辽宁房地产市场调研

辽宁房地产市场调研鞍山、抚顺、朝阳、葫芦岛城市综合开发潜力分析国民经济发展水平分析房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系。从各城市生产总值来看，鞍山一马当先，以1137亿元的市区生产总值成为最具发展潜力的区域；其次为抚顺以511亿元位居第二；葫芦岛283亿元位列第三；朝阳最差仅142亿元。

备注：数据来源于辽宁省统计局城市化水平分析中国城市化的推进，更会增大房地产发展的动力与需求，为使成倍增长的人口“居者有其屋”，工作有场所，对房地产的需求必将成倍增长。高速发展的城市化进程将加速城市的房地产市场发展。抚顺城市化率达到62.55%位居第一，鞍山以41.93%居第二，葫芦岛35.06%第三，朝阳17.36%最末。备注：数据来源于辽宁省统计局城市居民人均收入分析居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。辽宁省人均收入为15834元，仅鞍山市以16143元高于平均水平，其余城市均低于平均水平；其中葫芦岛第二，抚顺第三，朝阳最差。备注：数据来源于辽宁省统计局城市房地产及住宅投资分析从各城市房地产市场投资数据分析，鞍山以87.3亿元的投资总额位居榜首，其中住宅投资更是达到66.2亿元，成为发展最蓬勃的市场；抚顺，朝阳，葫芦岛依次排名第2-4位。备注：数据来源于辽宁省统计局宏观环境分析小结项目城市鞍山抚顺朝阳葫芦岛国民经济4312城市化水平3412居民收入4213房地产投资4321合计151258城市宏观经济综合分析表备注：采用4-3-2-1评分制，排名第一得4分，以此类推。宏观环境分析小结观点凝练：鞍山市综合开发潜力强，为房地产市场开发首先区域。抚顺市整体市场环境较鞍山市稍逊一筹，可作为战略布局城市。朝阳市从各类经济指标分析均弱于其它区域，暂建议不做开发考虑。鞍山市场综析城市性质：“鞍山市是全国重要的钢铁工业基地，是辽宁中南部地区重要的中心城市”。发展方向：空间拓展以向东、西为主，远期和远景以向南为主。空间布局：市区空间布局为组团式布局结构，即由中心区（铁东、铁西、立山、鞍钢厂区）、三个外围组团（汪家峪组团、营城子大孤山组团、齐大山组团）和两个独立组团（汤岗子组团、千山组团）构成。

鞍山|城市发展规划鞍山的经经济仍保保持了快快速的增增长。尤尤其从2006年之后后，发展展势头迅迅猛，增增速较大大。这固固然和一一年来国国家及本本地政府府积极采采取的一一系列宏宏观调控控措施有有关，不降反升升的GDP指标标充分说说明，鞍鞍山整体体经济环环境相对对较好，，抗风险险性较强强。经济的发发展催生生房地产产的市场场发展，，说明鞍鞍山房地地产发展展的经济济基础支支撑雄厚厚，市场也必必然面临临较大增增长空间间。05-08年鞍鞍山GDP走势势变化情情况备注：数数据来源源于鞍山山年鉴宏观经济济|GDP指指标分析析随着逐年年城市化化发展步步伐的加加快，近近年来鞍鞍山城镇镇人口呈呈现缓步步递增趋趋势，人口的聚聚集和鞍鞍钢经济济发展必必然带动动城市固固定资产产的消费费。同样，城城市人均均可支配配收入也也呈递增增的格局局，必然然拉动房地地产市场场成交量量的上扬扬。鞍山市固固定资产产投资呈呈现上扬扬态势，，同比增增长平稳稳，2008年年增势强强劲。备注：数数据来源源于鞍山山年鉴经济|人均可支支配收入入和固定定资产投投资指标标分析鞍山市房房地产开开发投资资额呈现现上扬态态势，其其中，2008年增长长强劲，，从趋势势看目前前鞍山房地地产仍处处于上升升周期。。2003-2008年年鞍山商商品房、、商品住住宅成交交量平稳稳上升。。其中，，2008年鞍鞍山商品品房、商商品住宅宅成交量量明显突突增，商品房销销售势头头强劲。。备注：数数据来源源于鞍山山年鉴经济|开发投资资与商品品房销售售指标分分析观点凝练练：2006年起，，鞍山发发展势头头迅猛，，GDP增速较较大。充充分说明明鞍山整整体经济济环境相相对较好好，抗风风险性较较强。鞍山市人人均可支支配收入入递增的的格局，，必然拉拉动房地地产市场场成交量量的上扬扬。房地产开开发投资资额呈现现上扬态态势，其其中，2008年增长长强劲，，从趋势势看目前前鞍山房房地产仍仍处于上上升周期期。2008年鞍山山商品房房、商品品住宅成成交量明明显突增增，与07年相相比几乎乎翻了一一番。14经济|分析小结结土地编号地块位置土地属性总建筑面积(平方米)用地面积(平方米)竞得人挂牌起始价（万元）出让金额（万元）出让单价（元/㎡）DH-2009-001铁东区新营路北万泰小区西居住用地3459423062.2大德半山置业有限公司461346132000DH-2009-002铁东二道街东五一路西商业用地172242969.6鞍山华达置业有限公司1782555218696DH-2009-003铁东区营崔路北住宅;商业53983.910796.8鞍山豪丰房屋开发有限公司248424842300DH-2009-004铁东区胜利路西商业用地3656010445.8获标投资有限公司438843884200DH-2009-008铁东区建国路南商住286553820.7鞍山市新兴商贸发展有限责任公司12189121894000DH-2009-023铁东区爱国街南商住;21409.86690.57鞍山市恒通房屋开发有限责任公司103710371550DH-2009-027铁东区二一九路北商住;19308.23218.03鞍山衡业房屋开发有限公司193119316000铁东区土土地成交交情况一一览表（（2009年度度）区域市场场|土地市场场分析观点凝练练：市中心区区域商住住地块为为供应趋趋势，单单块土地地体量较较小；湖南区域域依山傍傍水高端端别墅项项目未来来供应大大增。09年以以来区域域内房地地产市场场回暖迹迹象明显显，成交交量、成成交均价价多出现现稳定回回升走势势。16区域市场场|土地市场场分析前沿国际皇冠国际万科城鞍钢嘉园新景世纪城大商国际商城财富中心世纪峰景大德金典世家万科城市花园大德翠韵华庭绿色智慧城万科金色家园凯圣凡尔赛恒治新东方教育局板板块(南南)恒治新东东方凯圣凡尔尔赛万科金色色花园万科城市市花园万科城大德翠韵韵华庭家乐福板板块（北北）大德金典典世家世纪峰景景前沿国际际新景世纪纪城鞍钢嘉园园皇冠国际际财富中心心区域市场场|房地产板板块分析析教育局板板块均价（元/㎡）总价（万元）主力面积（㎡）主力户型容积率建筑面积（万㎡）总供应量（万㎡）开盘时间恒治新东方4300-440021-66100二室一厅一卫4.122.022.02007.4凯圣凡尔赛4300-450034-80130两室两厅二卫2.819.519.52007.5万科金色花园4500-470038-95130-140两室两厅二卫210.010.02007.10万科城市花园————90-100二室二厅一卫1.318.9——四期2007年万科城5300-700069-112130-160三室二厅二卫23210.87二期2009.5.1大德翠韵华庭四期6000-900054-18590-120二室一厅一卫3.25.235.23四期2009.5绿色智慧城————100-130二室二厅一卫——58——六期2007年18观点凝练练：教育局板板块产品品分类较较为丰富富，涵盖盖了高层层、小高高层、多多层、洋洋房各种种物业形形态。其其中，洋洋房产品品仅在万万科项目目中出现现。精装修产产品数量量不多，，仅有万万科金色色金色家家园，其其装修标标准为800-1200元/㎡。。精装修修房源为为2栋多多层，由由于其地地理位置置靠近铁铁道，所所以价格格相对便便宜，销销售情况况较好。。教育局板块块产品户型型以二房、、三房为主主力户型。。喜好大开开间、功能能较多的房房源。主力面积段段集中在90-140㎡。。成交均价集集中在4400-5000元元/㎡。。客群大部分分为商人、、私营业主主等。“父父母近子女女”、“子子女带父母母”同小区区购房情况况较多。19区域市场|教育局板块块家乐福板块块|汇总分析析单价(元/㎡)总价(万元)主力面积(㎡)主力户型容积率建筑面积(万㎡)总供应量(万㎡)开盘时间大德金典世家460040-8094-97二室二厅一卫4.04.93.212008-11-10世纪峰景450030-6570-80二室一厅一卫5.0105.742007-5-26前沿国际575045-8084-95二室二厅一卫5.04.22.83——新景世纪城650025-150150三室两厅两卫6.82010.12009-4-28鞍钢嘉园7000120161.3三室两厅两卫3.510.546.932008年6月皇冠国际————134三室两厅两卫4.021.112.34——财富中心480069120三室两厅两卫4.06.44.42008年5月大商尚城国际62003456一室一厅一卫13.6209.62008年3月20观点凝练：：该板块在售售楼盘全部部为高层产产品，容积积率普遍在在4-5之之间，最高高达到13.6产品均价在在4500-7000元/㎡㎡之间精装修产品品比例不大大，少数楼楼盘会选择择部分产品品来做精装装修，装修修标准在600-700元/㎡之间面积以中大大户型为主主，三室舒舒适型和两两室经济型型市场认可可度较高客户区域以以铁东区为为主，鞍山山人区域意意识较重，，另外辽阳阳、海城也也有部分私私营业主前前来购房。。21区域市场|家乐福板块块鞍山典型项项目———万科城名称：万科城项目位置：铁东区越岭路89号建筑面积:320000平方米物业形态：高层、小高层、多层、洋房公摊：10-20%容积率：2.0；绿化率：40%；总户数：900户目前价格：5300-7000元/㎡装修标准：清水销售率：98%开发商：鞍山万科房地产开发有限公司万科城共分分为一期和和二期，其其中万科城城一期已经经售罄，万万科城一期期共11栋栋，其中包包括1栋33层高层层、2栋4层洋房、、8栋6层层多层。万科城二期期自2009年5月月1日开盘盘以来，一一直保持良良好的销售售业绩。万万科城二期期共11栋栋，其中包包括2栋33层高层层、3栋4层洋房、、2栋11层小高层层和4栋6层多层。。23万科城︱项目概况况外立面洋房销售中心园区小品园区万科城万科城———荣誉上的的西班牙城城邦。打破破了传统立立面的单一一和呆板，，斜屋顶层层叠传统工工艺神韵，，近“33万平”包包容多元元化建筑形形态，多层层、高层、、洋房，多多样空间选选择。万科城︱项目概况况万科城一期期万科城二期期物业形态楼号面积（㎡）套数（套）销售情况销售报价（元/㎡）去化时间多层7#、12#、13#、14#130、160、190144剩7#顶层160㎡未售60006个月小高层8#、20#90、200（顶层跃层）168现售8#,剩10套左右，20#11月底推出53003个月高层未规划——————————洋房17#、18#、19#120、160、170、22072剩19#三套房源，其中1-3层各一套70006个月物业形态楼号面积（㎡）套数（套）销售情况销售均价（元/㎡）去化时间多层64-162303售罄48007个月高层80-160241售罄35009个月洋房133-21348售罄65007个月12#7#8#14#13#20#19#18#17#未规划未规划万科城︱项目概况况160平左左右是万科科城的主力力户型，原原因有两个个方面：一一是户型设设计合理，，南北通透透，动静分分区，避免免交叉干扰扰，恪守品品质空间理理念；二是是因为该面面积段恰是是目标客户户的需求方方向，满足足三口之家家居住需要要，且总房房款也较易易接受。万科城一期期多层100㎡两两室两厅厅一卫万科城一期期120㎡三室两厅厅一卫主力户型万科城一期期160㎡四室两厅两两卫万科城︱产品分析析万科城一期期户型配比比建筑形态房型面积范围均价（元/㎡）总价区间（万元）供应量（㎡）销售量（㎡）年去化量（㎡）去化率多层一室64-70㎡480031-34387387663100%经济二室76-104㎡480037-506926692611873100%舒适二室113-115㎡480055183318333142100%经济三室115-139㎡480055-67103931039317817100%舒适三室152-162㎡480073-78290729074983100%小计224462244638478100%高层经济二室80-95㎡350028-33592959297905100%舒适二室100-125㎡350035-449588958812784100%舒适三室160㎡350056473473631100%小计159901599021320100%花园洋房经济三室135-150㎡650088-100324632465565100%舒适三室150-180㎡6500104-117223922393838100%四室190-213㎡6500124-139218821883751100%小计7673767313154100%合计461094610972953100%万科城︱产品分析析万科城二期期户型配比比建筑形态房型面积范围均价（元/㎡）总价区间（万元）供应量（㎡）销售量（㎡）年去化量（㎡）去化率多层经济三室130㎡600078166401664033280100%舒适三室160㎡60009612801120224088%四室190㎡6000114152015203040100%小计19440192803856099%小高层经济二室90㎡5300481368059402376043%跃层200㎡530010632001600640050%小计1688075403016045%洋房舒适二室120㎡70008415121428285694%舒适三室160-170㎡7000112-119612059501190097%四室220㎡700015439603740748094%小计11592111182223696%合计47912379389095679%分析：万科城二期期，面积相相对偏大。。除高层产产品外，多多层和洋房房均偏重于于经济三室室户型。与与万科城一一期产品相相比，户型型、面积段段分布较为为单一。万科城︱产品分析析万科城一期期、二期户户型配比汇汇总建筑形态

房型

面积范围

总价区间（万元）

供应量

销售量

年去化量（㎡）

去化率

（㎡）

（㎡）

多层一室64-70㎡31-34387387663100%经济二室76-104㎡37-506926692611873100%舒适二室114-115㎡55183318333142100%经济三室115-139㎡55-78270332703351097100%舒适三室152-162㎡73-9641874027722396%四室190㎡114152015203040100%小计41886417267703899%高层经济二室80-95㎡28-34592959297905100%舒适二室100-125㎡35-449588958812784100%舒适三室160㎡56473473631100%小计159901599021320100%小高层经济二室90㎡47.71368059402376043%跃层200㎡10632001600640050%小计1688075403016045%花园洋房舒适二室120㎡8415121428285694%经济三室135-150㎡88-100324632465565100%舒适三室150-180㎡104-117835981891573898%四室180-220㎡124-139614859281123196%小计19265187913539098%合计940218404716390989%万科城︱产品分析析面积区间（㎡）套数50以下050-70570-9014790-120273120-150282150-200121200-25028250以上0合计856定价机制除顶层以外外，其他楼楼层差约为为50元/㎡左右右，价格由由低到高逐逐层递增；；无朝向差差和景观差差。万科城1、、2期成交交面积为：：84047平方米米；成交套套数为856套。面积段成交交对比一次性98折；购买洋房，，1楼赠花花园、地下下室；2楼楼赠晒台；；3楼赠阳阳台；4楼楼赠晒台；；部分房源，，购1楼即即赠私家下下沉庭院，，阳光地下下室；营销活动万科城︱成交及营营销分析借鉴启示万科的品牌牌和产品品品质，超高高性能价格格比。物业服务的的细节和档档次。户型设计合合理，面积积适中，符符合目标群群体需求客户区域以以铁东区为为主，占到到90%以以上。鞍山山客群区域域意识较重重。万科老业主主或老带新新成交的客客户占到3成以上。。一人多套套购买在万万科城时常常有之。大部分购房房者是鞍山山本地商人人，占70%。外地地购房者主主要来自于于海城、辽辽阳、沈阳阳等。年龄段主要要集中在40-50岁左右的的中年人士士。高档住宅产产品合适的的面积区间间才能迎合合目标群体体。品质细节最最为重要。。圈内的口碑碑效应及其其关键，无无形的口碑碑效应带来来的后续市市场无可限限量。客户情况选择理由万科城︱客群分析析9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。15:28:3515:28:3515:2812/31/20223:28:35PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2215:28:3515:28Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。15:28:3515:28:3515:28Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2215:28:3515:28:35December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20223:28:35下下午午15:28:3512月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月223:28下下午午12月月-2215:28December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/3115:28:3615:28:3631December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:28:36下下午3:28下下午15:28:3612月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。15:28:3615:28:3615:2812/31/20223:28:36PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2215:28:3615:28Dec-2231-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。15:28:3615:28:3615:28Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2215:28:3615:28:36December31,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。31十十二月20223:28:36下午午15:28:3612月-2215、楚塞三