数码城营销策略报告

天津天安数码城

2013年营销策略报告谨呈：天津天安数码城有限公司2023/1/29

土地市场分析2012年市场政策分析

天津写字楼成交情况竞品项目成交及存量分析2012年天津房地产市场分析目录2012年天津土地成交，滨海新区和武清区成为主力，分别占比31%和25%；其次依次为静海、北辰、宝坻、西青、津南、蓟县、东丽分别占成交区域的10%、9%、7%、7%、4%、3%、1%。住宅用地：成交66宗，总占地面积335.643万㎡，占整个土地成交的8%；商服用地：成交165宗，总占地面积720.51万㎡，占整个土地成交的16%；工业用地：成交555宗，总占地面积3326.84万㎡，占整个土地成交的76%；2012年土地供应性质分析2012年天津市土地成交状况2012年天津共成交土地786宗，面积4382.993万㎡2012年土地供应区域分析土地市场4随着全球经济增长明显放缓，中国进出口增幅将明显回落，但仍能保持一定的增长；消费延续平稳增长的格局，但增幅有限；投资增长虽有所减弱但依然是拉动GDP增长的主要动力。天津房地产市场分析：2012年天津市土地供应面积和均价均有大幅的增长，商业办公土地也保持着同样情况趋势。天津新增推售写字楼项目达47个，新增项目销售吸纳率为27.68%，总体来说写字楼成交情况一般，成交均价有一定幅度下降。2012年天津写字楼市场空置率相比2011年有一定幅度下降，同时天津写字楼市场租金依然保持着增长的势头天津地铁的逐步完善对于周边住宅以及工商市场影响很大，促进了房地产市场的健康发展。十八大结束之后，天津在土地成交和房价上表现出强劲的势头，天津房地产市场在调控中逐步走向成熟。房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。市场政策天津整体泛写字楼市场成交情况分析2012年天津泛写字楼市场成交面积573417㎡，与2011年相比环比下降32.73%，成交均价12844元/㎡，与2011年相比环比上升12.02%。天津产业园市场成交量价分析2012年天津产业园市场成交面积90008.58㎡，与2011年相比环比下降48.91%，均价6647元/㎡，与2011年相比环比上升3.52%。2012年天津纯办公性质写字楼市场成交483408.42㎡，与2011年相比环比下降28.52%，均价13998元/㎡，与2011年相比环比上升9.53%写字楼市场天津纯写字楼成交量价分析西青区泛写字楼市场消化量分析2012年西青区整体泛写字楼市场成交面积12595.58㎡，与去年相比环比下降50.67%，均价8524元/㎡，与去年相比环比下降27.89%。2012年西青区产业园市场成交7006.52㎡，与去年相比环比下降8.92%，均价5812元/㎡，与去年相比环比上升23%。2012年西青纯办公写字楼市场成交5589.06㎡，与去年相比环比下降68.67%，均价11923㎡，与去年相比环比下降19.87%。西青区产业园市场成交量价分析西青区产纯写字楼成交量价分析天津不同区域泛写字楼市场消化量分析2012年天津市泛写字楼成交以滨海新区和和平区为主，其次为南开、武清、河西、红桥等。

2012年西青泛写字楼消化量与成交均价分析2012年，西青1月成交量最多，其次为9月、7月、6月，11月、12月无成交。8竞品项目2012年成交情况：2012年竞品项目中，智慧山成交量最多，其次为联东U谷、海泰创新基地、华鼎置地、力神广场等；在成交均价方面力神广场最高，其次为天保汇津广场、智慧山、华鼎置地等。竞品分析9竞品项目存量情况竞品项目中存量最多的为联东U谷，其次为津门智都、鑫茂工业新城、力神广场、天保汇津中心。从以上数据看出天津产业园市场总体去化低迷，总体存量较多，2013年产业园销售市场将要面临很大压力。10

2013年产业楼销售存量分析一期产业楼总推售面积：101678.82㎡一期实际去化面积（租+售）：45249.91㎡2013年一期销售目标：15000㎡天安数码城模式在天津的成功植入并得到改进及提升，以此树立天安品牌在天津的品牌影响力，使天安集团品牌深入人心！项目销售目标：项目运作目标：11天津天天安数数码城城2013年销售售目标标15000平米，，项目目均价价6000元/平米，，总销销售额额目标9000万元整整；根根据目目前已已成交交购买买型的的客户户情况况，平平均每每一组组客户户的面面积约为300平米，，则共共计需需要50组成交交客户户消化化今年年的销销售目目标；；基于于以上上数据据，对对项目目2013年的月月去化化及上上门进进线做做出以以下分分析：：成交客户（组）上门客户（组）进线客户（组）505005000销售目标标分解7月11月12月3月5月8月9月4月上门20批进线200批上门30批进线300批上门50批进线500批上门70批进线700批上门30批进线300批上门50批进线500批上门110批进线1100批上门90批进线900批上门20批进线200批上门30批进线300批1000平米500平米1000平米1500平米2000平米1500平米1000平米500平米3500平米2500平米1月6月10月6月30日交房入入伙10月2日二期推推售12面对销售售目标如如何征服服客户？？客户的疑疑义在哪哪里？13进入陌生生全新领领域，加加强项目目品牌培培育与引引导想要提升升企业办办公环境境、扩大大办公空空间选哪哪里好呢呢？天安数码码城津谷谷不错，，你可以以去看看看。数码城？？是卖电电脑的地地方吗？？14想要购置置办公楼楼是选择择联X谷、华DING、还是天安安数码城城津谷呢呢？天安数码码城津谷谷是产业业办公引引领者，，当然第第一选择择。引领者？？有那么么大吗？？加强项目目在本领领域影响响，树立立品牌效效应15天安数码码城津谷谷与其他他产业园园的不同同是什么么呢？天安数码码城津谷谷是城市市产业综综合体啊啊！什么是城城市产业业综合体体？加强项目目自身价价值对外外宣导，，墙内墙墙外皆开开花16高效、快快捷、精精准解决客户户疑问，，定能树树立行业业领军者者形象，，矗立行业潮头。宣导品牌牌阐述价值值教育客户户2013年项目营销策略品牌引领上下结合合协力主推推现场场策策略略实时时跟跟进进围绕绕品品牌牌运运作作促促进进产产品品销销售售，，长长短短期期结结合合，，高高举举高高打打18推广广思思路路：：传承承天安安品品牌牌产业业理理念念推广广目目的的：：领领航航天津津产产业业地地产产，缔造造企企业业财财富富之之城城主题题：：津谷谷-掘金金之之谷谷，，开开启启你你的的财财富富之之门门191月7月11月6月3月5月8月9月2月持续续热热销销期期二期期预预热热期期持续续热热销销期期4月一期期入伙伙二期期入市市10月2013年推推广广节节奏奏及及安安排排：：19加深深品品牌牌影影响响力力塑塑造造线上上大大众众媒媒体体造造势势，，树树立立天天津津产产业业地地产产品品牌牌标标杆杆，，加加大大品品牌牌宣宣传传力力度度加大大线线上上线线下下结结合合力力度度线下下推推广广、、全全面面铺铺开开，，产产生生聚聚集集效效应应，，保保持持热热销销势势头头，，引引爆爆市市场场热热度度二期期形形象象展展示示新品品面面世世，，全全新新VI出街街展展示示加大大现现场场销销售售策策略略力力度度把钱钱放放在在刀刀刃刃上上，，将将优优惠惠进进行行到到底底，，促促进进老老带带新新。。企业业家家论论坛坛年年会会入住住活动动产业业论论坛坛活活动动12月年末末冲冲刺刺年末末作作为为行行业业领领先先品品牌牌答答谢谢客客户户，，同同时时做做年年末末冲冲刺刺，，为为来来年年做做铺铺垫垫。。策略一一：：品品牌牌引引领领主要要动动作作：：线线上上媒媒体体造造势势，低低成成本本长长运运作作，，宣宣讲讲为为主主，，实实时时推推波波助助澜澜。。加大品牌宣传传促进力度，，树立企业与与项目产业地地产领军品牌牌21城市产业综合合体模式天安数码城的的产业形式天安数码城的的产业形式天安数码城的的产业形式天安数码城的的产业形式纸媒：软稿文案为主主，特刊文案案植入，硬广广为辅1、纸媒：日报、晚报线上媒媒体等与记者者合作实时软稿植入，结合大大节点大篇幅幅文案轰炸。。（结合一期入入伙、二期推推售相关媒体体发布会）。阐述项目调性性，并与企业业家共筑未来来经济繁荣，，津谷助中小小企业开启财财富之门。城市产业综合合体模式22网络：软文、、论坛、微博博信息实时更更新持续发布布天安数码城的的产业模式城市产业综合合体模式2、网络：各大网站软稿稿释放，微博运作，与与网站共同合合作产业地产产栏目，缔造造产业领军新新闻效应。23天安数码城·津谷城市产业综合合体3、户外：西青区周边道路户外牌、封锁东南西北北、拦截客户户，在其他高高新区、开发发区内设置路路名牌直达终终端客户群体体企业主。24直效媒体直达达客群，与客客群，与市场场，亲密接触触4、直邮：针对各企业主主群体派发项项目介绍、直达客户群体体，机场相关媒体体登机牌广告告占领天津企业业主主流人群群出入地带。。25策略二：上下结结合协力助推推主要动作：通通过各类活动、会展论坛地面营销与线上媒体相互爆破：活动：1、结合一期入入住举办系列列活动及媒体见面会活活动，业主答答谢宴活动促进老带新，，加强自身形象宣扬扬，升华品牌价值2、结合二期推推售举办媒体体发布会3、企业家年会活动：结合各各类会展论坛坛活动联动以以及自身筹办办产业论坛年终产业论坛坛等。配合线上：纸纸媒软稿+网络互动播报报，产生聚集集效应，推广天安数码城产产业模式线下媒体：短信发布；派单：西青区周边津静路、、复康路，交交通干道出入入口，汽车派派单商会、协会拓拓展等加大线上线下下结合力度实实时跟踪报道道，释放市场场声音入住仪式时间：2013年6月（暂定）地点：营销中心主题：津谷入住仪式式嘉宾：项目领导、成成交大客户、、诚意客户、、新闻媒体记记者目的：针对交房入住住客户，举办办欢迎入住仪仪式为项目热热销造势，营营造火爆氛围围，促进项目目影响力为后后期销售造势势。目的：充分营销知名名商学院的高高端企业主学学员资源,同时为本项目目成交及诚意意客户提供参参加讲座机会会针对四大产业业开展产业课课堂，吸引产产业高端客户户群关注面向对象：高端企业主学学员参与人数：50-100人具体流程：以DM+价值数千元的的培训入场券券的形式吸引引企业主参加加论坛，引发发其对项目及及天安的关注注产业课堂——长江商学院——天津津谷时间：2013年9月主题：四大产业课堂堂（电子、物物流、贸易、、服装）地点：天津及目标客客户所在城市市（如北京、、上海等）合作单位：长江商学院、、中欧国际工工商学院、天津商会、行行业协会产业论坛目的让企业真实的的体验天安扶扶持中小企业业从“创业””到“上市””的真实过程程，让其看到到在天安数码码城的未来愿愿景具体流程：①解读天安发展展历程及全国国化布局战略略；②邀请项目团队队精英解密天天安数码城服服务中小企业业由“创业””到“上市””的优势；；③邀请与天安安共同成长的的上市公司企企业老总或高高管讲述企业业发展历程；；④天津企业主主与天安共同同成长的上市市公司企业老老总互动，探探讨中国创业业企业的成长长历程和未来来发展趋势；；媒体配合：以此为话题在在主流报广、、网络等媒体体上进行宣传传；时间：2013年11月中旬主题：“天安20年孕育41家上市公司的的秘密”地点：天津天安数码码城嘉宾：政府官员、项项目领导、天天津市高端企企业主、各商商会成员，企企业，银行及各媒体天安20年孕育41家上市公司的的秘密企业家论坛业主答谢宴时间：2014年1月地点：天安项目现场场邀请人员：已成交业主，，写字楼意向向签约大客户户，主流媒体体、天安领导导出席执行要点：走秀等暖场表表演，典型代代表业主与主主持人的现场场互动，现场场抽奖活动诉求：旨在提升前期期业主对项目目的美誉度，，促进老带新新，为项目持持续热销做准准备。30策略三：将现场包装装进行到底丰富园区导视系统，让视觉远离一马平川，有效提升项目现场整体性。精神堡垒标志醒目，有效拦截客户，提升项目形象。楼处内部包装充实现场环境，传递项目价值有效引导客户促进成交31巩固一切只为为营销服务！！现场销售策略略：特惠房源计划；房款优惠返还还计划；分期首付计划划；营销联动计划；加大现场销售售策略力度，，把钱放在刀刀刃上，将优优惠进行到底策略四：现场策略实时时跟进特惠房源计划划一期清盘，特特惠现房选取部分特惠惠房源进行实实际优惠，促促进客户成交交；现场拍卖选取部分礼品品进行拍卖叫叫价活动，其其中重头戏为为特惠房源进进行现场特会会叫价拍卖，，吸引人气，，促进现场成成交。现场销售策略房款优惠返还还计划减少客户购买买风险压力，，实行五年返返还计划，分分五年期，每每年返还客户户固定比例房房款现场销售策略分期首付计划划针对客户暂时时资金不到位位情况可实行行客户分期付付清首付计划划，将客户首首付款项分期期付款，其中中款项由开发发商垫付，具具体款项间隔隔时期由开发发商商议决定定。现场销售策略营销联动计划划针对现场上门门客户不足，，促进客户成成交，实行联联动计划，对对带客上门的的任何人员实实行奖励，对对带客上门并并认购实行加加大奖励，最最终实现成交交者继续增加加奖励。对二三级市场场联动实行奖奖励计划，促促进本土三级级市场门店为为项目展开推推售，加大奖奖励力度。现场销售策略362013年推广计划营销动作推广手段执行时间数量/规格覆盖范围主题合作媒体报价（万）线上推广短信每周三、周四，共20周30万条/周*20=600万条企业主、商务人群、创业人群等一期准现房入住+城市产业综合体+二期盛大开放待定30网络软文2013年3月-12月300篇——项目动态及价值点传递新浪、搜房、新华网、凤凰网30微博2013年3月-12月每天至少更新8-10条——项目动态及价值点传递、新闻资讯新浪论坛2013年3月-12月每天至少更新8-10条——项目动态及价值点传递新浪、搜房报纸天津日报每周一软文*8期——天津天安数码城津谷，城市产业综合体的缔造者天津日报16今晚报每周五软文*8期——天津天安数码城津谷，城市产业综合体的缔造者今晚报16杂志津地产每月1期*8月=8期——项目形象定位+一期现房热销+二期盛大开放，适时消息推送津地产4户外楼体字5月左右完成4号楼北侧天安·津谷27907777待定10单立柱5月左右完成——荣乌高速、津静公路项目定位、电话待定30精神堡垒5月左右完成——项目项目名称、电话待定5道旗5月左右完成——园区内道路、赛达大道、柳口路项目定位、电话待定8围挡5月左右完成——项目周边项目定位、电话待定30路名牌3-12月——华苑等产业园区内项目形象待定102013年推广计划营销动作推广手段执行时间数量/规格覆盖范围主题合作媒体报价（万）线下渠道电台交通台5、6、10月10秒全部项目形象定位+一期现房热销+二期盛大开放，适时消息推送天津交通广播10音乐台5、6、10月10秒全部项目形象定位+一期现房热销+二期盛大开放，适时消息推送天津音乐广播10活动客户入住答谢以及二期推售会6月下旬6月下旬一期入住客户，媒体一起产业楼客户入住答谢以及二期推售宣传待定5产业地产论坛活动10月左右10月左右房地产专家，入住客户，媒体产业地产的发展和趋势（突出城市产业综合体）待定5展牌投放4-12月4-12月西青区咖啡店、高档酒店、高档KTV、高档社区一期准现房入住+城市产业综合体待定10DM单投放4-12月4-12月待定联动奖励4-12月4-12月联动人员————30跳点奖励4-12月4-12月销售人员————25现场包装售楼处包装4-12月针对售楼处布置进行实时调整突显项目品质、调性待定3总计

28738THEENDThanks！谢谢1月-2320:28:0120:2820:281月-231月-2320:2820:2820:28:011月-231月-2320:28:012023/1/720:28:019、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。20:28:0220:28:0220:281/7/20238:28:02PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2320:28:0220:28Jan-2307-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。20:28:0220:28:0220:28Saturday,January7,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2320:28:0220:28:02January7,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。07一一月月20238:28:02下下午午20:28:021月月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月238:28下下午午1月月-2320:28January7,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/720:28:0220:28:0207January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。8:28:02下下午8:28下下午午20:28:021月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。20:28:0220:28:0220:281/7/20238:28:02PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2320:28:0220:28Jan-2307-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。20:28:0220:28:0220:28Saturday,January7,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2320:28:0220:28:02January7,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。07一月月20238:28:02下下午20:28:021月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆