信托业务类型风控措施及核心文件

资金信托和财产权信托业务类型中盛律师事务所〔20239〕名目一、信托业务流程1、集合信托业务流程2、单一信托业务流程二、资金信托业务模式〔以房地产领域为例〕1、资金来源2、交易构造信托贷款股权模式工程收益权3、核心资料4、房地产信托业务风险5、风控措施三、财产权信托业务模式1、定义2、交易构造图3、主要交易文件4、信托利益安排5、财产权信托工程确权6、常见特别条款一、信托业务流程1、集合信托业务流程工程前期考察〔中介机构尽职调查、制定信托方案信托公司合规与风险治理部审核业务决策审委信托公司会审议通过信托公司董事会信托委员会审议通过，向银监部门报备起草信托文件、交易文件〔安排签署〕托付推介行推介，推介期届满，信托打算成立信托工程后续治理信托打算期限届满，信托打算终止2、单一信托业务流程工程组对工程进展前期考察信托公司合规与风险治理部审核业务决策委员会审议通过，向银监部门报备起草信托、交易文件，各方签署审信托工程后续治理信托期限届满，信托终止二、资金信托业务模式〔以房地产为例〕1、资金来源集合资金信托单一资金信托2、交易构造硬性条件：二级资质〔房地产商或其控股股东具备二级资质〕30〔商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作工程资本金〕〔国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证〕2023265号、《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通〔2023】54号2023】27〕人安排信托利益。股权模式在这种模式下，信托公司作为受托人，承受不特定投资者的托付，以集合资金信方以支付行权费为条件对受托人持有的股权享有优先受让权，并在信托打算到期前买回受托人持有的股权〔为避开被银监部门认定为融资，房地产工程交易合同中不承受“回购”模式。工程收益权房地产工程收益权系指信托存续期限内，基于房地产工程而产生的一切财产性权利，包括但不限于获得因房地产工程所得的租金收入、销售〔预售〕收入、向任何第三方转让房地产工程所产生的收入的权利，获得依据法律法规规定、司法机〔包括特定资产〕而获得的任何赔偿或补偿，以及依据交易文件处置房地产工程而获得的收入的权利等。〔投资本金和投资收益之和，信托公司以此向受益人安排信托利益。3、核心资料经最年检合格的房地产开发企业资质证书；国有土地使用权出让合同/国有土地使用权划拨打算书，以及土地出让金、契税缴纳凭证；工程立项批复/备案文件；国有土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证；商品房预售/销售许可证；自有资金出资比例状况；之证明或说明。4、房地产信托业务风险市场和政策风险信托利益产生影响。融资企业经营风险破产，从而影响融资企业股权价值，继而对信托利益产生影响。融资企业信用风险融资企业未依据交易文件商定履行义务的，可能对信托利益产生较大影响。担保方经营风险和信用风险托利益。不行抗力风险自然灾难等不行抗力和意外大事的消灭，可能导致信托财产损失。5、风控措施股权质押土地/在建工程抵押35〕连带责任保证差额补足义务账户监管对信托资金的使用进展监管；对工程回款进展监管。办理交易合同的强制执行公证强制执行。股东承诺增的股东借款不予追偿。所投资的企业、工程治理托付董事；公章、合同专用章、财务章及重要证照共管；委派1-2名财务治理或工程治理人员进展现场监管，对合同签署和资金支出、销售回款、工程进度等事项进展监管。三、财产权信托业务模式1、定义成立后，托付人或托付人指定的第三人即构成信托受益人。目前，大局部银信理财业务承受该种财产权信托设计，通过托付人或托付人指定也可以向商业银行理财以外的其他合格投资者进展转让。2、交易构造图3、主要交易文件《信托合同》《信托受益权投资合同》《债务清偿协议》/《增级协议》《抵押合同》/《质押合同》/《保证合同》《账户监管协议》《保管协议》《财务参谋协议》4、信托利益安排〔包括但不限于信托财产专户内的货币资金及相关权益〕向受益人进展安排。10内进展。5、财产权信托工程确权〔或财产性权利，下同〕是否为融资方合法全部，融资方须满足信托公司风险掌握要求和监管机构合规性要求。通用确权资料*需要审查的交易对手资料如下〔保证人参照适用：经最年检的营业执照〔正、副本；最章程及章程修正案；经最年检的组织机构代码证；税务登记证〔地税、国税；开户许可证；贷款卡；近三年审计报告及最近一期财务报表。风控部要求提交的其他资料。关于信托交易融资方关于本次投/融资或财产权信托的股东会决议/股东打算或董事会决议〔依据章程确定所需决议类型；保证人、抵押人、出质人关于同意供给担保的董事会决议或股权东会决议/股东打算〔依据章程确定所需决议类型；关于担保文件取得相应的抵押、质押文件。财产权工程确权第一大类资产受益权/收益权股票受益权/股票收益权其是否存在质押、查封等权利限制情形。现解禁流通。股权受益权/股权收益权验资报告：核实股权对应的出资是否已缴纳；名录名册；股权所在公司章程：股权转让是否有制止性或限制性规定；股权是否存在质押、查封等权利限制情形之证明或说明；股权价值依据：股权评估报告或审计报告。矿业权收益权/采矿权收益权经最年检合格的采矿许可证〔正、副本；矿长资格证〔仅针对煤矿采矿权；矿长/主要负责人安全资格证〔仅针对煤矿采矿权；经最年检合格的安全生产许可证；经最年检合格的煤炭生产许可证〔仅针对煤矿采矿权；〔如有〕及支付凭证；采矿权是否存在出租、抵押、查封等权利限制情形之证明或说明；采矿权价值依据：采矿权评估报告。物业收益权房屋全部权证及相应土地使用证/房地产全部权证；关于物业出租、处分、使用等的合同或协议〔如有；关于物业出租、处分、使用状况的书面说明；关于物业是否存在抵押、查封等权利限制的情形之证明或说明；物业价值依据：物业价值评估报告。物业租赁收益权房屋全部权证及相应国有土地使用证/房地产全部权证；关于物业处分、使用等的合同或协议〔如有；关于物业之出租合同/协议；关于物业拟出租状况的书面说明；关于物业是否存在抵押、查封等权利限制的情形之证明或说明；物业价值依据：物业价值评估报告。电费收入收益权发电企业电费收入收益权关于特定机组竣工验收的批复；电力业务许可证〔发电类；关于发电机组并网的批复；并网协议；购售电合同；关于上网电价的批复文件。供电企业电费收入收益权电力业务许可证〔供电类〕/供电业务许可证；大路收费权收益权省级人民政府关于大路收费的批复；省级财政部门与交通主管部门关于大路收费标准的批复/收费许可证；景区/公园门票收入收益权特许经营许可合同；效劳性经营收费许可证；国有农场耕地收益权经最年检合格的国有土地使用证；关于国有土地使用证项下使用权出租、承包等的合同；说明。应收账款/应收账款收益权应收账款产生应收账款的合同及补充协议；产生应收账款的合同及补充协议的履行状况说明；关于应收账款的支付凭证；应收账款债务人对应收账款确实认文件；关于应收账款是否存在质押等权利限制的情形之证明或说明。应收账款收益权产生应收账款的合同及补充协议；产生应收账款的合同及补充协议的履行状况说明；关于应收账款的支付凭证；应收账款债务人出具的应收账款确认文件或工程竣工结算书；关于应收账款是否存在质押等权利限制的情形之证明或说明。其他特定资产收益权依据特定资产类型需要提交的权属证明文件；特定资产是否存在抵押、质押、查封等权利限制情形之证明或说明其次大类工程收益权房地产工程收益权经最年检合格的房地产开发企业资质证书；/金、契税缴纳凭证；工程立项批复/备案文件；国有土地使用权证；建设用地规划许可证〔参考文件；建设工程规划许可证〔参考文件；建筑工程施工许可证〔参考文件；商品房预售/销售许可证〔参考文件；自有资金出资比例状况〔参考文件；限制情形之证明或说明。市内道路工程收益权工程立项批复；环评批复；水土保持批复；建设工程用地预审审查意见；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证；自有资金出资比例状况〔参考文件；〔批阅《托付代建协议》关于工程总价款的商定是否包括工程融资本钱，工程付款条件和进度是否影响信托利益的实现等；批阅依据《BT工程是否到达回购条件，回购价款是否能够保证信托利益的实现。高速大路工程收益权工程立项批复/备案；环评批复；水土保持批复；工程工程用地的预审意见；工程建设用地的批复；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证；自有资金出资比例状况〔参考文件；上级政府关于高速大路收费的复函/批复；煤矿建设工程收益权经最年检合格的采矿许可证〔正、副本；矿长资格证；矿长/主要负责人安全资格证；经最年检合格的安全生产许可证；经最年检合格的煤炭生产许可证；〔如有〕及支付凭证；采矿权是否存在出租、抵押、查封等权利限制情形之证明或说明；工程立项批复/备案；资源储量核实报告批复或资源储量备案证明；初步设计批复；初步设计安全专篇批复；工程开工报告及开工备案回执；联合试运转〔含试生产〕审查意见；煤矿建设工程占地的土地权属证明和/或相关部门出具的临时占地批复；自有资金出资比例状况〔参考文件。工程收益权经最年检合格的相关资质证书〔如有；工程立项批复/备案文件；/金、契税缴纳凭证〔如涉及土地；国有土地使用权证或相关部门出具的临时占地批复〔如涉及土地；建设用地规划许可证〔参考文件；建设工程规划许可证〔参考文件；建筑工程施工许可证〔参考文件；自有资金出资比例状况〔参考文件；之证明或说明；〔例如：输油管道工程应。6、常见特别条款鉴于受托人将作为托付人的全权代理人以自己的名义与信托受益权的投资人签署《投资协议，并将投资人支付的投资资金划付至托付人，因此各方，如形成财产〔权利〕或财产〔权利〕收益权的根底法律关系存在其他可能导致财产〔权利〕收益权无效、被撤销、被抵消、被调减等任何有损财〔权利收益权的情形或该等情形导致本合同未生效或被依法确认为无效或被撤销的则依据如下商定方式返还投资资金及支付资金占用费：托付人应在收到受托人书面通知之日起5个工作日内向受托人返还投资资金，及以该投资资金为基数、按年利率 N〔年利率 N=R×)、及自托付人收取投资资金之日至托付人退还全部投资资金之日数计算的资金占用费，并赔偿因此给受托人、投资人造成的损失。收到托付人依据上述商定返还的投资资金及支付的资金占用费后，金返还至投资人，并将收到的资金占用费扣除以投资资金为基数、依据年利率0.6%及自托付人收取投资资金之日至托付人退还全部投资资金之日之间的天数计算的费用后的剩余资金支付至投资人托付人逾期返还投资资金及支