海南2013年12月份房地产市场月报

海南12月份房地产市场月报Part1本月政策热点Part2土地市场供求Part3商品住宅市场动态Part4开盘与价格趋势Part3下月市场预测国家发改委:2014年将制定房产税法等三部新法律第三届首都金融财税法论坛”上，国家发改委法规司行政复议处韦大乐处长介绍，全面落实十八届三中全会提出的财税体制改革方针，涉及一系列财税立法和修法任务。明年将新立3部法律，包括《房产税法》和《环境保护税法》。《决定》关于“改进预算管理制度”、“深化税收制度改革”、“扩大金融业对内对外开放，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构”的要求，重点是实施全面规范、公开透明的预算制度，建立跨年度的预算平衡机制、完善转移支付制度和地方发债制度。全面修订《税收征收管理法》、《个人所得税法》；修订《增值税暂行条例》、《营业税暂行条例》、《消费税暂行条例》。修订《商业银行法》、《银行业监督管理法》有关审批程序、注册资本、从业人员资质的规定。此外，还将修订《证券法》有关股票发行注册制度的规定。正商观点现行税制结构不合理之处也应修改。首先，在房地产开发、转让环节税负过重，导致商品房价格中含税过高，房价降低空间减少。国土部酝酿小产权房管理办法存量房有望分类管理解决小产权房问题，任何极端一刀切的解决办法都是危险的。特别是用拆除等方式解决小产权房问题，不仅会激化矛盾，也是一种极大的资源浪费。因此在政策上要加以区分，用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。正商观点针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，现在处于研究阶段，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。“小产权房治理要区分类别。”国土资源部相关人士对记者表示，在严格清理增量小产权房的同时，也要处理好存量小产权房，要对症下药实行综合治理。目前解决存量小产权房的办法，业内专家们的观点普遍有两种，一是经过合法程序，将其纳入住房社会保障体系中；二是某些符合城乡规划和土地利用用途的项目，可通过补交土地出让金和税费来得到确权。出租类型的小产权房可以纳入到保障房的公租房和廉租房体系，出售类型的小产权房其中符合城乡规划和土地利用用途的项目，可以通过补交土地出让金和税费来得到确权，但是大部分不合规的项目还是不能得到解决。三中全会《决定》勾勒房地产长效机制雏形三中全会全面深化改革的决定，让许多房地产行业业内人士看到长效机制的雏形。不过具体到当下的楼市调整政策，一些业内人士认为迅速退出的可能性很小。正商观点11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调市场对资源配置的决定性作用，在建立城乡统一的建设用地市场、房地产税立法等方面的提法，都将影响房地产行业的发展。在价格机制方面，要完善由市场决定价格的机制。在土地制度方面，建立城乡统一的建设用地市场。在税收制度方面，决定提出加快房地产税立法并适时推进改革。在金融市场方面，决定提出要允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构，健全多层次资本市场体系。在宏观调控方面，决定提出，健全以国家发展战略和规划为导向、以财政政策和货币政策为主要手段的宏观调控体系。北京工商大学证券期货研究所所长胡俞越在接受记者采访时表示，农村土地流转改革和推进城镇化进程，提出房地产税立法与改革，这是市场化手段，是长效机制的体现。海南将降低商品住房开发比例市民忧房价上涨11月初下发的《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》首次提出，从明年起，要逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。要建立合理的房地产结构，构建多元化的产品体系，不断增加旅游酒店度假产品、产权式公寓等经营性地产的开发建设，坚持走精品特色发展之路。这“一降一升”，拉开了一场影响海南房地产业乃至整个经济发展的转型大幕。海南房地产业呈现两头在外的特征：开发商、购买者来自全国范围，外销比重极高。2011年，海口和三亚房地产外销比例为53.6%和80.9%，其他市县岛外购房面积比例基本在90%以上。2012年，岛内需求扩大，岛外市场比重有所下降，但仍占据主导地位。对岛外市场的过分依赖带来的最直接后果是，海南房地产业第二居所明显，造成房屋的大量季节性空置，给小区的物业管理带来了难题，也给小区供水、供电带来很大损耗，造成资源浪费。海南目前的空置房还很多，降低普通商品住房开发比例后，会激发出市场活力，调动这些“沉睡”的空置房再次投入市场，可以抵消因降低普通商品房开发比例所带来的影响。正商观点中央经济工作会议强调加大住宅供地明年楼市火爆成定据《东地产》了解，此轮一二线城市调控政策中大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120％，力争130％。而此次中央经济工作会议更是提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。上述业内人士认为，这是通过增加土地供应方式缓解特大城市的市场供求关系。2013年年底各地纷纷加大推地力度将吸引大量品牌房企的关注，预计，2014年一二线城市土地市场由于供地量的增加有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。城镇化也推进城市群、城市圈的发展，在此过程中，城市群中的核心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热。海南争取2014年底完成历史遗留问题房屋发证工作

逐步降低商品房开发比例、整治房地产办证难、严厉打击违法建筑。在12月25日召开的海南省党的群众路线教育实践活动整改落实工作推进会上，省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，将结合教育实践活动，解决一批群众反映强烈的困难和问题。王志宏说，海南将摸清违法建筑，尤其是“小产权房”的底数，突出重点、分类处置。对在建、在售“小产权房”坚决叫停，对顶风抢建、造成恶劣影响的“小产权房”公开曝光，挂牌督办，严肃查处。海南将适时制定进城落户农民申请保障房的条件、程序和轮候规则，把能够纳入保障范围的人群都纳入保障范围。同时，推行廉租房与公共租赁房并轨运行，重点推进棚户区改造；严格控制经济适用房和限价商品房的规模。土地市场供求Part2-土地市场供求海南土地市场走势稳健成交面积上涨36.4%岁末之际，海南土地市场呈现刚健的态势2013年12月23日-29日海南土地市场共成交31宗地块，全省土地总成交面积为96.5公顷，总成交金额133372.7万元；其中成交住宅面积为64.1公顷，住宅用地成交金额89244.7万元。全省土地总供应面积为183588.4平米，其中住宅用地供应面积为26401.1平方米。2013年10月土地供应及成交用地性质供应成交供应面积（㎡）成交面积（公顷）成交金额（万元）住宅26401.1464.1442989244.6725工业12.35663361商业112164.2319.11413940336.0604其他450230.8968431.01总计183588.3796.511829133372.7429备注：其他用地为医卫慈善用地。全省土地总成交面积为96.5公顷，成交住宅面积为64.1公顷。全省土地总供应面积为183588.4平米，供应住宅面积为26401.1平方米。12月成交市场量涨价跌总体形势稳健

12月以来，海南土地市场随着年末楼市旺季的到来而转向了稳扎稳打的姿态。业内人士指出，当前开发商对市场预期明显好转，在资金压力大幅降低的背景下，房企拿地积极性有望继续上涨。2013年10月土地供应及成交用地性质供应面积（㎡）成交面积（公顷）成交金额（万元）12.23-12.2912.16-12.22环比12.23-12.2912.16-12.22环比12.23-12.2912.16-12.22环比住宅26401.1466229.19-60.14%64.1442945.50837440.95%89244.6725128901.1913-30.77%工业00--12.35663.8556220.48%3361530534.15%商业112164.230--19.11413921.408181-10.72%40336.060444218.2694-8.78%其他450230--0.89680---431.010---总计183588.3766229.19177.20%96.51182970.77215536.37%133372.7429173649.4607-23.19%12月土地市场：商业用地再超住宅单幅地块文昌最高12月以来，截至22日，标杆房企拿地再激增，单月拿地金额已经达到了353.8亿元，而年内标杆房企拿地金额已经首次突破3000亿元。研究人士表示，预计全年标杆房企拿地将突破3100亿元，同比涨幅将超过100%。而地王价格同比去年涨1.8倍，在未来新开工面积加大、供求关系有所缓解之时，地王项目入市风险将加大。商业地块本周夺冠得益于万宁和文昌的两宗大额商业地块交易，仅二者的成交金额就达27142万元，占去了本周成交记录的一半。其中单幅地块总价“地王”花落文昌，海南亿隆城建以15854.3的高价夺下了文昌铜鼓岭附近的一宗5.3公顷的商务金融用地。下半年来海南亿隆城建已经多次在文昌地区拿地，且投入不菲，且多位于铜鼓岭附近，可见继月亮湾、高隆湾等湾区之后，铜鼓岭钻石大道也逐渐成为地产商角逐的新战场。岁末之际，海南土地市场呈现刚健的态势，并未有“地王”出现，总体走势也未出现大幅。12月以来，海南土地市场随着年末楼市旺季的到来而转向了稳扎稳打的姿态。业内人士指出，当前开发商对市场预期明显好转，在资金压力大幅降低的背景下，房企拿地积极性有望继续上涨。10月成交宗数面积（公顷）金额（万元）供应宗数面积（平方米）海口10.5735285320.622039澄迈11.9984516文昌15.2847515854.25315118.58儋州20.861381110.1026屯昌625.020214690万宁311.665515264昌江2221107五指山521850.09总计1445.40375852754.9746410258075.6712月海南楼市价涨量跌楼市博弈加剧12月海口楼市成交套数为2389套，环比上月（3219套）下跌25.78%，同比去年同期（2530套）下跌5.57%；成交面积为261320.28平方米，环比上月（348402.3平方米）下跌24.99%，同比去年同期（285834.24平方米）下跌8.58%；成交均价为7606.6元/㎡，环比上月（6261.25元/㎡）上涨21.49%，同比去年同期（6565.94元/㎡）上涨15.85元/㎡。12月海口楼市成交放缓房价涨势不减相对于海南二三线市场，一定程度上海口越来越缺乏对岛外客户群的“竞争力”——价格优势。随着海南二线市场的崛起，旅游度假型产品、养老养生产品的推出分得了一定的海口市场份额。

12月海南商品房共签约6903套，相较于11月份6970套成交量减少了67套，环比下跌了0.96%；签约面积为638880.84平方米，环比11月份（682395.62平方米）下跌了6.38%，签约住宅均价约为11842.21元/平方米，环比11月份（9403.16元/平方米）上涨25.94%。12月，海南共14市县有商品房成交。海口以2389套的成交量依旧占据成交量榜首，但海口商品房成交已明显放缓，甚至多天出现零成交的情况，成交套数环比上月下跌25.78%。三亚以1397套的成交量，55.22%的环比涨幅位列第二。琼海紧随其后，成交950套，环比上涨32.68%。在14个市县的成交中，共8市县成交套数环比上涨，最高涨幅为331.11%；6市县成交套数环比下跌。成交量：决战12月海口楼市成交放缓12月在成交面积方面，14市县中万宁环比涨幅最高，成交33588.14平方米，环比上月（9443.93平方米）上涨255.66%。其次在大牌楼盘碧桂园金沙滩的冲击下，西线临高的表现也非常喜人，成交363套，成交面积为29003.99平方米，环比上涨178.06%。纵观12月份整体的成交数据，文昌、琼海、白沙三市县的成交面积环比涨幅也甚为可观，分别环比上涨65.3%、33.1%、27.26%。成交面积：8市县环比上涨万宁涨幅最高12月海南整体成交量出现小幅度下滑，环比下跌0.96%，但反观整体的成交数据，在成交均价方面，14个市县中半数以上（12）的市县成交均价都呈现上涨趋势，其中定安更是以10398.93元/㎡的成交均价，冲破万元。可以看出，临近年底，虽然各大楼盘相应推出多重优惠，但是房价依旧“坚挺”。成交均价：半数以上市县成交均价上涨定安均价冲破万元开盘信息统计价格趋势统计Part4海南楼市12月"挣扎"回暖多盘年末折扣助力升温

海南12月份住宅总成交6903套，环比11月份6970套下跌2.28%；住宅成交总面积为260942.24平米，环比11月份248170.20平米上涨5%；住宅成交均价9851.38元/平米，环比11月份9056.38元/平米上涨了9%。，上月折扣楼盘数85%，环比量（397个）上升了3%。比10月份242365.53平米下跌2.4%；住宅成交均价9056.38元/平米，环比10月份10408.99元/平米下跌了13%。12月18日国家统计局发布的70个大中城市11月份住宅销售价格变动数据显示，11月新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降城市新增15个，达到49个。其中，11月海口新建商品住宅价格出现停涨回落，新房价环比跌0.3%，同比指数年内首次出现负增长，三亚房价同比指数继续收窄。购房潮狂热来袭海南12月成交6903套Part4-②价格趋势统计海南12月总成交量降幅较小，总成交面积反而出现上涨趋势。海口、三亚住宅面积市场惨淡成交分别占据50%和30%份额。琼海也表现不俗，占据12%。这个可以从侧面观看出，海南楼市成交，海口、三亚等地楼市较为坚挺，成为投资者和刚需族最看重两地，逆市下依旧成交趋势较为平稳，不见突然下降。海南12月份住宅面积成交较稳定Part4-②价格趋势统计1月市场预测Part5-下月市场预测海南1月实际开盘16家同比去年下降54.29%

1月海南实际开盘16项目，海口、三亚楼盘上榜数占主导，琼海，澄迈等地均无盘上榜。1月实际开盘数量与预期开盘量下降了56.76%。1月实际开盘的有海口区域7盘，三亚区域2盘，儋州区域2盘，文昌，临高，东方，乐东，各一个盘，预计本月开盘的琼海、澄迈、文昌部分楼盘延后至2月开盘。截至2013年12月31日，海南468个盘中有414个项目推折扣，9至95折间的折扣盘数量较大，比上月同比增加了52盘。折扣项目约占总项目88%，上月折扣楼盘数85%，环比量（397个）上升了3%。其中对海南的重点区域监控显示，海口142个盘推折扣，稳居第一，最低折扣有73折。琼海以57盘排第二，文昌38盘位居第三。海南1月优惠楼盘分布图Part4-②价格趋势统计从1月优惠楼盘分布图上可以看出，海南折扣盘的主战场仍旧是海口，位居次列的则是琼海及文昌。三地占据海南优惠楼盘总数的50%，海口以142盘占总比34%，琼海57盘占总比14%，文昌38盘占总比9%。海南楼市2014年1月楼盘优惠分析Part4-②价格趋势统计根据2014年1月优惠折扣分析，95折