思源某地产天津武清项目营销报告NXowerLie

保利武清项目第一阶段报告2008年1月项目定位思考前提保利进入天津的第一步项目位于京津走廊项目近百万平米的大盘我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正意义：契合保利进入天津首个项目的战略目标契合京津一体化发展的整体态势契合项目连续的开发步调，实现价值最大化项目2008年1月项目定位思考思路项目本体研究项目定位分析市场机会与初步定位方向优化限制条件

纬度的分析价值最大化

纬度的分析提升竞争力

纬度的分析开发环境研究项目定位结论宏观环境市场环境区域环境项目区位交通研究客群定位整体定位产品定位形象定位项目本体属性项目理解跳出借势超越2008年1月项目本体分析项目理解分析2008年1月如何借势周边环境并引领造势？如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次？本案定位目标我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我项目理解分析2008年1月借势——最大的利用资源借势武清区域未来发展趋势关键词：借助目标性规划，提升发展潜力“十一五”后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚集相关客户群体的关注。借势武清产业链不断完善的趋势关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加”武清产业的发展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。借势武清房地产市场发展形式关键词：把握区域价值借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，创造地块的最大价值。借势天津北方经济中心定位关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。2008年1月跳出——在更加广阔的范围看待本案跳出项目看项目关键词：项目在武清的发展潜力本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。跳出区域看项目关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；跳出当前看未来关键词：项目未来整体的升值前景本案入市时间预计在2009～2010年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘土地最大的价值。2008年1月超越——全面提升项目价值超越传统产品功能关键词：多功能组合引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。超越传统开发理念关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。超越同期同区域竞争项目关键词：稀缺通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同期同区域上市项目,增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。2008年1月报告目录地块优劣势分析、规划方案优劣分析宏观环境、区域环境分析运用三个纬度分析方法客户、功能、产品、价格项目本体分析项目开发环境分析商品住宅市场分析项目定位分析项目定位结论天津商品住宅市场、武清商品住宅市场通过客户访谈判断目标客户群目标客户判断2008年1月项目本体分析项目本体分析2008年1月地块现现况条条件分分析前期规规划方方案分分析项目本本体分分析小小结2008年1月我们们在在那那里里？？项目目区区位位：：项项目目位位于于武武清清新新城城区区，，紧紧靠靠武武清清开开发发区区，，紧紧邻邻武武清清城城区区主主要要3条道道路路，，包包括括行政政单单位位集集中中的的雍雍阳阳西西道道、以以商业业为为主主的的振振华华道道、以以及及居住住区区集集中中的的强强国国道道。项目目四四至至：：项项目目位位于于武武清清城城区区，，北北至至雍雍阳阳西西道道，，横横跨跨振振华华东东路路，，南南至至强强国国道道，，西西至至泉泉达达路路，，东东至至泉泉发发路路。。本案2008年1月目前地块块已开始始平整，，但地块块内障碍碍物尚未未正式清清除，例例如地块块内电网网仍然存存在、地地块仍有有积水、、变电站站等。地块内部部现况2008年1月东部：东东北部紧紧邻武清清多家行行政单位位，包括括武清规规划局、、土地局局、交管管局、广广播中心心等，东东南部泉泉发路西西侧紧邻邻颐安小小区、松松鹤园（（包括2栋高层建建筑）地块外部部现况西部：亨亨通还迁迁房、再再建泉达达路（尚尚未开通通）南部：城城市艺墅墅、翠亨亨小区、、杨村八八小北部：英英华中学学、饭店店、武清清区政府府北西东南2008年1月距项目最近近的公共汽汽车站为561、562、563总站，位于于光明道和和泉旺路交交口的。三条线路共共配车36部，覆盖了了武清新区区内33处小区、19所学校、6座医院、8处商场、邮邮局，并途途经武清主主要街道、、商业和学学校网点。。京津城际铁铁路正在修修建中。设设北京南站站、亦庄、、永乐、杨杨村、天津津站共5站，开通后后天津至北北京的距离离将缩短为为30分钟，而北北京至杨村村的距离为为20分钟，将极极大的方便便京津之间间的交流。。目前城际际铁路全程程票价定为为58元，杨村至至北京票价价为40元。泉旺路光明道本案武清客运站站地块交通城铁站实景图城铁站目测地块位置地块位置项目周边的的公共交通通不发达，，近日刚刚刚开通第一一批公交线线路，，公众的交交通工具普普遍为自行行车、电动动车和农用用三轮车611覆盖了武清清新由武清清逸仙园开开往市区中中心公园，，完成了武武清与市区区间的客流流输送。京津城际铁铁路正在修修建中，距距地块仅1公里，交通通大环境优优越，对项项目地块价价值的提升升将会起到到巨大作用用2008年1月泉旺旺泉兴兴泉州州雍阳阳西西道道振华华东东道道光明明道道建设设新华华本案案随着着居居住住区区的的扩扩大大，，商商业业的的供供给给量量将将逐逐渐渐加加大大，，以以均均衡衡区区域域的的发发展展，，满满足足新新兴兴居居住住区区居居民民的的需需求求，，规规划划中中的的城城铁铁商商业业中中心心、、距距项项目目约约1.5公里里的的西西北北部部拟拟建建的的体体育育中中心心及及文文化化设设施施、、影影视视城城开开发发、、第第6城等等住住宅宅项项目目配配套套的的商商业业中中心心等等，，都都将将为为区区域域商商业业发发展展提提供供动动力力。。目前前主主要要商商业业场场所所目前前1、区区域域商商业业聚聚集集明明显显，，主主要要集集中中在在雍雍阳阳西西道道等等政政府府机机构构聚聚集集的的城城区区位位置置。。2、区区域域商商业业业业态态单单一一，，主主要要以以满满足足周周边边居居民民生生活活为为主主的的超超市市、、市市场场、、沿沿街街底底商商为为主主，，档档次次较较低低且且规规模模均均较较小小，，娱娱乐乐商商业业非非常常缺缺乏乏。。3、本案周周边商业业场所少少，距最最近的购购物场为为海大家家乐二店店所需步步行20余分钟。。青少年活活动中心心1122海达家乐乐超市二二店33泉州路市市场44江河酒楼楼、建设设银行、、中国移动动、信用用联社5678910新华书店店、京津津购物6金融大厦厦、保健健品大世世界、国国美、君君力大厦厦7如家快捷捷酒店8大光明市市场9雍阳宾馆馆、体育育馆10东方之珠珠、家世世界、国国美、苏苏宁、友友谊商厦厦、中信信名都商商厦1111海达家乐乐超市一一店及少量商商业5未来商业业发展地块周边边商业配配套2008年1月地块周边边教育配配套本案泉达泉发泉旺泉兴泉州雍阳西道道振华西道道振华东道道强国道光明道新华英华中学学：距项项目约200米11英华小学学：距项项目600米2英华幼儿儿园：距距项目1公里323454杨村五中中：距项项目1.5公里5杨村一中中：距项项目1公里66杨村三中中：距项项目1公里7杨村六中中：距项项目1.5公里788991011101112121313区域内的的教育资资源丰富富，基本本上每一一个居住住区都会会i拥有一所所学校，，并且图图中显示示，北部部居住区区的教育育资源优优于南部部居住区区。注：英华华学校为为私立学学校，小小学学费费2万/年，中学学学费万万/年1413杨村二小小：距项项目1.5公里卫生学院院：距项项目1公里杨村四小小：距项项目1公里师范大学学：距项项目2公里杨村二中中：距项项目1.5公里劳动技校校：距项项目1.5公里天狮学院院：距项项目2.5公里2008年1月政府及市市政机关关泉兴雍阳西道道新华本案包括：区区政府、、气象局局、交通通局、公公安局、、药材公公司、司司法局、、工商局局、环保保局、武武装部、、水电部部、消防防中队、、粮油公公司、电电视台、、区法院院、区检检察院、、劳动局局、邮电电局、区区统计局局、区卫卫生局、、区技术术监督局局、房管管局、区区教育局局、残联联、电力力、就业业中心、、水电基基础局等等。包括：区区卫生防防疫站、、区妇幼幼医院、、武清人人民医院院、武清清区医疗疗抢救中中心等。。另外，项项目西北北侧，距距项目约约1.5公里处，，拟建一一所三级级甲等医医院——世纪东方方医院（（昝用名名）医疗武清的政政府及市市政机关关主要集集中在雍雍阳西道道的泉兴兴路至新新华路一一段。地块周边边行政及及医疗单单位2008年1月地块优劣劣分析1.位于武清清城区核核心区域域，紧邻邻行政及及商业中中心，未未来升值值潜力大大。2.地块处于于武清城城区生活活区，周周边居民民社区集集中，生生活氛围围浓厚。。3.地块南北北紧邻杨杨村八小小、英华华中学等等，外部部教育氛氛围浓厚厚。4.地块距城城铁仅1公里，城城铁建成成后，巨巨大的人人流量必必然为地地块带来来更大大的升值值空间。。地块优势地块劣势1.地块距雍雍阳西道道、振华华道（振振华西到到-振华道尚尚未开通通，需绕绕道强国国道）等等商业集集中区域域相对较较远（约约1.5-2公里），，周边商商业设施施缺乏不不便利。。2.地块被振振华西道道分割为为南北两两个部分分，其东东侧为政政府机关关单位，，在项目目开发时时，如何何处理好好南北组组团内部部交流将将是关键键。振华西道道现况2008年1月地块现况况条件分分析前期规划划方案分分析项目本体体分析小小结2008年1月占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率住宅2294387179783.1商7可售小计2475987306903初中3000013800——小学2700012960——合计3045987574502.5项目占地地30.64万平米，，地上可可售面积积73万平米，，其中住住宅71.7万平米，，商业1.27万平米，，另需建建设教育育配套3.22万平米。。项目规模模大，有有成为明明星楼盘盘的潜质质，但容容积率较较高。项目规划划指标2008年1月项目规划划初步理理解1.地块楼体体层次排排列，由由南到北北、西到到东呈现现由低到到高的排排列形式式，在满满足足够够采光的的要求下下，可以以形成良良好的天天际层次次。楼体布局局景观布局局2.分组团的的形式，，有利于于开发节节奏的控控制，以以及各组组团不同同风格景景观环境境的营造造。2.中心组团团景观较较其他组组团丰富富，南北北两组团团中心景景观缺少少，南部部组团由由于面积积较大，，表现更更加突出出。公建布局3.南北向楼体体整体布局局、整体较较大的楼间间距设计符符合当地人人的居住习习惯。1.中心组团水水域设计若若能利用充充分将极大大带动社区区品质的提提升，但水域功效未未完全发挥挥）。3.目前的景观观布局考虑虑到了其观观赏功能，，但其阻隔隔噪音、人人流的功能能还没有被被完全发挥挥。1.商业街的设设置，极大大地提升了了社区品质质，对改善善区域商业业环境将起起到巨大作作用。2.商业业街街布布局局偏偏内内向向，，对对周周边边社社区区的的辐辐射射未未能能最最大大化化的的发发挥挥，，且且南南北北两两侧侧住住宅宅与与其其距距离离较较近近，，可可能能对对两两侧侧居居民民产产生生噪噪音音等等影影响响。。3.学校的布局充充分考虑到了了其外向性和和可达性，但但北部组团学学校可能对北北侧居民产生生影响，而南南部组团的学学校可能受到到商业街噪音音带来的影响响。2008年1月地块现况条件件分析前期规划方案案分析项目本体分析析小结2008年1月项目本体分析析小结地块开发条件优越配套需不断完善规划需进一步完善地块地处武清清城区核心，，周边汇集大大量行政单位位及居住社区区，为项目的的开发提供了了优质的客户户群体；地块块距京津城铁铁仅1公里，巨大的的交通优势，，势必提升项项目整体的投投资价值。地块周边，乃乃至武清城区区整体配套设设施都在不断断完善中，包包括商业配套套、交通配套套、娱乐休闲闲配套等。从初步规划方方案我们可以以看出，对于于如此大体量量地块，如何何有效的利用用资源将是开开发的重点，，建议规划方方案应以保证证实现开发目目标的前提下下进行。2008年1月项目本体分析析项目开发环境境分析2008年1月开发环境分析析思路天津城市宏观观分析经济分析城市规划产业布局京津一体化武清区域分析析城市看区域区域看项目城市规划产业调整人口规划地块外部环境境开发环境小结结2008年1月宏观环境分析析区域环境分析析开发环境小结结2008年1月宏观环境分析析天津城市发展展分析宏观环境分析析小结2008年1月天津经经济持持续高高速发发展，，GDP快速增增长，，为房房地产产业提提供了了坚实实的发发展基基础2007年前三三个季季度全全市生生产总总值完完成3601.3亿元，，按可可比价价格计计算，，增长长14.8%；高于于全国国平均均水平平4个百分分点；；GDP总量比上年增长资料来来源：：天津津统计计局GDP分析从经济济发展展角度度看——天津经经济形形式向向好，，为区区域的的发展展创造造良好好环境境固定资资产投投资分分析固定资产投资总额比上年增长固定资资产投投资迅迅速发发展不不仅保保证了了国民民经济济的持持续高高速发发展，，也大大大的的促进进了第第三产产业，，特别别是房房地产产业的的发展展，使使城市市产业业结构构更趋趋于合合理2007年前三三季度度，全市房房地产产开发发投资资343.51亿元，，增长长27.1%，同比比加快快5个百分点点2008年1月从城市市规划划角度度看——武清区区位优优越，，扼守守天津津发展展主轴轴线天津市市规划划形成成“一轴轴两带带三区区”的市域域空间间布局局结构构：“一轴”是是指：“武清——中心城区——滨海新区核核心区”发发展主轴。“两带”是是指：“宁宁河——汉沽——滨海新区核核心区——大港”东部部沿海发展展带和“蓟蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部部城镇发展展带。“三区”是是指：北部部蓟县山地地生态环境境建设区、、中部“七七里海——大黄堡洼””湿地生态态环境建设设区、南部部“团泊洼洼水库——北大港水库库”湿地生生态环境建建设区。天津市规划划形成“一一轴两带三三区”的市市域空间布布局结构，，武清位于于该主轴上上，承接京京津发展带带2008年1月从产业角度度来看——京津产业结结构调整势势在必行，，作为天津津最早的开开发区之一一，武清将将进一步分分担城市的的第二产业业功能相关资料表表明，京津分工逐逐步实现——北京重点放放在第三产产业的发展展上，天天津将逐步步承接其第第二产业。随着天津经经济地位的的提升，必必然引起市市区地价提提升和交通通拥挤，根根据大都市市发展的一一般规律，，中心城区的的居民和制制造型产业业外迁是必必然趋势。2008年1月从京津一一体化发发展角度度看——京津塘发发展轴将将成为京京津冀产产业合作作的着力力点，武武清将主主动承担担区域内内的产业业、生活活等功能能从北京的的中关村村到天津津滨海新新区，中中间由京京津塘高高速公路路连接，，周围分分布着数数量众多多的高新新技术开开发园区区和汽车车产业基基地，京京津塘在在区位上上具有成成为京津津冀区域域产业合合作发展展轴的优优势。京京津塘发发展轴的的发展建建设已经经开始得得到高度度关注和和重视。。京津塘发发展轴北北起中关关村科技技园区向向南经北北京经济济技术开开发区、、廊坊经经济技术术开发区区、天津津武清开开发区、、天津北北辰科技技园区、、塘沽海海洋高新新技术开开发区直直到天津津经济技技术开发发区。2008年1月1.以京津双双核为主主轴，以以唐保为为两翼，根据需需要与可可能，疏疏解大城城市功能能，调整整产业布布局，发展中等等城市，，增加城城市密度度，构建大北京地地区组合合城市。2.实现大北北京地区区的土地地整体利利用，综综合平衡衡与总体体管理。。明确划划定保护护地区或或限制发发展地区区，进行行区域生生态环境境建设和和流域综综合治理理，保护护缺水地地带的农农田和林林地，发发展生态态绿地，，改善地地表覆盖盖状态。。3.京津两大大枢纽进进行分工工与协作作，实现现区域交通通运输网网从“单单中心放放射式””向“双双中心网网络式””的转变变。京津“双双核”中中心的打打造是环环渤海能能否成为为中国经经济第三三极的关关键因素素之一资料来来源：吴吴良镛教教授主持持的建设设部科技技研究项项目"京津冀北北城乡空空间发展展规划研研究"核心城市“有有机疏散”与与区域范围的的“重新集中中”相结合，，实施双核心心多中心都市市圈战略2008年1月宏观环境分析析天津城市发展展分析宏观环境分析析小结2008年1月宏观环境小结结通过我们对项项目所处宏观观环境的分析析，我们可以以看出1随着京津区域域一体化发展展的大趋势，，武清将会承承担更多的区区域功能，必必将进一步拉拉动其经济水水平的提升，，同时也将为为房地产市场场制造更为稳稳定及丰富的的发展环境。。在天津整体规规划中，武清清是作为天津津未来发展轴轴心的重要组组成部分，在在全市整体经经济水平的不不断发展的前前提下，其对对天津的影响响将不断增加加,而本案也将站站在更高的起起点京津整体发展展的前提下，，其产业布局局也将进一步步整合，武清清将会更多承承担天津的第第二产业功能能，而产业的的增加势必带带来大量的产产业及产业相相关人群，这这也为本案提提供了大量的的潜在人群。。232008年1月宏观环境分析析区域环境分析析开发环境小结结2008年1月区域环境分析析武清区概况武清区域环境境分析区域环境分析析小结2008年1月区位位城区距北京71km天津25km首都机场90km天津港71km基本情况区域面积1574km2乡镇街29个村741个人口82万武清概概况况2008年1月武清区位于天天津市西北部部，距天津市市区25公里，距北京京市区71公里。到天津津新港71公里，到天津津滨海国际机机场35公里，至北京京机场90公里。东与天津市宝坻坻区、宁河县县搭界南与天津市北辰辰区、西青区区、河北省霸霸州市相连西与河北省廊坊坊市安次区接接壤北与北京市通州州区、河北省省廊坊市香河河县比邻区位四至武清武清武清区位——京津核心枢纽纽2008年1月区域环境分析析武清区概况武清区域环境境分析区域环境分析析小结2008年1月武清区GDP水平稳步爬升升，京津的整整体促进功不不可没2006年武清GDP收入为135亿，较去年快速速增长，武清清对天津GDP的贡献作用在在增加，而究究其原因，借借助京津纽带带的位置优势势，进行产业业调整带来的的巨大收益功功不可没。从经经济济环环境境看看———区域域经经济济稳稳定定增增长长，，为为房房地地产产发发展展提提供供良良好好环环境境2008年1月目前前高高村村和和太太子子务务作作为为首首都都第第二二机机场场选选址址的的候候选选地地。。如如果果成成功功落落户户武武清清，，将将对对区区域域发发展展带带来来极极大大的的拉拉动动作作用用，，预预计计第第二二机机场场选选址址工工作作在在2007年完完成成，，2010年启动建建设，2015年建成投投入使用用。武清城市市空间结结构：一轴：京京津发展展主轴，，这是未未来武清清发展的的核心带带。两带：京京津主通通道两侧侧切向发发展带，，要主动动接受主主轴辐射射。八大组团团：新城核心心组团；外围7个产业特特色鲜明明的小城城镇组群群。其中中，东部部发展带带，包括括3个组团，，以发挥挥湿地、、森林、、水库资资源为着着力点，，发展休休闲旅游游为主业业，配套套发展现现代制造造、生态态农业；；西部发发展带，，包括4个组团，，立足现现有基础础，发展展现代制制造为主主业，配配套发展展仓储物物流、商商贸服务务业。武清是京京津城市市发展主主轴上的的重要新新城，其其城市定定位为：：京津之之间的高新技术术产业基基地、物物流基地地和生态态宜居城城市从武清城城市规划划角度看看——本案位于于规划中中的“新新城核心心组团””，是未未来发展展的重点点2008年1月从人口角角度看——人口不断断的增长长极大的的带动了了未来对对于居住住的需求求增长武清区现现阶段户户籍人口口数量基基本保持持稳定，，据了解解，目前前武清区区常住人人口达83万人，其其中户籍人口口82万人，流流动人口口超过1万人。城区人口口22万，按照规规划，到到2010年将达36万，2020年达60万。从业人人口比比例近近几年年提高高较多多，特特别是是城镇镇单位位从业业人员员数量量呈现现上升升趋势势，从从侧面面预示示了区区域人人员的的人均均收入入将呈呈现稳稳中有有升的的趋势势。2001年2002年2003年2004年2005年户籍人口80.1780.5780.7881.181.72城镇单位从业人员3.442.826.26.586.36乡村从业人员36.3236.3336.5636.8637.29未来城城区人人口将将高速速增长长，从从业人人口比比例上上升，，受其其带动动人均均收入入将呈呈上升升趋势势2008年1月区域二、三三产业人口口将为区域域商品房发发展提供了了持续发展展的客源由于区域内内第三产业业从属于第第二产业，，随着第二二产业的不不断发展，，区域第2、3产业从业人人员逐年递递增，随着工业化化进程加深深武清区就就业人口收收入逐年递递增，使购买商品品房成为可可能。故第第2、3产业发展可可以为区域域商品房发发展提供了了持续发展展的客源。。武清产业人人口发展2008年1月多条高速公公路经过武武清连通北北京、廊坊坊和天津京福公路（（104国道），双双向二车道道，直通天天津市区，，与京津塘塘高速连接接，路况较较差，通行行车辆较多多且以大型型货运车为为主京沪高速，，双向二车车道，北端端头与京津津塘高速公公路交叉，，直达天津津市区（高高速费30元）京津塘高速速公路，双双向二车道道，是区域域内最为繁繁忙的高速速公路，快快速连通天天津、北京京和滨海新新区，京津津塘二线正正在修建中中，预计2008年通车从交通建设设上看——不断改善的的交通环境境将会为本本案提供更更为宽广的的发展环境境四条高速：：5个出口两条国道：：103104六条城市干干道城际铁路：：杨村客运运站京山铁路：：杨村货运运站2008年1月京津城际使使武清更便便捷地承接接北京和天天津产业转转移和扩散散，更好地地在疏解大大都市部分分功能（比比如居住功功能、休闲闲功能等））的过程中中获得发展展北京到天津津城际轨道道,全线总长115公里京津城际轨轨道交通时时速为300公里。京津城际轨轨道交通将将设5座车站。分分别是北京京南站、亦亦庄站、永永乐站、武武清站、天天津站。全线费用：：58元（北京至至杨村40元）全线时间：：30分钟开通时间：：2008年8月从京津城铁铁看——城铁为本案案既带了极极大的发展展机遇，同同时也带来来了相应的的竞争城际列车车车站武清站站就设在距距项目步行仅约10余分钟路程的前进道上2008年1月围绕城际列列车武清站站区域，将将进行一系系列的开发发建设。车站周边地地区场所重重塑，树立立武清新地地标，打造造武清新名名片，展示示武清特色色的城市发发展图景。。规划面积1800亩，定位为为：商业、、居住、特特色产业，，建有城铁商业中中心、生态态居住区等多个项目目。京津城铁周周边规划大大量投资型型项目2008年1月前进道两侧侧开发建设设京津城铁专专题分析前进道沿线重点开发区域三个村庄，，规划占地地面积8平方公里城际车站南南部生态居居住区近期开发项项目：新农农村试点、、华北城、、休闲岛新城南部生生态高尚居居住区2008年1月从城区居住住板块格局局看——本案处于未未来宜居生生活区的核核心部分，，住宅发展展潜力巨大大目前武清城城区居住板板块主要由由3大部分组成成，分别为武清新城城板块、武清开发区区板块、武清老城板板块，其中：武清新城板板块：为武武清城区主主要居住板板块，是未未来规划的的宜居生活活区的核心心区域，区区内集中了了第六城、、北岸尚城城、城市艺艺墅等为首首的多个项项目；武清开发区区板块：主主要以栖仙仙公寓东区区、中区、、西区为主主；武清老城：：以原有叫叫早建设的的居民楼为为主。新城居住区开发区居住区老城区2008年1月武清区第一一产业比重重呈减少趋趋势，第二二产业的主主导地位逐逐年凸显，，第三产业业近几年占占据相当规规模，预计计将会继续续增加第一产业所占比重（%）第二产业所占比重（%）第三产业所占比重（%）2001年16.416.043.742.742.241.32002年17.315.647.342.746.341.72003年18.814.456.443.355.142.32004年21.1719.844.9642.040.8938.22005年21.6518.649.3842.545.1738.9武清区三大大产业绝对对规模呈现现不断增长长势头。同同时三大产产业在地区区生产总值值中的比重重保持稳定定。目前来来看，武清清区生产总总值主要由由第二产业业主导，同同时，第三三产业也占占据相当规规模。从2006年产产业业结结构构来来看看，，第第一一产产业业所所占占比比例例大大幅幅减减低低，，第第二二产产业业所所占占比比例例仍仍然然在在增增加加，，预预计计在在未未来来几几年年，，第第一一产产业业继继续续减减少少，，而而第第二二产产业业和和第第三三产产业业的的主主导导地地位位将将会会更更为为明明显显。。从产业发展角角度——武清第二产业业的不断发展展，必然促进进其人口结构构的变化，并并同时带动城城市的发展进进程2008年1月从产业园区发发展现状及未未来趋势可以以看出——随着产业的发发展，本案将将会承担部分分产业的居住住功能需求2006年开发区累计计实现国内生生产总值47亿元，增长35%；完成销售收收入143亿元，增长29%；实现税收15亿元，增长50%。武清的两个开开发区均为天天津国家级产产业园，对承承接天津第二二产业起到巨巨大作用2008年1月武清区工业园园区发展概况况武清具有两大大省级工业园园区和十多个个县级工业园园区。省级工业园区区：武清逸仙园：：属于泰达园园区的一部分分，其功能定定位为以贴片片、注塑、冲冲压、组装为为主的电子产产品配套产业业园。武清开发区：：现阶段已经经基本形成了了以汽车及零零部件制造、、机械制造、、新型材料、、生物医药、、电子信息为为主的产业群群落。县级工业园区区：王庆坨经济区区、王古经济济区、上马台台工业区、河河西务产业功功能区、梅厂厂福源经济区区等十多个区区县级工业区区。以化工、、电子产品、、汽配及自行行车制造为主主产业链以初初步形成。以下将主要介介绍武清开发发区与武清清清逸仙园共同同组成高新技技术产业区2008年1月武清开发区是是1991年12月批准设立的的国家级高新新技术产业开开发区，地处处北京、天津津之间。武清开发区规规划总面积24.8平方公里，由由生活区、中中心区和工业业区组成。目前，已有来来自美国、丹丹麦、瑞典、、芬兰、德国国、日本、韩韩国以及台湾湾、香港等21个国家和地区区的500余家企业投资资建厂，形成成了电子信息息、新型材料料、生物医药药、机械制造造、汽车及零零部件五个主主导产业。武清开发区概概况武清区工业园园区介绍——武清开发区2008年1月武清开发区是是中国北方产产业和人口高高度密集，城城市集中，交交通便利，工工商业发达，，市场容量巨巨大的黄金地地带武清开发区地地处京津之间间，位于京津津塘高速公路路71公里处。是中中国环渤海经经济区的中心心，区位优势势得天独厚。。如果以武清开开发区为中心心，在100公里半径的国国土范围内，，有北京、天津两座直辖辖市的全部和和河北省的部部分省、市，，常住人口3000万；500公里为半径的的国土范围内内，有100万人口以上的的城市11座，常住人口口2亿多，占全国国总数1/6，国内生产总总值占全国的的1/5。武清区工业园园区介绍——武清开发区2008年1月武清开开发区区总体体规划划一期开开发面面积6.4平方公公里，，由5平方公公里的的产业业区、0.8平方公公里的的中心心区和1.4平方公公里的的生活活区构成。。1992年6月奠基基起步步，2002年7月建成成。二期开开发面面积6.9平方公公里，，按照照“超超前建建设、、全面面接轨轨、聚聚集优优势、、持续续发展展”的的发展展思路路，2003年10月完成成全部部基础础设施施的建建设，，并开开始招招商，，目前前已完完成大大部分分招商商出让让工作作。三期开开发面面积5.9平方公公里，，计划划在2010年前建建设完完成。。武清区区工业业园区区介绍绍——武清开开发区区2008年1月经过十十年发发展，，逐步步形成成了汽汽车及及零部部件制制造、、机械械制造造、新新型材材料、、生物物医药药、电电子信信息五五大优优势产产业武清清开开发发区区产产业业状状况况武清区区工业业园区区介绍绍——武清开开发区区2008年1月投资方企业名称性质国别主要产品日本东棉株式会社天津大真空有限公司独资日本水晶震动子、水晶片日本住友商事株式会社天津华住金属制品有限公司独资日本剪切钢板韩国乐喜化学公司天津乐金新型建材有限公司合资韩国PVC地砖、地垫、高光膜日本住友商事株式会社中农住商（天津）农用化学品有限公司合资日本除草剂、杀虫剂、杀菌剂日本三井物产株式会社天津三之星机带有限公司独资日本机械用（主要用于汽车等）硫化橡胶传动带艾默生电器公司艾默生过程管理（天津）阀门有限公司独资美国气动阀门控制系统日本伊腾忠株式会社天津真和实业有限公司独资日本制鞋企业名称（龙头企业）国别备注欧、美企业丹佛斯（天津）有限公司丹麦控制阀生产处世界领先地位、天津公司是在亚洲地区最大的投资项目瑞特格散热器（天津）有限公司芬兰散热器生产居世界前列泰姆玻璃机械（天津）有限公司芬兰钢化炉生产居世界第一位麦格昆磁（天津）有限公司美国当今世界上粘结钕铁硼磁粉的最大生产商、已占据了粘结钕磁市场90%的市场份额天津中天高科特种车辆有限公司美国亚洲最大特种车辆制造商日新企业天津伊都锦时装有限公司日本世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司新加坡国内著名品牌港台企业光宝电子（天津）有限公司台湾世界第三大光电产品制造商天津济丰包装纸业有限公司维尔京群岛世界著名品牌功学社（天津）乐器有限公司维尔京群岛乐器生产居世界前列天津天宝光碟有限公司香港产品市场占有率居全国前5名天津天狮生物发展有限公司香港民族企业著名品牌、被中国国情研究会确立为中国惟一国家级保健品研究基地“和”国家级直销行业研究基地被联合国评为“国际生态安全最佳企业”、被确定为联合国正式供应商“之一天津南玻工程玻璃有限公司香港中国玻璃工业最富有竞争力的企业、拥有多条世界一流生产线绫致时装（天津）有限公司香港世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司新加坡国内著名品牌中国企业中体产业股份有限公司中国国内体育产业的第一家上市公司天津红日药业股份有限公司中国销售额济身全国制药企业百强之列、天津市十佳民营明星企业天津名门动物食品有限公司中国投资方希望集团是中国最大的民营企业天津豹鸣股份有限公司中国全国500家最大建材工业企业之一天津完达山华明乳品有限公司中国国内著名品牌世界500强企业业世界级级大型型企业业齐聚聚武清清开发发区武清区区工业业园区区介绍绍——武清开开发区区2008年1月天鹅湖湖大酒酒店雍阳宾宾馆海关培培训中中心武清开开发区区生活活配套套武清开开发区区生活活区是是为产产业区区提供供生活活娱乐乐配套套的高高标准准社区区，栖栖仙温温泉公公寓、、花园园别墅墅、海海达家家乐超超市、、海隆隆酒楼楼、栖栖仙公公园、、英华华学校校等一一大批批生活活服务务设施施为前前来投投资的的各方方人士士提供供了一一个优优良的的生活活空间间。。武清开发发区有四四星级酒酒店天鹅鹅湖大酒酒店；三三星级酒酒店雍阳阳宾馆；；以及海海关培训训中心。。武清区工工业园区区介绍——武清开发发区2008年1月武清逸仙仙园工业业区天津经济济技术开开发区逸逸仙科学学工业园园（逸仙仙园）坐坐落在天天津市武武清区，，规划面面积10平方公里里，已经经初步形形成了以以电子工工业、机机械制造造（汽车车配件））等高新新技术产产业为主主的工业业园区。。武清区工工业园区区介绍——武清逸仙仙园工业业区2008年1月入驻企业业情况及及代表企企业现阶段园园区内的的投资企业业约40家，转让土土地面积积1.1平方公里里，累计计吸引投投资总额额8.3亿多美元元，注册册资本近近4亿美元，，投资密度度达750美元/平方米。2005年工业总总产值为为62.5亿元人民民币，出口额额为1.5亿美元，，从业人员员6500多人，年税收接接近3亿元人民民币。天津三星星SDI有限公司司：截至目前前是逸仙仙园内最最大的企企业，成成立于1996年7月，投资资总额4.73亿美元，，占地48万平方米米，由三三星电管管（香港港）有限限公司和和天津电电子工业业总公司司共同投投资，主主要从事事彩色显显像管、、彩色显显示管及及配套件件的开发发、设计计、生产产和销售售。武清区工工业园区区介绍——武清逸仙仙园工业业区2008年1月武清逸仙仙园代表表企业安施电子子（天津津）有限限公司美国独资资企业，，(美国总部部为日本本京瓷公公司控股股)，占地7万平方米米，投资资总额7000万美元，，生产、、销售钽钽电容器器和其他他新型电电子元器器件和集集成元件件。鹏思特（（天津））实业有有限公司司美国独资资企业，，占地6.3万平米，，累计投投资总额额2998万美元，，主要从从事集成成电路等等精密机机电组件件，元件件组件和和挠曲电电路组件件的生产产和销售售。现作作为摩托托罗拉的的国内配配套企业业，为摩摩托罗拉拉生产零零部件。。武清区工工业园区区介绍——武清逸仙仙园工业业区2008年1月武清逸仙仙园代表表企业万都（天天津）汽汽车零部部件有限限公司韩国独资资企业，，占地约约4.5万平方米米，投资资总额4876.8万美元。。主要从从事汽车车刹车及及相关部部件的生生产。天津平和和汽车配配件有限限公司韩国独资资企业，，占地约约59502平方米，，投资总总额3600万美元。。主要从从事汽车车减震器器及相关关部件的的生产。。武清区工业园园区介绍——武清逸仙园工工业区2008年1月武清逸仙工业业园周边配套套泰达研修中心心中国妇女人材材开发交流中中心天津鹅湖渡假假村逸仙公寓武清区工业园园区介绍——武清逸仙园工工业区2008年1月武清县区级工工业区发展情情况——王古经济区天津王古开发发区2001年10月11日由天津市武武清区人民政政府批准成立立，始建于2002年5月，总规划面面积6平方公里（约约合9000亩）。截止目目前，已有入入区生产企业业80余家；注册企企业30余家，，入区区企业业已化化工、、建材材、配配件为为主，，吸引引国内内外投投资近近20亿元，，现已已成为为京津津地区区最具具发展展潜力力和竞竞争力力的开开发区区之一一，2004年全国国开发发区整整顿中中顺利利通过过国土土资源源部等等五部部委审审核，，同年年4月被天天津市市人民民政府府确认认保留留武清区区工业业园区区介绍绍——武清其其他县县级工工业区区2008年1月武清县县区级级工业业区发发展情情况——梅厂福福源经经济区区天津武武清福福源经经济区区建在在梅厂厂镇中中东部，东东邻津津围公公路，，杨北北公路路东西西向从区内内穿过过，占占地300公顷，，区内内土地地平坦，，地质质构造造良好好。石各庄庄产业业功能能区规划建建成占占地1000亩的产产业功功能区区，220亩起步步区土土地已已全部部出让让并正正在建建厂，，二期期1000亩地正正在建建设中中。区区域拥拥有股股份制制企业业、民民营企企业85家，形形成了了建筑筑建材材、医医药制制剂、、房地地产开开发、、服装装服饰饰、餐餐饮服服务、、木业业制造造、轻轻工电电子、、造纸纸印刷刷等8大主导导行业业。武清区区工业业园区区介绍绍——武清其其他县县级工工业区区2008年1月武清县县区级级工业业区发发展情情况——上马台台工业业区天津武武清上上马台台工业业区是是集铸铸造、、制造造及其其研发发为一一体，，产业业聚集集，功功能完完备的的现代代化基基础性性工业业基地地。工业区区位于于京津津之间间，京京津塘塘高速速公路路二线线与津津围公公路交交口处处，距距北京京85公里，，距天天津市市区20公里，，距天天津港港50公里，，距天天津滨滨海国国际机机场25公里，，距杨杨村城城区20公里。。工业区区规划划总面面积2.6平方公公里，，由产产业区区、生生活服服务区区和公公建区区组成成。区区内基基础设设施完完备，，配套套设施施齐全全，实实现了了“七七通一一平””，生生活服服务区区可为为企业业职工工提供供住宿宿、医医疗、、购物物等生生活服服务。。工业区区现有有内外外资企企业35家，投投资总总额已已达2.5亿美元元，并并形成成了铸铸造、、机加加工、、厨房房器皿皿、乐乐器制制造、、户外外家具具制造造五大大主导导产业业集群群化发发展的的格局局。行业类别企业数投资总额(万美元)所占比例(％)汽车零部件铸造、制造加工172826591.2厨房器皿和乐器制造87202.3家具制造512854.1其他127302.4合计4231000100武清区区工业业园区区介绍绍——武清其其他县县级工工业区区2008年1月武清县县区级级工业业区发发展情情况——南蔡村村工业业区于2000年规划划建立立的南南蔡村村自行行车工工业区区，占占地面面积2350亩（1.6平方公公里））。如如今首首期开开发的的1800亩（1.2平方公公里））自行行车产产业区区以其其高水水平的的基础础设施施建设设、优优惠的的扶持持政策策、高高标准准的服服务举举措吸吸引了了17家中外外企业业到此此投资资兴业业，年年创产产值突突破8亿元，，已成成为较较具实实力和和竞争争力的的中国国北方方自行行车生生产及及出口口基地地。如今园园区自自行车车生产产企业业已发发展到到40余家，，年产产自行行车300多万辆辆，从从事自自行车车产业业的员员工人人数超超过了了5000人，各各类技技术人人员占占员工工总数数的30％，其中中具有大大专以上上文凭的的技术人人员近200人。武清区工工业园区区介绍——武清其他他县级工工业区2008年1月区域环境境分析武清区概概况武清区域域环境分分析区域环境境分析小小结2008年1月区域环境境小结随着“十十一五””后武清清城区规规划的进进一步调调整，区区域功能能定位更更为明确确，本案案处于规规划的宜宜居生活活区内，，周边居居住氛围围浓厚，，其明确确地功能能定位，，将会进进一步加加强客户户对于区区域发展展潜力的的认可；；2武清经济济水平近近年来不不断增长长，为房房地产的的发展提提供了稳稳定的发发展环境境，并且且随着常常驻人口口数量的的增长，，必将带带动人均均住房需需求的逐逐渐上涨涨；3随着武清清经济的的不断发发展，已已吸引本本市及外外地各大大房地产产开发商商对其关关注，他他们的进进入将进进一步加加快武清清房地产产市场的的规范化化与竞争争性，为为武清房房地产开开发提供供更为广广阔的空空间。14随着以武武清开发发区及逸逸仙产业业区为主主的高新新技术产产业区的的不断完完善，以以及国际际物流区区筹建的的逐步落落实，必必定带动动区域产产业人口口及产业业相关人人口的增增加，他他们对居居住新的的一轮需需求，必必定刺激激整个区区域市场场的供应应紧张，，并影响响到产品品的设计计方案。。2008年1月项目本体体分析大盘案例例分析2008年1月我司操作作大盘开开发经验验总结本案定位位面临主主要问题题2008年1月国奥村（（奥林匹匹克公园园B区运动员员公寓））项目销销售代理理项目位置置：北京京朝阳区区项项目目性质：：高档住住宅开发发商商：国奥奥投资发发展有限限公司项项目规规模：总总建筑筑面积约约40万平方米米我司操作作大盘案案例12008年1月项目位置置：北京京双汇桥桥项目性质质：普通通住宅开发发商商：北京京金时代代置业有有限公司司项项目规模模：建筑筑面积45万平米东一时区区住宅销销售代理理我司操作作大盘案案例22008年1月曙光花园园住宅销销售代理理项目位置置：北京市海海淀区四四季青乡乡项目性质质：中档档住宅开发商商：北北京天鸿宝业业房地产产股份有有限公司司项目规模模：建筑筑面积50万平米我司操作作大盘案案例32008年1月天津湾全全盘策划划及销售售代理项目位置置：天津津南北大大街与中中环线交交口项目性质质：综合合体大盘盘开发发商商：天津津海景置置业有限限公司项目规模模：约110万平米我司操作作大盘案案例42008年1月1.前期定位位是关键键2.寻找充足足客户源源3.产品的适适应性及及丰富性性4.产品设计计的超前前性综合来看看，本案案近70万平米的的居住大大盘，在在项目定定位、产产品设计计、社区区建设上上必须考考虑多种种因素，，才可以以保证项项目对区区域的趋趋势引导导。前期需要要对项目目所在区区域进行行详细的的调研，，了解区区域市场场整体情情况，以以及客户户的实际际需求，，并对未未来发展展进行预预测，方方可进行行定位。。我司操操作大大盘经经验总总结5.配套顺顺应区区域发发展，，避免重重复要动态态的看看待项项目不不同时时期的的客户户变化化，跳跳出区区域看看项目目，不不断扩扩大客客户源源。大盘引引导区区域需需求，，面对对多重重客户户，因因此需需要多多种类类产品品以及及丰富富的产产品层层次。。大盘开开发周周期较较长，，追求求可持持续发发展，，在产产品设设计上上考虑虑要长长远，，并根根据销销售时时点有有节奏奏推出出。充分考考虑区区域发发展规规划，，在配配套设设施建建设上上弥补补区域域不足足，丰丰富自自身生生活氛氛围。。2008年1月我司操操作大大盘开开发经经验总总结本案前前期定定位从从大盘盘角度度需考考虑问问题2008年1月不缺乏乏普通通教育育配套套，缺缺乏具具有高品质质、特特色的的教育育设施施从大盘盘角度度，前前期定定位需需考虑虑问题题交通便捷教育环境物业服务商业便利产品多样外部观赏塑造区域坐坐标建筑，，做到景中有盘，盘盘是景中盘盘通过高品质质物业服务务公司，提升项目整整体价值结合外部交交通，合理理规划组团内部沟通通联系弥补区域不不足，打造造外向型社区性综合合服务商业业街立足于当前前和未来市市场需求与盲点，进进行产品组组合与设计计，吸引多样客客户2008年1月项目本体分分析商品住宅市市场研究分分析2008年1月天津商品住住宅市场整整体分析武清商品住住宅市场分分析商品住宅市市场小结2008年1月天津住宅房房地产市场场整体分析析天津商品住住宅市场土土地交易情情况天津商品住住宅市场2007年商品房交交易情况天津2007年房地产政政策分析天津商品住住宅市场小小结2008年1月05-07年天津居住住用地总体体供应05-07年，天津居居住用地供供应量持续续增长，06、07年的供应均均达到了前前一年供应应量的3倍，增长迅迅速。05-07年，市内六六区的居住住用地供应应大幅度减减少，而环环城四区则则保持了相相对稳定的的供应速度度。值得注意的的是，从06年开始，天天津郊县居居住用地供供应活跃，，最近2年供应量持持续走高。。05年没有供应应，而06年共成交16块，而07年则共成交交55块。数据来源：：天津市土地地交易中心心土地供应持持续增长，，07年表现异常常活跃，城城区供应放放缓，环城四区及及郊县将支支撑大局，，本案发展展大势利好好2008年1月06-07年天津各郊郊县居住用用地供应对对比06-07年，天津郊县县居住用地供供应量持续增增长，武清的的市场供应在在整体供应增增长的大环境境下，始终保保持稳定的供供应比例，并并且在郊县的的整体供应中中占据较大比比例数据来源：天津市土地交交易中心注：由于05