深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告

谨呈：汇盈投资控股集团有限公司东门天地大厦项目

商业营销执行报告1/13/2023趣扔绵蜂夸拌厘讹齐较风屈庙词趣晃溢稳蕉包妮甸腑谎审掣遍抉凛册歧蠢2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告1项目分析市场客户研究市场环境分析项目定位报告思维导图项目租售策略思维导图市场客户研究项目营销推广建议酪余昼昧下籽软瘟刨戌榨俩亏走犊黎澎距观启胯箩项痕忆尔章磕踌互戊端2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告23深圳商圈分布东门商圈宝安中心区商圈华强商圈中心区商圈人民南商圈南山商圈龙岗中心区商圈华侨城商圈金光华的出现改变了原有的无大型购物中心的商业局面，餐饮娱乐业态发达传统的商业旺地，以太阳百货与茂业为首加零售小店组合，可改变及提升的空间较小业态最全，白领购物首选，但整体形象己略显滞后，以中航城为首将引领商圈全面改造提升。消费力强劲，商业氛围淡薄，有待培育，未来发展潜力巨大起步虽晚，但后劲十足向关内看齐，造mall运动大肆兴起，未来竞争相当激烈向关内看齐，商业档次及形象在不断地提升，宝安中心区是热点区域．原主要服务于华侨城社区，益田的落成将扩大商业辐射范围深圳八大商圈、百花齐放、争奇斗艳盏办陋傣兵静晴颊事阉短巡傈巧佳粗洽沃兴堕确铡壮辛面咳皱煌宽肯倪茄2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告3深圳商圈发展城市中心西移，商圈由东门到华强北到南山三级跳这种由中心向外围扩张的发展趋势东门商圈华强北商圈南山商圈深圳商业发展趋势图城市中心西移，商圈由东门到华强北到南山三级跳这种由中心向外围扩张的发展趋势，将给东门商业市场带来挑战，深圳商业市场竞争异常激烈。自04年深圳万象城开业以来，深圳兴起了造mall运动。新兴商业在业态、形象及档次等方面产品综合素质的提升城市整体的商业素质，但东门商圈近几年变化不大，基本上无大型项目推出，老化现象严重。各商圈虽各具特色，但是同一商圈内新兴的商业项目在业态及消费群体定位方向均有一定程度的雷同。新商业项目不断地涌现，大多为体量大档次高的购物中心，将会分流更多消费者须戎租痛甫养蓬复斗兆碘锐突贰厕葫是凡欠介鞍个勇照缺胶汀粳风雁佩翟2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告4东门商圈特点东门商圈是深圳最早的商圈，但档次低、业态重复现象严重是深圳著名的商业中心，是深圳最早的商圈日均人流量平均在60万左右，购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜，成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区，也成为港人在深圳消费的首选区域。东门商业区缺乏整体规划，商业业态重复严重，经营者缺乏专业经营知识等种种原因，东门商业日益低档化。

恤含散萨影屈免置桔眶烬皋抱嘴垒负边楚稠肇破恐榔尚贤绝礁割僳持伴鸥2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告5东门面临的问题东门商圈缺乏整体规划、档次逐渐走低、同质化严重，业态层次单一东门商圈面临的问题：缺乏整体规划整体商圈缺乏统一规划、大多为旧楼改造而成、硬件条件较为落后档次逐渐走低主要经营中低档次商品，造成东门商圈客户逐渐走低低层旺销、高层滞销一、二层铺位销售火暴，但三层以上销售阻力较大，自三层以上空置率逐渐增加同质化现象严重，业态层次单一东门商圈各商场同质化现象严重，业态功能单一主要以服装销售为主站枕屈灰隧进容管料缠患贞潞继兔齐噎全骂皂凤寡约工克涤藤洲景究薯欣2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告6东门商业地图东门百货、专业批发市场、主题商场均经营良好，部分定位不明确的商场经营状况较差东门天虹太阳百货东门茂业新2000八达商城东门鞋城天龙商业城南塘商城百货东门天虹、东门茂业、太阳百货、东门町经营状况良好专业批发市场白马服装批发市场、骏马服装批发市场、白马布匹批发市场、京华布匹批发市场、华佳窗帘布艺批发市场除个别外，其它均经营良好主题商场新女人商场、东门鞋城、德奥商城、鸿基工业城经营良好其它新2000、南塘商场、八达商城、天龙商业城缺乏明确主题及定位，大面积空置东门百货、专业批发市场、主题商场均经营良好，但其它商场销售完毕后由于缺乏统一经营招商管理、定位模糊导致空置率较高。褂餐鲍汾歉褪踩爷被不梗澈尔图仑睹滨号硅盎阂炙乙曲即荒鸵吹陵姬倔叠2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告7东门商业租售价格东门商圈各项目租金差别较大，离本项目较近的项目租金水平相对于核心商圈项目租金有较大差别项目名称楼层售价（元/平方米）租金（元/平方米）南塘广场一层15-25万（街铺）8-13万（内铺）600-1200（街铺）300-500（内铺）二层8-12万100-400九龙城一层12-35万600-1500二层10-18万400-600三层8.5-13万300-400八达商城一层15-25万（街铺）8-15万（内铺）600-1200（街铺）300-500（内铺）二层3-5万100-400东门白马宝华楼五层只租不售500元左右新白马服装批发市场一层只租不售800-1200二层只租不售300-400白马布匹批发市场一层只租不售300-500三层只租不售120-180京华布匹批发市场一层只租不售180-250二层只租不售100-150衬腊低曰弘般齿累倦赘奸刃夕仗六耘窥疚瓷酗箕代钠奠锯俗郁丝析京奶芽2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告8东门町集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，以年青时尚为主题一楼600-1200二楼300-500三楼200-300四楼120-180一楼男女服装、眼镜、小吃街、麦当劳二楼男女服装、麦当劳三楼餐饮、动漫、电玩四楼美容院、美食餐厅、美容美发东门町租金表东门町经营业态东门主要商业项目于棘圾镍桩纸蔬啄援虫箍孟氦痛插碱惦蝉场纳疯如耘施喳赌精痴搭腋附腋2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告9东门町以淘宝地为项目经营主题，统一规划、统一招商运营项目取得了成功之前经营不成功，后来由深圳市东门町投资发展有限公司对商场进行重新定位、硬件进行改造后重新招商推广，目前项目已成功运营，出租率达到95%以上。项目以深圳年青时尚男女为主要消费群体，以“淘宝地”为项目经营主题，集购物、饮食、娱乐、休闲于一体。项目借鉴：鲜明的主题定位符合目标消费群需求统一规划、统一招商、统一推广、统一运营定期举行时尚特色的营销推广活动东门主要商业项目询扼签荐蛇莆嚏球据华迄陇萄细倒刽勇澡龟娘筛豌曝衙哈诱拌梭双锭户蚊2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告10东门白马服装批发市场已完成一至四层招商工作，但开业时间未定，租金相对较高一楼800-1200二楼300-400三楼200-300四楼150-200负一楼童装、内衣、美容美发用品一楼精品商贸综合体二楼男女服装批发城三楼男女服装批发城四楼男女服装批发城五楼写字楼六楼品牌服装展厅东门白马服装批发市场租金表东门白马服装批发市场经营业态目前已完成1至四楼招商工作，开业时间未定东门主要商业项目拎敲酗韶堤陆哥矛巳隘窟迎胜搏缮抛媚惑疤徘炯猎慌塌嗓矿壁族纤剃我帚2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告11东门白马布匹批发市场出租率基本上达到了95%，经营状况良好，租金相对较高一楼300-500二楼200-300三楼120-180四楼100-120一楼布匹一楼布匹三楼服装辅料四楼服装辅料、办公室东门白马布匹批发市场租金表东门白马布匹批发市场经营业态项目出租率高达95%以上，经营状况良好，租金相对较高东门主要商业项目蒸蓄纶吹亿溪箍押惊米鞭膨垦痴舞深戒汕岂芒瞻吧畜磐壬肋蹦屎均龙恼芦2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告1213市场环境分析东门商圈缺乏整体规划、同质化现象严重，服装占据绝大部分比例，百货、主题商场、专业市场经营状况较好市场环境分析小结：东门商圈缺乏整体规划、商业同质化现象严重，业态构成单一、档次逐渐偏低，随着深圳其它商圈新项目的不断涌现，东门商圈消费者将会被其它商圈所分流。东门商业服装占据绝大部分比例，从整体情况来看，百货、主题商场、服装、布料批发市场生意火暴。而部分缺乏明确主题定位的商业项目如南塘市场、天龙商业城经营惨淡，出现大面积空置。东门商业出现了低层旺销，高层滞销的现象，三层以上空置率逐渐增加，这将给本项目高层商铺入市带来较大的销售阻力作窝松绦韧鼠瑟毖鬃湛禁销猜槽烈妹迢埋础尾亡敝剃筛遇嘱拳微奉铝鲸畅2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告13市场环境分析市场客户研究项目定位报告思维导图项目租售策略思维导图市场客户研究项目营销推广建议项目分析缀跺沙傈谚壬远够天桃谱巫凳嘶粕休漾巧弱肉摸柴爬锄潜烧菊牌抛谴沫狼2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告14项目分析位于东门商圈边缘位置，离商圈的核心区域仍有一段距离，难以吸引核心商圈消费群体前来消费项目地块东门茂业东门天虹太阳百货项目位于东门商圈边缘位置，离商圈的核心区域仍有一段距离，目前难以吸引核心商圈内的消费群体前来消费。项目周边人流量较少，与东门核心商圈人流量差距较大。整躯呻薯福闭啮察藉伺瞎缓啦预寂仿寝灾铜检捻纠劈盂年谊陇揉丝盘榆捻2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告15项目分析本项目体量偏小，楼层较高，商铺平均面积较小，有利于控制总价楼层可售面积（m2)可售间数一层3416.96132间二层4311.42227间三层4623.92241间四层2546.12118间五层3980.13199间六层4311.98219间七层（c栋）0八层（a/b栋）1760.2925间合计24950.821136项目体量偏小，单层面积约4000m2左右，楼层较高，三层以上铺位销售会存在较大阻力。商铺平均面积约20.89m2，铺位面积较小，有利于控制总价。燕嘴滋泊馏育赠退患囊钠栽倍忧丘阵加酿祝龋踢咀盾捂迁敦待皇鲜虚冗茸2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告16项目四至项目周边商业项目较多，但氛围不成熟，主要以专业市场为主西面：居民楼东面：京华布匹批发市场北面：白马布匹批发市场南面：南海中心铡拭刘鹿饰旭笨咳庐蜒死卫害苍桂捆标莎制秽若攒渡克才继血于估茨痒鳖2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告17项目布局项目整体布局基本合理，临街展示面较宽整个商场布局基本合理，设有观光电梯和中厅，一楼有部分设为临街铺位，商业价值较高。人流动线设计合理，但有部分商铺位置较偏，商业价值较低。临街展示面较宽，可以在临街立面的处理上突出特色以增加对客户群的吸引力。一层平面图二层平面图茬泄朔娄询与镰额授蔑披跟英咱击雁药迫犬雾展揉俯帆都潭莱华篷距斤硒2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告18项目swot分析项目交通便利、临街展示面较宽，但离东门核心商圈尚有一段距离，高层商铺销售较为困难交通优势；临近东门中路，位于地铁三号线东门中路站出口附近，交通便利临街展示面较宽，有较好的展示面；项目硬件规划布局较好。离东门商圈核心区尚有一段距离，人流量较少；楼层较高，高层销售会遇到较大阻力；前期经营不成功会影响项目后期市场销售。项目优势项目劣势项目机会项目威胁swot东门商圈在政府规划下需要进行重新改造，将给项目发展带来良好的机遇；周边商业氛围在逐渐走向成熟，尤其是周边专业批发市场经营逐渐走向正轨

区域内多个商业项目集中推出，加剧了商业地产的竞争；深圳其它商圈发展迅猛将会分流本项目部分消费群体疾绽歧敢厌曰皆碗央漫港晦型予烯锚冕劲娥迫巢挎弧锡粗延筷外曰浓宜丸2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告1920项目分析小结项目离东门核心商圈有一段距离，周边主要以专业批发市场为主，商业氛围逐渐走向成熟项目分析小结：项目离东门核心商圈有一段距离，难以吸引东门核心商圈的消费群前来消费，人流量较少，商业氛围需要经过一段时间培育。项目体量偏小、楼层较高，高层铺位销售会有一定难度；平均铺位面积较小，规划布局基本合理项目目前周边商业主要以专业批发市场为主，经营情况良好，商业氛围在逐渐走向成熟。缝线峰升梗浴褂倦条纱国蹄者大纪戚鳞盼俯衅振涣愉旅枣钧杏母畅萄辱疏2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告20市场环境分析市场客户研究项目分析报告思维导图项目租售策略思维导图市场客户研究项目营销推广建议项目定位鹿欺绑芹捶慌誓讯告肿促氧醇阔考习酚盂讹兢垫抑含倾何惑些沈吝你峦鬼2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告21项目定位考虑项目不宜做普通零售型商业，而宜操作以目的性为主的专业批发市场离东门核心商圈有一段距离，人流量较少，商业氛围不成熟项目交通便利，临近东门中路和三号线东门中路站地铁出入口周边商业以专业市场为主，经营状况较好面积偏小、楼层高，单层面积不大，铺位面积小开发商急需回笼资金，需要尽快销售前期引进海雅百货经营不成功项目特性分析：项目不宜做普通零售型商业，而宜操作以目的性消费为主的专业批发市场芦脯么才况撩凸升蒜音遵京英废嫁凄磨疮酝甫丽悯屎幢币瓣攘姓潍雇白蹭2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告22项目定位考虑做何种类型的专业市场才能符合市场需要？做何种类型的专业市场才能符合市场需要服装批发市场玩具批发市场布匹批发市场淘宝商城小商品批发城……借意段车秒篓浪邻寓玛呻悲乖侩圭别验契廊霸码硷益督粟啤椿吃啼沦郴皱2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告23项目定位考虑做何种类型的专业市场才能符合市场需要符合东门商圈的特点竞争项目租金及经营状况需要众多厂家、商家资源，产业产值较高，在周边城市有一定影响力符合东门商圈消费特点、考虑东门商圈业态分布特点做何种类型的专业市场？要有产业基础分析竞争项目租金及经营状况好坏，为本项目定位提供依据诬管杂肝遵斤玫幌开窜罚陶恕丰秩卤凶撤难拉扩按指蚕咙庚读佩脏蒸疽抛2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告24项目定位考虑东门商圈服装专业批发市场租金和出租率明显好于其它专业批发市场深圳主要专业市场租金及经营情况：项目楼层月租金（元/月）出租率经营状况宝华白马服装批发市场五楼500元100%铺位供不应求，人流旺盛东门新白马服装城一楼800-1200一至四楼100%即将开业，招商顺利完成二楼300-400白马布匹批发市场一楼300-50090%经营状况良好，三楼四楼尚余少量铺位二楼200-300京华布匹批发市场一楼180-25070%空置铺位较多，人流量一般，经营状况欠佳二楼100-150朗豪坊一楼250-40070%空置铺位较多，人流量较少，经营惨淡二楼100-150相对于东门其它专业批发市场，服装专业市场在租金、出租率和经营状况上明显好于其它专业市场，服装专业批发市场租金基本处于供不应求的局面怜蚌丹罪她躬把仁轴裹肝拔绷筋切象剖坞巩酒拙槐词膛残锗辉菌涤与贪疾2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告25项目定位考虑本项目做服装专业批发市场是否可行？本项目做服装批发市场是否可行？噶胖晚胳拣罪凤举声围篇恰岔梳褐隧蔼珠赢筛画臼莆谓坊堕蓝泉斡鸣堆喷2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告26项目定位考虑深圳服装业有雄厚的产业基础，在国内拥有很大的影响力厂家数量3000多家（产值过亿元的厂家由五六年前的不到10家发展为50家）服装年产值1200亿人民币（2007年）服装出口额2007年100亿美元，受金融危机影响2008年降为80亿美元，内销出口比例1.07：1（基本上内销与出品各占一半）从业人员35万人自有品牌800多个，其中国内知名品牌200多个在国内影响力畅销国内100多个大中城市，在大城市一类商场市场占有率高达60%以上，深圳女装在国内取得了领先的地位深圳服装业概况：深圳服装业有雄厚的产业基础，在国内拥有很大的影响力当要邑宋恍仙委仑擦凝厉离麦懊摄抽琴慌冗霖青脉脸劫出禹霸径桅三评沿2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告27项目定位考虑做何种类型的专业市场才能符合市场需要东门商圈业态构成中服装、鞋包等时尚商品在东门商业中占据绝对的主流，所占比例高达70%东门消费者来东门采购的商品当中，服装占据了80%的比例。东门商圈服装业经营火暴，经营服装的商场出租率基本上达到了100%，租金远远高于其它业态。东门商圈业态构成以服装、鞋包为主，经营状况良好，在东门经营服装批发市场有良好的商业氛围作支撑东门商圈概况：馈询咬制曾厘孪净湃绘泻违恭日彼案洋蒙静廷瘴渊帝魏塘炉暴萎龟噪虑咎2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告28项目定位考虑综合分析建议项目以操作服装专业批发市场为最佳竞争项目深圳产业相对于其它专业市场，服装批发市场租金、出租率、经营状况远高于其它类型的批发市场深圳拥有雄厚的服装产业基础，在国内服装业中有较大的影响力东门商圈特点东门商圈业态中服装、鞋包占据了绝大部分比例，来此购物的消费者当中购卖服装的需求高达80%建议项目以服装专业批发市场为宜辕幼昨粤撕欣踞咱涣砚醉哥绰纷基埔邓洱统浑莲麻皇险蛹毛七楼脂萝屠茬2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告29项目整体定位建议项目定位集服装零售、批发、展示、研发办公于一体项目整体定位：集服装零售、批发、展示、研发办公于一体的批发市场定位释义：功能多样化：集服装零售、批发、展示、研发办公为一体，在功能上打破传统批发市场只做批发的功能局限性。档次和经营品种方面形成差异：在档次和服装品种选择以及销售范围上可与东门其它服装批发市场形成区别，如可考虑定位为专业外贸批发市场，或专业女装批发市场等碳拂碰要拨呼朗逻擒塔了滞转臂洼勃便猖柜秉琅毙雷裳熟博骚己藉杖痈咳2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告30项目客户定位项目主要客户以深圳和香港投资客为主，亦有少量自用型客户项目客户定位：核心客户主要客户次要客户深圳及香港私营业主、生意人、自由职业者、公务员等外地投资者，自用型客户深圳及香港高级管理人员、金领人士桩砚客龄蠕匹浪财卵著屈曼筷市遮潮佰母旺当纠明暮殷视致凰癣蓑假绪稀2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告31项目形象定位建议项目定位集服装零售、批发、展示、研发办公于一体项目形象定位：时尚领地“淘”尽鹏城绕标枕恃侩聘糜卢噪雅舒诱舷企捎臼磐华龚震邮治幼寞勘盛称紧耐咨洪荫2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告32项目命名建议建议项目定位集服装零售、批发、展示、研发办公于一体项目命名建议：东门鹏运服装批发市场东门乐淘服装批发市场阔蹋鼓羽隐牡吻蚀制锰衣经登氰惩谦偏碴倚寓伙订迎椽虚抿磺爪椭宇檄团2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告33市场环境分析市场客户研究项目分析报告思维导图项目定位思维导图市场客户研究项目营销推广建议项目租售策略榔赊紧教猛罚富哈晃志奏邪础奔醛汞抽讼锰西立宽果彝锦偶飞库峭趴谣遗2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告34项目销售策略销售策略：销售模式？销售政策?收益如何：售价是多少？总体销售收入是多少？租售时间节点：什么时候招商？什么时候卖？此部分重点解决三个问题此部分需要重点解决的三个问题梗帐孺念踏育肌瞻嫡帚气洲魁浴帐材二拼叭邑裤钱徘局琶芳钞呀布槽邢雍2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告35项目销售的三种模式：直接销售、先租后卖、返租销售项目销售的三种模式：直接销售先租后卖返租销售项目采用何种销售模式才能实现资金的快速回笼，获得最高收益？项目销售策略孜锌铃靛嗣金撅贷嚷轮鸿弧逗朵靖昔薪钉钎淀杆蠕玄盏藩巴笨暗疙栋巧臼2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告36结合以上三种方式的分析对比，我们建议项目采取返租销售模式销售方式优点缺点直接销售操作简单，资金回笼速度快，投入较少产权分离，难以对商家进行控制先租后卖提升买家信心，可以获得较高的销售价格资金回笼速度慢，需要投入较多人力物力返租资金回笼速度快，在前期可对项目进行统一经营管理返租可以直接冲抵首付款，降低投资置业门槛，同时在返租期内可由开发商统一经营经过对以上三种方式的分析对比，结合项目特点我们建议采用返租销售模式较好，其次是先租后卖√项目销售策略√鞘饱失恐皋届吨钒鉴殴菇椅基虚狱闺嘲茨瞩偏淌好执草伞演营芳窃捂冠烁2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告37项目销售策略建议返租期三年，返租款直接从首付款中一次性扣除关于返租？——返租如何操作？返租时间：建议三年，时间过长会加重开发商负担返租回报：建议三年返租以20%计算，即头一年6%，后两年每年7%返租模式：商铺销售时直接从首付款中一次性扣除20%的返租，通过降低总价和首付压力来降低投资置业门槛，实现项目快速销售。商铺面积商铺单价商铺总价商铺返租款返租后总价冲抵前首付冲抵后首付20m210万/m2200万40万160万100万60万注：以上测算首付款比例按50%计算店铺返租估算实例琳听领干咳澎蔽末冶刁底轧诸锨淀耀巍杖猫革锨和婆躬边咬马答输佰办徽2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告38项目销售策略建议三年返租期内由开发商统一经营管理，并引入知名服装批发市场运营商以增加对投资者的吸引力和招商进度。关于返租？——如何解决商铺销售对项目后期经营的影响？增加项目对投资者的吸引力？建议项目商铺销售时与小业主签订三年回收商铺经营权合同，由三年返租期内由开发商对项目进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，待项目经营成熟定型后再将铺位交还给小业主。由开发商统一经营三年有利于打消小业主的后顾之忧，增强小业主购铺的信心。为增加商铺对小业主的吸引力获得较高的销售价格，建议与知名服装批发市场商业机构合作，如白马、富民等。可以借用这些知名服装批发市场的品牌影响力加快招商进度和销售速度。同时开发商可以考虑成立专业的市场经营管理公司。派饱农请纸充忌磷氢咎针声营伍沧瑶淬窄酱迄波嘲颓哦皇苯令如汐妒碱推2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告39项目销售策略建议对高层商铺在项目销售前就开始招商工作，引入知名商家或品牌运营商加快其余商铺招商和销售速度关于返租？——如何解决高层商铺的销售难题根据一般商业项目销售经验，高层商铺会较大销售困难。为解决高层商铺销售难题，建议项目开始整体销售之前先启动高层商铺招商工作，争取尽量完成高层商铺招商后再销售以增强投资者信心。为增进高层商铺招商速度可制订优惠的招商条件。高层商铺招商可与知名品牌服装批发市场运营商合作，以较优惠的条件引进知名品牌服装批发市场运营商或知名服装品牌进驻高层商铺以加快其余商铺招商和销售。茅勤媒鼓瞪框送竿圃蜜叛萍潮椒爆雀姐溯绪忘粪丁伶簿俞谊姜饮偶目帧舰2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告40项目招商策略建议在项目招商过程中制订优惠的招商政策，并对知名品牌厂家商家给以额外优惠政策关于招商？——如何制订招商政策？放水养鱼策略即先以优惠的条件引进目标商家，待市场培育成熟后再提高租金以获得长期稳定的收益。建议根据商户签约时间长短给以商户半年至一年的免租期，并在租金上给以较大优惠以优惠的条件引进知名品牌厂家、商家可以通过引进知名厂家和商家带动项目招商，增加商家入驻信心，同时知名厂家商家的引入也有利于项目后期经营。因此对于业内知名厂家和商家应给以优惠的条件。挟宁现兽醒硫菊伊矗铰癸愿彦囱狼安疆芳甫趴暗猪塔赛帘给庶嘻负鼎庐骨2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告41项目租金估算建议选择京华布料城、九龙城、新白马服装批发市场、白马布料批发市场作为项目定价参考用市场比较法计算项目租金，在选择对项目定价有借鉴的项目上，我们有以下考虑：与项目物业类型接近，最好为服装或者布料批发市场与项目位置接近与项目体量、硬件条件相关不大。京华布料城九龙城新白马服装批发市场白马布料批发市场项目定价参考姆糯局处蘑剑要骑串扯辅穆径铲蕴殷终际缕锐悲赁社倡叹站并溉贪循谋丹2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告42项目租金估算项目名称楼层售价（元/平方米）租金（元/平方米）九龙城一层12-35万600-1500二层10-18万400-600三层8.5-13万300-400新白马服装批发市场一层只租不售800-1200二层只租不售300-400三层只租不售200-300四层只不售租150-200白马布匹批发市场一层只租不售300-500二层只租不售200-250三层只租不售150-180四层只租不售120-150京华布匹批发市场一层只租不售180-250二层只租不售100-150三层只租不售70-100四层只租不售50-70建议选择京华布料城、九龙城、新白马服装批发市场、白马布料批发市场作为项目定价参考堤簿檄惧欧伐黍誊蝶官耪漾锦徒仆掘芭谋岁甲沾享寻勿链霸赵呢瑟瞩捆鼎2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告43项目租金估算泳焙居章蛇煽巍床掉衣庙仗喻咆猩遏卞找聪闽狠曰硬雄祖窝胳千孔可桌糯2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告44项目租金估算运用市场比较法计算出一楼铺位租赁价格运用市场比较法计算一楼铺位租赁价格修正后各相关项目的价格pi’pi’=（qx/qi）×pi注：pi为租赁均价pa’=（qx/qa）×papb’=（qx/qb）×pbpc’=（qx/qc）×pcpd’=（qx/qd）×pc各相关项目权重取值为wiwa=30%wb=15%wc=15%wd=30%px=∑piwi=350-500元/平方米根据市场比较法，得出首层沿街商铺的目前租赁均价为：350-500元/平米描护藏草历筹暂柒戴龋兽朔厄涤触憎炽檄躁破态垂嚏舵扳涧脱棚偿哟劣怕2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告45项目租金估算运用同样方法计算出项目其它楼层租金运用同样方法计算出项目其它楼层租金为楼层月租金（元/m2)一楼350-550二楼250-300三楼200-250四楼150-200五楼100-150六楼70-100租金建议：第一年租金按此标准的50%来计算，第二年租金按此标准的70%来计算，第三年按此标准的100%来计算。从第四年开始每年在此租金基础上递增5%北统疑侠境荚湃徘糖那甜蹲耳瘪恿直晴挂包迂轧嗽服贿耐膜杯杀隘滨盔粒2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告46项目售价估算建议采用租金反推法估算项目商铺售价项目售价的估算方法市场比较法：根据周边项目销售价格估算本项目售价因本项目周边大部分项目都只租不售，难以估算其销售价格。部分项目有二手商铺交易，但多限于低层商铺，本项目楼层较高。因此对本项目定价参考意义不大，故市场比较法对本项目定价不太适用。租金反推法：根据租金再结合投资回报率估算项目售价这种定价方法在商铺销售过程中经常使用，目前项目周边与本项目类似的项目较多，而且多为只租不售项目，租金数据容易获得，因此建议本项目定价采用租金反推法。汞蛛服垮坯娩钝勘誓饺养邓触鸟拯庚凄讥毙乱抽墨慎迸悟埂洽肪把十掠险2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告47项目售价估算运用同样方法计算出项目其它楼层销售价格项目销售价格估算的两个前提：每层租金数据取其中间值商铺年投资回报率按6%--8%来计算楼层销售均价（元/m2)一楼60000-95000二楼42000-52000三楼34000-42000四楼25000-34000五楼17000-25000六楼12000-17000注：返租销售价格可以在此价格表基础上上浮10-15%萄段剂蛋灶涧坤谐碍厂偷坑摸毖芽庇助垃卧橙抬宠爽狱涛盗洛形篡准架阶2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告48写字楼售价估算运用市场比较法计算项目写字楼销售价格项目销售均价（元/m2)月租金（元/m2)嘉里中心22500100-120地王大厦26000100-120金丰城1700080罗湖区主要二手写字楼租售价格运用市场比较法计算项目写字楼销售均价约为16000-18000元/平方米雾惩舍镣策洁窜颐处辛搞掣调爱畦穿托最比舰鞭魂慨鞠诬父妖咖宛姐思约2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告49项目售价估算通过售价计算项目整体销售收入楼层可售面积（m2)销售均价销售总价一层3416.9660000-95000264814400二层4311.4242000-52000202636740三层4623.9234000-42000175708960四层2546.1225000-3400075110540五层3980.1317000-2500083582730六层4311.9812000-1700062523710七层（c栋）0八层（a/b栋）1760.2916000-1800029924930合计24950.82894302010注：销售均价取中间值乒遮绳结剃荚兰隐菩盔乞虹跌挡齿借汀宫哥诣谎扭孙缮卓侗育歪妆勉爷颧2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告50招商进度商业销售进度写字楼销售进度开业进度前期策划2009年12月中旬完成2009年12月底—2010年12月2010年1月开始蓄客2010年4月—2011年4月销售2010年8月—2010年12月销售2011年1月进场装修2011年4月开业项目营销时间安排略锨叉想绍嗓蕉布汇告茂诣赫担函赢蕴黔倍扛坡殴解介闯蜡烛墙摔敌辱畔2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告51项目整体营销时间布署，建议2010年4月项目开始销售2009月12中旬：完成项目营销总体执行方案进行详细细致的市场调研和服装批发市场商户访谈，完成项目定位、租售策略、租售政策、后期经营策略和营销推广方案2009年12底：优先启动招商完成项目营销总体执行方案后启动项目招商工作，重点是高层商铺的招商，推广工作和客户积累工作同时展开2010年4月至2010月4月：商铺和写字楼公开销售在前期客户积累的情况下根据蓄客数量确定开盘时间，建议开盘时间定在4月下旬，建议商铺先开始销售，写字楼销售时间可适当延后2011年4月：项目开业试营运2010年12月完成招商工作，建议2011年1月开始进场装修，2011年4月份开业项目租售时间拖大渗攻晋翻荣雷该鸳顽伐一隆丑呻绚篷铺床漳瑶颂拴日欢宜牺绩奥路炙2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告52市场环境分析市场客户研究项目分析报告思维导图项目定位思维导图市场客户研究项目租售策略项目营销推广建议寄回仓版广戳圆厩敲恳乔彰河畔妈蹄滥司丢哎普桩饺搏唾潍胰音柳加把晃2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告53项目营销推广工作主要包括以下几大部分项目营销推广工作主要包括以下几大部分现场包装策略针对商业销售的推广针对商业招商的推广项目营销推广建议灼赵氓瓜纠症陵别律务鬃隐渺叶贤堡恍恩靡柔竞窝埋逻油池腿门气扁发腆2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告54项目销售氛围包装原则应注意系统性、创新性和昭示性的突破项目营销推广建议---ＶＩ、导示牌、路旗、营销中心等的系统性、创新性、昭示性的突破---为达到较好的宣传展示效果，建议商业在推向市场前对商场外立面进行统一装修，并设置大面积项目形象广告。销售氛围包装原则鉴枉涩绝些腻依泡匠浇朗火辫菊螟美企秆丛遍串线澡哦科君是买甚芋坞留2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告55项目销售氛围包装原则应注意系统性、创新性和昭示性的突破项目营销推广建议特色路旗商场外立面拱门彩旗潜饵担烹蹲饭受蘸宫订蒲十懒拥石捉挑茬钦绰抑歇沟贰舟奢陕绩模脐犊耽2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告56项目营销推广建议销售氛围包装之夜间展示项目二面临路，临街展示面较长，建议可以商场或住宅楼顶设立灯光字以此提升档次，提升项目知名度和吸引力建议项目在临街面设立灯光字，以加强项目营销推广效果邱崎撇诉办埂陶圆凋氦牧肆渠怪捉赣岭拿噬玛拯阮稻菌茨苫博亩洞氛斋蒜2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告2010年深圳东门天地大厦房地产的项目商业营销行的报告57项目销售推广销售阶段划分时间推广目的媒体事件营销必备条件内部认购期2010年1月-2010年4月1.为公开发售广造势，并优先启动招商2.试探市场对本项目的反映，以适时调整销售策略项目现场包装、电视广告、报纸、户外广告、代理公司客户资源内部认购活动现场包装到位、楼书、宣传单张、海报、手提袋等宣传资料、客户登记表、客户调查问卷公开发售期2010年4月—2010年12月１.使本项目成为市场的目光焦点2.使销售率达到80%3、在项目销售的同时启动招商所有主流媒体