伟业-辽宁营口国合汇邦-天力电机项目汇报-

营口国合汇邦·天力电机项目汇报谨呈营口国合汇邦房地产开发有限公司前言本项目所具有的各种优良资源，是国合公司在营口打造的城市顶级高档住宅一大力作；本项目是国合公司继“怡景国际”项目之后，在已建立的良好口碑之上实现品牌战略升级的重要步骤；——“她”将承载提升开发商品牌市场美誉及获得完美市场收益双效目标的重任！我们的理解》我们理解市场自身定位客户认知推导对位空间核心客户重要客户补充客户偶得客户市场定位形象定位产品定位产品同一性高客户同一性高营销手段同一性高物理属性：城市条件、区域条件、地块条件支持标杆精神属性：地王背景和开发商背景支持标杆单一市场环境的突破推导出三个定位对位到四个客户类型单“一”的市场项目的“二”重属性把客户分为“四”种类型针对项目营销的“五”项策略得出项目“三”个定位营销项目双重属性的认知品牌营造策略推广策略推售策略价格策略销售策略五项营销策略汇报提纲(一)项目认知(二)项目定位(三)客户分析■总体定位■形象定位■产品定位■项目属性认知■SWOT分析■房地产市场分析■客户需求分析■客户心理导向■客户定位(四)营销策略■营销目标及构想■品牌营造策略■推广策略■推售策略价格策略销售策略第一部分项目认知■项目属性认知■SWOT分析■房地产市场分析项目认知营口是一个具有较大发展潜力的“蓝筹”城市！项目属性认知视角一：城市价值1.营口在东北区域占有重要地位：营口是东北第二大港口城市，位于沈阳和大连中间地带；2.营口是辽宁“五点一线”的“Z”字型排布的重要支点：2009年国务院决议将振兴老东北工业区的“五点一线”（通过滨海公路贯穿连接的辽西锦州湾、营口、大连长兴岛、庄河花园口及丹东）工程上升为国家战略；3.营口滨海“八大组团”形成城市规划怡景国际市政府新玛特、乐购商圈项目地块东升商圈渤海大街辐射范围项目处于城市生活成熟且高端项目聚集的城市核心区，这里不缺乏潜在高端客户！》视角二：区域价值项目认知项目属性认知1.项目所在战前区是营口城市核心区：站前区是营口的政治、经济、商贸、文化、交通及金融中心，在营口市土地分级中，本区域属于一级区域；2.区域周边具有成熟的商业配套：区域内拥有营口市主要商圈——新玛特、乐购商圈与东升市场商圈，区域内的生活配套足够丰富；3.区域内交通、市政设施便利：紧邻营口市客运站及营口城市第一主干道渤海大街，同时市政府也坐落于本区域内。4.区域具有较高的人文价值：区域是营口高端项目聚集地，居民素质高，进而吸引其他区域的高素质人群进驻本区域。项目认知项目属性认知视角三：地块价值地块具有成为高档项目的基础属性，创造高档项目的物理条件已经具备！1.地块形状条件：地块较为方正的矩形，东西长，南北短，有较长的南向采光面；2.地块土地条件：土地平整，各类市政管网连同便利；3.地块属性条件：地块原为营口天力机电厂，仅有少量民宅，现已开始动迁，今后应无需考虑回迁房对项目的影响；4.地块规划条件：土地占地面积48351平米，建面145053平米（其中商业面积不大于10000平米），具备大盘条件，能够形成规模优势。渤海大街光华路规划路美景华府小区项目认知项目属性认知视角四：背景价值1.土地获取背景：本项目的土地获取价格较高，土地价值已被认可，同时业内均认可项目的“地王”价值；2.开发商的国企背景：国合具有浓厚的国企背景，实力雄厚、口碑良好；3.开发商具有丰富经验和成熟的理念：在北京、大连等数个城市开发了14个项目，近百万平的优质楼盘，具有丰富的开发经验和成熟的开发理念；在营口的“怡景国际”项目已经打下良好的口碑基础；4.开发商具有完善的上下游产业链：国合公司拥有自己的物业公司，一个优秀的物业公司能够给开发商、给项目带来巨大的口碑效应。从项目土地获取背景以及开发商背景来看，项目具有较高的软性指标，创造高档项目的精神属性亦已具备！》项目SWOT分析项目认知SWOT分析Strength（优势）:品牌：国合开发商的国企上市公司背景、丰富开发经验和成熟理念；产业链：自身拥有的物业公司，优质物业服务能够对项目起到拉动作用；土地：地块本身的条件能够满足高档住宅的硬性指标；区域：区域是营口的城市核心成熟区，交通条件、配套条件、人文条件极高，大环境良好；规划：10平以上的大盘，具备足够规模效应；weakness（劣势）:规划：容积率较高，较易降低产品品质；产品：高层住宅仍然存在市场抗性；采光：地块南北距离短，较易产生采光遮挡；景观：项目周边没有自然景观，同时项目西侧紧邻老旧小区，视线内景观不佳；噪音：北侧紧邻城市主干道，可能存在噪音影响；opportunity（机会）:区域：区域价值经过周边中高档项目的前期培养，已经得到认同；地块：项目土地为营口“地王”，能够形成眼球效应，易于培养高档项目的心理土壤；市场：营口房地产市场仍然处于初级阶段，无论是产品和营销手段均较为单一，存在较大的突破空间；趋势：近期营口房地产市场表现为平稳上升，市场环境良好；threat（威胁）:区域：本区域内在售的中高端项目较多，今后竞争激烈；市场：近期没有明显的房地产市场利好条件和政策，市场表现为价升量平，未来的市场发展不能抱有较大的发展预期；项目认知知第三季度度政策依依然延续续去年宽宽松的基基调，但但从信贷贷风险的的角度考考虑银行行开始适适当的收收紧；保保险、煤煤炭行业业的新政政可能会会给房地地产市场场带来新新的资金金支持。。金融危危机以来来，宽松松的信贷贷环境带带来了经经济的快快速复苏苏，当前前货币供供给远大大于实体体经济的的货币需需求量，，资本进进入房地地产市场场，助长长了房价价的上涨涨，资产产泡沫逐逐步扩大大，通胀胀的形势势较为严严峻。中国经济济依然处处于一个个较长的的恢复期期之中，，信贷、、金融政政策短期期内存在在变化的的风险，，但足以以出台严严厉的收收紧政策策，微调调的可能能性较大大；2009年年四季度度宏观环环境远远远没有2007年同期期市场走走跌之时时悲观，，目前房房地产行行业还不不具备““拐点””所需要要的外部部环境。。【小阳春春】【触底】】【回暖】】【拐点】】【小幅调调整】2010年宏观大势势-----2009年3季季度形势势政府出台台收紧政政策可能能性较大大，但是是实体经经济未恢恢复到位位，不可可能大幅幅度调整整房地产市市场分析析供通过调查查，预计计2009年第第四季度度以后住住宅供应应量约为为118.83万平方方米。预计2010年年上市市套数数达11580余套套，商商品房房的上上市量量要大大于购购买量量，竞竞争较较为激激烈。。需在投资资需求求被放放大的的2007年，，商品品房销销售销销量供供不应应求，，2008年市市场遭遭遇““拐点点”销销量下下降，，2009年市市场转转暖，，重新新转向向2007年形形势：供不不应求求。＜供给需求区域上市面积（万㎡）上市套数西市、站前区18.71930老边规划区505100沿海产业基地50.134550合计118.8311580预计：：2009年10月月之后后营口口市商商品住住宅供供应量量当前市市场供供给小小于需需求，，随着着市场场供应应量的的加大大，2010年年预计计呈现现供大大于求求态势势营口房房地产产市场场-----供供求情情况分分析项目认认知房地产产市场场分析析营口房房地产产市场场-----成成交情情况分分析*注：：2004、2005年年营口口市政政府开开始大大规模模的棚棚户区区动迁迁改造造工程程，2005年年实际际销售售套数数为11116套，，除去去动迁迁改造造户约约为5200套套，图图表显显示数数据不不含因因动迁迁改善善销售售数量量。营口市市近年年来商商品住住宅的的成交交情况况稳步步增长长，直直到2008年年市场场转冷冷，成成交量量下降降。2009年年市场场转暖暖，商商品住住宅销销售量量直线线上升升，出出现了了比07年年更为为突出出的供供小于于求的的销售售热势势，仅仅上半半年的的销售售数据据就超超过了了以往往各年年。2002年年起，，商品品住宅宅成交交价格格持续续上涨涨，即即使2008年年的房房地产产冬天天价格格仍然然坚挺挺地上上涨。。营口市市房地地产摆摆脱一一线城城市的的价涨涨量跌跌的影影响，，发展展形势势喜人人，量量价齐齐升项目认认知房地产产市场场分析析现阶段段，营营口市市民购购房自自住需需求旺旺盛，，占比比约83%，而而其中中刚性性约占占48.2%，，对于于购房房计划划也主要集集中于于未来来的3年内内，未未来需需求将将有效效地支支撑市场场。大部分分客户户对市市场表表现较较为理理性，，认为为营口口的房价会会稳步步上涨涨，但但是没没有疯疯狂追追涨的的行为为。营口房房地产产市场场------客户户购房房心态态分析析自主需需求支支撑，，投资资客比比例较较小，，约占占17%。。高层产产品逐逐渐被被接受受，客客户谨谨慎选选择目目标楼楼盘，，寻求求性价价比，，自住住需求求支撑撑市场场注：数数据来来源于于抽样样调研研和访访谈项目认认知房地产产市场场分析析市场表表现：：2009年上上半年年市场场成交交火爆爆，房房屋销销售量量稳步步上升升，二二手房房价上上涨明明显，，市区区新建建商品品房1-6月成成交均均价2900元元/平平米,小幅幅度上上升,但是是未来来面临临调整整2营销手手法：：短期期内市市场供供不应应求，，营销销手法法无太太多变变化。。4市场大大趋势势：2009年年营口口房地地产市市场转转暖，，市场场人气气逐渐渐恢复复，国国家或或将紧紧缩调调整，，市场场窄幅幅震荡荡，营营口或或将遭遭受影影响。。1客户演演变：：对于于高层层住宅宅的抗抗性逐逐步减减小，，接受受度逐逐渐提提高，，面积积上尺尺度加加大90-130平平米的的产品品市场场接受受度高高。3大势判判断：：宏观观政策策或将将紧缩缩，营营口房房地产产市场场将理理性中中稳步步发展展房地产产市场场分析析----未来来形势势预判判项目认认知房地产产市场场分析析相关政政策分分析对个人人首次次购买买90平方方米及及以下下普通通住房房的，，契税税税率率暂统统一下下调到到1%，首首次购购房证证明由由市房房地产产交易易中心心出具具。对个人人销售售或购购买住住房暂暂免征征收印印花税税。。对居民首首次购购买普普通自自住房房和改改善型型普通通自住住房提提供贷贷款，，其贷贷款利利率的的下限限可扩扩大为为贷款款基准准利率率的0.7倍，，最低低首付付款比比例调调整为为20%。。（此此政策策目前前已经经收紧紧苗头头明显显）下调个个人住住房公公积金金贷款款利率率，各各档次次利率率分别别下调调0.27个百百分点点。12.31优惠惠政策策或将将截止止，政政府收收紧房房产政政策，，将对对购房房者的的购房房产生生一定定的影影响户型控控制在在144平平米以以下的的普通通住宅宅范围围内，，有利利于为为消费费者减减轻负负担，，促进进销售售12.31截止止的优优惠政政策容积率率在1.0以上上面积在在144平平米以以下价格为为平均均成交交价格格的1.2倍以以下普通住住宅的的标准准项目认认知房地产产市场场分析析对项目目产生生影响响的政政策分分析典型项目分分析本项目处于于黄金地段段，定位为为高端产品，故故其竞争对对手也应具具有一定的高端性，并从区位位、景观、、产品、配套套、品牌、、价格、升升值等方面的综综合考量，，确立竞争争对手，具体体体现为:产品同质，，区域接近近，价格类类似；对项目品牌牌、形象具具有威胁性性。第一梯队竞竞争项目（（核心对手手）：君临临天下、格格林山水城城、美景景英伦郡、、水御兰庭庭第二梯队竞竞争项目：：左岸金典典、金港绿洲、、财富公馆馆、红运人人家、翰宇宇园。本案美景英伦郡郡水御兰庭君临天下格林山水城城第一梯队左岸金典财富公馆金港绿洲红运人家翰宇园项目认知房地产市场场分析典型项目分分析项目名称建筑面积容积率建筑类型绿化率销售均价备案销售率建筑风格君临天下11万㎡2.44高层；小高层；多层35%3800元/㎡48.71%现代格林山水城11万㎡3.5高层；多层42%4200元/㎡21.04%现代美景英伦郡20万㎡1.99高层；小高层；多层35%3500元/㎡39.24%英伦水御兰庭21万㎡2小高层；高层40%3300元/㎡34.81%现代左岸金典6万㎡3高层35%3800元/㎡54.93%现代金港绿洲7万㎡1.93多层；高层35%3200元/㎡35.81%现代财富公馆6.8万㎡2小高层；高层33%2900元/㎡11.51%现代红运人家4.7万㎡2.5高层40%3200元/㎡16.53%现代翰宇园8.9万㎡2.7多层；高层30%2700元/㎡47.21%现代核心竞争周边竞争项项目项目认知房地产市场场分析典型项目分分析各面积产品品销售情况况分析重点项目各各面积段成成交数量从2009年1-9月营口市市商品住宅宅销售情况况来看，60-90平米米的销售占占比43%，90-130平平米的销售占比比占35%，两个面面积段占去去近80%的销售量。从本项目的的竞争项目目的去化情情况来看，，90-130平米米销售量占占比41.11%，，130-150平平米销售占比20.30%。各面积段中中90-130平米米的去化量量最大，最最受市场欢欢迎和接受受项目认知房地产市场场分析综合考量，，君临天下下、格林山山水城、、美景英伦伦郡、水御御兰庭对本本项目具有有强势的竞竞争与本项目同同为站前区区大盘，高高端市场定定位，其开开发商在当当地具有强强大的品牌牌实力，因因此将直接接拦截本项项目高端客客户。君临天下园区高标准准的园林设设计以及建建材的高标标准选材，，为目前综综合品质最最高的项目目，赢得高高端置业者者青睐。格林山水城城美景英伦郡郡，位于项项目南侧，，同样位于于站前区域域，美景两两个项目形形成规模，，社区相对对成熟美景英伦郡郡21万平的的超大体量量，产品多多样化，，距离项目目位置不远远，有一定定竞争力水御兰庭典型项目分分析项目认知房地产市场场分析中天·君临临天下-----开发线项目地址：：渤海大街街中，原大大酱厂占地面积：：4万多㎡㎡建筑面积：：15万㎡㎡开发商：辽辽宁中天企企业集团有有限公司规划形态：：多层层、小高层层、高层开发期数：：二期期住宅总户数数：10栋栋，737户 ；楼楼层：6-30层车库总数：：地上、半半地下车库库交房时间：：2009年10月月销售价格：：起价：：3500元---4400元；均价价：3800元户型面积：：平层为主主，兼有全全跃、半跃跃、LOFT（5.1m层高）、空空中别墅（（6m层高高），临街街一二层位门市，，一层4.2m挑高高、二层5.1m挑挑高。二室94㎡㎡、111㎡；三室室116㎡㎡、112㎡（LOFT）、132㎡、152㎡；；四室155㎡（LOFT）；六室室252㎡㎡（空中别别墅）会所：会所所设有乒乓乓球、台球球、健身、、棋牌室。。典型项目分分析项目认知房地产市场场分析中天·君临临天下-----产产品线户型面积区间结构上市套数占比备案套数备案率二室二厅一卫95㎡-111㎡平层23131.3%12271.3%三室二厅一卫133㎡平层415.5%1741.5%三室二厅二卫117㎡-153㎡平层26435.7%15877.5%三室二厅二卫206㎡跃层9212.4%1941%四室二厅二卫236㎡跃层446%1359%六室三厅三卫248㎡跃层121.6%1192%该项目意向向客群定位位中高端，，户型面积积设计普遍遍偏大，项项目以“品品园、品水水、品生态态”为设计计主题，大大开间、短短进深，室室内多景观观阳台，转转角飘窗，，大部分为为全明户型型，每户赠赠送美国布布朗新风系系统。细节节之处考虑虑较为周到到，如卫生生间、厨房房窗的位置置设计合理理，便于装装修及家具具摆放，厨厨房开间普普遍设计偏偏小。酒店店式入户大大堂，提升升产品品质质。园区内内无核心景景观带，人人车不分流流对景观略略有影响。。95-111平米的的2室2厅厅1卫与117-153平米米3室2厅2卫卫备案销售售率较高，，认可度较较高二室二厅一一卫（95㎡）三室二厅二二卫（117㎡）典型项目分分析项目认知房地产市场场分析中天·君临临天下-----产产品线外墙/一层层花岗岩,二层以上上高级通体体砖,部分分墙体为涂涂料结构/框剪剪结构,挤挤塑板外保保温节能墙墙体楼宇门/高高级不锈钢钢可视对讲讲门公共走廊/地面瓷砖砖踏步,白白钢扶手电梯/沈阳阳博林特车库门/电电动车库门门进户门/盼盼盼防盗门门,可视对对讲,与物物业联网窗/断热冷冷桥窗顶顶棚/清清水棚内墙、地面面/水泥沙沙浆抹面供供暖/地地热采暖厨卫/水泥泥抹面阳阳台/白白钢或铁艺艺其他/每户户电视\电电话\有线线电视\宽宽带网入户户;水、电电、煤气一一户一表每户配备自自动新风换换气系统主主机及进风风装置交屋标准室内部分公共部分典型项目分分析项目认知房地产市场场分析中天·君临临天下-----营营销线参加房展会会，展会吸吸引了省领领导的参观观，并借机机“大肆宣宣传”。项目通过品品牌开发商商大盘入市市，建立““城市综合合体，营口口新地标””的市场形形象，占领领高端市场场。2008年年9月17日，举办办“中天君君临天下产产品推荐联联谊酒会””各领导及及中天新老老客户300多人参参加酒会。。渤海大街临临街售楼处处包装及展展示，以及及项目围挡挡广告宣传传，吸引消消费者眼球球。对预售期交交纳认购金金的客户设设立开盘优优惠价格，，在树立高高端综合体体形象的同同时，注重重价格上对对客户的满满足。典型项目分分析项目认知房地产市场场分析中天·君临临天下----项目目小结强大的品牌牌效应：该项目开发发商八年来来在营口开开发的七个个房地产项项目均为营营口当时较较为高品质质的项目，，目前已成成为营口市市民所认可可且口碑较较好的，实实力品牌开开发企业。。开发经验丰富富：多年的开发经经验使其较为为了解营口购购房者的喜好好，在户型设设计及楼盘的的规划设计方方面一直秉承承较为先进的的开发理念，，对物业管理理较为重视，，并很注重相相关方面的宣宣传，产品很很受营口中高高端购房者的的追捧，因此此每个项目的的销售周期都都不长，企业业发展速度较较快。项目户型丰富富：该项目户型设设计种类较多多，囊括的意意向客户范围围较广，因此此今年的销售售速度较快，，二室目前仅仅剩余把山房房源，200㎡以上房源源有非把山房房源，可选范范围较广，目目前销售率达达80%以上上。营销推广：项目说明会、、联谊酒会、、参加房展会会等事件活动动营销，广告告方面几无推推广，主要靠靠中天的品牌牌知名度以及及老客户的忠忠诚度，口碑碑营销。对本项目借鉴鉴意义：形象象高举高打，，树立营口综综合体地标形形象，产品主主打二户室93-112平米三户室130-170平米，产品品设计上注重重差异性和创创新性，设有有270°转角观景窗等等，以及新风风系统的应用用等等，增加加了产品的附附加值。典型项目分析析项目认知房地产市场分分析格林山水城----开发发线项目地址：渤渤海大街北，，市建设银行行路北开发商：营口口奥泰诚德房房地产开发有有限公司占地面积：32478㎡㎡建筑面积：：11万㎡规划形态：多多层、高层；；开发期数：：一期住宅总户数：：多层7栋、、高层5栋，，480户楼层：5-22层车库总数：地地下车库、车车位，500多个交房时间：多多层2009年7月，高高层12月销售价格：3700元元----4900元均均价：4200元户型面积：一一二跃层有庭庭院、四五跃跃层，沿街一一二层门市；两室107㎡；三室室135㎡、、150㎡、、172㎡；六层越阁阁楼：135、153、、80㎡；四四室208㎡、255㎡（夹夹层110㎡㎡，合计近380㎡）典型项目分析析项目认知房地产市场分分析户型面积区间结构上市套数占比备案套数备案率二室二厅一卫109㎡平层609%1016.7%三室二厅二卫117㎡-172㎡平层35253.1%7421%三室二厅三卫175㎡平层8813.3%未备案四室二厅三卫208㎡-228㎡平层8813.3%1112.5%1-2、4-5带夹层222㎡-25㎡跃层182.7%1794.4%格林山水城----产品品线项目主打园区区景观牌，客客群定位高端端，户型面积积设计普遍偏偏大，实用率率不高，虽然然户型开间较较大，但进深深较长，高层层16.5m左右，小高高层14.8m左右，多多层13.4m左右。室室内多景观阳阳台，北侧基基本都设有露露台，注重功功能分区设计计，大部分户户型设有独立立衣帽间、保保姆独立生活活空间、储藏藏室。整体地地下车库，电电梯可直接入入户。园区绿绿化率较高，，注重山水景景观设计。222㎡-257㎡跃层层典型项目分析析项目认知房地产市场分分析格林山水城不不仅拥有完善善的物业服务务团队，而且且在小区安装装智能化保全全系统，保证证业主生活的的安全和便利。多层安防防系统，领袖袖级安全守护护全面启动门禁管制第一道经由感感应式读卡机机识别进入门门厅

第二道道经警卫过滤滤登记陌生访访客，经住户户确认凭证进进入

第三道道经由电梯内内感应读卡机机进出楼层第第四道经由由住户高级入入户门禁管制制系统特点：安全性：365天全天候候24小时监监控，状况发发生时立即通通报

便利性性：透过中央央监控，有效效管理大型住住宅社区经经济性：减少少警卫及管理理人员，节省省社区管理费费用住房安全系统统：瓦斯侦漏:厨厨房瓦斯泄露露时立即警报报（可与警卫卫中心连线警警报），并设设燃气阀门自自动关闭系统统。

可视对对讲：联网型型彩色楼宇单单向可视对讲讲防盗系统5层安防：：社区周界，，公共空间，，楼体周界，，入户单元门门，入户门设设有5层安防防系统

监视视系统：数位位影像监控系系统采用智慧慧型动态侦测测突破传统录录影模式，数数位自动循环环录影，细节节无遗漏，安安全监控。24小时环环境监视：全全区设置高解解析彩色摄影影机，车道，，围墙，中庭庭，公共设施施等全区监视视格林山水城----产品品线典型项目分析析项目认知房地产市场分分析该项目于2008年9月月开盘，正值值市场形势下下滑期，由于于较大的户型型面积及售价价，一度为销销售带来了较较大的阻力。。今年由于市市场形势的转转好，伴随着着项目转为现现房销售，园园区高标准的的园林设计逐逐步呈现，为为项目赢得了了更多营口市市高端置业者者的青睐，为为项目带来了了较好的销售售业绩，目前前销售率达70%。项目参加营口口房展会，效效果较好。项目售楼处设设于项目公建建，临渤海大大街。设立样板间，，体验式营销销。格林山水城-----营营销线典型项目分析析项目认知房地产市场分分析格林山水城----项目目小结该开发商为本本土实力较强强开发商之一一，该项目园园区园林绿化化设计及建材材选择标准较较高，为目前前营口市销售售价格及综合合品质最高的的项目。该项目整体产产品差异化不不大，意向客客群覆盖面比比较窄，仅属属多层产品中中三层跃层户户型设计较为为新颖，销售售情况极好，，可见营口购购房客户的消消费能力逐渐渐增强，高端端消费客户对对特色大户型型还是比较青青睐的。项目设立样板板间，但是没没有做到位，，效果不明显显。对本项目借鉴鉴意义：产品品力要强，在在产品的设计计、选材和园园林的设计上上下足功夫典型项目分析析项目认知房地产市场分分析项目地址：渤渤海大街与光光华路交汇处处南50米开发商：营口口市美景房地地产开发有限限公司占地面积：93663㎡㎡ 建筑面积积：209610㎡规划形态：多多层、小高层层开发期数：二二期楼楼层：11-17层层住宅总户数一一期7栋，450户；二二期11栋，，900多户户车库总数：地地上车库，200多个交房时间：2009年9月30日销售价格：3200元——3800元元均均价：3500元户型面积：一一室52㎡；；二室101-117㎡㎡、82㎡；；三室111-121㎡、121-125㎡、146㎡、155㎡子母套房组合合160-182㎡、206㎡典型项目分析析美景·英伦郡郡----产产品线项目认知房地产市场分分析美景·英伦郡郡----产产品线配套：园区设设有2490㎡健身休闲闲中心，内设设游泳池、桑桑拿浴室、乒乒乓球、台球球室、健身房房该项目设计采采用英伦小镇镇风格，与现现在本土多数数的现代风格格建筑相比显显得更具特色色。户型整体体功能分区合合理，面积设设计略大，注注重产品附加加值的设计。。园区景观为为英伦主题花花园，分为四四大主题景观观区域，赋予予更多文化内内涵。户型面积区间结构上市套数占比备案套数备案率一室一厅一卫52㎡平层409%512.5%二室二厅一卫78㎡-117㎡平层25657.4%9120.4%三室二厅一卫121㎡-124㎡平层6314.1%2133.3%三室二厅二卫146㎡-155㎡平层5011.2%3162%二室为传统户户型，但面积积设计偏大，，客厅、卧室室、厨房均设设阳台、露台台，增加附加加值。典型项目分析析项目认知房地产市场分分析美景·英伦郡郡----营营销线美景英伦郡参参加房展会售楼处沿用美美景华府售楼楼处推广方面：电电视、报纸和和DM杂志《《启航》、楼楼体及项目围围挡。现房销售同时时推出商铺，，但是目前销销售不力，公公建空置率较较大。营销手段没有有出彩的地方方，先前只做做了部分常规规推广，相对对其他项目已已属于大手笔笔。典型项目分析析项目认知房地产市市场分析析美景·英英伦郡----项目小小结该项目目开发发商来来自福福建，，与营营口本本土开开发商商相比比开发发理念念、营营销策策略更更为先先进大大气。。项目目设计计采用用英伦伦小镇镇风格格，与与现在在本土土多数数的现现代风风格建建筑相相比显显得更更具特特色。。其售价价略低低于周周边竞竞品项项目，，性价价比较较高，，一直直保持持较好好的销销售业业绩，，目前前销售售率达达90%，，剩余余房源源普遍遍为把把山、、顶层层产品品。景观设设计方方面：：3万万多㎡㎡的英英伦主主题花花园，，按英英伦四四岛的的分布布划分分成四四大主主题景景观区区域。。小区大大门比比较气气派，，园内内并有有小品品和““精神神堡垒垒”，，但是是个别别细节节处理理不当当，变变电站站立在在侧门门入口口正面面。对本项项目借借鉴意意义：：在市市场普普遍为为现代代建筑筑风格格的情情况下下，创创新推推出英英伦风风格，，市场场接受受度相对对较高高。典型项项目分分析项目认认知房地产产市场场分析析水御兰兰庭----开开发线线项目地地址：：四零零路南南侧，，光华华路西西侧交交界处处开发商商：营营口津津海置置业有有限公公司占地面面积：：10万多多㎡；；建筑筑面积积：21.34万㎡㎡规划形形态：：小高高层、、高层层开发期期数：：目前前开发发一期期，共共计28栋栋住宅总总户数数：一一期484户楼层：：11、18、、20层车库总总数：：地下下车库库、车车位交房时时间：：2009年12月月31日销售价价格：：起起价：：3100元----3500元均均价：：3300元户型面面积：：沿街街一二二层门门市；；一室室63㎡二二室86㎡㎡、93㎡㎡、99㎡㎡、102㎡、、110㎡㎡、139㎡（（LOFT）、、148㎡（（LOFT）三三室117㎡、、122㎡㎡、135㎡；四四室134㎡、、158㎡㎡（LOFT）；；五室室188㎡、、200㎡㎡（LOFT））典型项项目分分析项目认认知房地产产市场场分析析水御兰兰庭----产产品线线产品面面积区区间63-200平平米，，配有有会所所。全全地下下停车车场，，交通配配套：：8、、11、23等等路公公交，，营口口客运运总站站生生活配配套：：光华华路市市场、、蔬菜菜批发发市场场、新新玛特特等医医疗疗配套套：中中心医医院教教育育配套套：民民丰小小学、、十六六中学学、第第一中中学社社区区配套套：全全地下下停车车场、、人车车分流流、网网球场场、大大型会会所、、健身身器材材等，，音乐乐喷泉泉广场场、超超市等等。全高层层观景景大宅宅、全全地下下停车车场直直接入入户、、观光光电梯梯270度度享受受美景景、亲亲子户户型的的亲密密无间间、成成熟的的社区区配套套………项目产产品均均为高高层产产品，，前期期销售售状况况不佳佳，，除了了价格格策略略的原因，，也因因为客客户对对于高高层市市场仍仍有一一定的的抗性性，但但是在在减弱弱。典型项项目分分析项目认认知房地产产市场场分析析参加房房交会会营销推推广方方面：：《营营口生生活》》DM杂志志，项项目围围挡售楼处处：过过于简简易，，凸显显不出出项目目的大大气售楼处处：现现场采采用液液晶电电视视视频宣宣传，，开发发企业业的实实力和和开发发经验验。水御兰兰庭----营营销线线典型项项目分分析项目认认知房地产产市场场分析析水御兰兰庭----项项目小小结该开发发商来来自大大连，，通过过其项项目全全部为为高层层的规规划设设计及及户型型设计计可以以看出出，该该开发发商对对于营营口购购房者者的喜喜好了了解的的不是是很全全面，，对于于其销销售造造成了了一定定的影影响。。该项目目于2008年年9月月开盘盘，正正值市市场形形势下下滑期期，由由于其其开盘盘时定定价较较高，，周边边竞品品项目目先入入为主主，销销售一一度遇遇冷，，对其其造成成较强强的资资金压压力，，工程程一度度停滞滞，二二期工工程迟迟迟未未开。。目前前一期期的销销售率率约70%，紧紧凑型型二室室、三三室销销售较较好，，大户户型由由于其其周边边竞品品项目目竞争争激烈烈，销销售情情况较较差。。客户主要要为营口口市区本本地，大大约占60%，，大石桥桥、盖州州市约占占25%，外省省市（主主要为沈沈阳、大大连等地地）约占占15%,90%以上上为自住住需求，，投资和和养老不不到10%。市场最大大的规模模项目，，但形象象与规模模匹配度度不足典型项目目分析项目认知知房地产市市场分析析市场小结结营口市内内售楼处处设置装装修趋向向“单一””普遍设在在街边临临建，档档次普遍遍不高，，体现不不出项目目的调性性和高端端性项目认知知房地产市市场分析析市场小结结售楼处篇篇市场小结结建建筑风风格篇建筑风格格趋向“单一””营口市内内项目大大多为现现代建筑筑风格，，美景英英伦郡突突破市场场，产品做成成英伦风风格美景英伦伦郡项目认知知房地产市市场分析析市场小结结小户型产产品稀少少，产品品主要集集中于60-90平米米，90-130平米米市区商品品房成交交价格2900元/平平均,高档楼盘盘均价能在在3600-4200元/平平米范围围内。营口市房房地产市市场起步步较晚,营销尚尚未成体体系,各各项目无无特色营营销,日日常的营营销推广广比较单单一。客户主要要以市区区本地为为主,占占到70%左右右,盖州州市、大大石桥周周边城市市占18%左右右，沈阳阳、大连连等地客客户约占占12%左右。。刚性需需求旺盛盛约83%，投投资客大大概只有有17%，刚性性需求支支撑房地地产市场场。产品尺度度篇营销推广广篇客户需求求篇价格篇项目均为为清水，，无精装装产品；；270度飘窗窗；智能能化可视视对讲等等普遍运运用；外外墙保温温材料的的应用；；部分分高档项项目采用用地暖等等等产品特点点篇项目认知知房地产市市场分析析趋向集中无明显创创新趋向集中手段单一需求集中第二部分分客户户梳理■客客户分分析■客客户特特征■客客户定定位客户梳理理营口高档档项目的的客户来来源营口本地地——70%营口周边边的区域域——15%东北区域域客户———10%来源不详详客户———5%》客户来来源及年年龄分析析客户分析析本地客户70%周边客户15%东北客户10%来源不详客户5%营口高档档项目的的客户年年龄30-45岁———50%45-60岁———30%30岁以以下———10%60岁以以上———10%30-45岁客户50%45-60岁客户30%30岁以下客户10%60岁以上客户10%营口房地地产市场场主要客客户来源源于本地地，以公公务员、、教师、、商人为为主；部分外地地客户为为产经关关系，及及赴外地地发展后后回老家家购房（（多给家家人使用用）的;客户年龄龄集中在在30-60岁岁，属于于生活、、事业上上升或稳稳定的阶阶段，支支付能力力强；客户梳理理客户对产产品需求求的简单单调研营口房地地产市场场内对于于跃层产产品接受受度价高高，有71%的的客户期期望一二二层跃层层、48%的客客户期望望顶层阁阁楼产品品；66%的的客户期期望首层层有私家家花园；；48%的的客户期期望有观观景阳台台或退台台式露台台；78%的的客户期期望主卧卧拥有套套内卫生生间；客户分析析》客户产产品需求求及家庭庭构成客户的生生活基本本处于稳稳定期，，注重生生活品质质；个人精神神层次较较高，注注重私密密性；注注重家庭庭和谐，，一般为为3口之之家，或或与父母母同住；；客户的家庭构构成模式3口之家———61%2人世界———22%单身之家———5%父母三代同堂堂——9%客户梳理》客户特征主要参数特点描述年龄及家庭构成30-50岁的中年群体,一般为三口之家物业拥有数量一般均有自己的住房，部分2套及2套以上经济能力家庭年收入4万以上，收入稳定；部分收入较高，差距较大；需求房型偏向舒适型住宅，100平左右2房及130平以上三房为主获取资讯情况以围挡等户外为主，部分公务员等商、政人士阅读营口日报主要参数特征描述目的自住为主，投资属性不明显功能面积偏大，能满足3-6人的生活使用价格对价格不敏感户型偏向舒适型住宅，100平左右2房及130平以上三房为主建筑有档次感和一定文化情调，生活气氛较浓园林休闲、舒服、安逸，具有适合散步、平缓体育锻炼的活动场所、人与环境共生配套除能满足生活必须设施，具有一定品位和档次的会所、以及有一定水准的教育设施也显得非常重要。购房需求特征征客户特点写真真客户特征客户梳理》客户的四个个类型划分核心客户年龄：年龄在在30-55岁左右；行业：营口公公务员、教师师、企业主、、商人等高收收入人群；购买特征：关关心房产的位位置、品牌、、产品舒适度度、升值空间间；支付能力：事事业处于上升升期或稳定期期，支付能力力比较高；置业次数：为为二次或二次次以上置业行行为；购买目的：功功能以自住为为主；影响因素：主主要靠本人的的理性认知，，口碑及从众众心理有一定定影响；比例：60%~65%重要客户年龄：45岁岁以上；身份：离退休休干部、教师师等，有部分分是外地发展展的营口人为为本地亲属购购买；购买特征：注注重产品的品品质、园林、、居住舒适度度等生活相关关因素；支付能力：处处于稳定期，，支付能力有有保障；置业次数：应应为改善型购购买，二套以以上住房；影响因素：口口碑及从众心心理对其影响响较大，跟风风现象明显；；比例：20%~25%补充客户年龄：不能确确定；身份：营口周周边区域的改改善型购买，，如大石桥、、盖州等区域域；购买目的：可可能是父母给给子女、或子子女给父母出出钱购买，同同时可作1.5居所。比例：约10~15%偶得客户地缘置业客户户首次置业者比例：3%~5%客户定位第三部分项项目定位■总体体定位■形象象定位■产品品定位项目定位<市场领先>“地王”项目目，理应成为为市场上的第第一名，成为为众人焦点，，成为市场标标杆；地块物理属性性及项目精神神属性能够支支撑营口市场场最高档住宅宅的定位；最高档的项目目以及最成功功的营销都是是市场领先的的组成部分；；<蓝海竞争>领先不一定体体现在全部方方面，寻找市市场空白点，，实现差异化化；单纯的比拼户户型尺度，不不是做市场领领先者的唯一一途径；不谈尺度，讲讲细节、讲品品质、讲营销销、讲服务、、讲生活………，可讲得太太多太多………总体定位》总体定位思思路》总体定位原原则项目定位总体定位◎结合区域、、地块优势条条件◎体现产品优优势条件◎寻求市场空空白市场形成成差异化，》项目总体定定位城市核心区营口市-站前前区-渤海大大街边高品质硬件带来的生生活品质，软软性带来的精精神品质教科级标杆“地王”、、价格标杆、、客户标杆、、营销标杆大型生活社区区14万平的规规模大盘、丰丰富的生活配配套、封闭小小区城市核心区高高品质的教科科级标杆大型型生活社区项目定位总体定位项目定位形象定位》形象定位依依据形象定位基准线形象定位即是是将项目的总总体定位（市市场定位）形形象而生动的的表现给客户户，使客户对对项目的属性和定位能能够迅速地、、印象深刻地地予以接受、、认同，最终终产生购买欲欲望。形象定位应能能够体现项目目的物理和精精神的双重属属性，并使二二者结合达成成完美的平衡衡！项目物理属性项目精神属性形象定位的三三种基础表现现形式：项目案名、广广告表现及VI延展、SLOGEN》形象定位思思路项目定位形象定位“生活的至高高点”锁定“品位奢奢华温情生活活”主题构建强化项目的““地段与配套套完善”优势势，展现“奢奢华品质生活活”的高价值值。糅合精神属性性，体现定位位，展示市场场标杆的霸气气，延续、提提升开发商品品牌策略实践1、区域的城城市占位地处站前区，，城市中心2、产品的市市场占位首席奢华品质质生活住区1、鲜明的定定位品质+奢华+尊贵2、符合的视视觉体系城市的色彩+温暖的色彩彩3、售楼处、、样板区、VI系统形象升华生活至高点的的体验：核心心区域、奢华华产品、尊贵贵生活、品牌牌提升形象定位表现现一：案名》形象定位表表现项目定位形象定位怡景·紫金城城案名阐述：“紫金城”———谐音““紫禁城”，，体现项目的的尊贵霸气；；“紫”——项项目位于营口口城市东部，，暗合“紫气气东来”之意意，意喻项目目客户非富即即贵；同时契合产品品建议中外立立面的颜色；；“金”——黄黄金，黄金地地段、黄金品品质，体现项项目的区域价价值和产品价价值；“城”——大大气，体现项项目大盘属性性，同时提升升尊属感；“怡景”———延续开发商商项目品牌，，打造国合开开发商营口城城市的成熟品品牌系列。形象定位表现现一：案名（（2）》形象定位表表现项目定位形象定位枫合万嘉案名阐述：“枫合万嘉””是国合在沈沈阳以及大连连开发的项目目名称，已经经具有一定的的知名度，且且在当地均为为较高端的项项目；本项目也选用用枫合万嘉作作为项目名称称，主旨是形形成国合旗下下的项目子品品牌系列，例例如万科的““金色家园””等。通过案案名相同或延延续传承的项项目，形成市市场普遍认知知度，进而提提升国合的品品牌形象。形象定位表现现二：广告表表现及VI延延展——本部部分略》形象定位表表现项目定位形象定位位形象定位位表现三三：SLOGEN核心领地地，七星星生活傲视天下下，紫金金之巅豪华尊贵贵的盛会会

名流流云集的的家园泊身、泊泊心、泊泊天下枫合万嘉嘉万家和和项目定位位产品定位位》规划建建议规划原则则：合理利用用土地资资源，实实现多种种物业类类型组合合的价值值最大化化；迎合市场场对升级级自住产产品的潜潜在需求求，并通通过高品品质产品品整体提提升项目目形象；；保证高档档居住产产品的环环境与品品质；保证不同同面积产产品的合合理补差差、实现现相互促促进通过商业业的合理理布局和和规划，，最大限限度提升升项目商商业聚集集度和辐辐射力，，牢固商商业物业业的高价价值；》规划方方案建议议经济指标标：住宅建筑筑面积：：134514总建筑面面积：144514㎡㎡容积率：：3总户数：：1148户23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中绿地集中绿地中央景观带绿地绿地142㎡花园洋房98㎡小三房142㎡景观房90㎡附加值两居115㎡附加值三居商业产品分布项目定位位产品定位位项目定位位》户型面面积配比比建议户型格局面积（㎡）套数（套）占比合计面积（㎡）占比备注二室二厅一卫9024421.3%2196016.3%南向赠送5㎡阳台

三室二厅一卫9852846.0%5174438.5%紧凑型三居三室二厅一卫11512210.6%1403010.4%共赠送9㎡+飘窗

三房二厅二卫14216013.9%2272016.9%多层、小高层电梯洋房跃层18040.3%7200.5%

跃层196242.1%47043.5%

跃层23020.2%4600.3%

跃层284645.6%1817613.5%

住宅总套数1148

住宅建筑面积134514

产品定位位项目定位位》规划方方案组团团展示23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中绿地集中绿地中央景观带绿地绿地核心花园园洋房组组团核心景观观组团核心景观观组团附加值组团改善组团五大组团团构建豪豪宅典范范产品定位位项目定位位》建筑风风格建议议：现代代简约产品定位位项目定位位》建筑风风格建议议：现代代简约产品定位位》建筑风风格推荐荐项目定位位产品定位位》夜景效效果项目定位位产品定位位》外立面面及整体体效果项目定位位产品定位位项目定位位》园林景景观建议议23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中绿地集中绿地中央景观带绿地绿地核心景观观一核心景观观二核心景观观三核心景观观四核心景观观五五大核心心景观构构建主题题社区入口景观观景观带景观带产品定位位》小品、、雕塑更能体现现小区的的人文性性项目定位位产品定位位》公共空空间———局部架架空设计计高层建筑筑底层在在满足商商业店铺铺分割的的基础上上局部可可作挑空空处理，，做以线线性景观观带，既既可解决决一楼防防潮，又又可形成成“泛会会所”，，提供更更多户外外活动空空间。项目定位位产品定位位》园林景景观———道路铺铺装本项目不不同于传传统的社社区项目目。由于于地块自自身条件件，难以以形成封封闭式的的社区，，园林景景观营造造难度较较大。针针对这种种情况，，我司建建议：充分利用用边角地地，扩大大绿化面面积，尤尤其是鲜鲜艳花卉的的种植面面积。突出现代代元素的的时尚感感和品质质感。利用生态态材料如如鹅卵石石、石质质板等营造健康康生态的的现代时时尚的园园林景观观。鹅卵石道道路坡地种植植草坪观赏性强强，开花花期长的的羽衣甘甘蓝项目定位位产品定位位》园林景景观———下沉式式浅水系系项目定位位产品定位位》园林景景观———公用设设施注重公共共设施的的小品化化处理，，增加环环境设计计的亮点点，如对对公示牌牌、信报报箱、引引导牌、、垃圾桶桶等设施施进行风风格小品品化处理理，避免免其对项项目环境境品质的的形象影影响。项目定位位产品定位位》园林景景观———人性化化的标示示系统项目定位位产品定位位依据楼体体排布，，间隔排排绿化布布景观点点。在空间较较大的区区域，设设置主要要公共景景观区。。丰富的园园林绿化化、园林林小品的的设置，，提升项项目生活活品质，，打造区区域内的的现代生生活活力力街区。。》园林景景观———社区小小品项目定位位产品定位位》园林景景观———景观带带项目定位位产品定位位》中央景景观区效效果示意意项目定位位产品定位位》小区出出入口建建议23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中绿地集中绿地中央景观带绿地绿地车行出入口步行出入口地下停车场主出入口口项目定位位产品定位位》公共空空间———主出入入口处理理综合考虑虑本项目目因素，，建议主主出入口口设置在在光华路路一侧，，形式以以体现项项目档次次为主，，运用石石材构建建豪华大大气的门门式建筑筑。项目定位位产品定位项目定位》公共空间———车库入口口处理为了避免地下下车库出地建建筑占用空间间造成的视觉觉影响，建议议对地下车库库出入口进行行景观化处理理；另外考虑虑停车出行的的便利性建议议将地库与各各建筑单体的的电梯直接连连接；产品定位》南侧出入口口效果示意项目定位产品定位项目定位》公建布局建建议23F23F21F15F15F15F7F7F7F7F7F7F24F24F24F15F2F2F2F集中绿地集中绿地中央景观带绿地绿地双“尺“度公公建度量城市市繁荣产品定位主要原因与地地理位置、商商区成熟度、、周边居民层层次、商业定定位直接相关关；关联性：商业作为配套套服务设施，，本身居民的的消费能力是是支撑本项目目商业的基础础，商业定位位应充分考虑虑项目其他物物业类型的关关系，实现相相互促进；干扰性：充分考虑商业业可能对其他他物业类型带带来的干扰，，确定其合理理的规模与业业态。密切结合本项项目的整体定定位和住宅定定位——高尚主题街区区》公建布局建建议项目定位产品定位根据调研，我我们发现研究究区域的业态态基本属于传统统生活配套型型商业；单店店消化面积有有限；各种业业态趋于饱和和；但是，存存在明显的市市场空白点-主题类时尚餐餐厅；时尚休闲类咖咖啡冷餐；休闲音乐书吧吧；时尚生活类超超市；精致时尚类用用品店；精品外贸服饰饰店这些业态需求求面积可达150-300平方米，，租金给付能能力也比较强强，是我们可可优先选择的的业态。本项目沿渤海大街的商业的打造造要多考虑如如何配合整体体定位，引入入高档、独特特类元素，从从而形成自身身鲜明的集客客力》公建布局建建议项目定位产品定位》关于西北角角公建建议招商目标：新新进银行类、、高端健身俱俱乐部、高级级私人会所等等符合本项目目客群的业态态。项目定位产品定位》关于西北角角公建建议合理控制单体体面积合理缩短进深深，从而可以以合理减小面面宽，降低2层店铺的总总面积，尽量量将单体面积积控制在400平方米以以下；整体统一性对商街统一命命名并明示，，向市场直接接传达商业的的独特定位与与经营特色。。项目定位产品定位》商业效果图图示意项目定位产品定位》设备设施建建议设备设施方面面重点强化客客户关注度较较高的方面，，采用知品名名牌，同时为为满足追求尊尊贵感客户的的生活需要，，构建专属生生活社区。—窗：断桥铝合金窗窗，南向双层中空空玻璃，北面面三层中空玻玻璃。—门：采用较为知知名品牌。制冷系统：为客户预留空空调室外机位位，便于安装装，合理考虑虑冷凝水管位位置。电梯：知名品牌电梯梯。小高层产品建建议使用外挂挂景观电梯，，增加产品附附加值。另为节约成本本，高层产品品梯数较少，，因此梯速应应该有所保证证。户内安防：可视对讲系统统、门窗磁、、紧急呼叫按按钮。项目定位产品定位必要项市场平均项溢价项中空铝合金窗外墙外保温实木入户门陶粒混凝土加厚楼板中央新风无线局域网挤塑聚苯分户隔墙地热采暖中央空调隔音隔热胶条中水处理中央加湿新风安全家居防范系统（可视对讲、烟感、气感）中央除尘卫星电视垃圾分类垃圾处理器双密封不锈钢地漏系统排烟系统——变压式止逆烟道三表出户（考虑客户对对把山户型的的顾虑，山墙墙需进行特殊殊处理，如应应用中空节能防寒寒墙体）》设备设施建建议项目定位产品定位产品名称规格说明位置数量说明智能安全防盗报警系统安防报警主机配电箱1

高音警号客厅

遥控器*2-

门磁大门

吸顶红外探测器客厅、主卧

电源配电箱

电话线—

红外方向性幕帘探测器具有入侵方向识别能力，误报率低、探测性强平台拉门

燃气泄漏探测器连续自动监测厨房1

烟雾探测器离子型厨房1

紧急按钮

儿童房、主卧2

安防适配器获取报警信号，执行布防撤防配电箱1安防联动》设备设施建建议本项目为高档档社区，居住住安全将是客客户关心的重重要问题之一一。足够的安安防措施，将将成为项目品品质的重要附附加值手段。。项目定位产品定位》设备设施建建议数字化社区设设备设施无线网络覆盖盖系统：实现移动网络络生活。社区网站：创建社区网站站，提供社会会新闻，城市市生活指南、、物业管理举举措、居民建建议信箱等，，为大家提供供网络交流空空间。智能IC卡：：为客户专属定定制智能ICH卡，此卡卡作为门禁识识别卡、地下下车库通行卡卡、会员资格格卡等，实现现社区生活一一卡通。项目定位产品定位》关键问题回回顾与其他建建议关键问题回顾顾：地下车库与下下沉式水系的的协调；整体节能保温温设计，南向向窗采用双层层中空玻璃，，北向三层中中空玻璃；山山墙进行中空空节能墙体；；其他