房地产开发项目可研报告

房地产开发项目可行性研究报生告编制单位：**¥¥房地产开发有限公司编制时间： 二O一O年二月十六日项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理，并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责项目技术问题的协调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务处设置财务负责人一名，负责项目一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责项目报建以及水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理项目预售、银行按揭等工作。销售处设销售负责人一名，负责项目销售策划、项目定价以及销售所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。3、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况：工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执行，公司不再另行安排。销售处人员培训由项目经理及销售负责人组织，其他处配合对本项目进行针对性学习和加强。七、开发建设计划：1、前期开发计划及资金计划：（括号内为资金计划情况）项目可研分析2005.02-2005.04总图报批2005.06元)(3

项目可研分析2005.02-2005.04总图报批2005.06元)(3（8.6万元）（约150万元）2005.102005.11 2005.122005.122005.1206.11（8.6万元）（约150万元）2005.102005.11 2005.122005.122005.1206.112、工程建设计划及资金计划：（括号内为资金计划情况）开工在本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期项目建设计划策划中将进一步明确细化或根据项目实际工作进展情况进行相应调整。3、建设场地的布置：以后期项目施工组织设计为主。4、施工队伍选择：由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标,选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。八、项目资金来源及经济分析：1、项目投资来源、筹措方式的确定：根据公司实际情况，本项目采用一次性开发，开发资金通过两种方式获得：①、自筹资金：约700万元，由本项目投资商先筹取200万元用于本项目前期报建，项目开始动工建设时，由本项目投资商在“ *****”项目销售款中抽取500万元用于本项目开发建设。（备注：本项目投资商投资开发的“*****”前期报建手续已完，将于2010年3月动工建设，预计2010年7月底开始预售，于2005年12月交付住户使用。即到本项目开工时间2010年12月时，“*****”销售已有5个月，由于地理优势及周边物业环境配套情况好，预计销售可达70%,即截止2010年12月，”*****”销售资金回笼约1100万元，完全可以从该项目抽取500万销售资金用于花园”项目的开发建设。）②、本项目销售资金：在本项目预售开始后（具体时间以市房管局核准的预售许可证批准时间为准），部分销售款用于优先向土地抵押银行还贷（具体销售款还款比例详见《销售状况及资金还贷情况表》 ），其余销售资金再回投入本项目开发之中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。2、开发成本估算及利润估算表详见附表：3、银行还贷评价：根据项目开发成本及利润估算表可知，本项目开发后完全有能力还清该土地在银行抵押贷款和因此产生的利息（即土地原始成本和银行利息）现项目拟定销售周期12个月，预计销售状况及资金还贷情况如下表分析:项目销售情况情况及资金还贷情况表06.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.0307.0407.05销售比例15%10%5%5%10%10%10%10%10%5%5%5%销售资金483.9322.6161.3161.3322.6322.6322.6322.6322.6161.3161.3161.3还贷比例20%20%30%40%40%50%50%60%12.6%还贷累计96.78161.3209.7274.2403.3564.6725.9919.4960由于本项目建设开发投资资金属全部自筹，其需还贷的银行贷款只有因该项目土地的银行抵押贷款，即预计项目土地银行抵押贷款及利息将于 2007年2月全部还完，更保守估计在项目销售周期内还贷应该是非常乐观。九、结论用建议1、结论：、项目地块所属区域在西蜀名居、星河湾、长虹生活区以及高水虹高市场的有效带动下，人气进一步聚集，社区配套设施将趋于成熟，正在形成以西蜀名居、星河湾以及高水虹高市场为中心的高水圣水生活圈。随着城区土地供应量减少及土地成本增加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为**房地产开发一个新的热点区域。、根据项目开发成本及利润估算表分析，土地成本(已转化成银行贷款和相应利息)960万是个固定因素，其土地成本偏高。影响本项目最终利润的最主要可变因素为房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大城市土地供应的监管和土地市场化运作，以及项目周边商住氛围的进一步凝聚，其销售价格在估算价格的基础上有一定的上浮空间，即结果将增加开发商的利润。、从项目预计销售情况和银行还贷表分析来看，其项目开发后开发商完全有能力还清土地银行贷款及相应利息。因此就其本项目而言，作为开发商，由于土地摊消成本偏高，其开发商利润相对较低。但针对土地抵押贷款和利息，其项目开发后可以完全还贷，因此其项目进行商住小区开发是可行的。2、存在的问题及相应的建议：、由于长虹厂区的隔断，使得西蜀名居与本项目之间形成一段居住空白段，在一定程度上影响到人气及商气的延伸。、就区域来看，临街底层独立小商铺是房产商的一致决策，作为该区域投资两层门面的现房仅“青清怡苑”项目一家，目前还未向社会公开发售。其门面的销售单价总体来讲不很乐观，在决策门面时需考虑门面单价及面积控制。、就项目地块区域现状来看，虽然开发项目较多，但总体开发体量并不大。从目前在建的和销售的中低端住宅产品来看，普遍存在户型面积控制不合理与户型设计不合理的缺陷。作为小项目，在住宅部分决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位、合理户型设计以及小区完善的配套设施和好环境去赢得市场认同。、在富临“西蜀名居”、花园“星河湾”及中房开发项目等大盘的带动下，为本项目的开发提供了比较好的机遇，其住房销售平均单价也很不乐观。、该区域的城市配套设施亟待完善，本项目相邻的高水中路需要贯通，同时项目东西两面的政府学校的建设时间也影响到本项目开发决策。6)、该区域同规模楼盘的园林景观均不及“花园•星河湾