中国漯河国际食品城项目系统思考

中国（漯河）国际食品城

项目系统思考

纯粹地产2011年6月16日一、项目概况一、项目概况发展商：广州市园梦居房地产有限公司漯河分公司项目案名：中国（漯河）国际食品城项目规模：总占地面积：1800余亩，总建筑面积：180万平方米项目位置：河南漯河市新北环与太行山路交汇处首期开发规模：500亩，建筑面积76万平方米首期业态：交易会展区：52万平方米仓储物流区：12万平方米综合服务区：12万平方米首期开发动工：2010年首期竣工时间：2011年一期A栋:

交房时间：2011年8月

开业时间：2011年10月一、项目概况项目总体：投资39亿元，总占地1800多亩，总建筑面积180万平方米，可容纳国内外商户在3万家以上，每年可实现营业额在400亿元以上。项目首期：投资15亿元，占地约500亩，规划建筑面积约76万平方米（其中：交易会展区52万平方米，仓储物流区12万平方米；综合服务区12万平方米）。可容纳国内外食品（包括农特产品等）及相关产品上架1.5万家左右，每年可实现营业额在150亿元以上，利税总额在2亿元以上，可安排4万人就业。二、项目优劣势分析二、项目优劣势分析优势（Strength）1、2010年全国食品工业完成现价工业总产值6.31万亿元，年均增长25.2%，保守预计2015年食品工业总产值将达到16万亿。随着中国“恩格尔系数”的进一步降低，食品行业的发展迎来巨大潜力和迅猛势头。2、河南是中国的“大厨房”，漯河更是“大厨房”的核心。漯河市聚集众多食品企业，获得“中国食品名城”称号。食品工业成为漯河走向世界的名片，对外商和商贸型企业有品牌感召力。3、一年一度的食博会，正像一块磁铁吸引着越多越多的采购商和经销商纷至沓来，每年经销商和采购商人数均呈现大规模的上升趋势，让经销商和采购商实现“无缝对接”。4、作为正在申报“国家级重点项目”的“省级重点项目”，政府政策优惠力度和幅度明显加大，给客商提供了无可比拟环境优势。5、漯河是国家二类交通枢纽城市，距郑州新郑国际机场不足一小时车程，京广、漯宝（丰）、漯阜（阳）3条铁路和京港澳高速、南洛高速、107国道及5条省道贯穿全境，构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。6、国际食品城项目定位清晰准确，商务功能匹配完备，市场前瞻性、先进性及差异性明显，为后期顺畅商业运作奠定良好基础7、国际食品城商业规划设计较科学合理，工程进展顺利，渐成现楼优势。8、38年经营权一次性出让，为投资客户和自营商户带来长期持久的投资效益。9、整体统一营销运作，确保市场价值快速提升；整体统一招租运营，确保进场商家财务目标达成，进而扩大国际食品城的辐射范围和产业推动能力。劣势（Weakness）1、项目整体规划未全面出台，现只能看到一期76万平米的规划场景，使项目的吸引力和冲击力大打折扣；（周边相关市政生活配套尚未完善）。2、自2010年开工建设以来，项目整体包装及营销推广体系的建立相对缓慢，工程进度明显领先于营销推进。3、项目前期宣传战略层面概念性居多，与普通批发交易市场差异未作重点宣传，落实具体现实层面不足。4、项目距离一期开业期间相对紧迫，体量大，招商及销售任务繁重。5、项目距离郑州市场较近，前期运营与目前市场交集过多，可能会造成主力客户群体犹豫踯躅。6、项目功能布局相对完备，由于缺乏核心文化理念穿引，略有功能堆砌之嫌，且极易被复制超越。7、建筑结构不尽合理，柱距（多为8米）相对较小，商场的廊柱过多、过密，一期馆展区面积不足，缺乏招商主体思路与核心思想。8、出售经营权导致目标客户群体受限，因无法获取银行贷款支持而必须一次或者分次付清投资款，因此大大提高了投资门槛，直接削弱了当地的投资客户的购买能力。二、项目优劣势分析二、项目优劣势分析

综上，可以看出，本案的优势与特色十分明显，同时也不乏挑战与威胁。总体而言，项目本身的品质是优异的，地段选择与开发实际也俱佳。

我们将在充分考虑以上项目优劣势的基础上，扬长避短，尽量展现项目的魅力与价值，从而为后期的招商、销售和经营营造良好的底蕴。三、项目开发理念淬新魂战略明确俯瞰未来！！！漯河国际食品城的战略定位已经建立，得到了可行性论证，为项目未来发展指引了方向和目标。这不仅仅是广州园梦居集团一次实现财务目标的投资项目，更是广州园梦居集团携手国际知名食品企业致力于从制造业到流通业的产业价值延伸、打造企业核心竞争力的战略性项目，在着眼于现实的同时更面向未来。

纳五洲综合集群蓝海战略！！！以消费聚集（展示结合物流）为基点的漯河国际食品交易中心，其商业模式更利于复制，从而实现批发流通的连锁扩张，这是大部分生产聚集型商品市场所难以实现的，包括象义乌小商品城这样的市场巨头；另一方面，目前不少地方由于商业方向性错误而存在大量空壳的商品市场，正在寻找新的出路。我们可以预见，在本项目商业运营成功的前提下，完全可以在中国更多的区域，以借壳运营的模式实现低成本连锁经营，超越传统产业竞争、开创全新的市场的企业战略。从而完善全国战略布局，建立健全自身销售网络，迅速占领全国乃至全球市场，有效的促进中国食品业的快速壮大发展。三、项目开发理念三、项目开发发理念新视野终终端把控书书写传奇！！！以供应链价值值集成平台为为基础的漯河河国际食品城城，完全有优优势向零售终终端延伸。通过项目目的资源实现现对零售终端端的引导乃至至控制，实现现纵向深度的的价值集成，，有望在中国国新的经济发发展时期，成成就新的市场场巨擘。顺趋势集集约发展成成就霸业！！！办好一个市场场，推动一方方产业，发展展一带经济。。漯河国际食食品城标志着着漯河市这个个中国的食品品城市进入一一个全新发展展时期，优越越的地理位置置、便捷的交交通环境必将将为东西南北北的食品厂商商带来可观的的经济效益，，政府宽松巨巨惠的招商引引资政策及周周边众大价低低的劳动力成成本将会掀起起新一轮的食食品行业投资资热潮，快速速带动区域食食品产业滚动动发展，进而而推动食品产产业集群化、、规模化。突思围旅旅贸结合唯唯吾独尊！！！打造全新概念念“国际食品主题题乐园”，增加本案景景区文化建设设，强化提升升整体园区环环境层次，贴贴近5A景区标准，媲媲美零售商业业环境舒适度度，完成从专专业市场经济到工业和主题题旅游经济的跨跃，形成成强大国际性性磁场，成为河南乃至至中国重要名名片之一。促进漯河成为为国际新都会会！！！推动城市产生生国际规划发发展战略！！！！国际食品品牌牌展示及营销销“亚太总部部基地”！！！“中国食品名城城”到“国际食品名城城”的破蛹！！！综上，我们得得出如下结论论：三、项目开发发理念四、项目定位位四、项目定位位——项目定位从事国内外各各类食品（包包括农特产品品等）及相关关原辅材料和和食品机械为为主的专业批批发市场，并并为其产销商商提供商品展展示、销售、、仓储加工、、物流配送、、电子商务、、金融服务等等特大型综合合性交易中心心、物流中心心、数码中心心、会展中心心及食品文化化传播中心。。吸引食品行行业前（机械械、包装）、、中（生产、、研发）、后后（物流、销销售网络）各各产业形成全全新集团集群群产业链。全国最大大的食食品及相相关产产业链交交易平平台！！！汇聚世世界食食品（（包括括农特特产品品等））精品品，打打造国国际交交易平平台，，带动动中国国食品品（包包括农农特产产品等等）产产业发发展，，搭建建起一一年365天永不不落幕幕的食食品博博览会会和全全天24小时网网上交交易会会；争争创中中国食食品行行业规规模最最大、、五十十年不不落后后的现现代化化商贸贸物流流中心心、产产业集集聚区区。永不不落落幕幕的的食食品品博博览览会会！！！！四、项项目定定位——项目优优势资资源定定位广阔的市场---食品行业前景看好1深厚的品牌---“中国食品名城”无形品牌资产2成熟的底蕴---连续九届漯河国际食品博览会3完善的配套---交通、物流4四、项项目定定位——项目附附加值值定位位1、担担保融融资平平台:通过市市场管管理方方向金金融机机构的的融资资担保保，确确保各各商户户获得得资金金扶持，服服务企企业发发展壮壮大。。2、结结算中中心：：利用国国际食食品城城强大大无形形资产产，为为交易易双方方提供供资金金支付付结算算平台，打打造食食品行行业的的“最高诚诚信交交易平平台”。3、数数字化化贸易易平台台设立市市场运运营部部，利利用店店面及及网络络行销销系统统，建建立店店面与与网络络相结合、、传统统与现现代相相结合合的数数字化化贸易易平台台。4、国国际贸贸易部部帮助国国内及及国外外食品品企业业建立立销售售网络络，打打通内内外销销售渠渠道，，以最快的的速度度获取取市场场份额额。5、未未来食食品行行业数数据发发布平平台，，树立立本案案行业业权威威形象象利用国国际食食品城城庞大大的交交易平平台，，汇总总搜集集食品品行业业情报报，结结合产品研研发中中心，，发布布月、、季、、年度度行业业报告告，提提供行行情发发展及及销售售趋势预测测，奠奠定权权威地地位。。四、项项目定定位——定位关关键词词战略明明确企业升升级强强联联合企业文文化区域升升级顺应民民心功能创创新终端把把控政策扶扶持主题升升华价值导导向行业发发展综合集集群蓝海战战略原动力力五、项项目目目标群群定位位五、项目目目标标群定定位本案将将面对对什么么样的的目标标群？？鉴于本本案的的创新新性、、特殊殊性；；目标标群的的精准准锁定定成为为了本本案的的重中中之重重！！！！深挖提提炼后后，我我们来来分析析本案案枞横横交错错的目目标群群！！！四、项目目目标标群定定位——招商目目标群群从事食品行业多年批发、零售的业主从事食品研发、生产多年并具有一定的市场口碑；进行企业的二次品牌缔造借用本案平台投资食品行业的人群（包含投资业主）

A类客户食品企业展示B类客户经营户

C类客户意图经营户

本项目目招商商对象象共分分三类类从事食品生产、批发、零售多年的业主企业主，公务员等中产以上阶层不会合理理财，但掌握大量资金客户投资户经营户保值户本项目目销售售对象象共分分三类类四、项项目目目标群群定位位——销售目目标群群四、项项目目目标群群定位位——各类客客户需需求招商客户名称需求面积（㎡）优势劣势A客户群1000-2000羊群效应、主动布局对项目定位、人流、商铺面积要求高B客户群500-1000属主力客户群，已拥有基本的下游经销渠道，产品线稳定且发展空间巨大品牌影响力不大C客户群100-200待评估客户群，属于高额租金的主力承租户，且调整难度小经营稳定性过差及产品质量欠佳销售客户名称投资面积（㎡）优势劣势投资户200-500具有一定投资眼光及投资触觉需求面积过大，产品分割要求高经营户100-300了解产业并经营有道对市场经营要求过高，引导难度较大保值户40-150资产保值、持有出租过于依赖市场运营、业态、业种划分需合理引导四、项项目目目标群群定位位——结论通过对对目标标群客客户进进行合合理的的分析析后；；我们们得出出，有有效合合理配配置各各层面面客户户的配配比，，是专专业市市场运运营成成功的的必备备条件件！A类客户户20%+B类客户户50%+C类客户户30%=产业链链+生存法法则！！！！五、项项目招招商策策略五、项项目招招商策策略——招商思思考点点通过观观察以以前的的一些些专业业市场场，他他们大大部分分经营营的不不太好好。为为什么么会造造成这这种局局面呢呢？我我们围围绕这这个思思考点点进行行深入入、细细化；；得出出以下下结论论：1、很多多专业业市场场的选选址定定位都都在城城区环环线以以外（（或边边界位位置））缺少少相关关商业配配套的的烘托托渲染染。2、大多多数专专业市市场都都是占占地很很大，，但缺缺少体体量支支撑（（商户户），，无法法有效效的规划划改变变周边边环境境（市市场氛氛围、、市场场专业业性））3、大多多数专专业市市场都都存在在一个个通病病，就就是一一旦销销售完完毕相相关运运营团团队就逐步步撤场场或任任由其其市场场自行行运营营，这这样的的结果果必定定是与与市场场前期期规划背道道而驰驰，也也不利利于开开发企企业的的长久久运营营。五、项项目招招商策策略——招商策策略在本案招商商策略上我我们从“单项招商策策略”到“产业集群招招商策略”的深化贯通通，同时针针对“后期运营”上实行有机机结合运用用，做一个个市场简单单，卖一个个市场更简简单；而我我们要做的的是“孕育一个市市场、激活活一个版图图”；而本案A馆的招商运运营在推动动项目整体体对外的同同时，更为为项目B、C、D馆开发运作作进行“蓄客埋点、、运营验证证、产品校校对”，再超前的的规划设计计也需要市市场去验证证校对，方方可从容不不怠！融汇提炼成功的方式式！！！单项招商策策略蓄客埋点产业集群招招商策略后期商业运运营运营验证产品校对五、项目招招商策略——项目招商客客户群构成成要素仓储、冷库库原材料企业业商贸物流配套餐饮加工企业经销商本案五、项目招招商策略——招商客户群群重点设立中国分分部的国际际食品巨头头（雀巢、、顶益、达达能等）河南本土食食品加工企企业（双汇汇、华英、、南街村、、莲花、昌昌达等）河南大型食食品经销商商参加过漯河河食博会的的所有企业业（特别是是展会成交交业绩好的的企业）长三角、珠珠三角、成成都武汉（（符合北方方食品口味味）食品加加工企业和和经销商国内外冷链链物流仓储储企业国内外星级级酒店集团团小型连锁餐餐饮店、主主题商务餐餐饮店而参加食博博会的商企企和国际食食品巨头是是重中之重重！！！五、项目招招商策略——招商客户群群要素剖析析名称需求面积（㎡）实际面积（㎡）潜力面积（㎡）原材料企业1000-2000300-500700-1500加工企业500-1000100-300400-700经销商100-20040-10060-100仓储、冷库---------商贸物流---------配套餐饮---------深挖客户潜潜在需求！！合理释放项项目资源！！有效制定长长期运营战战略！长远之计方方可福荫万万代！！！五、项目招招商策略——招商步骤第一步：美美食餐饮企企业（建立立美食区域域，提高项项目知名度度及商业氛氛围）与国国际食品巨头头（羊群效效应）第二步：参参加食博会会河南当地地食品加工工企业及经经销商招商商国内外物物流企业招招商（引狼入入室，通过过国外食品品内销刺激激当地食品品企业尽快快进驻项目目）酒店、仓库库、冷库的的招商同时时进行客户户前期积累累。第三步：非非河南区域域食品加工工企业及经经销商招商商酒店、仓库库、冷库的的招商同时时进行客户户前期积累累。第四步：试试运营全面面展开并同同时进行客客户分析，，淬炼产品品功能。第五步：业业态、业种种梳理调整整，为本案案B、C、D馆招商进行行前期预热热渲染。六、项目营营销策略六、项目营营销策略——营销定位项目营销定位同步多点跨地区推广区域渠道跨地区合作全国联动资源组合销售、招商网络营销绩优组合营销定论：：4P理论(产品，价格格，渠道，，促销)+4C理论(消费者、成成本、便利利、沟通)整体营销策策略：品牌牌效应+定位优势+招商渲染+机会把握核心卖点提提升：精湛的定位位---食品博览会会产权VS经营权---10%VS25%最安全的投投资---签约8年1.5倍回购投投资收益200%食品行业的的快速发展展---租金快速递递增的保障障六、项目营营销策略——营销定位阐阐述六、项目营营销策略——营销主题推广案名：：中中国国际食食品城主题形象：：永永不落幕的的食品交易易博览会系列性营销销主题：国际食品城城，服务中中国，辐射射全球的国国际食品城城国际食品城城，浩荡规规模，无与与争锋的国国际食品城城国际食品城城，高瞻远远瞩，步步步领先的国国际食品城城国际食品城城，回报空空前，机会会不再的国国际食品城城推广动线7.15项目形象入入市、销售售招商物料料设计制作作到位招商动线7.15招商工作全全面开展、、确定首期期入驻商家家优惠政策策销售动线7.15案场装修到到位、销售售招商人员员培训上岗岗8.8国际食品品高峰论论坛、相相关媒体体邀约8.8通知安排排意向商商家到场场参加8.8活动当天天组织实实施8.9论坛渲染染、组合合媒体发发布8.9意向商家家再次渲渲染、引引导、签签订8.9意向商户户接待、、统计分分析8.16商家入驻驻签约仪仪式、媒媒体邀约约8.16确定入驻驻商家并并扩大招招商面活动实施施、现场场答疑、、意向客客户引导导、未入入驻客户户统计分分析8.168.25项目动态态信息持持续释放放宣传8.25针对已入入驻商家家进行业业态互补补招商8.25以租代售售客户引引导、签签订10.1项目盛大大开业10.1资源调整整、科学学组织商商业架构构、商业业全面运运营开始始10.1以租代售售客户引引导、签签订、未未成交客客户现场场感召六、项目目营销策策略——营销动线线图七、项目目迫在眉眉睫工作作1、确定政政府扶持持政策，，深挖扶扶持力度度（免税税、反税税）。2、确定国国家食品品行业协协会对本本项目开开发运营营的态度度及支持持力度。。3、确保政政府及传传媒等社社会资源源对项目目的长期期扶持和和关注。。3、确定法法律文书书的签署署，避免免运营纠纠纷。4、确定项项目工程程及装修修进度，，以保证证准确的的开业时时间5、确保项项目建筑筑、装修修、消防防验收通通过，完完善相关关营业手手续。6、确定项项目运营营统一规规章管理理制度及及管理物物料印刷刷制作完完毕7、确保商商户装修修面积达达到80%以上。8、确保配配套设施施及供应应体系的的完善。。不成功的的开业须须花十倍倍以上的的代价来来弥补！！！七、项目目迫在眉眉睫的工工作——开业必备备条件七、项目目迫在眉眉睫的工工作——纯粹工作作内容1、协同政政府、开开发商共共同制定定商家进进驻优惠惠政策；；2、确定已已售、自自持物业业的划分分比例及及客户属属性，以以保证主主力品牌牌对项目目形象的支持（（自营、、投资））；3、拓宽项项目的影影响力渠渠道，打打造项目目的权威威性平台台（广交交会、糖糖酒会、、行业