房地产市场报告研讨

第2章房地产市场分析房地产市场的一般问题房地产市场分析房地产市场调查的方法与程序房地产市场预测的种类与方法市场分析应用举例2．1房地产市场的一般问题2．1．1房地产市场的特征1．房地产市场是信息不充分的市场由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。2．1房地产市场的一般问题2．房地产市场的区域性强房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。2．1房地产市场的一般问题3．房地产市场产品的异质性这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。

2．1房地产市场的一般问题4．地产市场的垄断性土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而也容易出现垄断。2．1房地产市场的一般问题5．房地产市场是房地产权益的交易市场房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。2．1房地产市场的一般问题6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。2．1房地产市场的一般问题2．1．2房地产市场的效率

市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。2．1房地产市场的一般问题1．房地产市场低效率的原因1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。2）房地产产品异质。3）房地产交易过程较为复杂。4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。5）有关房地产市场价格的刊物较少。2．1房地产市场的一般问题2．市场的低效率与投资机会正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难，才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商通过从事投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。由于前述的房地产市场的诸多特征，决定了房地产市场是个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和分析。2．1房地地产市场的的一般问题题2．1．3房地产市市场的分类类按房地产用用途划分，，房地产市市场可分为为：1）居住物物业市场居住物业一一般是指供供人们生活活居住的建建筑，包括括普通住宅宅、公寓、、别墅等。。2）商业物物业市场商业物业有有时也称收收益性物业业或投资性性物业，包包括酒店、、写字楼、、零售商业业用房（店店铺、超市市、购物中中心等）、、出租商住住楼等。位位置对于这这类物业有有着特殊的的重要性。。2．1房地地产市场的的一般问题题3）工业物物业市场工业物业通通常是为人人类的生产产活动提供供入住空间间，包括工工业厂房、、高新技术术产业用房房、研究与与发展用房房（又称工工业写字楼楼）、仓储储用房等。。4）特殊物物业市场对于赛马场场、高尔夫夫球场、汽汽车加油站站、飞机场场、车站、、码头、高高速公路、、桥梁、隧隧道等物业业，常称为为特殊物业业。2．1房地地产市场的的一般问题题5）土地市市场在我国，土土地市场是是指以城镇镇土地使用用权为对象象进行交易易的市场。。土地的征征购、土地地的出让、、土地的转转让这三者者均属土地地市场的内内容。房地产投资资分析主要要侧重于前前两类市场场的分析。。2．1房地地产市场的的一般问题题2．按房地地产购买者者的目的划划分，房地地产市场可可分为：1）房地产产自用市场场自用型购买买者将房地地产作为一一种耐用消消费品，目目的在于满满足自身生生活或生产产活动对入入住空间的的需要。2．1房地地产市场的的一般问题题2）房地产产投资市场场投资型购买买者将房地地产作为一一种投资工工具，目的的在于将购购入的房地地产出租经经营或转售售，并从中中获得投资资收益。房地产投资资分析更侧侧重于第二二类市场。。2．1房地地产市场的的一般问题题3．按房地地产权属交交易的内容容划分，房房地产市场场可分为：：1）租赁市市场租赁市场是是对不同类类型房地产产的使用权权进行一定定期限和方方式的有偿偿转让的市市场。2）产权市市场产权市场是是对房地产产产权进行行买卖的市市场。2．2房地地产市场分分析2．2．1房地产市市场分析的的必要性房地产项目目的市场分分析是在投投资决策确确定之前，，调查市场场情况、了了解项目背背景资料、、辨识投资资风险、选选择投资机机会的过程程。市场分析的的必要性表表现在以下下几方面：：一是房地产产投资决策策需要市场场分析。二是房地产产经营管理理需要市场场分析。三是房地产产价格策略略的制定需需要市场分分析。2．2房地地产市场分分析2．2．2房地产市市场分析的的限度1．市场分分析的限制制由于以下几几方面的限限制，市场场分析的效效果有时并并不如我们们想象的那那么好。1）费用的的限制2）时间的的限制3）技能的的限制4）偏好的的限制市场分析可可以提供重重要的资料料与客观的的报告供投投资者或决决策者参考考，但它并并不能代替替投资者和和决策者作作决策。2．2房地地产市场分分析2．市场分分析的程度度进行市场分分析的目的的是想使投投资项目的的现金流量量及市场价价值的变化化预测的准准确，以使使自己在开开发结束时时或持有期期内获得最最大利润。。如果想做，，市场分析析是无止境境的。因此此，在分析析到一定阶阶段时，会会有一个点点使市场分分析所需的的成本超过过收益。这这就说明，，即使上面面所述的四四个限制均均不存在，，也仍然有有一个市场场分析的合合理程度问问题。从图2-2我们可以以看出，只只有当市场场分析的收收益超过该该分析所花花费的成本本时，市场场分析才是是合算的。。收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润图2-2市市场分分析的成本本、效益示示意图2．2房地地产市场分分析2．2．3房地产市市场分析的的内容房地产市场场分析的内内容主要是是市场调查查与市场预预测。房地地产市场调调查与预测测包括房地地产投资环环境的调查查与预测、、房地产市市场状况的的调查与预预测。1．房地产产投资环境境的调查与与预测投资环境是是指拟投资资的地域（（国家、地地区、城市市或街区））在一定时时期内所具具有的能决决定和制约约项目投资资的各种外外部境况和和条件的总总和。2．．2房房地地产产市市场场分分析析对投投资资环环境境的的调调查查和和预预测测，，一一般般是是指指对对下下列列各各环环境境的的调调查查和和预预测测：：1））政政治治环环境境2））法法律律环环境境3））经经济济环环境境4））文文化化环环境境5））自自然然环环境境6））规规划划环环境境7））基基础础设设施施环环境境2．．2房房地地产产市市场场分分析析2．．房房地地产产市市场场状状况况的的调调查查与与预预测测房地地产产市市场场状状况况的的调调查查与与预预测测应应在在房房地地产产投投资资环环境境调调查查与与预预测测的的基基础础上上进进行行。。如果果一一份份市市场场分分析析报报告告能能说说明明上上述述所所有有的的问问题题当当然然更更好好，，但但实实际际上上，，不不是是每每一一个个项项目目都都必必须须把把所所有有信信息息都都调调查查分分析析得得面面面面俱俱到到————这这既既不不太太可可能能，，有有时时也也没没有有必必要要。。2．．2房房地地产产市市场场分分析析3．．房房地地产产项项目目在在不不同同阶阶段段进进行行市市场场分分析析的的要要点点1））房房地地产产项项目目定定位位阶阶段段该阶阶段段的的市市场场调调查查分分析析除除了了进进行行公公开开在在售售项项目目基基本本数数据据的的调调查查、、市市场场供供求求研研究究之之外外，，还还包包括括项项目目的的细细分分市市场场分分析析、、目目标标市市场场状状况况，，消消费费者者活活动动、、购购买买动动机机、、倾倾向向、、决决策策等等心心理理过过程程的的分分析析。。2．．2房房地地产产市市场场分分析析2））房房地地产产项项目目市市场场推推广广阶阶段段该阶阶段段的的市市场场调调查查分分析析除除了了进进行行在在售售项项目目基基本本数数据据的的调调查查、、市市场场供供求求研研究究之之外外，，还还包包括括特特定定项项目目的的销销售售状状况况、、价价格格调调查查、、目目标标消消费费者者的的特特征征研研究究，，以以及及用用科科学学方方法法收收集集消消费费者者购购买买以以及及使使用用产产品品的的事事实实、、意意见见、、动动机机等等有有关关资资料料，，并并予予以以分分析析研研究究。。2．．2房房地地产产市市场场分分析析3））房房地地产产销销售售阶阶段段该阶阶段段的的市市场场调调查查分分析析主主要要包包括括房房地地产产项项目目广广告告策策略略在在目目标标市市场场中中的的反反应应和和收收效效情情况况，，收收集集并并充充分分研研究究所所收收集集到到的的资资料料，，了了解解公公司司营营销销计计划划的的执执行行情情况况、、市市场场上上其其他他在在售售项项目目的的主主要要营营销销手手段段和和销销售售状状况况、、价价格格走走势势等等；；此此外外还还包包括括消消费费者者购购买买商商品品的的动动机机以以及及使使用用商商品品的的事事实实情情况况调调查查分分析析。。2．．2房房地地产产市市场场分分析析4））房房地地产产三三级级市市场场调调查查分分析析具体体内内容容包包括括房房地地产产再再转转让让过过程程中中价价格格调调查查、、成成交交客客户户调调查查和和区区域域调调查查以以及及竞竞争争状状况况调调查查。。2．．2房房地地产产市市场场分分析析2．．2．．4房房地地产产市市场场分分析析中中的的信信息息类类型型1．．从从投投资资者者的的角角度度看看，，分分为为三三个个类类型型。。1））是是与与宏宏观观环环境境相相关关的的信信息息，，如如政政治治法法律律环环境境、、经经济济环环境境。。2）是与与区域环环境有关关的信息息。3）是与与投资项项目直接接相关的的信息。。2．2房房地产市市场分析析2．从市市场分析析的角度度看，市市场信息息分为四四个方面面。1）房地地产需求求方面的的信息。。2）房地地产供给给方面的的信息。。3）房地地产市场场交易方方面的信信息。4）其他他信息。。2．3房房地产市市场调查查的方法法与程序序2．3．．1房地地产市场场调查的的方法房地产市市场调查查是以房房地产为为特定对对象，对对相关的的市场信信息进行行系统的的收集、、整理、、记录和和分析，，对房地地产市场场进行研研究和预预测，并并最终为为房地产产投资项项目提供供决策服服务的一一种活动动。房地产市市场调查查方法是是指市场场调查人人员在实实地调查查中收集集各种信信息资料料所采用用的具体体方法。。2．3房房地产市市场调查查的方法法与程序序市场调查查的方法法主要包包括以下下几种：：1．普查查法2．抽样样调查法法3．直接接调查法法4．间接接调查法法上述介绍绍的调查查方法，，具体到到房地产产项目的的不同阶阶段会有有很强的的选择性性。市场场调查通通过一定定的市场场调查程程序得以以实现。。2．3房房地产市市场调查查的方法法与程序序2．3．．2房地地产市场场调查的的程序1．提出出问题，，确定调调查的目目的这一步要要解决的的问题是是为什么么调查。。只有当当需要调调查的问问题被仔仔细、准准确地定定义以后后，才能能设计研研究计划划，获取取切乎实实际的信信息。一般来说说，确定定调查目目的要有有一个过过程，不不是一时时就能确确定下来来的，可可以采用用探测性性调查、、描述性性调查、、因果性性调查来来确定。。2．3房房地产市市场调查查的方法法与程序序2．决定定收集资资料的方方法资料分为为第一手手资料和和第二手手资料。。第一手资资料是专专门为要要调查的的问题而而特地收收集或实实验而得得的统计计资料；；第二手资资料是指指原始资资料经过过整理后后所形成成的可为为他人利利用的资资料或其其它项目目已经拥拥有的资资料。2．3房房地产市市场调查查的方法法与程序序3．设计计调查表表设计调查查表的程程序和应应注意的的问题如如下：1）决定定调查方方式2）决定定采用哪哪一种类类型的问问题3）设计计调查表表问题应应注意的的事项2．3房房地产市市场调查查的方法法与程序序4．选样样5．数据据处理、、分析与与解释6．提出出调查报报告需要说明明的是，，房地产产市场调调查是房房地产市市场分析析的前期期工作，，房地产产市场分分析是对对市场调调查信息息再加工工的过程程。但有有时一些些市场调调查做完完后，市市场分析析也就直直接包括括在市场场调查的的过程中中了。2．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法2．4．．1房地地产市场场预测的的种类房地产市市场预测测是指运运用科学学的方法法和手段段，根据据房地产产市场调调查所提提供的信信息资料料，对房房地产市市场的未未来及其其变化趋趋势进行行测算和和判断，，以确定定未来一一段时期期内房地地产市场场的走向向、需求求量、供供给量以以及相应应的租金金售价水水平。房地产市市场预测测一般分分为定性性预测和和定量预预测。2．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法1．定性性预测定性预测测是指依依靠人们们的经验验、专业业知识和和分析能能力，参参照已有有的资料料，通过过主观判判断，对对事物未未来的状状态如总总体趋势势、发生生或发展展的各种种可能性性及其后后果等做做出分析析与判断断。其特点是是，主要要靠经验验判断未未来，有有时也做做一些量量化分析析作为判判断的辅辅助手段段。2．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法2．定量量预测定量预测测是在了了解历史史资料和和统计数数据的基基础上，，运用数数学方法法和其他他分析技技术，建建立可以以表现数数量关系系的数量量模型，，并以此此为基础础分析、、计算和和确定房房地产市市场要素素在未来来可能的的数量。。2．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法2．4．．2房地地产市场场预测的的方法房地产市市场预测测的具体体方法因因预测的的对象、、内容、、期限不不同而有有所不同同。通常采用用的方法法有：1．直观观判断法法这是定性性预测方方法的统统称。这这种方法法适用范范围广、、成本低低、费时时少，但但受预测测者的主主观因素素影响大大，较难难提供以以准确数数据为依依据的预预测值，，在数据据资料较较少或不不准的情情况下，，多采用用此法。。定性预预测方法法主要包包括集体体判断法法、专家家意见法法。2．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法2．历史史引伸法法这是定量量预测方方法的统统称。在在占有若若干统计计资料、、预测对对象的未未来受突突发性因因素影响响较小的的情况下下，选用用适当的的数学模模型进行行定量预预测，可可以得到到比较满满意的预预测效果果。但是是，由于于所选择择和建立立的数学学模型不不可能把把所有因因素都考考虑进去去，因此此定量预预测的结结果出现现误差也也在所难难免。此此种方法法包括简简单平均均数法、、移动平平均数法法、加权权移动平平均数法法、趋势势预测法法、指数数平滑法法和季节节指数法法等。2．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法1）简单单平均数数法简单平均均数法是是用算术术平均值值作为新新一期的的预测值值的方法法。其计算公公式如下下：式中，：代表平均数，即用算术平均法进行预测时的预测值；

n：代表资料数；

xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，……）。2．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法2）移动动平均法法移动平均均法是在在简单平平均法的的基础上上发展起起来的，，其做法法是把被被平均的的项逐渐渐向后移移动加以以平均，，每项平平均的总总项数不不变。这这个平均均数就直直接作为为下期的的预测值值。平均均时，可可以用简简单的算算术平均均数，也也可以用用加权平平均数。。2．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法简单移动动平均法法的计算算公式为为：加权移动动平均法法的计算算公式为为：从公式可可见，不不论简单单式还是是加权式式，只能能预测下下一期数数值。2．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法3）趋势势预测法法这是历史史引伸法法中最适适合于中中长期预预测的方方法。其其基本原原理是：：根据过过去各期期的实际际数据，，分析其其发展趋趋势，并并假定今今后按该该趋势继继续发展展，从而而测定今今后各期期的数据据。如果果过去各各期数据据大体呈呈现等差差级数，，则其变变化趋势势可用直直线方程程来表示示；如果果过去各各期数据据大体呈呈现等比比级数，，则可用用曲线方方程来表表示。在这里，，我们只只介绍直直线趋势势方程。。2．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法求趋势直直线的方方程式是是：式中：y：预测值值；x：代表的的年份；；a，b：待定系系数运用最小小二乘法法求得如如下方程程组：令，则上式可简化为：式中：yi：各年的的实际销销售量；；xi：各年的的代号；；n：已掌握握数据据的年数数。2．4房房地产市市场预测测的种类类与方法法值得注意意的是，，每一趋趋势直线线方程都都必须注注明原点点的时间间和计量量单位，，这一点点和后面面阐述的的表明现现象变量量之间相相关关系系的回归归方程是是有区别别的。2．4房地地产市市场预预测的的种类类与方方法4）指指数平平滑法法指数平平滑法法是在在移动动平均均法的的基础础上发发展起起来的的，指数平平滑法法是利利用预预测前前一期期的实实际值值和前前一期期的指指数平平滑预预测值值进行行加权权平均均来取取得预预测值值的方方法。。它实际际上是是一种种特殊殊的加加权移移动平平均法法。2．4房地地产市市场预预测的的种类类与方方法其计算算公式式为：：本期预预测值值=a×上期期实际际发生生值+（1-a）×上上期预预测值值式中：：a为平滑滑系数数，且且0≤≤≤1当a=1时时，预预测值值=上上期实实际发发生值值当a=0时时，预预测值值=上上期预预测值值一般根根据经经验估估计，，当差差异较较大时时，a取0.7～～0.8为为宜；；当差差异较较小时时，a取0.2～～0.3为为宜。。2．4房地地产市市场预预测的的种类类与方方法5）季季节指指数法法季节性性预测测比较较简单单的方方法是是计算算各个个季度度的不不同销销售指指数。。季节节销售售指数数可利利用简简单平平均法法算出出。它它是根根据历历史资资料求求出每每季度度平均均数占占全期期总平平均数数的比比例，，以表表明各各季销销售水水平比比全期期总销销售水水平高高低的的程度度。2．4房地地产市市场预预测的的种类类与方方法其预测测步骤骤为：：第1步步：求求出历历年各各季的的平均均销售售量。。第2步步：求求出各各季的的季节节指数数，即即当季季的平平均数数占全全年平平均数数总和和的百百分比比。第3步步：根根据季季节指指数和和已知知某年年某季季的实实际数数预测测该年年其它它各个个季的的数据据。2．4房地地产市市场预预测的的种类类与方方法3．因因果预预测法法因果预预测法法是利利用原原因和和结果果之间间存在在数学学函数数式的的内在在联系系，建建立相相应的的数学学模型型来进进行预预测。。包括回回归分分析法法和相相关分分析法法等。。2．4房地地产市市场预预测的的种类类与方方法1）回归分分析法回归分析法法就是根据据“自变量量”来分析析“因变量量”的变化化方向和程程度。在采用回归归分析法进进行预测时时，预测对对象和影响响因素之间间一定要存存在因果关关系，且样样本数据量量足够；预预测对象和和影响因素素的样本数数据之间存存在某种统统计规律，，且能反映映未来发展展状态；样样本数据的的分布若存存在着线性性趋势，则则可采用线线性回归分分析法进行行预测。2．4房地地产市场预预测的种类类与方法其计算公式式如下：式中：y：预测值；；x：自变量；；a、b：回归系数数其中：这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同，不同的地方是趋势预测中以x代表年份，而在回归分析法中则以x代表“自变量”。所以，此处不能令2．4房地地产市场预预测的种类类与方法2）相关分分析法相关分析法法是分析市市场商品供供求变化诸诸因素中两两个相关变变量之间的的因果关系系。它主要要是在定性性分析的基基础上，找找出事物发发展的内在在联系，确确定自变量量与因变量量之间的函函数关系，，然后用回回归方程来来进行预测测。它与一元线线性回归法法不同的地地方是，此此处因变量量的变动不不一定决定定于某个主主要自变量量，也可以以是其他相相关因素。。2．4房地地产市场预预测的种类类与方法其计算公式式是：2．5市场场分析应用用举例——某房地地产市场分分析报告大大纲2．5．1摘要1．市场分分析的目的的。2．分析方方法、主要要假设条件件和风险因因素。3．建议———做/放放弃/推迟迟/改进以以后可以做做。2．5市场场分析应用用举例——某房地地产市场分分析报告大大纲2．5．2概述1．国家或或整体社会会经济状况况和主要的的增长领域域（确认有有吸引力的的物业投资资类型———可选择的的投资方向向，分析当当前所处的的经济周期期或房地产产周期中的的位置）。。2．地区经经济概况（（可与国家家进行对比比分析）。。2．5市场场分析应用用举例——某房地地产市场分分析报告大大纲3．城市经经济状况（（与国家和和地区相比比城市的就就业状况及及趋势，本本城市就业业情况短期期预测，确确认和介绍绍当地主要要产业、企企业和产品品）。4．市场环环境与场地地分析（市市场区域的的划分、土土地面积、、土地利用用情况、场场地描述，，场地周围围交通环境境及可及性性分析，场场地周围土土地利用情情况和竞争争情况）。。2．5市场场分析应用用举例——某房地地产市场分分析报告大大纲2．5．3需求分析析1．预计的的总需求（（详细分析析项目所在在市场区域域内就业、、人口、家家庭规模与与结构、家家庭收入等等，以预测测拟开发房房地产类型型的市场需需求）。（1）就业业分析；（2）人口口和家庭分分析；（3）收入入分析。2．5市场场分析应用用举例——某房地地产市场分分析报告大大纲2．吸纳率率分析（就就每一个相相关的细分分市场进行行需求预测测，以估计计市场吸纳纳的价格和和数量）。。（1）市场场吸纳和空空置的现状状与趋势；；（2）预估估市场吸纳纳计划（相相应时间周周期内的需需求）。2．5市场场分析应用用举例——某房地地产市场分分析报告大大纲2．5．4供给分析析1．调查房房地产当前前的存量、、过去的走走势和未来来可能的供供给。（1）相关关房地产类类型的存量量、在建数数量、计划划开工数量量、已获规规划许可的的数量、改改变用途数数量和拆除除量等；（2）估计计短期的新新增供给数数量。2．5市场场分析应用用举例——某房地地产市场分分析报告大大纲2．分析当当前城市规规划及其可可能的变化化和土地利利用、交通通、基本建建设投资等等计划。3．分析房房地产市场场的商业周周期和建造造周期循环环运动情况况，分析未未来相关市市场区域内内供求之间间的数量差差异。2．5市场场分析应用用举例——某房地地产市场分分析报告大大纲2．5．5竞争分析析1．列出竞竞争项目的的功能和特特点（价格格、数量、、设计形式式、功能、、装修标准准）。（1）描述述已建成或或正在建设设中的竞争争性项目（（价格、数数量、建造造年代、空空置、竞争争特点）；；（2）描述述计划建设设中的竞争争性项目。。2．5市场场分析应用用举例——某房地地产市场分分析报告大大纲2．市场细细分，明确确拟建项目目的目标使使用者。（1）目标标使用者的的状态（年年龄、性别别、职业、、收入）、、行为（生生活方式、、消费模式式）、地理理分布、需需求的区位位分布及流流动性；（2）了解解每一细分分市场下使使用者的愿愿望和需要要；（3）按各各细分市场场结果，分分析对竞争争项目功能能和特点的的需求状况况，指出拟拟建项目应应具备的特特色。2．5市场场分析应用用举例——某房地地产市场分分析报告大大纲2．5．6市场占有有率分析1．基于竞竞争分析的的结果，按按各细分市市场估算市市场供给总总吸纳量、、吸纳速度度和拟开发发项目的市市场份额，，明确拟开开发项目吸吸引顾客或或使用者的的竞争优势势。（1）估计计项目的市市场占有率率；（2）在充充分考虑拟拟开发项目目优势的条条件下，进进一步确认认其市场占占有率；（3）简述述主要的市市场特征。。2．5市场场分析应用用举例——某房地地产市场分分析报告大大纲2．市场分分析结果（（市场占有有率、拟建建项目销售售或出租进进度、价格格、销售期期）。（1）在一一定时间内内以某一价价格出售或或出租的面面积或单元元数量；（2）有利利于增加市市场占有率率的建议。。谢谢12月月-2211:59:1211:5911:5912月月-2212月月-2211:5911:5911:59:1212月-2212月-2211:59:122022/12/3111:59:129、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。11:59:1211:59:1211:5912/31/202211:59:12AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2211:59:1211:59Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。11:59:1211:59:1211:59Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2211:59:1311:59:13December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月202211:59:13上上午11:59:1312月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月2211:59上上午12月-2211:59December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/3111:59:1311:59:1331December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:59:13上上午午11:59上上午11:59:1312月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！