XXXX年月江苏淮安房地产市场报告-

1淮安市场分析报告

2010-03-23版本1定位结论篇市场分析篇具体项目篇客户分析篇城市简析篇报告框架2二、市场分析篇市场总述土地市场住宅市场3一、市场总述4淮安房地产市场总述政策►从限制到救市，从提息到降息：2007年10月—2008年8月，控制房价过快增长；2008年9月16日“双率下调”；2009年各地出现“井喷”现象，而2010年前两月成交量相对于2009年后两月一般。市场►房地产市场有所回暖，消化量增加，2009年市区成交万296.78㎡：淮安2010年前两月新增商品房消化率达到65.4%，同比上涨26.2%，环比上涨12.5%。►

08年的行业调整和金融危机影响逐渐减小，市场迎来“小阳春”。►

08年的行业调整和金融危机对二手房市场影响大：淮安2008年二手房交易量相比2007年骤减45.57万㎡，2009年相比2008年激增34.21万㎡。土地►土地市场成交量稳定：07年、08年土地成交量分别是413万㎡、415万㎡，基本无变化，而09年为683万㎡，上涨268万㎡。►土地成交均价略有下降：07年、08年土地成交均价分别是1113元/㎡、948元/㎡，下浮14.8%，而09年为1351元/㎡

，上涨403元/㎡

。。►09年1-12月土地成交量是683万㎡，土地成交均价1351元/㎡。5淮安房地产市场总述产品►建筑风格：各类建筑风格已经在淮安市场上纷纷出现，如地中海建筑风格、古典主义建筑风格等。►户型：市场主流户型为三室两厅，以改善型居住为主。►景观：淮安房地产项目越来越注重景观规划，但精品景观仍很少，景观营造较为粗糙（如香格里拉）。►品质：在激烈市场竞争环境下，开发企业开始注重项目品质打造（如中天花园）。供销►淮安未来房地产市场潜在供应量大：至09年12月商品房存量205万㎡；待开发商品房面积约1587.5万㎡（未开发土地的容积率按1.5进行测算），共计2381万㎡。►商品房供应以120-140㎡的三房为主，但80-90㎡的两房，110-120㎡的三房去化速度最快。►淮安二手房市场主要供应在在中心城区，淮阴区及开发区供应量小。价格►09年由于行业调整及一系列政策的影响，淮安市商品房平均价格较08年略微上涨35%。►2010年2月商品房实际成交价格相对于2009年四季度上涨幅度较小。6二、土地市场7从2007年到2009年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程，09年，便成功出让土地216宗，无论是出让面积还是出让金额，均远远超过08年全年水平。2009年，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告170宗，出让土地面积683万平米，土地出让均价1651元/m2，土地出让楼面地价为745元/m2；土地市场——2009年土地出让呈现井喷式上升，未来土地供应量继续加大土地出让8土地出让从土地供应结构来看，中心城区土地供应量偏大，整体市场竞争激烈清河、清浦区土地存量共占53%，中心区开发量较大，区域内竞争环境将趋向恶劣。土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发展，市场主要供应量在开发区、清河区和楚州区。2009年，清河区、开发区两区土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；从商品住宅的交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。9三、住宅市场10成交结构数据来源：淮淮安市房管局局中心城区（清清河、清浦））是市场成交交主力，开发发区、淮阴区区、楚州区市市场份额接近近；中心城区为市市场主力，各各区成交量比比例相对稳定定，近期主城城区份额上升升对整体均价价的上涨具有有一定影响11产品结构2009年除在10月份（14.42万㎡）下降外，基基本呈上升趋趋势，在12月份达到成交交量最高点（（43.31万㎡）；12成交结构数据来源：淮淮安市房管局局09年1月到09年12月各区商品住住宅成交量比比例相对稳定定，09年5-9月主城区比例例上升，对整整体均价的提提升具有较大大影响13产品结构90-120㎡户型是市市场供给主力力，占总供给给量的46.9%，该面面积段的成交交比重为39%，60㎡㎡以下产品供供给不足；市场需求以90-120㎡、120-144㎡㎡为主，占总总需求量的75.6%主城大盘入市市，舒适性户户型成为市场场供求主力14产品结构2009年供应应和去去化最最好的的是90-120平方米米的，，也反反映目目前市市场上上的供供需结结构。。市场供供应和和销售售中对对2×2×1、3×2×1及3×2×2户型比比较亲亲睐。。1509年市场场处于于消化化存量量的阶阶段，，成交交价格格先扬扬后抑抑2009年以来来，成成交量量大幅幅回暖暖，而而市场场供给给反应应滞后后，出出现供供不应应求态态势，，市场场处于于消化化存量量的过过程；；上半年年销售售均价价受供供求影影响稳稳步上上升，，进入入7月淮安安市场场由““量增增价跌跌”到到“量量价平平稳””走势势，但但12月份由由于政政策优优惠的的截至至，量量价同同时井井喷。。数据来来源：：淮安安市房房管局局市场供供求16成交价价格与周边边城市市相比比，淮淮安房房价与与连云云港、、徐州州接近近，高高于宿宿迁，，低于于扬州州，处处于较较为稳稳定的的价格格占位位2009年各区区商品品住宅宅均价价表现现均较较为平平稳，，2009年以来来中心心城区区价格格走高高拉动动整体体均价价淮安房房价处处于较较为稳稳定的的区间间，市市场表表现平平稳，，价格格波动动幅度度较小小数据来来源：：淮安安市房房管局局17三、具具体项项目篇板块划划分板块分分析住宅市场18一、板板块划划分19随着淮淮安城城市框框架逐逐渐展展开，，按照照发展展的阶阶段及及成因因不同同，目目前主主城区区房地地产市市场形形成四四大板板块楚州区区：以原淮淮安市市老城城区为为基础础，房房地产产发展展起步步较晚晚，区区域资资源及及配套套成熟熟；清河板板块开发板板块青浦板板块淮阴板板块楚州板板块板块划划分清河板板块：：政、金金、教教、商商贸中中心，，淮安安最成成熟的的居住住商贸贸区；；青浦板板块：：老城游游购区区和冶冶金、、化工工、烟烟草、、纺织织等工工业区区，亮亮点不不断，，愈现现成熟熟；淮阴板板块：：以淮阴阴县城城为依依托的的市域域居住住、仓仓储、、货运运中心心，特特殊背背景，，平稳稳发展展；开发区区：以高新新技术术产业业为主主，生生活居居住、、公共共设施施相配配套的的综合合性新新区，，产品品差异异较大大，市市场有有待成成熟；；20二、板板块分分析21定位于于城市市行政政中心心和商商业中中心，，是房房地产产市场场起步步最早早发展展最成成熟的的区域域，其其核心心价值值在于于区位位和配配套优优势区位优优势：：中心城城区房房地产产是以以市政政府为为核心心发展展起来来的，，经过过多年年发展展已进进入成成熟阶阶段；；配套优优势：：中心城城区客客户认认知度度最高高，商商业生生活配配套最最为齐齐全的的区域域；强烈的的区域域情节节和对对主城城区的的城市市向心心力是是淮安安人置置业的的主要要驱动动因素素。榕兴·水韵天天成万达·国际广广场香格里里拉花花园亿力·未来城城奥林晴晴园中天花花园清河板板块茂华国国际汇汇22大盘林林立项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素水韵天成别墅、多层、小高层5600私营业主和公务员为主，淮安高端人群集中区位、产品万达国际广场高层5400下属区县公务员及私营业主为主，投资客群占有一定比例区位、品牌、自身配套中天花园高层、小高层4800全市改善型客户，公务员、私营业主低密度、生态景观清河公公寓项项目价价格最最高，，主流流价格格区间间4000～6000元/平方米米客群价价格敏敏感度度较低低，在在售项项目体体量都都是较较大，，未来来供应应充足足客户层层次高高，主主要来来自政政府公公务员员和私私营业业主中心区区位和和完善善的配配套是是客户户置业业核心心价值值驱动动23大盘林林立项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素亿力未来城高层4700以项目周边公务员为主，部分教育客群教育资源、区位香格里拉花园多层、高层、联排4600下属区县公务员及私营业主为主，投资客群占有一定比例自然资源、项目品质茂华国际汇高层4800以项目周边公务员为主，部分教育客群项目品质、区位24主城重重要组组成区区域，，人口口密集集配套套完善善，随随着城城南大大学城城的发发展，，区域域价值值将进进一步步提升升区位优优势：：主城区区域重重要组组成部部分，，区域域内集集中了了发电电厂、、卷烟烟厂等等大部部分的的淮安安大型型事业业单位位；配套优优势：：商业、、交通通、教教育等等各项项配套套齐全全，尤尤其是是淮阴阴中学学为区区域带带来了了大量量的教教育客客群；；项目供供给较较大，，随着着市区区发展展南扩扩，结结合南南部大大学城城的开开发，，区域域的价价值逐逐步显显现。。日月星星城欧洲城城清江华华府天龙御御城青浦板板块25项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素欧洲城多层3700青浦区事业单位人员为主，部分投资客户价格、教育日月星城小高层4600青浦区事业单位职工为主，周边客户区位、配套、教育清江华府小高层3600客群以工业区职人为主价格、工作便利运河明珠高层6200周边公务员为主区位公寓项项目为为主，，主流流价格格区间间3700~5000元/平方米米清河区区房地地产市市场的的重要要补充充，客客户价价格有有一定定敏感感度以周边边企事事业单单位职职工为为主要要客群群，区区域客客户占占主要要比例例价格格以以及及就就地地置置业业的的便便捷捷性性是是客客户户置置业业的的主主要要驱驱动动26新城城市市东东扩扩的的延延伸伸带带，，聚聚集集了了大大量量的的工工业业企企业业，，周周边边配配套套相相对对缺缺失失，，人人流流量量不不足足。。区位位特特征征：：翔宇宇大大道道以以东东区区域域，，政政府府规规划划的的工工业业园园集集中中带带，，发发展展速速度度快快，，内内部部交交通通发发达达；；配套套现现状状：：商业业配配套套欠欠成成熟熟，，商商业业配配套套集集中中在在深深圳圳路路沿沿街街，，同同时时辐辐射射半半径径较较弱弱，，远远逊逊色色于于市市中中心心商商业业圈圈；；车辆辆与与人人流流量量明明显显不不足足，，外外部部人人口口导导入入群群集集中中在在蓝蓝领领工工人人，，收收入入不不高高；；大湖湖城城邦邦罗马马假假日日东方方凯凯旋旋城城香谢谢丽丽花花苑苑世袭袭雅雅园园开发发区区板板块块27地段段差差异异明明显显房价价逐逐级级递递减减，，主主流流价价格格区区间间2500～～3300元元/平平方方米米；；主力力购购房房群群体体层层次次较较低低，，刚刚性性需需求求是是大大部部分分楼楼盘盘主主力力；；客户户层层次次跳跳级级明明显显，，公公务务员员、、私私营营业业主主至至蓝蓝领领工工人人；；总价价低低、、价价格格低低，，产产品品需需求求级级别别较较低低，，偏偏向向于于经经济济型型产产品品；；项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素乾元·畅春园普通住宅2600周边居民，近市区居民以及富士康工人；价格、学区、产品东湖·翠景苑公寓别墅3569富士康工人、周边拆迁户价格、品牌、以及社区商业配套香榭丽花苑住宅、别墅2800私营业主，开发区管委会公务员、周边居民以及厂区工人产品、价格、地段东方·凯旋城住宅2800开发区管委会公务员、厂区工人，以及周边居民地段、景观、户型罗马假日住宅330030%市区购房者、30%公务员、30%富士康以及其他补充客源地段，意大利风格产品，规模大湖城邦住宅、别墅3200私营业主，公务员规模，地段，产品丰富青春雅轩住宅3100投资客、私营业主，厂区工人户型、地段世袭雅园住宅3400近郊市区居民，私营业主以及部分拆迁户地段，产品，价格28受城城中中心心地地带带直直接接辐辐射射，，梯梯形形差差异异化化代代表表性性板板块块，，独独立立性性与与依依赖赖性性的的统统一一体体区位位关关系系：：运河河北北部部区区域域，，以以王王营营镇镇为为核核心心衍衍射射，，大大淮淮安安中中心心区区域域的的重重要要补补充充板板块块；；配套套现现状状：：无核核心心商商业业配配套套，，依依托托于于市市区区商商业业配配套套，，区区域域零零散散性性配配套套较较为为完完善善；；价格格吸吸引引力力和和区区域域情情节节，，以以及及收收入入限限制制是是该该区区域域内内购购房房的的策策动动元元素素，，因因此此楼楼盘盘档档次次相相对对一一般般，，外外部部客客源源较较少少，，高高档档客客源源外外流流量量较较大大；；公园园壹壹号号天和和豪豪府府银河河湾湾益兴兴··名名人人湾湾爱琴琴海海淮阴阴板板块块29良莠莠不不齐齐黄河河东东路路以以南南价价格格较较高高，，主主流流价价格格区区间间3400～4400元/平方方米米客群群功功能能性性需需求求较较强强，，产产品品以以小小三三房房为为主主客户户层层次次良良莠莠不不齐齐，，主主要要来来自自拆拆迁迁户户、、泛泛公公务务员员价格格与与区区域域地地缘缘偏偏好好是是购购房房的的主主要要置置业业驱驱动动力力项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素公园壹号住宅3300拆迁户、教师、医生、以及镇中心周边的客源区位、学区、公园天和豪庭住宅3700周边拆迁户，以及淮阴区政府的公务员以及乡镇居民毗邻新区政府、景观塑造益兴·名人湾住宅、别墅多层均价4200，景观小高层5000-6000区域内部高档人群以及来自清河区域的客源品牌、地段、学区、规模爱琴海住宅3400主要清河区的首次置业的客源，以及部分再改人群；学区、配套、高性价比产品银河湾住宅多层3500-3800，小高层2800-3400淮阴区的公务员以及私营业主，主要是内部区域的中档人群；地段、景观、自身配套幼儿园30区位位优优势势：：楚州州区区房房地地产产是是以以原原淮淮安安市市老老城城区区为为基基础础发发展展起起来来的的，，房房地地产产市市场场起起步步较较晚晚；；配套套优优势势：：楚州州区区客客户户认认知知度度一一般般，，区区域域内内交交通通生生活活配配套套及及自自然然资资源源丰丰富富；；强烈烈的的区区域域情情节节和和对对教教育育、、自自然然资资源源的的依依赖赖是是楚楚州州区区人人置置业业的的主主要要驱驱动动因因素素。。定位位于于老老城城区区行行政政中中心心，，房房地地产产市市场场起起步步较较晚晚，，其其核核心心价价值值在在于于区区位位资资源源和和配配套套优优势势丰泰泰东东方方康康桥桥新湖湖翔翔宇宇花花园园翡翠翠城城花花园园小小区区世纪纪佳佳苑苑书香香门门第第楚州州板板块块31楚州州公公寓寓项项目目价价格格较较低低，，主主流流价价格格区区间间3000～～3500元元/平平方方米米客群群价价格格敏敏感感度度较较强强，，在在售售项项目目体体量量都都是是较较大大，，未未来来供供应应充充足足客户户层层次次较较高高，，主主要要来来自自政政府府公公务务员员和和私私营营业业主主教育育资资源源和和交交通通生生活活配配套套是是客客户户置置业业核核心心价价值值驱驱动动项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素世纪佳苑多层、小高层3000区域首置部分区域改善，青年人婚房交通、自身配套书香门第多层3000区域改善，教师、私营企业主教育资源、区位翡翠城花园小区多层、小高层3550区域改善，私营企业主，公务员交通、配套新湖翔宇花园多层3200区域首置为主，青年白领、公务员交通、区域配套丰泰东方康桥多层、小高层4000区域改善型，公务员、教师教育资源、区位、产品32三、、产产品品分分析析总总结结33通过过盘盘点点板板块块我我们们发发现现主流流客客户户基基本本一一致致物业业类类型型趋趋同同，，楚楚州州区区是是价价格格谷谷地地主城城客客户户基基本本以以泛泛公公务务员员客客户户为为主主，，开开发发区区则则以以产产业业工工人人、、进进城城农农民民等等地地缘缘性性性性客客户户为为主主；；由于于主主流流产产品品和和价价格格的的趋趋同同性性，，客客户户置置业业更更多多关关注注生生活活配配套套，，小小区区绿绿化化、、户户型型等等产产品品细细节节。。高容容积积率率成成为为发发展展趋趋势势，，多多层层物物业业有有逐逐步步减减少少；；除清清河河区区外外，，外外围围板板块块价价格格趋趋同同，，楚州州区为为价价格格谷谷地地。。主城城区区大大盘盘林林立立，，中中高高端端市市场场竞竞争争激激烈烈清河河区区总总建建面面超超过过70万万平平米米的的项项目目超超过过5个个，，定定位位中中高高端端；；主城城中中高高端端客客户户区区域域拦拦截截明明显显。。34目前前市市场场在在售售项项目目主主力力户户型型面面积积高高度度趋趋同同市场部分代表楼盘香格里拉花园万达广场亿力·未来城罗马假日大湖城邦东方·凯旋城东湖·翠景苑香榭丽花苑一房房两房房三房房一一卫卫三房房两两卫卫房型型708012013014050面积积四房房90100110二房房主主要要集集中中在在80-100㎡之间间的的两两房房；；小三三房房面面积积主主要要集集中中在在110-120㎡，大面面积积产产品品集集中中在在130-144㎡以上上；144㎡以上上产产品品中中顶顶复复占占比比多多；；户型型分分布布35市场场供供应应量量较较大大，，总总体体品品质质及及价价格格趋趋同同，，市市场场竞竞争争激激烈烈，，个个别别大大盘盘在在市场竞争争中占有有优势规划设计计基本采采用兵营营式排布布，产品品单一，，以多层层为主体体，社区总体体品质感感趋同；随着市场场竞争的的加剧，，新建项项目在社社区配套套和户型型设计上上有所提提升，使使得这些些项目在在市场竞竞争中优优势明显显；营销展示示意识普遍遍淡薄，，缺少惊惊艳的景观示范范；万达广场、香香格里拉花园园、茂华国际际汇、亿力·未来城等大盘盘在社区品质质、产品细节节及营销展示示上由于其他他楼盘，在市市场竞争中占占有优势。市场特征总结结——36四、客户分析析篇客户分析分析小结部分案例列举举37一、客户分析析38青河与青浦区区作为中心城城区，其区域域客户多依赖赖于区域便利利的生活配套套环境区域核心竞争力客户构成客户基本特征需求驱动因素清河区区域发展成熟，配套齐全公务员、企事业单位职工、小型私营业主、教师生活习惯与生活圈子于此，依赖市中心教育，医疗和商业配套；易纳新，有较强的购买力。公务员、教师、周边小型私营业主等对更高品质物业有强烈需求清浦区未来大规划——学府新区,汽车总站改善居住条件的原住居民（少量拆迁户），公务员，烟厂，电厂职工，教师城市化水平稍低,拆迁户较多,周边原住民及学区教师聚集效应较强.务实、较贪图小便宜有强烈的换房需求，希望能在熟悉的区域拥有更好的居住品质中心城区的成成熟，客户的的自身生活习习惯牵制着其其的置业方向向的选择，体体现出很强的的地域性；更高的产品品品质，更为优优良的产品整整体表现有可可能吸引并拉拉动此类客户户选择区域外外项目进行置置业。依赖成熟区域域配套，中高高层级，有一一定支付能力力，追求高品品质居住生活活的客户。层级中等，寻寻求更好改善善性居住条件件，务实谨慎慎的客户。客户分析定性分析3940淮阴区客户在在拥有地域性性特征的同时时对城市化生生活存在向往往，开发区客客户则更复合合区域核心竞争力客户构成客户基本特征需求驱动因素开发区政府主导，新城市规划带来的全新城市形象进驻企业中高层职工，原住民，公务员；市区私营业主及高收入人群；受主城区价格压迫客户购买力有限的价格受压者；要求一般的刚性需求；强烈需求高品质项目，以满足置业升级；工作在区域内人群刚性需求；市区客户追求更高的居住品质和环境；周边乡镇居民拆迁后换房。淮阴区产业升级中小型私营业主，少量公务员及教师对中心城区有强烈向往，但收入有限；有较强的地域性渴望城市化的高品质居住生活；换房带来的产品升级需求。部分在解决刚刚性需求，部部分被价格所所吸引，部分分寻求更高档档次的项目进进行产品换代代地域性强的同同时，对主城城区充满向往往，希望拥有有更好的城市市化居住生活活成长中和相对对封闭性较强强的区域客户户，自有数量量不足及置业业能力有限是是其主要的特特征；价格较低或者者档次较高，，品质优秀，，并能带有城城市化生活意意向的项目能能复合的吸引引此二区域的的客户。客户分析定性分析4041淮安市典型楼楼盘实际成交交客户构成与与特征分析区域楼盘主要客户特征清河区淮海第一城客户以自住为主，主要为周边私营业主及政府官员，本区域客户占到60%，区县客户30%左右；承受的总价区间：40-50万（小三房）。康城明珠客户以自住为主，少量兼投资，以项目周边私营业主、公务员、教师为主，少量区县客户；能承受的总价区间：35-60万（三房）中鑫.上城客户多为投资兼自住,项目周边客户为主,私营业主,公务员,少量教师。清浦区欧洲城一期客户以自住为主，客户为周边原住民、企事业单位、烟厂职工、少量私营业主；易接受的总价区间：30-40万（三房）盛世名门一期客户主要以教师、企事业单位职工居多，少量电厂、烟厂职工及私营业主。购房主要考虑小孩教育问题。日月星城多为烟厂、电厂、淮钢厂职工为主，少量公务员及教师。烟厂普通职工一年收入：7-8万元；淮钢厂职工收入相对较低，偏好小两房户型；承受总价区间，两房30-32万，三房(130平米)40-50万开发区香格里拉投资、自住兼顾，以周边生意人，烟厂、电厂职员为主，少量区县客户客户承受的总价区间：35万左右（三房）河畔花城主要以烟厂、电厂、公务员为主，少量私营业主淮阴区淮安威尼斯以项目周边原住民为主,客户类型包含教师、生意人、公务员收入较好的区区域内客户，，依赖与原有有区域配套和和生活体系；；愿意并且有一一定能力为更更好的产品做做出更多的支支付；80%市区客户和20%区县客户体现现出较强的区区域性；承受总价区间间：30-35万（两房），，40-60万（小三房））；购房着重于能能否更好改善善居住环境，，对性价比要要求高；重视子女教育育，75%本区域客户，，10%市区客户，15%周边企业职工工。承受总价区间间：不超过30万（两房），，40-50万三房开发区成交客客户以产品升升级，价格吸吸引为主；前者有较强支支付能力，一一般为多次置置业者；承受总价区间间：30万以下两房，，30—35万三房总体而言，产产品品质特别别突出，居住住环境好，具具备良好性价价比，并且能能让客户实际际体会到以上上特点的项目目能吸取到客客户。客户分析定量分析小结结4142市场专业人士士对淮安客户户置业特征访访谈置业观念层面面——消费者置业观观念比较保守守，但接受外界新鲜鲜事物的能力较较强；淮安人比较追捧时尚尚、城市化意意向的东西，害怕落伍，，喜欢跟风；；淮安整体都市市感不强，消消费者向往都市生活活；不愿离开市区区；生活圈子子观念很重。。客户分析主观描述小结结对楼盘的看法法和关注点层层面——产品品质与生生活方式是客户最关注注的两大因素素；其次是环境和交通；重视物业管理理、社区规划划环境和安全全性，追求尊贵感感；对距离较为敏敏感；对价格及赠品品敏感；有经济实力，，但未找到自自己需求的高高端物业；承受的总价区区间多在：30-35万（90平米左右）、40-60万（大三房））。对区域的看法法层面——目前对清浦区区域有兴趣的的客户主要集集中于城市富富裕阶层以、、公务员及当当地企业中高高管（烟厂、、电厂等）；；看好城南片区区未来发展前前景，目前区区域陌生、吸吸引力不足，，认为2—3年后有大发展展。追捧品质感、、城市现代感感，离开市区区需要理由需要高品质物物业并有一定定支付能力，，市场没有充充分满足城市较富裕阶阶层认为城南南有潜力，但但是现状陌生生，心理认知知低42二、分析小结结4344来源：开发区，周边区县；职业：生意人、公务员、医生、教师、企业员工等；目的：以改善居住环境为主，兼有投资等目的；收入：8万元以下；特征：向往城市化生活，专注家庭生活品质的改善。偶得客户——区域外及投资客来源：中心城区(清河区)；职业：公务员，生意人，企业中高层，教师；目的：改善居住，产品升级；收入：家庭年收入10~20万；特征：讲究格调、品位，注重生活品质的持续改善，向上层发展的意愿强烈。重要客户——市中心区域客户项目客户圈层层确立及特征征项描述来源：青浦区、城南区域；职业：生意人，企业中高管，教师；目的：改善居住环境为主要目的；收入：家庭年收入10万元左右；特征：向往城市化，期待改善生活品质，青睐性价比高的产品。核心客户——区域周边中高收入阶层客户分析客户圈层确立立项目具备捕获核心与重要客户的基础，关键在于要将实际的优势展现于客户的面前，刺激并给予其购买的理由。44三、具体案例例4546以区域内公务务员、私营业业主为主，少少量区县客户户，地段、配配套及身份感感为主要购买买因素淮海第一城客户分析定量分析4647康城明珠以区域内公务务员、企事业业单位职员为为主，兼有城城南区县客户户，地段及子子女教育视为为主要购买因因素客户分析定量分析4748欧洲城原住民、企事事业单位、烟烟厂职工和教教师为主，少少量中心区客客户，教育配配套、小区品品质、自然环环境为主要购购买因客户分析定量分析4849盛世名门以公务员、企企事业单位职职员及教师为为主本区域为为主，少量中中心区客户,教育配套及自自然环境好为为主要购买因因素客户分析定量分析4950日月星城以本区域电厂厂、烟厂、周周边原住民为为主，少量中中心区及区县县客户,教育配套和低低总价为主要要购买因素客户分析定量分析50五、城市简析析篇城市背景城市概况城市经济发展规划城市区位51一、城市区位位52淮安市地处江江苏省北部中中心地域。位位于北纬32°43ˊˊ00“～34°06ˊˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连连云港市，东东毗盐城市，，南连扬州市市和安徽省滁滁州市，西邻邻宿迁市。东东西最大直线线距离132公里，南北最最大直线距离离150公里，面积10072平方公里。2004年，市区建成成区面积80平方公里。下下辖清河、清清浦、淮阴、、楚州4区和涟水、洪洪泽、盱眙、、金湖4县。淮淮安市地地跨淮河两岸岸。淮河是我我国重要的南南北地理分界界线，淮安的的气候、物候候、植被、生生物资源等具具有明显的过过渡特征。处在长三角经经济圈和淮海海经济圈的交交汇处，地理理区位条件优优越。淮安市53二、城市背景54文化名城：2200多年的悠远历历史，有着丰丰厚的文化底底蕴与浓郁的的人文气息。。名人故里：大军事家韩信信、大文学家家吴承恩和新新中国开国总总理周恩来，，都诞生在这这片神奇的土土地上。美食之乡：我国四大传统统菜系之一淮淮扬菜的重要要发祥地，连连续5届淮扬菜美食食文化节，展展示和弘扬了了博大精深的的中国淮扬菜菜美食文化。。人文厚实、风风采宜人的淮淮上明珠。运河之都：明清时期与苏苏州、杭州、、扬州并称运运河沿线“四四大都市”，，作为河道治治理中心、漕漕运指挥中心心、漕船制造造中心、漕粮粮储备中心、、淮北盐运集集散中心，奠奠定了“运河河之都”的历历史地位。城市背景55三、城市概况56上海南京淮安高速公路网铁路交通网飞机航线网高速公路：京沪、京宿徐徐、宿淮、淮淮盐、宁淮等等五条高速公公路在境内交交汇，距上海海、北京分别别只有3个多小时和8个小时车程，，确立了淮安安在苏北乃至至江苏省的交交通枢纽地位位。铁路交通：新长铁路纵贯贯全境，直达达青岛、哈尔尔滨、成都等等超大型城市市，连接腹地地和沿海。水运航空交通通：京杭大运河等等多条流域性性航道汇聚淮淮安，水路通通达上海港、、南京港、镇镇江港和连云云港等重要货货物集散港口口。随着淮安安民航机场的的建设，更将将使淮安拥有有飞速发展的的广阔空间。。交通便利，能能迅速到达各各大城市交通条件57淮安自建县起起，至今已有有2200年的历史，是是一个古老而而文明的城市市，并于1986年，被列入全全国历史文化化名城。古城城主要名胜古古迹有：周恩恩来故居、周周恩来纪念馆馆、周恩来遗遗物陈列馆、、刘鹗故居、、吴承恩故居居及墓地、关关忠节公祠、、梁红玉祠堂堂、周阮二烈烈士祠、古枚枚里、韩信信纪念丛林、、韩信钓鱼台台遗址、东岳岳庙、左忠壮壮公祠、徐节节孝祠、汪达达之墓、新安安旅行团历史史陈列馆、新新安小学旧址址、中共中央央华中分局旧旧址、淮安烈烈士陵园、车车轿战役烈士士陵园、大胡胡庄战斗烈士士纪念碑、青青莲岗遗址、、漕运总督署署、淮安府衙衙、小沧州与与远香草堂等等。风景怡人，历历史悠久的文文化名城。风景名胜58四、城市经济591、淮安经济虽虽进入飞速发发展阶段，但但经济发展相相对落后，未未来发展空空间较大。2、人均GDP稳定快速增长长，处于房地地产快速发展展阶段。3、二、三产业业比重逐年增增加，产业结结构日益优化化。4、经济的迅速速发展为政府府带来大量的的财政收入。。5、淮安“三驾驾马车”并驾驾齐驱，经济济运行稳步发发展。1、淮安近年来来人均可支配配收入稳步增增长，缩小了了与周边城市市的差距。2、08年居民储蓄额额激增，未来来消费潜力较较大。3、淮安城市化化进入高速发发展期，但同同其他城市相相比城市化水水平还较低。。城市经济60数据来源：各各市政府工作作报告和统计计局淮安自03年以来虽然GDP总量保持增长长，但其经济济总量在江苏苏城市中处于于落后地位与江苏其他城城市比较来看看，淮安整体体经济实力差差距明显，在在全省经济中中处于下游位位置，与苏中中城市还有一一定距离。2009年城镇居民人均可支配收收入看，淮安安位于全省倒数第二二，居民收入较较低，消费能能力较差城市经济排名城市2009年GDP（亿元）1苏州74002无锡50003南京41704南通28735常州25196徐州22207盐城19238扬州18059泰州165010镇江158011淮安103012连云港93513宿迁810排名城市2009年城镇居民人均可支配收入(元)1苏州263202南京255043无锡250274常州237605镇江212406扬州195007南通194688泰州191439徐州1876910盐城1766411连云港1695812淮安1564613宿迁122306106年后GDP突破1000亿元，相应人人均GDP逐年增长，根根据国际惯例例，淮安房地地产步入住房房需求、房价价调整快速发发展阶段房地产预警系系统判断——GDP增速与房地产产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停停滞稳稳定发展高速发展800-4,000US4000-8,000US0-800US启动期快速发展期平稳发展期减减缓缓发展期人均GDP与房地产发展展关系8,000-20,000US淮安经济总量量保持持续上上涨态势，在在2008年经济危机影影响下依然保保持了涨幅，，抗风险能力力较强；2009年淮安人均GDP达到2743美元，应该处处于4000-8000US。根据国际通用用衡量标准，，宏观经济增增长和人均GDP水平决定了淮淮安市房地产产市场处于快快速发展阶段段城市经济62固定资产投资资逐年增长，，成为拉动淮淮安经济的重重要因素，房房地产开发投投资增长迅速速，潜在供应应量大淮安固定资产产投资增速达达到30%左左右，投资增增幅较大，固固定资产投资资占GDP比比重逐年上升升；淮安房地产投投资在经历了了近五年的快快速增长，房房地产投资额额也较5年前前增长了近4倍，房地产产市场正处于于一个快速发发展的阶段。。城市经济63淮安正在从过过去的农业大大市逐渐转变变为以工业和和旅游业为主主体的区域中中心城市。第二、三产业业的比重稳步步上升，第二二产业以国有有制造业（卷卷烟、发电厂厂等）、私营营加工制造业业为主，第三三产业中个体体工商户，餐餐饮娱乐等服服务业比重较较大。金融、证券等等产业落后，，白领阶层缺缺失。第二、第三三产业的发发展产生了了大量产业业工人、个个体工商户户、私营业业主等人群群，逐渐成成为城市人人口主要组