大化集团借壳上市课件

借壳失败——?报告人员：2009年4月15日分析师大连金牛代表人1.事件回放2.事件分析3.房地产融资现状4.房地产发展战略分析思路：

事件回放大华集团欲栖身大连金牛，扩充资本规模；大华集团借壳上市终告破产，大连金牛再次寻主；中南集团成功借壳大连金牛，大华集团何处栖身？大连金牛=“好壳”

？大连金牛宝钢股份承德钒钛抚顺特钢酒钢宏兴凌钢股份马钢股份首钢股份太钢不锈西宁特钢市值从50亿到1000亿不等的十家上市钢铁公司钢铁行业评估财务比率分析大连金牛=“好壳”

？数据来源：国泰安研究服务中心网站一、偿债能力十家上市钢铁企业的偿债能力分析大连金牛=“好壳”

？偏低负2543676301流动比率速动比率现金流量对流动负债的比率大连金牛=“好壳”

？数据来源：国泰安研究服务中心网站二、盈利能力十家上市钢铁企业的盈利能力分析大连金牛=“好壳”

？数据来源：国泰安研究服务中心网站十家上市钢铁企业的发展能力分析三、发展能力大连金牛=“好壳”

？假设：总资产为A，负债为D，净资产为N，资产保值增值率为K1，总资产增值率为K2，负债增长率为X；A=D+N

A*（K2+1）=D*(X+1)+N*（K1+1）

X=N/D*[K2-(K1-1)]+K2发展能力较好不必大举借债就能维持资产的增值和很高的净利润增长率大连金牛≠“好壳”1负债水平较高且偿债能力较差2退出壁垒较高3自身依旧具备盈利能力且发展能力较好4转让方所持股权较为集中5拥有较大比例的社会公众股难以将此壳据为己有大华“大”吗？数据来源：金融界网站企业名称总资产净资产净资产/总资产万科企业股份有限公司48507917.61488237.1330.68中国海外发展有限公司36022132.011522052.3643.09合生创展集团有限公司25825371.4330.49北京首都开发控股有限公司4186795.974466.7717.79保利房地产股份有限公司16496053.33626793.621.99恒大地产集团有限公司647228.2247330.138.21绿城房地产集团有限公司24.52新世界中国地产有限公司9836475.0328.79复地股份有限公司39.38注：币种RMB；部分公司在香港上市，资产数据已经过换算，以2006年12月31日基准价100.47为准中国房地产企业十强的资产状况单位：千元，%大华不“大”！用Mi表示各企业总资产，令Ki=净资产/总资产；K0=∑(Mi*Ki)/∑Mi=31.58%综合实力十强的房地产企业净资产占总资产的平均比例为31.58%。设大华集团总资产取整为150亿，净资产推测为：大华净资产=150亿*31.58%=47.37亿大华清晰资产X<47.37亿<50.95亿

根据最终受让方中南集团对大连金牛进行资产重组的相关数据计算得出还有……大华涉嫌贱卖集体资产→产权不清晰“借壳过程”协议拟定违规大华借壳终告破产房地产，“血”从哪来？2006房地产企业表面融资结构

2006房地产企业实际融资结构实际的融资结构的第一资金来源应该是“银行贷款”,占50%以上。

风险集中于银行！“自筹资金”主要来自个人住房按揭贷款,如果按首付30%计算,其中70%来自银行贷款;“定金和预收款”有30%来自银行贷款。

定金及预收款比例下降其他资金利用比例上升

自筹资金比例下降

银行信贷资金为主要来源外资渐增但比例仍小中国房地产融资主要特征银行信贷资金为主要来源房地产，“血”从哪来？

房地产行业，尤其是非上市房地产企业已经陷入了以银行贷款为主要资金来源这个单一融资格局的困境。银行信贷资金为主要来源银行信贷资金为主要来源外资渐增但比例仍小银行信贷资金为主要来源中国房地产融资主要特征外资渐增但比例仍小银行信贷资金为主要来源

自筹资金比例下降中国房地产融资主要特征外资渐增但比例仍小中国房地产融资主要特征房地产，贫血了！以房地产开发商为中心，“缺少经营流入资金—融资漏洞—缺少投资资本”的恶性循环形成了，严重影响着房地产业的长期发展。房地产，补血！1234借鉴适合国情的几点国外经验将美国房地产金融二级市场的运作模式作为我国房地产金融市场体系的主要模式。

借鉴西欧的房地产金融组织体系建立住房储蓄银行。

继续完善住房公积金制度。借鉴日本开发以房地产信托为代表的多元房地产金融产品。房地产，补血！实现中国房地产融资战略方向的转变，达到长期发展的目的，推进中国房地产金融体系的全面建立是关键。1234组建房地产金融监管机构培育专业化的房地产金融中介机构构建房地产金融产品体系完善房地产金融政策和法律体系中国房地产金融体系房地产金融市场体系一级市场二级