世联广州琶洲雅郡价格策略方案

琶洲●雅郡价格方案【世联地产】一、雅郡周边关系二、洋房实收均价和价格分布确定三、联排别墅实收均价和价格分布确定四、独立别墅实收均价和价格分布确定五、付款方式与平均付款折扣六、平均优惠折扣及公开价目表反算率七、入市策略价格方案\目录

雅郡周边关系价格方案\第一部分周边关系\示意图万亩果园周边关系\黄埔涌、万亩果园、江边广场、会展中心、琶洲塔独立别墅、部分联排别墅、较高楼层南向洋房，可纵览黄埔涌江景和万亩果园。西望，长水蓝天，颇具吸引力。西区小高层部分南向单位，还可远眺琶洲塔及会展中心。周边关系\东南环高速公路高速公路带给其附近单位相当大的噪音污染。周边关系\厂房、自然村周边的杂乱厂房、自然村严重影响了小区片区形象。东向、西向以及北向景观也大打折扣。流动人员较多，对小区安全造成一定威胁。周边关系\会所、泳池区、财富之泉小区北部会所、泳池是小区重要的配套设施，同时也是北向单位景观资源不足的重要补充。音乐大道、财富之泉是小区中部重要的景点。周边关系\小结1、雅郡周边不同的景观资源，影响内部价值的分布。2、江景\自然景观优于内部园林景观南向景观资源充足，景观优势需在价格中予以体现。北向单位景观资源匮乏，小区内部景观设计在一定程度上给了补充。洋房实收均价价和价格分布布确定价格方案\第二部分洋房基础数据据1、两座连体体12层小高高层，可售楼楼层11层，，可售单位共共308套，，可售总建筑筑面积为34565.96平方米；；2、总体位置置处于一期北北部，南可观观黄埔涌江景景，北可观会会所周边园林林、泳池等。。5、6楼以以上越过周边边建筑后，视视野相当开阔阔；3、一梯四户户，户型为2*2、3*2和4*2，建筑面积积77-135m2。主主力为三房，，建筑面积区区间为100m2-127m2.市场比较法洋房均价区间间\方法选取洋房均价区间间\竞争楼盘选取取1、会展经济济带来巨大升升值潜力作为为雅郡最大的的价值点，导导致在广州整整体市场中具具有不可比拟拟的特殊性，，尤其是洋房房单位。2、影响洋房房单位均价的的楼盘主要是是琶洲内及周周边较小范围围内项目，区区域外楼盘价价格的可参考考意义相当弱弱。畔江花园、大大家庭花园、、珠江帝景洋房均价区间间\比准均价操作步骤确定打分项目目、比重相对折算率、、折算均价雅郡比准均价价（市场参考考均价）各项目影响雅雅郡均价权重重分项目打分1、确定影响响均价的打分分项目、比重重三大类16子子类，共38项各项不同的权权重目标客户选择择倾向打分表洋房均价区间间\比准均价所有对比打分分都假定雅郡郡处于前期沟沟通中预计的的较理想状态态。打分标准：1、打分取值值范围：-0.5~0.5，雅郡与与比较对象对对比，打出雅雅郡的相对分分值。2、0为雅郡郡与之相当，，正分为雅郡郡较优，负分分为雅郡较差差。2、完成各个个项目打分表表因各项目装修修标准不一，，故将各项目目全部以毛坯坯价进行打分分。基于雅郡可能能的较好展示示状态进行对对比打分。洋房均价区间间\比准均价3、得出洋房房与各个项目目的相对折算算率、折算均均价洋房均价区间间\比准均价4、确定各个个可比项目影影响洋房均价价的权重5、合成洋房房比准均价（（市场参考均均价）洋房均价区间间\比准均价毛坯价：5700-6000元/㎡300元/㎡装修价：6000-6300元/㎡500元/㎡装修价：6200-6500元/㎡可能达到的理理想展示效果果不健全区域市市场内存在的的风险发展商资金迅迅速回收预期期物业价值点的的稀缺性上升力下降力洋房均价区间间\区间讨论洋房均价\落点讨论客户心理价位位1、联排别墅墅、洋房单位位示范单位、、看楼通道、、售楼处等全全面到位2、体现高度度品质感，与与周边项目形形成鲜明对比比。3、会所展示示：完善黑白白鞋会所功能能，装修装饰饰体现项目形形象定位。4、园林展示示：会所周边边园林、财富富之泉、江边边广场、小区区分片园林。。工程形象进度度各均价段总价价分布趋势现场展示效果果洋房均价落点点洋房分单位实实收价格分布布\操作步骤朝向调差层差调差特殊调差价格表建模价格表检验洋房为小小高层楼楼宇，周周边建筑筑普遍低低于5层层，南向向联排别别墅与之之间距较较小，对对高段和和低段价价格的影影响存在在较大差差异。分分别选取取低楼层层和高楼楼层进行行系统对对比打分分。以低段打打分为基基础确定定基本朝朝向差，，进行价价格表建建模；高高段部分分打分用用于检验验进行后后面特殊殊跳差给给朝向差差带来的的影响，，保证特特殊跳差差的结构构合理性性。低段楼层层和高段段楼层分分别打分分洋房分单单位实收收价格分分布\朝向调差差朝向打分分选取打分分项目各因素独独立打分分(1)项目外围围资源的的特殊性性(2)目目标客户户选房偏偏好(3)影影响小高高层价格格结构的的特殊因因素确定各因因素权重重各朝向单单位得分分加权求和和洋房分单单位实收收价格分分布\朝向调差差最大朝向向差以￥800元/㎡代入打分分体系试试算单价横向向分布趋趋势及销销售难度度常规最大大朝向差差浮动范范围洋房分单单位实收收价格分分布\朝向调差差低层各单单位朝向向差示意意图最高最低各朝向单单位朝向向差（元元/㎡）=同同楼层各各单位朝朝向得分分最大朝向向差╳最大得分分洋房分单单位实收收价格分分布\朝向调差差点对点简简析房号朝向差(/㎡)景观朝向户型A-01480小区园林；5F看江景\会展中心\万亩果林西南2*2*1（房+卫+房）A-040会所\网球场\厂房\自然村西北3*2*1C-02580部分音乐大道；5F江景\万亩果林东南2*2*1（卫+房+房）C-03150会所\部分泳池\厂房\自然村东北2*2*1（房+卫+房）D-01800音乐大道\江边广场；5F江景\万亩果林南2*2*1（房+卫+房）D-04210会所\泳池\厂房\自然村北3*2*1G-01170小区园林(非单边位)东南3*2*1（有暗房）G-02530小区园林东南2*2*1（卫+房+房）G-03400会所/泳池/自然村西北2*2*1（房+卫+房）洋房分单单位实收收价格分分布\朝向调差差高段楼层层（7层层）朝向向差打分分只用于检检验后面面的特殊殊跳差在在高段部部分是否否基本合合理。洋房分单单位实收收价格分分布\朝向调差差单价竖向向分布趋趋势及销销售难度度常规层差差浮动范范围洋房分单单位实收收价格分分布\层差调差差考虑特殊殊跳差的的几个单单位：F1栋南南向在4、5、、6层有有很明显显变化，，每层特特再调高高100/㎡㎡；F2栋南南向在5、6、、7层才才有明显显变化，，特再调调高100-30/㎡，，D到到G的变变化趋弱弱。F1北向向越过会会所、周周边杂乱乱建筑后后，视野野、景观观也发生生了一定定变化。。给予每每层20/㎡㎡的的调高。。F2北北向也有有变化，，一般层层差已经经可以反反映。F2栋南南向靠近近高速公公路方位位单位，，越过前前面建筑筑物后，，高速公公路噪音音失去屏屏障，直直接影响响到这些些单位的的素质。。每层在在一般层层差上分分别给予予10-20/㎡㎡的调调减。各个独立立单位在在随着楼楼层升高高而引起起的突变变在一般般层差中中无法给给予充分分体现。。洋房分单单位实收收价格分分布\特殊调差差基于以上上，完成成价格表表建模。。附件：实实收6000实实收价目目表（带带装修））实收6100实实收价目目表（带带装修））实收6200实实收价目目表（带带装修））实收6300实实收价目目表（带带装修））实收6400实实收价目目表（带带装修））实收6500实实收价目目表（带带装修））洋房分单单位实收收价格分分布\价格表建建模畔江花园园毛坯均均价5600，，带装修修均价5900；雅郡6000-6500带装装修均价价段，单单价高于于5900单位位比例分分别为61.7%、73.4%、82.5%、92.2%、96.8%、100%。6300、、6400、6500段位单单价高于于5900单位位比例在在90%以上，，远高于于目前市市场心理理价位。。6000-6200较接近近市场心心理价位位，实现现的可能能性较大大。1、单价价分布检检验洋房分单单位实收收价格分分布\价格表检检验1、交楼楼标准维维持在300元元/㎡左右时时能够保保证均价价落在6000-6200之之间。2、考虑虑到目标标客户的的购房目目的，交交楼标准准也不宜宜过高。。毛坯价：：5700-6000元/㎡300元元/㎡装修价：：6000-6300元/㎡毛坯价：：5700-6000元/㎡500元元/㎡装修价：：6200-6500元/㎡装修价落落在6000-6200元/㎡内装修价落落在6000-6200元/㎡外洋房分单单位实收收价格分分布\价格表检检验畔江花园园带装修修户均总总价58万，户户均面积积98㎡；大家庭花花园户均均毛坯总总价65万，户户均面积积119㎡；雅郡户户均面积积106㎡。雅郡均价价6000-6500，总价价高于畔畔江主力力总价单单位比例例分别为为65%、68%、72%、、74%、78%、81%。。总价高高于大家家庭主力力总价比比例分别别为42%、46%、、52%、57%、60%、、65%。均价价6200以上上的两项项指标都都相当高高，风险险较大。。目前大家家庭花园园货量相相当少，，畔江花花园后继继货量相相当大。。若定价价过高，，我们的的宣传推推广可能能是为他他人做嫁嫁衣。2、总价价分布检检验洋房分单单位实收收价格分分布\价格表检检验联排别墅墅实收均均价和价价格分布布确定价格方案案\第三部分分联排别墅基基础数据1、每栋四四层，可售售单位共143套，，可售总建建筑面积为为34257.2平平方米；2、总体位位置处于一一期中部，，南向黄埔埔涌江景被被独立别墅墅阻隔，北北向景观、、视野被小小高层阻挡挡。大部分分单位视野野狭窄，只只有区内小小面积园林林景观补充充。东部部部分单位受受东南环高高速公路的的噪音污染染严重。3、每户结结构为首层层车库、客客厅，二层层餐厅、客客厅上部中中空，三层层为三间卧卧房，四层层为主人套套房。建筑筑面积208.2-270m2。功能能间设置基基本相同，，面积差异异主要为进进深和开间间的差异。。联排别墅编编号东区西区市场比较法法联排别墅均均价区间\方法选取1、广州现现有联排别别墅锦绣香江（（联排）、、江南世家家（联排））、颐和山山庄（联排排）、丽江江花园棕榈榈滩2、类似区区域内总价价区间重叠叠较大项目目金碧华府、、汇景新城城（叠加））联排别墅均均价区间\竞争楼盘选选取操作步骤参参照洋房定定价过程。。联排别墅均均价区间\比准均价1、确定影影响均价的的打分项目目、比重针对影响联联排别墅价价格因素的的变化，适适当调整了了打分项目目和各个子子项的权重重。增加了了庭院、中中央空调等等因素，去去除了实用用率、电梯梯等因素。。联排别墅均均价区间\比准均价所有对比打打分都假定定雅郡处于于前期沟通通中预计的的较理想状状态。2、参照洋洋房打分方方法，完成成各个项目目打分表3、得出雅雅郡的相对对折算率、、折算均价价4、确定各各个可比项项目影响联联排别墅均均价的权重重5、合成联联排别墅比比准均价（（市场参考考均价）联排别墅均均价区间\比准均价毛坯价：7000-7300元/㎡1000元元/㎡装修价：8000-8300元/㎡可能达到的的理想展示示效果不健全区域域市场内存存在的风险险发展商资金金迅速回收收预期物业价值点点的稀缺性性上升力下降力本区内产品品类型认同同风险联排别墅均均价区间\区间讨论客户心理价价位1、联排别别墅示范单单位、看楼楼通道、售售楼处等全全面到位2、体现高高度品质感感，与周边边项目形成成鲜明对比比。3、会所展展示：完善善黑白鞋会会所功能，，装修装饰饰体现项目目形象定位位。4、园林展展示：会所所周边园林林、财富之之泉、江边边广场、小小区分片园园林。工程形象进进度各均价段总总价分布趋趋势现场展示效效果联排别墅均均价落点联排别墅均均价\落点讨论联排别墅各各单位实收收价格分布布\操作步骤各单元单价价调差价格表建模模价格表检验验选取打分项项目各因素独立立打分(1)项目外围资资源的特殊殊性(2)目标标客户选房房偏好(3)影响响小高层价价格结构的的特殊因素素确定各因素素权重各单元得分分加权求和增加安全度度因素联排别墅各各单位实收收价格分布布\单元调差最大单价差差最大单价差差：￥2000元/平方米雅郡联排别别墅分布范范围广，差差异大所有单价分分布趋势及及销售难度度常规单价差差浮动范围围联排别墅各各单位实收收价格分布布\单元调差最高最低各单元单价价差（元/㎡）=各各单元元调差得分分最大朝向差差╳最大得分联排别墅各各单位实收收价格分布布\单元调差示示意图基于以上，，完成价格格表建模。。附件：实收收8000实收价目目表（带装装修）实收8100实收价价目表（带带装修）实收8200实收价价目表（带带装修）实收8300实收价价目表（（带装修））联排别墅各各单位实收收价格分布布\价格表建模模1、总价分分布检验四个均价位位的主力总总价都在200-210万之之间。170万以以下低总价价单位，均均价8000、8100时占占据了较大大比例，有有利于销售售起动。联排别墅各各单位实收收价格分布布\价格表检验验(样本15个，选取取标准：主主力总价高高于100万。)目前广州市市场总价在在100-300万万豪宅项目目较多。就就总价而言言，雅郡上上下游的替替代性项目目分布都相相当多。雅雅郡联排别别墅在市场场中没有占占据到某个个独特的总总价区间，，竞争会比比较激烈。。快速启动动销售，制制造市场热热点，显得得更加重要要。2、广州豪豪宅市场总总价分布联排别墅各各单位实收收价格分布布\价格表检验验各价格段位位在本区都都属领导型型价位，具具有一定的的风险。3、单价分分布检验联排别墅各各单位实收收价格分布布\价格表检验验8300段段位时，8123元元/平方以以上占74.8%，，高段比例例过高（毛毛坯比准均均价+1000元装装修为8123）。。8000、、8100、8200段位主主力单价区区间是8000-8250，，8000、8100段位在在较低段占占比例较大大，利于销销售起动。。3、单价分分布检验联排别墅各各单位实收收价格分布布\价格表检验验独立别墅实实收均价和和价格分布布确定价格方案\第四部分独立别墅基基础数据1、每栋三三层，可售售单位共9套，可售售总建筑面面积为3387.6平方米；；2、总体位位置处于一一期南部，，南向黄埔埔涌江景和和万亩果园园景观无遮遮挡，北向向景观、视视野被阻挡挡。为小区区最优素质质部分。3、建筑面面积365.5-384.4m2。自自音乐大道道向西依次次编号为独独立别墅区区1~9号号。汇美景台、、碧海湾、、汇景新城城（独立））锦绣香江江（独立））、江南世世家（独立立）、新世世界棕榈园园广州市场内内目前可比比项目较少少，考虑到到客户选择择时有相当当大可能跨跨越产品类类型，而主主要考虑总总价的承受受能力。我我们选择竞竞争楼盘的的主要标准准是现正推推售总价200万以以上项目。。独立别墅均均价区间\竞争楼盘选选取操作步骤参参照洋房操操作方法。。独立别墅均均价区间\比准均价1、确定影影响均价的的打分项目目、比重针对影响独独立别墅价价格因素的的变化，适适当调整了了打分项目目和各个子子项的权重重。独立别墅均均价区间\比准均价所有对比打打分都假定定雅郡处于于前期沟通通中预计的的较理想状状态。2、参照洋洋房打分方方法，完成成各个项目目打分表3、得出雅雅郡的相对对折算率、、折算均价价4、确定各各个可比项项目影响独独立别墅均均价的权重重5、合成独独立别墅比比准均价（（市场参考考均价）独立别墅均均价区间\比准均价基于洋房和和联排别墅墅定价的同同样考虑我们建议独独立别墅的的均价应该该落在以下下区间：毛坯价：11000-13000元/平方独立别墅均均价区间\区间讨论1、总价分分布态势（（详见后面面价格表检检验）。2、工程形形象进度及及现场展示示效果（参参见洋房定定价部分））。独立别墅均均价\落点讨论独立别墅各各单位实收收价格分布布\操作步骤各单元单价价调差价格表建模模价格表检验验参照联排别别墅方法，，得出各单单元的单元元调差得分分。独立别墅各各单位实收收价格分布布\各单元调差差最大单价差差最大单价差差：￥1300元/平方米雅郡独立别别墅分布集集中，差异异小所有单价分分布趋势及及销售难度度常规单价差差浮动范围围独立别墅各各单位实收收价格分布布\各单元调差差确定每套单单位单价差差各单位单价价差（元/平方米））=各单元调差差得分最大朝向差差╳最大得分独立别墅各各单位实收收价格分布布\各单元调差差基于以上，，完成价格格表建模。。附件：实收收11000实收价价目表实收12000实收收价目表实收13000实收收价目表独立别墅各各单位实收收价格分布布\价格表建模模1、总价分分布检验500万左左右豪宅在在广州目前前市场中的的存量较少少，雅郡独独立别墅的的定价可以以采取主导导型定价。。各价位段的的总价区间间随单价提提高而相应应提升。各各单元素质质、面积相相当接近，，影响总价价分布的主主要是单价价的增长趋趋势。独立别墅各各单位实收收价格分布布\价格表检验验均价12000单价价跨越了较较多段位，，低段位单单位可迅速速启动销售售，高段位位单位可保保证物业价价值的充分分实现。2、单价分分布检验独立别墅各各单位实收收价格分布布\价格表检验验付款方式及及平均付款款折扣价格方案\第五部分付款方式考虑到联排排别墅、独独立别墅的的顶级豪宅宅形象，以以及目标客客户的关注注点，付款款方式选择择小折扣、、小优惠。。洋房按照常常规物业做做法实施，，折扣、优优惠都较大大。付款方式\别墅付款方式\洋房平均付款折折扣参考类似项项目目标客客户付款方方式选择，，我们预估估出洋房客客户：轻松银行按按揭客户比比例：5%银行按揭客客户比例：：85%一次性付款款客户比例例