房地产市场理解上海

房地产市场分析——理解上海上海的实力一、上海的地位正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。人口占全国1%土地面积占全国0.06%全国九分之一的财政收入全国四分之一的口岸进出口商品总额全国十分之一的港口货物吞吐量同时，上海在改革开放、产业升级、科技创新等方面一直发挥着示范、辐射和带动作用

资料来源：上海市政府网站上海的实力二、经济实力上海地区的GDP连续十几年呈两位数增长

——经济的高速健康发展和人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有利保证

数据来源：上海统计局及市政府网站上海的魅力一、城市建设1.1、基础设施建设投入对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境

1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过4100亿元，平均每年增长28.8%数据来源：上海统计上海的魅力1.2、城市建设－交通目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道路状况数据来源：《上海市城市交通白皮书》1.21持续建设道路系统——整合道路使用功能中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，提高道路容量；中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的道路建设，适应城市发展；郊区则建成540公里高速公路网，提高干线公路等级，加强对外辐射能力1.22、轨道交通加快形成轨道网络——“十五”新建200公里轨道浦江两岸连为一体——“十五”新建“一桥三隧”1.23、越江工程上海的魅力1.24、对外交通建设资料来源：《上海市城市交通白皮书》上海的魅力1.3、城市建设－绿化上海市在2000～2002年共投入340亿元资金用于环境保护，使城市生态环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期GDP的3％用于城市环境保护项目至2002年末，上海城市园林绿地面积1.88万公顷，其中，公共绿地面积7810公顷。城市人均公共绿地面积达到7.76平方米，绿化覆盖率达到30%。近年来相继建成160多块3000平方米以上的大型开放式生态景观绿地，市民的生活和创业环境得到显著改善。到2005年，上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平，建成国家园林城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起与现代化国际大都市相适应的环境管理体系。资料来源：上海绿化网上海的魅力二、城市的拓展上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。经济：重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。人口：促进人口的有序集中，明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政策，提出符合城镇发展需要的外省市人员迁入试点城镇的准入条件。对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。目标：到2020年，基本完成现代城镇体系建设，建成11个新城、22个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展的新兴城镇群，使城镇化水平达到75%以上。规划到2005年，上海郊区将出现人口与城镇规模基本合理，基础设施和公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配的国内一流的现代化城镇。资料来源：上海市建设和管理委员会上海海的的魅魅力力2.1、、一一城城九九镇镇的的规规划划上海海郊郊区区城城镇镇化化水水平平正正逐逐年年提提高高，，预预计计2003年年上上海海郊郊区区的的城城镇镇化化水水平平将将达达54%以上上。。到2005年，，上上海海城城镇镇化化水水平平将将达达60%；2010年，城镇镇化水平平将达70%。资料来源源：上海海市建设设和管理理委员会会由仲量联联行及旗旗下拉塞塞尔投资资管理公公司共同同开展的的“全球最具具优势城城市调研研”中，上海海被评为为最具潜潜力的大大型城市市。在120个全球新新兴城市市中，上上海在经济增长长基础设施施建设外商直接接投资成本优势势等传统评评估指标标中均取取得了高高分，房房地产发发展的活活跃态势势引起国国际投资资者的广广泛关注注上海的魅魅力三、优秀秀的投资资环境资料来源源：上海海市政府府网站上海的魅魅力三、优秀秀的投资资环境世界各国国的投资资者都认认可上海海优越的的投资环环境和未未来的良良好发展展空间，，上海魅魅力正吸吸引着越越来越多多的目光光和人气气目前，在在世界500强企业中中，已有有近400家在中国国大陆投投资，其其中进入入上海的的有300多家。统计数据据还显示示，现已已有184家跨国公公司地区区总部和和中国总总部进驻驻上海，，其中属属于世界界500强企业的的有62家，占全全国总数数的40%，预计2005年进驻总总数可达达250家左右。。据《财富富》杂志志的一项项问卷调调查表明明：92％以上的的跨国公公司若干干年内将将考虑在在中国设设立地区区总部，，30％的跨国国公司表表示首选选地将会会是上海海。资料来源源：上海海市政府府网站上海的潜潜力按2000年价价格计算算的国内内生产总总值达到到7300亿元元左右，，年均增增长9-11%；人均均国内生生产总值值达到54000元左左右；三、二、、一产业业结构比比例为55：43.8：1.2；外贸进出出口总额额850亿美元元，其中中出口超超过400亿美美元；社会消费费品零售售总额达达到2500亿亿元，平平均每年年增长7.8%；国际标准准集装箱箱吞吐量量1000万标标箱，平平均每年年增长9-13%；城市居民民和农村村居民家家庭人均均年可支支配收入入分别达达到15000元和7100元；新增劳动动力平均均受教育育年限达达到14年，高高等教育育毛入学学率达到到55%；城镇居民民住房人人均使用用面积18--20平平方米，，市区绿绿化覆盖盖率28--30%。。一、上海海的近期期目标——到2005年资料来源源：上海海市政府府网站面对充满满机遇而而又富有有挑战的的21世纪，上上海已经经确定了了新的中中长期发发展目标标：把上上海基本本建成国国际经济济、金融融、贸易易、航运运中心之之一，初初步确立立社会主主义现代代化国际际大都市市的地位位。二、上海中长长期发展展目标上海的潜潜力资料来源源：上海海市政府府公报上海的潜潜力三、世博博会效应应举办2010年年上海世世博会，，是上海海建设国国际经济济、金融融、贸易易、航运运中心进进程中的的一件大大事，必必将进一一步提高高上海城城市综合合竞争力力，加强强与世界界各国及及国内各各地区的的交流与与合作。。据测算，，到2010年年，预计计有：1.4亿亿人次的的国内外外游客到到上海旅旅游；7000万人次次光临世世博会场场馆届时上海海将成为为继香港港、东京京之后亚亚洲又一一旅游中中心和国国际会展展中心。。资料来源源：上海海市政府府网站理解上海海结论论：：一个城市市房地产产的价值值很大程度度上是这这个城市市价值的的体现上海的城城市价值值提升必必然会导导致其物物业价值值的不断断提升和和房地产产市场的的继续升升温理解解行行业业房地产业业增加值值占GDP比重重：2000年5.2％％2001年6.4％％2002年6.9％％2003年预预计超过过7％据预测，，在今年年上海GDP两两位数增增长中，，约有一一个百分分点是房房地产业业直接贡贡献的。。一、行业业地位资料来源源：上海海统计信信息网理解解行行业业理解解行行业业二、房地地产市场场投资力力度不断断加大资料来源源：上海海统计信信息网经过近几几年的投投资和培培育，上上海房地地产市场场得到了了快速的的发展，，市场已已经形成成了一定定的规模模理解解行行业业资料来源源：房地地产时报报、上海海统计信信息网三、上海海房地产产市场在在供需两两旺中持持续升温温商品房的的空置面面积大幅幅度减少少，销售价格格呈持续续上升态态势，整整个房地地产市场场呈现出出供求基基本平衡衡，需求求略大于于供给的的现象理解解行行业业四、上海海房地产产市场消消费群体体构成上海日益展露露的城市市魅力，，正吸引引着全球球的眼光光——上海不在在只是上上海人的的上海。。上海房房地产市市场的消消费群体体逐渐扩扩展到国国内外。。海内外外人士对对上海的的认同和和对上海海未来的的信心支支撑着上上海房地地产持续续强劲发发展。资料来源源：房地地产时报报理解解行行业业四、上海海房地产产市场消消费群体体构成参照全球球经济发发达城市市经验，，房地产产市场供供应中必必有10%～15%的比重是是面向世世界各地地的客户户，上海海自然也也不会例例外预计未来来3年，来沪沪购房的的境外人人士比例例将增至至8%～10%，境外与与外地人人士在沪沪购房的的比例将将达到30%高档楼盘盘的消费费群体构构成更加加明显资料来源源：房地地产时报报理解解行行业业五、土地地价值和和出让方方式由于近年年来上海海房价的的飞速上上涨，土土地成本本迅速增增加。随随着招投投标工作作的展开开，吸引引更多的的外来开开发商，，土地价价值进一一步提升升。目前，在在上海住住宅土地地出让方方式以招招投标为为主。今年年中中之前，，上海土土地交易易主要通通过协议议进行，，1995年年至2002年年11月月，上海海共出让让土地面面积14246.46万平方方米。从从下半年年开始，，则基本本上是招招标，其其中包括括一些原原来已经经协议好好的土地地。至10月底底，今年年公开招招标共推推出164幅、、1400公顷顷土地，，数量较较前两年年大幅上上升。竞争对对手手上海本地开开发商：1、绿地成成立于1992年，一级资资质，至2002年底,集集团资产规规模已达71.1亿亿元。战略目标为为“立足足上海、发发展全国””，先后进进军南昌、、合肥、长长春、天津津等重点城城市。2、复地1993年涉及房产产，复地共共有25个个独资与合合资分期开开发项目同同时运作，，分布在上上海八个行行政区域和和部分外地地中心城市市。复地地的未来战战略规划将将以长三角角都市群为为核心，不不断拓展，，分享长三三角繁荣。。3、大华以以开发大大华社区为为基础，是是上海房地产产行业中唯唯一一家连连续七年商商品住宅销销售量进入入全市前五五名的企业业。共性：在上海经过过多年发展展，有一定定的实力和和知名度。。立足上海海发展；战战略选择要要地以上海海周边经济济中心城市市（如：南南京、苏州州等）为主主；积极开开拓内地市市场。竞争对对手上海外资（（港资）开开发商：1、仁恒（（新加坡独独资）1992年创创立于上海海浦东，十十年来持续续投资累计计约几十亿亿元人民币币，建成““仁恒广场场”、““仁恒公公寓”、、“仁恒滨滨江园”、、“仁恒恒河滨花园园”等高品品质住宅区区，累计总总建筑面积积约200万平方米米。2、和记黄黄埔在在上海开发发的高档住住宅“汇贤贤居”大获获成功，在在北京、上上海、深圳圳、广州、、重庆、珠珠海、东莞莞建立了自自己的分公公司，且开开始开拓二二线城市市市场。3、汤臣1992年投资上上海至今，，汤臣已从从初期的大大量投资转转为成长收收获期共性：拥有强大的的资金实力力和融资渠渠道，以先先进的理念念，开发高高档次的物物业。竞争对对手上海外来大大型开发商商：1、万科1992年确立了以以房地产为为核心业务务的发展战战略，将住住宅作为房房地产的主主导开发方方向。在上上海已经开开发了万科科城市花园园、万科假假日风景、、万科四季季花城、万万科蓝山等等项目。2、金地2003年进入上海海，已经在在嘉定、三三林地区有有近3000亩的土土地储备，，跟林系列列楼盘已经经面世，供供不应求。。3、珠江战战略布局局遵循点、、面、网的的步骤，在在华东地区区以上海为为中心，目目前开发的的项目由珠珠江香樟园园和珠江新新城。共性：拥有强大的的资金实力力和品牌影影响力，有有着丰富的的跨区域开开发管理经经验，全国国化进程是是未来发展展的方向。。竞争对对手在上海的浙浙江开发商商：1、绿城成成立于于1995年，销售售额连续5年在浙江江省内名列列前茅，02年销售售额超过18亿元。。02年进进入上海，，现开发的的上海绿城城，获得了了极大的成成功2、证大集集团创立立于1992年，证证券投资和和房地产开开发投资是是集团的两两大支柱产产业，在未未来中将把把房地产注注入上市公公司。拓展展以上海浦浦东为核心心的长三角角地区，目目前在上海海的项目有有正大家园园和水清木木华。3、新湖集集团旗下下有20余余家房地产产公司，分分布浙江、、安徽、上上海、江苏苏、山东、、辽宁的十十几个城市市，开发的的总量600余万平平方米，在在上海有新新湖明珠城城。共性：拥有强大的的资金实力力，理念新新颖，勇于于创新，经经营方式灵灵活，项目目操作能力力强。9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。11:59:1811:59:1811:5912/31/202211:59:18AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2211:59:1811:59Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。11:59:1811:59:1811:59Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2211:59:1811:59:18December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月202211:59:18上上午11:59:1812月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:59上上午12月月-2211:59December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/3111:59:1811:59:1831December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。11:59:18上午午11:59上上午11:59:1812月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。11:59:1811:59:1811:5912/31/202211:59:18AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2211:59:1811:59Dec-2231-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。11:59:1811:59:1811:59Saturday,December31,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2211:59:1811:59:18December31,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。31十十二月202211:59:18上上午11:59:1812月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月2211:59上午12月-2211:59December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/3111:59:1811:59:1831December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。11:59:18上上午午11:59上上午11:59:1812月月-229、杨柳散和和风，青山