近期花桥区域酒店式公寓市场

近期花桥区域酒店式公寓市场分析2013年11月29日11月前累计成交78套，月均成交19套，11月仅成交14套。成交量减少，原因何在？项目热销需满足三个要素——天时市场层面——良性的市场格局地利人和营销层面——有针对性的销售模式和系统的策略方案产品层面——具有竞争力的产品1市场回顾1数月前，本案热销原因？天时市场层面——良性的市场格局市场格局周边竞品较少，新项目尚未入市——相对的市场空白点本案中城商务广场GOHO悦城苏豪国际广场游站在售项目——苏豪、游站、中城、悦城、本案分流竞品本案总价低于游站，分流其价格外溢客户——低总价优势游站价格已经达到区域内的最高点，而本案价格明显低于游站，使得因无法承受游站价格而外溢的客户倾向于选择购买本案，分流其客户。价格优惠竞品未推大幅优惠活动，对市场冲击不大——本案更具吸引力苏豪国际广场于11月中旬推出2万抵8万活动，区域内优惠力度最大，其37万起的低总价对本案造成客户分流，而在此之前并无此优惠活动。苏豪国际广场外部竞争高性价比竞品未入市，客户选择面小——本案性价比最高哥伦国际于11月24日开盘，汇金大厦将于12月中旬开盘，两个项目彼时尚未开盘，对本案不存在威胁。哥伦国际汇金大厦满足“天时”总结1、市场处于相对的空白点，本案填补此空白；2、与竞品相比，本案存在低总价优势，客户接受度高；3、竞品无大幅优惠活动，本案价格具有吸引力；4、高性价比竞品未入市，客户选择面较少，本案是区域内性价比最高的项目。地利产品层层面——具有竞竞争力力的产产品产品质质素本案产产品质质素中中等偏偏上，，且有有独特特亮点点——产品优优势明明显本案产产品在在区域域市场场中处处于中中质化化水平平，且且相比比竞品品具有有更独独特的的亮点点，产品优优势明明显。产品优势3.6米层高2.2米宽走廊1：1.5的地下车库特有亮点独立烟道直饮水入户干挂石材中空玻璃幕墙价格优优势本案在在售主主要为为低区区房源源低总总价房房源——价格接接受度度高本案彼彼时在在售主主要是是10楼以下下低区区的房房源，，总体体价格相相对较较低，，客户户接受受度较较高。满足““地利利”总结1、产品品质素素处于于中等等偏上上水平平，有有独特特亮点点；2、在售售低楼楼层低低总价价房源源，价价格具具有吸吸引力力，客客户接接受度度较高高；人和和营销销层层面面———有针针对对性性的的销销售售模模式式和和系系统统的的策策略略方方案案本案案采采用用内内场场销销售售结结合合宝宝原原及及小小中中介介外外场场导导客客的的销销售售模模式式，，虽虽无无系系统统的的资资源源整整合合和和策策略略方方案案，，但但仍仍取取得得月月均均20套的的销销售售业业绩绩。。销售售模模式式内场场销销售售+外场场导导客客———销售售业业绩绩较较好好“人人和和””尚尚可可虽然然没没有有系系统统化化、、专专业业性性，，以以策策划划来来引引导导销销售售的的专专业业营营销销模模式式，，但但在在良良性性市市场场格格局局（（天天时时））和和产产品品具具有有竞竞争争力力（（地地利利））的的时时候候，，““人人和和””相相对对弱弱一一点点，，并并不不影影响响全全局局，，项项目目仍仍可可以以获获得得较较好好的的业业绩绩。。结论1市场场现现状状2本案案成成交交下下滑滑原原因因分分析析？？天时时市场场层层面面———新项项目目入入市市，，竞竞争争激激烈烈市场场格格局局新项项目目陆陆续续入入市市，，竞竞争争激激烈烈———市场场空空白白点点消消失失本案案哥伦伦国国际际中城城商商务务广广场场GOHO悦城城苏豪豪国国际际广广场场游站汇金大厦厦在售项目目待售项目目在售项目目——哥伦、苏苏豪、游游站、中中城、悦悦城、本本案新开盘项项目——哥伦国际际待售项目目——汇金大厦厦、双联联国际双联国际际“天时””减弱总结1、新项目目集中入入市，区区域竞争争更加激激烈；2、市场格格局发生生改变，，市场场空白点点消失。。地利产品层面面——产品竞争争力及价价格优势势减弱项目名称户型面积层高装修标准物业公司直饮水独立烟道游站37-120平4.8米毛坯、精装昆山花桥游站物业服务管理有限公司无无GOHO悦城54平、85平、90平4.49米毛坯苏州苏房物业有限公司无无中城商务广场57平、66平、89平4.49米毛坯第一太平戴维斯

无无苏豪国际广场45平3.6米精装，1000元/平；送家具江苏中住物业服务开发有限公司无无哥伦国际33-97平低区3.2米，高区4.49毛坯天和物业无无汇金大厦48平-53平、66-82平、78-112平3.9米精装，1000元/平。台湾安杰物业无无双联国际48-100平3.6米毛坯待定无无本案45-53平、103平3.6米毛坯江苏福田物业管理有限公司有有哥伦国际际和汇金金大厦入入市之后后，本案产品品力优势势减弱，特有亮亮点支撑撑力不足足，对客客户的吸吸引力也也下降。。产品力高性价比比项目相相继入市市——本案产品品优势减减弱代表优势势价格优惠惠竞品以低低价和高高额奖励励冲击市市场——分流本案案客户本案平层层产品价价格已与与竞品复复式产品品价格持持平，成为区域域市场的的价格标标杆，在一定定程度上上影响了了本案的的成交量量。苏豪国际际价格区区域内最最低，同同时用高高额佣金金激励外外场人员员大量带带看，分分流本案案客户。。项目名称价格优惠实际售价外场佣金月均成交游站5月75折；6月82折；11月95折13000-15000元/㎡4个点佣金；5-6月送业务员ipadmini，7月至今送业务员1800元OK卡，经理600元OK卡，区经400元OK卡70GOHO悦城贷款99折，全款98折7950-11000元/㎡

/36中城商务广场无8000-11000元/㎡/34苏豪国际广场2万抵8万8300-9000元/㎡3.1万外佣，9000元/套现金奖15哥伦国际1万抵2万，签约减50元/㎡平层7600-8800元/㎡；loft10500-11500元/㎡3.5个点外佣，无现金奖14汇金大厦现场：2千抵2万、安居客：3万抵5万可叠加使用9楼以下9000元/㎡、10-12楼10000元/㎡左右自销团队，搜房2千抵2万/双联国际贷款99折，全款98折9100-9300元/㎡4个点佣金，5000元现金奖/本案3万抵6万9100-12000元/㎡3万外佣，5000元/套现金奖20销售数据据均为网网签数据据“地利””减弱总结1、高性价价比项目目入市，，本案产产品竞争争力下降降；2、竞品以以低价和和大幅优优惠冲击击市场，，使本案案的价格格对客户户吸引力力减弱。。人和营销层面面——更强的销销售模式式和系统统的策略略方案通过制定定专业的的营销策策略，加加上内外外场结合合的销售售模式，，并不间间断的推推出优惠惠举措，，取得月月均14套的业绩绩。营销策略略专业策划划+内外场结结合——销售能力力提升“人和””提升虽然拥有有更加专专业系统统的营销销策略，，但“天天时”（（竞争惨惨烈）、、“地利利”（竞竞争力减减弱）都都已不再再具备，，仅靠““人和””（销售售能力提提升）无无法逆转转整体局局势。结论1调整提升升建议3建议——推出特价价房现状一市场格局局改变，，本案成成为区域域价格标标杆。执行方式式——选取24套房源作作为特价价房，其其中低楼楼层14套北向房房源底均均价8400元，高楼楼层10套南向房房源底均均价9500元。目的——降低竞品品低价房房对本案案的冲击击。房号面积原底均价特价房底均价北向房源71150.648685840071350.6471450.6481150.6481350.6481450.6491350.6491450.6491550.64101250.52101350.64101450.64101550.44101648.54南向房源100953.24101479500110451.32110650.2110750.2110844.29110953.24120453.26120845.96130253.26130353.26建议——买房送3年车位使使用权目的——增加产品品附加值值，减少少客户对对价格的的抗性。。现状二高性价比比竞品入入市，使使本案产产品竞争争力优势势减弱。。执行方式式——从活动开开始之日日起，对对购买本本案的客客户，赠赠送车位位的3年使用权权。针对老业业主：1、说辞上上，本次次活动只只针对新新业主2、赠送2份价值1888元的家具具大礼包包建议——在售楼处处摆放大大堂和商商业营运运的效果果图目的——烘托现场氛围围现状三现场展展示力力度不不足，，使客客户对对于未未来的的升值值潜力力信心心不足足。。执行方方式——在售楼楼处沙沙盘旁旁使用用油画画架摆摆放酒酒店式式公寓寓大堂堂和商商业运运营之之后的的效果果图。。建议——定期给给来访访客户户发送送慰问问短信信、生生日礼礼物、、举办日常暖暖场活活动等等。现状四现场来来人成成交比比低，，回笼笼客户户极少少，多多数被被周边边竞品品分流流。目的——加强已已购及及来访访客户户的维维护，，增加加现场场回笼笼客户户。执行方方式——1、定期期给来来访及已购购客户发发送慰慰问短短信，，短信信详情情见附附件。。2、已购购客户户生日日时送予客客户礼礼物，，例如如：100元联华华OK卡等。。3、定期期举行行暖场场活动动，例例如：：在圣圣诞节节前的的双休休日举举行DIY圣诞树树活动动等。。附件——哥伦国国际案案例分分析哥伦国国际哥伦国国际区位——地铁光光明路路站与与花桥桥路站站之间间。产品——1-2层为商商铺，，3-12楼为3.6米平层层产品品，13-21层为4.49米复式式产品品。户型——33-97平，大大户型型朝南南，小小户型型朝北北，每每个户户型均均有平平层与与复式式产品品。平层与与复式式产品品兼具具哥伦国国际区域内内产品品优势势最大大户型较较多，，且每每个户户型均均有平层与与复式式两种结结构，，客户选选择面面较广广。50平以下下适宜宜投资资的小小户型型均朝朝北，，而适适宜自自住的的大户户型则则均朝朝南，，户型分分布合合理，，有利利于挤挤压北北面成成交。3梯11户的梯梯户比比区域域内最最佳，，所有有房源源均有有超大大落地地窗，边套套则是是两面面落地地窗，，采光光充足足；外外墙均均采用用双层层中空空玻璃璃，质质感较较好。。楼层平面图图样板房房样板房房哥伦国国际低价冲冲击市市场哥伦国国际11月24日开盘盘，推推出B栋3、4、6、9、11、12、13、14层，后后加推推7、16层，共共计110套房源源，其其中13、14和16层为复复式房房源。。开盘当当天推推出2万抵4万优惠惠，开开盘后后优惠惠为1万抵2万，无无论是是平层层还是是复式式，其其价格在在周边边项目目中均均具有有极大大的冲冲击力力；目目前该该项目目网签签显示示14套，据据现场场了解解已销销售超超过50套。代表房房源表表价户型总价单价33平平层28.6万851044平35.1万792076平63.3万885033平复式37万1103043平47.2万1097058平65万1104076平79.3万10430THEEND9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。15:30:4515:30:4515:3012/31/20223:30:45PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2215:30:4515:30Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。15:30:4515:30:4515:30Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2215:30:4515:30:45December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20223:30:45下下午午15:30:4512月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:30下下午12月-2215:30December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/3115:30:4515:30:4531December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:30:45下午午3:30下午午15:30:4512月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。15:30:4515:30:4515:3012/31/20223:30:45PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2215:30:4515:30Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。15:30:4615:30:4615:30Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2215:30:4615:30:46December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月20223:30:46下午15:30:4612月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月223:30下下午午12月月-2215:30December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/3115:30:4615:30:4631December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。3:30:46下午午3:30下午午15:30:4612月-229、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、阅读一切