开盘的营销推广与实操

房地产项目的开盘营销推广

与实操部署合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties广州合富辉煌成功操作的部分大型项目：广州万科·四季花城 广州万科·蓝山光大花园汇景新城 美林湖畔花园 南国奥园黄埔花园 中信君庭 中海康城天伦花园 凯旋新世界 汇侨新城利雅湾 番禺奥园 南国花园丽景湾 天誉花园（一、二期）……万科地产进军广州的首个项目开盘成交385套单位，刷新当时万科集团的开盘新纪录。万科四季花城光大榕岸06年4月22日开盘，单天成交近3亿，开盘一个月成交5.5亿，均价从前期的5600元/㎡，快速拉升到目前的9500元/㎡。广州城中的最大豪宅社区项目占地1500亩、总投资逾百亿市场实效：年均销售突破13亿、销售均价约

13000元/㎡超出周边售价约50%汇景新城开盘当天成交700套，黄金周5月1-7日，成交1200套,成交额突破5亿元。成交均价超过同地段楼盘20%为当年五一黄金周的冠军销售楼盘

美林湖畔花园首次公开发售场面异常火爆，日均到场买家达3万人次以上，一周销售800套单位。在我司实施“分段式流水销售，潮水式人流疏导”的基础上，使销售现场热闹而有序。创出“开盘就是封盘”的销售神话

。本盘为当年华南板块的销售冠军楼盘

南国奥园黄埔花园二期•天宽水阔06年4月23日，单日成交超400套成交额逾1.8亿元成为广州东部楼市销售神话

全国知名品牌发展商万科地产中海地产侨鑫集团重庆龙湖地产金地集团光大集团奥园集团中体集团北京首创置业和记黄埔（天津）大连亿达集团粤海集团浙江开元集团新世界地产雅居乐集团保利地产保利南方集团中信集团香港信德集团富春东方北京新恒基集团合富辉煌主要服务（发展商）客户各地知名品牌发展商华南区：宏远集团中房集团东莞力通物业投资佛山鸿业房地产南海绿樵花城房地产顺德合创盈科中山大信房地产湛江荣基集团湛江友谊房地产海口投资建设集团金恒房产中天盈房地产广西建工集团南宁江宇房地产中南区：湖南鑫远集团湖南湘天集团武汉天时物业湖北人信房地产银业发展华北区：天津滨海快速东方有色集团河南双汇地产山东海纳房地产山东恒生置业华东区：安徽古井房地产南京新城置业合富辉煌主要服务（发展商）客户一、重视开盘盘，认识开盘盘开盘是对楼盘盘综合素质及及开发商综合合开发实力的的集中检阅开盘是项目定定位、产品设设计是否与市市场对接的检检验开盘是楼盘销销售能量的集集中引爆开盘是销售的的开局，是后后续营销策略略制订的基础础好的开盘是成成功的一半二、影响开盘盘的要素分析析影响开盘的核核心要素楼盘质素地段、产品、、价格发展商要素预售条件、产产品展示、资资金回笼要求求、货量等市场因素宏观面、大市市与阶段供求求状况、区域域竞争楼盘核心价值值的提炼与市市场表述楼盘的定位与与推广的执行行力发展商品牌与与背景产品的展示效效果：板房、、道具、包装装市场吸引：折折扣、优惠、、选楼权客户储备：渴渴市及超倍认认购影响开盘的其其它要素三、开盘的营营销推广楼盘核心价值的挖挖掘与提炼讲什么？如何讲？讲的效果如何何？推广内容◊核心价值值◊卖点推广的渠道◊媒介◊投放比重重推广的实效◊效果监控控◊成交广州部分经典典推广个案解解析汇侨新城中海锦苑碧桂圆假日半半岛中信君庭蓝色快线光大花园B榕岸凯蓝半岛碧桂园凤凰城城垄断性资源诉诉求独占景观资源源诉求性价比诉求类比价诉求地段价值诉求求目标总价诉求求景观诉求环境规模诉求求有楼有广州市市户口365天，天天不一一样的江景平过自己起屋屋竖起来的二沙沙岛市二宫地铁口口就是家门口口中产江景，100万住到江边去去观中大，赏珠珠江森林、湖泊、、新城市部分推广误区个案解解析××新世界凝聚梦想的传奇不知所云新××华庭只欢迎驾车人士歧视性诉求白云××闲庭全城关注宋祖英误入歧途××缤城人人安居乐业放之四海皆准让项目的市场场形象价值高高于实际销售售价格清楚知道推广广的目的：为为营销服务、、以成交为目目的产品展示的目目的是把项目目未来入住后后的场景提前前演示推广的点和面面：面：要让市场知知道；点：打动想购买买的那部分人人瞄得准才能打打得中：简单单、直白、到到点到肉有效沟通：渠渠道的选择了解媒体的特特性：户外、、影视、报纸纸、DM、杂志推广中的注意意要点四、开盘方式式的选择开盘方式选择择的天时、地地利与人和天时：◊市场预热充分分，已达至理理想推广效果果◊时间节点点上有持续销销售保证（节节庆、销售周周期）◊考虑当期期市场竞争◊气候条件件地利：◊现场产品展示示是否充分◊集中销售售是否具备开开盘的现场条条件◊现场部署署及人潮的疏疏导的可行性性人和：◊客户储蓄已达达至超倍认购购开盘方式的选选择因地、因盘、、因时制宜不拘一格的开开盘方式排队、抽签：：超倍认购集中中销售所采用用的主流开盘盘方式拍卖（竞卖））：商铺销售和部部分超倍认购购的稀缺单位位，树立物业业的价值标竿竿开盘限时折扣扣：用性价比快速速抢占市场√√√√传统销售、信信托……五、储客客1、集中销售的的必要性◊营造楼盘抢手手旺销形象，，树立市场信信心◊大规模消化达达至均衡出货货◊蓄水开洪最大大化引爆市场场能量◊渴市中的羊群群认购2、储蓄客户的的跟进与分流流◊出价前：折扣扣优惠权的吸吸引◊出价后：关注注优质单位的的选楼权◊客户分流：努努力让意向客客户“对号入入座”而不是是“抢座位””◊分流的质量决决定解筹的效效果◊筹量与客量的的区别六、定价与出出价1、关于定价◊储客阶段的报报价技巧：均均价法、起价价法、价格幅幅度◊应让客户感到到优先认购的的优惠的物超超所值◊报价应适当高高于实际销售售价◊定价与下筹客客户的意向购购买衔接◊拟加推货量的的价格准备2、关于出价◊开盘前出价原原则：问价、、内部出价、、公示价单◊预留客户疏理理与分流的时时间◊意向单位的选选定：3～5套/客七、开盘的现现场部署◊单向人流动线线：不走回头头路◊尽量简化认购购流程◊客流不畅的环环节加强预警警现场部署的原原则要领抽签开盘案例分享享----美林湖畔花园园抽签的布阵分分区动线要领销控现场组织美林湖畔花园园抽签认购现现场流程安排排落筹客户新客户现场接待中心心签到区抽筹等候区中签确认区选房等候区选房区选房确认区财务区签约等候区签约区销售后期跟进进落筹客户的中中转站中巴车接送抽签确定签号号确定客户身份份及发放购房房标签等候抽筹确认中签客户户身份中签客户排队队准备购房选房确认客户所选选房号缴纳购房定金金等候签约签约不选选中未选中排队开盘案例分享享----江南花园排队的时间人龙的现场安安排布阵分区竞卖开盘案例分享享----阳光都会广场场竞卖的基本条条件：项目需要创造造价格标杆稀缺单位超额额5-10倍认购阳光都会广场场“黄金铺竞卖活活动”流程9：30~10:30AM竞买者持“保证金收据”“身份证”“抽签认购证”到现场售楼部部确认身份并并派发竞买号号、抽签号10:30AM前竞买者者在摇珠竞买买区就坐10：35AM开始竞买买者举牌认购购10:30AM开始主持持人介绍01号竞买铺资料料（5分钟）在指定时间内内，到目标价价即成交（不不到目标价，，做媒举牌回回收）备注：以铺位位单价竞买，，￥40000元/m²起拍，3000元一次。11∶20AM如此类推将5个铺拍卖完成成项目资料袋、、登记表、竞竞买牌此期间主持人人重复竞买须须知拍卖槌一套竞买成功者到到主控台确认认身份，出据据收据、竞买买证；工作人人员登记资料料，填写认购购卡补齐定金￥100000元/铺工作人员回收收抽签认购卡卡、竞买号、、认购卡工作人员填写写认购书发展商财务开开据定金收据据注：竞买不成成功者在1月13~15日凭竞买证、、保证金收据据到现场售楼楼部退保证金金登记表格认购卡收据销控确认铺位位成交、贴销销控客户在指定区区域出门合富财务开据据服务费收据据收据销控板销控表1、竞买不成功功者留在原位位等待抽签认认购内内铺；2、若有一人竞竞买多个街铺铺，则可等待待竞买买完成后才到到工作台确认认交定。商业地产项目目开盘案例分享享----清平中药材市市场公开发售当天天成交1亿，解筹率达达到九成，平平均成交单铺铺超过100万每间，成交交均价达到75000元/㎡八、开盘的疑疑难解析1、关于推货量量的控制2、关于保留单单位及关系客客户照顾问题题3、关于现场销销控的设计及及使用4、关于加推及及补货5、关于认购流流程中易产生生客流不畅的的预警策略关于单位更换换、加、转、、减名的处理理关于提高开卖卖日解筹率的的处理方式关于卖场员工工士气的激励励及发动策略略开盘后的宣传传口径及市场场推广跟进开盘后的可持持续销售策略略谢谢希望我们能在在交流中共同成长！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。10:27:5810:27:5810:2712/31/202210:27:58AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2210:27:5910:27Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。10:27:5910:27:5910:27Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2210:27:5910:27:59December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月202210:27:59上上午10:27:5912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2210:27上午12月-2210:27December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/3110:27:5910:27:5931December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。10:27:59上午午10:27上上午10:27:5912月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。10:27:5910:27:5910:2712/31/202210:27:59AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2210:27:5910:27Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。10:27:5910:27:5910:27Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2210:27:5910:27:59December31,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。31十十二二月202210:27:59上上午午10:27:5912月月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月2210:27上午12月-2210:27December31,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/3110:27:5910:27:5931December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。10:27:59上午午10:27上上午10:27:5912月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。10:27:5910:27:5910:2712/31/202210:27:59AM11、越是是没有有本领领的就就越加加自命命不凡凡。12月月-2210:27:5910:27Dec-2231-Dec-2212、越是是无能能的人人，越越喜欢欢挑剔剔别