宁德市东方伟业国际广场营销推广策略

宁德东方伟业国际广场营销推广策略运营部2007年11月2日目录第一部分：市场分析第二部分：项目定位第三部分：推广节奏第一部分：市场分析◆宏观经济分析房地产市场分析产品分析SWOT分析宏观经济分析一、宁德概况＊地理位置位于福建省东北部，介于东118°32′～120°43′、北纬26°18′～27°40′之间，东临东海，南接福州，西连南平，北与浙江省温州市接壤。＊地形地势全市土地面积13452平方公里，其中以山地、丘陵为主，直接相邻的海域面积4.46万平方公里,沿海有面积不大的海积、冲积平原。地势西、北部高，东、南部低，中部隆起，大致呈“门”型的梯状地势。珠江三角洲闽南三角洲长江三角洲宁德宏观经济分析＊行政规划宁德市是一个新兴滨海港口城市,全境包括蕉城区、霞浦县、古田县、寿宁县、屏南县、周宁县、柘荣县以及福安市和福鼎市,124个乡、镇、街道办事处,2269个村(居)委员会。行政中心为蕉城区。人口320多万人,其中畲族人口17万人,占全省畲族人口的1/2,全国的1/4,是全国最大的畲族聚居区。海外侨胞和港、澳、台同胞近30万人。＊气候特征宁德地处东南沿海，属中亚热带海洋性季风气候。具有山地气候、盆谷地气候等多种气候特点，春夏雨热同期，秋冬光温互利，光能充足，热量丰富，雨水充沛，四季分明，海洋性季风气候显著，沿海和内陆温差悬殊，气候类型呈多样性，灾害性气候频繁。年平均气温在14-19℃之间。每年的4月至12月是最佳旅游时节。宏观经济分析二、宁德市经济情况分析

＊丰富的矿产资源宁德市属火山岩地带，矿产资源丰富。其中非金属矿比较丰富，金属矿次之，能源矿产贫乏。已发现矿产79种，已探明一定储量的有33种，主要矿种有银、铅、锌、钨、钼、铜、高岭土、叶腊石、伊利石、钾长岩、饰面用花岗石、矿泉水等。矿产地138处，其中中型以上规模矿床17处。＊丰富的水电资源宁德市雨量充沛，山高谷深，溪流纵横，水电资源十分丰富。全市河流总流域面积达11899平方公里，可开发电力185.49万千瓦，目前已开发42万千瓦，交溪、霍童溪、古田溪等水系，具备建高水头电站、大水库的条件，宜于梯级开发。闽东海岸线长，蕴藏着丰富的潮汐能源，可开发总装机容量245.96万千瓦，其中三都澳潮汐可开发利用129.34万千瓦，为省之最。区内电网建设初具规模，装机容量40万千瓦的穆阳溪梯级电站正在建设中。城镇供水工程发展迅速，全市已建成水厂35个，日供水30万吨，可保证生产和生活的需要。宏观经济分析＊丰富的旅游资源闽东群山怀抱，面向大海，山川俊秀，海域辽阔，岛屿星列，特产丰美，融“山、海、川、岛”为一体的旅游资源十分丰富。境内有被誉为“海上仙都”的福鼎太姥山、全国独有的屏南鸳鸯溪（其重要景点白水洋，有“天下奇观，宇宙之迷”的复称）2个国家重点风景名胜区，被明永乐帝赐为“天下第一山”的宁德支提山、华东仅有的周九龙漈瀑布群、柘荣东狮山3处省级风景名胜区，以及日本高僧空海大师入唐求法登陆地霞浦赤岸、弛名东南亚与妈祖庙同享盛誉的古田临水宫、天然良港三都澳等著名景区。宏观经济分析三、宁德宏观经济状况＊宁德市生产总值走势

近年来宁德市经济水平高速度增长，国民生产总值呈现持续增长态势。2006年GDP总值为386亿元。GDP增长速度也呈上升趋势。2007年上半年国民生产总值比上年同期增长17％，增幅同比提高5.3个百分点。这与近3年宁德市大量城市基础设施投入建设与宁德城市经济复苏发展息息相关。宏观经济分析＊宁德市近几年固定资产投资走势

近年来，宁德市的社会固定资产投资呈明显的上升趋势，至2006年底达157.9亿元，增长率较上年相比达到28.5%。宏观经济分析

＊宁德市近几年城乡居民人均收入走势

随着宁德国民经济的增长和政府的加大投入，近年来宁德市城乡人民收入逐年提高，增长趋势较明显。从以上的分析可以得出，宁德近几年的整体经济持续上涨较为明显，居民生活水平日益提高，居民的收入也逐步的增加，城市经济高速发展，并且日趋健康合理。

宏观观经经济济分分析析四、、宁宁德德城城市市规规划划一））、、宁宁德德城城市市建建设设现现状状1、、东侨侨经经济济开开发发区区的的大大力力兴兴建建为建建设设海海峡峡西西岸岸经经济济区区东东北北翼翼增长长极极港港口口中中心心城城市市战战略略的的实实施施，，宁德德市市大大力力拓拓展展东东侨侨经经济济开开发发区区的建建设设，，践践行行““打打造造新新区区、、完完善善功功能、、聚聚集集产产业业、、增增大大总总量量、、顾顾全全大局局、、亲亲侨侨安安侨侨””的的发发展展思思路路。。东侨侨经经济济开开发发区区逐逐渐渐成成为为经经济济总总量量不不断断扩扩张张、、城城市市建建设设渐渐成成规规模模、、城市市功功能能不不断断健健全全的的宁宁德德中中心心城城市市核核心心区区。。东部部城城区区成成为为宁宁德德未未来来发发展展的的重重点点。。未未来来宁宁德德市市行行政政中中心心将将落落座座于于东侨侨区区东侨开发区

老市区蕉城区宏观观经经济济分分析析2、、大大规规模模的的基基础础设设施施建建设设，，集集聚聚势势能能拉拉动动城城市市建建设设跨跨步步前前进进宁德德市市区区从从90年年代代后后期期开开始始投投入入大大规规模模的的城城市市基基础础设设施施建建设设。。交交通方方面面闽闽东东路路、、蕉蕉城城南南北北路路、、闽闽东东东东路路、、福福宁宁南南北北路路、、宁宁川川南南北北路路，，天湖湖东东西西路路等等完完工工，，宁宁德德中中心心城城区区豁豁然然开开朗朗，，城城市市道道路路面面积积增增加加，，城城市交交通通压压力力得得到到缓缓解解，，同同时时为为新新区区开开发发准准备备好好了了充充足足的的条条件件。。其其它它基基础设设施施建建设设方方面面如如环环境境改改善善、、污污水水处处理理、、河河道道清清理理、、城城市市环环境境绿绿化化工工程，，以以及及城城市市休休闲闲广广场场如如宁宁德德体体育育中中心心建建成成等等等等，，基基础础设设施施建建设设不不仅仅使宁宁德德城城镇镇居居民民的的生生活活环环境境大大大大改改善善，，而而且且推推动动城城市市建建设设快快速速向向前前发发展。。宏观观经经济济分分析析3、、中中心心城城区区向向东东拓拓展展宁德德东东侨侨经经济济开开发发区区在在宁宁德德市东东面面，，是是中中心心城城市市向向外外拓拓展展的的东翼翼，，是是做做大大做做强强宁宁德德中中心心城城市市的重重大大举举措措。。未未来来宁宁德德的的东东侨侨经经济开开发发区区将将成成为为宁宁德德市市新新的的行行政政中心心，，即即为为宁宁德德新新的的中中心心城城区区。。开发发区区建建设设为为宁宁德德城城市市未未来来发发展展拓展展了了巨巨大大空空间间。。总之之，，宁宁德德中中心心城城市市建建设设按按照照““高高起起点点规规划划、、高高标标准准建建设设、、高高效效能能管管理理、、高高效效益益经经营营””的的城城建建工工作作思思路路，，城城市市化化进进程程进进一一步步加加快快，，城城市市化化水水平平日日益益提提高高，，最最终终将将促促进进经经济济进进入入高高速速发发展展阶阶段段，，促促使使各各行行各各业业与与时时俱俱进进，，同同时时也也包包括括房房地地产产业业。。老市中心新市中心宏观观经经济济分分析析二））、、宁宁德德城城市市规规划划目目标标和和城城市市规规划划发发展展方方向向1、、城城市市规规划划目目标标（1））、、大大力力拓拓展展城城市市空空间间宁德德市市政政府府认认真真实实施施新新一一轮轮城城市市发发展展总总体体规规划划，，按按照照““向向海海、、面面海海、、临临海海””三步步走走的的发发展展战战略略，，坚坚持持港港口口、、物物流流、、产产业业、、城城市市四四位位一一体体、、互互动动发发展展，，加加快推推进进城城市市““东东扩扩面面海海，，北北展展南南移移””，，推推动动旧旧城城区区、、新新城城区区、、港港区区空空间间整整合合，，进进一步步拉拉开开城城市市框框架架。。宏观观经经济济分分析析（2））、、进进一一步步提提升升城城市市功功能能配套套完完善善各各类类市市政政设设施施，，提提高高城城市市管管理理水水平平，，并并通通过过构构建建快快速速便便捷捷的的城城市市交交通通集集疏疏运运体体系系，，加加强强与与周周边边地地区区及及市市内内各各县县（（市市））的的互互动动联联系系，，加加速速各各种种生生产产要要素素向向中中心心汇汇聚聚，，不不断断提提高高城城市市化化水水平平，，使使其其真真正正成成为为具具有有较较强强吸吸聚聚、、辐辐射射和和带带动动功功能能的的海海峡峡西西岸岸经经济济区区东东北北翼翼中中心心城城市市。。（3））、、大大力力推推进进港港城城互互动动发发展展充分利用用沈海高高速公路路建成通通车，温温福铁路路开工建建设的机机遇，全全力推动动三都澳澳港区开开发建设设。以交交通条件件的改善善为保障障，发挥挥港口优优势，加加快规划划建设新新港区、、临海工工业区、、现代物物流区等等城市新新功能空空间，促促进产业业和港口口经济发发展，形形成港城城互动的的一体化化发展格格局。宏观经济济分析2、城市市发展方方向宁德城市市发展的的方向主主要是中中心““东扩面面海，北北展南移移”，城城市人口口增加、、城市面面积迅速速扩展。。3、城城市布局局结构规规划宁德城市市布局呈呈“一城城区加五五片区””的结构构形态。。规划中中心城区区人口50－60万人人，外围围三都岛岛、下白白石、溪溪南、城城澳、东东冲五个个片区。。中心城区区分为蕉蕉城组团团、新城城组团、、铁基湾湾组团和和漳湾组组团四大大部分。。＊中心城区区新城中区区――现现代服务务业、房房地产业业、旅游游业漳湾组团团――钢钢铁产业业集群铁基湾组组团―――房地产产业、现现代物流流业、现现代制造造业宏观经济济分析＊下白石石片区：：船舶修理理业、电电机制造造业、能能源工业业＊溪南片片区：钢铁工业业、能源源工业、、其他大大型制造造工业＊三都澳澳片区：：旅游业、、现代服服务业＊城澳片片区：出口加工工业、港港口中转转＊东冲片片区：生态旅游游业、战战略储备备宏观经济济分析4、城市市道路规规划＊形成““两环三三纵四横横”的混混合路网网。（1）两两环：：＊环城路路－闽东东大广场场－南环环路－蕉蕉城北路路＊蕉城南南北路－－万安东东西路－－金马南南北路－－闽东东东路－闽闽东路（2）三三纵：蕉蕉城南北北路、宁宁川南北北路、福福宁南北北路（3）四四横：东东湖路、、闽东路路－闽东东东路、、天湖东东西路、、富春东东西路。。＊总之，，宁德的的城市规规划和城城市建设设的重心心逐步向向宁德东东部转移移，未来大量的的建设和和房地产产开发必必将集中中到东部部新城市市中心，，我司项项目所在区域为为东侨开开发区，，未来发发展前景景比较乐乐观。房地产市市场分析析房地产市市场供求求总量及及其对比比情况＊宁德市区区上半年年批准预预售商品品房面积积25.73万万平方米米，其中中商品住房23.10万平方方米，占占批准预预售商品品房总量量的89.78%，商商业用房房2.27万平方方米，占占批准预预售商品品房总量量的8.82%，写字字楼0.3万平平方米，占批批准预售售商品房房总量的的1.17%；；从供应应结构看看，商品品住房开开发市场占绝绝对主流流产品，，而商业业用房和和写字楼楼市场占占有率明明显下降降。从销售户型型情况看看，套型型面积在在100-120平方方米和120-144平方米米面积段段的商品住住房分别别占19.91%和39.65%，，成为最最畅销的的主力户户型。但但是套型面积积在144-180平平方米的的商品住住房批准准预售面面积为约约2.65万平平方米，而销销售面积积仅为1.6万万平方米米，说明明供应结结构需进进一步优优化。＊商品住房房市场需需求旺盛盛，房屋屋消费群群体发生生变化，，据统计计数据商商品房购买买主体由由原来的的工薪阶阶层逐渐渐被各县县（市、、区）、、乡镇进进城的私营企业业主和在在外做生生意的高高收入人人群所取取代，开开发成本本的提高高和税费的增多多，增加加了商品品房的价价格，而而国家对对商品房房价格调调控措施施，并没没有降低宁宁德市商商品房价价格，目目前，商商品住房房价格已已超出了了工薪阶阶层的承受能力力。房地产市市场分析析房地产市市场未来来供给趋趋势预测测判断＊国家政政策●“90，，70％％”凡新审批批、新开开工的各各类住房房，套型型建筑面面积90平方米米以下的的住房（（含商品品住房、政政策性住住房）面面积所占占比重，，必须达达到开发发建设总总面积的的70％％以上；；年度土地供供应要优优先保证证中低价价位、中中小套型型普通商商品住房房和社会会保障性性住房建建设，其年年度供应应量不得得低于居居住用地地供应总总量的70％。。宁德市市地方政政府规定定：拍卖挂牌牌出让的的土地90平方方米以下下的住房房面积占占70％％，协议议出让的的土地90平方方米以下住住房面积积应占50％。。＊市场供供给●根据宁德德中心城城市2007年年住房状状况初步步调查，，宁德中中心城市市常住人人口20.5万万人，住住房总建筑面面积为512.55万万平方米米，人均均住房建建筑面积积30.8平方方米。●依据《宁宁德市城城市总体体规划划》，2010年宁德德中心城城市常住住人口达达到30万人，，根据福福建省““十一五五”房地地产发展展目标确确定到2010年人均均住房建建筑面积积为35平方米米的要求求，规划划期内，宁宁德中心心城市住住房总需需求为400万万平方米米，各类类住房4.23万套。。●根据国家家“90平方米米以下占占70％％以上””的政策策，未来来市场上上90平平米以下下的小户户型的供供给将大量量增加。。房地产市市场分析析房地产市市场未来来供给趋趋势预测测判断＊住房用用地供应应计划宁德市““十一五五”期间间住房建建设将达达到400万平平方米，，总套数数达4.23万万套。（（数据来源于宁宁德市市城乡规规划局））

类别年度宁德市中心城市“十一五”期间住房建设计划商品住房社会保障性住房合计建筑面积（万平方米）建设套数（套）建筑面积（万平方米）建设套数（套）建筑面积（万平方米）建设套数（套）20067376002860808577200765.768406.377472761420087376007860808460200980.383607.794688930620107376007860808343合计36538003543004004230房地产市市场分析析房地产市市场未来来供给趋趋势预测测判断＊住房用用地供应应计划（数据来来源于宁宁德市城城乡规划划局）类别年度宁德市中心城市“十一五”期间住房用地实施计划（单位：公顷）商品住房用地新供社会保障性住房用地合计总量新供用地存量用地总量新供用地存量用地200633.42013.46.64026.613.4200732.8518.2514.63.153621.414.6200836.520.5163.5402416200940.1520.15203.85442420201039.623.6160.4402416合计182.5102.58017.520012080类别

年度宁德市中心城市“十一五”期间住房用地结构实施计划(单位：公顷)商品住房用地新供社会保障性住房用地合计总量新供用地存量用地总量其中：中低价位、中小套型200633.42013.46.64028200732.8518.2514.63.153625.2200836.520.5163.54028200940.1520.15203.854430.8201039.623.6160.44028合计182.5102.58017.5200140房地产市市场分析析房地产市市场未来来供给趋趋势预测测判断＊06－－07年年住房建建设计划划●2006－2007年年两年内内宁德市市区90平方米米以下的的户型供供应量近近10000户户，90平方米米以上的的户型大大约为3500户。受受“90，70％”政政策的影影响，90平方方米以下下的小户户型的供供给量明明显增加加。●2007年下半半年至2008年，宁宁德市商商业项目目投放量量预计在在30000平米左左右，而而且绝大大部分是是住宅临临街铺面面，体量量较为分分散，不不会对我我司项目目构成威威胁，也也不具备备竞争力力。房地产市市场分析析房地产市市场运行行特点＊土地市市场特点点●土地需求求逐年旺旺盛，地地价逐年年攀升；；●土地供应应前松后后紧，未未来土地地供应有有所控制制；●外地开发发商抢滩滩宁德，，市场竞竞争更加加激烈；；●开发商储储备土地地，不少少地块尚尚未开发发。＊商品房房市场特特点●开发投资资趋于理理性，楼楼盘品质质不断提提升；●受国家政政策的影影响，90㎡以以下的小小户型的的供应量量将大幅幅度增加加；●带电梯的的商品住住宅、单单身公寓寓供应加加大；●市场销销售保保持旺旺盛，，大户户型（（160以以上））销售售缓慢慢；●商品住住宅价价格平平稳，，局部部房价价增幅幅较快快；●商品房房结构构性矛矛盾依依然存存在，，空置置面积积回升升较快快；●购房对对象以以宁德德本地地为主主，外外地来来宁德德购房房比例例也占占相当当的比比例。。房地产产市场场分析析小结：：＊从供供应及及销售售情况况来看看通过对对宁德德市场场的了了解和和认知知，商商品住住房开开发市市场占占绝对对主流流产品品，套套型面面积在在100-120平方方米和和120-144平平方米米面积积段的的商品品住房房成为为最畅畅销的的主力力户型型。目目前宁宁德市区区商品品住宅宅销售售相对对较好好，从从宁德德目前前的销销售情情况来来看，，可预预测未未来市市场相相对较乐观观。商商业房房产已已住宅宅临街街底商商为主主，总总体供供应量量较大大，但但是缺缺乏商商业定定位和和整体规划划，目目前处处于散散户自自发经经营阶阶段。。＊从购购房对对象来来看通过对对宁德德区域域的购购房对对象的的分析析，购购房者者主要要为宁宁德市市区的的企业业主、政政府人人员等等以及及宁德德周边边县市市的居居民和和部分分宁德德外的的人（（如温温州、、福州等等）等等。可可见宁宁德市市区的的房地地产市市场越越来越越受到到外地地人的的亲睐睐和追追捧。房地产产市场场分析析小结：：＊从销销售区区域来来看宁德东东侨开开发区区近年年来成成为宁宁德市市房地地产较较热的的区域域。东东侨开发发区规规划为为宁德德市未未来的的行政政中心心，在在售楼楼盘相相对较较多。。如东海海富豪豪世家家、名名流世世家、、东嘉嘉花园园、东东湖豪豪门等等项目目基本本销售完完毕，，而新新近推推出的的项目目如金金域兰兰湾、、君临临天下下等也也比较较受关注注。东东侨开开发区区将成成为宁宁德房房地产产市场场的核核心。。＊从价价格走走势来来看近几年年宁德德市的的商品品房价价格呈呈明显显的上上升趋趋势，，目前前宁德德市区的的商品品住宅宅均价价为3500元元/㎡㎡。从从供求求来看看，预预测宁宁德的的商品住住房的的价格格将会会进一一步的的提升升。房地产产市场场分析析＊区域域房地地产分分析总总结区域界界定：：宁德德市东东侨经经济开开发区区●地地理位位置：：东侨侨开发发区地地处我我国东东南沿沿海，，恰好好居于于中国国黄金金海岸岸线的的中点点，长长江、、珠江江三角角洲和和台湾湾省三三大经经济区区域的的中心心，靠靠城临临海、、地域域宽阔阔、环环境优优美，，具有有得天天独厚厚的区区位优优势。。●港口口资源源：开开发区区与著著名深深水良良港三三都澳澳仅一一堤之之隔。。开发发区8公里里外有有5000吨泊泊位的的漳湾湾集装装箱码码头，，20公里里外有有对外外开放放口岸岸城澳澳万吨吨码头头，26公公里外外有3000吨吨泊位位的下下白石石码头头。●交交通状状况：：北京京至福福州的的104国国道和和黑龙龙江同同江至至海南南三亚亚的沿沿海高高速公公路穿穿区而而过，，列入入“十十五””计划划的福福州──温州州铁路路也将将从开开发区区东部部通过过，海海陆交交通发发达。。目前前开发发区各各项规规划趋趋于完完善，，宽36～～60米的的城市市井字字型主主干道道基本本建成成。房地产产市场场分析析＊区域域房地地产分分析总总结区域界界定：：宁德德市东东侨经经济开开发区区●资源情情况：：区内内拥有有3800亩古古朴清清纯的的东湖湖水面面，烟烟波浩浩渺、、风光光旖旎旎，极极具生生态旅旅游开开发价价值。。●开发状状况：：开发发区成成立以以来，，相继继编制制完成成了16.7平平方公公里公公里总总体规规划、、分区区规划划、工工业路南南北14平平方公公里控控制性性详规规，以以及东东湖暨暨周边边地区区5.427平平方公公里““滨水水文化化休憩憩产业业区“概概念性性规划划设计计。累累计完完成固固定资资产投投资21亿亿元，，高标标准修修建市市政道道路18公公里，，形成成建筑面积积100万万平方方米，，初步步拉开开新城城区三三大组组团的的构架架；以以房房地产产业为为主导导的项项目开开发蓬蓬勃兴起，，累计计引进进房地地产总总投资资金额额近10亿亿元，，形成成了逸逸涛、、建闽闽、九九龙、、东侨侨花苑苑等一一批高标准准、生生态型型的住住宅小小区；；工业业园区区建设设加速速推进进，园园区内内路网网建设设基本本完成成，水水、电电、通讯等等配套套设施施也已已到位位，已已落户户园区区企业业总数数达到到19家，，涉及及电机机、电电子、、制药药、机机械、农农副产产品加加工等等类别别。目目前开开发区区各项项规划划趋于于完善善，宽宽36～60米米的城城市井井字型型主干干道基本本建成成，供供水、、供变变电、、电讯讯网络络齐全全，区区域性性大型型专业业批发发市场场建设设初见见成效效，城城市管理和和投资资服务务日益益规范范，聚聚集人人口3.5万人人，基基本形形成了了宁德德滨海海中心心城市市新城城区的的框架，正正日益益成为为闽东东投资资的新新热土土，呈呈现出出生机机勃勃勃的发发展局局面。。◆产品分分析区位———位于东东侨新新区核心区域，，由坪塔塔路、、天王王路、、商贸贸路交交汇围围合而而成黄黄金地地段，，地理理位置置优越越、交交通便便捷，，路网网四通通八达达指标———总规模模约6.4万平平方米米，地地下一一层面面积约约5800平米米、层层高4.5米，，一层层面积积约14418平方方米、、层高高6米米，二二层面面积约约14571平平方米米、层层高5米，，三层层约14571平方方米、、层高高5米米，四四层约约14571平平方米米、地地上4层，，局部部5层层，地地下1层。。◆产品分分析软硬件件———垂直电电梯、、自动动扶梯梯、专专用货货梯、、自动动安防防、消消防系系统，，通信信系统统，专专业商商业运运营商商和物物业管管家等等定位———购物、、休闲闲、娱娱乐、、餐饮饮等。◆SWOT分析区域优优势：：东侨开开发区区———宁德崛崛起的的桥头头堡；；政策优优势：：政府府投资资力度度大，，市政政配套套基础础设施施规划划完善善先进进，升升值潜潜力巨巨大；；交通优优势：：开发发区门门户位位置，，未来来新区区商圈圈中心心位置置，与与福宁宁高速速相连连，机机场快快速路路1小小时达达长乐乐国际际机场场；产品优优势：：6米米超高高层高高、多多部快快速电电梯、、中央央空调调分区区控制制，商商业配配套完完善（（购物物中心心、精精品店店、电电影院院，健健身身娱乐乐中心心等））；服务优优势：：国际际化专专业物物业；；品牌优优势：：东方方伟业业数年年积累累起来来的数数十亿亿品牌牌；优势———◆SWOT分析商业氛氛围较较差，，人气气不足足，闲置时时间较较长、、负面面影响响较大大停车位位不足足劣势———◆SWOT分析市场投投放：：目前前东侨新新区商商业项项目处处于投投放空空歇期期；政策支支持：：政府府入住住优惠惠政策策支持持；区域成成熟：：今年年是新新区建建设第第八年年，区区域成成熟进进一步步提升升；区域整整体规规划符符合未未来城城市发发展的的长远远规划划，必必将成成为未未来宁宁德的的城市市核心心经济济区；；东侨经济技技术开发区区是一个商商务资源整整合的区域域，集贸易易、旅游、、娱乐为一一体的中心心区。机会——◆SWOT分析项目投放：：项目闲置置时间过长长、负面影影响较大；；区域信心：：入住差直直接打击已已经在东侨侨新区投资资和市区准准备投资东东侨新区的的客户的信信心；宏观调控：：地产新政政的出台、、银行利率率的调整为为项目销售售带来阻力力消费者对东东侨区域的的商业发展展前景持观观望态度。。威胁——小结市场聚焦———俗话说有人人气才有才才气，依据据目前东侨侨新区交通通不便，入入住率较低低、人气不不旺的现状状，大量投投资客户和和自用客户户目光仍停停留在市区区内成熟区区域。市场竞争———对于市区内内的商业相相比，我们们的劣势相相对明显：：区域不成熟熟，配套不不完善，交交通不方便便；产权年限相相差30年年；人们的认知知过程及消消费习惯优点就是：：升值潜力巨巨大；引领未来宁宁德商业房房地产市场场发展方向向。与世界零售售巨头沃尔尔玛同台共共舞卖现在卖未来小结市场竞争———对于东侨新新区内的商商业相比，，我们的优优势较为明明显：优——产品硬件档档次；外观形象，，内在品质质；体量规模、、运营管理理、功能区区划分、整整体定位、、业态规划划；一定时间内内市场供给给的稀缺性性；层高优势；；劣——项目闲置时时间过久，，负面影响响较大；工程借结构构及入住时时间。停车位数量量较少。小结第二部分：：项目定位位◆市场定位位◆业态定位位◆客户定位位◆SLOGAN我们认为，，本项目所所处的位置置决定了定定位的必要要元素：——发展型核心心区域———东侨新区区同时，区域域的升值性性和投资客客户的远见见和前瞻性性，决定了了项目被市市场所接受受的前提。。◆市场定位产品所处的的区域是发发展型核心心区域，与与市区商业业项目相比比，其最具具区别性的的一点就是是地段和区区位。东侨新区的的不可复制制性决定了了其特殊性性和稀缺性性。同时作为该该区域的共共性——巨巨大的升值值潜力，即即是投资者者追求的目目标和标准准，也是自自用客户最最为看重的的，即使不不用，其物物业的价值值也是显而而易见的。。◆市场定位关于定位的的提炼，就就从本项目目的投资升升值潜力和和所处区域域的整体影影响力中得得来。地段：宁德崛起的的桥头堡———东侨新新区；区域：宁德最具档档次和规模模的商业聚聚集圈；投资升值：：80年代看看深圳90年代看浦浦东，新区区往往是全全球公认的最具投投资价值最最有升值潜潜力的区域域商业经营：：与国际零售售巨人沃尔尔玛集团企企业为邻，，共同发展，分享资资源，共赢赢互利。◆市场定位客户定位根据市场分分析和客户户研究，发发现潜在的的购买客户户对东侨新新区都有着着良好的预预期，他们们具有同样样的市场发发展前瞻力力、洞察力力，对东侨侨新区的现现在和未来来都有着较较为深刻的的认识和很很好的发展展预期。◆SLOGAN宁德商业财财富第一版版图第三部分：：推广节奏奏主推广语系列推广主主题推广节奏及及活动费用预算主推广语对话世界500强，，撬动闽东东财福金山山主推广语——通过世界500强，，体现项目目对世界500强的的吸引力，提升项项目的高度度和客户层层状态。——撬动，，“给我一一个支点，，我可以撬撬动整个地地球”，体体现了机会与勇勇气，正是是创业者的的内心语言言。——宁德东东侨新区,区位的优优势凸显。。——“对话话世界500强，撬撬动闽东财财富金山””既体现了了项目的区位，又切切中客户的的心理，提提升了项目目的品质和和档次。又有一种交交流发展平平台的隐意意。项目推广切切入点地段区域利利益——规范的经营营场所（国际化标准准）丰富的高质质量客源（（东侨新区区的规模聚聚集效应和和沃尔玛的的品牌号召召力及客户户吸引力））高回报（东东侨新区无无限升值空空间）项目推广切切入点产品利益———合适的面积积（30平平方米起，，可自由分分割）合适的价格格（8888元/平平方米起价价二层）合适的投资资方式（可可一次性付付款，可按按揭贷款））以较低的投投入，赢取取宁德超值值资本利益益给客户的利利益点亮相广告语语对话世界500强，，撬动闽东东财富金山山世界500强的金矿矿——东侨新新区区位篇广告告语系列推广主主题与世界500强一起起入股东侨侨新区投资篇广告语系列推广主主题世界500强的高度度别人永远到到不了产品篇广告告语系列推广主主题与世界500强同呼呼吸东方伟业国国际广场———会呼吸吸的广场（（层高）产品篇广告告语系列推广广主题推广节奏奏推广阶段时间推广目的营销内容第一阶段筹备亮相12月3日-12月30日树立形象吸引客户1、软文炒作东方伟业品牌及项目；2、联合炒作区域；3、售房部包装及销售物料到位。4、客户积累及客户挖掘；第二阶段强推销售1月1日-1月30日强推产品客户圈定1、媒体系列组合推广；2、选择时机开始认购；3、产品说明会；4、隆重开盘。第三阶段开盘持销2月18日-3月31日维持销售客户维系1、老客户维系；2、促销政策推出。筹备亮相相期开盘持销销期软性切入入炒作区域域销售线推广主题题推广阶段段项目亮相相形象树立立投资篇、、区域篇篇、产品品篇认购告知知12月28日前前，前期期积累客客户及东东方伟业业老客户户维系；；新客户积累；；产品价值值投资升值值12月10日12月18日12月1月2月强推销售售期客户集中中释放-达成-老客户维维系促销政策策出台任务量3月份8000万4月份1000万5月份4000万推广节奏奏及活动动年底投资篇开盘告知知9月份3000万10月份份结案3月4月5月推广节奏奏及活动动推广阶段段：筹备备亮相期期（12月3日日——12月30日））推广目的的：树立立产品形形象，积积累前期期客户营销推广广：媒体轰炸炸：报广广、户外外、车体体、楼宇宇液晶、、网络、、杂志等等；客户资料料梳理，，项目资资料邮寄寄，电话话访问；；售房部内内包、工工地围墙墙、销售售物料到到位（单单页、投投资手册册、DM）渠道挖掘掘与资源源整理。。推广主题题：“对话世世界500强，，撬动闽闽东财富富金山””推广效果果：积累累意向客客户100组推广节奏奏及活动动推广阶段段：强推推销售期期（1月月1日———1月月30日日）推广目的的：强推推产品卖卖点，圈圈定意向向客户营销推广广：媒体组合合推广：：区域、、产品、、投资；；开始正式式认购（（1月26日））；推广节奏奏及活动动推广主题题：世界500强的的金矿———宁德德东乔新新区（12月3日）；；与世界500强强一起入入股东乔乔新区（（12月18日）；；世界500强的的高度，，别人永永远到不不了（1月3日日）；；与世界500强强同呼吸吸（1月月18日日）。。推广效果果：积累累意向客客户300组推广节奏奏及活动动推广阶段段：开盘盘持销期期（3月月29日日——5月31日）推广目的的：维持持销售，，客户维维系营销推广广：媒体维持持推广；；客户维系系活动；；优惠促销销推出。。利用多种种渠道拓拓展客户户资源，，客户维维系活动动；推广效果果：实现现销售金金额1.3亿。预算总预算160万万（细化化略）9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。06:01:2306:01:2306:0112/31/20226:01:23AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2206:01:2306:01Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。06:01:2306:01:2306:01Saturday,Decembe