郑东新区高铁商务区市场调研

郑东新区——高铁站前商务区区域房地产现状理解地块价值的战略理解项目发展市场定位城市角度发展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分析重点个案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现

在分析城市的思路中理解项目地块的价值区域房地产现状理解地块价值的战略理解项目发展市场定位城市角度发展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分析重点个案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现郑州经济技术开发区龙子湖高校园区科技物流园区商住物流区高铁商务区中央商务区（CBD）中央政务区（CGD）市政办公区郑州高新技术开发区项目地块地块价值的理解角度

项目地块位于金水东路以南，心怡路以东，现状用地为平地，总用地面积170亩。对于本项目的规划，我们将基于价值视角下，充分理解地块价值，从而做出符合城市，符合市场的规划建议。我们分别将从城市视角，发展趋势，地产市场，区域背景四个角度来审视项目的地块价值，寻找地块的发展与定位方向。

新一轮的发展进程：中原城市的崛起武汉济南合肥西安太原中原地区位于中国中部，是核心区域之一中原城市有着悠久的历史和广阔的发展前景中原地区的发展地位有着承上启下的作用中原地区的崛起是中国经济持续发展的有利支撑区位：郑州为中原地区城市群的核心交通：郑州为中原地区的交通枢纽中心城市：中原六省的省会城市为核心组成中心：郑州为中原各城市的聚焦中心城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市地位在区域发展中凸显郑州的核心地理优势使其成为中原地区乃至全国的交通枢纽中心。郑州处于中原地区的核心地理位置为其带来了较大发展时机。郑州处于多条铁路和国道的交汇处，城市战略价值大。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个省会城市地位优势明显城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景

经济的发展推动新一轮的需求扩张

郑州房地产投资情况第三产业结构的快速发展为城市功能的转型打下了基础，也带来了消费需求的转变。郑州市房地产市场的投资增速从2003年后开始趋缓，但仍然维持在20%以上。房地产投资的增加从侧面反映了经济增长势头良好，人民收入增加。

郑州产业结构发展状况（亿元）2003200420052006200720082009城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景私营企业增长迅速，郑州已吸引越来越多的私营企业和外资企业。郑州从第一、二产业主导的城市向现代都市发展，领导性城市已逐步形成图1：郑州私营企业年注册量（2005-2007）200520062007图2：郑州外资企业年注册量（2005-2007）200520062007城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景

传统产业带动第三产业的突飞猛进第一产业的素质实力与比重规模相对不足。2008年，在第二产业中，增长最大的几个行业分别是非金属矿产加工业和煤炭开采业等。可以看出对郑州经济增长贡献最大的还是传统优势工业。第三产业在传统优势工业的带动下增长势头明显。工业、贸易、物流、建筑业是郑州市的主要行业，商贸服务行业比重高，工业发展相对薄弱。2004-2008郑州产业结构200420052006200720082004200520062007城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景产业的转转变带动动城市定定位的变变更重工业城城市以第一产产业为主主的城市市，如长长春服务性城城市多为旅游游城市或或后花园园城市，，如泰山山、深圳圳领导性城城市以第三产产业为主主导，大大力发展展城市服服务业，，如上海海、北京京产业型城城市以生产型型产业为为主的城城市，如如东莞郑州作为为中原地地区的核核心郑州作为为全国性性的交通通枢纽中中心郑州作为为经济迅迅猛发展展的省会会城市郑州作为为第三产产业高速速发展的的城市郑州的城城市目标标必定是是引领中中原地区区发展的的核心城城市郑州的城城市功能能必定是是以发展展服务、、办公、、核心商商业为主主的城市市郑州城市市定位：：领导性性城市城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景定位的思思考：城市定位位的转变变催生新新一轮价价值机会会的实现现区位：核核心的地地理位置置使其成成为中原原地区核心心城市：中中原区域域核心地地位推动动城市的的快速崛起起经济：快快速崛起起的势头头带动了了整个城城市的经经济发展展产业：产产业的转转变催生生城市功能能的转变变城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市定位位对本地地块的启启示区域房地地产现状状理解地块价值值的战略略理解项目发展展市场定定位城市角度度发展趋势势区域市场场区域背景景典型项目启示区域市场场分析重点个案案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现中心组团团东移北扩城市规划划格局——北扩东移移的发展展战略，，西向、、南向发发展相对对受到工工业区及及铁路制制约。郑州建成成区的格格局还主主要集中中在中心心组团，，以组团团集中模模式为主主，呈滚滚动发展展态势；；城市格局局受西侧侧京广线线和南侧侧陇海线线的分割割，郑州州市实行行的是““北扩东东移”的的发展战战略，如如果要完完成特大大城市的的发展目目标，必必须拉大大城市框框架；由于郑州州北向受受到黄河河制约，，西向、、南向受受到老工工业区和和铁路等等因素的的影响，，城市的的主要发发展方向向为向东东；从长期来来看，郑郑东新区区发展定定位以商商务投资资区为主主，北区区定位于于居住科科技文化化及旅游游度假区区。城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市的发发展需求求格局的的转变东移和高高铁带来来的城市市变化——新商务CBD和高铁商商务区的的形成郑东新区区郑州向东东发展郑郑东新区区已成城城市发展展定局，，而高铁铁站的建建设大大大推动了了城市向向东的发发展，格格局新区区未来发发展必定定向好！！也许在04、05年郑州人人还对高高铁商务务区的发发展保持持怀疑的的时候，，到09年高铁的的建设已已使得人人们对区区域的发发展充满满信心！！但目前郑郑东新区区由于缺缺乏产业业人口支支撑，生生活娱乐乐配套缺缺乏，现现最大问问题是人人气严重重不足，，这也是是政府致致力解决决的问题题，但这这是城市市新区发发展的通通病和必必经阶段段！范围：西西起107国道，东东至京珠珠高速公公路，北北起连霍霍高速公公路，南南至机场场快速路路，规划划面积约约150平方公里里，人口口260万，在20~30年建完；；截止08年底，完完成固定定资产投投入约400亿元，在在建和建建成房屋屋面积1500多万平方方米，城城市配套套日趋完完善；CBD3.45平方公里里范围建建设基本本完成，，已实现现10通标准，，基本满满足入住住需求。。截止07年底，东东区入住住人口达达到20万人；高铁站的的开工建建设，大大大推进进了郑汴汴一体化化的进程程，进一一步加快快郑东新新区发展展进程；；高铁商务区城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景郑州正由由单核城城市中心心向多核核模式发发展旧中心大型居住住区新中心城市中心心由单核核模式向向双核模模式转变变，扩大大了城市市范围政府的导导向让城城市新中中心的形形成趋势：问题：城市老中中心功能能陈旧，，辐射范范围有限限城市新中中心人气气不足，，整体成成熟尚需需时日模式的转转变使得得城市的的辐射范范围扩大大，影响响力进一一步加强强，为今今后城市市快速的的扩张和和发展打打下了好好的基础础城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景北扩东移城市中心位于发展展轴上，，享受城城市发展展的最大大红利城市的东东移成为为郑州发发展的主主轴之一一：项目所在在的区域域为城市市高铁新新城，是是未来城城市发展展的核心心区域。。项目所在在的区域域为城市市新中心心的CBD商务区辐辐射区域域，区域域的地位位优势明明显。项目所在在区域的的城市地地位处于于上升期期，未来来有较好好的发展展前景。。项目位置高铁站的的建成，，真正的的开启了了郑州的的另一扇扇“城市之门门”，未来城城市的集集成中心心，一切切将蜂拥拥而至。。而项目目位于城城市新中中心高铁铁商务区区核心，，成为连连接城市市新CBD区的枢纽纽，城市市战略位位置明显显。高铁站城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景定位的思思考：城市定位位的转变催催生新一一轮价值机会会的实现城市：城城市的扩扩张和高高铁站的的建成将将带来新新的城市中心的的形成以以及中原原核心辐辐射范围围的扩大大土地：中中心城区区的土地地稀缺，，土地价价值不断断上升中心：中中心核心心区域在在发展中中扩大价值：价价值体现现出发展展的重要要性和必必然性城市发展展带来的的探讨：：城市发展展趋势决决定了地地块崛起起的必然然性城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市发展展对本地地块的启启示区域房地地产现状状理解地块价值值的战略略理解项目发展展市场定定位城市角度度发展趋势势区域市场场区域背景景典型项目启示区域市场场分析重点个案案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现郑东新区区郑东新区区市场主主要由两两大版块块组成：：郑东中中央商务务区、郑郑州高铁铁站前商商务区，，本地块位于于高铁站前前商务区内内，是位于于郑州未来来新的经济济核心区，，地块价值值有很大程程度的提升升潜力。郑东中央商商务区郑州高铁站前商务区区二七商圈（市中心））建材物流商圈城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市模式转转变中的飞飞速发展CBD区高铁商务区迅猛发展下下郑东新区区房产板块块分化出不不同的特性性基本形成了了城市区域域发展最快快、档次最最高的物业业水平，价价格和物业业类型明显显突出；城市格局发发展受政府府政策影响响巨大！城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景郑东新区板板块分析：：标杆的CBD板块和热点点的高铁商商务区城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景站前商务区区已经成为为郑东新区区发展的标标志性热点点之一，随随着政府部部门的搬迁迁、市政设设施的日益益完善，各各个品牌项项目纷纷落落户于此，，该区域项项目已经成成为郑东新新区房地产产价格走向向的风向标标之一。随随着区域项项目纷纷开开工建设，，地段的生生活成熟度度及价值潜潜力也大大大提升，该该区域显然然已成为郑郑东新区最最重要的精精英人士聚聚集区。绿地·新客码站前广场中豪·汇景湾SOHO新干线正商东方港湾城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景特点：规划划前景好、、区域潜力力大、价格格上升速度度快、客层层购买力强强随着区域价价值的跃升升，项目地地块的稀缺缺性渐显东区北区南区西区中区坐拥巨大腹腹地——城市的东扩扩使得郑东东新区形成成了众多大大型的中高高端房地产产项目开发发，大量的的住宅楼在在此板块新新建，将成成为本项目目的巨大腹腹地城市发展主主方向——项目位于郑郑州新中心心的核心位位置，属于于城市发展展的主方向向，高铁及及CBD的崛起必然然将带动区区域的商业业升级与消消费升级。。城市土地稀稀缺——城市中心土土地资源的的紧缺，使使得本项目目地块更显显弥足珍贵贵，同时由由于地块紧紧临高铁站站，独一的的区位条件件更显示了了地块的稀稀缺性。城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景定位的思考考：城市定位的转变催生生新一轮价值机会的实现发展的理解解：城市发展趋趋势决定了城市市崛起的必必然性板块发展带带来的探讨讨：板块：郑东东新区带动动高铁区域域的发展成交量：核核心区域带带动次级区区域发展：板块块之间的发发展不平衡衡趋势：中心心区域的土土地减少，，使得未来的开发区区域移向城城市外围房产板块的的发展凸显显未来中心心地块的核核心价值城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景区域房地产产市场的发发展对本地地块的启示示区域房地产产现状理解解地块价值的的战略理解解项目发展市市场定位城市角度发展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分分析重点个案分分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现项目所在的的城市行政政区为城市市新核心郑郑东新区郑东新区中原区金水区管城区二七区郑东新区为为郑州城市市未来行政政中心，新城核心的的聚集区。郑东新区开开发力度处处于城市领头羊的地地位郑东新区在在房地产板块块的划分中拥拥有核心的的CBD板块和高铁商务区区板块。郑东新区的的城市地位是是其他区域域所无法比比喻的。城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景跨越式发展展体现出价价值变迁郑东新区是是未来郑州州市乃至中中原六省的的商务核心心郑东新区有有着两大影影响中原的的核心板块块，CBD板块和高铁铁商务区板板块。郑州政府和和省机关都都要搬迁至至此，新的的行政商务务核心区已已经逐渐形形成。由于政府及及政策的导导向影响，，未来该区区域将汇集集中原大多多数经济及及各大行业业龙头企业业，中原核核心的地位位更加稳固固。高铁站的建建成将形成成郑州新的的城市之门门，以更高高效、更齐齐全的对中中原进行配配套服务。。城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景郑东新区二七区管城区中原区依托省机关关，市委区区域配套成成熟，商务氛围浓浓交通便利，，是政治、、经济中心心商业、办公公、居住氛氛围最浓厚厚的区域定位未来城市CBD核心区域，，城市热点点区域政策导向和和城市发展展趋势目前区域价价值凸现区域多为老老城区，规规划功能落落后；品质质不高，硬硬件设施和和软件条条件较差区域发展都都较为滞后后以工业区和和老的住宅宅区为主，，改变可能能性较低区域价值划划分：郑东东新区位于于郑州城市市顶端区域现状城市核心城城区未来城市中中心城市老城区区金水区城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景房产板块的的发展凸显显未来中心地地块的核心心价值定位的思考考：城市定位的转变催生生新一轮价值机会的实现发展的理解解：城市发展趋趋势决定了城市市崛起的必必然性区域探索带带来的思考考：区域：城市市未来核心心区域作用：城市市发展的领领头羊价值：城市市核心价值值的凸显发展：核心心规划推动动发展板块的价值值：区域的价值值地位决定定了项目升级的的必然性城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景区域发展对对本地块的的启示城市视角：郑州的经经济处于高高速的发展展阶段，为为项目带来来机遇发展趋势：地块位于于城市发展展主方向决决定了地块块崛起的必必然性地产市场：地块对城城市土地资资源的占有有愈显地块块的稀缺性性区域背景：郑东新区区的发展要要求项目地地块的升级级与功能重重新定位居住形态商务形态消费形态+项目地块分分析项目的战略略发展方向向规划的使命命——种种的理由由让我们不不得不认真真地对待项项目地块，，我们将通通过对区域域居住形态态，商务形形态与消费费形态的研研究，结合合地块自身身条件来寻寻找适合我我们的战略发展方方向颂唐观点——对本地块价值的理解在区域房地地产现状中中寻找项目地地块的价值值区域房地产产现状理解解地块价值的的战略理解解项目发展市市场定位典型项目启示区域市场分分析供需分析价格走势品牌升级市场潜力重点个案分分析个案分析推广手段客群分析生活习性区域市场特特征：区域域市场云集集了郑州现现阶段较为为代表性的的楼盘，综综合性项目目占据了一一定的比例例，也代表表了该区域域房地产市市场发展的的趋势，大大量的品牌牌开发商的的成功导入入推动了品品质和价值值的提升。。高铁商务务区成为了了郑州房地地产开发最最活跃的区区域之一。。而之前的的良好规划划和宏观经经济的持续续向好，使使得投资和和二次置业业行为在近近1-2年内集中爆爆发，使得得市场需求求猛增；但但投资行为为的增长，，导致了区区域许多楼楼盘的人气气不足。区域房地产产市场呈现现供需两旺旺，居住形形态升级加加速区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析供需分析区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析价格走势2009年郑东新区区商品房整整体成交均均价长期稳稳定在5000—6000元/㎡区间，市市场长期呈呈供不应求求关系，销销售量波动动较小，除除年初1、、2月份销销量偏低外外，全年大大部分月份份销售量在在12.5万㎡以上。。量价持续上上升的杠杆杆效应将促促成“富人区”的形成，同时也引领领了郑州高高端消费的的方向！土地供应紧缩、地价上涨、片区区域价值提升；市场需求旺盛，供应仍显不足；人口大省的单核城市对周边地市的“首位”效应吸引；以前房价基数不高；房地产水平高速发展；预计这一增长势头会持续发展！房价持续走高的原因：区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析品牌升级大量外地开开发商进驻驻郑州也从从另一方面面说明郑州州房地产市市场发展向向好；郑州未来随随城市扩张张进程的加加快，城市市的吸聚力力将进一步步加强，外外地客户置置业趋势仍仍将持续加加强。随着郑东新新区建设展展开，外地地的国内知知名开发商商如“天津津顺驰”、、“浙江绿绿城”、““上海绿地地”、“奥奥园”、““上海中凯凯”、“升升龙”等陆陆续进入郑郑州市场外地客户受受郑州省会会城市良好好城市配套套的吸引，，外地购买买构成郑州州房地产购购买力的半半壁江山，，占到5成以上购房人群渐渐趋年轻化化，购房观观念开始转转变。外地一流开开发商的进进驻拉高郑郑州市场的的整体水平平，带来新新的开发理理念，奠定定郑东房地地产开发在在郑州的整整体地位。。品牌开发商商的进入大大大提升人人们对居住住环境的要要求郑东新区富人区转移老城区区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析市场潜力居住形态的的转移与富富人区的形形成随着郑州城城市的东扩扩，郑州的的居住形态态发生变化化，人口正正在转移，，其中郑东东新区正利利用其价格格的门槛逐逐渐向高端端居住区发发展。项目向住宅宅与商务发发展具备可可行性项目地块若若以普通住住宅和商业业为主要发发展方向，，可行性较较高但对区区域贡献度度低，考虑虑到地块的的稀缺性，，我们认为为更应以高端住宅和和特色商务务为主要发发展方向，从而最大大程度提高高土地价值值。郑州居住形形态的转移移与富人片片区的形成成区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析区域房地产产市场的发发展对于本本地块的启启示地块倾向于于以高端住住宅和特色色商务为主主的发展方方向，但必必须进一步步对特色商商务的可行行性及发展展提升形式式进行近一一步探讨！！目前国家新新政对于郑郑州房地产产市场的影影响并不是是那么明显显，作为中中原经济核核心的郑州州有着充足足的房地产产客群，而而楼市的价价格也是上上涨的较为为理性，房房地产项目目主要依靠靠良好的地地段和产品品来迎合市市场需求，，而在潜力力十足的郑郑东新区高高铁商务区区受到了市市场的热捧捧现象将会会继续呈现现，给本地地块成功运运作提供了了有力的信信心支撑。。高铁商务区呈现出供需两旺，居住形态升级加速的特点住宅市场的巨大潜力凸显升级的持久性量价持续上升的杠杆效应将促成“富人区”的形成郑东新区引领高端消费方向品牌开发商的进入将提升对居住环境的需求郑州居住形态的转移与富人片区的形成区域市场特征区域房地产产现状理解解地块价值的的战略理解解项目发展市市场定位典型项目启示区域市场分分析供需分析价格走势品牌升级市场潜力重点个案分分析个案分析推广手段客群分析生活习性132456789101112131、绿地·原盛国际；；2、美盛中心心；3、正商东方方港湾；4、飞马国际际地块；5、龙升地块块；6、绿地·新客码站前前广场；7、中央特区区；8、中豪·汇景湾；9、高速·奥兰花园；；10、东方鼎盛盛时代；11、旭日龙园园；12、SOHO新干线；13、聚龙城德德国印象区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析区域呈现群群雄逐鹿，，百花齐放放态势绿地·原盛国际区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析该项目为高高铁商务区区内较早进进行开发的的纯商务办办公项目，，但产品面面规划的十十分丰富，，从5A办公到创业业型办公，，从国际星星级酒店到到酒店式公公寓，从娱娱乐休闲到到主流精品品餐饮商业业，充分体体现了优越越的整体功功能，产品品面也是适适合于不同同阶层的需需求，加之之抓住了先先前的市场场空白点，，成功的完完成了销售售。绿地·原盛国际办公户型MONO户型户型点评：：主力户型为为150平米户型区间在在230-300平米办公面积区区间适合中中小型企业业购买，很很好的控制制了总价，，把客源层层范围扩大大。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析项目于2008年开始推盘盘，以“新新客站·地铁口”作作为其主推推广核心，，以郑东新区新新商务价值值的诉求来来引导客群群，主要针针对生意人人、中小企企业及部分分投资客。该项目距距离新客站站仅500米，在推广广上无论是是品质度还还是推广形形象上都要要高于区域域内其他项项目，其价价格也稳定定上涨。项目集“商商业、办公公、酒店””于一体，，由8座写字楼总总计30万㎡，1座2万㎡国际星星级酒店（（由绿地集集团与喜达达屋（STARWOOD）联合打造造国际星级级酒店——雅乐轩酒店店），以及及6万㎡大型高高端餐饮娱娱乐商业中中心组成。。办公+酒店+商业，多种种业态科学学规划，互互利共生，，写字楼入入驻公司为为商业和酒酒店带来强强大消费力力，商业（（名流餐饮饮区）为商商务款待提提供饕餮之之地，星级级酒店既提提供商务洽洽谈场地，，又便于接接待商务伙伙伴，体现现商务诚意意，三大业业态形成强强大产业合合力，缔造造郑州新城城市核心区区纯商神话话。项目规划特特色项目营销策策略分析项目综合分分析该项目与CBD项目而言档档次略逊一一筹，因此此在价格上上也体现出出其相对优优势（7243元/㎡）。项目作为38万方的大型型城市综合合体，以办办公、星级级酒店、美美食和商业业完美结合合，在短短短2年内基本去去化完毕，，且区位与与金水东路路地块相邻邻，在前期期的定位和和操作上有有着相当大大的参考价价值。绿地·原盛国际区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析中豪·汇景湾区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析该项目依靠靠自然河道道打造水岸岸居住生活活，而大面面积的赠送送让其产品品竞争力十十足，该项项目是区域域内少数几几个品质楼楼盘之一，，加之靠近近绿地·原盛国际商商业配套，，获得了区区域行政机机关等高收收入人群的的热捧。中豪·汇景湾项目户型分分析特点：多赠送：90—170㎡多样户型，，创新90㎡两房变三房，120㎡两房变四房房，赠送面面积达40㎡。大面宽、多多采光户型功能齐齐全、灵活活多变区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析项目是“CBD中央商务区区、CGD中央政务区区、新东站站商圈”的的黄金结点点，畅享CBD商务区、政政务区行政政核心配套套资源，享享七里河一一线河景。。经典ArtDeco建筑特征，，将艺术美美与实用美美合二为一一。采用世世界上最先先进的排水水技术---同层排水，，酒店式入入户大堂，，并引入皇皇室管家服服务模式，，多重资源源配置缔造造世界级湾湾区的居住住享受。项目规划特特色项目综合分分析该项目与本本案地块相相邻，为大大型住宅为为主的项目目，其主要要针对区域域内公务员员等高收入入人群进行行定向投放放，居称该该项目一期期已被预订订完毕。该项目住宅宅体量属于于大型，且且户型具有有很强的市市场竞争力力，赠送面面积较大，，性价比很很高，将来来势必和本本案产品有有直接的竞竞争，但其其产品对本本案而言有有很大的参参考价值。。中豪·汇景湾区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析区域项目规划划定位主要作作为高铁商务务配套及为政政府机关搬迁迁作为定向住住房供应，而而推广上基本本以“高铁”、“地铁”带来的未来国国际化的便捷捷生活为主要要诉求点，成成为了全郑州州甚至中原的的热点，大量量吸引了中部部各类客群的的目光，整个个区域也随之之越来越成熟熟，现阶段体体现出了较大大的投资倾向向。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析推广手段未来配套、投投资价值成为为了该区域广广告的主要诉诉求点区域客源特征征：区域现阶阶段体现出的的客源较为丰丰富，质量较较高的企事业业单位行政人人员和周边外外来私营业主主在购买过程程中充分体现现出了较强的的购买力和对对于高品质产产品的需求度度，他们成为为了该区域购购房的主体，，而这些也是是本项目未来来的目标客源源。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析客群分析有着较强购买买力的客群相相对应的就是是对高品质产产品的需求度度从客源总量来来看区域的客客源层非常丰丰富，支撑了该版块块能够成为郑郑州楼市的热热点区域之一一，无论是楼楼盘数量、还还是市场供需需量都位于郑郑州前列。从客源层次来来看区域的客客源层非常饱饱满，有购买SOHO新干线公寓的的低端客源；；有购买中央央特区、高速速·奥兰花园等项项目的中端客客源；也有购购买绿地·原盛国际的高高端客源；每每个层次的房房源都有充足足的客源支撑撑。从需求目的来来看区域的客客源层比较均均衡，低总价刚性需需求客源支撑撑了各楼盘中中小户型跑量量，奥兰花园园、中豪·汇景湾等项目目则拥有大量量改善型需求求客源支撑。。新客站及地地铁给区域则则吸引了很多多的投资性需需求客户。从客源来源来来看区域的客客源层范围很很广，区域周边大量量的建材市场场带来的丰富富的刚性需求求客源层，可可以称之为“新郑州人”，而众多政府府机关及其配配套部门则形形成改善型需需求，而日渐渐成熟的配套套和发展潜力力则吸引了大大量的市区客客户，而周边边所属原县镇镇则有很多迁迁居到该区域域的需求。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析客群分析生活习性的变变化带动商务务形态的提升升生活消费形态态正逐渐由购买经济向体验经济升级第一代第二代第三代第四代第五代第六代马路店铺大棚时代独立店铺大百货商场超市大卖场时代Shoppingmashoppingcenter发展历程经营模式生活消费形态态露天为市、沿沿街为场，，摆地摊、以以临时摊摊位以“大棚”基基本设施加上上粗放式的管管理手扶梯梯升堂堂入室室围绕绕某一一区域域，自自然集集中形形成独独立店店面大型室室内市市场，，完备备设施施的商商场式式环境境和完完善服服务，，统一一管理理构筑产产业综综合服服务平平台，，内部部主要要以精精品店店形式式构成成，档档次、、环境境和平平台均均升级级良好的的购物物环境境，先先进的的购物物理念念和综综合的的购物物服务务，使使平台台进一一步升升级高品质质体验验式消消费，，满足足精神神层面面上的的需求求百货购购物时时代，，满足足生活活需求求为目目的自主购购物时时代，，满足足购物物消费费的需需求简单的的物流流平台台竞争争激烈烈简单的的物品品交换换消费费时代代生活必必需消消费为为主区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析生活习习性小结：：区域房房地产产市场场的供供销较较为旺旺盛，，而知知名开开发商商大量量进入入，也也表明明物业业形态态将长长期处处于不断升升级状状态；；量价的的持续续上升升，充充分体体现该该区域域高消消费能能力和和房地地产市市场的的巨大大潜力力，也也进一一步促进郑郑东““富人人区””的逐逐渐形形成；；从客源源而言言，高高铁商商务区区的客客户总总量非非常丰丰富，，大大大支撑撑了区区域市市场房房地产产的供供销平稳发发展；；生活消消费习习性由由消费费经济济向体体验经经济的的升级级印证证了发发展高高品质质物业业的必必然性性和时时效性性。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析颂唐观观点：：高铁商商务区区市场场发展展前景景和潜潜力是是相对对看好好，但但同时时也面面临着着规划划高品品质物物业超超越现现有物物业的的必然然性。。而国国家新新政对对于房房地产产的调调控，，对于于区域域市场场而言言影响响相对对较小小，我我们认认为区区域房房地产产市场场在未未来1-2年内将将呈现现缓慢慢增长长态势势。本地块块有着着明显显的后后开发发优势势，可可以很很好的的获取取市场场机会会点，，吸取取成功功经验验，总总结失失败教教训，，抓住住市场场空白白点，，迎合合客群群的需需求，，通过过差异异化的的产品品规划划，对对区域域功能能进行行完善善和补补充，，最大大程度度的提提升项项目价价值，，从而而争取取利润润最大大化。。区域重重点个个案的的不同同发展展经验验给本本地块块的启启示区域房房地产产现状状理解解地块价价值的的战略略理解解项目发发展市市场定定位典型项目启示区域市市场分分析供需分析价格走势品牌升级市场潜力重点个个案分分析个案分析推广手段客群分析生活习性著名的的升龙·曼哈顿顿的成功功，让让颂唐唐进一一步把把握到到了市市场未未来的的发展展趋势势，并并看到到了启启示与与方向向。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析升龙·曼哈顿顿区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析物业形形态的的多样样化和和高端端化大大大提提升了了项目目的品品质度度和价价值，，也丰丰富了了项目目的客客层，，同时时通过过良好好的市市场口口碑促促进各各个物物业形形态的的销售售。升龙·曼哈顿顿规划设设计该项目目为燕燕庄村村改造造项目目，位位置较较好，，位于于内环环线内内或挨挨近内内环线线，交交通便便利，，周边边配套套齐全全，有有着较较多潜潜在客客户；；项目目体量量较大大，总总建面面积均均在86万㎡，，开发发之初初，即即引起起社会会广泛泛关注注。项目集集住宅宅、公公寓、、商业业、酒酒店、、办公公于一一体的的大型型城市市综合合体项项目。。建成成后为为该区区域集集高档档居住住、智智能办办公、、主题题商业业街区区为一一体的的复合合性建建筑群群。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析该项目目把住住宅、、公寓寓、商商业、、办公公及酒酒店从从高起起点进进行规规划设设计，，通过过各个个物业业形态态的高高品质质标准准进行行打造造，加加之商商业成成功的的进行行精品品化运运营，，形成成了区区域乃乃至郑郑州市市场标标杆性性的综综合体体项目目，而而项目目整体体也成成为了了所在在区域域商圈圈核心心。升龙·曼哈顿顿景观设设计大体量量高层层现代代简洁洁形式式建筑筑，为为升龙龙的主主流，，以现现代简简洁为为主，，并不不追求求多样样的变变化，，而在在于客客户的的接受受度及及成本本控制制。容积率率较高高、绿绿化率率较低低是该该楼盘盘面临临的共共同问问题，，楼盘盘建筑筑设计计中引引入“住宅双双地面面”的概念念，住住宅双双地面面指的的是住住宅及及酒店店式公公寓住住户可可以通通过地地面大大堂及及位于于商业业裙楼楼上的的空中中花园园层进进入每每栋楼楼的门门厅，，即建建设屋屋顶花花园，，增大大绿化化面积积，提提升宜宜居性性。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析丰富富的的景景观观特特色色可可以以提提升升项项目目居居住住品品质质，，给给客客群群心心理理增增加加好好感感升龙龙·曼哈哈顿顿户型型设设计计两房104.23㎡三房130㎡四房150㎡户型型设设计计多多遵遵从从市市场场主主流流热热销销户户型型设设计计，，户户型型面面积积主主要要居居于于30-160㎡㎡，一一房房到到四四房房俱俱全全，，户户型型较较为为中中规规中中矩矩，，且且多多有有赠赠送送面面积积，，易易被被客客户户接接受受。。户户型型功功能能区区间间分分布布上上，，力力求求保保证证通通风风与与采采光光的的需需要要，，并并且且通通过过露露台台与与飘飘窗窗等等提提高高性性价价比比。。该该项项目目户户型型中中60㎡㎡以下下的的一一房房占占据据了了相相当当大大的的比比例例，，这这是是因因为为郑郑州州市市城城中中村村改改造造项项目目强强制制性性开开发发60㎡㎡以下下的的户户型型30%。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析具有有竞竞争争力力的的产产品品将将大大大大提提升升项项目目的的竞竞争争优优势势而升升龙龙·曼哈哈顿顿的的成成功功让让颂颂唐唐看看到到了了本本案案的的市市场场机机会会：：对对产产品品细细节节的的合合理理提提升升获获得得了了市市场场很很好好的的认认同同；；商商业业的的精精品品化化运运作作，，大大大大提提升升利利润润空空间间；；主主流流户户型型的的设设计计，，客客户户认认可可度度高高。。让让颂颂唐唐看看到到本本案案作作为为郑郑东东新新区区新新兴兴的的城城市市综综合合体体项项目目未未来来如如何何产产生生高高价价值值的的发发展展方方向向。。颂唐唐观观点点：：

城城市市综综合合体体受受到到市市场场的的热热捧捧是是现现代代房房地地产产市市场场发发展展的的一一个个趋趋势势，，客客户户对对于于综综合合型型社社区区的的需需求求也也越越来来越越高高，，如如何何在在未未来来几几年年内内市市场场竞竞争争中中大大幅幅度度的的提提升升城城市市综综合合体体的的价价值值将将是是我我们们现现在在所所要要预预先先考考虑虑的的，，我我们们必必须须用用发发展展的的眼眼光光提提前前做做好好准准备备；；

城城市市中中、、高高端端客客源源购购房房需需求求是是引引领领市市场场发发展展的的动动力力，，想想要要让让项项目目获获得得更更好好的的发发展展，，就就必必须须将将目目光光放放在在中中、、高高端端客客源源上上，，他他们们具具有有很很强强的的超超前前性性、、可可塑塑性性和和购购买买潜潜力力，，我我们们需需要要对对其其深深度度挖挖掘掘；；

城市市综综合合体体的的优优势势就就是是能能够够同同时时规规划划多多种种类类型型的的物物业业形形态态，，可可以以充充分分丰丰富富项项目目的的产产品品线线，，而而同同时时拥拥有有区区域域最最高高品品质质的的住住宅宅，，最最具具档档次次的的商商务务办办公公，，及及最最具具特特色色的的商商业业，，将将势势必必能能够够成成为为区区域域最最具具有有影影响响力力和和竞竞争争力力的的项项目目，，然然后后利利用用其其影影响响力力大大力力吸吸引引人人流流，，影影响响区区域域人人群群的的居居住住及及消消费费习习惯惯，，力力争争成成为为区区域域的的核核心心商商圈圈。。启示：如如何把地地块价值值充分提提升和争争取利润润最大化化是我们们将要重重点思考考的问题题。而提高项项目整体体定位，，提高产产品综合合竞争力力，是本本项目领领先未来来市场的的基础。。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析升龙·曼哈顿的的成功给给本地块块的启示示综合分析析结论给予项目目地块一一个正确确的标签签区域房地地产现状状理解前期定位位策略思思考地块价值值的战略略理解项目发展展市场定定位项目整体体发展战战略地块价值值分析地块价值值研究地块价值值定位地块价值值体现地块形象象体现地块形象象定位地块全新形象地块全新模式典型项目启示区域市场分析重点个案分析城市角度发展趋势区域市场区域背景时间正在在改变着着一切，，郑东新新区的发发展颠覆覆了传统统的城市市新城发发展轨迹迹，而区区域内各各项目也也一遍遍遍刷新着着地产销销售记录录。我们们不断的的问自己己，寄予予对这块块土地的的厚望，，我们将将如何创创造新的的奇迹？？高铁站站的规划划建造，，政府机机关的逐逐步东迁迁，由此此产生了了一个新新的商业业居住聚聚集区，，新涌现现的地铁铁轨道、、外环线线重新定定位着区区域特性性，新的的高铁商商圈已然然闪现，，我们也也有能力力成为下下一个高高铁新城城地产的的代言。。项目发展市场定位前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现整体策略略：从项目规规划条件件、利润润目标出出发，占占位区域域市场的的主流中中高端，，超越绿绿地·原盛国际际，以应应对绿地地站前项项目及美美盛中心心项目，，住宅产产品设计计优于中中豪·汇景湾，，针对区区域改善善型客户户群体，，在城市市未来价价值和区区域发展展核心价价值引领领下，通通过自身身产品创创造项目目核心竞竞争力，，树立区区域形象象新高度度。项目发展市场定位前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现可行产品品类型：：高档酒店店写字楼（（高度受受到限制制）酒店式公公寓精品商业业可行产品品类型：：32层高层主主流产品品面积90-150㎡㎡小公寓30-50㎡高铁站政府机关关所在地地站前广场场站前广场场居住区地铁站商务配套商务配套居住区用地性质质：商业业金融面积：69356.62㎡容积率：：不超过过4建筑高度度：低于于100米绿化率：：大于30%用地性质质：居住住面积：45138.96㎡容积率：：不超过过3.5建筑高度度：低于于100米绿化率：：大于30%商务配套套城市形象象便捷生活活都市住区区核心价值值项目发展市场定位前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现居住区区域价值值：高铁铁新城城市新门门户中原流通通核心规划高起起点品质高要要求居住形态态研究——项目地块块位于高高端居住住区域，，拥有巨巨大的居居住腹地地与潜在在高收入入人群，，因此高高端居住住可行性性很高。。但从地地块住宅宅价值最最大化角角度出发发，建议议以高端端住宅为为主，附附带部分分社区商商业，提提升区域域居住价价值。商务形态态研究——郑州商务务形态正正在升级级，从原原有的简简单办公公需求向向兼投资资与品牌牌的复合合需求逐逐渐升级级。但从从办公集集聚效应应来看，，本项目目不属于于城市现现阶段商商务主流流发展方方向，但但紧临金金水东路路城市主主干道，，因此可可以规划划少量的的特色商商务，形形成差异异化的商商务消费费形态。。消费形态态研究——郑州消费费形态正正向体验验经济升升级，但但在很长长一段时时间内将将依旧呈呈现集中中布局的的态势，，同时项项目周边边有绿地地·原盛国际际大体量量集中商商业存在在，因此此本项目目定位应应以特色色与体验验消费为为发展方方向。以高端住住宅为主主的发展展方向，，可配合合少量社社区商业业可规划一一定量的的特色与与创意写写字楼及及SOHO公寓等商商务形态态商业发展展方向应应该以特特色与体体验消费费为核心心发展方方向++不同形态态的物业业发展方方向项目发展市场定位前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现以休闲、、消费为为驱动，，以特色色商务、、商业为为配套，，以高端端住宅为为核心的的代表郑郑州未来来生活方方式的“国际商务务复合生生活共同同体”通过对本本地块区区域的地地段价值值和发展展前景分分析本地块区区域价值值定位为为：本地块是是城市向向东发展展的桥头头堡，位位于高铁铁商务区区的核心心价值地地段。本地块将将是城市市居住、、商务、、消费形形态转变变的引领领者，是是城市发发展和区区域增长长和动力力源。价值定位位项目发展市场定位前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现

城市复合合功能区区随着城市市发展、、文明进进步，城城市核心心功能由由传统的的行政、、商业转转变为文文化、休休闲、商商务。城城市核心心区也由由传统的的行政、、商业中中心转变变为集文文化、休休闲、商商务、商商贸于一一体的综综合功能能区。复复合是一一种综合合的意思思，将多多种功能能进行集集合，以以客户体体验为目目标，重重新定义义郑州体体验消费费时代。。利用高铁铁和地铁铁的双轨轨道影响响力，聚聚集城市市最高端端的商业业、商务务活动，，并赋予予时空内内涵，反反映城市市最高尚尚、最时时尚便捷捷的商务务生活，，以客户户体验为为出发点点，迎接接郑州轨轨道商务务的到来来。

城市轨道道商务时时空国际商务务复合生生活共同同体：特特色文化化场馆、、特色商商务、高高级酒店店、精品品商业街街、休闲闲街区、、高档住住宅项目发展市场定位前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现区域运营营，构建建城市未未来Urbanmarketing,creatingthefutureofcity全新形象——建立核心国际际特色商务区区飞速发展中的的高铁新城、、中原经济核核心CBD——都市形象界面面繁华新城未来来意向项目发展市场定位前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现未来轨道商务务生活新城——居住价值界面面便捷商务新时时空生活全新模式——全新的工作方方式、全新的的生活方式、、全新的消费费方式创意思考合作工作居住享受生活休闲娱乐购物消费项目发展市场定位前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现承载着未来郑郑州的核心城城市功能成为郑州一张张“新的城市市名片”城市高尚休闲闲、文化生活活引导者城市高档的特特色商业活