情境二门店开发与设计投资可行性

情境二门店投资可行性分析主要内容投资可行性环境分析2投资经济评价4投资可行性研究31投资构成分析33学习目标对门店投资开发可行性有全面认识1能清晰描述投资开发可行性的主要研究内容2能够完成可行性分析报告3能够进行门店开发的不确定性分析4技能要点投资开发可行性研究技术设计可行性环境分析的主要框架连锁门店开发的投资构成投资可行性的经济评价引导案例

开店生财：市场调研应先行认真阅读;仔细思考;结合学习过程。要求门店开发投资可行性研究第一节一、概念和作用所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益。在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。(P36)作用(P37)作为投资项目投资决策的依据。作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据。作为编制设计和进行建设工作的依据。作为签订有关合同、协议的依据。作为项目进行后评价的依据。作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。二、可行性研究的基本内容(P39)1．总论2．宏观投资环境分析3．地区行业概况分析4．地区市场需求情况调查和预测5．地区主要门店的竞争状况调查分析6．门店业态选择和经营规模分析7．门店选址分析8．门店卖场布布局策划方案案的分析9．门店经营策策略分析10．投资估算和和筹资方案分分析11．经济评价12.门店开发可行行性结论三、门店开发发可行性结论论架构架构必要性物质条件技术条件设备条件效益预测备选方案提出建议范例：某项目市场可可行性分析报报告门店开发投资资可行性环境境分析第二节一、门店开发发投资环境概概念门店的投资环环境就是指对对在某一区域域内的开设门门店的投资这这种经济活动动所提供的一一系列要素和和生产条件及及相互作用的的统一体，包包括硬环境和和软环境两个个方面，并具具有整体性、、开放性、动动态性、区域域性和层次性性等特点。(P41)二、门店开发发投资环境的的类型(P43)三种划分标准准,分出不同类型型1．按投资环境境存在的物质形形态进行划分2．按投资环境境存在的范围不不同进行划分3．按投资环境境存在的内容不不同进行划分三、门店开开发投资环境境分析的内容容（P44）四、门店开开发投资环境境分析的方法法“冷热”因素素分析法等级尺度法多因素评估法法“四三三”评评估法系统功能评估估法道氏评估法第三节门店开发投资资构成分析一、门店开发发投资的构成成固定资产投资方向调节税投资项目总投资建设投资建设期利息流动资金固定资产投资无形资产投资二、门店所需需各类资产及及其投资构成成固定资产流动资产无形资产递延资产第四节门店开发投资资经济评价一、经济评价价的含义(P57)投资项目的经经济评价是采采用一定的方方法和经济参参数，对项目目投资产出的的各种因素进进行研究、分分析计算和对对比论证的工工作。准备工作不确定性分析不确定性分析确定最佳方案国民经济评价财务评价方案比较方案比较经济评价内容容结构示意二、门店开发发的财务评价价（一）概念(P58)门店开发财务务评价是投资资项目经济评评价的重要组组成部分，它它是在国家现现行财税制度度和价格体系系的条件下，，计算项目范范围内的效益益和费用，编编制财务报表表，计算评价价指标，分析析项目的盈利利能力、清偿偿能力等财务务状况，以考考察项目在财财务上的可行行性。（二）门店开开发财务评价价的程序分析财务数据据编制财务报表表计算财务效益益指标进行不确定性性分析（三）门店开开发财务盈利利能力分析投资利润率投资利税率资本金利润率率销售利润率投资收益率投资回收期财务净现值财务内部收益益率1、投资利润率率投资利润率＝＝（年利润总总额或年平均均利润总额/项目总投资））×100%年利润总额＝＝年产品销售售（营业）收收入－年产品品销售税金及及附加－年总总成本费用项目总投资＝＝固定资产投投资＋投资方方向调节税＋＋建设期利息息＋流动资金金2、投资利税率率投资利税率＝＝（年利税总总额或年平均均利税总额/项目总投资））×100%年利税总额＝＝年销售收入入－年总成本本费用年利税总额＝＝年利润总额额＋年销售税税金及附加3、资本金利润润率资本金利润率率＝（年利润润总额或年平平均利润总额额/资本金）×100%4、销售利润率率销售利润率＝＝（年平均利利润总额/年平均销售收收入）×100%5、投资收益率率投资收益率＝＝年净收益/投资总额年净收益＝年年利润额＋年年折旧额6、投资回收期期投资回收期是是指一个建设设项目从开始始投入生产年年算起，到当T＜T0时，项目可行；反之，不可行。（四）门店财财务清偿能力力分析固定资产投资资国内借款偿偿还期资产负債率流动比率速动比率1、固定资产投资资国内借款偿偿还期固定资产投资资国内借款偿偿还期是指在在国家财政规规定及门店项项目具体条件件下，以项目目投产后可用用于还款的资资金偿还固定定资产投资国国内借款本金金和建设期利利息（不包括括已用自有资资金支付的建建设期利息））所需要的时时间。借款偿还期＝＝借款偿还后后开始出现盈盈余年份数－－开始借款年年份＋（当年年偿还借款额额/当年可用于还还款的资金额额）2、资产负债率率资产负负债率率＝（（负债债合计计/资产合合计））×100%一般来来说，，资产产负债债率＞＞100%时，说说明项项目资资不抵抵债，，视为为已达达到破破产的的临界界值。。3、流动动比率率流动比比率＝＝（流流动资资产总总额/流动负负债总总额））×100%对于债债权人人来说说，比比率越越高，，债权权人越越有保保障；；对于于项目4、速动动比率率速动比比率＝＝（流流动资资产总总额－－负债债/流动负负债总总额））×100%速动比比率是是流动动比率率的补补充，，表明明项目目每百百元流流动负负债有有多少少速动动资产产作为为支付付的保保障。。三、门门店开开发的的不确确定性性分析析盈亏平平衡分分析敏感性性分析析风险分分析敏感性性分析析的程程序1、选择择敏感感性分分析指指标机会研研究阶阶段多多选用用投资资收益益率和和投资资回收收期指指标；；可行行性研研究阶阶段多多选用用净现现值和和内部部收益益率指指标。。2、计算算项目目的目目标值值3、选取取不确确定性性因素素,设定变变化范范围4、计算算敏感感性强强弱程程度，，找出出敏感感性因因素敏感性性分析析表5、计算算敏感感性指指标1）敏敏感度度系数数E=△△A/△△FE－－评评价指指标A对于对对于不不确定定因素素F的敏感感度系系数△F－－不不确定定因素素F的变化化率（（%）△A－－当当发生生△F变化时时，A的相应应变化化率E＞0，表示示A与F同方向向变化化E＜0，表示示A与F反方向向变化化数值越越大，，敏感感率系系数越越高2）绘制制敏感感性分分析图图，找找出临临界点点即不确确定因因素的的变化化使项项目由由可行行变为为不可可行的的临界界数值值。是不确确定因因素的的极限限变化化，其其高低低与设设定的的基准收收益率率有关。。6、综合合评价价，选选择可可行方方案根据敏敏感度度系数数及临临界点点数据据，按按不确确定因因素的的敏感感程度度进行行排序序；根据临临界点点分析析不确确定因因素变变化发发生的的可能能性；；通过分分析结结论，，找出出最敏敏感的的一个个或几几个关关键因因素，，粗略略预测测项目目可能能的风风险。。案例假设某某企业业正在在进行行项目目可靠靠性研研究，，该项项目期期初投投资210万元，，预计计项目目服务务期为为6年，采采用直直线折折旧，，每年年收入入与成成本均均衡，，企业业所得得税税税率为为30%，资金金成本本率为为10%，各项项财务务指标标见下下表。。现金流流量计计算表表净现值值NPV＝79.62万元、、内部部收益益率IRR＝22.12%单因素素分析析：1、每年年营业业收入入下降降10%：NPV＝33.89万元内内部部收益益率IRR＝15.3%2、每年年营业业成本本上升升10%：NPV＝58.25万元内内部部收益益率IRR＝19.01%3、每年年资金金成本本率上上升11%：NPV＝71.33万元内内部部收益益率IRR＝22.12%4、项目目服务务周期期下降降1年：NPV＝50.05万元内内部部收益益率IRR＝18.95%本章小小节可行性性研究究是任任何投投资所所必需需的一一项内内容,作为连连锁门门店的的开发发,虽然有有标准准店铺铺可以以借鉴鉴,但鉴于于各地地不同同的影影响因因素,这项工工作同同样是是必经经环节节.思考题题1．门店店投资资开发发项目目可行行性研研究的的作用用有哪哪些？？2．门店店投资资项目目可行行性研研究包包括哪哪些基基本内内容？？3．门店店投资资开发发环境境分析析的内内容应应包括括哪些些内容容？4．门店店开发发应包包括哪哪些项项目投投资？？5．门店店开发发财务务盈利利能力力分析析有哪哪些财财务指指标？？6．门店店开发发财务务清偿偿能力力分析析包括括哪些些财务务指标标？7．试述述盈亏亏均衡衡点分分析法法。ThankYou!9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。11:42:4611:42:4611:4212/31/202211:42:46AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2211:42:4611:42Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。11:42:4611:42:4611:42Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2211:42:4611:42:46December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月202211:42:46上上午午11:42:4612月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月2211:42上上午12月-2211:42December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/3111:42:4611:42:4631December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:42:46上上午11:42上午11:42:4612月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。11:42:4611:42:4611:4212/31/202211:42:46AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2211:42:4611:42Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。11:42:4611:42:4611:42Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2211:42:4611:42:46December31,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。31十十二二月202211:42:46上上午午11:42:4612月月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月2211:42上上午12月-2211:42December31,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/3111:42:4611:42:4631December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。11:42:46上上午午11:42上上午午11:42:4612月月-229、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。11:42:4611:42:4611:4212/31/202211:42:46AM11、越是没有有本领的就就越加自命命不凡。12月-2211:42:4711:42Dec-2231-Dec-2212、越越是是无无能能的的人人，，越越