世家机构XXXX年成都某地产公园号营销提案

光荣与梦想ThegloryandthedreamContents目录观万科Part1Part3论策略知态势Part2谋营销Part4观万科〖光荣与梦想〗Part1万科12年公园五号

城市花园的推出，标志着万科正式进驻成都；并让成都对城东有了新的认识；随后的金色家园，为成都带来了金色系产品，坚定了万科的第一步。光荣第一步—万科来了【2001—2004年】起步雏形三年成都

魅力之城亮相，奠定了万科在成都地位；开启了成渝立交区域的新篇章；随后，双水岸的亮相为城北带来新的机遇；加州湾、朗润园的相继推出，也让万科在城西迈出了坚实的一步。【2005—2007年】光荣第二步—三年成都拓展

金域蓝湾，金域西岭，万科带来了金域系，为建设路，国宾板块添上关键一笔；

金色海蓉、金润华府、金色领域，三盘布局东、南、西，丰富全域；海悦汇城

，将区域延展至南延线，让成都对万科有新的认识。【2007—2010年】光荣第三步—全域绽放定局第11年，成都万科终于迎来高端产品—五龙山，让市场对万科有了新的认识；

第12年，成都万科布局商业，钻石广场、汇智中心正式启幕。【2011—2012年】光荣第四步—全系定局2013年，七盘齐发，成都万科布局全面升级！被误读的“万科”五龙山的成功，为成都万科的高端拉开序幕！但成都始终还没有迎来属于城市的TOP，品牌高端价值仍需更进一步！2013年，天逸将引爆第一声，可惜体量的限制注定需要更强者承担起TOP1的重任。公园5号

承载2013年成都万科的光荣与梦想2012年销售售额1412亿。销销售规规模持持续居居全球球同行行业首首位。。核心理理念、、价值值观：：“让让建筑筑赞美美生命命”为客户户提供供展现现自我我、和和谐共共生的的理想想生活活空间间，保保护、、改善善环境境，促促进人人与自自然的的可持持续发发展。。品牌价价值不不言而而喻。。全球领领先的的住宅宅开发发企业业，TOP系列享享誉全全国骨子里里的中中国情情结商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！城南的的区域域规划划及发发展一一直居居于成成都前前列，，随着天天府新新区等等规划划出台台，城城南未未来将将形成成：行政办办公中中心+创新研研发中中心+区域总总部基基地+现代服服务基基地+宜居人人文住住区城南，，将是是成都都离世世界最最近的的地方方。公园五五号，，处于于城南南核心心，区区域价价值不不可估估量。。区域域配套套高端端完善善。成都离离世界界最近近的地地方，，公园园五号号居于于中心心金融总部商务区站南组团——新中心核心区功能：CBD核心区域，将打造成为金融总部商务区。大源组团——总部基地/中央商务区功能：会展、总部基地、科技研发中心、高档住宅;80亩珍贵贵河滨滨绿地地，以以尊重重成就就自然然艺术术城南豪豪宅多多，但但能同同时拥拥有城城市及及景观观资源源的豪豪宅少少之又又少。。80亩于城城南难难寻的的河滨滨公园园，唯唯公园园5号私享享，景景观资资源价价值优优异。。完善的的建筑筑、精精装体体系，，融合合绿色色环保保科技技，体体现““以人人为本本”的的理念念。项目价价值优优异。。以人为为本的的筑造造及精精装，，用品品质成成就建建筑艺艺术高层现现代简简约；；别墅墅、洋洋房融融汇纯纯正北北美风风情；；星级级园林林、会会所……产品价价值优优异。。稀缺别别墅、、洋房房、高高层、、会所所，珍珍藏城城市精精华服务宗宗旨：：“全全心全全意全全为您您”质量方方针：：“服服务至至诚、、精益益求精精、管管理规规范、、进取取创新新”生活价价值优优异。。睿管家家，为为公园园五号号的生生活添添上人人文的的精心心使命所所需，，唯公公园5号担担此重重任天天赋赋所赐赐，唯唯公园园5号号胜此此重任任光光荣荣与梦梦想之之路，，风雨雨无阻阻〖风雨与与阳光光〗知态势势〖风雨与与阳光光〗Part2市场政政策城市及及区域域发展展豪宅市市场情情况2008年10月系列列新政政支持持房地地产年末连连续5次降息息2009年国四条条”出出台2010年“国十十条””“新国国四条条”“新国国十条条”金融政政策持持续续收紧紧2011年“国八八条””成都主主城区区限购购。2001年刺激消消费繁繁荣房房地产产市场场2002年土地使使用权权转让让规定定,规范土土地市市场.2003年121号文件件宏观观调控控警报报国国务院院明确确将房房地产产业作作为国国民经经济的的支柱柱产业业2004年8·31大限提提高拿拿地““门槛槛”调调控控开始始2005年国八条条出台台调调控上上升到到政治治高度度（旧旧国八八条））七七部部委发发布（（新国国八条条）2006年国六条条出台台国国务院院出台台限制制90/70政策8月，土土地新新政出出台2007年《物权法法》通过整顿土土地开开发周周期年内连连续6次加息息2012年强调限限购、、限贷贷、限限价政政策继继续；；继续续执行行调控控。全年中中地方方在公公积金金、细细则等等方面面与中中央博博弈12年年来市市场调调控已已成常常态，，起伏伏之中中风雨雨交加加2013年年新政政再出出，豪豪宅继继续遭遭受打打压完善稳定房价工作责任制新政细细则抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管和预期管理新政解解读以抑制制投资资性需需求为为纲强化信信贷政政策，，结构构性收收缩二二套房房贷限购升升级，，明确确统一一标准准压需求保障2013年住房供供应量优先支持持中小户户型商品品房建设设落实2013保障房基基本建成成任务促供给房产税政政策，信信贷、限限购政策策升级将进一步步限制高高端客户户购房充满希望望的未来来第四城城，发展展备受全全球瞩目目中国经济济第四极极——成渝经济济圈；中中国未未来第四四城——成都成都快速速发展，，北改、、东村等等规划相相继出炉炉。但成成都向南南的方向向未曾改改变。2003-2011成都GDP走势及年增长率代言成都都的国际际城南，，精华汇汇聚于绕绕城两侧侧区域老城南板块传统高尚居住区站南板块国际城南中央政务区新老城南衔接走廊及商业配套区域大源板块国际城南中央生活区、商务区、会展、总部基地、科技研发中心新天府广场板块新城南与麓山高端居住区的吸附区成都市政政府早在在1996年就已已规划南迁；2008年，天天府新城城规划出出炉。城南迎迎来了全全面提速速发展机机遇。如今的城城南高端端产业聚聚集、国国际商业业巨头云云集、品品牌开发发商林立立，城南南领衔和和见证了了成都跨跨越式的的发展。。国际城南南，代言言成都！！跳出区域域，跳出出城南，，放眼成成都！南—站南区域域中心—“东大街街-锦江”区区域东—攀成钢区区域其他—零星分布布高层豪宅宅源起城城南，发发展至今今全城竞竞争备注：以以项目资资源及规规划，产产品打造造及示范范区，入入市期间间市场知知名度、、价值形形象、销销售业绩绩的综合合评比为为纵轴。以项目入入市时间间为横轴。独占鳌头头——誉誉峰各领风骚骚——铂铂雅苑、、中海城城南一号号/华府府、攀成成钢（天天誉、滨滨河湾、、锦天府府）不容小觑觑——西西派国际际、华润润金悦湾湾、望今今缘知名开发发商纷纷纷涌入豪豪宅市场场，竞争争此起彼彼伏誉峰的成成功，引引无数豪豪宅纷沓沓而至，，成败皆有有，但至至今仍没没有谁能能撼动其其市场地地位。合景誉峰峰：CBD国际级中中央豪宅宅09年开盘，，开盘首首日销售售金额6.2亿，打破破当时成成都双项项纪录，，至今仍仍为成都都豪宅之之标杆！！豪宅标杆杆，英雄雄迟暮铂雅苑：：成都顶顶级大平平层豪宅宅声势浩大大，引人人注目！！刷新了了成都的的豪宅营营销方式式，完美美演绎了了豪宅生生活方式式，拉动动了成都都豪宅市市场的销销量，但但因为其其区域的的劣势，，一直销销售平平平。名誉双收收，业绩绩欠佳西派国际际：城南南公园生生活官邸邸气势汹汹汹的线上上推广，，欲超越越誉峰的的目的显显而易见见，一定定程度上上拔高了了项目调调性，但但项目因因没有特特别闪光光点，仅仅借助区区域优势势，销量量不温不不火。区位优势势，不温温不火华润金悦悦湾：树树立城西西豪宅标标杆“一掷千千金”的的皇家园园林、会会所、样样板间打打造，欲欲彰显其其豪宅气气质，但但所处区区域缺乏乏豪宅品品相，无无豪宅气气氛，造造成其销销量冷淡淡。孤立一隅隅，销量量冷淡望今缘：：稀缺城城市景观观豪宅拥有绝版版的景观观资源，，独特的的建筑设设计，尊尊贵的荷荷兰国际际管家式式服务，，可是推推广力度度不够，，造成影影响力不不足，并并且采取取高价入入市的营营销手法法，销售售困难。。现房呈呈现之后后，稍有有起色。。现房呈现现，稍有有起色高端不止止，竞争争不止——复地·河心岛复地河心心岛高端城市市综合体体，含高端住宅宅、超甲级写写字楼、精装公寓寓、高端端商业地块位于于成都高高新区，，三环路路与绕城城高速之之间，位位于锦江江中央，，为成都都市少有有的“岛岛”式地地块。占地180亩容容积率约约5.8总建面约约70万㎡（住住宅40%）住宅中：：首席豪宅宅约3万平米，，精品品住宅约约24.5万㎡项目节点点2013年5月锦锦江江河道治治理工程程启动2013年6月财财富富论坛/复城国际际招商2013年7月底示示范区区交付2013年9月底项项目开开盘绕城高速天府大道项目地块高端不止止，竞争争不止——天骄、天天玺、中中大项目目……项目信息息项目位于于东二环环侧攀成成钢占地地80亩，建筑筑面积21万平米，，总户数数660户，车位位配比1:3.25。由12栋电梯高高层，1栋会所组组成。户型区间间260-360平米，主主力户型型260、325平米。精精装成本本每平方方米5000元左右项目节点点2013年5月开始推推广2013年8月售楼部部呈现2013年10月样板间间呈现现现房销售售项目总评伊泰天骄天玺中大项目目文华东方方酒店天玺国际际风尚服服务式住住宅——60-150平米锦江水上上国际艺艺术中心心地块与锦锦城湖一一街之隔隔。85亩，总体体量约17万平方米米项目广告告项目户型型项目定位位高端精精装楼盘盘。……………列强林立立的城南南，初露露锋芒的的攀成钢钢，孤立立一隅的的城西，，成都豪豪宅市场场存货量量巨大，，后起之之秀不容容忽视，，竞争激激烈，2013年，硝烟烟弥漫！！高层豪宅宅主要竞竞品—存量及未未来供应应量巨大大成都高层层豪宅量量价分析析—下半年回回升，年年末以价价换量成交单价价大于15000元/㎡的房源源上半年年去化平平淡，下半年大大量新高高端项目目入市，，刺激成成交。年年终大关关，以价价换量！！注：成交交单价大大于15000元/㎡房源140-190平米这个个面积段段的大户户型供求求相对平平衡，但但库存量量较大；；190平米以上上大户型型，虽然然1-7月份出现现供不应应求，但但下半年大大批豪宅宅项目的的入市，，供应量量大增。整体成交交情况下下半年更更佳。注：面积积大于140㎡平层豪豪宅房源源成都高层层豪宅供供需分析析—下半年大大量入市市，成交交较好成都平层层豪宅大大户型库库存量统统计（截截止12月）注：面积积大于140㎡平层豪豪宅房源源虽成都2012年大户型型产品供供求较为为平衡，，但库存存量依然然庞大，，190平米以上上的大户户型目前前存量高高达146.3万平米，在不再再增量的的前提下下也至少少需要一一年以上上才能去去化，市市场形势势较为严严峻。2012年末成都都高层豪豪宅存量量达到历历史高值值调控政策策持续升升级，高高端市场场进一步步遭受打打压；成都及城城南发展展向好，，但同时时催生更更多豪宅宅诞生；；目前高层层豪宅项项目众多多，竞争争激烈；；整体成成交欠佳佳，存量量较大；；市场态势势，不容容乐观。。〖风雨与阳阳光〗论策略〖差异与核核心〗Part3核心课题题核心策略略背景梳理理——机机遇与挑挑战并存存万科2013年年格局全全新升级级；城市级TOP首首次进入入成都；；公园五五号先天天及后天天条件优优异；宏观市场场持续调调控，高高端客户户继续成成为首要要目标；；成都发展展向好，，城南发发展向好好；高端豪宅宅众多，，竞争激激烈；整体成交交欠佳，，存量较较大；后期新竞竞争对手手将不断断加入。。项目市场面对层出出不穷的的豪宅项项目，激激烈的竞竞争格局局。如何寻找找项目差差异化价价值，突突破困局局？核心课题题1结合品牌牌、产品品、资源源、服务务核心价价值，融融合区域域价值，，以万科科TOP系列的独独特文化化内涵统统领升级级！以精神内内涵，超超越现有有竞争格格局，领领先成都都！第1代豪宅，资源—浣花溪

第3代豪宅城市+产品—誉峰第4代豪宅品牌+服务—棕榈泉第2代豪宅城市中心—朗御？公园五号号核心策略略1综合项目目核心价价值，升升级打造造成都第第五代豪豪宅心有路，，行无锋锋，登峰。（项目形形象）成都第第一次跻登世界界的成都都门庭万科TOP系豪宅空空降成都都踞城市窗窗口区域域，国际际感比肩肩全球打造成都都国际高高新区首首座世界界顶级物物业让成都高高端家庭庭的奢华华直面世世界挑剔剔的眼光光这是，成成都第一一次（品牌+项目形象象）改变成都都高端家家庭的生生活梦万科TOP级现代豪宅宅正在成成都进行时时2013，成都面向向世界的高高新区已见见雏形成都第一次次有了比肩肩国际现代代化的城市市资本万科TOP系·公园5号给成都高端端家庭带来来前所未见见的国际现现代豪宅生生活梦如何保障快快速实现销销售业绩？？核心课题2面对豪宅市市场欠佳的的销售，巨巨大的存量量，持续的的调控2012年，面对低低迷的豪宅宅市场、激激烈的竞争争环境，仍仍有许多项项目凭借出出奇的营销销谋略，成成为个中翘翘楚！誉峰，2009年开盘，开开盘首日销销售金额6.2亿，打破当当时成都双双项纪录，，成为豪宅宅之标杆；；连续三年年，年均产产值超过20亿。中海城南一一号&城南华府，，2012年，年销量量达到9亿，紧跟誉誉峰之后，，名利双收收！他山之石，，可以攻玉玉——开发模式：：项目涵括了了城市豪宅宅、顶级商商场、超甲甲级写字楼楼、超五星星级酒店、、高端公寓寓，打造高端端城市综合合体；设计团队：：“世界级园园林设计大大师”宾士士纳、国际际室内设计计大师梁志志天，将项目奢华华气质彰显显极致；产品设计：：开创了全国国首例一层层一户带泳泳池产品，把豪宅居居住理念融融入高层价值范畴内内。精装标准：：采用国际品品牌材质，，精心雕琢琢打造，装修标准6000元/㎡，当时绝无仅仅有。誉峰营销价价值点【典型项目分分析】——誉峰案例启启示*核心竞争争力：“一层一户带带泳池”的的绝版产品品趋近于别别墅的价值值【典型项目分分析】——誉峰案例启启示*营销手法法：线上引爆、、现场震撼撼、圈层影影响、因““市”利导导线上高举高高打高端圈层影影响现场极度震震撼集中引爆，，主打稀缺缺产品“一一层一户带带泳池，与与别墅比肩肩的城市豪豪宅”，一一时间市场场哗然，全全城谈论。。成都首例豪豪华生活体体验场，““钢琴式售售楼部悬浮浮水面，600万欧元设计计费园林示示范，极致致奢华的样样板区”，，全城敬仰仰。前期从媒体体和业界入入手，撬动动成都高端端圈层；后后期持续高高端圈层影影响，各种种规模的高高品质圈层层活动近百百场。市场引导销销售策略性释放放或收回优优惠，刺激激销售；好好坏房源““肥瘦搭配配”；阶段段性封盘蓄蓄客，““饥饿式””营销开发模式：：项目涵括了了城市豪宅宅、别墅、、超甲级写写字楼，业态丰富富，功能性性强；项目区位：：地处天府新新城核心位位置，区域规划划呈现效果果较好，所所处地段豪豪宅气质已已经形成；；项目呈现：：2012年中海城南南一号已全全面呈现，，“约8万平方米私私属中央园园林，400米永阔楼间间距”实实景展示，，充分展现现品牌实力力；产品设计：：“隐于市””的稀缺城城市别墅，高赠送率率、大尺度度开间、大大面积赠送送天地花园园等产品特特点，极具具震撼力。。中海城南一一号&城南华府营营销价值点点【典型项目分分析】——中海城南一一号&城南华府启启示*核心竞争争力：项目呈现力力度，展现现品牌实力力【典型项目分分析】——中海城南一一号&城南华府案案例启示*营销手法法：实景震撼、、低价造势势、稀缺引引爆、包装装重组实景震撼稀缺引爆低价造势潜心打造项项目实景，，新古典主主义的建筑筑立面与皇皇家仪式感感园林的结结合，极具具震撼力，，深受客户户认可。先推出位置置较差房源源以低价作作为突破口口，去化滞滞销房源，，并缔造旺旺销口碑；；口碑形成成后逐步推推出优质房房源，逐步步实现溢价价。推出独具特特色的稀缺缺城市别墅墅，再次引引爆市场，，并重塑项项目高端形形象，形成成口碑传播播。包装重组从现房“中中海城南一一号”，到到城市别墅墅“城南官官邸”，再再到“城南南华府”，，顺利实现现溢价，最最大化发挥挥中海品牌牌势能。【启示一】：“密集轰炸炸，世人皆皆知”→找准项目核核心竞争力力，起势前前推广全面面启动，线线上高密度度轰炸，形形成项目品品牌势能，，引起市场场广泛关注注！【启示二】：“现场震撼撼，实力展展示”→通过独具具项目特色色的现场示示范区打造造，展示品品牌形象和和企业实力力，进一步步夯实品牌牌基础，打打动客户！！【启示三】：“圈层营销销，精准制制导”→豪宅始终终为少数人人的专利，，必须精确确锁定与项项目匹配的的圈层人群群，通过高高端圈层的的口碑传播播扩大品牌牌影响力，，才能精准准制导！【典型营销案案例启示】核心策略2影响客户，，圈定客户户，逼定客客户，层层层递进〖风雨与阳光光〗谋营销Part4以往鉴来——万科公园五五号之战，，胜在“人人人”“人人”看看万科科万科三大战役Textinhere“人人”谈万科“人人”买买万科三大战役，，步步为““赢”“人人”谈谈万科无人不知，，世人皆晓晓，没有人不谈谈论“万科科公园五号号”！人人是谁？？———全世世界界人人民民外籍籍华华人人，，以以及及热热爱爱中中国国的的外外籍籍友友人人。。。。。。。。———全国国人人民民港澳澳台台同同胞胞，，全全国国一一线线城城市市市市民民，，北北京京、、上上海海、、广广州州、、深深圳圳。。。。。。。。全国国万万科科业业主主，，万万科科粉粉丝丝。。。。。。。。———全成成都都市市民民城东东、、南南、、西西、、北北，，全全域域成成都都市市民民。。。。。。。。如何何引引起起谈谈论论？？———核心心策策略略制造造话话题题，，舆舆论论导导向向；；品牌牌占占位位，，定定义义属属性性；；形象象建建立立，，价价值值输输出出；；全线线爆爆破破，，新新闻闻热热炒炒。。BAC给客户带来的利益和价值项目本身的属性/特性相对于竞争对手的优势D项目的实力保障D：万科品牌C：万科旗下TOP产品B：项目价值体系A：项目特有的生态豪宅理念“万万科科公公园园五五号号””的的核核心心竞竞争争力力———由项项目目物物理理属属性性衍衍生生而而来来的的，，具具有有前前瞻瞻性性的的世世界界级级生生态态豪豪宅宅理理念念。。线上上推推广广主主题题根根据据价价值值属属性性层层层层递递进进，，依依次次诉诉求求万万科科品品牌牌、、万万科科TOP、核核心心价价值值点点及及豪豪宅宅生生活活理理念念。。谈论论什什么么内内容容？？———推广广主主题题第一一阶阶段段5-6月制造造话话题题，，引引起起热热议议万科科猜猜想想———万科科又又将将为为成成都都带带来来什什么么？？未曾曾公公开开的的世世界界敬请请期期待待媒体体组组合合———少而而精精户外外机场场户户外外、、路路名名牌牌、、项项目目围围挡挡杂志志《西南南航航空空》、《四川川航航空空》大众众媒媒体体写字字楼楼、、星星级级酒酒店店、、社社区区广广告告网络络搜房房网网、、成成都都向向上上、、搜搜房房网网论论坛坛专专题题、、新新浪浪微微博博第二二阶阶段段7月主角角登登场场，，值值得得期期待待悬念念揭揭晓晓———“万万科科公公园园五五号号””是是什什么么？？跻登登世世界界的的成成都都门门庭庭即将将倾倾城城面面市市媒体体组组合合———集中中爆爆破破报广广、、软软文文商报、、华西西都市市报全国杂杂志《博客天天下》、《看天下下》、《三联新新闻周周刊》、《第一财财经周周刊》、《航空杂杂志》户外机场户户外、、南延延线户户外、、路名名牌、、街名名牌、、项目目围挡挡大众媒媒体写字楼楼、星星级酒酒店、、社区区广告告网络搜房网网、成成都向向上、、搜房房网论论坛专专题、、新浪浪微博博第三阶阶段8-9月形象建建立，，价值值输出出万科公公园5号，邀邀您领领略城城市生生态豪豪宅！！万科12年，终终于为为成都都带来来世界界级TOP豪宅。。——TOP级产品品，绝绝版城城市别别墅，，尊重重城南南的珍珍贵。。——TOP级建筑筑，不不一样样的风风情，，尊重重您的的品味味；——TOP级河滨滨公园园，艺艺术与与绿色色共生生，尊尊重自自然的的恩赐赐。媒体组组合——全面铺铺开报广、、软文文商报、、华西西都市市报杂志《头等舱舱》、《西南航航空》、《四川航航空》、《成都楼楼市》、《成都别别墅》户外机场户户外、、南延延线户户外、、路名名牌、、街名名牌、、项目目围挡挡大众媒媒体写字楼楼、星星级酒酒店、、社区区广告告网络专业网网站广广告，，专业业博客客、论论坛持持续炒炒作“人人人”看看万科科百闻不不如一一见，，”人人人””趋之之若鹜鹜！如何组组织““人人人”看看万科科？——策略铺铺排第一步步：界界定““人人人”客户属属性界界定——具有圈圈层影影响力力和话话语权权的从从业人人士；；喜好好本项项目的的实力力买家家第二步步：拓拓展““人人人”以品牌牌价值值为背背景，，线下下交互互为基基本手手段，，兼顾顾线上上影响响力的的建立立，结结合推推广、、渠道道、活活动共共同达达成客客户拓拓展的的实现现。第三步步：锁锁定““人人人”以品牌牌价值值为背背景，，线下下交互互为基基本手手段，，兼顾顾线上上影响响力的的建立立，结结合推推广、、渠道道、活活动共共同达达成客客户拓拓展的的实现现。STEP1界定““人人人”——具有圈圈层影影响力力和话话语权权的权权威人人士；；——具有购买实实力的买家家；——对万科品牌牌有情结的的万科粉丝丝。种子客户种子行业朋友目的：精准种子客客户,通过客户维护、、运营等资源渗透透实现以点带面。形式：深度挖掘种种子资源，，以活动及利益输送等方式，对对其相关资资源进行渗渗透及导入入。圈层客户项目平台雪茄高尔夫红酒收藏豪车目的：通过项目平平台，实现现与运动、艺术术、品鉴、、收藏等高端资源的的联动，实实现客户资资源的共享享。形式：以项目为平平台，以活活动嫁接、、资源导入入、客户共共享等形式式，联动商商会、峰会会、联盟、、俱乐部资资源，传递递项目高端生活方方式，制造圈层影响力力，并进行联动式蓄客客。STEP2拓展“人人人”——利用活动影影响力，策策略性活动动邀约；——针对性的渠渠道资源拓拓展。活动策略“大”“小小”搭配，，持续拓客客城市影响力力活动：配合项目节节点，以大大型活动““炒热”项项目，提升升项目知名名度圈层活动：：小众活动，，增强现场场人气，聚聚集圈层客客户，促进进销售。城市影响力力活动——奢侈品拍卖卖慈善晚会会“美的内在在诠释”——名流慈善拍拍卖会配合节点：售楼部开开放活动人员：万科业主主、意向客客户、世家家渠道客户户、房地产产同行，约约100人活动形式：将奢侈品品进行拍卖卖，所得金金额全部捐捐给贫困山山区，体现现社会责任任感造势活动——别墅样板间间参观活动动“所谓豪宅宅，极致稀稀缺”——别墅样板区区品鉴活动动配合节点：别墅样板板间开放活动人员：万科业主主、媒体、、意向客户户、世家渠渠道客户、、房地产同同行活动形式：以“万科科公园五号号”别墅样样板间开放放为噱头，，举办品鉴鉴会造势活动——徐振宇先生生企业管理理专题讲座座“企业管理理的智慧魅魅力”——徐振宇专题题讲座活动节点：：项目开盘活动对象：：万科业主、、世家渠道道客户、意意向客户、、其他渠道道客户、媒媒体同行，，约300人活动形式：：邀约著名企企业讲师徐徐振宇先生生对企业管管理进行培培训，以其其名气吸引引客户圈层活动系系列1——专家类活动动活动目的：：根据目标客客户职业及及爱好，定定期举行专专家类系列列活动活动人数：：每场约40人活动内容：：邀约专业人人士为客户户进行讲座座，引起客客户兴趣，，并展示公公园5号品牌形象象活动类型：：财经讲座、、养生讲座座、美容讲讲座等圈层活动系系列2——亲子类活动动活动目的：：利用活动，，聚集圈层层客户，鉴鉴赏公园5号活动人数：：每场约40人活动内容：：邀约著名教教师现场教教学或嫁接接贵族学校校现场进行行比赛或培培训活动活动类型：：绘画比赛、、音乐培训训、高尔夫夫练习、英英文学习比比赛等圈层活动系系列3——鉴赏类活动动活动目的：：彰显项目高高端调性，，吸引目标标客群活动人数：：每场约40人活动内容：：嫁接古董、、艺术品、、名画机构构进行名画画展览，邀邀约意向客客户、渠道道客户、业业主参观活动类型：：古董展、名名画展、雕雕塑展、豪豪车展等圈层活动系系列4——专场会议/联谊活动目的：：嫁接高端客客户资源，，挖掘目标标客户活动人数：：每场约40人活动形式：：嫁接名企资资源、商会会、高端俱俱乐部资源源，以售楼楼部为其提提供会议地地点活动类型：：商会论坛、、企业年会会、俱乐部部联谊或周周年庆五大通路，，广纳客户户一是通过高高端场所点点位，精准准拓展二是通过专专场项目推推介会，贴贴身宣传三是通过二二级城市巡巡展，扩展展客群区域域，抢占市市场客户；；四是电话/短信陌拜，，拓展客户户资源群体体五是利用万万科自有资资源，联动动资源。渠道策略高端场所精精准点位渗渗透根据客户常常出现酒店店、商场等等地针对性性、阶段性性拓展，挖挖掘高端客客户，重点点为城南及及城中心区区域，扩大大项目传播播度及圈层层影响力专场推介会会，房源、、优惠提前前享推介时间：：2013年6月-12月推介时间及及人员：天府长岛别别墅办公区区业主及员员工、万科科业主、高高端渠道客客户资源推介会内容容：项目卖点说说明、餐点点享用、带带公园五号号logo的礼品赠赠送特殊优惠惠：1%扩大渠道道影响力力，辐射射二三线线城市二级城市市拓展地地点：眉山、乐乐山、资资阳、绵绵阳、德德阳、雅雅安拓展方式式：①所在城城市高端端酒店、、休闲娱娱乐场所所进行巡巡展②与当地地豪车4S店进行长长期合作作，植入入项目信信息拓展时间间：2013年6月-12月成都市绵阳市资阳市眉山市乐山市德阳市雅安市短信、电电话陌拜拜，补充充高端客客源电话/短信执行行：世家客户户服务部部短信/电话对象象：①竞品客户户资料（（西派国国际、铂铂雅苑、、誉峰、、望今缘缘、锦天天府等））②世家渠渠道资源源客户、、万科业业主推广频率率：①电话：：每周周四四、周五五、周六六每天1000组②短信：每周五五、周六六，每天天投放10万条项目重大大节点前前加大投投放力度度天逸、公公园5号客户共共享，联联手出击击公园5号与万科科天逸均均为万科科城市top级产品，，客户群群体相似似，可进进行紧密密联动联动方式式：①对本项项目未成成交客户户推荐到到另外项项目，对对销售人人员实行行推荐奖奖励，针针对推荐荐客户，，可享受受1%购房优惠惠②后期推推广上可可打组合合牌，联联动推广广Reality万科公园园5号万科天逸逸万科八方方互动，，深挖粉粉丝资源源万科作为为全国最最大的专专业住宅宅开发商商，拥有有众多忠忠实追随随者，可与北北京、上上海、南南京、杭杭州等地地进行推荐荐联动，，予以额额外优惠惠及奖励励，充分分利用业业主资源源。公园5号客户杭州南京沈阳深圳北京上海STEP3锁定“人人人”——现场客户户接触点点，从无无到有，，从有到到优；——现场客户户感受，，浅吸引引，真震震撼，深深打动！！形象感“生态豪豪宅”生生活理理念演绎绎传递点：：高端，，环保，，健康稀缺感强调产品品稀缺性性与故事事性传递点：：珍贵标签感项目形象象符号记记忆“NO.5”传递点：：品牌，，标志尊贵感全程万科科TOP系服务体体验传递点：：服务，，客户至至上体验价值值点”万科公公园五号号”标标志性现现场体验验！【构建项目目四大体体验体系系】打造全景景公园的的观景布布局NO.1NO.2NO.3NO.4体验体系售楼部展展示体系系“奢侈品品符号””打造标标签感！！商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！样板间展展示体系系别墅、洋洋房、高高层样板板间全线线震撼！！观景体系系滨江河景景延伸至至园内！！服务体系系毫不掩饰饰的专属属，淋漓漓尽致的的尊贵！！“人人””买万科科成都有钱钱人，如如何一掷掷千金？？！销售任务务分解——公园5号从第三三季度开开始销售售，短短短6个月时间，需需完成7亿目标，唯有目标标，才能能引领方方向！年度目标标7亿推售策略略长期策略略：项目产品品类型丰丰富，可可利用别别墅树立立项目整整体价值值高度；；洋房产产品节点点性释放放，实现现溢价并并带动销销售；高高层产品品实现走走量。2013年推售策策略：“拔”形象，，“创”溢价：2013年项目虽虽仅推出出高层产产品，线上可利利用别墅墅稀缺产产品立标标杆，为为项目创创造溢价价空间；；“抢”客源，，“争”份额：针对政策策的不确确定性，，以及竞竞争市场场的严重重分流，，建议将高高层产品品各产品品类型均均推出，，以260㎡创新产产品及110-180㎡主流产产品抢占占市场份份额，争争夺先机机。别墅产品品：树立价格格及价值值标杆，，实现项项目整体体溢价高层产品品：前期以位位置较差差的房源源作为特特价房进进行低价价销售，，制造热热销氛围围，后期期待项目目在市场场立足后后，推出出质量较较高房源源，逐步步溢价价格策略略释放别墅墅产品价价格口径径，树立立价值标标杆高层产品品低开高高走，逐逐步溢价价价格制定定——260㎡高层产产品采用市场场对比法法与精装豪宅宅市场260㎡左右产产品进行行比较，得出项目目的成交交均价为为16086元/㎡。以上竞品品装修标标准为6000元/㎡，建议议待公园5号精装标标准确定定后进行行适当校校正。价格制定定——110-180㎡高层产产品通过市场场类比法法，选取取城南区区域、产产品面积积相近的的四个进进行比较较，得出出清水成成交均价价为11697.081元/㎡。以上价格格为产品品清水价价，公园5号110-180㎡产品精精装价格格约为3000元/㎡，实际际成交均均价约为为14697.081元/㎡。蓄客策略略全面铺开开，海量量蓄积，，洗客提提纯全面铺开开：通过线上上、线下下多渠道道进行推推广，媒媒体渠道道全面铺铺开，争争取大量量的客户户积累；；海量蓄积积：自前期渠道道拓展起，即开开始诚意意客户蓄蓄积，多多方面进进行客户户信息收收集，积积累大量客户户基础；；洗客提纯：利用现场场销售中中心开放和第一批次预售证获获取的时时间节点点进行客客户提纯纯，通过过诚意登记和诚诚意金优优惠吸引进行行客户筛筛选，提提高开盘盘成交转转化率；；广泛收集集客户信信息，密密切跟进进客户，，传递项项目价值值初步意向向客户登登记，传传递项目目产品信信息及推推售情况况正式办理理会员卡卡，收取取诚意金金，释放放诚意客客户优惠惠信息海量蓄客客期意向客户户登记期期诚意金收收取期5月7月9月开盘2013年拓客计计划铺排排5月6月7月8月9月蓄客启动动期强势蓄客客期开盘样板间呈呈现售楼部开开放10月11月12月持续热销销期2013年销售总总表阶段目标标利用万科科品牌影影响力，，引起悬悬念，现现场包装装、媒体体炒作，，积累意意向客源源大型活动动起势，，蓄客全全面启动动，现场场完成蓄蓄积客户户任务市场热销销效应和和口碑已已形成，，阶段性性加推，，保证销销售任务务完成推广主题题未曾公开开的世界界敬请期待待跻登世界界的成都都门庭即将倾城城面市持续强销销再次加推推9月7月蓄客、收收筹10月★4月推广启动动、渠道道挖掘31、筹备期期、起势势起2、蓄客期期4、持续热热销期3、强销期期现场配合合项目围墙墙及导视视包装、、销售人人员培训训锁定客户户，开盘盘热销，，完成阶阶段目标标任务万科TOP级产品，绝版城城市别墅墅渠道组合合户外、网网络、现现场导视视、资源源拓展、、万科业业主专场场品鉴会会等硬广、网网络、软软文、短短信、现现场活动动、世家家资源拓拓展户外、报报广、持持续现场场活动、、网络、、短信、、世家资资源拓展展报广、网网络、现现场活动动、短信信、世家家资源拓拓展开盘热销销现场品鉴鉴会、意意向客户户登记、、开盘活活动准备备开盘活动动执行、、办理签签约现场包装装及销售售道具更更新、持持续暖场场活动、、销售异异口同声声口径梳梳理★7月初售楼楼部开放放9月初首批批次开盘盘每月持续推新新12月6月销售目标3.5亿11月1.5亿1亿1亿万科公园5号，邀您领略略城市生态豪宅★8月样板区开放放团队组织销售经理：王王娜渠道经理：李李石、周超项目总监：杨杨慎之置业顾问：7+1名事业部总监：：张轲策划经理：刘刘小建高级策划师1名策划助理1名9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:32:1103:32:1103:321/5/20233:32:11AM11、以以我我独独