天地源丹轩坊2012年营销策略总纲-2012.1.12

天地源·丹轩坊2012年营销策略总纲嘉论营销-2011研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发项目营销目标与现状第1部分竞争市场研究及客户研判第2部分项目核心营销问题界定第3部分项目核心营销策略及执行第4部分本次报告纲要项目开发目标与现状第一部分开发商目标：营销目标目标分析2012年丹轩坊项目的主要目标追求现金流，品牌形象是现金流基础上的第二目标2012年天地源·丹轩坊实现4.95亿销售额，实现销售回款4.21亿品牌：抢占高新中心，成就丹轩坊品牌影响力，实现天地源品牌的扩展价量：高速，高价目标客户：树立天地源品牌在目标客户中的美誉度，关注客户的生活品质与财富增值项目现状：待售资源整理：沿街双层商业：沿科技四路（1#、2#住宅底商）共16套，套均180平米，建筑结构为剪力墙1拖2模式住宅可售：整个地块最南端的1#-4#楼四栋，面积88-140平米，可售建面58514平米商业部分规划1.7万平米商业产品（已出设计3000平米左右）市值4.25亿左右（25000元/平米计算）项目沿街底商及四个独立商业别墅住宅部分规划住宅15.1万平米住宅产品（已出设计第一标段5.9万平米左右）市值5.3亿（9000元/平米计算）南端1、2、3、4#楼3421独立商业别墅：项目地块的四个角，每个独立商业面积2000-3000平米，独立框架结构。沿街一层商业：沿高新一路及科技三路，一层沿街商业，套均100平米左右，剪力墙结构沿街双层连廊商业：高新路双首层沿街连廊商业，首层5.9米层高（买一层得两层），独立框架结构，可分可通27000元/平X180平X16套=7776万(一拖二，均价27000元/平)4F：（27000X1600+17000X1600）X2=7040万（北侧，1、2层27000元/平,3、4层17000元/平）3F：（27000X2000+17000X1000）X2=7100万（南侧，1、2层27000元/平,3、4层17000元/平）35000元/平X3000平=1.05亿（首层）；21000元/平X3000平=6300万27000元/平X1500平=4050万商业产品：沿高新路6000平米左右，双首层连廊步行街沿街商业，橱窗商业，首层5.9米层高，买一层得两层沿科技三路商业一层4.6米层高，二层3.85米层高，商铺面宽6-10.3米，完整空间进深10米左右，剪力墙后赠送15-30平米储物空间商业别墅，独立框架结构，可经营中式餐饮，总计10000平米左右沿高新一路、科技三路，2000平米左右，单层街铺规划1.7W平商业，市值4.25亿，已确定设计3千平（科技四路），产品规划领先市场沿高新路连廊式橱窗商业产品领先市场；独立商业别墅具备中餐经营能力，在高新区具备稀缺性；沿街剪力墙一层及双层沿街商业面积适中，投资门槛较低地块周边规划调整：中大国际高端商业、洲际酒店（四星级）、高新一小、幼儿园规划确定全名“洲际酒店及度假村”（英语：InterContinentalHotels&Resorts）。洲际酒店是一个豪华酒店连锁品牌，由洲际酒店集团拥有。集团在世界75个国家经营超过200家酒店类比：中大国际名品商业中大国际是一座集5A甲级智能化写字楼、世界名品购物广场、商务会议中心、餐饮设施于一体的综合性高尚物业。可同时提供商务办公、会议、购物、邮局、餐饮美食、健身、美容美体等全方位综合配套服务。其中G、1、2、3层名品广场，以世界名品店中店的形式，向西安消费者推介世界众多紧随时尚潮流的顶级消费品牌；5-8层为商务办公区，可提供全面的商务服务。

36个班的高新一小，市重点小学，被评为西安市一级小学、陕西省“文明校园”、陕西省“示范小学”。商业产品建议：地标式四合院落，顶级商业会所新古典主义建筑群中的四合院落，城市闹市区中的宁静属地，北靠中大国际复合商业广场，成为与周边建筑形态风格迥异的府邸名门，不仅极大拔升商业价值，更成为项目的营销社交平台，成为高新路的城市地标。东北角商业为整个地块商业价值最高的产品，沿高新路北靠中大国际，商业价值拔升空间极大现代建筑中的古典门徽城市顶级社交平台纯正血统的中式四合院落中式新古典的室内风格天地源丹轩坊1-4#货量518套。楼号（栋）套型（㎡）货量面积（㎡）货量套数（套）货值金额（亿）1#88、129、131139521281.2562#88、129、131139521281.2563#105、128、140156461321.4084#105、128、140154361301.390合计582965185.31库存产品结构：产品以首置首改为主，改善类产品赠送面积大，领先市场竞品住宅部分：首置首改类产品为主，总套数518套，总货值5.31亿1#楼2#楼3#楼4#楼套型面积（平米）占比（套数）赠送面积（平米）备注A户型8825%

约10明厨明卫B户型10525%

约15明厨明卫，两房变三房C户型12812.5%

约30大赠送，三房变四房D户型12912.3%

约30大赠送，三房变四房E户型13012.3%

约30大赠送，三房变四房F户型14012.7%

约20

通透，四房变五房再改13%首改37%首置50%产品价值：住宅产品：首置产品，紧凑实用，全明空间，满足功能需求，赠送面积大

首改及再改产品，全明通透，三房变四房，赠送面积实现功能跃升赠送装饰阳台连接生活阳台，二次采光实现明厨明卫客厅3.9米开间，优于竞品同等面积户型实现双卧南向，全明户型超大赠送面积，三房变四房主次卧均南向采光，客卧与主人卧室分离餐厅与客厅贯通，套型通透性与尺度感得到最大保证产品小结：商业产品高新区核心商圈范围内，住宅沿街底商，项目具备较长的高新路沿街面高新路沿街商业独立框架结构，连廊式橱窗商业，首层层高5.9米，买一层得两层，单套百平米，左右可通可分，产品具备独创性，领先市场独立商业别墅可经营中式餐饮，单体面积在2000-3000平米左右，在高新区具备稀缺性；科技一路及科技三路一层沿街商业，面积适中，投资门槛较低住宅产品首置首改为主的产品面积段首置产品通过偷面积提升整体舒适性，达成明厨明卫；首改产品，大面积赠送面积，实现空间功能的跃升一核四的产品规划，实现中高端住宅的规划舒适度。天地源·丹轩坊商业产品具备较强稀缺性，产品整体规划领先市场，不同的产品线兼顾各类投资者，具备较强的溢价能力。天地源·丹轩坊住宅产品以首置首改为主，首置户型舒适度高，首改再改户型赠送面积大，实现功能跃升，在市场同类产品具备较高性价比。01产品属性商业产品：高新区核心商圈内，住宅沿街底商商业产品：沿街商业独立框架结构，连廊式橱窗商业，首层层高5.9米，买一层得两层，左右可通可分，产品具备独创性，领先市场住宅产品：首置首改为主的产品面积段未来发展：首置产品通过偷面积提升整体舒适性，达成明厨明卫；首改产品，大面积赠送面积，实现空间功能的跃升营销背景商业产品具备稀缺性，住宅产品具备高性价比项目面临的市场竞争如何？products竞争市场研究及客户研判第二部分商业市场西高新商圈概况——项目所处商圈分析商业市场表现：西高新商业整体成交走势良好，价格稳步提升，但在各区中处于下游。高新区商业历年成交量价西安各区历年成交总量西安各区历年成交均价项目周边区域主要项目商业年供应情况枫林绿洲四季风景中天花园枫林绿洲领先时代广场旺座现代城望庭国际class金泰假日花城云顶园A9公馆兰亭坊尚品国际地电广场橡树星座水晶城地电广场水晶城建邦华庭科技六路城改中大秦唐国际底商木塔寺商业高新区近期商业销售旺盛，核心区高新路、唐延路沿线、大寨路商业销售价格为2w-5w每平米左右（首层）；项目定位及商业产品也对商业价格形成支撑，综合体商业价值并未出现明显优势高新区近期商业销售一览2011.12-2012.1.15城市风景·夏日景色1幢30106287.171跃层25006.687181169枫林绿洲35幢10107139.281独立开间20336.352832447枫林绿洲35幢10106145.311独立开间20633.352998232枫林绿洲35幢10108189.161独立开间20651.003906343枫林绿洲41幢1030859.693独立开间10352.68617951枫林绿洲41幢1030759.693独立开间10523.00628118高山流水·和城6幢1F1013481.51-1独立开间16000.0055704160高山流水·和城6幢101012312.351独立开间16000.0036997602高山流水·和城6幢102013362.142独立开间16000.0053794238高山流水·和城6幢104013417.004独立开间16000.0054672000高山流水·和城6幢103013438.793独立开间16000.0055020641高新·枫林华府14幢10107264.881独立开间20365.155394321高新·枫林华府15幢10103215.461独立开间20658.004450973高新·枫林华府15幢101132201.671独立开间20915.0046047926高新·枫林华府14幢10101264.881独立开间21145.155600928高新·枫林华府14幢10103392.411独立开间23011.009029747高新红枫林8幢30102271.981跃层18543.305043407莱安逸境6幢1011421.931独立开间11930.25261630莱安逸境6幢10105176.521独立开间11971.152113147莱安逸境5幢1012920.951独立开间58611.251227906莱安逸境6幢1012211.661独立开间58364.25680527莱安逸境6幢1011816.741独立开间54061.15904984莱安逸境5幢101101193.841独立开间35062.1241858560莱安逸境5幢1012221.241独立开间56132.581192256莱安逸境5幢101159.271独立开间58661.15543789莱安逸境5幢101317.911独立开间58996.35466661莱安逸境5幢101279.271独立开间59015.11547070莱安逸境5幢101307.911独立开间59613.22471541牡丹庄园1幢102011404.962独立开间20665.6829034453融侨城22幢10101238.021独立开间43520.3610358716融侨城22幢10102185.131独立开间37501.156942588天地源·枫林意树1幢20102274.191跃层25110.156884952天地源·兰亭坊8幢1010169.461独立开间14665.381018657中建·群贤汇2幢20102135.341独立开间14015.651896878中建·群贤汇2幢2010342.231独立开间14455.13610440中建·群贤汇2幢1010333.671独立开间14613.65492042中建·群贤汇3幢20103101.491独立开间14881.631510337紫薇臻品3幢10201233.252二室12066.152814429项目栋号房号面积楼层建筑形式单价总价项目地块处于高新核心商圈区域内，但高新商圈尚未形成商业纵深，地块商业以服务周边居住、产业人群为主。高新区商业格局与发展特征西高新商业现状图商务、住宅区居住区商务、住宅区商务办公区成熟商业区科技路商圈土门商圈科技路西口高新路南端电子城鼓楼商圈卜峰莲花华润万家文昌豪生太白丈八路口二环沿线二环沿线高新区商业分布特征及其规律高新区商业以金花金鹰为核心（高新路与科技路十字），沿科技路、高新路辐射，呈现向南扩张的格局；高新区商业有明显的产业跟随特征，后期随着居住人口的涌入，社区服务的商业形态发展迅速。高新区商业竞品界定竞品选择界定原则：区域界定结合土地属性、开发品牌等各项条件，对调研项目界定范围为高新区核心区域范围内，城市主干道沿线产品类型界定依据本案土地指标，调研项目为沿街住宅底商产品类型，非复合式商业类型。产品类型界定竞品：云顶园、A9公馆、望庭国际、枫林绿洲、旺座国际、地电广场、新西兰二期云顶园沿街商业望庭国际沿街商业枫林绿洲沿街商业A9公馆沿街商业旺座现代城底商地电广场底商新西兰2期项目名称商业类型售价租金物业费投资回报率空置率空置情况分析地电广场1、2层社区底商1、2层整体出售2.3-2.4万元/㎡85%目前商业已售完，未入驻CLASS国际公馆6层会所、1-2层社区底商会所为整体出售，1.2万元/㎡，社区底商1、2层整体：2.6万元/㎡，1层单层：3万元/㎡100-120元/㎡2.8元/㎡5.54%30%空置主要集中在二层和社区东面底商。旺座现代城底商、商业街二楼，大面积出售：1.5万元/㎡一层：2.4万元/㎡一层沿街:140-150元/㎡，内街为：100-120元/㎡。3元/㎡6%30%主要集中在是大面积店面和二层商铺望庭国际商业街、1-2层底商1-2层整体出售：26500元/㎡，1-2层单层价差为2000元/㎡。内街一层：110-130元/㎡，二层：80-100元/㎡，沿高新路沿线为:150-160元/㎡，二层110-120元/㎡3.5元/㎡5.43%50%，东北面商铺空置率较高。南面靠近高新路方向商业经营状况较好。枫林绿洲社区商业街、底商、特色商业街社区商业街，1、2层整体售价为：2.2万元/㎡。商业街整体售价为：3万元/㎡。社区商业街一层：80-90元/㎡，二层50-60元/㎡。特色商业街：外街一层150元/㎡，二层80-90元/㎡。内街一层入口处120元/㎡，内部一层70-80元/平米；二层、三层；50元/㎡2元/㎡6%20%空置主要集中在特色商业街内街，由于受外街遮挡，经营较差，特别是二层、三层。云顶园1-3层社区底商1-3层商业整体出售：均价为1万元/㎡，一层2万元/㎡，二层1万元/㎡，三层5000元/㎡。大面积出租，租金80元/平米5%仅位于北段部小部分处于空置状态。A9公馆1-3层社区底商1-3层商业整体出售：1万元/㎡未租-未入驻注：投资回报率分析计算公式：投资回报率=月租金*12/售价目前区域内商业多为1、2层整体出售，售价为2.6万元/平米，或大面出售，大面积出售商铺价格水平较低约1-1.5万元/平米，租金一层约为150元/㎡，二层约为80-120元/㎡，投资回报率在6%。高新区近期商业市场表现高新区商业市场竞争结论高新区核心区区域住宅底商支撑25000元/平米价格平台，核心路段优势产品价格更高高新区核心区区域住宅底商租售两旺，租金价格支撑150-200元/平米X月，核心地段优势产品租价更高，空置率保持10%以内高新区商业稀缺，需求量大，供不应求客户类别相应总价范围（万元）首期支付能力（万元）其他3039045十万、百万级90-24045-120503150758032401201003300150百万级、千万级300-600150-300街铺目标投资客群150345022520036003003003900450900-1500450-75050031500750800324001200千万、亿万级2000万以上1000以上独立商业别墅投资客群1000330001500——根据现阶段区域商业发展程度，按支付能力将客户划分为3个层次本项目投资客户定位丹轩坊商业投资客户依据产品的价值形成两个梯度的团体，以百万级别及千万入门级客户锁定街铺产品；千万级亿万级别客户则重点锁定独立商业别墅产品。从整体市场来看，百万级及千万入门级客户的数量较多，投资专业性弱，议价能力容易控制；而千万亿万级别客户多为专业的投资机构及投资客户，整体数量小，议价能力强。

游离客户群重点客户群核心客户群天地源品牌忠诚投资客户主要来自区域内，天地源投资产品的忠实购买客户，在之前的投资购买行为中获得较好回报。天地源高新区中高端住宅业主枫林艺树、枫林绿洲、兰亭坊中高端住宅业主，具备较强的经济实力在住宅限购的市场情况下，将热钱转移至商铺、写字楼等投资品，获得资产保值增值。核心客户群本项目街铺客户定位重点客户群高新区地缘型投资客户对高新区有地域情结，看好区域的商业价值，已在同板块内获得投资收益在高新区已有写字楼、商铺及高端住宅的投资经历，且获利丰厚怨妇型投资客户随机性较强对于投资缺乏基本判断，受周边意见影响游离客户群

游离客户群重点客户群核心客户群高新区专业商业投资机构、陕北富人戴德梁行等具有商业运营能力的专业商业投资机构，看好高新区未来的商业价值手上拥有大量财富无其他更优投资渠道核心客户群本项目独立商业别墅客户定位重点客户群天地源品牌忠诚投资客户天地源投资产品的忠实购买客户，在之前的投资购买行为中获得较好回报。投资高科品牌旗下中大型商业客户具有较强投资实力并跟随高科品牌专业投资商业，从经营中获得极高利益客群全市专业中大型商业投资客熟知商业运作方式及收益，具有全市中大型商业投资经历，对西安及高新区未来看好大唐西市、万达、城北凤城五路商业广场投资客户游离客户群住宅市场高新区域成交均价走势稳定，限购令后成交量跌入谷底，始终低位运行，核心区域成交量下跌较少，近郊区域项目下跌严重。高新区普通住宅2011年1-11月量价走势高新区为西安市房地产开发的成熟区域，城市价值对于房地产价格的支撑作用较为明显，城市核心区域在售项目较少，近郊区域的项目销售速度明显放缓，拉低区域整体成交量。近期高新区普通住宅70-130㎡面积段，总价在60-90万元区间的产品成交量较大，市场表现佳。由于公园时光项目的集中备案，在大面积、大总价段象限内也有较大成交量份额出现。面积段

总价段50-50-7070-9090-110110-130130-144144-160160-180180-200200-220220+占比30-0.41%

0.23%

0.64%30-400.73%0.47%0.47%

1.66%40-500.33%0.20%0.21%0.29%0.34%

1.36%50-60

0.94%1.95%2.05%0.38%

0.42%

5.75%60-70

0.38%7.37%3.03%

2.31%

0.52%

13.61%70-80

0.39%2.30%3.57%3.08%0.78%

0.55%

10.68%80-90

2.64%5.46%0.39%1.36%0.49%0.53%

10.87%90-100

0.65%4.69%1.18%

0.48%

6.99%100-125

1.19%1.83%2.84%0.44%0.51%1.14%3.11%

11.07%125-150

0.81%2.22%

0.58%

3.61%150-200

0.58%

0.76%1.33%200-250

1.03%0.55%

1.58%250+

6.87%

9.74%14.23%30.84%占比1.46%2.38%12.54%13.42%15.78%8.32%4.45%9.89%3.93%12.85%14.99%100.00%总计496.14807.464250.814551.785351.282820.501508.523354.401331.174356.045081.6833909.78高新区普通住宅监控板块普通住宅周度成交交叉表

50㎡以下50－70㎡70－90㎡90－110㎡110－130㎡130－144㎡144－180㎡180—220㎡220—260㎡260㎡以上5月85套55套298套91套90套92套15套13套4套4套6月171套94套144套109套100套60套37套13套6套8套7月131套88套172套148套118套116套72套13套7套1套8月169套99套145套110套66套57套36套7套13套4套9月73套65套219套193套104套81套47套28套4套7套10月116套47套164套148套76套55套41套10套1套9套11月63套30套97套105套52套59套37套30套3套10套总计808套478套1239套904套606套520套285套114套38套43套高新区普通住宅5-11月各面积段成交情况从5-11月融侨城监控版块销售情况来看：70㎡-144㎡的产品较为畅销，尤其是70-90平米产品，是区域去化主力。144以上的中大面积产品去化速度慢。高新区普通住宅成交量价交叉高新区普通住宅畅销面积段为70-144平米，尤其以70-90平米区间户型销售表现最佳面积

总价段50-50-7070-9090-110110-130130-144144-160160-180180-200200-220220以上总计30万以下3.31%0.44%3.75%30-402.71%2.63%0.20%0.59%0.02%6.16%40-500.08%3.50%1.05%2.78%0.54%0.07%8.01%50-601.15%8.44%1.50%0.54%0.43%0.18%12.26%60-700.17%3.38%4.32%1.61%0.87%0.33%0.20%0.03%10.90%70-800.17%3.34%4.61%0.14%0.63%0.18%0.18%0.04%0.02%9.32%80-900.08%1.61%2.62%0.23%0.15%1.26%0.01%0.05%0.01%6.02%90-1000.01%0.01%0.11%2.17%2.43%1.02%0.23%0.19%0.12%6.30%100-1250.01%0.59%1.62%1.57%4.09%0.66%1.46%0.18%0.61%10.80%125-1500.70%0.12%0.06%2.13%2.09%0.19%0.34%0.02%0.63%6.28%150-2000.06%0.09%0.39%0.13%0.01%0.23%0.64%2.65%0.12%1.35%5.67%200-2500.01%0.03%0.05%0.02%0.73%0.28%0.93%2.06%250以上0.04%0.01%0.01%0.10%0.71%0.03%0.72%10.85%12.47%总计6.17%7.90%14.15%15.42%13.99%7.92%8.82%4.07%5.64%1.41%14.52%100.00%面积11366814554126059128382925747714580216244974864103391259822673681840962高新区普通住宅2012存量量价交叉高新区2012年存量压力主要集中70-130平米户型区间，天地源丹轩坊项目在2012年的普通住宅市场中面临较强竞争。30一下

30-40

40-50

50-60

60-70

70-80

10.68%

10.68%80-90

11.69%

11.69%90-100

12.87%

12.87%100-125

31.39%15.88%

15.88%125-150

17.50%

17.50%150-200

200-250

250以上

占比

10.68%24.56%31.39%33.37%

100.00%面积

5638.4129731657617624

高新区住宅竞品界定竞品选择界定原则：区域界定结合土地属性、开发品牌等各项条件，对调研项目界定范围为高新区核心区域板块、二环沿线板块及丈八路产业区板块；客群界定依据本案户型区间，2012年推售户型以首置首改为主，客户存在重叠的竞品项目；产品类型界定竞品：融侨城、莱安逸晖、蓝湖树、玫瑰公馆、枫林艺树、建邦华庭枫林艺树玫瑰公馆天朗蓝湖树莱安逸晖融侨城建邦华庭丹轩坊土地属性融侨城莱安逸珲建邦华庭天朗蓝湖树玫瑰公馆枫林意树丹轩坊优势高薪核心区，交通便利高新核心区，交通便利，高新成熟区交通便利高新成熟区，公共路网发达高新边缘区，城市认知感较好高新成熟区，周边及自身交通发达劣势楼间距较低混居型较明显周边配套较差配套不完善项目配套不完善公共交通条件较差周边城中村，噪音较大评级AAB+BBB-A产品力融侨城莱安逸晖建邦华庭天朗蓝湖树玫瑰公馆枫林意树丹轩坊优势社区配套完善，社区成熟，高新稀缺资源高新豪宅社区、超大赠送比华宅典范社区、生态地产临湖逸宅、品质空间创意地产，占据高新资源社区较成熟高新核心区位，配套成熟，产品领先市场劣势车位配比较低产品线太广，混居型社区社区不成熟，居住舒适度差居住舒适度不强，密度高项目品质不高，社区配套不完善物管品质感一般周边噪音较大商业住宅混合评级AAB+B

BB-A总价70—300万30—320万80—110万23—170万35—120万120—200万80-250万主流总价130—240万90—130万80—110万60—130万68—120万140—170万100—200万评级AAB+BBB-A产品力分析综合评级：融侨城A、莱安逸珲A、建邦华庭A、天朗蓝湖树B+、玫瑰公馆B、枫林意树B-、丹轩坊A莱安逸珲地理位置：高新大寨路6号（大寨路与唐延路什字向西300米）售楼部：高新区大寨路6号（大寨路与唐延路什字向西300米）开发商：莱安地产有限公司

销售代理：世联地产策划代理：世联地产建筑风格：ART-DECO风格占地面积：86900平方米建筑面积：400000平米容积率：3.20

绿化率：40%建筑形态：板楼小高层高层装修状态：物业管理：戴德梁行总户数：总共2000户动工时间：2010-11-01公开时间：2011-08停车位：将近1:1社区内部：2500平方米国际会所、吉的堡国际双语幼儿园、老人活动区等生活配套：易初莲花超市、世纪金花、金鹰国际、爱家超市。医院配套：高新医院、天健医院、庆安医院、军工医院其他：建设银行、农业银行、中国信合、工商银行，219、226、260路公交莱安逸珲位于高新核心区域，团结南路与大寨路交汇以西200米，毗邻唐延路、科技路、丈八北路等多条城市主干道，交通便利、路网发达，轻松畅达西安各区；外接唐城墙遗址公园、牡丹苑、丰庆公园等高新区一线景观资源；享高新板块丰富休闲配套系统，一揽现代城市繁华奢享，世纪金花、金鹰国际、易初莲花商业购物环伺周围。项目规划总用地面积86900㎡，住宅总建筑面积260000㎡，主要由ART-DECO风格德式高层和townhouse产品为主，分南北两苑，由一条绿化带地下连廊将两侧社区贯通连接，独有的台地的景观和下沉式庭院与周围自然融为一体，社区内的高端会所以及的极至的生活配套和戴德梁行的品质物业服务水平，都将成为莱安地产2011年继莱安逸境之后，以城市雕塑家的开发理念精雕细琢的又一经典力作。项目目前推售1#、2#、6#、7#号楼，面积区间在38平米—261平米;整盘均价为9400元/㎡，价格区间为7800—12000元/㎡（㎡）50-㎡90-110㎡110-130㎡130-144㎡144-160㎡220+㎡总数推量10418660786482574销量133926253819160余量9114734532663414建邦华庭地理位置：高新永阳公园以北（科技六路与太白南路交汇处西南角）售楼部：高新区科技六路与太白南路交汇处西南开发商：北京建工地产销售代理：北京中原房地产经纪有限公司策划代理：北京中原房地产经纪有限公司建筑风格：欧式建筑风格占地面积：85333平方米建筑面积：320000平方米容积率：4.15

绿化率：49%建筑形态：板楼板塔结合高层装修状态：毛坯物业管理：戴德梁行总户数：总户数1762户当期户数640户动工时间：2010-03-06公开时间：2010-12

停车位：车位比1:1.2社区内部：社区规划亲和生态景观、专属物业服务、会员制健身会所、潮流商业、双语幼儿园等生活配套：世纪金花、金鹰百货、华润万家、电子城商业步行街等医院配套：高新医院、天健医院、天佑医院、521医院等其他：香格里拉酒店、丈八沟国宾馆、绿地假日酒店、新纪元国际俱乐部、真爱视听歌城、美格菲健身俱乐部，规划中的地铁六号线建邦华庭位于高新中央枢纽，科技六路与太白南路交汇处西南。地处西高新最具生态与人文宜居价值的“中央公园生活区”。唐城墙遗址公园、奥林匹克公园、木塔寺遗址公园、创意公园及与永阳公园，五大公园环伺，拥揽优越自然、历史、人文生态，为上层精英量身定制臻藏级城市公园生活。周边商业配套完善，尽享国际时尚潮流。高新一中等多所学校环绕，人文教育氛围浓郁。建邦华庭32万平米公园华宅典范社区，欧式建筑风格，融合典雅华贵与现代时尚气息123建邦华庭，三号楼已售完。现推2号楼，现交1000元可排号，预计12月底开盘。均价8800元/㎡面积段（㎡）90-110㎡110-130㎡总数推量172172344销量8888176余量8484168天朗蓝湖树地理位置：高新科技路西口（科技路与丈八北路十字西南角售楼部：科技路西口（科技路与丈八路十字西南角）开发商：西安天朗地产集团有限公司,陕西希望鱼化置业有限公司销售代理：自销策划代理：易居建筑风格：现代占地面积：109890平方米建筑面积：420000平方米容积率：3.73

绿化率：42%建筑形态：板楼板塔结合小高层高层装修状态：毛坯物业管理：天朗物业总户数：总共4000户当期1000户动工时间：2010-01-01公开时间：2010-11-06

停车位：2000余个社区内部：准五星级酒店、8000㎡双会所、室内恒温泳池、30000㎡临街商业生活配套、老年及儿童活动场所。生活配套：华润万家、SOLO街区医院配套：高新医院其他：西安银行、建设银行、世园3号线、14、40、201、202、225、300、308、312路公交天朗蓝湖树为天朗集团在高新港城系的首发力作。项目地处科技西路与丈八北路交汇处西南角,与高新核心世纪金花、金鹰国际仅需五分钟车程。天朗蓝湖树智能安防系统、新风系统、管道式直饮水、柔性铸铁排水管材、断桥铝合金LOW-E中空双玻、360度弧形阳台、270度转角飘窗、每户最高可享11%的赠送面积。准五星级酒店、双会所、室内恒温泳池、30000㎡临街商业生活配套、老年及儿童活动场所、社区内局部无线网络覆盖等社区配套。12345141516171878面积段（㎡）50-7070-9090-110110-130130-144144-160160-180180-200200-220220+总计余量

183489171

310销量9191282732

3

110推量919122661121171

3

420现阶段主推18号楼楼王，面积158平米，现阶段参考均价10500--11000元/平米，购房一次性付款可享受97折，按揭付款可享受99折优惠，并赠送车位一个。另外在售1、7、16号楼分别推出38平米公寓，84-158平米平层及220、230平米跃层户型。其中38平米公寓位于1号楼中，属于特价房，均价8300元/平米，一房一价。7号楼最低9400元/平米起，一次性87折，按揭92折。16号楼价格区间9500-11000元/平米。枫林意树地理位置：高新奥林匹克公园以北（团结南路与科技六路交汇处西南角）售楼部：高新六路与科技六路交汇处西南角开发商：天地源股份有限公司

销售代理：自销策划代理：无建筑风格：现代占地面积：337500平方米建筑面积：334000平方米容积率：2.50

绿化率：45%建筑形态：板楼板塔结合小高层高层装修状态：毛坯物业管理：天地源物业总户数：总共2558户动工时间：2008-01-01公开时间：2010-04-25

停车位：总数：2000个，户车比例：4：3，地上车位：1500个，地下车位：500个。社区内部：生活配套：世纪金花、金鹰国际、易初莲花、爱家；医院配套：高新医院、导航医院其他：木塔寺公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园、健身场所、跳水馆、网球中心、蓝积木、宝丽豪健身中心、妇幼活动中心。枫林意树位于西安高新区唐延路创意产业带，科技六路与团结南路交汇处西南角，为唐延路创意产业带唯一纯居大盘。枫林意树总建筑面积达33.4万平米，建筑由小高层和高层组成，绿化率近50%，容积率2.5。枫林意树首批推出面积为65—150平米的一室到四室房源，其中以优品两房、阳光三房中高层为主，提倡时尚轻松的生活，旨在为现代都市精英白领量身打造兼具居住品质和文化气质的代表楼盘在售27、22号楼，三期整体在售户型为128㎡的三室和173、178、194平米四室的房源。三期均价为8000-10000元/平米。一次性付款优惠99折，按揭无优惠面积段（㎡）90-110110-130130-144144-160160-180180-200220+总计余量073166107130销量124511331541166推量1315423921148296玫瑰公馆地理位置：高新丈八北路80号（丈八北路与科技三路交汇处西南角)售楼部：丈八北路80号（丈八北路与科技三路交汇处西南角)开发商：西安爱博房地产开发有限公司

销售代理：自销策划代理：无建筑风格：占地面积：62031平方米建筑面积：220000平方米容积率：3.50

绿化率：40%

建筑形态：板楼板塔结合小高层高层装修状态：毛坯物业管理：蓝基物业总户数：总户数1800户动工时间：2010-01-01公开时间：2010-04-25

停车位：全为地下车位，总共1800个社区内部：6000多平米小区商业配套，14000平米大型区域商业配套生活配套：华润万家医院配套：高新医院、军工三院其他：908路、251路、608路、107路、512路、902路、34路、800路、300路、400等公交线路（科技二路、丁家桥站）下车；地铁三号线丈八北路站。易道郡玫瑰公馆位于高新区丈八北路南段与科技三路交汇处西南角。小区的建筑及景观设计由中国西北建筑设计研究院七所嵇柯副院总主笔设计，易道郡玫瑰公馆小区是由6栋27层高层，3栋11层小高层，1栋四层的连体叠拼和两栋31层商住办公楼，总建筑面积是22万平方米。沿街1，2，3，4号楼下的一、二层裙房为6000多平米的小区商业配套，主要是小区业主生活配套用商业；在11号和12号楼下设计有4层共计14000平米的大型区域商业配套

50-70㎡70-90㎡总计总量420120540销量10020120（全年）余量320100420现阶段在售5、6号楼，可售房源还有20%，房源面积为150㎡的三居室，均价为7800元/平米。5、6号楼一次性付款98折，按揭99折，均为现房。面积段（㎡）50㎡以下50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220㎡以上蓝湖树月均

1.5套3.17套2套1.33套4.5套5.33套

0.5套

玫瑰公馆月均

16.67套3.33套

枫林意树月均

0.17套4套8.5套0.17套5.5套2.5套

6.83建邦华庭月均

14.67套14.67套

莱安逸珲月均2.17套

6.50套4.33套4.17套6.33套

3.17八号府邸月均

1.331套1.5套融侨城月均2.67套6.33套0.5套27套0.5套25.5套27.83套

20套

项目去化量分析畅销面积段存量面积段天地源·丹轩坊项目强势抢占市场份额，去化速度以区域个案最佳情况作为参考值。区域平均值3105101084参考项目最低0.5115122参考项目最高3.527152628207板块月均177129877441166项目月均预估1020101020155单位：套天地源·丹轩坊住宅市场结论：面积段（㎡）50㎡以下50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220㎡以上丹轩坊各段占比

25%25%37%13%丹轩坊各段套数

128套131套193套66套预估月去化套数

10套20套10套10套预估去化时间

12个月6个月19个月6个月按照高新区目前的中高端住宅销售速度，预期丹轩坊1-4#楼整体去化完毕需要一年半左右的时间；丹轩坊明年9月正式开盘，至年底4个月的销售周期，以高新区去化峰值来看，消化200套住宅属于合理范围，去化面积在2.5万平米左右。丹轩坊2102年9月至年底住宅销售额预估，25000X9000=2.25亿，距离全年4.95亿销售额仍有2.7亿的差距西高新一代住户高新区企业高管私营业主政府中高级公务员陕北客户外地投资者他们大多部分不是纯粹的投资者，他们中的很多人有家人在西安或者已经有产业在西安。看好西安的发展潜力和西高新的居住环境，在购买时除投资外大多兼具自住考虑。他们是暴富起来的一群人。在西安置业为子女教育和提升生活质量，或者是作为投资，对能源起家的他们来说，不动产投资依然是风险小、回报稳的唯一投资渠道各级政府机关的高级公务员，教育水平高，收入高，讲究文化品位。一般比较低调。西高新是西安早期高档住宅相对集中的区域，如枫叶别墅苑、枫叶苑等，由于早期房子的设计及建筑质量都较差，社区规划设计落后，客户换房需求比较高。这部分客户通常也是西高新的早期开拓者，经济水平随着城市建设水平一起在提高，有较高经济能力，而且也看好西高新高端物业的升值潜力。他们公司在西高新，多从事只要、IT、能源、房地产、商业、媒体等行业，随着城市的发展，区域内的物业居住品质已经不能满足他们，有强烈的换房需求。但因为工作和生活习惯，他们不想离开西高新去其他区域置业。他们分布于城区各处，从事行业广泛，高新路稀缺的地段价值、良好的居住环境、人文氛围是吸引他们的地方。其他区域高收入人群西高新快速发展的城市建设和国际化、现代化的都市形象，很受西安其他区域的高收入人群认可。西高新高端客户主要构成：本地富裕阶层数量庞大，对其他城区以及陕北、省外区域辐射能力均较强，认可度高。成熟取向的富裕阶层全市性全市性全市性全市性区域性区域性区域性住宅客户构成分析

游离客户群重点客户群核心客户群区域内的改善客户及家庭分裂客户主要来自枫林绿洲、枫林艺树、枫叶新都市、云顶园、枫叶高层等，看中项目核心地段和项目品质，亟需改善或者为子女或父母购置房产。高新区高级公务员、企业金领多为高新区新一代的富人，财务实力较强需要住宅来标榜自己的成功喜欢城市核心地段居住，生活便利交通顺畅。核心客户群本项目住宅客户定位重点客户群陕北富人看好区域完善的生活配套和教育资源多有为子女投资或为家中父母置业投资客看好高新区域发展前景和目前相对较高的升值潜力一般已有多处物业区域外再改客户改善生活环境关注区域发展和生活配套建设游离客户群02市场竞争商业市场：高新区商业市场供给与销售逐年攀升，供不应求商业市场：高新核心区的住宅底商支撑25000元/平米的价格平台，去化速度基本呈现即推即罄的态势住宅市场：住宅产品为高新区畅销产品，价格平台9000元/平米，目前去化速度约50套每月住宅市场：高新区2012年中高端住宅市场存量较大，项目面临较强竞争营销背景商业市场看好，住宅市场存在去化空间项目现期的核心营销问题如何？Market项目核心营销问题界定第三部分问题：住宅标的市值超过开发商目标销售额，但按照高新区平均去化速度评估，需要10-15个月能够完成5.9万平米住宅销售，由于项目营销中心工期及预售证影响，在2012年初先期启动难度较大。Q1：营销标的与销售目标不匹配，住宅销售周期过短可行模式：常规模式：商业前置完成大部销售额，住宅跟进，完成全年任务推售：商业3.75亿（1.5万x25000元/平米）+2.25亿（2.5万X9000元/平米）=6亿；去化：85%销售率=5.1亿超越模式：商业与住宅均前置启动，超额完成全年任务推售：商业4.25亿（1.7万x25000元/平米）+5.18亿（5.9万X9000元/平米）=9.43亿；去化：85%销售率=8亿Q2：营销战线过长，住宅销售周期段，营销费用有限问题：商业销售与住宅销售在案场难以穿插，以项目总体形象启动项目，先行推售商业，后续推售住宅需重新蓄客，对于营销费用花费过大。可行模式：商业与住宅分隔操作，明年1-3季度集以低费率的神秘营销方式去化商业资源；7月起项目整体形象入市，同时推售住宅资源。Q3：营销中心呈现过晚，商业销售无案场，无样板展示问题：营销中心预期2012年9月具备接待条件，高新路沿街商业样板预期更晚完成，2012年上半年商业销售无案场，无样板展示支持，价值抬升缺乏体验感。可行模式：使用兰亭坊的营销中心作为先期的营销中心，在2012年2-3月对营销中心进行全面的整改，实现兰亭坊到丹轩坊的切换，同时完成营销中心的整体商业包装及沙盘展示。项目核心营销策略及执行第四部分天地源丹轩坊2012年营销战略：7个月蓄客，9月开盘，4个月销售周期完成2.5W平米住宅销售3月蓄客，5月开盘，3个月完成1.2w平米商业销售10月-12月商业加推，3000平米销售3月蓄客，5月开盘，10个月完成1.7w平米商业销售常规模式：超越模式：商业住宅作分割，上半场低费率神秘营销作商业，下半场形象启动推住宅。常规战略超越战略商业与住宅交错启动，同步蓄客认筹，交叉开盘，项目整体形象启动蓄客。4月蓄客，6月开盘，9个月完成5.9w平米住宅销售商业部分项目商业核心价值梳理—商业级别价值所依据的项目核心价值核心商圈价值周边客群价值商圈跃升价值城市路网价值本体客群价值产品全线价值品牌核心价值Valuesystem项目核心价值梳理高新商圈核心范围内（高新路科技路十字1.5KM范围内），全市顶级商业定位，业态成熟丰富核心商圈价值周边客群价值商圈跃升价值城市路网价值本体客群价值产品全线价值品牌核心价值科技路高新路金鹰购物中心世纪金花购物中心1.5KM范围内高新华润万家超市星光天地KTV高新十字核心商圈高新路沿线商业带高新路目前核心商圈在高新路十字周边，但随着科技二路十字水晶城综合体及中大国际购物中心的落成未来高新核心商圈将逐步沿高新路向南迁移，地块所在区域将纳入新形成的高新路沿线商业带中心。目前项目地块周边云集星光KTV，莲花餐饮，华润万家超市等各类商业业态基本属于社区服务类商业为主，远期随着综合性大型商业的入驻周边业态将更加丰富，商业价值也将提升。项目核心价值梳理核心商圈价值周边客群价值商圈跃升价值城市路网价值本体客群价值产品全线价值品牌核心价值百万高端居住人群、产业人群，全市最优教育资源环绕，强支付能力、高消费频度，实现各类商业业态发展空间项目地块周边1.5公里范围内常住人口超百万，集中高新区最强的支付能力，消费频度高。现居住人口约211,321人预计未来三年居住人口约250,000人高新区居住人群人均收入居西安市最高，多为中高消费置业者。高新区更是西安市最早之富人聚居地。随着新住宅项目落成及入住，高新区的居住人口将几何倍数地快速增长。实用雄厚的知名大型发展商陆续进驻高新区开发高尚优质住宅项目，将吸引更多高收入、消费能力强之人群进入高新区。公寓及大型住宅Class国际公馆户数:360户望庭国际户数:1,380户云顶园户数:960户丹枫国际户数:557户橡林街区户数:400户大华曼哈顿户数:739户金桥国际户数:412户枫叶新新家园户数:775户枫叶新都市户数:2,140户枫林绿洲户数:5,541户锦都花园户数:1,106户科技路高新路高新一小高新一中高新一幼、一小、一中等高级私立学校，聚集高端消费人群，拉动教育消费形态枫林绿洲人民银行枫景观天下高新一中高新二小云顶园旺座现代城银河新坐标高新一小水晶国际枫叶广场CLASS公馆高科新新花园水晶城二十所生活区望庭国际尚品国际项目核心价值梳理核心商圈价值周边客群价值商圈跃升价值城市路网价值本体客群价值产品全线价值品牌核心价值木塔商圈浮出水面，大商圈渐成，水晶城、中大国际大体量复合式形成大商圈连续商业组团中的复合式组团科技路高新路科技二路成熟组团复合式组团木塔组团客群转移客群转移商圈跃升扩容高新路两端分别是现阶段的核心商圈及未来的高端商业聚集地（木塔寨21世纪公园城），大商圈渐成，项目地块处于高新路黄金分割点，未来商业价值将成级数式发展。世纪金花、金鹰国际为代表的高新成熟商圈已不能满足高新的高消费力。未来高新高端商圈-木塔商圈，建成后将通过高新路连接新老两大商圈，形成高新商业带。水晶城、中大国际、洲际酒店等大体量复合式商业体将直接拉动周边商业价值跃升，同时实现商业扩容。高新商业由高新路向南发展，在高新路形成大商业带的连续商业组团随着高新区城市建设，高新区未来商圈将沿着高新路向南扩展，在高新路和科技二路交汇处将形成新的商业节点，无论从整个高新区的区位还是未来商业规模，高新沿线科技二路节点将超越现在科技路的商业节点，成为未来高新区商业核心。项目核心价值梳理核心商圈价值周边客群价值商圈跃升价值城市路网价值本体客群价值产品全线价值品牌核心价值多维立体交通，地铁沿线商业，站点商业，远期价值无可估量

29路,

35路,

206路,

217路,

700路,

905路,908路,

高新1号线29路,

608路,

707路,

908路,

高新1号线35路,

206路,

502路,

700路,

710路29路,

261路,

324路,

411路,

608路,

707路,

908路,

K261路,

高新1号线科技一路站是现与项目距离最近之公共汽车站，汽车线包括：29号线(西工软件园-东门)，途经科技一路、高新路、劳动南路、南门、钟楼、东门等西安各大商业区411号线(产业园公交调度社-沙坡)，途经陕西游泳中心、唐延路、科技一路、白沙路、含光路等地区908号线(丰镐遗址-西三爻)，途经西辛庄、科技二路、科技一路、电子商城、含光南路、城南客运站等地区区内高新路，科技二路、科技四路为城市主干道，交通便利、发达，网络覆盖可至全市范围，与钟楼、小寨、经开区等主要商业区相连接，消费者通达性高地铁三、六号线（科技二路站）的规划及落成，将缓解路道承载负荷压力，使目标消费者进入高新区更加方便、快捷；区内与钟楼商圈、小寨商圈连接将更加紧密，大大缩短了与其他商圈的距离，吸引更多的潜在消费者进入高新商圈前往项目消费高新路科技二路科技四路项目核心价值梳理核心商圈价值周边客群价值商圈跃升价值城市路网价值本体客群价值产品全线价值品牌核心价值丹轩坊高端社区定位，3千余户（AB地块）高端客群形成固定消费人群居住总户数：1272户/居住总人数：3822人，高端圈层业主带动高端消费能力客户模拟主要来源高级技术人员西高新园区各软件园，及城市各大中型企业的技术骨干写字楼白领聚集于科技路、唐延路的写字楼内，部分来源于主城区自由职业者来源于城市各区域，工作地点不固定商铺经营户西高新及周边在固定商铺从事批发零售、餐饮经营的小老板泛公务员主城区及城南的政府公务员、事业单位工作者、教育科研工作者等私企业主城市私属企业的所有者企业高管全是大中型企业的中高层管理者及小企业的高层管理者陕北富人来自榆林、延安的矿主、管理者及其家属项目核心价值梳理核心商圈价值周边客群价值商圈跃升价值城市路网价值本体客群价值产品全线价值品牌核心价值70年独立产权，商业双首层、连廊步行街、框架可扩展商业产品高新独一无二5.9m层高商业双首层设计，增加消费人群导入能力提高商业运营价值首层商业层高5.9m，买一层得两层橱窗商业增大商业展示面框架可自由扩展，经营面积更灵活项目核心价值梳理核心商圈价值周边客群价值商圈跃升价值城市路网价值本体客群价值产品全线价值品牌核心价值天地源上市国企品牌，责任企业，创造更多价值天地源股份有限公司是西安高科（集团）公司旗下、在上海证券交易所上市的一家股份有限公司(股票代码600665)，注册资金7.2亿元人民币；公司具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质，是西北最大的以房地产开发为主业的上市公司。作为西安高科（集团）公司旗下的上市公司，高科集团把最优良的资产注入到天地源，全力打造集团房地产业发展的战略旗舰。2006年，天地源以雄厚的实力、良好的盈利能力和优异的成长性，跻身中国房企综合实力50强；跃居中国上市房企综合实力排名23位。天地源团队汇聚了高新区房地产业发展的最早建设者和见证者。他们曾是西安高新区第一条市政道路的建设者、第一栋厂房的承建方，是全面参与高新区土地、房产开发建设的主力军。项目核心价值梳理项目核心价值外在价值内在价值核心商圈价值周边客群价值商圈跃升价值城市路网价值本体客群价值产品全线价值品牌核心价值天地源国企开发，高新区核心商业带，交通便利带动百万消费人流，高新主轴，财富步行商业街区号召力案名及SLOGAN天地源·御街备选案名：天地源·金銮道案名解析：高新商圈核心区位，首席商业步行街

稀缺价值，无可比拟，抢到就是赚到高新金街，抢到赚到第一阶段蓄客时间03-04.15主题：高新商业大势来临！目的：拉高期待，业界口碑迅速扩散，拦截和蓄客必须此时进行第二阶段强销时间4.15-7主题：商圈在，旺铺就在目的：给市场惊喜CBD品牌写字楼拭目以待第三阶段强销时间7-9主题:高新金街，抢到赚到目的：产品点明，热销拉升项目影响力第四阶段（持续销售）阶段主题：买铺就买高新路目的：继续创造市场热点，同时外地市场借势【商业推广四大战役】品牌起势区位导入产品对位客户圈定核心矛盾及思路：

核心矛盾：种子客户的议价能力与商业价格的实现

急剧拉高种子客户对于商业产品的价格预期，充足的出价空间保证价格实现引入大量的中小额投资客户，实现中小投资者对于种子客户的挤压，支撑价格实现以商业核心客户为种子客户，通过神秘营销、领导优惠，构建商业的稀缺价值，拔升项目的价格预期超越周边项目。在资源推售及蓄客策略上，种子客户和市场客户均进入营销流程，保证其相互挤压的效应。商业卖图纸（无证、无展示）品牌大客户较强议价能力商业产品的25000元/平米以上价格实现？资源的完整去化？矛盾BIGBANG1线上舆论造稀缺BIGBANG2案场展示飙价值BIGBANG3房源优惠领导持BIGBANG4资源渠道数据库BIGBANG5客户沟通讲财富BIGBANG6公关证言大机遇丹轩坊商业核心营销策略BIGBANG1线上舆论造稀缺高新区最稀缺的沿街商铺，需要构建影响力网络软文微博炒作论坛炒作事件营销纸媒软文短信彩信舆论构建核心思路：线上舆论全面铺开，强调“高新路商业黄金带”首席商业街与2012年由天地源重磅推出，稀缺价值毋庸多言，抢到就是赚到。3.1二十年一条高新路，商业价值级数式增长，政府规划去向何方？3.2南北两个大十字，高新大商业规划浮出水面，高新路价值炙手可热3.3五十万产业人口，数百万居住人口，高新路消费热土助力商业全面升级3.4三天4.8个亿，高新投资热点锁定商铺，高新路大商圈呼之欲出4.1高新路天价铺王5w/平米陕北富豪收入囊中，高新路街铺井喷4.22012买铺不忽悠，看准地段和产品，该出手就出手4.3如何作城市发展的最大获利者，投资出手买旺铺4.4开矿不如买铺，好产品，高租金，超高收益，财源滚滚3月第一周3月第二周3月第三周3月第四周4月第一周4月第二周4月第三周4月第三周每周一个主题，炒出高新区稀缺街铺的商业价值

“城市地标前的院子”高新顶级商业会所限时拍卖

目的：放大舆论，放大价值，支撑更高价格心理预期

内容：选择高新路沿街商铺一间作为标的，组织活动进行拍卖，做好枪手拔升价格，确保成交，完成高新区第一高价商业街和铺王的噱头，形成事件在目标客群中传播；

时间：2012年3-4月，蓄客期间。事件营销：BIGBANG2案场展示飙价值营销中心变商业卖场，最震撼的沙盘展示营销中心变脸商业卖场吊旗/展板/灯箱/易拉宝，营造火热氛围；完成时间2012年3月超级沙盘首现西安，震撼客户可以行走其中的超级沙盘，对于客户产生强烈震撼，客户可以清晰认知商业产品双首层连廊、橱窗商业及5.9米首层的产品价值BIGBANG3房源优惠领导持神秘营销、领导优惠、案场逼定、卖压营造在客户咨询阶段，案场不保留优惠权力，所有房源通过开盘选得，领导不保留房源。所有优惠权力收归公司营销领导，案场告知客户“关系客户太多，资源太紧俏，需先交定才有机会获得房源”“价格预期35000元/平米左右”“迅速寻找领导要优惠”，同时案场对客户的需求面积及位置进行详细统计。

领导以优惠模式逼定客户，根据房源的推盘节奏，分批次推出，领导与案场互动，案场实现逼定。舆论影响到达案场领导优惠案场交筹开盘选铺种子客户种子客户关注，产生需求案场35000/平报价，房源紧俏,关系客户案场交定获得选房权利领导给予优惠点位，由于关系客户太多，无法给予房源，关系客户取得优惠，回归营销流程回到案场，得知市场客户较多，形成卖压，散客对关系客户产生挤压神秘营销，领导持有优惠，形成销售卖压BIGBANG4资源渠道数据库精准客户渠道，赢得最大的套均集客数数据库营销方法西安市商业投资客户分布较广，地缘属性较弱，想要在固定的区域内拦截此部分专业投资客户难度较大；目前以城内的东大街万达极其周边的公寓类产品人群巨大；城北赛高国际周边商业投资、公寓投资、写字楼投资客户群体较大；高新区唐延路及都市之门区域投资客户数量巨大。投资属性潜在客户累积新客户积累客户购买万达街铺、万象春天商业、大唐不夜城、赛高国际等项目的投资客户资料；高新区各大写字楼投资客户资料；整理天地源品牌旗下所有投资客户的客户资料；收集高新区购买300万以上住宅房产客户资料；收集其他各类车行、银行、金融机构高端客户资料。项目客源分解其他数据平台：月话费200以上客户易初莲花会员消费前1000名招商银行金葵花客户世纪金花会员奥斯卡影城会员……1000001/1000通讯录万达、大唐西市、赛高商业投资等3001/650街派高新区各写字楼投资客户