西安芙蓉新天地项目报告

西安芙蓉新天地项目情况报告战略发展部酒店物业事业部2014年5月一、项目概况二、西安酒店与商业地产市场基本情况三、项目分析与建议一、项目概况项目规划与投资标准“芙蓉新天地”项目总建筑面积27.05万平米，含酒店8.3万平米（385间客房），商业18.75万平米，由12栋多层楼宇组成，其中商业部分1号楼已按1.6万元/平米的单价售出，2号楼按照2.5万元/平米的单价与意向客户进行谈判，扣除已售的1号楼及其地下车位，剩余（地上）可售建筑面积约7.5万平米，地下车库1700个；据曲江文商介绍，项目总投资预计30亿元（含4.7亿元地价），其中酒店部分投资15亿元，商业部分投资15亿元。12345678910酒店客房酒店配套项目业态规划建面（平米）总投资额（亿元）五星级酒店地上部分

5.20

15.00地下部分

3.10集中式商业地上部分12.35

15.00地下部分

6.40合计

27.05

30.00一、项目概况项目施工建设情况项目总体施工质量较高，外立面已经装修完毕，外观效果较高端，酒店部分计划2014年6月底完工，商业部分计划8月底交付；酒店建设标准豪华，但存在部分欠协调的情况，如标准房间面积38㎡，为一般五星级标准；但楼层高4.5米，楼道宽敞，大大高于豪华五星级标准；如北楼为为会议、餐饮等综合空间，配套齐全，但其中宴会厅面积500㎡，承接宴会可能受较大限制；商业部分定位为奢侈品、服装、家居、儿童娱乐等Mall的基本业态，未设计排烟设施，预计餐饮业态比例不高。一、项目概况1号楼4.85万平米2号楼7036平米3号楼1.1万平米4、5号楼1.12万平米6号楼6336平米7号楼8438平米8号楼1万平米9号楼2928平米10号楼1.7万平米酒店5.2万平米酒店管理已签约西班牙美利亚，

计划8月底开业，该品牌目前在国内已开业济南一家，为绿地集团战略合作伙伴，据曲江文商预期，酒店平均房价将超过1000元。商业部分1号楼为内部价转让，已确定为金鹰国际购物中心；其他每栋面积在6000-10000平米，不能分割为小商铺销售；地下停车位可售，但停车场为互通型，售完后管理难度较大。项目运营筹开情况一、项目概况项目建设情况项目转让意向曲江文商介绍，项目可按接近投资成本的价格进行转让：具体为酒店15亿元+剩余7.5万㎡参考1号楼按1.6万元/㎡转让（12亿元），总价约27亿元。二、西安酒店与商业地产市场基本情况酒店和购物中心、写字楼等商业地产组成了商圈，商圈的发展状态很大程度决定了酒店、商业地产的经营情况及市场竞争力：对西安商圈的分析，有助于我们对本项目的研判。7西安大型商圈情况钟鼓楼、小寨、长乐，经开、高新、曲江六大成熟商圈占西安社会消费额2/3；前三大商圈是西安最成熟的老商圈，钟鼓楼为地区级别商圈，小寨为市级商圈，长乐主要为服装批发等；后三大商圈辐射范围限于本区域内，业态种类不够全面；高新、曲江等新锐商圈拥有西安最好的基础设施、物业配套和良好投资环境，未来地位有望提升。（一）西安商圈情况8商圈特征典型高星级酒店典型商业钟鼓楼商圈地区级商圈，辐射西安及西北地区、中外游客消费群；定位西安最高端；逐渐由百货更新升级；租金水平20-30元/天/平米。索菲特人民大厦、索菲特传奇酒店、万达希尔顿酒店、金花豪生大酒店、维景国际大酒店、君乐城堡酒店开元商城、世纪金花、中大国际、百盛小寨商圈西安第二大商圈，交通便利；依托高校区，以年轻人为主要消费群；业态布局以卖场、百货为主；整体档次偏低，硬件配套较差；租金水平12-20元/天/平米。皇冠假日酒店金鹰国际、国贸、银泰百货、凯德广场、百盛长乐路商圈以服装等大型专业批发市场为主金花大酒店、建国饭店西北商贸城、义乌商品城高新区商圈依托高新区产业发展，新兴商圈，待成熟；以高新区从业人员、周边入住居民为主要消费群；租金水平低于10元/天/平米；随着企业、居民不断入驻，未来发展前景良好。香格里拉酒店、瑞斯丽大酒店世纪金花、金鹰国际曲江商圈依托大雁塔景区，成熟度低于上述三商圈；以旅游人群、周边居民为主要消费群；政府大力支持，大面积商业处于招商阶段。威斯汀大酒店、曲江国际饭店、欧凯罗酒店大唐不夜城、新乐汇经开区商圈商圈处于起步阶段，目前商业较低端；规划为西安商贸中心之一，随着市政府北迁，支持力度加大。赛瑞喜来登大酒店、禹龙国际酒店赛高国际、世纪金花、崇尚百货二、西安酒店与商业地产市场基本情况西安高星级酒店经营情况数据A——国家旅游局统计公报口径平均房价：

2011-2013年间，西安9家纳入统计的五星级酒店三年间房价持续走低，平均房价约为655元；入住率：2011-2013年间，西安五星级酒店各季度平均出租率约为59%，其中第一、四季度较淡，第二、三季度较旺；间房收益（RevPAR）：655元*59%=386元。

9二、西安酒店与商业地产市场基本情况（二）酒店市场情况西安高星级酒店经营情况数据B——酒店咨询中介机构优尼华盛口径平均房价：

西安五星级酒店平均房价2012年为551元，2013年为498元；入住率：西安高端酒店2012年入住率为58%，2013为52%；间房收益（RevPAR）：2012年为320元，2013年为259元。总体上受“国八条”以及大量新增酒店入市的影响较大，经营压力大。

10西安高星级标杆酒店TOP3数据酒店房间量宴会厅面积完整经营年业绩香格里拉大酒店3901824㎡6平均房价1000元，入住率80%，年收入3亿元左右。威斯汀酒店3201490㎡12013年平均房价900元，入住率50%，2014年一季度为800元、80%，GOP率30%。皇冠假日酒店3151880㎡22013年平均房价711元，入住率54%，2014年一季度为642元、49%。（各标杆酒店数据来自于酒店业主代表、员工访谈及洲际集团）二、西安酒店与商业地产市场基本情况108坊天鹅堡曲江商圈大雁塔曲江商圈范围及业态特征曲江商圈以大唐不夜城为核心分布。由慈恩镇、大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池等形成完整的旅游休闲带。旅游人群构成主要的消费人群，因此餐饮和旅游商品在商业业态占比较大，其他业态占比较小；周边低密度社区较多，目前入住率较低，零售、娱乐等业态尚需要更多入住人口来支撑。二、西安酒店与商业地产市场基本情况（二）商业地产市场情况编号建成项目面积（万平米）1慈恩镇5.02大唐通易坊1.23秦汉唐12.04、5大唐不夜城60.06芙蓉坊2.5合计80.7编号建成项目面积（万平米）7莱安中心85……项目周边商业供应趋势曲江现有集中式商业营业建筑面积约80.7万平米，另有莱安中心、金辉世界中心、绿地曲江名城等在建住宅配套商业及巨型综合体超过200万平米，未来将沿地铁线陆续形成市场供应，整体商圈商业体量较大；项目距离以上商业（综合体）1-2公里，规模上不具备优势，优势在于紧邻大唐芙蓉园及曲江池公园，环境优美，周边高端社区多。二、西安酒店与商业地产市场基本情况7项目位置项目周边商业成交情况住宅配套商铺，由于产权面积较为灵活，是市场销售的主力，套均面积为20-30平米，总价100万元以内为市场成交最活跃产品；2013-2014年，绿地项目裙楼商业成交均价2.2万元/平米左右，海洋风情街商业销售单价为1.9万元/平米左右；项目位置绿地·海珀紫庭海洋世界风情街二、西安酒店与商业地产市场基本情况14项目周边商业成交情况西安市集中式商业以持有经营或整体出售为主，仅有芙蓉新天地1号楼成交案例。二、西安酒店与商业地产市场基本情况项目酒店经营及商业销售预测项目酒店预计从第三、四年成熟期收入1.37亿元左右=800（平均房价）*60%（间房收益）*390（房间数）*365（天）*2（餐饮宴会收入）；年GOP0.41亿元左右=1.37亿元*30%（GOP率）；不计财务成本，年净亏损约为0.3亿=0.41亿元-折旧0.7亿。商业部分销售价格预计2万元/平米左右，但因单体面积巨大，不能散售，导致总价高，对普通投资者形成较大投资门槛，需要个性化渠道寻找“金主”，预计销售去化难度较大。（注：高新区、曲江新区在建高星级酒店有丽兹卡尔顿、君悦、凯宾斯基、温德姆、万豪行政公寓等，因此预计西安酒店入住率不会明显增加，高星级新酒店平均房价预计700-900元。）15三、项目分析与建议16三、项目分析与建议受让项目财务测算酒店部分总投资（含土地、建安及三项费用）15亿元，商业部分按照曲江文商给出的最低转让价格为1.6万元/平米，作为入账成本，销售价格参考类似案例和市场状况，预估为2万元/平米；不考虑土地增值税、财务费用等影响。2015201620172018201920202021营业收入

72,136

72,136

72,136

13,666

13,666

13,666

13,666酒店

13,666

13,666

13,666

13,666

13,666

13,666

13,666客房收入

6,833

6,833

6,833

6,833

6,833

6,833

6,833餐饮及其他收入

6,833

6,833

6,833

6,833

6,833

6,833

6,833商业

49,971

49,971

49,971可售面积24,98524,98524,985销售均价

20,000

20,000

20,000

20,000

20,000

20,000

20,000车位

8,500

8,500

8,500车位数

567

567

567销售均价

15

15

15营业成本

62,012

62,012

62,012

17,066

17,066

17,066

17,066酒店

17,066

17,066

17,066

17,066

17,066

17,066

17,066运营成本

9,566

9,566

9,566

9,566

9,566

9,566

9,566酒店折旧

7,500

7,500

7,500

7,500

7,500

7,500

7,500财务费用

-

-

-

-

-

-商业+车库

44,947

44,947

44,947

-

-

-

-建安成本+地价

39,977

39,977

39,977营业税及附加

3,216

3,216

3,216

-

-

-

-营销及管理费用

1,754

1,754

1,754财务费用

-

-利润总额

10,124