2015年上半年陕西房地产估价师制度与政策：房地产中介服务行业自律考试题

2015年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务

行业自律考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。27.628.229.029.92、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是_。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼3、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起—的增加。A.总销量B.价格C.价值D.总效用4、狭义上的法律是指由依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A：国务院各部委B：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会C：国务院D：全国人大及其常务委员会E：执行层的组织协调5、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是O。A.财务净现值B.静态投资回收期C.财务内部收益率D.动态投资回收期6、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。A：房地产租金以外的收入B：运营费用率^空置率D：可出租面积的比率E：工业用地的监测点评估价格7、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为.[2004年考题]A：10.0%B：11.1%C：11.9%D：12.5%E：工业用地的监测点评估价格8、房产证的附图是。A：房产分户图B：宗地图C：房产分幅图D：房产分丘图E：执行层的组织协调9、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法10、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由参照评估价确定。A：委托人B：人民法院C：拍卖师D：竞买人E：执行层的组织协调11、某套住宅的套内建筑面积为145面，套内使用面积为132面，应分摊的公共部分建筑面积为9面，按套内建筑面积计算的价格为3500元近，则该套住宅按建筑面积计算的价格为.【2006年考题】A：3000元由？B：3277元/m?C：3295元/m?D：3599元/m?E：工业用地的监测点评估价格12、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为（）万元。2759.42789.3C.2843.6D.2987.613、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m?,每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。A：2400B：2580C：2607D：2760E：工业用地的监测点评估价格14、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是。A：容积率8：空置率C：利息备付率D：成本利润率E：借款合同15、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为_。A.相等B.不相等C.可能会相等D.不能确定16、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。A：假定建筑结构是安全的B：肯定建筑物是安全的C：强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D：说明建筑结构安全难以确定E：工业用地的监测点评估价格17、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的_。A.上升B.下降C.不变D.不确定18、买受人有权在通知到达之日起—日内做出是否退房的书面答复。1112131519、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。A：成本导向定价法B：购买者导向定价法C：竞争导向定价法D：市场导向定价法E：借款合同20、某工业用地总面积为3000m2,容积率为0.5，楼面地价为1000元/m?。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为万元。A：500B：525C：600D：1650E：工业用地的监测点评估价格21、已知某房地产价格为900元/m2,需求量为100万m2,当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2,则需求价格弹性为（）。10910.922、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。A：一B：aC：五D：七E：房地产估价机构必须加盖公章23、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地—部门出具证明。A.城市房地产行政主管部门B.城市房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.城市建设行政主管部门24、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。（2009年试题）A：砖混结构B：钢筋混凝土结构C：砌体结构D：钢结构E：执行层的组织协调25、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。A：更强的适时的更新改造投资性B：更易受政策影响性C：更长的经济寿命D：更专业的物业管理E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、商品房预售合同应当由—向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A.预售人B.预购人C.预售合同约定的一方D.预售人和预购人共同2、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。A：以房屋作价入股B：将房屋出租给他人从事经营活动C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动D：将房屋出租给他人居住E：将房屋无偿借用给他人3、对房地产估价的本质认识正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术4、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。A：定额计价以直接费单价为基础B：定额计价以综合单价为基础C：定额计价是分部分项工程的不完全价格D：定额计价是分部分项工程的完全价格E：目前采用单位估价法和实物估价法确定5、下列情况中，保存划拨土地方式的期限可以超过5年的是_。A.继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原有土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外B.国有企业兼并国有企业，非国有企业及国有企业合并后的企业是国有企业的C.国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的D.国有企业改造或改组为国有独资公司的6、产生房地产价格泡沫的主要诱因是_。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度开发7、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有_。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E.增加房地产市场需求8、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。A：位置固定性B：不一致性C：适应性D：相互影响性E：借款合同9、商品房买卖合同属于。A：单务合同B：无名合同C：实践合同D：要式合同E：执行层的组织协调10、按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税元。A：4200B：5880C：8640D：86400E：执行层的组织协调11、不属于通风施工图纸类别的是_。A.平面图B.剖面图C.系统图D.分部图12、市民王某在市区有一经营房屋按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是元/年。A：100B：480C：540D：1000E：执行层的组织协调13、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。A：3583B：3909C：4300D：4778E：借款合同14、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于_。A.开发费用的正确预测B.最佳开发利用方式的选取C.正确地预测未来开发完成后的价值D.开发利润的客观预测E.开发时间的准确预测15、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括—等。A.统一采用总价B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E.统一付款方式16、下列属于不明产权的房屋是。A：无权属证明的B：产权人下落不明的C：暂时无法确定产权所有人的D：产权关系正在诉讼的E：有两个产权人的17、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为TC=5+2Q+e2，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是一个单位。456718、市场法中实物状况比较和调整的内容包括.[2006年考题]A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施完备程度E：装饰装修19、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。A：直辖市的城市总体规划B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划C：国务院指定的城市总体规划D：其他设市城市的总体规划E：县人民政府所在地城镇总体规划20、—是股票市场上数量占绝对多数的主要股票品种。A.一般股B.特殊股C.普通股D.优先股21、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从—之日起计算。A.工程竣2KB.物业验收合格C.购房人实际入住D.开发企业向购房人交付房屋22、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有。A：边际成本包括短期边际成本和长期边际成本B：长期总成本可以分为固定成本与可变成本^平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形D：短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E：收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则23、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。A：建设单位或