开启上海市浦东滨江VI大厦营销策划报告

浦东VIP大厦营销策划报告开启&天启2004年8月{市场篇}城市发展区域市场价格判断研究城市我们充满价格处于稳定/发展百花齐放城市让生活更美好信心研究区域我们发现本案处于一个高档地段下的低档地区尴尬浦东房地产发展城市研究供求—浦东供需进一步拉开，整体市场进入开发缓慢阶段2004年1、2月仅仅有9个新盘上市价格—浦东从浦东近几个月的价格走势可以看出，由于浦东过去的房价上涨速度太快，加之政府宏观调控政策的出台，目前浦东的楼市已经进入一个盘整阶段，向上的动力不足，进入了一个相对比较稳定的调整期。市场的变革—浦东发展历程宁要浦西一间床不要浦东一间房浦东开发浦东开放城市让生活更美好荒蛮时代开发时代美好时代浦东城市化进程市场的变革—浦东发展历程浦西越江工程浦东越来越多的越江工程将浦东和浦西联系的更加紧密。市场的变革—浦东发展历程住宅办公商业会展/旅游使浦东居住更美好使浦东形象更美好使浦东生活更美好使浦东生活更时尚外高桥桥—保保税概概念金桥——加工工产业业轴陆家嘴嘴—金金融中中心张江——高新新科技技世纪公公园——行政政中心心滨江岸岸线、、世博博会、、环球球影城城[带动动]会展经经济、、旅游游经济济市场的的变革革—浦东发发展历历程市场的的变革革—浦东发发展历历程浦东的的发展展是以以陆家家嘴为为中心心，沿沿着浦浦东大大道、、浦东东南路路和世世纪大大道三三条主主要道道路向向腹地地发展展。市场的的现状状—浦东板板块分分布大金桥桥板块块碧云社社区陆家嘴嘴世纪公公园板板块上南板板块张江地地区市场的的现状状—浦东板板块特特征⑴、““三边边两线线”发发展格格局发发生变变化，，发展展重点点外移移近年来来，濒濒黄浦浦江岸岸边、、环世世纪公公园周周边、、临主主要景景观道道路边边是浦浦东房房地产产市场场的热热点区区域，，但但随着着浦东东世纪纪公园园周边边土地地的瓜瓜分完完毕，，世纪纪花园园、四四季全全景台台等项项目的的完成成，严严格意意义上上的圆圆边开开发完完成，，下一一步浦浦东地地区发发展的的重点点将转转移到到中环线线外环环线周边地地区。。⑵、高高端房房价继继续坚坚挺，，总体体房价价将走走向平平稳。。由于浦浦东贸贸易区区、经经济园园区比比较集集中，，区域域内有有大量量高端端需求求，同同时由由于其其环境境、区区位、、交通通、发发展机机会的的优势势，，越来来越多多浦西西和全全国乃乃至海海外的的高端端客户户进入入浦东东市场场，对对于高高端市市场来来说，，需求求有增增无减减，但但高端端市场场土地地供应应却呈呈下降降趋势势，这这一增增一减减造成成供求求矛盾盾加剧剧，高高档房房价将将继续续坚挺挺。⑶、两两外人人士继继续看看好浦浦东由于浦浦东的的开放放度和和浦东东楼市市的高高品质质，““两外外”人人士继继续看看好浦浦东，，尤其其是高高档房房市场场，两两外人人士和和来自自浦西西的客客户几几乎占占据浦浦东高高档房房市场场的近近6成成。市场的的未来来—浦东未未来发发展预预测项目所所处区区域市市场分分析区域研研究黄浦江江浦东大大道世纪大大道浦东南南路东方路路源深路路项目所所在区区域——大陆家家嘴板板块边边缘地地区本案本项目目位于于大陆陆家嘴嘴板块块，整整个大大陆家家嘴板板块向向东面面和南南面分分别沿沿着浦浦东大大道和和浦东东南路路发展展，而而重点点发展展的区区域是是浦东东南路路沿线线，而而整个个板块块内东东方路路以西西是大大家所所认同同的小小陆家家嘴板板块，，是真真正的的高档档板块块，而而从东东方路路到源源深路路之间间的区区域相相对来来说受受到陆陆家嘴嘴的辐辐射相相对较较弱。。本项目目所在在的板板块是是整个个大陆陆家嘴嘴板块块的边边缘地地区，，项目所所在区区域——发展历历史本项目目所在在区域域目前前主要要以商商务办办公项项目为为主，，住宅宅项目目不多多，加加之周周边相相对环环境档档次比比较差差，虽虽然区区域的的地段段比较较好，，但是是消费费者对对区域域并不不是十十分认认同。。第一阶段第二阶段第三阶段上海最最早的的公房房集中中地，，主要要以多多层公房房为主主，由由于公公房的的密集集，周周边的生生活配配套相相对比比较成成熟。。九十年年代中中期出出现了了一些些高档档住宅宅项目，，比如如荣城城大厦厦和珠珠江玫玫瑰园园等，带带动了了区域域住宅宅的开开发，，整体体价格上上升了了一个个台阶阶。上世纪末末，由由于浦浦东大大道的的住宅宅开发重点点逐渐渐转向向张扬扬路沿沿线，，本项项目所在在的区区域逐逐渐以以开发发办公公及小小户型产品品为主主，住住宅开开发逐逐渐停停滞。。本项目目荣城大大厦上海滩滩花园园洋房房格力H2O万源经经典金隆海海悦名门滨滨江苑苑海神诺诺富特特酒店店项目所所在区区域——周边楼楼盘分分布项目所所在区区域——周边楼楼盘概概况万源晶晶典项项目（（已售售罄））地处处浦东东大道道、东东方路路交汇汇处，，是一一幢高高33层的的全装装修酒酒店式式公寓寓。周周边交交通极极为便便捷，，同时时配备备专业业物业业公司司管理理，提提供星星级酒酒店式式服务务。房房型主主力面面积从平平米不不等。。2003年7月开开盘，，均价价为15000元/平方方米，，目前前的价价格在在16000元元/平平方米米。荣城大大厦位位于浦浦东大大道荣荣城路路85号号，其两两房视视装修修程度度，租租金一一般为为3200―4500元元/月月，二二手房房价格格在8000-9000元元/平平方米米。格力H2O楼盘盘地处处浦东东大道道、桃桃林路路，毗毗邻陆陆家嘴嘴，与与北外外滩商商务金金融贸贸易区区隔江江相望望，是是3幢幢25层高高的商商住两两用楼楼，并并配有有1300平方方米健健康主主题会会馆。。其办办公用用楼售售价大大约为为12000元元/平平方米米，面面积在在120――190平平方米米之间间。住住宅的的价格格为7000-8000元/平方方米（（二手手）。。名门滨滨江苑苑建筑筑面积积为23000平方方米，，为三三幢高高层（（31层））产品品，目目前已已经售售完，，价格格在15000元/平方方米左左右。。海悦酒酒店式式公寓寓属于于精装装修的的小户户型酒酒店式式公寓寓，位位于浦浦东大大道、、近东东方路路口，，是陆陆家嘴嘴金融融贸易易区内内少见见的小小户型型投资资性物物业。。其北北临黄黄浦江江滨江江地带带，西西近正正在建建设中中的大大连路路越江江隧道道和明明珠二二号线线站口口，与与已经经建成成的延延安路路隧道道一起起组成成了立立体交交通网网络，，往返返浦江江两岸岸非常常方便便。该该项目目由一一幢31层层高层层组成成，价价格为为12000元元/平平方米米。上海滩滩花园园洋房房为低低密度度叠加加洋房房，共共计80栋栋608户户，总总建筑筑面积积17万方方，是是陆家家嘴地地区比比较少少见的的独特特产品品，价价格在在18000元元/平平方米米。项目所所在区区域——价格状状况一手房房价格格目前周周边在在售的的一手手房没没有，，区域域内住住宅产产品也也不多多，从从产品品形态态来看看，主主要以以办公公和酒酒店式式公寓寓为主主，只只有上上海滩滩花园园洋房房相对对比较较另类类，做做的是是叠加加式洋洋房，，酒店店式公公寓的的价格格在13000元/平方方米。。二手房房价格格目前周周边的的二手手房共共有三三种档档次：：1、老老式公公房相相对比比较老老旧，，价格格在7000--8000元元左右右/平平方米米；2、点点式高高层的的价格格在8000-9000元/平方方米；；3、相相对产产品比比较新新的项项目价价格在在9000元/平方方米以以上，，部分分相对对比较较高档档的产产品突突破10000元/平方方米。。办公楼楼价格格目前周周边的的办公公项目目的价价格基基本都都在12000元/平方方米以以上。。项目所所在区区域——二手房房个案案老式工工房：：1、崂崂山东东路551弄（（靠近近浦东东大道道）/1室室1卫卫/37平平米/总价价：32.5万万/均均价：：8700元2、崂崂山东东路551弄（（靠近近浦东东大道道）/2室室1卫卫/51平平米/总价价：45.8万万/均均价：：8900元点式高高层：：1、浦浦东大大道1093弄弄/2室2厅2卫/129平平米/总价价：125万元元/均均价：：9600元（相对对于陆陆家嘴嘴，比比本案案的区区位稍稍远））项目所所在区区域——消费者者状况况目前区区域主主要的的消费费者主主要有有三种种：1、在在陆家家嘴工工作的的中高高级白白领这些消消费者者在陆陆家嘴嘴工作作，希希望能能居住住在陆陆家嘴嘴附近近，虽虽然有有一定定的经经济能能力，，但是是又不不能承承受陆陆家嘴嘴中心心以及及滨江江地区区的高高档房房价，，从而而选择择相对对距离离陆家家嘴较较近，，但是是地段段价值值不是是很高高的本本区域域。2、周周边老老住户户（改改善型型消费费者））为周边边老新新村的的住户户，经经济上上有一一定基基础，，对于于该区区域比比较熟熟悉，，对于于地段段的认认同感感比较较好，，也习习惯了了区域域的生生活。。3、投投资客客户看中区区域的的地段段价值值，由由于浦浦东大大道周周边的的开发发呈跳跳跃状状态，，本区区域正正好出出在一一个开开发相相对落落后的的节点点上，，随着着开发发的推推进，，区域域蕴藏藏着一一定的的投资资升值值价值值，吸吸引了了一批批比较较有投投资眼眼光的的客户户。总结1、地地段与与消费费者认认知的的冲突突本项目目所处处的大大陆家家嘴板板块是是目前前最好好的板板块之之一，，虽然然本项项目所所处的的区域域为整整个板板块的的最边边缘，，但是是从本本项目目到陆陆家嘴嘴中心心也就就是1.5-2公里里，从从地段段上还还是比比较好好的，，由于于整个个陆家家嘴的的发展展虽然然沿着着浦东东大道道和浦浦东南南路向向东南南发展展，但但是由由于发发展重重点主主要集集中在在浦东东南路路的沿沿江地地带，，而浦浦东大大道沿沿线的的发展展却由由于江江对面面北外外滩发发展的的滞后后而向向浦东东腹地地发展展，也也就是是向张张扬路路沿线线转移移，所所以本项目所处处的地段是是属于高档档地段的低低档地区，，在消费者心心目中不是是真正的高高档地区。。2、市场需需求产品和和市场现有有产品的冲冲突项目所在区区域目前主主要以办公公项目和酒酒店式公寓寓为主，而而消费者需需求比较大大的住宅项项目基本没没有，因此此在产品供供应和需求求上有一定定的矛盾，，相对来说说区域住宅宅的需求量量还是很大大的。项目价格格定位价格判断断—基准营销销判断区域目前前一手房房价格在在12000元元/平方方米区域目前前二手房房价格在在7000-10000元/平方米米老公房7000-8000点式高层层8000-9000板式高层层9000-10000综合以上上因素，，区域住住宅基准准价格在在10000-10500元元/平方方米左右右。本项目位位于浦东东大道的的北侧，，可以看看见江景景，景观观优势明明显。靠靠近浦东东大道，，到陆家家嘴只有有1.5-2公公里，交交通比较较便利，，周边由由于老新新村比较较多，生生活配套套设施比比较成熟熟。综合以上上几个方方面的因因素，价价格可以以上浮5%10000元-10500/平方米米为基数数10500-11025元/平方米米为本项项目的基基准价格格价格判断断—基准营销销判断价格判断断—经验判断断10500元-11025元元/平方方米为基基数本项目为为一92年烂尾尾改造项项目，住住宅产权权已经过过去10年，按按照经验验，价格格应该有有5%的的下浮。。（10500-11025））*95%=9975-10473元/平平方米本项目为为点式高高层产品品，不是是目前市市场的主主流产品品，相对对比较落落后，和和目前的的主流产产品有10%左左右的价价格差。。（9975-10473）*90%=8977.5-9426元/平平方米项目的绿绿化面积积比较小小，环境境景观比比较差，，外立面面也比较较破旧，，窗户也也是已经经被基本本淘汰的的铝合金金窗，产产品缺点点还是比比较明显显，价格格应当下下浮5%。（8975.5-9426））*95%=8526.7-8955元/平方米米价格判断断—经验判断断8526.7-8955元/平方米米为基数数取其中间间值均价8700元元/平方方米{产品篇篇}SWOT分析核心竞争争力提炼炼一、项目目基本概概况本案小陆家嘴嘴大陆家嘴嘴本案地处处大陆家家嘴板块块；位于浦东东大道与与福山路路交汇处处；离陆陆家嘴步步行约15分钟钟，地理理位置得得天独厚厚；本案由3栋楼和和5层裙裙楼组成成；占地地面积8573平米，，建筑面面积为35723平米米；主力力户型约约110平米；；图为浦东东大道二、项目目周边概概况项目东面面：近处为商商务办公公聚集地地，远望望杨浦大大桥飞虹虹南北；；项目北面面：紧靠黄浦浦江和造造船厂，，一览无无余浦江江胜景；；项目南面面：毗邻四星星级酒店店——海海神诺富富特大酒酒店；项目西面面：西望陆家家嘴CBD金融融贸易区区；图为金茂茂大厦远远景图为杨浦浦大桥远远景图为海神神诺富特特大酒店店三、本案案SWOT研判判Strength（优势）Weakness（劣势）1、板块优势：位于大陆家嘴板块，坐享陆家嘴CBD现代繁华气息，地位非同凡响。2、滨江优势：毗邻黄浦江，纵览外滩百年风华和浦江稀缺胜景。3、价位优势：因本案为烂尾，比之南滨江高昂房价，本案价格在同一板块情况下，极具竞争力优势；4、交通优势：紧靠浦东主干道浦东大道、公交车众多，仅步行15分钟抵达陆家嘴繁华腹地，东接罗山路快速干道，同时，未来地铁4号线的开通，更为本案打通便捷通路；5、潜力优势：目前，南滨江板块可谓群星闪耀，如火如荼，而北滨江板块大规模开发刚刚进行，加之浦江对面北外滩的崭新规划，都为本案未来前景增加筹码。1、产品劣势：因本案为长时间烂尾楼，无论在外立面、户型、园林还是整体风格都已跟不上时代步伐；同时因长期烂尾也带来一定的负面影响。2、品牌劣势：本案无强势品牌支撑，因此，在产品的品牌支撑力方面尚显欠缺。3、景观劣势：滨江是本案的优势（大景观优势），但本案的沿江风景线（近景观优势）因造船厂存在而削弱，同时，周边众多的老工房也影响本案的视觉。4、规模劣势：比起南滨江几大豪宅，本案规模显然偏小，况且内部配套不甚完善。Opportunity（机会）Threat（威胁）1、发展机会：现代陆家嘴CBD发展的日趋成熟吸引了全球的国际性大企业，从而带来众多白领的进驻，这为本案提供了机会。2、产品机会：南滨江高昂的房价和本案形成鲜明的对比，在同一区位内高低价位的对比中，本案极强的性价比将带来一定的机会。

3、竞争机会：从目前来看，南滨江可谓群星闪耀，而处于同一范围内的北滨江稍显孤寂，仅有的几个楼盘早已售卖完成，如果本案现时推出，可谓一枝独秀。1、宏观调控影响：上一段时间推出的一系列宏观调控政策，银根紧缩、期房限转、二次购房的按揭比例等相关措施对高档房市场有一定影响，同时对于庞大的投资客群也有一定的打压。2、其它板块冲击：放眼浦东1万元左右的价位中，世纪公园板块、联洋板块、碧云板块等各大板块无论在景观、产品等优势方面，都会对本案带来冲击，将分流部分客户。三、本案案SWOT研判判思考针对本案案，如何何放大优势势，削弱弱劣势？？抢占机会会，转化化威胁？？我们认为为比之南滨滨江的汤汤臣海景景/仁恒恒滨江/世茂滨滨江以及浦东东的其它它热点板板块，产品不是是我们的的强项，，而规模模和配套套更不是是的我们们的亮点点；同时，我我们也没没有强力力的品牌牌支撑但我们同同样处于于寸土寸寸金的大大陆家嘴嘴黄金地地段，我们毗邻邻百年的的外滩风风华和滨滨江生活活，我们拥有有极具竞竞争力的的价格优优势。由此，我我们认为为本案的核核心竞争争力地段价位+CBD滨江以地段突突显产品品、生活活、身份份价值以价位提提升竞争争力、关关注力、、吸引力力但是，我我们必须须面对我我们目前前的现状状：本案虽然然处于大大陆家嘴嘴区位，，但因长长时间搁搁置，外外立面、、园林、、户型等等相对老老化，产产品相对对处于劣劣势；如何赢领领？放大优势势削弱劣势势抢占机会会转化威胁胁抓住核心心竞争力力：地段段概念包装装整合：：产品瞄准市场场空白点点：推案案低价位竞竞争：价价格解决之道道{营销篇篇}目标客群群定位品牌定位位品牌概念念包装阶段性推推广目标客群群定位从本案的的目标客客群购买买形态来来看，主主要分为为两大层层面：[投资和和自住]投资客：：看中陆陆家嘴庞庞大白领领的消费费潜力和和高昂的的租金回回报；自住客：：以较低低的价格格价格享享受陆家家嘴，享享受滨江江生活；；区域内老老客户陆家嘴中中高级白白领本市外区区域客群群外地有一一定实力力的投资资客从本案的的目标客客群购买买区域来来看，主主要分为为以下几几大区域域：区域内老老客户陆家嘴中中高级白白领1、长期期扎根本本地，有有眷恋情情感，不不愿意离离开本区区域，多多为即将将动迁客客户的换换房阶层层；2、手里里有一定定资本，，但不是是很雄厚厚，本案案较低的的价格强强烈吸引引他们；；3、比之之目前居居住的老老工房，，本案无无疑又使使他们的的生活水水准上升升一步；；4、看中中本案的的投资回回报率，，也存在在部分投投资客户户；1、文化化层次较较高，讲讲究生活活品位和和情调；；2、多为为公司的的普通和和中层白白领，以以新上海海人居多多，非常常喜欢陆陆家嘴和和滨江生生活；3、在他他们心目目中，凡凡是陆家家嘴的都都是好的的，凡是是陆家嘴嘴的都代代表一种种身份和和荣耀；；4、购买买本案的的原由除除了价格格吸引他他们外，，更看中中本案的的便利性性和生活活成本的的节约；；目标客群群形态描描述有一定实实力的投投资客本市外区区域客群群1、看中中本案独独特区位位和未来来发展；；2、看中中本案极极强的投投资回报报率；3、看中中本案较较低的价价位；1、主要要为在中中心区上上班的中中层白领领或有一一定事业业的小企企业主；；2、向往往浦东的的国际化化气息和和滨江生生活情调调，对于于他们来来说，追追求的不不仅是一一种生活活，更是一种种心理和和身份的的荣耀体体现；目标客群群形态描描述目标客群群写真Jim/自住客群33岁浦东某网络科技公司中层白领□从事电子游戏产业，想象力极为丰富。□受过良好的教育，钟爱绘画和旅游。有海外留学、游历的经历。他们对国内外流行趋势、政治时事都十分关心，喜欢阅读高尚男性杂志，除新闻、体育、财经外很少看电视，尤其是泡沫剧。□非常喜欢陆家嘴的现代气息和滨江两岸的风华，早已有购房打算，看中本案的目的很简单：价格底/地段好。□温州人，现来上海发展两年左右，头脑敏锐，善于理财，经过两年多打拼，现手里络有积蓄。□公司现在浦西，事业稳定，但非常看好陆家嘴的发展，有投资打算，但高昂的房价曾经让其反复犹豫；□目前熟悉上海的发展，愿意购买本案的原因是地段较好/交通便利/容易出租，更重要的一点是价格较为便宜。艾中华先生/投资客41岁上海某经贸有限公司副总经理通过调查查后得知知从本案的的目标客客群定位位来看，，无论是投投资客还还是自住住客，看中的无无非是陆陆家嘴的的地段和和滨江生生活所产产生的价价值，对于他们们来说，，不仅仅仅是一个个家/一一座房子子，更是一种种身份的的体现和和发自内内心的荣荣耀感，，“我住在在陆家嘴嘴，这里里是我的的地盘””“百年外外滩是我我的窗帘帘，蜿蜒蜒浦江是是我的客客厅”拥有陆家家嘴/成成为陆家家嘴人是他们梦梦寐以求求的渴望望思考总结结品牌命名名滨江.VIP目的：1、强调调本案的的独特区区位，将将“陆家家嘴滨江江”着重重突显出出来，抬抬升本案案的附加加值；2、呼应应前期的的品牌命命名和规规划特性性，同时时将VIP概念念进行放放大，延延伸到珍珍贵的陆陆家嘴整整个区域域，可以以理解为为“贵宾宾级的陆陆家嘴””、““贵宾级级的身份份体现””、““贵宾级级的居所所享受””、“贵贵宾级的的浦江胜胜景”等等针对本案案的核心心竞争力力提炼和和目标客客群定位位分析，，我们将本本案早期期的VIP大厦厦品牌命命名重新新整合为为：品牌定位位陆家嘴.滨江VIP生生活在这里，，VIP不仅代代表着一一种身份份；更是代表表一种非非凡的荣荣耀；一种君临临天下的的气度；；一种品质质生活的的保证；；品牌概念念延展生活的VIP精神的VIP享受的VIP文化的VIP尊贵的生生活/贵贵宾级的的礼遇居所感觉觉内心的荣荣耀/精精神的自自豪身份体现现率先享受受缤纷的的国际姿姿彩文化视觉觉国际气息息/现代代风情/顶级配配套尊崇享受受对于本案案来说，，仅仅占占据陆家家嘴区位位远远不不够，我们必须须给予消消费者一一种信心心，一种种真正的的VIP体验；；因此，在在包装方方面，除除了邀请请专业公公司对外外立面进行必要要的清洗洗工作外外我们必须须在概念念整合的的基础上上进行产产品全新新的深度度包装考虑到本本案目标标客群的的形态，，VIP尊崇生生活更多多的来自自于地段段和滨江江生活所所衍生的的荣耀感感；而对于产产品，并并不能体体现太多多的尊贵贵特性；；因此，根根据目标标客群的的生活方方式，我我们的概概念包装装更多的的结合区区位特性性，融合合区域文文化，强强调风格格与个性性。整体包装装风格思思考品牌概念念包装之样板房1呼应浦江江蔚蓝银银链，纳入想象象和个性性空间将幽深的的蓝定格格为本套套样板整整体的风风格体系系,体现现为一种种博大和和无限的的深远。。融合艺术术，体现现品位，，呼应浦浦江风情情。VIP生生活蓝色色畅想品牌概念念包装之样板房2融合陆家家嘴现代代气息强调优雅雅与品位位VIP生生活银色色梦幻将陆家嘴嘴现代时时尚的脉脉动韵律律融合进进本套样样板房，，将现代代建筑外外立面的的银和灰灰充分放放大，同同时以一一些非常常富有情情调的小小饰品进进行点缀缀。品牌概念念包装之情境大堂堂运用大堂堂的开阔阔空间，，结合滨滨江文化化生活，，创造不不同情境境感受；；如巴堤雅雅风格情情境大堂堂——大大堂墙壁壁上面植植入泰式式风情的的拙味雕雕塑，同同时运用用泰式风风情画布布置等等等情境大堂堂.文化化风情.第一线线享受备注：对对于进入入大堂的的外面小小块空地地，也可可以充分分利用，，呼应内内部情境境大堂的的风格，，如风情情雕塑等等。品牌概念念包装之内部园林林滨江风情情文化廊廊为使社区区增加更更多的灵灵性与活活气，建建议植入入部分水水概念；；同时，利利用不大大的空间间做出风风情与品品位，如如鹅卵石石木栈道道、喷泉泉、风情情雕塑等等相关内内容。考虑到本本案产品品的特殊殊性，为更好地地提升本本案的附附加价值值，提升升本案的的档次和和品位，，我们建建议，充充分利用用本案的的复式顶顶楼部分分，打造造一座内内部专属属的生活活会馆。。同时可作为售售楼处使用。。品牌概念包装装之空中小型会所所滨江生活馆备注：对于顶顶层复式所牺牺牲的300多平米的面面积，我们可可以通过提高高整体的均价价，来弥补面面积带来的损损失。关于产品包装装的其它建议议：1、滨江航标标：利用本案案的顶楼，做做出绚烂迷人人的灯光效果果，呼应陆家家嘴与外滩的的繁华夜色，，同时，也使使本案在陆家家嘴区域成为为显著的地标标特性。2、物馆服务务：引入专业业的物业管理理公司，引入入规范化服务务理念，同时时针对目标客客群的生活形形态，引入创创新的24小小时服务体系系等。3、装修服务务：考虑到本本案客群的工工作特性，建建议接洽专业业的装修公司司，提供菜单单式装修服务务，发展商可可以成立“监监管工作组””进行监管。。备注：考虑到到本案售卖的的目的是为了了跑量，如果果全部引入全全装修的话，，在浪费大量量财力、精力力的同时，还还拖延推向市市场的进度，，因此，本司司建议不做全全装修，但提提供装修服务务。4、办公与居居住分流：为为保证两栋楼楼居住的私密密性，建议办办公楼入口与与住宅楼入口口进行分流，，以保证居住住的纯粹性。。5、因本案近近处的景观多多为老工房，，建议沿红线线范围之内，，植入高大灌灌木等树种，，强化幽深、、宁静的居住住氛围。部分广告表现现阶段性推广策策略整体推广依据据销售节点划划分四大阶段段：销售引导期开盘强销期销售持续期围盘清扫期10月11月12月1月4月2月3月品牌造势品牌引爆品牌深化品牌延续第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段推广主题：滨滨江生活潮推广时间：10月初推广任务：1、通过滨江江生活造势，，形成品牌形形象，初步建建立市场号召召力；2、蓄积庞大大的客户；3、深度挖掘掘区域市场；；销售引导期开盘强销期销售持续期围盘清扫期10月11月12月1月4月2月3月品牌造势第一阶段销售售引导期品牌造势滨江生活炒作主题：滨江生活——国际潮流第一线！滨江VIP——滨江生活第一站！软文造势第一阶段销售售引导期品牌造势滨江VIP——接轨国际！谈国际生活气气息谈区位制高点点谈生活享受传播造势阶段硬广系列诉求：滨江VIP.品牌形象篇——金色航标滨江VIP.品牌产品篇——为生活加冕滨江VIP.品牌客层篇——做一个陆家嘴人第一阶段销售售引导期品牌造势９月１０日至至１０月２４４日，充满意意大利及欧洲洲风情的狂欢欢盛会——““罗马假日””将在上海浦浦东陆家嘴上上演。这个融融古罗马建筑筑、欧洲大型型文艺表演、、意大利美食食、意大利利时装等于一一炉的文化盛盛会，是中意意两国建立全全面合作关系系后在上海举举办的第一个个大型文化交交流活动，并并被列为２０００４年上海海旅游节重点点项目。“罗马假日””取材于在意意大利罗马成成功举办了８８年的菲亚斯斯特（意大利利“大型的狂狂欢活动”））。一年一度度、每次长达达６０天的菲菲亚斯特，已已成为欧洲最最大的经典游游乐项目和文文化品牌之一一，每年吸引引约２００万万人次的游客客。滨江VIP/意大利利“罗马假日日”狂欢盛会会活动造势第一阶段销售售引导期品牌造势充分利用浦东东大型文化活活动，展开促促销，同时借借助文化活动动，提升项目目品牌。网络造势1、借助网络络载体——搜搜房房或上海海房地产网，，举办“安家家滨江”网上上论坛，从滨滨江生活方式式、百年滨江江建筑史等等等展开话题探探讨。2、借助网络络载体，进行行强大的品牌牌形象宣传；；3、建立滨江江VIP专属属网站，并连连接网上宣传传画面，形成成互动；第一阶段销售售引导期品牌造势锁定区域市场场，深度挖掘掘，深度造势势1、针对陆家家嘴区域众多多办公楼和星星级酒店，利利用新型“电电梯电视传播播”载体，投投放电视广告告；2、锁定区域域市场，定期期投放DM信信函；第一阶段销售售引导期品牌造势推广主题：住住到滨江去推广任务：1、激发客户户购买欲望，，刺激客户消消化；2、建立强大大的滨江VIP品牌知名名度，形成强强有力的市场场号召力；3、实现开盘盘期的开门红红；销售引导期开盘强销期销售持续期围盘清扫期10月11月12月1月4月2月3月品牌引爆第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第二阶段开盘盘强销期品牌引爆广告传播阶段硬广系列诉求：地段篇——让陆家嘴成为你的地盘景观篇1——让外滩成为你的阳台景观篇2——让浦江成为你的客厅产品篇——滨江VIP/盛装登场第二阶段开盘盘强销期品牌引爆产品软文炒作作软文诉求主题：滨江VIP，高性价比引发抢购潮！滨江VIP现象关注！第二阶段开盘盘强销期品牌引爆滨江VIP，实现更多人的滨江生活梦文化活动“穿越历史””——滨江VIP/滨江江建筑线描画画展第二阶段开盘盘强销期品牌引爆地点：滨江VIP空中会会所/或售楼楼处形式：通过专专业建筑师或或艺术家的笔笔触，将外滩滩百年风华和和陆家嘴现代代气息展现出出来。目的：强化滨滨江现代与历历史交融互通通的文化气息息提升楼盘的文文化附加价值值。举办地：陆家家嘴与本案现现场形成行为为艺术互动；；主题：行为艺艺术节活动构想：由由政府出面，，本案赞助的的形式，联合影响力极极高的（韩国国）大邱国际际行为艺术节节组委会，邀请世界各地地行为艺术，，在陆家嘴广广场和本案现现场同时举办办行为艺术，，让行为艺术术大众化，让让滨江生活大大众化。第一届滨江VIP国际行行为艺术节开盘引爆活动动第二阶段开盘盘强销期品牌引爆推广主题：滨滨江VIP生生活体验推广任务：1、完成项目目大批量房源源的去化；2、通过强大大的品牌知名名度，以及其其市场号召力力影响并号召召目标客群；；销售引导期开盘强销期销售持续期围盘清扫期10月11月12月1月4月2月3月品牌深化第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段广告传播阶段硬广系列诉求：产品篇——我的空中生活馆软文诉求：滨江VIP，打造空中生活馆第三阶段销售售持续期品牌深化活动深化滨江VIP红红酒之夜暨时时尚新品发布布地点：空中生生活馆/或对对面海神诺富富特大酒店；；举办方式：联联合陆家嘴商商圈品牌知名名商家，在滨滨江VIP举举办新品发布布，同时邀请请本案的部分分业主和准业业主参与，在在新品发布同同时，认知到到认同本案。。第三阶段销售售持续期品牌深化活动深化第三阶段销售售持续期品牌深化滨江VIP投投资理财专场场讲座地点：空中生生活馆讲座内容：关关于中小企业业发展的机遇遇与挑战关于房地产投投资技巧关于股票市场场的未来发展展与展望举办方式：联联合陆家嘴金金融机构专业业人士或沪上上知名理财专专家，不定期期举办各类讲讲座，除本案案的相关客户户参与外，还还可针对区域域人士、陆家家嘴中高级白白领甚至全市市人士。推广任务：1、完成项目目剩余房源的的去化；销售引导期开盘强销期销售持续期围盘清扫期10月11月12月1月4月2月3月品牌延续第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第四阶段围盘盘清扫期品牌延续在该阶段中，，销售已经不不是问题，重要的是，我我们将会充分分利用尾盘去去化期的时段段，1、建立良好好的开发商品品牌形象，为为未来开发的的长线战略做做好品牌蓄水水。2、为VIP产品的后续续开发打下强强大的客户根根基。因此，在该阶阶段不仅为了了销售，更是是为了品牌和和未来第四阶段围盘盘清扫期品牌延续滨江VIP入入伙庆典暨答谢酒会时间：滨江VIP入伙（（预计2005年5月份份）地点：海神诺诺富特大酒店店人员：所有业业主；上海主流媒体体及国家级媒媒体；文化名人、艺艺术界名人等等第四阶段围盘盘清扫期品牌延续{销售篇}价格策略推案策略网上备案应对对策略销售形式策略略推案策略网上备案应对对策略价格策略四大销售策略略销售形式策略略价格策略1、定价原则则适应市场、规规避风险，稳稳健的项目定定价方针根据项目总体体情况来确定定一房一价平开高走，用用人气来带动动价格的稳步步提升，动态态调价遵循开盘价格格必须具备市市场竞争力由于本案的I幢和P幢户户型区别不大大，平面系数数不考虑房型型，在综合考虑单单元的采光、、通风、景观观、噪音条件件后确定，平面价差控制制在200元元左右。楼号系数理由I1。01北靠江景，南面栋距大P0。99面对小区入口，东南、西南有遮挡2、定价的区区位系数价格策略3、定价的楼楼层系数1．3楼以下下楼层区别大大，因此建议议将价差拉大大，每层价差差为递增100元；2．4楼考虑虑口彩因素，，缩小与3层层的差距，价价差增加50元，5楼跳跳差80元3．5～7楼楼楼层区别小小于低楼层，，因此可缩小小楼层价差，，每层价差为递递增50元；；4．8楼为受受欢迎楼层，，价格跳差80元，8楼楼以上单元考考虑其楼层越高越越贵，因此考考虑将其价差差缩小，可控控制在每层递递增50元；；5．复式由于于面积大，总总价高，可将将价差下调100元。原则：本案物业形态态以高层、小小高层为主，，因此建议楼楼层系数的设设定以上、下二端端楼层拉开差差距，中间楼楼层压缩价差差为原则，总价差控制在在1000元左右。价格策略3、定价的户户型系数I幢：主力楼楼层户型均为为2R，由于于北向临江景景观系数大，，故定价以考量量东西朝向为为主，上部大大户型虽然朝朝正南，但考量总价因因素，系数降降低，总体价价差控制在6%左右P幢：主力楼楼层户型均为为2R，由于于东南、西南南向有遮挡，，故定价以考量量朝向为主，，西向比东向向贵，南向比比北向贵上部大户型虽虽然朝正南，，但考量总总价因素，系系数降低，总体价差控制制在6%左右右价格策略推案策略整个销售周期期控制在6个个月内（不含含销售准备期期）三阶段多波次次房源集中歼歼灭价格整体策略略—低开开高走顶部价格小幅幅调整，底部部不断提升销售阶段划分分—引导期时间：1个月（04/9/30—04/10/30））公布房源：P#、户型比：2R：4R：：复式=70：4：2=76套销售对象：陆家嘴白领，区域投资客销售前提：现场售楼处正正式启用，售售点广告到位位，销售道具具基本到位（（平面印刷媒媒体、）网上交易系统统完成操作基本思路路预告本案即将将开盘，公布布第一批房源源意向客户导入入，延缓其购购房行为公开客户认购购的方案，吸吸引客户等待待配合：重要路段的低低空引导，，，高空形象展展示，促销及开盘方方案完成销售阶段划分分—开盘强销期时间：1个月（04/11/1—04/11/30））公布房源：P#房源户型比：2R：4R：：复式=70：4：2=76套销售对象：浦东自住客，，全市投资客客销售前提：样板房完成，，环境及大门门修改完成价格：8500元/平方方米，操作基本思路路针对意向认购购的具体情况况，作价格的的最终调整、、确定开盘前提前锁锁定客户签约约已售房源分批批签约工作的的落实第二波房源持持续蓄水销售阶段划分分—持续期时间：2个月（04/12/1—05/1/30）公布房源：I#房源户型比：2R：4R：：复式=70：4：2=76套操作基本思路路吸纳第一批意意向客户未购购房者延续第一波房房源的热销全面建立项目目知名度价格：8600元/平方方米配合：销售价格调整整完成市区公关活动动展开理由：推出的房源的的性价比相对对要较高，市市场接受度要要高，以便强强销跟进，形形成持续热销销用P#、I#小面积户型型价格来确定定本阶段价格格平台，通过过其的热销去去化，有效带带动较大面积积户型的去化化；销售阶段划分分—围盘清扫期时间：2个月（05/2/1——05/3/30）销售对象：全市自住型客客户价格：8800元/平方米操作基本思路路吸纳第二批意意向客户未购购房者延续前二波房房源的热销节假日活动方方案确立配合：销售价格调整整完成理由：随着项目的知知名度的深入入建立，形成成价格调整，，建立合理的的价格平台，，销售策略—网上销售开盘期热销时销控处处理1、结合工程程进度、推案案策略分批申申报预售许可可证2、价格销控控（避免因销销控房源与可可售房源价格格差异引起的的矛盾，表价价可一起上调调，针对可售售房源进行打打折或促销处处理）3、销控房源源网上先行认认购：短期销控（15天内）：：网上大定，，开放时可直直接注销长期销控：网网上直接签约约，开放时注注销（控制比比例，否则对对信用度有影影响）建议房源销控控采用上述3种方法结合合使用网上销售操作作问题点网上房源一目目了然如何处理内部部客户，如何何销控房源网上定单制约约条款如何制定销售售流程，解决决不用大定如如何锁定客户户甲乙双方掌握握密码如何解决恶意意拖欠房款客客户，掌握销销售主动权销售售策策略略——网上上销销售售操操作作网上上销销售售流流程程及及应应对对内部部客客户户的的处处理理：：1、、网网上上规规定定8：：00——22：：00上上网网交交易易，，假假设设9：：00开开盘盘，，利利用用时时间间差差处处理理内内部部客客户户2、、事事先先雇雇人人排排队队发发号号，，先先期期入入场场认认购购3、、价价格格销销控控4、、延延迟迟推推广广1——2天天，，为为解解决决内内部部客客户户预预留留时时间间销售售策策略略——网上上销销售售销销控控建建议议普通通客客户户处处理理：：1、、降降低低门门槛槛1——2万万元元签签约约（（有有后后期期催催款款问问题题，，需需掌掌握握客客户户密密码码））2、、采采用用内内部部认认购购单单先先大大定定，，再再打打印印网网上上签签约约合合同同让让客客户户签签约约3、、网网上上直直接接签签约约（（此此种种方方式式逼逼定定率率低低））网上上销销售售流流程程及及应应对对销售售策策略略——网上上销销售售销销控控建建议议进入售楼处控台人员模型区洽谈区电子导购购买签约按揭手续办理按揭手续办理登记档案建立交房办证样板板区区电子子化化后后台台制作作组组销售售组组体验验区区客客服服组组售后后服服务务组组销售售流流程程销售售形形式式策策略略客服服组组销售售组组售前前消消费费者者现场场消消费费体体系系售后后消消费费者者服务务中中心心咨询询台台监督督服务务体体系系信息息传传送送征询询单单回访访咨询询神秘秘客客户户访问问信信息息反反馈馈售后后服服务务检检验验机机制制销售售形形式式策策略略谢谢谢！！真诚诚希希望望能能够够共共同同携携手手，，再创创浦浦东东新新生生活活地地标标！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。10:26:0710:26:0710:2612/31/202210:26:07AM11、以我独沈久久，愧君相见