郑东新区市场调研报告

郑东新区项目市场报告2016年1月东区总体规划CBD-郑东核心区白沙组团核心区绿博组团雁鸣湖板块中牟新城白沙片区龙子湖片区龙湖片区向东向西本案郑东CBD及核心区是郑州新区规划最早的区域，是郑东发展的第一序列，目前发展较为成熟，成为郑州对外的形象名片与窗口白沙组团核心区是郑东发展的第二序列，是省行政服务中心所在地，目前白沙片区处于开发初期阶段，发展不够平衡，毗邻市区方向较为成熟，东部处于开发初级阶段。以文化旅游产业为主导的绿博组团随着建业电影小镇的开发，区域的热度随之飙升。继郑东中央商务区建设之后，城市向东，随着郑汴一体化加速，区域的发展热度不断飙升城市发展分析1区域板块分析2板块分析白沙组团内房地产市场按照所在区域可以分为商都路板块、郑信路板块、象湖板块三大板块，三大板块对本案带来的威胁同时也带来了区域的开发热度的攀升白沙区域内商都路两侧的项目，以郑东名筑、东润城为代表，该板块以地缘性客户为主，开发较早，房源以刚需为主，价格在区域内相对较低。以雅居乐国际花园、南熙福邸为代表，该板块内生活配套相对成熟，项目主打产品及景观，项目类型偏改善。以星联湾、郑地美景东望为代表，该板块属于未来省委属地，自然景观优越，目前缺乏生活配套。商都路板块郑信路板块象湖板块区域在售项目不多，但包含大量待入市项目，其中不乏诸如美景、美盛、蓝城等品牌开发商，本案被众多项目包围，竞争环境较差区域竞品分析3项目位置：郑东新区金水大道与雁鸣路交会处向南500米开发商：河南新东方置业有限公司占地面积：约186亩建筑面积：约43.5万㎡容积率：约2.49绿化率：约40%物业类型：别墅、高层住宅主力户型：高层：约88㎡两房、约131-142㎡三房、约163-203㎡四房、约239㎡五房；别墅：约320-526㎡销售动态：目前一期房源在售，其中2#为26层（两梯四户）、15#为18层（两梯两户）、16#、17#为24层（两梯两户），剩余房源多集中在16#、17#且为顶层203-239㎡四房、五房，成交价格约8900元/㎡，一期房源预计2016年6月底前交房。优惠政策：一期房源低首付10%起，一次性优惠3%，按揭付款优惠2%生活配套：小区配套：幼儿园、会所，以及少量商业；周边配套：小学、中学，以及大型商业、医院等。区域竞品分析3个案分析|星联湾星联湾项目包含高层和别墅两种物业类型，主打品牌、产品，在区域内价格较高，目前一期基本售罄，住宅整体去化约42%。三室两厅两卫约131㎡两室两厅一卫约89㎡项目位置：郑东新区郑开大道与雁鸣路交汇处西北角开发商：郑州市中产置业有限公司占地面积：约160亩建筑面积：约40万㎡容积率：约2.5绿化率：约34%物业类型：高层住宅、写字楼、品牌酒店、省级行政公共服务、集中商业、文化创意艺术街区、SOHO、酒店式公寓主力户型：约52㎡一房；约88㎡、约122㎡两房；约140㎡三房销售动态：目前高层（20层、两梯两户、两梯四户）住宅在售，一房成交价格约7800元/㎡，两房成交价格约8300元/㎡，三房成交价格约9500-9700元/㎡，预计2017年底前交房。优惠政策：交5千抵2万，按揭优惠2%，一次性优惠6%生活配套：小学、中学，写字楼、品牌酒店、集中商业、文化创意艺术街区、以及医院等区域竞品分析3智慧城云著项目包含高层及商业办公三种物业类型，主打项目本身的配套商业及区域内较低的价格，目前住宅整体去化约47%。三室两厅两卫约140㎡两室两厅一卫约88㎡个案分析|智慧城云著项目位置：郑东新区郑开大道与万三公路交叉口向南500米开发商：河南亚通置业有限公司占地面积：约276亩建筑面积：约34.4万㎡容积率：约1.02绿化率：约34%物业类型：联排、双拼、叠加别墅主力户型：约270-300㎡联排、约400㎡双拼、约220-249㎡叠加院墅销售动态：项目一期约100亩，产品定位为现代中式风格的原创中国美学建筑。目前处于前期咨询中，开盘时间待定。生活配套：幼儿园、小学、中学区域竞品分析3郑地美景东望项目全部为别墅，项目主打自身的品牌、产品以及景观，依托于象湖优越的自然环境，打造为象湖板块高端品质大盘，目前前期咨询中。个案分析|郑地美景东望项目位置：郑东新区金水东路与雁鸣路交会处东南开发商：美盛置业有限公司占地面积：住宅约388亩，商务金融约130亩建筑面积：住宅约60万㎡，商务金融约20万㎡容积率：约2.48绿化率：约36%物业类型：住宅、洋房、别墅销售动态：项目分三期开发建设，目前第一期建设规划已经完成，有叠墅、洋房、高层多种物业形态，处于前期咨询中。生活配套：幼儿园、小学、中学区域竞品分析3美盛天境项目包含高层、洋房及别墅三种物业类型，主打自身的品牌、产品，目前处于前期咨询中。个案分析|美盛天境项目位置：中牟县中央大道与人文路交汇处东南角开发商：中牟名兴房地产有限公司占地面积：约348亩建筑面积：约56万㎡容积率：约1.34绿化率：约43.19%物业类型：住宅、墅院、洋房、平墅主力户型：约126-307㎡平层、约227-346㎡洋房、约30-50㎡公寓、约251-310㎡别墅销售动态：目前三期1#、2#、4#、6#、7#在售，均为17层高层，一梯两户、两梯两户、两梯三户，房源户型面积约112-190㎡平层，成交价格约8350元/㎡，三期预计2017年底前交房。优惠政策：低首付10万起，剩余款项2017年12月底前付清生活配套：幼儿园、会所、商业街、私家花园区域竞品分析3名门紫园项目包含高层、洋房及别墅三种物业类型，主打自身品牌，产品以及景观，目前项目住宅整体去化约35%。个案分析|名门紫园两室两厅两卫约112㎡三室两厅两卫约140㎡项目位置：郑东新区金水东路与杨桥路交叉口向南500米开发商：郑州华安置业有限公司占地面积：约106亩建筑面积：约26万㎡容积率：约2.49绿化率：约35.21%物业类型：高层住宅、写字楼、品牌酒店、省级行政公共服务、集中商业、文化创意艺术街区、SOHO、酒店式公寓主力户型：约88-116㎡三房；约131-165㎡四房销售动态：目前仅余部分房源在售，面积约88㎡、约116㎡小三房、约130㎡大大三房以及约165㎡四房，成交价格约8800元/㎡，预计2016年年底交房。优惠政策：低首付5万起，88㎡房源交5千抵2万，其他房源交5千抵3万生活配套：幼儿园、会所、商业街、私家花园区域竞品分析3南熙福邸项目包含高层、公寓及商业办公多种物业类型，主打项目智能化设施配套，目前住宅整体去化约27%。三室两厅两卫约116㎡四室两厅两卫约133㎡个案分析|南熙福邸项目位置：郑东新区商都大道与前程大道交汇处向东1000米路北开发商：新东润地产有限公司占地面积：约1000亩建筑面积：约200万㎡容积率：约2.50绿化率：约35%物业类型：高层、洋房、别墅主力户型：约85㎡两房、约95-125㎡三房销售动态：目前一期1#、2#、3#、4#、5#、8#在售，主要在售为8#楼，其余基本售罄，楼层26-32层，其中8#楼26层，两梯四户，共计104户，成交价格约7000元/㎡，目前商铺在售，价格约20000-35000元/㎡。优惠政策：住宅订房优惠2万，按时签约优惠1个点；商铺按时签约优惠2个点生活配套：30万方商业、河南省实验幼儿园区域竞品分析3东润城项目包含高层、洋房及别墅三种物业类型，主打自身品牌，景观，目前项目住宅整体去化约35%。个案分析|东润城两室两厅一卫约85㎡三室两厅一卫约115㎡项目位置：郑东新区金水东路与杨桥路交叉口向南500米开发商：郑州华安置业有限公司占地面积：约106亩建筑面积：约26万㎡容积率：约2.49绿化率：约35.21%物业类型：高层住宅、写字楼、品牌酒店、省级行政公共服务、集中商业、文化创意艺术街区、SOHO、酒店式公寓主力户型：约88-116㎡三房；约131-165㎡四房销售动态：目前仅余部分房源在售，面积约88㎡、约116㎡小三房、约130㎡大大三房以及约165㎡四房，成交价格约8800元/㎡，预计2016年年底交房。优惠政策：低首付5万起，88㎡房源交5千抵2万，其他房源交5千抵3万生活配套：幼儿园、会所、商业街、私家花园区域竞品分析3项目以高层为主，主打项目智能化设施配套，客群偏刚改，虽然距离本案位置较远，但对本案客户产生截流，构成一定威胁三室两厅两卫约116㎡四室两厅两卫约133㎡郑信路板块|南熙福邸项目位置：郑东新区商都大道与前程大道交汇处向东1000米路北开发商：新东润地产有限公司占地面积：约1000亩建筑面积：约200万㎡容积率：约2.50绿化率：约35%物业类型：高层、洋房、别墅主力户型：约85㎡两房、约95-125㎡三房销售动态：目前一期1#、2#、3#、4#、5#、8#在售，主要在售为8#楼，其余基本售罄，楼层26-32层，其中8#楼26层，两梯四户，共计104户，成交价格约7000元/㎡，目前商铺在售，价格约20000-35000元/㎡。优惠政策：住宅订房优惠2万，按时签约优惠1个点；商铺按时签约优惠2个点生活配套：30万方商业、河南省实验幼儿园区域竞品分析3东润城项目包含高层、洋房及别墅三种物业类型，项目在区域品质最高，规模最大，