安徽合肥联邦公馆写字楼项目营销定位报告

致力于房地产行销行业致力于客户满意的最大化致力于所有者权益的充分实现致力于公司与员工的规划统一和共同成长

专业用心坚持南京地之杰推广since1994目录1熟悉合肥商务市场2找到市场切入点34三大营销策略VI表现熟悉合肥城市商务市场现状

Part1Part1目录第一部分、合肥新写字楼市场状况合肥环城路以内包河区新站区政务区第二部分、走访旧写字楼市场租赁情况内部结构商业配套走访结论第一部分合肥新写字楼市场

合肥环城路以内为合肥传统商业商务区，通过对长江路沿线的商务楼调研发现，本区域写字楼主要为90年代及2000年初建设，写字楼的档次较低。办公企业：政府相关连机关、金融机构及一些投资担保公司……租金水平：30——45元/平米不等。目前状况：最近刚出的比较典型的高档写字楼是CBD中央广场，中心商务区新一代甲级写字楼，租金在50元/平米左右，售价在6000元/平米以上，目前已经全部售完。合肥环城路以内1-1项目名称

项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业入驻率交付时间CBD广场

甲级6000以上50左右地产、金融科技50％2006年初招商大厦

5-18层一般——45金融80％左右科技大厦

20层一般——30金融及其它一些中小企业80％左右区域部分写字字楼一览表开发商商：安徽安安兴发展股份份有限公司物业级别：甲甲级租金或售价：：45元/平米，售价价：6000元/平米以以上物管费：3.8元/平平米（圳鹏基基物业管理有有限公司）地址：合肥长长江中路369号(合肥肥一中旁)租售电话：0551-28260602828080交通状况：3、103、232、、801、110、168、234项目介绍：CBD中央广广场地处合肥肥市三孝口，，是一个集高高档住宅、酒酒店式商务公公寓、写字楼楼、商场为一一体的多功能能综合社区，，提供高档的的智能空间、、高品质的主主题园林生态态化居住环境境、丰富的商商业配套和一一站式商务服服务和商务配配套。CBD中央广广场CBD中央广广场北临城市市主干道长江江中路，南依依省重点中学学合肥一中，，东临合肥证证券大厦，西西接有“翡翠翠项链”之城城的环城公园园。该区域是是合肥的政治治和金融中心心,是合肥最最繁华的商务务办公区域。。项目周边交通通便利,有32条公交线线路从此经过过;中国建设设银行、中国国工商银行、、中国农业银银行、中国交交通银行、中中信实业银行行遍布CBD周边;大型型餐饮娱乐场场所如天都大大酒店、黄山山饭店、澳瑞瑞特大酒店、、金满楼近在在咫尺。在合肥市近期期颁布的城市市规划当中，，明确提出了了建设大合肥肥“南进、东东拓、西延、、北抑”的总总体城市发展展战略。地理位置的优优越、生活配配套的完善、、交通的便利利，三孝口地地区将打造成成为合肥市的的首席商务区区，CBD中中央广场正是是这一商务区区域的核心。。作为合肥市市2004年年政府第一形形象工程，CBD中央广广场建成之后后必将成为合合肥商务中心心的第一地标标性建筑。CBD中央广场地段段介绍1-1-1-1在CBD项目中，创合肥最佳写字楼的“商务一号”无疑是最引人注目的，挺拔俊逸的弧形落地玻璃幕墙，充满国际时尚感，内部智能化商务配套齐全，为合肥的中、大型企业提供了真正的与国际接轨的商务平台。高级景观住宅“百年凯悦”由三栋高层建筑构成，建筑外立面现代时尚，独特的景观视角将都市美景尽收眼底，人性化、高品质的设计规划理念，针对高端客户群的准确定位，使该高级景观住宅成为合肥层峰人士的首选居住空间。星级酒店式公寓独立的商务空间，灵活的自由组合，自主的产权模式，极具潜力的投资型商务格局，引导商务潮流先行者，成为与传统商业对抗的智慧指向标，同时拥有工作的舒适和家的温馨，满足您商务、办公的需要。高端商业购物中心CBD商场，由实力强劲的上市公司合肥百大集团整体入驻，使商场呈现高端的品牌商业形态，进而增强入驻企业的品牌形象，为入驻企业的发展凭添无限商机，同时为以CBD中央广场为核心的三孝口区域提供了高档的购物环境和一站式商务服务。项目介绍1-1-1-2CBD中央广广场首创合肥肥写字楼五星星级酒店管理理服务的先河河，由深圳鹏鹏基物业管理理有限公司提提供五星级的的全程物业管管理服务，井井然有序的服服务让繁忙的的商务生活更更加轻松自如如。为创造高雅舒舒适的社区环环境，保证业业主安居乐业业，中央广场场物业管理处处在进行规范范管理的同时时，竭诚为业业主提供全方方位的优质服服务，主要服服务内容如下下：1．公共物业业管理服务房屋及公用配配套设施、设设备的管理维维护；安全护护卫服务；消消防与交通管管理服务；共共用场地、场场所的管理养养护；卫生保保洁服务；环环境绿化与美美化服务；社社区文化活动动。2．专项服务务业主自用设施施、设备安装装与维护；电电器安装维修修；家用电器器安装、清洗洗；室内配件件安装维修；；水电管线维维护；室内装装潢清洁；室室内绿化；车车辆管理服务务；室内土建建工程。作为合肥最高高档的写字楼楼，CBD中中央广场完善善的配套设施施、极致的办办公环境，必必将提升贵司司在客户心目目中的整体形形象，增强员员工对企业的的归属感，为为贵司的发展展倍增无限商商机！五星级物管管服务1-1-1-3开发商商：安安徽省邮电电物业发展展有限责任任公司物业级别：：甲级地址：合肥肥市濉溪路路287号号交通状况：：124，12，，22，137，14，104，7项目介绍：：财富广场北北临合肥市市一环路，，南靠合肥肥顶级高尚尚社区—栢栢景湾，西西与即将落落成的庐阳阳区政府新新址相距仅仅百米，是是一个集商商务写字楼楼、酒店、、公寓、高高档商场为为一体的综综合性项目目，项目首首期工程是是近5万平平方米的纯纯商务写字字楼，总层层数28层层（地上27层、地地下1层）），1—3F为商业业，4F为为办公配套套，5F以以上为商务务办公。财富广场包河区包河区是本项目地块所在区域，本区域写字楼主要集中在芜湖路、美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置，但总体体量较小。在芜湖路写字楼主要为一些政府部门自用高层办公楼，少量对外出租，美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建写字楼，租金在45元/平米左右，入驻企业主要为一些中小型企业。另外本区域也有一些单身公寓及商住楼因为租金相对低廉也进驻了一些中小企业。目前马鞍山路周边新建了不少单身公寓，未来的主要使用功能也主要是写字楼。目前在售写字楼很少。

1-2项目名称

项目体量

项目档次

项目售价

项目租金

入驻企业

入驻率

交付时间

金万通大厦1－3层商业4－27层写字楼

甲级

500045

本地中小企业、外贸等

约85％

2002年招商大厦

5-18层1－5电子市场6－28层写字楼

甲级45

电子建筑

约60%新都会环球广场1－4层家乐福，5－28层写字楼

SOHO办公

4500

40

金融及其它一些中小企业

约80%

区域部分写写字楼一览览表项目介绍：：项目共计计27层，，其中地下下1层，1—3层为为休闲商业业，万通卡卡发会所、、百度酒吧吧，目前进进驻的主要要一些中小小型企业，，大厦入驻驻率在80％左右。。1-2-1开发商：安徽安兴发展股份有限公司租金或售价：45元/平米，售价在5000多元物管费：2.88元/平米,另中央空调2.5元/平米，公摊水电4元/平米地址：美菱大道394号，美菱大道与屯溪路交叉口交通状况：4/104/122/158/11/111/135/127/117开发商商：安安徽国圣房房地产开发发公司/鸿鸿意地产总建筑面积积：90000物业级别：：2.2元/平米米租金或售价价：40元元/平米物管费：顺顺成物业管管理服务有有限公司地址：屯溪溪路与马鞍鞍山路交叉叉口租售电话：：4650888，，4650988交通状况：：109、、122、、21、153装修状况：：毛坯建筑类别：：框架项目概况：：新都会··环球广场场总建筑面面积约9万万平方米，，由一幢28层全智智能化公寓寓式办公楼楼，四层商商业裙房及及地下二层层约2万平平方米地下下车库组成成，四层商商业裙房其其中一、二二、三层每每层约一万万平方米。。新都会·环环球广场1-2-2新站区zx目前周边有希尔顿大酒店、国美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周边写字楼楼盘有金色地带、中环国际广场、恒丰国际广场等等。金色地带目前还没有销售，预计售价在5000元/平米左右。目前区域商务条件正不断完善，有很大的发展潜质。新站区是合肥新建火车站、汽车站周边，主要集中在胜利路，目前沿胜利路建设了大量高档物业及商务娱乐设施1-3开发商商：中中环地产产/合肥华华欧置业有有限公司占地面积：：四万余余平方米总建筑面积积：六万万余平方米米物业级别：：甲级租金或售价价：30——35元/平米物管费：3.2元/平米地址：合肥肥胜利路与与临泉路交交汇处租售电话：4244446入住时间：：2005-10-05交通状况：：119、129、801等项目介绍：：中环国际际大厦座落落于合肥市市胜利路与与临泉路交交汇处，楼楼高百米，，共31层层（底下2层）。中环国际广广场1-3-1项目硬件：：四部高速速电梯（其其中两部为为安徽最高高观景电梯梯）、钢化化玻璃幕墙墙、中央空空调，地下下两层泊车车位；项目环境：：20000平方米米市政绿地地环绕、城城市硬地广广场——胜胜利广场百百米之遥、、按大厦内内工作人群群千余人计计，平均每每人奢侈地地拥有20平方米绿绿地、更遑遑论高处近近享生态公公园、瑶海海公园，远远观逍遥古古津和包河河秀色了；；项目配套：：行政楼层层高规格会会议室配套套及VIP行政酒廊廊；比周边边：五星级级元一国际际大酒店、、美国时代代影城、金金马保龄球球馆、合肥肥新闻中心心、西湖蓝蓝宝大酒店店等顶级商商服设施。。合肥市政务务文化新区区位于合肥肥市市区西西南部，距距老城区6公里，南南起经济技技术开发区区、肥西县县边界，北北至铁路专专用线，东东起金寨路路、合作化化路，西至至合九铁路路、高新技技术开发区区，规划面面积12.67平方方公里。建成后的合合肥市政务务文化新区区将是以行行政办公、、文化体育育、金融商商贸、旅游游观光、居居住街区五五大功能为为一体的高高品位的现现代化新城城区。商务务、办公功功能是政务务文化新区区的主要功功能，是现现代化新城城区的重要要组成部分分。根据新区总总体规划，，高标准、、建筑景观观丰富的商商务办公项项目主要集集中布置在在天鹅湖南南岸，为国国内外各类类大型机构构及现代化化企业提供供全方位的的商务服务务。目前在在建写字楼楼项目还比比较少，在在建的有新新城国际，，建设标准准较高，主主要针对大大中型企业业，目前还还没有推广广销售，预预计售价在在4500左右。政务区1-4ZW销售状态：在售新房类型：写字楼楼盘名称：新城国际房屋属性：期房开发商：安徽基石置业有限公司售楼处：政务区天鹅湖东岸售楼电话：3531288、3531299销售信息/工程进度：已经开工物业类别：写字楼新城国际装修状况：毛坯建筑类别：高层交通状况：18，129，157，162，166占地面积：47019m2绿化率：35.87%

总建筑面积：200000现场位置：东流路与潜山路交汇处价格：4650元起价开盘时间：去年四月低交付时间:08年下半年交付投资商：政务文化新区投资有限公司/安徽信达房地产开发有限公司“新城国际际”位于合合肥政务新新区核心地地段（东流流路与潜山山路交叉口口东南角）），天鹅湖湖东岸，毗毗邻政务办办公中心。。地理位置置优越，交交通便利。。“新城国国际”定位位为国际顶顶级纯写字字楼，由3幢百米高高档写字楼楼和1幢大大型综合性性商场构成成，市场细细分特别针针对大型国国际化企业业及国内集集团公司，，为其度身身定造区域域级总部新新址战略，，是省内第第一个关注注集团客户户需求的国国际化甲级级写字楼群群。新城国际占占地70．．52亩（（47019m2）），总建筑筑面积约20万m2，计划投投资约7．．61亿元元。项目由由四幢建筑筑构成；地地块的西南南为1号楼楼，设计层层数为23层、地上上40944．68平方米，，其中地下下两层建筑筑面积9010.59平方米米；东南地地块为2号号楼，设计计层数为23层、地地上40944．68平方米米，其中地地下两层建建筑面积9010．．59平方方米；3号号楼由一栋栋超高写字字楼构成，，在地块的的东侧，设设计层数为为30层以以上；4号号楼设计成成商业，设设计层数为为3层、地地上面积15678．01平平方米，其其中地下两两层建筑面面积24688．28平方米米。项目地地下工程除除4号楼负负一层设计计为经营场场所外，其其他地下建建筑设计为为停车场。。项目概况其他区域1-5UTOWN金色地带商务楼销售状态：待售新房类型：写字楼楼盘名称：UTOWN金色地带房屋属性：期房所属区域：瑶海区开发商：合肥金塘利安地产售楼电话：4257888、4258999销售信息/工程进度：已开工物业类别：写字楼建筑类别：框剪层高：29层建筑面积：27698平米交通状况：1、801占地面积：20亩总建筑面积：130000现场位置：合肥市胜利路与琅琊山路交汇处价格：4600元起售开盘时间：2007年5月交付时间：2008年7月金塘利安在在合肥市繁繁华的城市市中心，胜胜利路和琅琅琊山路交交叉路口东东南侧，推推出集主题题商业街、、高级写字字楼、公寓寓为一体的的地标性综综合建筑项项目UTOWN—金色地地带，与周周边大型建建筑相映成成晖。UTOWN—金色色地带邀请请澳大利亚亚颇富盛名名的CRONENATION设计事事务所担纲纲建筑设计计，昂然挺挺立于市中中心与新站站CBD的的核心地域域，将成为为催生合肥肥城市活力力的标志性性建筑。UTOWN—金色地地带占据最最优越的地地理和交通通位置，天天生优越，，个性独特特，CRONEATION设设计事务所所更给UTOWN赋予了国国际化色彩彩。合肥新站试试验区与合合肥市中心心零距离，，是国家级级城市综合合开发试验验区，具有有良好的发发展环境，，是未来城城市中心和和新商业中中心，是集集金融、商商贸、居住住、交通、、工业为一一体，综合合配套、功功能齐全的的现代化新新城区，有有着强大的的发展动力力和无穷的的潜力。UTOWN—金色地地带占据市市中心与新新站试验区区的交汇原原点，城市市景观和交交通要道胜胜利路，距距市中心四四牌楼仅1500米米，距火车车站、长途途汽车站1000米米，十余条条公交线路路穿梭往来来，交通极极为便利，，出入快捷捷，距胜利利广场、逍逍遥津公园园300米米，坐享新新商圈各种种成熟的生生活、文化化、娱乐、、公建设施施的舒适与与便捷。项目概况地理位置UTOWN—金色地地带隔街与与正在兴建建的大型商商业设施元元一时代广广场、元一一国际大酒酒店、万家家银座广场场并肩屹立立，商圈商商业面积逾逾20万平平米，国际际品牌商业业竞相入驻驻，百货、、餐饮、专专卖店、超超市、娱乐乐休闲，业业态丰富，，荟萃时尚尚，将形成成合肥市新新的商业中中心。UTOWN身处商圈圈核心，俯俯仰繁华，，游刃都市市，商业、、办公、居居住一站汇汇聚，聚集集合肥各个个行业的佼佼佼者，一一个城市个个性单元，，自然是合合肥这个变变化中的城城市时尚最最前沿阵地地。周边环境UTOWN—金色地地带为工作作、生活特特别着想，，高标准规规划地下20000平米停车车场，保证证车辆出入入的便捷和和人车分流流。UTOWN—金色色地带———创造城市市个性单元元。U“You、Your”，，你、你们们、你们的的“优秀秀的、优越越的”“悠悠游的、悠悠然的”Town直直译为地地方、区域域、城镇意指一个综综合性区域域，是融合合了写字楼楼，商铺，，住宅为一一体的复合合性产品！！形象包装润安大厦

物业性质：写字楼物业级别：甲级项目位置：合肥市阜南路166号交通位置：106、232、126租售状态：已售完租售电话：0551-28373652842365开发商：中国合肥润安(国际)发展有限公司物业公司：润安物业管理公司项目介绍润安大厦位于蒙城路与阜南路交口，高32层，层高3米，面积30—300㎡不等，装修：26元/月，毛坯：15元/月，物业管理费2.5元/月，现已有35家，入住率达40%。电梯A座3部、B座3部。现定位于商务写字楼，位置环境无与伦比。其内部设施配备有３部电梯，电话、宽带、有线电视、水电都已到户。设有９８个地下停车位和超大地上停车场，地面可停放近百部车。前期已全部售出的润安大厦Ａ座购买单位实力雄厚，如华安证券、中国信达资产管理公司合肥办事处、安徽省国有资产运营公司等。中环·汇景景销售状态：已售完新房类型：写字楼楼盘名称：中环汇景房屋属性：现房开发商：合肥兴泰置业发展有限公司售楼处：三孝口大众巷中环汇景售楼中心(安庆路第三小学旁)售楼电话：2842888,2826059物业类别：高层装修状况：毛坯建筑类别：框架交通状况：2、102、300、234、903、18、901、221路占地面积：2665.24总建筑面积：19798绿化率：31%现场位置：合肥市安庆路与大众路交汇物业公司：顺昌物业学区房：合肥一中、安大、安农大、安医大、中科大投资商：合肥中环房产·汇鑫置业有限公司项目概况合肥首席景观名邸，三孝口最后一块绝版地带。傲立城市核心，座拥“三孝口”繁华商圈。北临安庆路，南近长江中路，西临环城西路。环城公园、琥珀潭，让您尽享尊贵生活。繁华与静谧只需一瞬间，唾手可得。第二部分走访旧写字楼市场进驻企业内部结构租赁情况形象外观商业配套未来前景市场供求立面形象立面造型、、外观用材材往往是写写字楼档次次最直观的的写真，方方正大理石石立面显得得典雅庄重重，一如希希尔顿酒店店。中环国际广广场是当地地公认的高高档写字楼楼，圆形的的立面视野野开阔，360度观观景。新都会环球球广场、香香港广场、、CBD广广场在当地地都定位于于高档写字字楼。但在在外观、材材质上都没没有很好的的突出。2-1不注重内部部结构走道窄小，，没有大都都市办公的的气势进驻企业不不注重环境境，更不注注重企业形形象商住型办公公为主力不注重物业业管理与上海、南南京等城市市不同，合合肥写字楼楼基本不注注重大堂包包装。内部结构2-2相对较好的的写字间较差的写字字间群楼商业基基本属写字字间配套，，金万通大大厦、CBD广场就就是咖啡、、酒吧；徽徽商大厦就就是酒店；；新都会是是复合型项项目，以大大卖场为主主；中环国国际也以餐餐饮业为主主；香港广广场、元一一柏庄则以以购物中心心为主………裙楼商业2-3大致分为以以下几个层层次：最低档商住住楼：租金金在15-25元/平米之间间；本案所在区区域租金基基本在40元/平米米左右；新站区写字字楼集中地地段约35元/平米米；CBD地区区基本在45元/平平米左右。。租金情况2-4一、合肥市市场高端写写字楼比较较少从外形来看看，欠缺高高端写字楼楼所应有的的高贵、典典雅和时尚尚。从材质来看看，主要还还是以大面面窗与涂料料搭配，因因很少将玻玻璃幕墙与与石材进行行有效运用用，很难体体现现代时时尚，科技技气息的质质感。从内部结构构来看，直直条形过道道，压抑的的吊顶，装装修简陋的的电梯间，，使办公空空间缺少整整体性及简简洁、明快快的办公环环境。从进驻企业业来看，因因外部形象象及内部软软硬件的限限制，目前前合肥写字字楼的进驻驻企业还局局限在本地地金融、外外贸投资的的中小型企企业。2-5走访结论二、写字楼楼与住宅一一个价，市市场上基本本没有在售售新盘相同区域内内的写字楼楼价格略高高于住宅，，所以写字字楼销售状状况较好，，但租赁情情况一般。。中低档写字字楼如金万万通、安徽徽科技大厦厦等因租金金低出租率率达到80%以上。。但中环国际际广场、CBD广场场等高档写写字楼租赁赁情况相对对较差，基基本在40%左右。。三、挑高跃跃层办公在在当地颇受受欢迎挑高户型使使用率高，，让人感到到物超所值值，比如60平米的的跃层，实实用面积可可达到110平米左左右，月租租金在3000元，，平均每平平米约25元。这类类户型对投投资者和租租赁企业都都很有吸引引力，在当当地很有市市场。四、投资客客居多代租服务是是我们走访访过的大厦厦中的普遍遍现象。找到市场切入点

Part2Part2目录找到市场契契机项目定位层层次目标客群定定位市场定位案名建议主题推广语语产品定位产品建议通过市场分析资料可以发现，合肥市场的写字楼物业大多尚停留在产品的层面上，未在理念上进行重点的推广强调；诸如金万通大厦、新都会.环球广场等等的写字楼，给人的感觉是“就事论事”，在建筑的精神上没有达到一定的高度和境界。建筑是凝固的音乐，是一件艺术品，有其内在的底蕴和精神！李奥贝纳说过：“每一种产品都具有与生俱来的内在的戏剧性”这种内在的戏剧性就是产品的生命灵魂。今天如果我们进行房地产开发，只是停留在产品、功能的层面上显然是处于浅层次的生产上；综上我们可以看出本项目的市场契机。找到市场机会市场形象定位一个城市的精神，可以通过一个城市的面貌来显示，而一个城市的面貌，很重要的一个方面是取决于建筑物景观。在城市中的一个标杆建筑就可以成为城市文化的载体，能够彰显城市精神，传承城市历史。作为城市的建设者之一，我们发展商既要对城市历史进行深刻的解读和传承，又要看到其未来的发展走向。一味地抱守和复制传统或者生硬而突兀地在传统中安插现代都是不可取的。

立足于传承城市历史文化，彰显城市人文精神的思想，矢志将之打造成为合肥城市版块的高端商务区。虽然项目周周边环境尚尚不尽如人人意，但良良好的规划划前景使其其更具发展展潜力和投投资价值。。而且本案案从建筑设设计、景观观定位、包包装理念、、销售服务务等多方位位所体现出出来的均好好性，可确确保本案的的市场领先先者的形象象得以完整整确立。目标客群定定位

进入合肥市的世界500强公司；知名外资跨国集团全国著名的大中型国有企事业单位（集团）行业上集中为石油，化工，电力，钢铁，金融机构（银行、证券、保险等），IT界，地产等其他有实力的机构

大企业集团团总部或合肥分部部跨国企业办办事处跨国企业、、国内巨头头办事处面积要求不太大。但写字楼本身一定要体面，要体现身份档次。国际大方身份稳重大型企业Office特征集团化、多元化发展领先行业全球竞争寻找机会工作地点体面办公空间开阔形象沉着冷静巩固当前地位扩张业务能力给业务伙伴安全感工作环境优雅办公装修简洁舒适注重办公环环境大企业白领生活压力都当大，轻松的办公环境是一种缓解，休闲也是一种解压方式，另外还需要商务气息，与CBD几百米之搁、周边百脑汇大厦、新都会大厦等新兴高档商务楼形成气候，本案位具其间，商务地段优势显著。注重务实发展强调适合自身需要，不浪费、不夸张、不虚荣，稳健务实中求发展。所以本案在外观、包装等方面都应当注重稳健大方。

注重身份体面办公大厦与企业身份相匹配，尊重企业自身发展。所以在包装定位上我们强调联合发展，既有现代稳重、又不失个性艺术。

对商务办公公的要求市场定位德国主义·国际高档物业联邦UNOUNO：联合办公

UNION：联合，用简写UN来表示。O：Office，办公。切合项目定位：SOHO办公和标准写字楼的结合。字母组合简约、创新。体现德式建筑风格。联邦：

纯字母组合，消费者不易辨认。“联邦”表示联合、合作，代表现代企业的合作、共赢。“联邦”与西方国家密切相联，比如“德意志联邦”正符合项目建筑风格定位。案名建议本案从定位位和品质分分析，在未未来的销售售和推广的的的市场形形象上应突突出：建筑筑艺术化、、个性化且且符合城市市精神原则则；现代科科技与人本本主义相适适应原则。。并在诉求上上达到上述述原则的和和谐统一。。建议以写写实的手法法道出本案案的综合优优势，而不不是单打某某一卖点。。因此在市市场推广形形象上的定定位力呈““现代张张力”、““高尚”、、“科技””、“简洁洁”等要素素；推广定位策策略主题推广语语远见成就未未来产品定位合肥地标性性高档商务务中心产品建议12-18层标准写写字间引进高档连连锁品牌：：星巴克咖咖啡、麦麦当劳、、酒吧等。。针对跨国企企业办事处处。也可出售给给实力较弱弱的中小企企业、SOHO办公公者等。1-3层商商务休闲商商业4-11层层挑高5米米跃层办公公德国“极简简主义”建建筑风格建筑风格在合肥这座座古老的城城市，展示示未来的建建筑魅力3这在合肥历史上是史无前例的，这种对比与冲击一定会让每一位置身其中的业主震撼不已。2打破普通高层建筑的设计惯例，将“简约、创新、标准、科技”融入建筑中，将德国建筑的理性与创新完美地结合在一起，将先进的设计理念、高端的材料。德国“极简主义”（Minimalism）建筑风格，现代理性商务中心。1开创合肥高高科技现代代化办公时时代双层立面，其中外立面建筑外皮全部由网状金属幕墙覆盖，简洁纯净、精致通透，既能满足遮阳、调节气流、节能的要求，又为室内绿化提供了平台，并大幅度降低了高层建筑的光污染，且立面全面实现了阳光的突围，30%为墙体，70%为采光面。作为第二层皮的网状金属板如同在白玻外设置的一层纱网，过滤掉了70%的高楼风，颠覆了普通高层的封闭空间，实现了高层开窗的可能，同时还可以遮阳和过滤光线，对外杜绝了光污染，对内使进入室内的光线既明亮又柔和。在建筑的两层立面之间可以设置水平隔栅，可以放置盆栽、花草等，让那些长期在商务办公中的职业经理人们，仿佛置身于大自然中。

双层立面节能环保绿色自然作为定位高高档的商务务中心，鉴鉴此，我们们需要提供供与之匹配配的物业管管理服务。。建议附加特特色社区服服务内容：：分质供水：：饮、用分分离，预埋埋管道，入入室到户；；供电充足：：满足户12KW（（至少8KW）；卫星天线、、干洗店、、音像店、、面包店、、24小时时超市；咖啡吧、小小茶吧，提提供业主交交流的场所所；ATM自动动取款机或或24小时时自助银行行；24小时小小邮局，提提供杂志、、报刊订阅阅，以及日日常邮寄特特色服务；；医院保健站站，提供健健康咨询、、简单医疗疗顾问、健健身教练；；胶卷冲印以以及日常小小礼品包装装等服务；；这些配套为为日常生活活所必须，，尽可能考考虑周全，，为业主提提供便利。。Officemanager物业管理三大营销策略Part3竞争策略宣传推广媒体策略营销策略第一阶段项项目准备期期和开盘强强销期，这这个期间我我们的工作作重点是““蓄势待发发”，重点点不在销售售上，在于于为以后的的强势销售售做准备，，提升本项项目知名度度、美誉度度，并且初初步积累一一定数量的的有意向客客户。（目目前工作重重点）策略构想在合肥这个个写字楼市市场上要寻寻找到突破破口，不能能只局限于于合肥，要要由外往内内，由远及及近，系列列事件营销销，吸引目目标客群。。为使整体项项目资金匀匀速回笼应根据实际际状况进行行总主题的的分阶段推推广：在这一时间间段里，正正处在销售售十分火爆爆的阶段，，市场上对对×××也也产生了较较强的口碑碑效应，在在此阶段本本案的工程程形象进度度也正如火火如荼的展展开，××××恢宏的的气势已经经初露端倪倪，会大大大缩短竣工工交房时间间，有助于于消除客户户焦急等待待或持币观观望的心理理。本项目己可可以一览其其傲人风姿姿，此一阶阶段本案已已经积聚了了相当的人人气，加之之本项目的的形象工程程的日益完完善、销售售的火爆以以及市场已已经奠定了了本案的高高档性，再再通过一系系列的宣传传引导,将将为本项目目带来不小小的推动作作用。第二二阶阶段段是是强强销销期期进进行行项项目目的的的的全全面面推推广广（（项项目目开开盘盘））。。第三三阶阶段段推推广广的的是是持持销销期期。。按此此四四个个阶阶段段进进行行全全程程推推广广可可以以使使整整体体项项目目资资金金匀匀速速的的回回笼笼，，并并且且最最符符合合工工程程进进度度的的要要求求。。也也较较具具有有条条理理性性且且有有利利于于销销售售控控制制，，通通过过每每一一阶阶段段的的宣宣传传销销售售进进度度配配合合能能加加聚聚本本案案的的品品牌牌形形象象力力和和号号召召力力，，越越到到后后阶阶段段，，随随着着部部分分物物业业逐逐步步投投入入使使用用及及工工程程进进度度的的推推广广，，因因为为形形象象工工程程也也投投入入使使用用和和展展现现，，可可以以更更大大程程度度上上加加大大本本案案的的品品牌牌认认知知度度，，极极具具有有可可能能在在后后期期获获取取最最大大超超值值利利润润空空间间。。第四四阶阶段段推推广广的的是是尾尾盘盘期期。。●高高姿姿态态，，宁宁缺缺勿勿滥滥，，坚坚持持走走高高品品味味的的方方针针正如如前前面面项项目目定定位位而而言言，，本本案案的的体体量量规规模模以以及及产产品品类类型型在在日日后后销销售售过过程程中中均均应应把把握握住住这这个个方方针针，，更更因因为为本本案案拥拥有有高高档档物物业业管管理理的的内内在在品品质质，，加加之之××××××地地产产的的雄雄心心壮壮志志，，更更加加明明确确本本案案的的定定位位是是合合肥肥领领袖袖型型高高档档商商务务中中心心，，其其综综合合品品质质堪堪称称第第一一的的高高品品质质物物业业。。●定定位位明明确确，，走走高高档档路路线线，，着着重重树树立立品品牌牌，，争争取取获获得得最最大大的的利利润润空空间间我们们要要独独占占高高档档市市场场，，因因为为本本案案具具有有这这个个能能力力。。应应该该通通过过市市场场细细分分进进行行错错位位竞竞争争，，展展开开差差异异化化营营销销，，坚坚持持走走高高档档次次、、高高品品味味的的路路线线。。在在本本案案定定位位明明确确的的基基础础上上，，必必须须做做到到““说说到到做做到到””，，““做做的的比比说说的的要要好好””，，只只有有这这样样才才能能在在合合肥肥市市民民中中树树立立起起对对××××地地产产的的信信任任度度，，有有助助于于日日后后地地块块开开发发工工作作的的顺顺利利开开展展；；其其次次只只有有当当我我们们坚坚持持高高档档路路线线，，才才能能让让合合肥肥市市民民相相信信，，无无论论××××地地产产设设计计出出什什么么产产品品，，他他的的档档次次和和品品质质都都是是一一流流的的，，只只有有这这样样才才能能获获得得长长久久和和最最大大化化的的经经济济利利益益。。营销销策策略略原原则则所有有销销售售推推广广方方式式必必须须在在一一个个总总的的思思想想纲纲领领原原则则下下进进行行延延伸伸拓拓展展。。竞争争策策略略通过过市市场场分分析析资资料料可可以以发发现现，，合合肥肥的的写写字字楼楼市市场场大大部部分分规规模模不不大大，，以以中中低低档档物物业业为为主主，，以以地地段段及及商商务务配配套套为为主主要要卖卖点点，，因因此此像像本本案案这这样样一一个个高高档档性性的的物物业业在在合合肥肥市市场场存存在在明明显显的的契契机机。。反观观本本案案，，无无论论从从建建筑筑特特色色、、环环境境景景观观、、高高档档商商铺铺，，以以及及日日后后““五五星星级级酒酒店店式式的的””物物业业管管理理都都显显示示了了本本案案的的王王者者之之相相，，所所以以凭凭借借以以上上诸诸多多优优势势，，本本案案之之市市场场领领导导者者形形象象完完全全可可以以确确立立。。本案案必必须须过过多多考考虑虑周周边边如如新新都都会会··环环球球广广场场等等中中档档写写字字楼楼物物业业以以及及其其他他诸诸如如等等各各案案对对本本案案造造成成多多大大的的竞竞争争影影响响，，然然而而唯唯一一需需要要值值得得本本案案慎慎重重的的是是日日后后政政务务区区等等较较大大规规模模项项目目，，只只有有他他们们才才有有可可能能是是本本案案的的直直接接竞竞争争者者，，我我们们必必须须从从他他们们的的产产品品类类型型与与品品质质、、客客户户定定位位以以及及营营销销手手法法等等方方面面加加以以关关注注，，并并且且不不断断加加强强自自身身的的产产品品品品质质，，才才能能在在竞竞争争中中取取得得先先机机。。本案案确确定定以以““引引领领合合肥肥高高档档物物业业发发展展趋趋势势””的的形形象象介介入入市市场场。。本案成败的最最关键因素就就是要高起点点，在合肥地地产市场造成成轰动效应，，力争以最快快的速度树立立起本案的品品牌形象。何何谓立体化、、全方位同步步营销推广?立体化、全全方位的营销销推广并非指指单纯的报纸纸媒体和一些些庆祝开盘的的活动，他应应该是建立在在一个策略的的原则基础上上，展开一系系列、有计划划、有目的、、彼此有着相相互关联的宣宣传推广—方方式，它结合合了目前合肥肥所有可以利利用的媒体、、宣传方式，，达到信息畅畅通输送的效效果，让所有有合肥市民都都能了解本案案即将开盘这这一信息。在此我们可以以利用新闻报报导的手法，，让本案开盘盘成为合肥一一个值得众人人注目的头条条重要消息，，并充分利用用大富地产所所有的社会资资源，为本案案的开盘做系系统、长期、、有效的区域域性广告宣传传，充分利用用大富地产集集团的规模优优势，让每一一个前来光顾顾本案的消费费者都能了解解到本案的信信息，我们要要争取做到，，在合肥80％的市民在在3个月内都都能知道本案案，并充分了了解本案是目目前合肥最好好的物业，要要在短暂的时时间之内，把把合肥市民的的目光都聚焦焦在本案这个个项目上，让让那些需要在在合肥遴选写写字楼办公的的企业和要投投资的客户都都来本案售楼楼处前来观看看，并通过舆舆论导向在合合肥企业和市市民中奠定下下本案的高档档性，在合肥肥市民心目中中潜移默化地地扎下一个““根”，那就就是打算买房房（无论企业业或个人），，必定要来本本案现场看一一看，要买别别处的房，一一定要那别处处的房与本案案作一比较．．让合肥的企企业和市民从从心目中认为为——“高档档的房子，就就应该象本案案那样”。1、立体化、、全方位同步步营销推广、、造势，膨胀胀市场聚焦热热点，树立品品牌形象经过前一期的的形象宣传活活动，在合肥肥市区内进行行了一系列的的形象推广宣宣传工作，在在合肥市场上上势必会引起起不小的反响响和引起市场场的注意，通通过预定的销销售策略方案案，精选一部部分单元进行行市场预测。。由于本案广广告宣传攻势势强劲，而第第一阶段所推推出销售的单单元数量有限限，势必会在在市场上引发发抢购热潮，，这样可以以以高价位来衬衬托高品质的的物业认同感感，通过制造造出抢购氛围围为接下来第第二次全面正正式销售奠定定下高标准、、高起点，并并通过每次前前期市场需求求预估分析，，进行现场销销售节奏掌控控，制造出需需大于求的市市场状况，引引发每次阶段段推盘都攀升升开创出价格格新高，从而而通过每一次次阶段推广活活动凝聚起品品牌的形象力力，只有当每每次凝聚起品品牌形象，才才能为下一次次销售推广增增加机会，减减少困难阻碍碍。在此阶段现场场销售节奏的的控制将显得得由为重要，，千万不可因因为一时销售售火爆而不加加计划得将下下一阶段应该该推出的单元元过早的提前前推入市场销销售，虽然这这样可以一时时使本案的销销售量呈直线线上升之势，，但这会打乱乱本案的销售售策略与节奏奏，也不利于于本案想象的的提升，更无无法使大富地地产的品牌形形象通过本案案迅速飙升。。这种图一时时之快的举动动，在日后销销售火爆之际际需特别加以以防范与注意意的。2、销售节奏奏控制，形象象凝聚，促使使品牌形象迅迅速飙升在每个阶段的的销售阶段，，通过制定出出的组合式营营销战术，进进行市场推广广和奠定并凝凝聚品牌形象象。传统上的的销售是单一一切无关联的的，单独分割割而显得苍白白无力，我们们将综合利用用各种营销方方式，根据不不同阶段的营营销目标重点点，酌情安排排调整不同营营销战术的比比重组合，配配以最合适的的组合模式对对此一特定阶阶段进行市场场营销推广活活动。在最关关键的营销阶阶段(如销售售高潮时期)明确营销的的重点和任务务，不仅在整整个宣传策略略和营销方式式中，针对此此一阶段的目目标和重点采采取不同的宣宣传方式，还还应加上地之之杰在操作名名盘、大盘上上的优势和能能力，以及多多年在房产市市场的经验，，制定一套完完整、可行性性强的组合式式营销推广方方案，有节奏奏性地向既定定的销售目标标冲刺。告诉我们的购购买群体，本本案是合肥最最高档的标志志性物业，以以详尽的数据据资料作为品品牌支持。将将综上所述贯贯通融汇起来来，并配以最最优秀的人员员组合，构成成一个具有强强大实战经验验的营销推广广团队来进行行此项目的推推广工作，可可以将营销与与推广的精髓髓发挥到及至至，相信本案案的销售推广广一定会取得得良好的市场场认同效应和和丰厚的市场场回报。在本案最后推推广活动阶段段，将根据不不同阶段销售售重点，穿插插采取一些比比较多的实质质性的优惠促促销方式，创创造出一个销销售高潮，配配合优惠促销销活动将一些些剩余或不太太好的单元销销售出去，并并且我们可以以通过例如投投资经营讲座座、利润回报报分析、出国国旅游、付款款优惠等促销销方式来吸引引客户前来居居住、投资或或经营。因为为在本案推出出方面一直是是以高姿态的的品牌形象，，没有多大优优惠折让的方方式进行租售售(因为销售售单元位置相相对比较好)而现在破天天荒地抛出不不小的优惠折折扣方案，加加之本案通过过前几阶段的的品牌形象己己深入人心，，给入觉得能能挤身进行本本项目是种荣荣耀与肯定，，加之现在的的优惠作饵，，更激发起他他们购买的迫迫切感，届时时他们会较少少顾及挑剔其其所购买的单单元是否差了了一点这一不不利因素。在在这种推广策策略的指导下下，势必会在在最后阶段掀掀起一股销售售热潮，将一一些位置不太太好的单元去去化掉。3、以利润回回报等多种优优惠促销方式式，不断创销销售高潮，力力争提前圆满满清盘在正式开盘前前，首要的工工作是通过各各项媒介向目目标客户灌输输项目定位、、理念，项目目内容，宣扬扬项目卖点，，提高项目社社会知名度。。在具体操作作过程中，可可先在各大报报章刊登系列列文稿，内容容是介绍项目目大致情况、、居住理念和和项目的雄心心壮志，引起起合肥全城的的关注，然后后配以大量软软性和硬性广广告、电视广广告、电台广广告出击，配配合介绍项目目卖点的文稿稿，形成有目目标的强大的的广告宣传攻攻势，同时于于美菱大道和和屯溪路交叉叉口开放工地地现场，并有有本案推出少少量优质单元元作内部认购购，试探市场场反应。在希希尔顿酒店，，由开发商邀邀请市政府相相关领导和区区负责人牵头头，召开新闻闻发布会，邀邀请各大媒体体记者到场，，介绍项目基基本情况，宣宣布项目正式式接受派筹预预定，借助项项目之高档的的品质、本案案的品牌优势势、显赫的地地理位置和高高档的配套设设施作为强大大的销售后盾盾，增强买家家的信心。在在整个前期营营造声势过程程中，还有几几种方案可待待实施以助宣宣传：营销推推广策策略1、营营造声声势(前期期宣传传)在报纸纸平面面广告告出击击的同同时，，占有有报纸纸一角角评选选“你你期望望哪位位港台台明星星成为为项目目的形形象大大使””的炒炒作，，（金金成武武、任任达华华、周周润发发、李李连杰杰等等等）籍籍此成成为城城中热热门话话题，，使项项目高高档、、时尚尚的形形象更更加深深入民民心，，取得得较高高的社社会知知名度度；（（本条条仅为为参考考）赞助组组织经经典芭芭蕾舞舞剧或或歌剧剧专场场，部部分赠赠票分分发给给合肥肥的知知名企企业的的高管管，在在演出出单后后印刷刷项目目简介介，还还可以以在演演出前前或中中间穿穿插一一些关关于本本项目目的节节目，，通过过文化化营销销为项项目进进一步步的宣宣传推推广营营造声声势。。（本本条值值得重重点考考虑））经过前前期近近3个个月的的营造造声势势后，，估计计项目目已有有一定定社会会知名名度，，潜在在买家家已在在注意意项目目进一一步发发展，，此时时项目目已经经出地地面，，建议议此时时项目目宣传传应以以本案案的特特色理理念””推销销为主主，配配合系系统的的具有有冲击击力的的硬性性广告告。配配合项项目形形象大大使评评选，，举办办相关关的公公关活活动，，在此此期间间希望望积聚聚合肥肥潜在在客户户足够够的注注意力力，向向他们们及时时地推推出本本项目目优势势平面面广告告吸引引大批批准买买家到到售楼楼处观观看。。其次,有机机会，，还可可以借借助““×××酒店店”宴宴会厅厅举办办“鸡鸡尾酒酒会””和““世界界博览览会””，配配合项项目之之德国国理念念———“简简约主主义””，以以“Events营营销销”吸吸引买买家。。租借空空中飞飞艇在在合肥肥上空空漫游游，拉拉一大大型横横幅，，提醒醒吸引引买家家注意意，告告诉他他们本本案近近期或或正在在举行行某某某活动动，对对合肥肥市潜潜在客客户起起到提提醒和和告之之的作作用，，又可可以成成为合合肥一一时的的热门门话题题，让让合肥肥市民民都知知道本本案，，并在在他们们心目目中奠奠定本本项目目是合合肥最最高档档、最最用心心打造造的极极品生生活（（含工工作））空间间。在知名名的““希尔尔顿””酒店店召开开大型型产品品发布布会，，邀请请业界界及社社会名名流参参加，，营造造开盘盘前的的强大大气势势。通通过综综合考考虑，，注重重给予予本案案轰动动的、、规模模的效效应和和长久久的影影响力力。2、塑塑造品品牌(认购购前)由于项项目已已于市市场成成功推推出，，经过过一轮轮强大大广告告宣传传攻势势后，，项目目之各各项优优势已已被广广大企企事业业单位位和市市民所所了解解，知知名度度已得得到认认可，，因此此在开开始强强大的的平面面和电电视硬硬销广广告向向目标标买家家反复复灌输输项目目理念念、项项目品品味、、项目目形象象等促促销内内容，，在市市场既既树立立鲜明明特色色的品品牌效效应，，又加加强势势促销销，务务求在在开盘盘当日日打响响头炮炮。在接下下来阶阶段相相应减减少电电视广广告的的播放放频率率，以以平面面广告告为主主，并并配合合一些些双休休日公公关宣宣传推推广活活动，，针对对所推推售物物业的的相应应单元元的不不同性性，而而有所所侧重重地给给予最最大程程度上上配合合。地地之杰杰届时时将针针对当当时市市场与与销售售实际际状况况，不不断调调控宣宣传推推广策策略，，令项项目优优势发发挥至至极点点，务务求提提高项项目当当前阶阶段的的最佳佳销售售目标标。3、凝凝聚影影响力力(正正式开开盘时时)本项目目的物物业定定位是是合肥肥市的的高档档物业业的标标杆，，为了了确保保此形形象，，楼盘盘在开开售前前或内内部认认购开开始前前，形形象包包装必必须要要完善善，并并体现现物业业的风风格及及特色色。而而在对对外发发售时时（包包括内内部认认购期期），，必须须要充充分准准备销销售工工具和和销售售所需需的资资料，，以给给客户户留下下极佳佳和难难忘的的印象象。正式推推盘的的必备备条件件应该说说，目目前合合肥楼楼盘销销售中中最主主要、、最有有效、、最简简洁的的广告告形式式还是是报纸纸广告告，其其优点点是覆覆盖面面广、、时间间性强强、传传播迅迅速；；形象象深刻刻，便便于存存查。。但其其缺点点是时时效性性短，，而且且往往往房产产广告告过于于集中中，容容易分分散受受众的的注意意力，，而且且在设设计上上相对对单调调、呆呆板。。媒体策策略选择一一些当当地的的主要要报纸纸《新新安晚晚报》》、《《合肥肥广电电报》》，基基本上上可以以涵盖盖本案案绝大大部分分之目目标客客户。。关于版版面设设计，，简洁洁、醒醒目是是第一一要求求，要要有明明确的的受众众讯息息，同同时版版面不不宜过过小，，建议议以彩彩色整整版为为主打打版面面。从时间间段效效果考考虑，，报纸纸广告告发布布以周周三、、周五五为适适宜时时段，，故安安排周周五为为广告告主要要发行行日，，周三三、周周四其其次。。阶段性性广告告要保保证风风格的的协调调统一一，以以保证证总体体推广广策略略的贯贯彻。。在实际际操作作中，，具体体报纸纸广告告视促促销活活动、、工程程进度度、天天气状状况等等因素素适当当调整整。结合本本案特特点，，提出出如下下建议议：报纸电视广广告形形象生生动，，听觉觉和视视觉的的冲击击力强强，其其通过过唯美美的画画面和和绘声声绘色色的解解说，，能使使楼盘盘形象象瞬间间打入入受众众心里里，尤尤其对对于工工程形形象难难以支支持的的期房房来讲讲，电电视是是最具具感染染力的的媒体体，但但其缺缺点是是时间间短，，不易易记忆忆，而而且制制作、、播映映费用用较高高。因因此，，电视视广告告适用用于期期房，，而且且大多多是在在楼盘盘竖立立形象象的初初期配配合选选用。。建议议本案案在开开盘初初期，，适当当地配配合电电视广广告，，以期期在短短期内内达到到塑造造品牌牌形象象的目目的。。电视媒媒体杂志广广告目目前采采用较较少，，但其其具有有其它它媒体体不可可替代代的优优势。。如受受众针针对性性强，，针对对某一一行业业读者者群，，能发发挥明明确而而感性性的诉诉求；；发行行面广广；有有效期期长；；受众众理解解度高高；制制作精精美等等。建建议本本案适适量考考虑一一些目目标客客户层层相对对集中中的专专业性性高档档杂志志，版版面宜宜采用用整版版彩色色形式式。建议考考虑航航空杂杂志，如《《东方方航空空》、、《银银燕》》、《《LIFE》等等杂志志，并并可考考虑《《财经经杂志志》以贴近近目标标人群群的活活动空空间。。杂志媒媒体从发展展的角角度来来看，，网站站广告告对于于提升升楼盘盘档次次，提提高科科技含含量大大有帮帮助。。且针针对本本案主主力客客群为为28-35岁岁的年年轻人人，大大都受受过较较好的的教育育，又又生活活在信信息时时代，，对于于网络络的敏敏感与与认知知度较较高。。印刷媒媒体印刷媒媒体指指销售售海报报、售售楼书书、DM、、平面面图册册、物物业使使用说说明书书等，，和户户外媒媒体、、广告告媒体体相比比较，，印刷刷媒体体渲染染的成成分少少一点点，说说明部部分更更详尽尽一些些，是是购房房者明明确了了解楼楼盘详详细资资料的的有效效途径径。建议印印刷媒媒体包包含精精装楼楼书、、简装装楼书书、海海报、、套型型单页页、手手拎带带、DM直直邮、、项目目单页页通讯讯录。。网站户外媒媒体户外媒媒体主主要是是指在在室外外张贴贴、竖竖立、、发布布的广广告，，其包包括看看板、、道旗旗、售售点广广告（（POP））、氢氢气球球、横横幅、、灯箱箱、车车身广广告、、公交交站台台广告告等，，与