趋势下的突围营销之道深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p

谨呈：深圳市光彩置业有限公司

泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告趋势下的突围营销之道众厦地产2010-10

正在载入...礁学巢于掩凸聊浙哩武抓铰巩搜易句班酌寡酶姚睁振疫肇队锣篮晕轩哪魏2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p写在前面我们认为：面对2010年10月新政，市场形势不容乐观，项目所处的区域价值平台及产品价值若要让项目“正常的市场销售速度”的实现存在较大困难，项目需在营销上进行一些改变和尝试，让客户为之支付相应价值。骸虹吭瞒茄吟瓷僚弧乒理嚎哄苗擞屯秽树乾黄捣争形段彩氏邢沂往棉层功2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p1目标的界定2营销策略的推导3营销策略总纲4营销策略分解目标的界定1本报告的思路及框架闻墒涡席贪当铱拈掐坦腋熟写忿熔角棒度忆淘尚陷踞乔厘敞包芬填日蒋农2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p众厦对目标的理解1营销影响力打造——营造2期项目超越1期产品的市场美誉度。2销售方式——新政下在执行过程中，寻找适合的销售模式

实现预定销售目标。唁饵丢责化嚷拢廉砷辊鸥昆誊摔朝肝纵熊刨箍蟹旭筋测课照攒曝极阂荔维2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p本报告的思路及框架1目标的界定3营销策略总纲4营销策略分解2营销策略的推导营销策略推导2市场分析项目分析客户分析窄筷胳龋啮臣猎梭渠少皋评创既戒赠绵缘梁秘阴薄坪甸榔涨汞曰匹盛贸天2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p北京新政以来楼市周成交走势杭州新政以来楼市周成交走势上海新政以来楼市周成交走势深圳新政以来楼市周成交走势4.15新政4.15新政4.15新政4.15新政大幅回暖大幅回暖大幅回暖大幅回暖一类城市除上海外，其他3个城市32周开始出现大幅回暖，当前成交量已基本达到调控前水平政策背景篆虚晌辆摩涂日像苍傍涡炭宪逝忍脆犯扒履跌周影雷塔红争烽拔廖座啸苔2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p涨幅最快的城市：深圳、上海、北京，8月份均价低于新政出台当月，价格出现抬头态势涨幅较快的城市：厦门、武汉、无锡，新政后价格涨跌互现，武汉8月价格较低是因为有1200套经适房备案涨幅一般的城市：佛山、天津、长沙，新政后价格价格上行趋势明显4.29新政后价格出现较大幅度下降，8月份多数城市成交价格出现回升迹象政策背景枝得颇库咖之仍猿洲奠陌萌敢贮慨傣疹嘎戮馏拦努恤音齐卑怎澎氢担廊几2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p4.15新政数据来源：《中国人民银行全国城镇储户问卷调查综述》楼市投资及价格上扬的趋势加剧，购房者对调控的公信力的怀疑，使得政府对调控的决心更加坚定政策背景全国样本城市代理楼盘成交情况居民购房意愿调查

8月政策面没有任何放松情况下回暖

成交物业主要以中小型户型

自住需求的爆发性入市，带动投资客全国城市回暖特点：全国城市回暖原因：政策执行效力差+购房者对政府宏观调控失去信心+开发商看好后市+自住需求入市+城市更新、旧改膜棋梧敖驭懂鲜眨饥饯弘镀港赘龟灸誓奔跋法间陪选都蜘减纫珍盈暖绥钞2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用；目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；目标3：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题。政府期初的宏观调控目标并未完全达到，政府面临非常大的压力政策背景剃们擂绊迅陀菏瞥骡籍滤维辆礼证空善唉蔫咏承猜掀律抢她柳矢懊知汞央2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p短期政策促供给严格征收土地增值税房地产企业税收稽查商品房预售资金监管压需求信贷政策严格征收个人所得税房产税迫使开发商资金链紧张，不得不降低价格以求迅速出货回款补充现金流设置条件限制购房，或增大房子持有成本，阻止购房者进入市场的同时将多套房持有者手中的房子挤出来增大市场供给短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给压需求，逼迫房价下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日第一条：直指地方政府贯彻落实。地方政府要立即制定执行，否则问责约谈政策短期内仍然以抑制房价为主，从“促供给、抑需求”方面对前期政策进行强化政策解析9.29新政将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的严格化第二条：直指银行信贷。首套三成，二套五成，三套停贷第三条：税收调节。首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税第四条：直指供给。加大中小套型和保障房供给第五条：直指开发商。规范开发交易行为也域列蒜小阐咳饯腰痕角粹嚏悲详谗屎泌馁专省渡忆邑兵构拥滤渤碘乱预2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p政府限购政策将房地产从市场经济转向了计划经济，严重压减了购房客户群，全面打压市场的需求政策解析

银行房贷直接从个人排查发展到真正的以家庭为单位排查，首套3成，第二套5成，第三套停止房贷和备案。

第三套或以上单位，即使一次性也不允许备案，与前期相比，直接禁止了第三套以任何方式认购，同时也杜绝了之前两套通过不同银行备案做两成的可行性，执行更严厉。

非深户限购1套房，直接打击市场大户型的销售，合拼户型无法购买，即使一次性也不可行。对于深圳市户籍居民家庭-限购两套住房;暂停在本市拥有两套以上(含两套)住房的居民家庭在本市购房。1对于非本市户籍居民家庭-如能提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明,限购一套住房;如无法提供上述证明则暂停在本市购房;对境外机构和个人购房,严格按照此前公布的有关政策执行购房。2债极藻鸥装掷贯选铀瘩澎笔啸啪陆涩抄缅黎始俐讳公该经小昆漠打或返朽2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p深圳市新房近八周成交情况表新政前后关内住宅周成交变化情况深圳市二手房近八周成交情况表新政后成交受9.29新政影响，深圳市项目走量受到较大程度的影响，其中大户型豪宅项目的影响尤为突出

新政后的市场表现枝鸽皆洼父抗嚷壤狮镭殆祝磺乡度慢占舵失脾逼诌募范踌纠板耽膊镍晓秒2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p区位项目名称成交产品成交套数成交均价新政前对比客户描述备注营销动态罗湖兰亭国际130-160㎡

三房82800087.5%自住客户为主，由于限购令的影响观望情绪较浓，上门、进线有一定程度的下降。诚意客户方面由于多为非首置，往往受限购影响无法买房。景观突出；关内产品，稀缺。新政后暂无营销活动福田阳基天御山175-186㎡

复式77200014.3%观望情绪浓厚，多为拼合户型受限购令影响巨大地段优势、超大赠送率、强势景观、成熟片区、带学位新政后暂无营销活动深港1号51-61㎡

单房、一房3925000100.0%自住客为主，投资客极少。新政后采取价格策略，单数层总价减14万，偶数层减8万。客户主要看中项目地处福田的区位价值和口岸的租金价值。地处福田的区位价值和口岸的租金价值，价格较为实惠。国庆期间推出40套特价房，主要是51-61㎡的单房、一房华侨城香山里170㎡

三房138500-300.0%由于项目价格较高，多为非首置客户，收限购令影响，往往无法买房，上门、进线大幅下降。行业标杆项目、品牌优势、财智片区、波托菲诺系列项目户型最优之作、价格优势。尾盘销售，主要精力集中在已认购客户的签约工作侨城馨苑40-50㎡

一房一厅32200033.3%项目的投资客相对片区其他项目较高，受本轮新政影响，投资客观望情绪较浓。华侨城产品，坐享成熟配套，所在区域未来是香山里2期的近邻。新政后暂无营销活动首地容御90㎡

两房113100036.4%由于项目价格较高，多为非首置客户，收限购令影响，往往无法买房，上门、进线大幅下降。华侨城城市片区，价格较实惠新政后暂无营销活动南山宝能太古城北区138㎡三房1137000100.0%宝能目前推售单位销售已接近尾声，剩余单位自有走量，坐看客户观望情绪浓厚。目前项目已推售单位消化殆尽，下一批单位的推出暂定于明年新政后暂无营销活动三湘海尚200㎡四房84300050.0%客户观望浓重，上门进线明显下降.交通优势，品质突出，高科技运用是其重要卖点，片区未来升值潜力巨大新政后暂无营销活动鸿威海怡湾140㎡四房139000-1500.0%口岸物业，香港客户占相当比例，受限购令影响较大.口岸物业，一线海景，户型佳，未来规划潜力较大抢占末班车，加推140㎡单位君汇新天170㎡四房54300020.0%客户观望浓重，上门进线明显下降.密度低容积率仅2，超大楼间距，地铁上盖物业，配套齐全，层高3.4米新政后暂无营销活动东方银座公馆64㎡复式

72㎡复式1630000-12.5%成交客户中有部分为香港客户。受限购令影响香港客户多数无法购房。深圳客户观望情绪浓厚.地段优势、复式户型受偏爱、高品质德式精装修、户型南北通透新政后保持旺场活动鼎泰风华奥斯卡130㎡

三房531000-20.0%上门量衰减，客户购房的需求降低、观望情绪比较浓.学位，鼎泰风华成熟大社区优势，南北通透户型佳。新政后保持旺场活动依云伴山

（楼王复式）223㎡

五房2250000.0%上门进线明显下降.前海未来规划价值，大南山全景景观。尾盘销售，无营销活动新政后，客户观望情绪浓厚，成交受到很大程度的抑制，但关内各项目各面积段产品有较少走量。新政后的市场表现锨伎敷寿呐陪拙宁乖事伯值弹讼栖攻园营竹背佃熊肥板室潭棘蛙俩筏钒濒2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p区位项目名称产品类型价格销售率是否拼合备注南山区君汇新天159平米四房4200054.84%拼合城市核心地段170-176平米四房83.67%拼合三湘海尚140平米2房3400089.29%拼合城市核心地段，大社区，高科技智能化附加值140平米3房34000-3900078.57%拼合170平米4房4800075.83%拼合207平米4房5200012.50%非拼227平米5房4100082.05%拼合宝能太古城北区114-134平米3房37000-4200084.51%非拼城市核心地段，大社区，10万平米商业配套138-144平米3房拼合156-166平米4房3800097.36%拼合173-203平米4房42000非拼鸿威海怡湾畔89平米2房改3房3900097.00%非拼城市核心地段，一线海景143-145平米3房改4房92.14%拼合150平米3房改5房；160-165平米4房改5房60.67%拼合鼎太风华奥斯卡130-160平米3房3000040.34%非拼超大规模成熟社区、南山实验学校180平米4房3300010.87%非拼波托菲诺香山里160-180平米的三房、四房3800058.79%拼合华侨城高端成熟社区半山海景兰溪谷71-83平米4000074.6%非拼5000元/平米精装修170-210平米四房3800090.10%拼合山景、大社区半岛城邦120左右三房3200043.96%拼合一线海景150-170四房32000拼合目前项目整体销售情况新政后市南山各项目各面积段产品存量以合拼户型为主要量。柳刊酚眶枣诫窖俗秦专孩傍辛报凌界胶伯辟膜耕家贼妊专位聊骨胀金镁掳2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p酒店式公寓君汇新天159平米4房170-176平米4房202平米4房220平米5房项目名称总户数户型面积比例套数剩余套数销售率均价君汇新天3704房159(拼合）16.76%622854.84%350004房170-176（拼合）52.97%1963283.67%390004房202（拼合）21.62%80800.00%——5房220（拼合）8.65%32320.00%——2a2b未开售1a1b未开售新政后成交主力产品为拼合170-176平米四房户型，均价42000左右。新政后至10日共成交14套。新政前一个月共成交96套，平均周成交24套；雷搂掠琵锄医掏傍鸵陈抓机陛刚贿碰漠纯猎菜砰废镊怂缕袋釜堵恍绊箭倘2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p宝能太古城abcefdjklhg创意复式88平米75-88平米两房113-140平米三房156-167平米四房171平米四房207平米四房北区大户型项目名称总户数户型面积比例套数剩余套数销售率均价宝能太古城10062房74（非拼）7.82%112397.32%——3房84-86（非拼）15.64%172597.09%——3房112-134（非拼）138-144（合拼）50.27%3815984.51%380004房156-165（合拼）173（非拼）203（非拼）32.61%166997.36%42000新政后成交主力产品为112-165平米四房户型，均价38000左右。新政后至10日共成交11套。新政前一个月共成交169套，平均周成交42.25套；历现锯谋螺械异连骤大耪饲骤摈欧翟碴持惮宠愈淖机耐馋以语玉耗琴守啥2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p鸿威海怡湾a座c座b座d座e座f座g座h座j座te座ta座tb座tc座td座160-165平米4房改5房143-145平米3房改4房150平米3房改5房89平米2房改3房项目名称总户数户型面积比例套数剩余套数销售率均价鸿威海怡湾5943房89（非拼）16.84%100397.00%——4房143-145（拼合）23.57%1401192.14%390004房160-165（拼合）50.51%30011860.67%39000顶层复式2554.04%241920.83%——新政后成交主力产品为143-145平米四房户型，均价39000左右。新政后至10日共成交3套。新政前一个月共成交66套，平均周成交16.5套；幕锭万钻柿渍铂担赫役咀识佣艰畔唇蓟猖仙统栅右鸭檄怪僵停吟萨沸频槐2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p三湘海尚项目名称总户数户型面积比例套数剩余套数销售率均价三湘海尚1107（住宅716）2房140（拼合）5.44%56689.29%——3房140（拼合）5.19%1122478.57%——4房170（拼合）15.64%3608775.83%470004房207（非拼）5.44%1129812.50%——5房227（拼合）37.90%39782.05%——169207169207169207169207174146174146174146174146171141171141270-280270-280270-280220-250㎡270-280270-280270-280270-280270-280270-280170170170170227227270-280商务公寓南区公寓未开售新政后成交主力产品为拼合170-176平米四房户型，均价49000左右。新政后至10日共成交8套。三湘海尚新政前一个月共成交22套，平均周成交5.5套；光婚杯鬼修丝汰控帘柠盯苹喇框焊摄外划埃唱揭花接竿咆衬汤钡怠觉兔浦2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101pa类客户：对新政不关心（30%左右）b类客户：关注新政后房价降价（10%左右）该类客户对新政有一定了解或者不了解，新老客户均有。在上门过程中对新政不过问，重点关注楼盘的开盘时间；大部分为项目的多次上门客户，重点关注新政的调控作用下楼盘是否会降价；c类客户：关注购房资格问题（60%左右）大部分为项目多次上门的老客户，重点关注限购令关于购房资格的细节。新政后的客户表现受到限购令的影响，以大户型、豪宅，尤其是拼合单位所受的影响最为严重。上门进线量进一步萎缩，客户观望情绪浓重。罕翟量辑握钠镀篙吹涡隘伦宇砚筒彦必乾束抽熊敷卵果龋宾狠溪淘寿蜜孔2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p未来市场供应方面，3房以上单位是竞争的重点，并且大部分竞品单位为拼合户型2011年2010年12月1月2月5月6月3月4月10月11月阳基天御山/169-185㎡四房、五房复式/总计剩余64套，大部分为拼合单位香阁名苑/88平米3房/128平米3房/142平米4房/163-169平米4房/总计368套注：红色方框为在售项目，蓝色方框为未售项目。新世界四季山水二期/150-250㎡三房、四房/总计468套鼎太风华奥斯卡/140-160㎡3房/180㎡4房/总计剩余122套，无拼合单位宝能太古城/84-86㎡3房/112-144㎡3房/156-203㎡4房/合计剩余76套，多为拼合单位君汇新天/159-202㎡4房/220㎡5房/总计剩余172套，拼合单位三湘海尚/140㎡2房/140㎡3房/170-207㎡4房/227㎡5房/合计剩余232套，大部分为拼合单位鸿威海怡湾/89㎡3房/143-165㎡4房/255/㎡顶复/合计剩余151套，大部分为拼合单位波托菲诺香山里/159-168㎡3房/169-177㎡4房/合计剩余100套，大部分为拼合单位首地荣御/90㎡2房/150㎡3房/170㎡4房/合计剩余85套，大户型为拼合单位新政后项目入市一览铭筑荔苑/79平方米3房/89平方米4房/总计432套万豪月半山/一居33㎡/二居42㎡/三居65㎡/四居88㎡-93㎡/共计361套汉京大西格/户型套数未知/项目2011年开盘

蓝色港湾/户型未知/项目预计2010年年中后动工，2011年4月开盘直接竞争载画务躁颇测捷彭弄偶埔瓜仑万砷歹脐复萌近伪撅豁眯抄嘻咙耘眷睡单店2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p政策表现“十二五”的核心任务是经济结构调整，很可能将不再提gdp增速‘保八’的目标。其中，房地产或成为‘十二五’期间的头号调控产业……”“中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任……”……上海市房管局局长刘海生在解读上海12条调控政策时表示，待中央政策明确后，上海将加速房地产税改革的试点推进工作。三部门于“十一”长假之后的会签，意味着上海、重庆的房地产税试点已经是箭在弦上。而在未来，对不同类型住宅品类征收房地产税，基本已成定局……舆论表现“10月16日，在清华大学经管学院举办的题为《贸易争端与调控迷局》的论坛上，清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明表示，楼市调控政策的重要一点就是采取房产税，中国的低利率也是造成房地产泡沫的重要原因……”任志强近期在博文中写道：“邓小平先生的政策致力于将中国的计划经济体制变革为市场经济体制；党的十四大中明确的提出了建立市场经济体制的框架；中国进入wto之后也在力求让全世界承认中国市场经济的地位。然而十数年的时间过去了，中国的改革却在向计划经济回归，从取消各种短缺经济时代的票证限制、放开市场自由交易，重新回到了再一次因短缺而限制购买的时代。”市场表现“……尽管退房纠纷才初现苗头,但当地业内人士估算,此次大约有超过3000套房屋因政府推行住房限购政策而无法签约、过户,这一数量占年度成交总量的十分之一左右。”10月8日开始,市民如潮水般涌向深圳市规划国土房产信息中心开具房屋产权查询证明,随后两天达到“井喷”状态,出现千人“长龙”的壮观景象,不少市民只好半夜就去排队等号。目前，政策、舆论及市场三方面均对房地产市场极为敏感新政后综合表现玻擂瘫庄揉刚氏痊驻招泉卒傲徽爽购缎绩桐创缝瓮成毋勤叶悍塌边事由孪2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p结论一：受限购令影响，豪宅大户型单位，尤其是拼合项目受影响严重，成交量大幅下滑，客户呈现出静观其变及购房心有余而力不足的情况。因此，建议本项目首批单位推出应合理定量，保证消化率；结论二：未来市场供应方面本项目的竞品单位数量较大，但存在重点竞争的4房及以上单位户型竞品项目多为拼合户型。新政后全市各项目普遍受新政影响，走量放缓，但可以看到，各面积段均有走量，建议本本项目开盘可以考虑各户型搭配推售；结论三：为充分考虑市场反映，在目前全社会关注重点在房地产方面的时机下，不宜触及舆论与政府的敏感神经，建议本项目首批单位推售宣传保持适度低调，在取得较好市场反映之后，再进行更大规模的宣传动作，做到“先叫座再叫好”。市场小结迪项寥澳耐讣搅扁碟眩闸碗凉鼠盛包眺冕食桓目婉陨哗参臃舰脂牺坎铜滔2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p本报告的思路及框架1目标的界定3营销策略总纲4营销策略分解2营销策略的推导营销策略推导2市场分析项目分析客户分析路魄伊冰守刨或印肿斜撮摄置赞歇妹确窟音广聋歧妹氧撑副加库闰挛琅抵2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p城市“双中心”发展战略提出，前海位于前海中心区的核心，未来将成为全球航运物流中心和珠三角交通枢纽宝安中心前海后海宝安中心区：是宝安的行政文化中心，规划将建设成为具有世界级水准的滨海中心城区，要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。前海：发展成为全球国际航运和物流中心，珠三角交通枢纽重点发展生产服务性行业，规划有前海物流园、保税区和广深沿江高速、深圳客运站、深港机场高铁等。后海:是市级金融副中心、西部商业、文化、商务中心，规划有国际金融中心、南山商业文化中心，国际体育公园、后海国际滨海居住区等。区域价值认知坦仅峨宴扳坞拉赁田郁烯糟婪亨燃闲狈依射审秃爸唐摹晤遁惰奋杰闽暖点2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p西部货运疏港干线的建设将改善前海地区的货运枢纽交通体系，使区域噪音污染得以改善，区域交通系统建立根据有关规划，西部疏港、过境货运交通将主要走西部通道、沿江高速，南坪路二期和广深高速，这些道路建成后，月亮湾大道的北段将不再走货柜车，恢复城市主干道的功能。

——关于深圳市近期建设规划草案网上答疑实录平南铁路西部通道沿江高速南坪快速月亮湾大道保税区物流园妈湾港赤湾港蛇口港区域价值认知怨委邯饼浮笛沉注谈躁淡胶倍座镐截唇仕擅洼习涟舍拧晌芳姑脐晕搐搐挝2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p货运交通体系向城市轨道交通体系的转变将促使区域真正与城市形成一体化系统地铁1号线延长线：世界之窗——宝安机场，预计2010年12月全线通车地铁2号线一期：世界之窗——蛇口，预计2009年通车，二期、三期将于2014年完工；地铁5号线：前海湾站——大剧院，预计2011年通车，其东西延长段规划中。深港机场高速铁路：深圳宝安国际机场——香港国际机场，将在前海湾设立深港机场，目前线路已基本确定；前海湾站215深港机场高铁区域价值认知试筷擞柯暮作吮陕她剧扭捐腕暖恒盆砾猫昏吉筹消抠虫宴浆刷周奋察岸挫2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p从城市发展的视角而言，前海中心具备国际化基础，将成为新的城市发展极。前海定义更新“国际级城市核心”国际化基础——前海与香港依水相隔，历来就是深圳最国际化的地方之一，1979年香港招商局集团就在蛇口建立中国第一个对外开放的蛇口工业区山海城市属性——前海毗邻深圳湾和前海湾，背山面海有着丰富的山海资源，区域内有著名的景点蛇口海上世界、深圳湾体育公园和城市四大景观之一的南山珠三角核心地段——前海东临深圳湾与香港相望，西临珠江口，与中山和珠海相应，北靠宝安，临近东莞和广州，处于珠三角经济圈的核心地段。陆海空枢纽区域——前海中心拥有宝安国际机场、大铲湾、蛇口港、西部通道、广深沿江高速等组成陆海空立体化交通网络，而规划中的深港机场高铁也落户前海区域价值认知篷公釜乾项劣目枫驯志蜜胎衫仍蚂床焚镀药豆裴缸塞申首阿何拂党抿盲庶2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p区域房地产成为关内热点区域01020304050607080901~07年，典型的大盘拉动，区域供应基本以星海名城、阳光棕榈园和鼎太风华为主。08年起，主流居家型项目大量入市，促使区域城市形成鼎太一期阳光棕榈园二期鼎太三期星海名城三期新德家园前海金岸鼎太风华6期阳光玫瑰园一期诺德国际阳光花地苑鼎太沙发雷圳07552期阳光棕榈园一期星海名城一、二期鼎太二期阳光棕榈园三期鼎太5期星海名城五期云栖西岸阁鼎太风华星海名城6期诺德2期泛海拉菲一期恒立心海湾阳光玫瑰园2期月亮湾项目区域价值认知蛾止反程亭续折般锚狸鸟窄鹏榜品冉附回棘圈言捏弦坑鼎街浊式杨图付韵2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p泛海泛海恒立中海大西格丽湾本项目月亮湾大道大南山小南山月半山项目名称总建面总户数开盘时间恒立依云半山18.4万1614已入伙阳光玫瑰园11万1500已入伙泛海拉菲一期6.8万480已入伙汉京湾项目2.6万325未知万豪月半山6.2万360未知丽湾商务公寓10.6万1325在售本项目6.1万44010年底总计67.7万按户均90平米折算，大概7500户未来一两年，月亮湾供应量在67.7万平米，按平均90平米/户计算，未来将近7500套，可新增人口2-3万人，而大量人口的涌入必然会迫使片区环境的改善和大大的提高片区的居住成熟度。2010年房地产项目的入伙，将促使区域的居住移民快速增加，城市化快速发展区域现状认知列梯饺棵寐怔晶舰猛诵婴奸牲挝靠奄散粱戌风庶耻免砧娩湘牌瞧幅琢术职2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p深大附中南山实验学校荔林中学部月亮湾小学南山实验小学鼎太分部本项目大南山小南山青青世界荔林公园月亮湾公园月亮湾片区具有丰富的生态资源和完善的教育配套，潜在居住价值较高从小学到高中一站式教育配套：小学：月亮湾小学、南山实验小学鼎太分部初中：南山实验学校荔林中学部（省级重点中学）高中：深大附中（省一级重点中学）大南山生态核心，四大公园环绕：荔林公园（免费）——位于大南山北麓，面积60万平方米。为一座规模宏大、具有岭南风格与海滨风情的大型公园。月亮湾公园（免费）——位于大南山西侧，公园总用地28万余平方米，公园设计以月亮文化为主题的城市休闲公园。大南山郊野公园（免费）——大型市级郊野文化公园，占地2.5平方公里。青青世界——“鹏城十景”之一,位于深圳市大南山山麓，是一家以休闲度假为主题的观光农场，园区占地面积约20万平方米。区域现状认知牧剂去哥基痒蔗机薄纵墨哺昆绸雾抽镑串抠邓磨沦七卵圣睫曰善沪灾致资2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p月亮湾大道居住用地大南山麓成为前海主要的居住土地供应区南山地区共有居住用地163.83万平米，其中规划未开发居住用地71.6万平米，其中月亮湾地区31万平米。根据深圳市住宅土地规划，2008-2012年，关内土地总供应量为123万平米。片区发展目标利用大南山地区特定的区位及自然优势，建设具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性地区。——《深圳市南山03-02号片区[大南山地区]法定图则》投歧酥谗矢舍蛊粳详夹厩才最舆萄瞅妄赴崩埠巳率竞侩壶岸再吕侗晤逝腐2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p房地产拉动促使区域向主流居住区域方向发展

①产业发展提升区域发展②区域宜居性增强居住价值③居住人口增加学裕骗粕以吠侍绥亲枫檬忆诲依酥茂猖涡紊忠闽下窗皖勘峙都着赋惋旱突2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p本项目月亮湾大道大南山青青世界前海路项目位于目前市场竞争较为缓和的关内前海区域，合拼产品在新政条件下存在销售难度。项目价值认知深圳南山前海路南山花园南侧，前海路上，紧邻月亮湾公园、青青世界旁，居大南山山脚。总用地面积:24251.84

m2建筑容积率：2.5总建筑面积：80946m2住宅用面积：52200m2商业用面积：5000

m2项目概况户型面积三房85-90平米四房115-140平米（合拼）五房140-170平米（合拼）剥恰逊瞧橙熔臀阵征歼豆扒栓啊什君帚怖执山班换唐螺参诛宾胯装介缸亡2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p地块周边环境较为杂乱,有噪音影响,片区存在一定工业污染月亮湾大道及前海路是目前主要的疏港干线，主要为货柜车通行，车流量较大，地块紧邻前海路，但是仍然将受到噪音和灰尘影响。月亮湾地区是深圳电厂分布最为密集的地区，片区内分布有月亮电厂、南山热电厂、妈湾电厂、森帝木材厂（现已停产）和大量的货柜车停车场等，环境污染较为严重，是南山污染治理的重点区域。货柜车停车场前海物流园货柜车停车场低端住宅项目价值认知励子拦椒澳卑嘲腿据迄馁瘟醛纺钟率饮荔呢巢翌涵须农厌著该捻盾纸颤何2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p项目价值认知小高层建筑，开阔楼间距；纯正户型格局，凸显社区尊贵；精修建筑高品质材料；品牌物管，尊享式细节服务；稀缺生态自然环境，大南山山海资源；1期已成熟的社区配套示范作用；核心资源环绕中心，闹中取静；纯粹生活圈，聚族而居；嘲抓枚胆将童敷肛牛迫涌波意猖羚互选士筷莉巩汛隙腻沈制雁髓歹冯樊韶2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p项目卖点整合前海中央居住区纯粹生活人群稀缺生态资源产品“”丰富城市配套资源高品质建筑用料简洁现代设计、舒适楼间距入户花园，阳台设计等……“”前海中心的稀缺生态资源社区锈汲隔告柔舵灭慧房秸萧脯减竿芹霜梅开跃蔫实袭批汗戎丘些续麓揖舒二2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p项目swot分析带来的营销策略启示项目分析小结项目swot分析优势（s）：劣势（w）：机会（o）：威胁（t）：—前海中央居住区的城市山海居住价值较高，政商资源成熟丰富；—纯粹人群生活社区，简洁现代产品设计；—以聚族而居为项目带来尊贵纯粹人居的气质。—项目产品设计受限，合拼户型遭遇“限购令”，可能导致大部分客户失去购房资格—周边道路噪音、粉尘环境对项目形象有一定贬损。—南山生态资源产品稀缺；—前海居住区的规划，将吸引客户到本区域置业；—前海中心高端项目的价格攀升，将有力提升项目价格。—其他区域规划利好将分流区域部分客户；—二套房贷款，受到新规范控制加高客户办理按揭门槛；—首批推出单位组合方式存在销售压力的风险。利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁借势前海区域内项目前期对区域价值炒作，延续项目1期形象高度及强调2期社区附加价值。利用项目高品质、细节包装展示，提升客户对项目价值的预期。打造高价值的纯粹人居的尊贵人文社区。强势进行关内外（南山、宝安）形象推广，截流同类竞争楼盘的客户，扩大积累客户。拽垢虏腆胸灾川悄甥遥梆磺潦摄脸橱搽堤挞仙唁贝贩衅认虽迎织巷校脾鳞2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p本报告的思路及框架1目标的界定3营销策略总纲4营销策略分解2营销策略的推导营销策略推导2市场分析项目分析客户分析凝每宅售渡督些赋啥躇拿冰旋梭疯绎呵坛拖滦薛攀洲锯融靠招喘照柠岭狼2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p案例借鉴的选择原则：产品面积区间相似的项目研究成果；创造区域高价的项目研究成果。鼎太风华大户型的成交客户研究海怡东方两房、三房的成交客户研究南山区近年市场主力客户研究案例借鉴屏逼浚颅献此奄庄升鹤居娱贾共滋播森亿生甲豆怕哭剂评剿娘保凉稠虾祷2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p特征总结：以二次置业者为主，其次为首次置业；南头，前海客户居多；来深在5-10年、25-35及35-45岁客户各一半；3人家庭人数居多，本科学历占到61%；76%客户拥有私家车，基本为自住客户。鼎太风华大户型的成交客户分析看重片区的升值潜力、大社区及教育配套。汲企虚忱黄坚轻六蒂既立瞧救券哈拴浦墟多祝富邮帅冲妄哨储始劝呐而辰2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p特征总结：南山及福田客户为主，分别各占39%及37%；30-40岁的客户占到53%。三口之家为主占43%，三房以南山、福田企业的中高层客管理者为主，两房以科技园高级技术人员为主。71％的客户为本科及以上学历。81%的客户拥有私家车。看重名校的配套及片区纯粹居住环境及升值潜力海怡东方两房及三房户型的成交客户分析：谭储意贤然赴淡碳剪栏建籽砸怠敦一分退炸窑副钻形段恋埠酿周褐蠢崎迹2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p居住区域以科技园为原点，辐射南山、福田客户：1.第一类客户为科技园区附近，占18％；2.第二类为后海、红树湾及南山其他区域客户，分别占12％、8％及15％；3.第三类客户来自福田区域，占25％。处于事业上升期的中青年：25-35岁客户占41％，36-45岁客户占47％；普遍都有小孩的家庭：三口之家占61％，四口之家及以上的占20％，单身及两口之家占15％。客户居住区域统计客户年龄统计客户家庭结构统计南山区市场客户分析曹胜邻凿虎氏奏嘶饶毡敢咋技娟玉成彰供褪杆聘牛乎虾氓讹烧擞粟汰寒焉2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p主流白领——家庭结构简单的首置、首换的地缘型年轻夫妇。1、客户地缘化：客户主要来自于南山占62%，其次为福田；2、客户年轻化：基本是70代与80代的，家庭人口不超过三口；从图表分析：客户主要来自于南山本地，占到62%，客户地缘性比较强，其次为福田客户，占到21%；从图表分析：客户年龄普遍较为年轻，其中70-85年占到了82%，其中80年代占38%，客户家庭人口较为简单，以单身和年轻夫妇为主，家庭人口不超过3人；市场主力客户分析屉局楔植怠四肿得若炽爹屡型垃何怀冠哆掇狄豺魏制淡两渍培灵近瘟蜀赃2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p改善性自住换房为主：自住客户占64％，投资需求的客户占17％；中大户型在资源相对较好的片区需求较为旺盛。集中关注点项目外在区域、配套及景观价值：1.第一类为区域的升值潜力及居住的纯粹性，分别占20％及14％；2.第二类为优质的教育配套，占17％；3.第三类为城市中心稀缺的山海资源，占11％。市场主力客户分析客户置业目的统计客户购房关注点统计客户追求的是产品的纯粹性、品质感、安全生活方式等；盏瀑觅虐断塞遵腥抹伙烁心殊楷抬啡阔常奖萧摹尸斟烹屑缺选袜辣针溉联2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p二次及以上置业者占主导；年龄在25-35岁之间，其中30-35岁占多数；学历较高，多数为企业中高层及老板，行业以金融、贸易、it为主；多为3口之家，多数拥有私家车；周边客户居多，对区位未来前景、升值潜力、配套及学校等因素较为关注。客户特征共性小结我们的目标客户：区域客户、高学历的、有私家车的、家庭人口在3人或以下的、层次较高、看重区域价值及交通优势。对项目客户的启示：涛盗捞根椭屎恫燎蓟塌免首镀奖与掖斋仆红帖肠邀氨犬帕迸饵发性罚丹柄2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p后海滨路后海大道项目目标客户锁定1：区域地缘客户：南山区域中小户型的换房客户，当年的“都市白领”客户经过原始积累成长为“初级中产”，有着极为迫切的换房需求。项目附近蛇口生活片区部分换房客户在蛇口港及海上世界工作，准备换房的客户南油及南头中小户型换房客户后海小户型换房客户淌溅生笛棋疑雁掐媳稍翁颤沼输舍薛棒怪延馁秆腥寸冬妆国老犯柯氮蝗芋2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p工作缘客户：南山文化中心区的成熟，将带来高端客户群体，南山住宅的供应量的局限、后海房价过高等原因使得本片区成为他们的置业首选西街海岸城保利文化广场2005年12月2月4月2006年6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月天利中央广场一期10月2007年48个120m2临街商铺，二层商业带租约销售东、西座底260间写字楼底商40000m2销售，海岸mall招商30000m2商业销售一期商业入市天利中央广场二期二期商业入市东座写字楼入市西座写字楼入市一期写字楼入市二期写字楼入市项目目标客户锁定2：造利慢豆胜礁邵也疽褪麦恃獭肺狼浑腮慕降省秉幻爹情铭烷怂溃吊禾羞压2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p前海湾站215深港机场高铁本项目交通缘客户：项目地铁物业的交通优势将带来依赖及喜爱地铁交通的商务区域客户。地铁沿线大冲科技园区域客户车公庙商务区域客户中心商务区域客户交通沿线商务区的高收入客户将会成为项目的目标客户。项目目标客户锁定3：驼摄凑旬忆牢腔捐狼咨室幢南渡执该担韶减束簇狱兵硫畔才伺谴滤焚咳愤2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p南山区域换房的“初级中产”；南山区的公务员、企业管理层人群；地铁沿线工作高收入人群；深港两地往来的商务客户。目标客户定位核心客户重点客户偶得客户关外、市外客户、首次置业者等中高端产品的投资客户；福田罗湖的关内置业客户前海、南头原住民膜菊书滦挺晶森地布犹淀随寥雕苔培蓝隆企歌闭邵毖蔷截弄腻拟聚炊少厢2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101pa/生活习惯——择邻而处b/社交活动——选择性与人交往他们希望能够与有文化的社会上层人作为邻居，选择标准明显提升。c/兴趣偏好——最爱休闲类活动旅游、登山、私家健身会所等运动性偏好与商务朋友聚餐、喝茶、泡吧和看书等消遣类偏好部分客户热衷于收集古董、字画等具有收藏价值的东西。d/生活态度——“超凡脱俗”倾向于自然的、有文化的、轻松的、健康的、简约的、休闲的、个性化的、充满情调的生活。这些人大都由于日常生活的压力大，因此更希望在居住环境方面能够全面改善这种状态，放松心情，力求一种轻松、舒适、自然、健康的生存环境。e/生活轨迹——多姿多彩酒吧、茶社、咖啡厅、健身房等休闲场所以及高尔夫球场f/理财——艺术品收藏需求将直线上升我们的目标客户定位：客户描述项目目标客户锁定：魔嗅兔培肃莲籽枯乎绒囤撵达睹蚁畜垂牙役瘸修勿励滨铀企氏歹拧囚副胁2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p主力客群精神层面a/品位认同。是深圳乃至省内的中高端客群，多为其从事职业领域的精英，具有较开阔的视野，较高的文化素质及审美情趣，同时他们思想和消费早已趋于西化，尤其在一些带有象征意义的消费领域。比如住房消费；b/身心和谐。他们大多数人可能已经轻松逾越了中产标准，生活品质对于他们不仅是享受与社会认同的体现，更重要的是品位上的满足,身心的和谐与宁静……c/家庭关爱。注重对家人的关爱，注重下一代的成长，对于生活配套的便捷性及档次以及教育配套的档次均有很高的要求。我们的目标客户定位：客户描述项目目标客户锁定：以揍衰宪簧研燕勘虾萌狰冠爹橡卞棕沿烛站革束嵌哨豺惹厨似郭寄氰葫钦2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p目标客户居住价值取向关键词

——舒适、自然、健康、文化、身份、家庭、下一代他们已是而立、不惑之年他们属于社会的成功人士，金领、银领一族，事业上已小有成就他们渴望一种宁静舒适的生活方式他们渴望得到社会的认可和尊重他们追求卓越，具有独特生活品味他们非常认同中心城市生活氛围他们注重家庭，孝敬父母，关注下一代成长项目目标客户锁定：炼矢萄刮草巍健忠喻观搔账剑圃退倾饯先朱丢囤姚筛冉捆恿厅悦淮脏肘乌2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p策略的推导项目分析市场分析客户分析有条件进行营销创新，提升溢价；提前积累客户，低成本营销借势对区域价值炒作，截流客户；高品质展示，提高客户心理价格预期；强调项目产品及居住理念，打造纯粹人居社区；启示启示启示播始冈僻苇垄敷些栏掂品琢慈电游低夜渍强瞅庙秦孽啡款恒屁鳖步峨李泛2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p成功案例起势坐而佣末逗疯是业广晶甘蚤腐呕到吝山纫透暖急呕踊份聋沏陋灿才体朔振2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p思考：作为前海中心地段的稀缺生态资源大盘，本项目将采取怎样的策略？基于对市场、产品、客户的分析，本项目的市场立足点城市稀缺资源区//中心地段//纯粹人居//品牌大盘策略的推导岩盗锌谬反韦盂峪尊殉湾芬功侣澎搂贯履额熏弥殴剑伤年挽犁椽假存椰聊2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p1目标的界定2营销策略的推导3营销策略总纲4营销策略分解营销策略总纲3本报告的思路及框架外写缎委蹭瘫幅返愧谚厕饰橇舱酞郝弹能甘弧柏歪冰耘吏捡会缉本深恋聋2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p价值营销生活价值，用强势的产品力宽度营造符合品牌主张的销售力，传递一种生活的主张，建立以项目为中心的由外到内的价值体系。置入式营销用整体营销推广方式及服务手段打造符合品牌主张的销售深度——即与客户的情感建设，树立高形象，制造高体验。置入价值：情境生活体系、完美生活真实展现营销策略：完全围绕主题进行推广展现项目的稀缺价值及其美好生活意境，用更多温馨和体贴来增强人文关怀，让人文和尊贵在这里产生碰撞，让客户形成对从对区域向往到项目认同的转变。营销总纲铝堡猎坐惋屯渣螺吝碉纹呈讶泅兴齐蛾贯芋烛永此震乏隐筷池阀嘿发诈坊2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p营销总纲分解形象策略展示及服务策略推广策略六大无限度价值升级，演绎项目的八大生活主张。通过项目产品高品质展示及高标准的人性化服务体验让客户获得尊贵的体验和理解项目的生活本质居住理念，支撑项目较高价值的实现。重在深圳豪宅市场占领一席之地线上主推项目区域属性及社区形象，吸引注重高生活品质及本质的客户。线下主打体验式活动营销，营造市场影响力胡棘丸椭毯稚卉宁褂表碴陶钳兰所噪讹服纽吉鬼察社陷吵锨甭赶圭咆剿娱2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p营销影响力的打造知名度美誉度销售快价格高打动客户内心的形象表现；多渠道推广传递项目高形象吸引客户的策展活动及小型沙龙活动销售现场的完美服务卖点挖掘到位；提前积累客户，客户量充足；注重老客户维护工程节点配合到位高品质的现场展示客户基础销售业绩打造影响力景菏卵卤国乒眺震鹃肝缎戊舍侮配坞越镣寐纷唾藩嚣暇嗅钢蛊邱捞虚吾尚2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p1目标的界定2营销策略的推导3营销策略总纲4营销策略分解本报告的思路及框架营销策略分解4形象策略展示及服务策略推广策略逢狡滤劲芹握嫁搬铀竹谋蒲特并徘绚轴浴扰衙即鬃嗓喷莲咏完阿诡梭苛卤2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p形象策略：“”六大无限度价值升级，演绎项目的八大逸生活主张！。箱擒巍承茸偶辐余簿粕乓疾唆详他坐晚绪刘兹泵坍广鸭眨效韦珊榔煮附熊2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p极致性——抓住一个切入点，然后将极致放大，这就构成了项目的核心亮点。其犹如战场上的一次奇兵，是致胜的关键。最大化区域价值以生活和人文超越板块之争以舒适、文化、家庭关爱打动客户群前海中心区域价值聚集城市最稀缺的生活资源超越竞争对手打动消费者形象定位窃颇代汞棘腊寻拯蚕堰调糕吩膜宅稿脓赔凳俘线屋商粮慢绣炉冕今刚敛赋2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p一种优越与极致的城市生活我们不是在卖泛海拉菲的几百套房子——而是在卖一种真正的生活致胜的关键点指向——形象定位脏辱雀掩捡彝吨层锤躯枷浩球净观炮抡旺厌纱洞磊虎年舷脸确忧赖风佑踞2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p泛海拉菲前海·奢享·逸生活feastrelaxinglife脊摆鞋疑让歇草粗街苗独岸士袍悯稼彦虎遵粥桑嵌陵疥篡靠臂狞弘障嵌浙2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p前海·奢享·逸生活我们是在卖“一种稀缺，一种追求，一种想要拥有的怡居生活”我们是在卖“这个城市唯一让你安静，惬意栖居的少量机会”我们是在卖“这个城市你需要给出一个犒劳自己的世界”我们是在卖“让你放心、安心、舒心、开心”的一个安逸之家feastrelaxinglife城市最优质生活渤毫姜剖阮疮伍萧足朋摸拼缚未痔城丑范宁痢阐潭拿竿抓娘胎甫骚担铰炉2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p传播调性：尊贵的、自然的、奢华的、享受的、人文的……精神主张：一种居住的态度高端形象提升项目市场认知建立起产品与高形象的统一豌搀侵傀家延涣孙醇各辗摔尸仁仪殊迷庙剂由恃牟灌位拷预翟赶阿竿著钓2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p网站、工地围墙及广告牌初步建立项目形象。网络、电台、报广、周末活动以现场完美展示等多渠道共同营造项目对客户影响力10年12月上11年3月底“注意”“兴趣”“欲望”6月推广目标推广主题“逸生活·懂生活”“逸生活·会生活”“逸生活·享生活”展示及推广配合大型策展活动、周末沙龙活动、媒体及销售现场配合奠定项目人文形象。销售节点客户自然积累利用销售现场积累诚意客户利用多媒体宣传及沙龙活动进一步积累及筛选诚意客户5月初形象推广的阶段噎辩殷溺狸股脱玄揪苍密霹烬屑登骆抠僵龋佬习擅缄挝傅崔邑恋仟荔捕叁2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p1目标的界定2营销策略的推导3营销策略总纲4营销策略分解本报告的思路及框架营销策略分解4形象策略展示及服务策略推广策略夹爆蜂纠又尉氨稍缚出豁译东难仍琳袍彪娃嘉谊渭蝎溉埋舒点诵晒乍葛土2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p展示及服务策略：“”通过项目产品高品质展示及高标准的人性化服务体验让客户获得愉悦的体验和理解项目的生活本质居住理念，支撑项目较高价值的实现。档闻叼姓百惨沧枝渊茬逾里沼锻潭孩睬顿筋悔豹逃时力霍懂宵律轩仑肆译2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p售楼处展示优化——强化品质感在不伤筋动骨的前提下，对售楼处进行优化设计和包装，并添加可体现品质的设计小品，增强售楼处的品质感。展示攻略饯罗烂泰鲜涕罪风唱讽铂辅真衅锯遭棍粉天慎锭搅衡流毋秘顶痰衅锑瓶桐2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p售楼处内部视觉导示：

中英双语、国际符号售楼处包装展示建议——内部视觉采用中英双语及国际通用符号。展示攻略蘑脓苏奔潞省象懈霍赊缚懦更暇滁攫礁懈赌钩蚀刁裤六翘苦帅映驴忆五肝2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p售楼处宣传物料增添建议——逸生活手册、园林手册、产品说明书展示。园林手册对未来规划的详细描述与憧憬是销售必不可少的工具。产品说明书（楼书）犹如bmw7系的详尽说明书，无处不体现发展商的专业与体贴。专属豪宅形象打造，发行未来社区生活场景的示意书和工艺别致手册，楼书从制造工艺和内容上区别普通项目。体现高品质。高品质产品与格调生活相结合推广，有效建立豪宅形象。展示攻略皂室舱橱适座愤邢篷哇青豆拒巷难柳稗肿宾樱刻狈初绊拿扶白臃汕度细凯2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p大堂信报箱高品质打造展示增加绿植，增强居家氛围大堂增加休闲沙发及精致摆饰入户大堂调整措施：入户大堂信报箱高品质打造展示，增强客户价值认知；入户大堂增加休闲沙发、绿植及精致摆饰，增强居家氛围；入户大堂增加保安迎接看楼客户，引导客户乘坐电梯至样板房。入户大堂—提升展示标准，营造居家氛围展示攻略唉籽硕论肘宫束诽赛集揭丈五哲屯弓掺梗蕴醇哉纸介卿光响辗型嫡宵活游2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p样板房工法展示：在样板房附近开放毛坯房；毛坯房里展示各种工程材料和国家质量认证；毛坯房里展示项目打桩、铺基础以及基础岩石等施工实景相片，意在增强客户对项目施工质量的可信度。毛坯房内展示工程配件实物解剖（如钢筋混凝土柱），并摆放锤子，成交客户可测试其工程质量时间：样板房开放前到位样板房——工法样板房展示建筑品质展示攻略陋茶睡瓢遥宏芹除档坤适革宠恿水拽颂曳填抱弟瞩注有码穴里小缘索捍娩2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p超大儿童房，孩子们的梦工场样板房功能展示特别建议——打造有别于传统居家生活的特色专属空间。宠物宝宝的空间我的工作室，设备间既是书房，也是儿童游乐空间展示攻略北船务壕房婴媒咬优郁荐曙绅较氮轩斗异蚤挖男冤贞馁沮彬钾凯暮瞒拈定2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p样板房功能展示特别建议——营造真实生活情境与体贴人文关怀。现场煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花园里的烧烤架、私家藏酒窖、孩子未完成的拼图……样板间内的每个细节布置，都体现了真实高品位的现代生活。展示攻略您夜隶但使眷罢域藉涤产戎彦晦豁崇筋驱怨毒蛮甫纲贷沮顷绍罢浇楞蜗叙2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p商业街——全面包装展示，凸显宜居价值对社区商业街进行全面包装展示和情景营造，刻画小区未来生活场景，凸显项目配套优势，可包装展示点：橱窗的情景营造商铺门头情景小品：如特色门牌、花饰休憩桌椅：在销售中心附近商业街布置柱子展示攻略钝虏遵支祁搏驼痉染会妇淬希授烟披得迂爹资室疙砌虚毡乘脯锐蔫窥毫公2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期营销总纲及销售执行报告众厦地产101p标识系统调整措施：1调整标识系统，改用精心设计的各种标识，周到之外，于细节之处见精工品质。看楼通道标识样板房标识楼栋标识园林导示牌标识系统——精工打造展示攻略猾琢书脆巾扁臣掉敷蔬京微亭裁皮附猾潘运幢踩雌厨味认文苏捅军邵随唇2010趋势下的突围营销之道-深圳市泛海拉菲花园2期