重新设计城市壹海城营销策略报告

深圳中原2012.03重新设计城市Re-designthecity

壹海城营销策略报告基于城市升级下的项目整体定位分析Part1Part2重新设计城市：壹海城营销策略报告报告框架

Re-designthecity目录大纲基于整盘定位下的项目各产品线定位分析Part3项目推售策略分析Part4项目推广策略分析Part5项目价格策略分析Part6附件：销售团队组建、市场分析数据、广告公司建议基于城市升级下的项目整体定位分析Part1Part2重新设计城市：壹海城营销策略报告报告框架

Re-designthecity目录大纲基于整盘定位下的项目各产品线定位分析Part3项目推售策略分析Part4项目推广策略分析Part5项目价格策略分析Part6附件：销售团队组建、市场分析数据、广告公司建议当大家都在关注中心区，这一块土地似乎被边缘化但这是一块让身临其境的人憧憬和震撼的土地苍山、碧海、蓝天、阳光、富氧……这是一块价值被低估的璞玉！城市发展背景城市化多核发展改变单一中心格局，实现城市升级随着大都市圈的发展成熟，区域将由单中心向多中心结构演变；形成明确的城市分工体系制造贸易制造制造制造手工业农业手工业农业高新科研贸易金融服务高新教育制造贸易制造旅游制造制造科技研发贸易金融服务教育文化重工制造高新旅游制造制造工业化时期后工业化时期信息化时期S—S—S模式M—S—S模式M—M—M模式单一功能——单中心——单一产业结构城市群模式；制造业是城市群主导产业，中心城市影响范围与程度有限，周边城镇成为中心城市的产业配套与附属。多功能——单中心——单一产业结构城市群模式；随着中心城市产业转型，周边城市产业升级，腹地城市受到区域辐射影响，承担低端制造业的转移。该时期城市群涵盖整个制造业链条，产业结构趋同。多功能——多中心——综合产业结构城市群模式；原有中心发展规模有限，专业型城市兴起与其形成多中心模式，各主要城市产业结构独立且互为补充，城市产业进行专业化细分，城市群形成综合性多层次产业网络结构。国际成熟都市发展规律深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划。东部组团中部组团西部组团区域定位分析滨海深圳：滨海+城市气息——南山中心区、宝安中心区有滨海资源的地方，催生中心的潜力也越大。大约3-4年就一个新中心，直接拉动区域地产发展深圳城市多核发展：一个新滨海城市中心的将要诞生结束东部“只适合度假”的局限认知！宝安中心区2007-2010后海中心区2005-2008西部跨海通道地铁1号线、5号线宝安中心区规划跨海大桥地铁1号线、2号线后海规划1、盐田CBD规划2、东部有比西部更好的山海3、盐田属于关内，本身城市属性强4、未来莲塘口岸的带动趋势所在，中心所在！城市功功能进进一步步完善善，建建成国国家生生态区区、水水环境境综合合治理理示范范区和和节能能环保保示范范区。。盐田规规划——深圳城城市多多核发发展东东部的的核心心区盐田区区“十一五五规划划”中指出出，在在产业业结构构优化化、经经济效效益提提高、、能源源消耗耗降低低的基基础上上，实实现本本区生生产总总值在在“十五”期间翻翻一番番的基基础上上再翻翻一番番，人人均GDP超过1.4万美元元。城市功功能进进一步步完善善，建建成国国家生生态区区、水水环境境综合合治理理示范范区和和节能能环保保示范范区。。1997年10月，，经经国国务务院院批批准准，，深深圳圳市市在在特特区区东东部部新新成成立立了了盐盐田田区区，，行行政政范范围围包包括括沙沙头头角角、、盐盐田田、、大大小小梅梅沙沙等等片片区区，，总总面面积积为为67.36平方方公公里里。。深圳圳市市城城市市总总体体规规划划确确定定沙沙头头角角—盐田田城城市市片片区区是是深深圳圳市市第第一一圈圈层层的的城城市市次次中中心心，，是是东东部部发发展展轴轴的的核核心心区区。。盐田田区区位位于于深深圳圳东东部部距距市市中中心心12公公里里，，东东起起大大鹏鹏湾湾背背仔仔角角，，南南与与香香港港新新界界山山水水相相连连，，西西连连罗罗湖湖莲莲塘塘、、北北邻邻龙龙岗岗区区。。人人口口状状况况———盐田田常常住住人人口口20.89万人人，，其其中中户户籍籍人人口口4.51万人人，，非非户户籍籍人人口口16.37万人人，，目目前前人人气气比比较较有有限限。。盐田田规规划划———三大大功功能能中中心心多多核核驱驱动动盐田田片片区区被被确确定定为为深深圳圳市市第第一一圈圈层层的的城城市市次次中中心心,也是是东东部部发发展展轴轴的的核核心心区区，，是是盐盐田田区区建建设设深深圳圳东东部部滨滨海海地地区区旅旅游游综综合合服服务务基基地地，，打打造造深深圳圳城城市市副副中中心心的的重重要要依依托托。。沙头角片区盐田港片区梅沙片区行政文化商贸中心国际生态港物流中心旅游渡假中心山、、城城、、海海一一体体化化、、滨滨海海特特征征、、适适宜宜居居住住拥拥有有高高品品质质城城市市功功能能的的新新兴兴城城区区。。山海海城城邦邦+宜居住区区调整工业业用地布布局，增增加生活活居住用用地和行行政配套套设施建建设。生活居住住用地的的配置要要逐渐提提高人均均居住用用地的指指标，改改善生活活居住环环境。遵循山、、城、海海一体化化的城市市发展原原则，通过海滨滨区开发发将沙头头角地区区建设成成具有良良好的生生态环境境，突出的滨滨海特征征，适宜居住住且拥有高品质城城市功能能的新兴城城区。沙头角片片区发展展原则与与定位沙头角的的用地布布局原则则调整数字盐田田：实现现深圳首首个全无无线覆盖盖区域城市地位位跃然升升级，无无线网络络覆盖率率领先国国内水平平规划利好好：盐田田区将实实现无线线接入网网的城市市覆盖率率达99%，无线宽宽带人口口覆盖率率达到99%以上，处处于全国国领先水水平。国内知名名企业总总部和纳纳税大户户先后落落户，总总部经济济初具规规模，发发展壮大大低碳经经济，力力争把盐盐田建设设成为低低碳经济济示范区区。“周大福福”国内内总部落落户盐田田楼高97.9米,集运营、、结算、、办公、、物流等等多功能能于一体体的周大大福集团团大厦将将于2013年上半年年正式竣竣工并投投入使用用。除了优先先发展总总部经济济、提升升港口物物流业高高端化水水平、提提升旅游游文化产产业的品品牌价值值、在生生物科技技等新兴兴产业发发展上继继续突破破外，利利用区内内有利条条件，抓抓住深圳圳成为广广东低碳碳经济试试点城市市的契机机，发展展壮大低低碳经济济，力争争把盐田田建设成成为低碳碳经济示示范区，，谱写绿绿色低碳碳华章。。总部经济济初具规规模周大福、、万科、、大百汇汇、中兴兴康讯、、鹏能控控股等国国内知名名企业总总部和纳纳税大户户先后落落户盐田田。文化化创意产产业发展展取得新新突破，，国家音音乐创意意产业基基地（深深圳园区区）正式式在梅沙沙挂牌成成立。低碳经济济示范区区，谱写写华章区域向多多产业结结构发展展：多元元化总部部经济初初见雏型型客户置业业从被动动挤出向向主动溢溢出转变变《深圳滨海海（深圳圳河）岸岸线整体体城市设设计研究究》承接深圳圳中、东东部海岸岸线规划划，生态态与城市市生活综综合东部岸线线（坝光光——沙头角））：生态态主题岸岸线中部岸线线（沙头头角——蛇口）：：现代化化滨海城城市生活活集中展展示区西部岸线线（蛇口口——海上田园园）：生生产主题题岸线中部岸线线地带，，《研究》提出了如如下设计计策略１１、加强强深港合合作，保保育深圳圳湾自然然生态，，优化滨滨海城市市休闲生生活空间间场所；；２、加加强深港港合作，，探讨深深圳河边边防管理理模式，，推进河河套地区区利用和和深圳河河沿岸城城市公共共空间的的规划研研究；３３、加强强深港合合作，完完善、塑塑造口岸岸地区功功能和景景观。在资源日日益稀缺缺的深圳圳，优质质的该片片区正步步入城市市功能全全面升级级的大好好时机，，借助政政府规划划和大盘盘综合体体开发从从而催生生出新的的中心。。片区前景景分析城市东扩，交通升级。区域边沿经济以港务和旅游为主，单一化承接中、东部海岸线规划生态旅游城市滨海生活升级城市核心总部经济多元发展客户主动外扩政策转型，规划利好。城市地位有效升级片区的转转变——在城市中中心与海海岸线的的联动规规划下，，区域将将跃升为为比肩香香港西九九龙、深深圳湾的的国际湾湾区香港機場核心计划后海规划国际化形象、配套完善善生态资源源带动整整个区域域经济、、效益升升级比肩深圳圳湾、西西九龙的的国际生生态港盐田规划划——东部发展展轴的核核心区；；三大功功能中心心多核驱驱动；片片区规划划——山海城邦邦+高品质居居住区生态资源源——国家级山山海资源源，高指指标基础础配置交通配套套——东部快速速干道、、沿一线线、隧道道取消收收费、地地铁8号线途经经等多项项交通利利好；沙沙头角口口岸和未未来莲塘塘口岸直直接刺激激深港经经济贸易易交流产业升级级——多元化总总部经济济初见雏雏型综合配套套——行政配套套、多所所省市级级重点学学校林立立；公共共及医疗疗卫生配配套区内内最齐全全；浓郁郁的人文文环境城市新中中心崛起起：国际滨海海活力区区B·A··ZBayActivityZone说明：BAZ：滨海活活力区，，英文文bayactivityzone。滨海活活力区内内包括金金融商务务、休闲闲娱乐、、观光旅旅游、交交通中转转等活动动，其范范围等同同于通常常所说的的CBD，但更强强调除商商务活动动以外的的文化设设施、旅旅游设施施、国际际机构及及其活动动等对于于城市中中心地区区的重要要性，滨滨海活力力区（BAZ）是中央央商务区区（CBD）在功能能上的扩扩展和延延伸。项目定位位分析区域价值值利好，，地处区区域中心心区位，，项目区区位价值值、地标标价值明明显本项目位位于盐田田沙头角角组团，，处于盐盐田核心心区域，，是盐田田区的行行政文化化中心，，同时是是沙头角角组团的的顶级住住宅区域域。片区区的功能能定位是是：以综综合服务务为主导导，集行行政办公公、商业业商贸、、居住及及配套于于一体的的综合性性城市市中心心区。区域界界定：：项目之配套项目之景观项目之气势项目之环境项目之交通SWOT分析项目价值梳理项目价值提炼项目定性深圳首首个滨滨海资资源性性综合合体——东部中中心引引领者者项目35万㎡体体量，，多种种业态态组合合，以以住宅宅为主主导，，商业业、酒酒店等等功能能的资资源型型综合合体项项目地地标价价值，，引领领东部部中心心发展展。区域界定：项目之配套项目之景观项目之气势项目之环境项目之交通SWOT分析项目价值梳理项目价值提炼项目定性项目的的绿色色生态态优势势在同同类项项目中中脱颖颖而出出中低密密度综综合体体——项目容容积率率仅为为2.55，对比比其他他都市市综合合体，，项目目密度度更低低，生生态利利用率率更高高大面积积中央央公园园——面积占占到总总体约约30%，且与与滨海海相连连接，，增加加项目目亲海海价值值区域界定：项目之配套项目之景观项目之气势项目之环境项目之交通SWOT分析项目价值梳理项目价值提炼项目定性万科/招商两两大巨巨头首首次在在深联联姻实现高高品质质居住住功能能拉动动项目目整体体价值值项目综综合体体地标标价值值完全全具备备承载载力区域界定：项目之配套项目之景观项目之气势项目之环境项目之交通SWOT分析项目价值梳理项目价值提炼项目定性项目西面-蓝郡项目西面-东埔海景花园项目东面-皇家海湾公馆航母世界车站项目南面-沙头角海和香港西贡、滨海栈道项目北面-梧桐山、区政府、图书馆项目东面-海山公园项目西面-沙头角中学项目东面-外国语小学项目周周边环环境分分析背山面面海，，区域域行政政中心心，配配套完完整，，周边边居住住高端端素质质纯粹粹。区域界定：项目之配套项目之景观项目之气势项目之环境项目之交通SWOT分析项目价值梳理项目价值提炼项目定性项目景景观资资源分分析南北轴轴向——北望梧梧桐山山，南南瞰沙沙头角角海和和香港港西贡贡；东东西西轴向向——东经东东和公公园和和中英英街看看海，，西眺眺盐田田港港港湾。。沙头角海梧桐山国家森林公园香港西贡盐田港二期沙头角湾香港八仙岭海山公园东和公园本项目中英街区域界定：项目之配套项目之景观项目之气势项目之环境项目之交通SWOT分析项目价值梳理项目价值提炼项目定性区域交交通利利好，，可达达性提提高；；项目目未来来交通通便利利，利利于提提高项项目认认知区域界定：项目之配套项目之景观项目之气势项目之环境项目之交通SWOT分析项目价值梳理项目价值提炼项目定性区域配配套集集中于于本片片区，，扎堆堆于本本项目目地块块周边边，综综合配配套升升级相相得益益彰区域界定：项目之配套项目之景观项目之气势项目之环境项目之交通SWOT分析项目价值梳理项目价值提炼项目定性内部外部项目SWOT分析项目核核心价价值——颠覆传传统城城市综综合体体打造：：新中中心·首席资资源型型城市市综合合体1234一线资资源绝顶天天赋焦距未未来豪宅气气质交通便便利品牌、、规模模体量量稀缺模模式项目背背山面面海，，紧邻邻国家家一级级森林林公园园梧桐桐山公公园，，拥有有与香香港西西贡联联通的的盐田田港湾湾。顶级开开发商商联合合，项项目涵涵盖：：高级级住宅宅、甲甲级写写字楼楼、五五星级级酒店店、豪豪华会会所、、中心心公园园。周周边有有市政政广场场、海海滨栈栈道等等市政政配套套。城市化新中心背景下，首个山、海海、城资源源整合型综综合体开发发模式，为客户置置业提供了了更高品质选择物理距离的的改变直接接拉近和缩缩小城市范范围，罗湖湖生活圈已已延展至此此项目价值提提炼与感知知区域界定：项目之配套项目之景观项目之气势项目之环境项目之交通SWOT分析重新设计城市项目价值提炼项目定性为盐田造中中心：盐田田沙头角中中心区——城市新中心心崛起区域属性：：国际滨海海活力区（（B·A·Z）项目定位：：新中心·首席资源型型城市综合合体盐田区中轴轴线规划设设计中，全全面贯彻实实施精品战战略，精心心规划，严严格把关，，力争将中中轴线建设设成为深圳圳东部地区区经济商务务中心、商商业旅游服服务中心和和展示深圳圳东部地区区城市形象象的国际化化精品工程程。盐田区区长长杜玲：中中轴线项目目关乎盐田田未来形象象，也要打打造深圳东东部消费中中心，相关关部门要配配合万科做做好相关勘勘探等工作作，积极推推进项目进进展壹海城——盐田东部中中心发展的的主要运营营者盐田中心区区（中轴线线）项目，，地处盐田田区核心区区域，既是是全面打造造滨海生活活新岸线的的龙头项目目，又是建建设东部沿沿海时尚消消费中心的的重要支撑撑。项目建建成后将成成为具有国际化品位位的深圳东东部滨海新新地标，对盐田区区发展品质质将起到关键性的提升作用用。城市升级的的本质离不不开中心区区的升级，，城市标志志性建筑是是中心区升升级的主要要载体。城市中心区区，城市升升级动力之之源城市中心区区是城市文文化与灵魂魂的标签，，集中了城城市的标志志性建筑，，是城市商商业价值最最大化的具具体体现，，是城市经经济发展的的动力引擎擎，是城市市发展的方方向。日本东京城城市的升级级，由东京京闹区内的的六本木区区域掀起。。六本木新城城（Hills）孕育“思思想开放型型”人才之之城注：六本木木新城又称称六本木之之丘，由森森大楼公司司（森ビルル）主导开开发，是日日本规模最最大的都市市再开发计计划之一。。日本东京城城市的升级级，由东京京闹区内的的六本木区区域掀起。。代表性项项目是六本本木新城。。拉德芳斯区区高楼林立立,成为集办公公、商务、、购物、生生活和休闲闲于一身的的现代化城城区。众多多法国和欧欧美跨国公公司、银行行、大饭店店纷纷在这这里建起了了自己的摩摩天大楼。。面积超过１１０万平方方米的“四四季商业中中心”、““奥尚”超超级市场、、Ｃ＆Ａ商商场等为人人们提供了了购物的便便利。法国巴黎城城市的升级级，由巴黎黎闹区内的的拉・德芳芳斯掀起。。标志性建建筑是大拱拱门。上海新天地地坐落在市市中心，淮淮海中路南南侧、黄陂陂南路和马马当路之间间，毗邻黄黄陂南路地地铁站和南南北、东西西高架路的的交汇点。。上海新天地地是一个具具有上海历历史文化风风貌的都市市旅游景点点，它是以以上海独特特的石库门门建筑旧区区为基础改改造成的集集餐饮、商商业、娱乐乐、文化的的休闲步行行街。上海城市的的升级，由由上海市中中心开启。。代表性项项目是新天天地的建设设运营。壹海城一个承载城城市中心提提升使命的的项目！一个让全深深圳人重新新认识东部部的形象工工程！一个基于本土土又超越本土土可辐射全国国的顶级物业业！一个重新设计计城市生活的的运营者正如六本木新新城之于东京京拉・德芳斯之之于巴黎新天地之于上上海壹海城将承载载盐田中轴线线CBD发展引领未来深圳圳城市中心升升级为城市带来生生活、工作、、休闲的本质质改变深圳城市升级级时代即将到到来！盐田是东部核核心的引领者者！本案是盐田中中心的城市运运营者！本案是深圳城城市全面升级级过程中的第第一批引领者者！本案是城市全全面升级的【运营者】项目城市地位位认知深圳——GDP与幸福严重倒倒挂的城市在珠三角区域域，深圳成为为人均GDP与幸福指数数倒挂最为严严重的城市，，主要原因在在于深圳的社社会发展未能能与经济发展展保持同步。。报告称，尽尽管深圳人均均GDP全省省第一在建设幸福广广东综合指数数的排名中，，2009年深圳名列第第三，2010年却滑落第四四。被珠海挤挤出幸福广东东前三甲。2011年初，在广东东省省情调查查研究中心发发布的《2010广东省居民个个人生活状况况和主观幸福福感报告》中，深圳市民民的主观幸福福感受，在广广东21个地市中排名名倒数第二，，仅仅高于云云浮。——《建设幸福广东东综合评价报报告》人均GDP全省第一幸福广东综合合指数排名第第四居民主观幸福福排名第20城市空间拥挤挤生活节奏快工作压力大生活成本高这座城市亟待待升级，以““人”出发，，重塑城市幸幸福感“再设计”概概念最早是由由日本平面设设计大师原研研哉提出的。。“再设计”就就是对现成产产品设计的再再创造、再设设计，赋予其其新的内涵和和生命。“RE-DESIGN””，包含了把把社会中人们共共有的、熟知知的事物进行行再认识的意意义。日本平面设计计大师原研哉哉——“再设计”的概概念“再设计”：：追求在于回到到原点，重新新审视周围的的设计，以最最平易近人的的方式探索设计的本本质。从无到有，当当然是创造；；背后蕴藏着对人和和物的尊重，以充满自省省的精神在深深化和反思自自己，思考和设计““日常生活””所具有的无无限可能性。。“设计就是人人通过对物质质的创造来解解释生活和生生存的意义及及愿望的过程程”“再设计”：：从已知到陌陌生的魅力，其内在追求求在于回到原原点，重新审审视我们周围围的设计，以以最为平易近近人的方式，，来探索设计计的本质。从从无到有，当当然是创造；；但将已知的的事物陌生化化，更是一种种创造。——原研哉令人感动的树树枝火柴具有社会责任任感的方卷纸纸“重新设计””背后蕴藏着着强大地对人人和物的尊重重，以充满自自省的精神在在深化和反思思自己，怀着着将熟知变为为陌生的勇气气，去思考和和设计“日常常生活”所具具有的无限可可能性。“重新设计”是一种锐意进进取的态度、、是一种打破破常规的勇气气、一种都市市创新的精神神城市本身就是是一个聚积体体，当人口聚聚积、用地紧紧张到一定程程度的时间，，在这个聚积积体的核心部部分就会出现现都市综合体体这样一种综综合形态，都都市综合体是是现代城市发发展背景下建建筑综合体的的升级与城市市空间的延续续重新设计生活活、工作、商商业项目形象定位位：壹海城·重新设计城市市Re-designthecity重新设计以““人”为中心心的城市生活活5、艺术公园国家级艺术作作品展廊，一个艺术家的的部落，一个有关海洋洋和艺术的故故事基于城市升级级下的项目整整体定位分析析Part1Part2重新设计城市市：壹海城营营销策略报告告报告框架Re-designthecity目录大纲基于整盘定位位下的项目各各产品线定位位分析Part3项目推售策略略分析Part4项目推广策略略分析Part5项目价格策略略分析Part6附件：销售团团队组建、市市场分析数据据、广告公司司建议全盘思考项目定位策略略各组团如何定定位才足以凸凸现项目整体体价值新中心·首席资源型城市综合体城市化发展体现城市的价值中心所在城市中心的标志问题思考住宅组团市场场定位分析Part1写字楼组团市市场定位分析析Part2商业组团市场场定位分析Part3基于整盘价值值下的项目定定位策略住宅组团分析析核心价值点分分析——附属于综合体体的高端资源源型居住体1234一线资源区域优势综合体价值稀缺模式占据良好景观观资源：山、、海以及中央央公园景观。。城市化新中心背景下，首个山、海、、城资源整合合型综合体开开发模式，享受前所未未有的综合体体居住价值232复式商务公寓寓性质产品，，其不限购不限贷贷的产品特性符符合目前高端端置业客户的的需求与政府机构咫咫尺距离，天天赋异品梧桐湾国际社社区客户定位分析析片区房地产发发展“两极化化”特征明显显沙头角盐田港港主要开发面面向本区域消消费群体的居居家型中档物物业，以两房房/三房为主主力户型，而而梅沙片区则则主要开发千千万元以上豪豪宅，面向投投资度假型消消费群体。梅沙片区现状盐田港片区现状沙头角片区现状均价（元/m2）20000-23000左右16000-1900030000元以上物业档次中高档、中档中档高档，中高档户型特征两房/三房中小户型为主两房/三房中小户型为主户型种类丰富主要客户置业者多元化本地居民企业员工、相邻周边区域居民、港人盐田港员工附近企业员工本地居民、少量港人各地投资客各区二次置业者以渡假/投资为主要目的片区房地产发发展“两极化化”特征明显显沙头角盐田港港未来供应项项目面向本区区域消费群体体的居家型中中低档物业，，以两房/三三房为主力户户型；而梅沙沙片区未来供供应以面向投投资度假型消消费群体为主主。海山道1号——客户情况客户特征：项目在开售初初期70%客户为沙头角角和盐田港客客户，但启动动大规模转介介后罗湖福田田客户比例逐逐步上升，关关内客户集中中在罗湖莲塘塘和福田北。。购买群体主要要是在盐田换换房客户，罗罗湖、福田在在盐田工作或或开厂客户。。成交交客客户户类类型型：：在盐盐田田开开厂厂或或经经商商的的私私营营企企业业主主盐田田公公务务员员单单位位高高级级工工作作人人员员在盐盐田田上上班班的的香香港港客客户户盐田田当当地地换换房房客客户户福田田、、罗罗湖湖投投资资客客户户沙头头角角片片区区在在售售典典型型项项目目1上东东湾湾———客户户情情况况客户户特特征征：：项目目开开售售不不到到一一个个月月，，开开盘盘销销售售约约250套，，其其中中7成以以上上为为沙沙头头角角、、盐盐田田本本地地客客，，由由于于靠靠近近口口岸岸，，香香港港客客户户也也占占了了一一定定比比例例。。项目目为为消消化化前前期期积积累累客客户户未未启启动动转转介介，，故故罗罗湖湖和和福福田田客客户户较较少少，，外外区区域域客客户户多多为为投投资资客客户户。。成交交客客户户类类型型：：中英英街街经经商商的的私私营营业业主主盐田田公公务务员员单单位位中中级级工工作作人人员员在盐盐田田上上班班的的香香港港客客户户盐田田当当地地首首次次置置业业者者福田、罗罗湖投资资客户片区在售售典型项项目2蓝郡——客户情况况片区在售售典型项项目3成交客户户类型：：盐田公务务员单位位中、高高级工作作人员盐田私营营企业主主福田、罗罗湖私营营企业主主福田、罗罗湖投资资客户客户特征征：由于项目目良好居居住氛围围、一线线无敌海海景以及及超高赠赠送率，，致使项项目吸引引了大量量的罗湖湖、福田田外区域域客户购购买项目成功功颠覆沙沙头角片片区封闭闭式市场场格局，，外区域域客户占占比超过过50%2011年盐田（（沙头角角）二手手市场成成交情况况选取中原原三级市市场2011年及2012年1-2月沙头角角片区成成交201个有效样样本考察察沙头角片片区二手手房成交交特点：：90-120㎡（二/三房）是是成交主主力，占占到总成成交量的的63%，刚需和和换房是是主要成成交诱因因；10000元-20000元是该区区二手主主力成交交价格区区间；该区主要要成交客客户来自自本区；；成交客户户以本区区公务员员、企业业老板和和当地职职员为主主。区域市场场现状小小结1、区域市市场特点点：以本地客客户为主主流的非非市场热热点、相相对封闭闭的区域域市场2、成交客客户特征征及趋势势：地缘性强强的沙头头角本地地客户，，主要为为首次置置业和改改善型需需求的客客户沙头角目目前二手手房成交交客户主主要以刚刚需为主主，喜好好该区安安静舒适适的居住住环境受规划利利好及海海景资源源的冲击击，蓝郡郡成为首首个吸引引大量外外区域客客户的项项目，可可见，沙沙头角对对外区域域客户将将有良好好的吸引引力客户变迁迁研究研究一：：深圳城市市化多核核发展下下的居住住变迁深圳中心心影响力力减弱，，多个居居住向心心圈层形形成，逐逐步消除除区域心心理隔阂阂

置业业趋势由由深圳中中心组团团向外溢溢从东向西迁移的城市豪宅（罗湖—香蜜湖—华侨城—填海区）东线盐田、惠州西线北线观澜、东莞塘厦优质资源型物业分析点——关内的真真正意义义上的资资源型豪豪宅供应应量日益益锐减，，随着城市市化发展展，交通通环境改改善，市市政配套套完善，，非主流区区域资源源型豪宅宅物业受受到市场场接受和和追捧。。研究一：：深圳城市市化多核核发展下下的居住住变迁向多产业业结构发发展多元元化，总总部经济济初见雏雏型，客客户置业业从被动动挤出向向主动溢溢出转变变周大福、、万科、、大百汇汇、中兴兴康讯、、鹏能控控股等国国内知名名企业总总部和纳纳税大户户先后落落户盐田田。优先发展展总部经经济、提提升港口口物流业业高端化化水平、、提升旅旅游文化化产业的的品牌价价值、生生物科技技、创意意产业启启动依托东部部滨海分分区主要要交通设设施走廊廊，保税税区、物物流产业业的基础础实现深港港过境交交通“东东进东出出，西进进西出””新型产业业全面启启动，来来自世界界顶尖级级具有高高学历学学位客户户群体深港一体体化拓宽宽港澳台台及外籍籍客户国内、珠珠三角高高层次专专业人才才商务型型移民企业总部部驻盐田田，拉升升居住需需求，租租赁缺口口更大，，投资客客看好该该片区升升值能力力分析点——未来投资资客户也也会成为为本项目目重要的的补充型型客户群群；后三类客客户将是是本案面面临的新新生主力力购买客客户群。。盐田本区域客户罗湖福田南山客户香港人外省人深圳其余盐田购房房客户组组成变化化盐田中心心区购房房客户社社会职业业变化客户来源源突破区区域化，，打破半半封闭壁壁垒，成成为深圳圳置业焦焦点盐田中心心区购房房客户由由原来盐盐田周围围的本地地客户为为主，逐逐步演变变成盐田田与深圳圳各区域域的高端端客户为为主，港港人为辅辅，有大大量本区区域外客客户关注注的区域域！客户群趋趋于高端端化，社社会顶级级财富阶阶层越来来越青睐睐湾区盐田中心心区购房房客户逐逐渐高端端，由原原来的普普通员工工为主，，演变为为老板，，董事，，经理，，高层管管理者为为主体。。未来随着着盐田中中心区完完善、交交通发展展、深圳圳其余区区域供需失衡衡的压力力，盐田田中心区区将迎来来最好的的机会！！置业趋势势由深圳圳中心组组团向外外溢——非主流区区域资源源型豪宅宅物业受到市场场接受和和追捧；；北线、西西线对东东线外溢溢的参考考1——客户来源源区域更更广泛，打破了了距离尺尺度固定定模式，，客户为为财富阶层层/稳定财富富阶级；北线、西西线对东东线外溢溢的参考考2——客户需求求历程变变化从投投资行为为为主转转变为居住或兼兼投资行行为为主主：早期精精明投资资客介入入极大提提升楼盘盘知名度度与价值值；目前前置业中中组团客客户中需求以中中大户型型为主；区域利好好规划驱驱动作用用下——客户置业业从被动动挤出向主动溢溢出转变变：1、未来投资客户户也会成为为本项目目重要的的补充型客客户群；2、新型产产业全面面启动，，来自世界顶尖尖级具有有高学历历学位客客户群体体；国内、珠珠三角高高层次专专业人才才商务型型移民；深港一体体化拓宽宽港澳台台及外籍籍客户，三类客户户将是本案面临临的新生生主力购购买客户户群。结论：深深圳城市市化多核核发展下下的居住住变迁资源型豪豪宅客户户研究综合体豪豪宅案例例分析：：幸福里里幸福里客客户基本本特征：：50%为自住客客户。内地、香香港及国国外均有有，且香香港客户户占31%福田客户户占35%，罗湖客客户占30%幸福里客客户群整整体特征征描述：：客户整体体年龄层层次偏年年轻，家家庭结构构简单，，基本为为公司高高管和企企业主等等事业成成功人士士，购买买幸福里里大多并并非为第第一居所所，大多多为偶尔尔小住享享受城市市生活或或投资使使用，典典型都市市生活向向往型客客户大中华总总裁公寓寓客户分分析大中华总总裁公寓寓客户基基本特征征：约70%为投资目目的或者者自用兼兼投资。。80%成交客户户为公司司中高管管，其中中16%为老板级级别客户户。福田南山山客户占占65%，香港客客户占12%。大中华IFC客户群整整体特征征描述：：客户主要要看中项项目的地地段及综综合体地地标价值值，同时时，由于于面积段段较小，，客户购购买主要要以投资资行为为为主，典典型的城城市稀缺缺资源占占有型客客户【三湘海尚】【皇庭港湾】【卓越维港】【君汇新天】【鸿威海怡湾】内地顶级富豪、煤矿主、私企业主、外资企业高层管理层，追求稀缺创新型产品，强调对资产的占有潮汕生意人、有留洋经历的高收入人群，强调对主人空间的享受及高隐私度后海如蔚蓝海岸换房的实用型住家，希望再次从房产的交易中获利并继续升级追求海景景观换房自住客，强调对资源的占有和支配项目产品对应客户大规模、大园林科技智能产品奢华享受、大主卧、主佣分梯大赠送、超实用大尺度一线海景、大赠送享受使用型类别资产持有型享受使用型享受使用型资产持有型享受使用型享受使用型交易获利型享受使用型资产持有型以金融证券及贸易行业客户较为突出，追求高性价比，赠送空间对其最具吸引力后海湾片片区资源源型豪宅宅的成交交客户来来源结论——项目未来来客户群群构成及及研判项目目标标客户精精神描摹摹：资源整合合使用型型、随性性生活方方式高自我能能动创新新、领御御事物认认知价值层面旧式转型新式财富层面高中低沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在高度整合资源获得高品质生活基础上，强调随性生活方式、较强创造力和领御感、怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教）、喜欢清静和人文气息浓的地方思想守旧、顽固、爱面子讲派场、在对金钱的看法和使用上存在一些矛盾、对价格有些敏感丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理，同时注重生活品质和舒适性责任感强、有不断提升自身强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上有节俭精神、对价格有一定敏感度重视生活舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新东西、追求适合自己新方式小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感本项目客客户获得利益的的财富人士士都会选择择顶级豪宅宅，不是客客户选择项项目，而是项目选选择客户；他们没有心理价价位，只有价格格排序，购购买主要诱诱因是拥有有一个在THEBEST签签名的权力力；他们全球消费，只为寻找找合适自己己的，选择随性生活方式；追求空间的的极致，不不是房间数数量的多少少，而是尺度的极致致；品味触觉、身份等级级的高人一一等；实现财务的终极极自由，追求别人人无法拥有有、无法企企及的创新新、高科技资源整合型型的尖端产品客户精神——资源整合使使用型、随随性生活方方式、高自自我能动创创新、领御御事物认知知资源整合使使用型、随随性生活方方式高自我我能动创新新、领御事事物认知客客户置业趋趋向分析投资趋向：不再一味追追求短期回回报，而是是将物业作作为一种资产长期持持有，更看重物物业复合特特性以及自自身的升值值与保值特特性，在很很大程度上上是对于城市资资源的占有有。支付趋向：拥有较强的支付付能力，能够承受受较高的单单价与总价价，愿为服务买买单。产品要求：原料独特，，外观（表表现形式））独具个性性，包装有有品质和使使用价值良良好，质量量和工艺独独特，情感感附加值高高。在满足足日常生活活的基础上上需要足够够舒适，能能够体现身身份，希望望得到合理理的空间，，而不是单单纯的面积积。功能要求：体现尊贵舒舒适的都市市生活，要要求提供的的服务在高高品质的同同时，功能能尽可能的的多元复合与与完善。同时保证证自身生活活的私密。。购买特征：注重圈层感感与标签感感，看中居住住在周边人人群，更愿愿意居住在在朋友认同同的居所。。项目未来目目标客户群群构成及研研判市民阶层富裕市民阶层新资产阶层稳定资产阶层财富阶层权利阶层赤贫阶层客户形象定定位：城市意见领领袖壹海城·梧桐湾国际际住区定位：BAZ首席官邸住宅组团市市场定位分分析Part1写字楼组团团市场定位位分析Part2商业组团市市场定位分分析Part3基于整盘价价值下的项项目定位策策略项目分析经济指标：：1#写字楼写字楼项目目体量偏小小，户数较较少，较难难形成规模模效应。户型面积段段较为分散散，客户需需求不同，，面临客户户群体范围围较广。标准层高为为3.6米，综合素素质未能达达到甲级写写字楼配置置。项目包含商商业、住宅宅、五星级级酒店等业业态，商务务气氛支持持条件较好好。项目临近盐盐田区政府府，昭示性性、标志性性较好，有有利于企业业商务展示示。1#写字楼规模模小，昭示示性强，商商务配套支支撑较好客户定位分分析区域近5年商用物业业的“空白期”、、商用物业业楼龄“老老”且“旧旧”，片区区商务形象象“差”导导致行业部部分总部搬搬迁2004年2005年2006年1994年海港大厦海港大厦94年物业，目目前大厦内内部主要办办公行业为为物流业占59%，而由物流流所衍生出出来的行业业占到整体体办公的86%沙头角保税区沙头角保税税区04年物业，目目前园区内内部主要业业态为电子行业占占57%，其次为珠珠宝行业占占29%保发大厦保发大厦05年物业，目目前大厦内内部主要业业态为物流行业占占26%，地产物业业占17%，由物流所所衍生的行行业占整体体行业的54%金港盛世金港盛世06年物业，A座物业性质质为商住两两用，目前前大部分用用于商业办办公，其中中大厦业态态主要以物流行业为为主，占83%2006年年至今“零”二手写字楼楼放盘量稀稀少、成交交不活跃，，片区商用用物业以长长期持有和和长期租赁赁两种形式式为主二手楼交易易的停滞写字楼租赁赁情况：写字楼成交交情况：2011年全年，盐盐田区写字字楼成交仅1套，为保发大厦厦物业，面积段为208.05平米，单价为13890元/㎡；全年写字楼楼无租赁交易易；备注：目前盐田的的政府对于于注册商务务办公的政政策较为放放松，任何何商品房只只要缴纳一一定的费用用就可以办办理注册办办公；片区未来产产业将进入入“四化””高速发展展期，区域域将依托““总部”经经济下的物物流、生物物科技行业业推动产业业升级和转转型生物科技政政策>...港口物流规规划>...总部经济策策略>...区域产业新新规划政府将着力力打造“物物流+总部”、““物流+金融”等特特色经济模模式，推动动港口物流流产业升级级和转型，，将盐田的的港口物流流由世界第第四位提升升至第三位位加大力度推推动生物医医药、新能能源等高新新技术企业业发挥原创创技术优势势，加快科科技成果产产业化。在在政策面将将加大对此此类产业的的扶持，使使生物科技技产业在区区域形成规规模。为加快推进进周大福、、大百汇、、中宝生物物等总部基基地建设，，支持总部部企业关联联发展、扎扎根发展，，将加大公公共服务资资源的配套套。同时，，积极引进进创业投资资、金融服服务等领域域优势企业业在辖区设设立总部，，鼓励支持持辖区企业业进入上市市快速通道道。区域总体经经济发展缓缓慢，区域域内出口产产业最具竞竞争优势是是片区经济济的最大增增长点盐田区在全全市范围内内工业经济济缺乏竞争争优势，工工业增加值值增长速度度为1.3%，发形势基基本停滞；；但出口总总值占有较较大比重；；从出口增增长速度来来看，盐田田区的出口口产业具有有很强的竞竞争优势2011年，盐田区区生产总值值达316亿元，其中中第二产业业实现增加加值75亿元，增长长6.4%，第三产业业实现增加加值250亿元，增长长10.9%，区域产业业高度集集中且单单一，黄黄金珠宝宝业、物物流贸易易业以及及生物科科技成为为区域支支柱产业业总部经济济持续良良好的发发展势头头。2011年总部经经济继续续成长壮壮大，纳纳税额占占全区税税收收入入接近六六成；港口物流流业从企企稳到做做强做大大。港口物流流业向高高增值业业态转型型发展，，港区产产业配套套设施加加快完善善，行业业整体向向高端业业态延伸伸发展，，金融物物流、红红酒交易易等高增增值业务务不断涌涌现，全全球物流流综合服服务企业业竞相入入驻，盐盐田港国国际物流流信息服服务平台台启动建建设；高新技术术产业稳稳步发展展。华大基因因迅速成成长，以以“科技技服务+医疗健康康”为主主导的产产业化步步伐不断断加快，，成功组组建国家家基因库库暨国际际科技合合作基地地、基因因产学研研资联盟盟，成为为世界第第一大基基因组测测序与分分析中心心；兴隆隆源、力力科气动动力等新新能源企企业崭露露头角；；区域企业业增长稳稳定，增增长行业业类型具具有明显显的区域域特征，，对于注注册资金金要求高高企业增长长速度2007-2011年片区内内企业稳稳中有升升，平均均每年10%的增长率率，区域域内企业业数量不不断增加加至使商商用市场场需求有有随之增增长；企业增长长类型近5年产业增增长比例例分析，，物流行行业及其其衍生行行业增长长比例最最大占68%，其次为为黄金珠珠宝行业业占11%；企业分布布区域区域内企企业看似似分布零零散，又又整体集集中，其其中物流流行业以以港口为为中心；；黄金珠珠宝行业业则以保保税区为为中心，，通过客户户访谈对对片区行行业进行行深挖细细摸，进进一步细细分行业业，找出出突破口口深度访谈谈1：物流产产业链上上游行业业实力、、形象要要求高客户名称称：陈先生访谈地点点：东港印象象售楼处处客户背景景：主要从事事运输行行业，私私企老板板，从业业经验近近10年客户进行行行业分分析：行业划分分：物流流行业最最上游的的行业为为船务运运输行业业，是整整个物流流行业链链的终极极；行业要求求：对于公司司的实力力、形象象要求都都很高，由于之之前盐田田未出现现较高档档次的写写字楼；；企业分布布：因此此这部分分行业目目前主要要分布在在罗湖和和福田，，而运输输行业主主要看重重的是与与港口和和仓库之之间的便利性，因此办办公区域域主要围围绕盐田田港和仓仓库分布布；深度访谈谈2：行业工工作形态态决定其其物业需需求客户名称称：吕先生访谈地点点：天安数码码城办公公室客户背景景：主要从事事货运代代理行业业，私企企老板，，从业经经验近7年，客户描述述对于行行业分析析：行业划分分：货运运代理行行业为船船务行业业的下游游行业，，对于办办公场所所的面积积和档次次要求较较高；业务范畴畴：实力力强的货货运代理理行业，，有自己己专业电电话团队队（类似似于Callcenter）进行船船务与运运输两个个行业之之间的业业务联系系；企业分布布：货运运代理行行业目前前集中分布布在罗湖湖的地王王商圈、、金光华华商圈以以及福田田的天安安数码城城一带；；深度访谈谈3：双聚集集地、功功能差异异化客户名称称：覃先生访谈地点点：水贝办公公室客户背景景：主要从事事黄金设设计行业业，从业业经验近近5年，职业业为某黄黄金珠宝宝设计公公司的策策划客户描述述对于行行业分析析：行业分布布：目前前深圳的的黄金珠珠宝行业业主要分分布在水水贝和盐盐田；功能区分分：盐田田的是早早期黄金金珠宝行行业的发发源地，，但随着着盐田区区脱离罗罗湖区独独立，大大量的本本地小品品牌被分分流至水水贝，使使水贝成成为最大大的内地品牌牌黄金珠珠宝集散散地，而盐田田只留下下的周大福等等品牌开开发商，，以及其其下游产产业链，，主要以以黄金加加工业为为主；深度访谈谈4：利润下降，，面临重新洗洗牌，协同合合作客户名称：刘小姐访谈地点：周大福办公室室客户背景：从事黄金珠宝宝行业近5年，目前为周大大福管理层客户描述对于于行业分析：：行业现状：近近年国际黄金金金价不断上上涨，但是黄黄金加工业的的价格持续稳稳定，导致黄黄金珠宝加工工行业的利润逐年下降降，许多小加工厂厂纷纷倒闭，，市场面临着着重新洗牌和和重组的一个个过程，加工工行业要进一一步加大成本本控制、多元元素发展以适适应产业升级级，以周大福福及其下游加加工产业链为为例，周大福福除了拥有自自己的设计、、加工生产链链以外，也与与小珠宝设计计公司合作，，采用小公司司的设计，进进行加工和生生产，因此下游加工产业业也会组建自自己的设计团团队，协同合合作；从产业链分析析，支柱产业业的上下游行行业根据自身身行业性质的的需要集中办办公仓储行业运输公司船务行业货运代理企业实力：主策资金500万企业形态：主要从事货物物的堆放、管管理；企业分布：主要聚集在盐盐田港片区，，有自己的工业业用地，为自自建办公楼，为方方便工作选址址一般就近仓仓库；企业实力：注册资50万以上，公司司主要职员为为货柜司机，，对办公场所所要求低；企业形态：负责港口和仓仓储的货物运运输；企业分布：因工作性质决决定其分布主要围绕绕港口和仓储储基地分布，，聚集在盐田田港商品房内办办公（盐田区区所有商品房房均可申请注注册办公）；；企业实力：对于办公场所所、公司形象象要求较高，，注册资金500万以上；企业形态：属于港口物流流行业的衍生生产业，主要要工作是船务务与运输物行行业的业务联联系；企业分布：目前大型的货货运代理办公公主要聚集在在罗湖和福田的的写字楼物业业，如北京康捷捷货运代理设设置在地王大大厦；企业实力：拥有自己的船船只，主策资资金在1000万以上；企业形态：负责将货物出出口，运至其其它港口；企业分布：办公主要分布在罗罗湖、福田中中高档写字楼楼，例如马士基基、达飞均在在地王，海盈盈在嘉里中心心，而仓储、、运输在盐田田；港口物流行业业黄金设计炼金零售分销行业业黄金加工业黄金珠宝行业业采金企业实力：拥有自己的矿矿场或者冶炼炼厂；企业形态：挖矿和冶炼黄黄金；企业分布：分布在国家““金”矿产比比较丰富的趋趋于，在深圳圳暂时没有此此类工业；企业实力：纯粹的黄金珠珠宝设计公司司注册资金要要求不高，但但对于大型黄黄金珠宝设计计公司，对于设计计的经典款型型、获得的各各类奖项需要要专门的展示示空间，因此此对于公司的形象象要求较高，，要求有一定定的展示性企业形态：以黄金珠宝设设计为主，大大型黄金珠宝宝设计公司有有自己的生产产、加工厂；；企业分布：水贝；企业实力：黄金珠宝加工工行业注册资资金500万上，但通常常主要是工厂厂主的不动产核算，，如厂房、机机器企业形态：以黄金珠宝加加工为主，黄黄金珠宝加工工厂珠宝设计计团队但设计计能力弱；企业分布：盐田；企业实实力：：对于主主策资资金要要求较较小，，100万以上上即可可，店店面主主要为为租赁赁形式式企业形形态：：以开分分店或或加盟盟的形形式进进行黄黄金珠珠宝的的销售售，主主要面面对终终端客客户；；企业分分布：：各大商商圈；；从产业业链分分析，，支柱柱产业业的上上下游游行业业根据据自身身行业业性质质的需需要集集中办办公罗湖、、福田田商用用物业业的逐逐步饱饱和，，将产产生大大量的的外溢溢需求求，为为项目目带来来更多多销售售契机机聚集经济利益交通节约利益N1N2N3A

聚集经济的变动情况

N聚集净利益的变动情况饱和度蓝色框为最具吸引力区间，此时商务物业价值最高。N1聚集净利益最大点

N2交通拥挤成本出现点

N3聚集经济利益耗尽点2002-20072007年至今随着罗罗湖CBD的逐步步饱和和，福福田CBD快速发发展，，入驻驻企业业快速速增长长，商商用物物业的的推售售量减减少，，导致致交通通成本本、商商业配配套、、物管管成本本、员员工成成本压压力不不断增增加，，区域域的逐逐步饱饱和，，经济济净利利益下下降，，将逐逐步催催生外外溢需需求。。模拟商商务客客户特特征★旗帜型型客户户影响响力片区产产业的的特殊殊性决决定片片区商商务市市场的的置业业者属属性，，因此此引进进一至至两家家上游游企业业，将将产生生产业业链的的连锁锁效应应，下下游产产业将将随之之到来来。★价值核核算倾倾向所有的的商务务客户户是对对项目目性价价比最最敏感感的群群体，，所有有的概概念和和卖点点都会会折算算成利利益的的数字字或者者是实实际使使用的的价值值。项目定定位分分析BAZ·行政总总部经经济总部经经济：：项目目吸引引企业业将总总部在在盐田田区域域集群群布局局，使使企业业价值值链与与区域域资源源实现现最优优空间间耦合合的经经济形形态，，将企企业价价值链链上附附加值值较高高的功功能环环节在在空间间上独独立出出来，，实现现企业业愿景景。形象起起源行政：：结合合盐田田产业业链上上下游游依赖赖关系系，重重点突突出企企业核核心决决策层层。项项目作作为盐盐田写写字楼楼更新新换代代的产产品，，承载载着商商务标标志性性形象象。BAZ·行政总总部经经济案名：：滨海海国际际中心心荣耀财财富门门楣滨海国国际中中心BAZ·行政总总部经经济资本对对话平平台住宅组组团市市场定定位分分析Part1写字楼楼组团团市场场定位位分析析P