XXXX年月中国房地产市场走势研判报告-中房信

陈啸天先生中国房产信息集团研究中心总经理中国房产信息集团培训中心总经理中国房地产测评中心副主任2011年7月房地产市场分析………3房地产趋势研判…………25PART1PART3近期市场热点探讨………10PART2PART1房地产市场分析上半年楼市三大困惑1、成交：整体成交依旧保持增长2、价格：局部价格出现调整3、项目：日光盘依然频现

商品房商品住宅商品房商品住宅销售面积(万平方米)同比增速销售面积(万平方米)同比增速销售金额(亿元)同比增速销售金额(亿元)同比增速2011年5月803418.54%720217.82%454236.19%380134.97%2011年1-5月329329.10%295378.50%1862018.10%1565916.00%成交量——2011年首五月楼市成交量同比依然上涨2011年5月全国商品房及商品住宅销售指标汇总数据来源:国家统计局今年前5个月全国商品房销售面积3.29亿平米，同比增长9.1%；商品住宅销售面积2.95亿平米，同比增长8.5%。

值得一提的是，去年3、4月份时市场曾出现过一波反弹，故去年1-5月份的成交量在全年来看其实是处于相对高点的；而反观今年，由于年初时政策密集出台使得市场一直处于调控高压下，因此两年同期的市场状况一高一低非常明显，但从成交量数据上看却与之完全相反。房价——实质性降价举动仍局限于部分大型品牌房企城市项目名称开发商新推案时间成交均价降价幅度广州中海橡园国际中海3-2622750开发商低开，最高折扣9折

上海中海御景熙岸中海4-2321700推案实际成交价相比其备案价格降15%

杭州中海紫藤苑中海4-2815700较周边同质楼盘低10%深圳中海康城国际花园中海4-3011650认筹价格比在售价格最多低了3000元/平，相当于8折杭州中海紫藤苑中海6-915700较周边同质楼盘低10%深圳招商观园招商6-411850较上期房源降价10%北京长阳国际城万科4-1512500较周边同质楼盘低20%北京万科幸福汇万科6-510150较周边同质楼盘低5%沈阳恒大绿洲恒大3-6625085折优惠重庆恒大名都恒大3-139650全款8.3折，按揭9.2折沈阳恒大城恒大3-17625085折优惠广州碧桂园豪园碧桂园3-247500与上期推案价格相比下跌10%广州广州凤凰城碧桂园4-308700较上批次房源降价10%

广州碧桂园凤凰城碧桂园5-18700较周边同质楼盘低10%上海保利湖畔阳光苑保利4-2314350比周边同质楼盘相比低10%北京保利花园保利4-247250较周边同质楼盘低10%重庆建工锦绣华城重庆建工5-156100较周边同质楼盘低20%3月份以来全国降价幅度超过9折典型项目汇总数据来源:CRIC城市项目名称区域新推案时间新推案面积（万㎡）累计成交套数成交均价周边同质楼盘名同质楼盘价格降价幅度上海保利湖畔阳光苑嘉定2011-5-286.1238114301嘉宝紫提湾15800-9%北京保利花园密云2011-4-247.7114567396行宫·御东园9000-18%深圳中海康城国际龙岗2011-4-2915.72122810500汇龙天下11500-9%广州碧桂园凤凰城增城2011-5-117.689217500汇东国际花园8500-12%南京碧桂园凤凰城句容2011-5-1554.32约2000套(开盘当日)6500折后精装修均价6500元/平米相比南京上万的房价来说显然是价格洼地重庆中海国际社区南岸2011-5-2211.021027套（开盘当日）7796开盘当日9折优惠，并抵扣2万意向金济南恒大城历城2011-5-2913.831100套（开盘当日）7000比报价低开7%，去掉装修费1000元/平方米，比板块均价低24%，性价比高石家庄恒大雅苑裕华2011-6-12/1000余套（开盘当日）6000聚和远见7500-20%郊区大盘推案量放大，与周边同质楼盘相比价格优势突出开发企业改变推案策略，改为少批次多推量的做法，而且价格上或低开或低于周边同质竞品，以抢占市场份额这样一方面可以快速地提高销售业绩，迅速地回笼资金；另一方面，也可以在城市中打响知名度，缔造热销的轰动效应，为楼盘的后续推案打下良好的基础。郊区大盘成交列表房价——郊区大盘价格调整空间更大低开以12000元/平方米低价入市,比市场预期减少3000元/平方米，90平米小户型当日售罄中海康城国际花园（深圳）直接降价3000元/平方米，较上批推案下降18%，5月当月销售1337套，去化率100%招商观园（深圳）共推出359套，开盘后2天销售率已超7成，均价20000元/平方米，与之前开发商对外的报价口径相比，明显降低万科清林径（深圳）招商莱蒙水榭（深圳）原计划24000/平方米入市，限价政策致使其21000元/平方米，认购923套，去化率86%深圳限价政策反助推知名项目热销，被动降价比主动降价更受欢迎房价——政府限价推动价格进入下行通道城市项目名称区域档次新推案时间5月成交面积(m2)5月成交均价(元/m2)开发商当月成交主力户型、面积沈阳金地滨河国际社区浑南新区中低档2011-5-2028,0306,500沈阳金地长青房地产开发有限公司一房、79-99，二房、104-106沈阳保利心语花园铁西区中档2011-4-3025,2385,060沈阳恒富房地产开发有限公司二房、63-94沈阳紫郡城于洪区低档2006-10-2920,7084,200沈阳永来房地产有限公司一房、32-50沈阳保利百合香湾二道中档2011-4-1184675640沈阳广田房地产开发有限公司二房89-98沈阳鲁辉国际城二道中档2010春鲁辉开发有限责任公司二房57-107长春保利百合香湾二道中档2011-4-1184675640沈阳广田房地产开发有限公司二房89-98长春澳海东方1号经开中档2011-5-2137835310长春澳海房地产开发有限公司二房78-89长春鲁辉国际城二道中档2010春鲁辉开发有限责任公司二房57-107上海恒盛湖畔豪庭奉贤区中低档2011-5-255849114209恒盛地产控股有限公司二房86-108上海中冶祥腾宝月花园宝山区中低档2011-5-182813811801上海中冶祥宏房地产开发有限公司二房85-94上海平安富邸奉贤区低档2011-4-28153628204上海聚绩置业有限公司二房85-98上海怡林花园松江区中低档2011-5-91310212887上海冠华房地产有限公司三房90重庆建工锦绣华城渝北区中档2011-5-1516,6815781重庆建工集团房地产开发有限公司一房：52.31；二房：66.29重庆永缘寓乐圈九龙坡区中低档2011.4.3015,9606391重庆永缘房地产开发有限公司一房：40.09，二房：60,70成都博雅新城新都中档2011-5-23208984785成都市晓初物业有限公司80-90贵阳兴隆·枫丹白鹭城市花园云岩中档2011-5铁五局集团公司一房、二房，37-81在政策的高压下，面向刚性需求、受限购影响较小的中低端项目市场表现优于其他档次项目近期典型中低端项目列表项目——中小户型的中低端项目依旧热销5.15南京碧桂园凤凰城开盘热销2000余套5.25重庆中海国际社区开盘热销1027套项目——热销楼盘、日光楼盘依然频繁出现6.12石家庄恒大雅苑开盘热销1000余套6月份以来全国热销项目城市项目推案时间户型（平方米）销售均价（元/平方米）销售情况包头保利·拉菲公馆6月初80-1205000开盘当日热销600套，总销金额3.5亿成都佳兆业·现代城6月4日70-909000400余套房源开盘当天售磬深圳招商观园6月4日9012000503套当日去化8成北京万科幸福汇6月5日8010000开盘去化9成杭州中海紫藤苑6月9房源开盘当天去化8成佛山保利香槟花园6月10日90-140830063套房源当日去化8成深圳招商雍景湾6月18日60-8035000开盘当日去化8成西安绿地国际生态城6月19日88-916000开盘当日去化近300套数据来源:CRICPART2近期市场热点探讨探讨一：调控探讨二：需求探讨三：成交结构探讨四：企业表现地方中央vs调控症症结结———中央央和和地地方方政政府府间间利利益益矛矛盾盾始始终终未未解解历年年全全国国土土地地收收入入占占地地方方财财政政比比例例走走势势图图（单单位位:万元元））土地地财财政政模模式式短短期期难难改改2010年全全国国土土地地出出让让收收入入占占地地方方财财政政收收入入比比重重达达71%，加加上上土土地地有有关关的的税税收收，，这这块块收收入入是是地地方方财财政政主主要要来来源源。。中央央考考核核地地方方政政府府政政绩绩的的标标准准依依然然未未变变对于于地地方方长长官官来来说说，，调调控控房房价价是是短短期期任任务务，，GDP增长才是是积累政政绩的硬硬道理。。城市限购令宽松部分宽松程度太原福州昆明郑州贵阳沈阳成都青岛无锡限购只针对主城区

石家庄限购只针对主城区同时放开本市落户门槛

南宁限购只针对主城区同时明确截止时间为12年2月29日

长沙限购只针对主城区同时只限90平米以下新建房

tip1：决策机机制转变变使当前前地方政政府执行行层面问问题更复复杂现在的决决策机制制已从原原来的““单维二二元体系系”演变变为“双双重的二二元体系系”。即即“中央央与地方方、市级级与区级级”；中中央决策策，地市市表态，，区级执执行，关关键在于于区级。。tip2：““先先缴缴税税，，区区里里财财政政紧紧张张””最近近一一限限购购城城市市，，一一位位地地产产企企业业负负责责人人透透露露，，区区里里官官员员到到企企业业调调研研，，要要求求提提前前缴缴纳纳房房产产相相关关税税收收，，理理由由是是““反反正正你你这这盘盘迟迟早早都都会会开开的的，，先先缴缴了了吧吧，，区区里里财财政政紧紧张张......””tip3：部部分分城城市市已已酝酝酿酿放放松松限限购购政政策策近期期有有传传闻闻大大连连市市正正考考虑虑将将当当地地限限购购令令中中的的以以““家家庭庭””为为单单位位该该为为以以““个个人人””为为单单位位；；另另外外海海口口市市政政府府官官员员曾曾透透露露出出当当地地以以发发展展旅旅游游地地产产为为主主线线，，应应逐逐步步解解除除限限购购令令。。无论论是是限限购购还还是是限限贷贷，，调调控控政政策策都都只只解解决决了了防防止止资资本本过过多多进进入入楼楼市市的的问问题题，，却却始始终终没没有有相相关关配配套套措措施施来来建建立立民民间间资资本本的的疏疏导导渠渠道道。。民间资本石油电基建气银行军事禁入入调控症症结结———旺盛盛的的民民间间资资本本无无处处疏疏导导收益益缓缓慢慢国家家垄垄断断行业业实体体经经济济部部门门股市市?楼市市！！内部

外部调控政策对民间资本始终以堵截为主，缺乏合理疏导的渠道。国内投资环境不佳，能源电力等高利润行业被国家垄断。中央政府和地方政府无法达成利益共同体。决策机制的转变将调控执行落到了区级阶层。症结调控症症结结———两大大问问题题不不解解决决，，楼楼市市调调控控注注定定““白白用用功功””自2004年以以来来，，政政府府对对房房地地产产市市场场进进行行了了一一波波接接一一波波的的政政策策调调控控，，但但却却从从未未达达成成理理想想中中的的效效果果，，究究其其原原因因在在于于两两大大症症结结始始终终没没有有得得到到重重视视，，而而这这些些根根本本问问题题一一天天不不解解决决，，调调控控就就不不可可能能成成功功！！PART2近期期市市场场热热点点探探讨讨探讨讨一一：：调调控控探讨讨二二：：需需求求探讨讨三三：：成成交交结结构构探讨讨四四：：企企业业表表现现需求———城市市化化推推进进保保证证刚刚性性需需求求依依然然旺旺盛盛2000年-2009年全全国国结结婚婚登登记记对对数数走走势势图图（（单位位：：万万对对）1975年-2008年全全国国新新出出生生人人口口数数走走势势图图（（单位位：：人人）我国国2010年平平均均城城市市化化率率依依然然在在50%以下下，，低低于于世世界界各各国国的的平平均均水水平平，，城城市市化化进进程程的的继继续续推推进进意意味味着着房房地地产产市市场场需需求求依依然然有有很很大大的的释释放放空空间间；；从从发发达达国国家家的的发发展展经经验验来来看看，，楼楼市市需需求求的的拐拐点点都都发发生生在在城城市市化化率率达达到到80%以后。1991年以来全国国城市化率率走势图（（单位：人）需求——经济快速发发展背景下下梯度改善善消费活跃跃结构性原因因我国商品房房市场发展展至今仅仅10年出头，相比比于我国巨巨大的人口口基数以及及持续释放放的购房需需求，短短短10多年时间内内房地产市市场所能提提供的房源源非常有限限。以上海海为例，目目前全市仍仍然有40%左右的常住住人口住在在房改前的的老公房内内，这些人人口均是非非常强烈的的改善型购购房需求。。随着国内房房地产开发发行业的发发展，企业业对产品的的研究日益益细化，尤尤其在针对对中高端需需求的住宅宅项目方面面，近几年年开发商做做出了不少少创新点，，而这些房房地产产品品形式或品品质上的升升级，在购购买力相对对充足的地地区都会引引发改善型型需求的集集中跟进。。家庭收入积积累随着我国经经济的持续续稳定发展展，城市居居民收入水水平不断提提升，其派派生出的中中高档需求求中对改善善住房条件件的消费无无疑排在前前列。以无无锡为例，，其人均居居住面积30.3平米的水平平在三四线线城市中明明显居前，，但当地近近几年来房房地产市场场容量仍不不断扩张，，从2002年的52万平方米一路路扩大到去去年的854万平方米，市市场成长速速度惊人，，究其原因因即是无锡锡居民收入入水平的提提高所带来来的巨大改改善型需求求。123房地产产品品升级：当前在一线线城市和部部分重点二二线城市，，梯度改善善型消费已已经成为市市场的重心心；不可否否认，这个个档次的购购房正是当当前“限购购限贷”所所重点打压压的对象，，但由于需需求只能被被压制却无无法被消灭灭的特征，，未来一旦旦相关政策策出现松动动，这部分分的需求将将最先出现现井喷。观望望可可规规避避政政策策(限购购令令)的途途径径:企业业名名义义购购房房家庭庭内内部部拆拆分分外地地/外籍籍人人口口通通过过暗暗箱箱操操作作获获得得纳纳税税证证明明以签签订订长长期期租租赁赁合合同同的的形形式式购购房房需求———民间间资资本本投投资资渠渠道道匮匮乏乏，，楼楼市市仍仍将将是是最最终终选选择择一二二线线城城市市投投资资资资金金三四四线线城城市市商用用物物业业路径径二二路径径一一路径径三三:暂时时沉沉淀淀等待的的….只是政政策面面的放放松!投资渠渠道PART2近期市市场热热点探探讨探讨一一：调调控探讨二二：需需求探讨三三：成成交结结构探讨四四：企企业表表现城市结构构——重点一一二线线城市市市场场已无无法代代表全全国楼楼市30余个一一二线线城市市286个地级级市600余个县县级市市2000余个县县城我国房房地产产市场场发展展路径径认知上上的误误区近年来来三四四线城城市所所占比比重不不断提提升2010年全国国商品品住宅宅销售售面积积冲到到了9.31亿平方方米的的历史史新高高，而而36个一、、二线线城市市成交交占比比却降降到35%的历史史新低低，从从中可可见三三四线线城市市的崛崛起。。官方和和外界界常用用统计计口径径一直以以来国国内不不少机机构对对房地地产市市场数数据的的统计计以一一二线线城市市和少少量三三四线线城市市为样样本；；而外外界媒媒体在在报道道楼市市时也也多引引用这这些重重点城城市的的数据据。未来三四线线城市市场场发展将进进一步提速速随着调控政政策对一二二线城市的的严厉打压压，相当一一部分资金金会转而投投向三四线线，而投资资资金集中中进入将对对当地本就就巨大的刚刚性需求起起到示范效效应。年初初至至今今政政府府调调控控措措施施不不断断，，重重点点城城市市成成交交下下滑滑似似乎乎也也确确是是事事实实，，然然而而统统计计局局公公布布的的1-5月全全国国销销售售数数据据同同比比却却依依然然呈呈现现上上涨涨，，究究其其原原因因，，这这样样的的偏偏差差始始于于外外界界一一直直以以来来对对房房地地产产市市场场的的认认知知误误区区，，时时至至今今日日，，重重点点一一二二线线城城市市市市场场已已无无法法代代表表全全国国楼楼市市。。同比比：：-8.20%同比比：：-1.10%同比比：：12.10%从前5个月整体成交交量来看，三三四线城市成成交保持上涨涨，在一定程程度上弥补了了一二线城市市下跌的缺口口一线城市包括：上海、北京、深圳、广州二线城市包括：南京、杭州、合肥、宁波、沈阳、天津、厦门、成都、武汉、大连等城市三线城市包括：苏州、无锡、泰州、镇江、扬州等城市城市结构——城市成交表现现出现分化城市结构——城市成交表现现出现分化2011年5月典型城市商商品住宅成交交量走势分级城市2011年5月2011年1-5月成交量环比增幅同比增幅成交量同比增幅一线城市上海82.030.2%163.7%306.4-3.4%北京76.138.8%53.8%348.6-30.8%深圳25.048.1%134.9%114.94.9%广州91.736.1%85.4%373.318.7%小计1143-8.2%二线城市南京32.334.6%19.0%198.9-13.0%杭州18.252.5%367.4%79.8-5.7%合肥34.672.1%-4.3%222.8-41.4%宁波14.6110.4%40.0%82.3-1.5%沈阳104.412.6%1.3%568.552.6%天津80.976.6%27.4%383.1-0.2%济南41.752.9%105.0%194.899.4%青岛41.533.8%-31.6%198.9-16.1%大连39.052.3%-36.1%205.7-26.1%长春59.943.6%70.6%172.224.4%厦门24.476.7%93.0%102.3-7.4%武汉69.315.9%-4.2%321.7-18.9%南昌20.515.8%29.7%88.5-14.1%成都127.432.6%-14.9%828.29.2%贵阳38.422.9%-47.5%222.0-14.7%小计3870-1.1%三四线城市苏州40.625.5%183.9%184.314.7%无锡30.023.0%45.6%174.7-16.4%泰州10.531.7%118.7%56.25.0%镇江57.1—288.8%141.092.8%小计55612.1%PART2近期市场热点点探讨探讨一：调控控探讨二：需求求探讨三：成交交结构探讨四：企业业表现企业——企业发展路径径大转移，高高周转策略推推动业绩弱市市增长在销售业绩呈呈快速增长的的房企中，高高周转的属性性清晰可见，，即注重销售售规模，适当当放宽对利润润率的追求，，快速拿地快快速卖房；今今年以来，万万科、恒大、、碧桂园等高高周转企业正正进一步加快快周转速度，，而不少以中中高端物业开开发为主的企企业也开始积积极向高周转转靠拢。2011年上半年中国房地产企业TOP30销售金额排行榜金额排名企业名称成交金额1万科集团6442恒大地产4293中海地产4214保利地产3855绿地集团3566万达集团3407碧桂园2148龙湖集团1929绿城中国18610雅居乐15611富力地产14312世茂房地产14213华润置地13214中信地产12815远洋地产12016金地集团10517招商地产10018保利香港8219融侨集团7920金科集团7221金辉集团6822中国中铁6423合景泰富6424九龙仓6225新城控股6026复地集团5927中粮集团5828首开股份5729恒盛地产5730瑞安房地产532011年上半年中国房地产企业TOP30销售面积排行榜面积排名企业名称成交面积1恒大地产6202万科集团5573绿地集团3524碧桂园3455保利地产3346中海地产3077万达集团2708雅居乐1389龙湖集团13310保利香港11611华润置地11212世茂房地产10913中信地产10814金科集团9615富力地产9416荣盛发展9317中国中铁9118绿城中国8419远洋地产8020金地集团7621建业地产6822金辉集团6523世纪金源6324新城控股6125招商地产6026复地集团5927恒盛地产5828融侨集团5729合景泰富5530中铁地产531-6