万科地产成本管理制度

.第一章房地产成本管理制度一、总 则l、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。二、房地产成本管理职责（一）成本管理部的成本管理职责1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解， 协助房地产公司争取优惠政策、 处理有关政策性问题。3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：Word专业资料.◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。5、建立成本信息监控中心， 及时收集各项目成本动态资料， 为管理层提供充分、 有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。8、逐步排行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。（二）各执行部门的成本管理职责1、认真执行成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受监督。2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案， 组织审查设计概算的经济合理性，Word专业资料.使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施．5、遵循基本建设程序， 进行项目实际操作， 对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控、保证将成本控制在目标成本范围内。6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报财务部。三、房地产成本监控（一）成本监控系统1、根据公司的管理体制 建立以管理监控为中心、以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控．3、各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部Word专业资料.门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行。（二）成本监控的要求制度建设l、根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并备案：成本管理责任制及监控程序；计划管理制度（包括指标、定颁、考核管理办法） ：招、投标管理制度；合同管理制度；工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、期工验收移交）管理制度；预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算．款项拨付僧理制度．费用控制制度；材料设备管理制度。以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。2、公司应不断总结成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善公司的房地产成本管理制度。计划管理1、各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：开发产品成本计划（按完全成本口径） ；Word专业资料.期间费用计划；降低成本技术组织措施什划。2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据地、图表化。3、各开发企业应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。分析检查1、各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作、分析的重点是：计划及其执行盾况；实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；分析棚内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；评价、结论与揭示。2、公司根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。信息交流1、应上报的常规性成本资料主要包括：项目基本情况；按会计制从规定应编报的成本核算报表；成本动态情况及其分析资料；当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。Word专业资料.、按例外管理原则．对下列成本异常偏差及其处置办法．应随时上报；当地有关法规政策的重大调整：成本超降率占单项工程成本总额 10％以上、占其本身预算成本或计划成本 30％以上的的项目、事件（包括停工、严重南工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件） ：合作条件更改．补交地价。、各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。四、房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制1、各单位新项目立项时必须提交《立项价示》和详细的《可行性研究报告》 ，并经立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节目及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：成本费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；《竟投方案》（仅限招标、拍卖项目） ；Word专业资料.投资风险田信及相应的对策；项目综合评价意见。2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交。3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因是发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新提交《立项申请》 。4、招标或拍卖项目的竞价不得突破批准的最高限阶；合作建房项目要充分考虑地价款的支平才方式及相应的资金成本；5、招标、拍卖合同或合你开发合同应经律师审核后正式签署。（二）规划设计环节的成本控制1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：能由内部完成的规划设计工作，应由内部自行完成；需委托设计院进行的规划设计工作，应采取地标方式，择优确定。2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标） ，应首先上报领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计） 。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》 ，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上编制我方的《建造成本概（预）算》 ，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》 。4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、Word专业资料.经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。（三）施工招标环节的成本控制1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定．2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联台组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行进详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考读，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5、凡投资额超过人民币 1，000万元的工程项目若采取邀请招标方式。应事后提交有关招标、评标等工作的文字备忘。6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应消晰，不得因工程紧而不签合同就开工。9．应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等．、出包工程应严禁擅自转包．Word专业资料.（四）施工过程的成本控制现场签证1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则， 在职后五日内办理完毕， 严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目。在施工过程中不得办理任何签证。5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况而定。工程质量与监理1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。争故报告与处理方案应一并存档备案。Word专业资料.3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收．必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。 凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。工程进度款1、原则上不向施工单位支付备料款．确需支付者 应不超过工程造价的 15％．并在工程进度款支付到工程造价 50％时开始抵扣预付备料款。2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：◆施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表．◆工程、预算部门会同监理人员 对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片） 、工程质量证明等资料：◆预算部门整理复核工程价值量◆经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利．4、工程进度款支付达到工程造价 85％时 原则上应停止付款， 预留至少 10％工程尾款和 5％保修款以便掌握最终结算主动权。（五）工程材料及设备管理1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备消单，一般按照下列原则决定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：Word专业资料.1）、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；2）、实行甲供或甲定已供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。3）、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象．4）、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式．在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照以下列条件择优确定供货单位：◆能够实行赊销或定金较低的供货商：◆愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商：◆能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；◆售后服务和信誉良好的供货商。2、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符台要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款．3、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时成质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任．4、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度， 不得促成由一人完成材料采购全过程的行为．5、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型．在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施．同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。6、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过．审算部门同意 领导批准．7、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单．经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算．Word专业资料.（六）竣工交付环节的成本控制1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交．2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等。 “移交证明书” 应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署．3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施．均应限期整改直到复验合格。 因施工单位原因延误工程移交， 给我方造成经济损失的， 要按合同追究其责任。4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》 ，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用 应在工程承包合同中便明确由乙方承担．（七）工程结算管理1、工程竣工结算应具备以下基本条件；◆符合合同（协议）有关结算条款的规定：◆具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；◆项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；◆工程遗留问题已处理完毕：Word专业资料.◆施工单位结算书按投求编制，所附资料齐全。2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考．3．“点工” 必须按照定颁价计取、结算．4、审算部门应详细核对工程量．审定价格、取费标准．计算工程总造价．做到资料完整．有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审．5、编制的预、结算书，应当有工资、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项．6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理．进行“三算” 对比 找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见．7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书．（八）其他环节的成本控制1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》 ．逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核．对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内．《销售承诺事项清单》 及有关成本测算， 须报各开发单位总经理办公会审查通过。2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时．应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏：应减少现房积压时间，Word专业资料.减少利息费用等成本．4、各开发企业应按回避、竟争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系．五、附 则1、本制度适用于各房地产开发企业．各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求。制定本单位的成本管理制度或管理办法．在实际工作中不断完善，并备案．2、本制度未涉及到的内容或未尽事项．应按照国家和房地产开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由财务管理部根据成本管理的需要进行修订和完善．第二章 房地产企业成本核算指导一、总 则1－1为了加强成本管理，规范房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及制定的有关规定的要求、制定本指导。1－2房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本的费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。1－3各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算方法，严格按照国家以及公司成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受公司监督。Word专业资料.二、成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则， 确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、 标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。第七步：正确划分可售面积、 不可售面积（由主管部门划分提供） ，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。三、成本核算对象的确定3－1成本的核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要 ;便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。3－2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况， 确定具体成本核算对象。1）单位开发项目，一般以每一对立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。2）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开Word专业资料.发项目，可以合并为一个成本核算对象。3）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。◆成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。◆一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。◆同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。四、 成本费用项目及核算内容4－1开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括系列六项：1）土地获得价款2）开发前期准备费3）主体建筑工程费4）主体安装工程费5）社区管网工程费6）园林环境工程费Word专业资料.7）配套设施费8）开发间接费4－2各成本项目的开支范围如下：土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：二） 政府地价及市政配套费： 支付的土地出让金、 土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。三） 合作款项：补偿合作方地价、 合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。四） 红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。五） 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出， 安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费。开发前期准备费 :指在取得土地开发权之后、 项目开发前期的水文地质勘查、 测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：一）勘查设计费1）勘测丈量费：包括初勘、祥勘。主要有：水文、地质、文物和地基勘查费，沉降观测费，日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。Word专业资料.2）规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费等其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。3）建筑研究用房费：包括材料及施工费二）报建费1）报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。2）增荣费包括水、电、煤气增荣费三）“三通一平”费：1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。三）临时设施费1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用2）临时办公室：租金、建造及装饰费用Word专业资料.3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：一）基础造价包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水二）结构及粗装修造价结构及粗装修（含地下室部分） ，如系高层建筑，有裙房架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼，转换层结构并入塔楼。三）门窗工程主要包括室外门窗、户门、防火门的费用四）公共部位精装修费主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用五）户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。主体安装工程费一）室内水暖气电管线设备费：1、室内给排水系统费（自来水 /排水/直饮水/热水）；2、室内采暖系统费（地板热 /电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；3、室内燃气系统费：室内电气系统费（强、弱电预埋管）Word专业资料.二）室内设备及其安装费1、空调及安装费2、电梯及其安装费3、发电机及其安装费4、高低压配电及安装费5、消防通风及安装费6、背景音乐及安装费三）室内智能化系统费1、保安监控及停车管理系统费用2、电信网络费用3、卫星电视费用4、三表远传系统费用5、家居智能化系统费用社区管网工程费一）室外给排水系统费主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统二）室外采暖系统费主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用三）室外燃气系统费主要包括管道系统、调压站四）室外消防系统费Word专业资料.主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站五）室外智能化系统费主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：1）环境设计费2）绿化建设费：区内、区外绿化支出3）建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等4）道路、广场建造费、道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等5）围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门6）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯7）室外背景音乐8）室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等配套设施费指房屋开发过程中， 根据有关法规，产权及其受益权补属于开发商， 开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。Word专业资料.3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。4）对于产权。收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如“1、游泳池：土建、设备、设施、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构、幼儿园：建造成本及配套资产购置、学校：建造成本及配套资产购置、儿童游乐设施、车站建造费：土建、设备、各项设施开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。一）工程管理费）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、 奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的行政费）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖Word专业资料.）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。二）营销推广费项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括：）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等）现场销售器具费：饮水机、家私等）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等）卖点增加费：）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。）销售模型费）展销费：展位费、布置费、制作费等）其他三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失、减去利息收入和汇兑受益的净额。四）物业管理完善费Word专业资料.包括按应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、 公建维修基金或其他的专项基金。期间费用期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序详见《费用核算办法》 。三类期间费用与“开发间接费”均由联系和区别，详细界定与核算办法详见《用核算办法》四、会计科目与帐簿设置5－1“开发成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的详置详见“房地产成本核算科目明细表”在各级明细科目下，在按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本， 以及需要先归集后分配的成本， 在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。**项目 在建一期 住宅裙楼地下室在建二期·待开发土地跨期待分摊成本项目开工前，所有成本均在成本核算对象’待开发土地“中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自”Word专业资料.待开工土地“中转入”在建 *期“。5－2“开发间接费“科目：归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。这类费用先归集， 再并按一定标准分配计入各成本核算对象。 各级明细科目的设置详见 “房地产成本核算科目明细表“。5－3“预提费用“科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未结算或支付的成本、费用。费用预提的时间：一般在结转房屋等开发产品时预提。费用预提金额的确定：以电算化成本信息系统中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。对于预提费用，也可不作帐务处理。在自定义资产负债表中，预提费用直接取帐套中“开发成本· ·各成本核算对象的贷款余额“，存货取帐套”开发成本· ·各成本核算对象的借方余额“。5－4“待摊费用“科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。5－5“开发产品“科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各单位在进行“开发产品“核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。六、房地产成本核算科目明细表一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 核算项目 备注Word专业资料开发成本土地获得价款按前述明细开发前期准备费按前述明细主体建筑工程费按前述明细主体安装工程费按前述项目社区管网工程费按前述项目园林环境工程费按前述项目配套设施费按前述项目开发间接费按前述项目

.各成本核算对象成本核算按前述明细各成本核算对象对象可分按前述明细各成本核算对象层次设立按前述项目各成本核算对象按前述项目各成本核算对象各成本核算对象各成本核算对象按前述项目各成本核算对象自一级科目开发间接费转入开发间接费 项目名称 工程管理费 按前述明细 定期转入开发成本营销费用 按前述明细资本化利息物业管理完善费其他开发产品 项目名称 成本核算对象 设置面积或套数的数量金额帐七、成本费用的归集与分配Word专业资料.土地获得价款一般能分清成本核算对象的， 可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中； 如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法为：◆按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一:先按小区的占地面积将土地成本分配到小区 ;再将分配到小区内的土的成本 ,按小区内房屋等成本核算对象和道路 ,广场等共用场所的占地面积进行直接分配 ,然后将分配到小区内道路 ,广场等共用场所的占地面积的土地成本 ,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配 ,计入房屋等成本核算的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数 ,即为该房屋等成本核算对象应承担的土地成本.方法二;也可将共用占地面积分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上 ,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积 ,再乘以单位面积的土地成本来分配。◆按建筑面积征（或补偿）时：按成本核算对象的建筑面积来分摊。开发前期准备费，主体建筑工程费，社区管网工程费，园林环境工程费，配套设施费。能够分清成本核算对象的， 可直接计入成本核算对象的相应成本项目； 应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。开发间接费Word专业资料.◆应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际开发数，在每月末，根据实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。◆不能有偿转让的配套设施，留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。关于借贷费用资本化◆借贷费用资本化的期限：自开发投入起至完工交付日止的贷款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；◆可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出，汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；◆可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将贷款费用直接计入受益的开发项目；不能分清、具体用途的借款费用， 可采用各项累计投资额， 各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊。八、附：“开发成本”科目编号一览表科目名称 编号（略）开发成本土地获得价款政府地价及市政配套费合作款项红线外市政配套费拆迁补偿费Word专业资料.开发前期准备费勘察设计费勘查丈量费规划设计费建筑研究用房报批报建费政府报批报建费增容费三通一平费临时道路临时用电临时用水场地平整费临时设施费临时围墙临时办公室临时场地占用费临时围板主体建筑工程费基础工程土方护壁(坡)Word专业资料.桩基桩基检测降水结构及粗装工程门窗工程室外门窗户门防火门公共部位精装修大堂精装修楼梯间精装修屋面精装修外立面精装修室内装修厨房精装修卫生间精装修厅房精装修阳台、露台精装修主体安装工程费室内水暖气电管线设备费室内供排水系统费室内采暖系统费Word专业资料.室内燃气系统费室内电气系统费室内设备及其安装费空调及其安装费电梯及其安装费发电机及其安装费高低压配电及其安装费消防通风及其安装费背景音乐及其安装费室内智能化系统费保安监控及停车管理费用电信网络费用卫星电视费用三表远传费用家居智能化费用社区管网工程费室外给排水系统费自来水系统雨污水系统直饮水系统热水系统室外采暖系统费Word专业资料.管道系统热交换站锅炉房室外燃气系统管道系统调压站室外高低压系统费高压线路工程低压线路工程配电室开闭站室外消防系统费室外智能化系统费电信网络系统费小区停车管理系统电子巡更系统围墙监控照明系统园林环境工程费环境设计绿化建设费建筑小品道路及广场建设费Word专业资料.围墙建造费室外照明室外背景音乐室外零星设施配套设施费游泳池会所幼儿园学校网球场开发间接费工程管理费工程监理费预结算编审费行政管理费施工合同外奖金质检费利息营销费用媒介广告费广告设施及发布费Word专业资料.物业完善费第三章 责任成本管理体系一、目的为提高公司成本管理水平 形成分工负责、有机协调的成体系 特制定本管理指引。二、方法与过程控制4.1责任成本体系释义4.1.1地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程．各个专业过程所确定，形成的经济支出的迭加构成了房地产成本。 房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作．房地产成本管理依赖于各环节之间有机协调与配合． 责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况． 责任成本体系目在加强不同专业．不同流程之间的合作和沟通．形成分工负责、有机协调的责任成本体系．4.2 责任成本体系组成要素 责任主体：以公司设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主体．在各业务环节区Word专业资料.分主导部门和配合部门。 责任范围；建造成本核发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范用． 责任目标：按公司成本管理宗旨，以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势．各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、 产品竞争力、行业成本优势为追求目标． 反馈指标：以定量指标为主．反馈指标的系列数值反映项目成本特性．单一反馈高低并不能如实反映成本理性． 评价部门：及时讨书并提供反馈指标．在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理 是否符合成本管理宗旨 发表评价意见．并形成系统的项目责任成本分析报告．第四章 目标成本管理实施细则一、方法与控制目标成本释义1、目标成本是公司基于市场状况， 并结合公司的经营计划， 根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 应体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。2、目标成本文件分为三个部分： 《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》 《动态成本月评估》。、《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。Word专业资料.、《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。、《动态成本月评估》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。目标成本管理原则市场导向原则 ：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。准确严谨原则 ：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。事前控制原则 ：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段， 凡事做到事先控制为主， 事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。动态管理原则 ：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏， 确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。目标成本文件制订的步骤及时间要求项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算“。确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对《项目成本测算表》进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备选型Word专业资料.确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。 结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标 （如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段的成本控制建议》 ，作为《设计任务指导书》的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完成的经验和“责任成本体系”的要求，编制正式的《目标成本控制责任书》 ，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。各阶段的成本测算的相关资料 （成本测算表、目标成本控制指导书） 在定稿后即时报财务管理部成本审算中心，相关数据录入成本管理软件。目标成本测算表的编制1、目标成本测算必须应用统一测算表格（见附件） ，并体现量价分离的原则。、目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。、成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后《成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。、成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。、产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。、施工图预算完成后《目标成本测算表》中的材料设备，对其品质应有准确有描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。Word专业资料.、投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。、各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原则不一致的地方应有充分的依据和说明，原则是偏差不应太大。《目标成本控制责任书》的编制、目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。、目标成本控制责任书的制定，应按照《责任成本管理体系》要求，明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。3、《目标成本控制责任书》应包含以下内容： 1项目概况：总规划指标，分期规划指标，工程概况，入○伙时间。2地价成本控制：目标、责任部门、控制手段和要点。 3开发前期准备费用控制：目标、责任○ ○部门、控制指标、控制手段和要点。 4主体建安、社区管网、配套设施费的控制：目标、责任部门、控○制指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结； 还应包括材料的供应方式及供应商的选择要求。5园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、控制要点。 6开发间接费的控制：○ ○目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。 （各成本项目的具体控制指标详见责任成本管理体系指引）4、营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用” 。“营销设计建造费”额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修， 在总额确定后，由设计部负主要控制责任， 并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。 “销售费用”应结合推盘计划，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。Word专业资料.、《目标成本控制责任书》由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、项目发展部、财务部等各职能部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。目标成本的执行、在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月出一份《项目动态成本月评估》，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议。、《项目动态成本月评估》应包括“变更签证统计表”和“项目动态成本信息表”，并作为《成本信息月报》的部分内容，在完成后的三个日内报财务部成本审算中心。 （可在成本管理软件中完成）、成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在“成本管理软件”中对各项目的待发生成本进行评估，在软件中生成“项目动态成本信息表” 。4、如在月内出现影响成本 50万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向公司总经理和分管领导汇报。、在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情况；设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入成本管理软件。、项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照《目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。、工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并按照“成本数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的 Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。、项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。Word专业资料.目标成本的修订1、施工图确定后的测算稿为最终目标成本， 除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。2、工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达 2%），应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时报以财务部成本审算中心备案。目标成本科目分类成本科目 主要包含内容一 土地获得价款土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、1 政府地价及市政配套费 土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方合作款项的房屋成本和相应税金等红外线道路、水、电、气、通讯等建造费、管线红外线市政设施费铺设费、接口补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，拆迁补偿费安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等二 开发前期准备费Word专业资料.勘查设计费水文、地质、文物和地基勘查费，沉降观测费，勘测丈量费日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、钉线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。规划设计费设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等建筑研究用房材料及施工费2报建费1.项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2.交易中心手续费、人防保健费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、报批报建费路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金（或墙改专项基金） 、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等增容费 水、电、煤气增容费三通一平费Word专业资料.临时道路 施工用的临时道路设计、建造费用施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、临时用电改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、临时用水改造、迁移等费用基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等场地平整费用临时设施费临时围墙 围墙、围栏设计、建造、装饰费用临时办公室 租金、建造及装饰费用临时场地占用费 施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板 临时围板的设计、建造、装饰费用三 主体建筑工程费土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测基础造价费、降水砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补2 结构及粗装修 贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）Word专业资料.单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等门窗工程工程费用大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、公共部位精装修栏杆等精装修费用5户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四 主体安装工程费室内水暖气电室内给排水◆给排水自来水、排水◆直饮水系统◆热水系统地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气室内采暖片室内燃气楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷室内电气工程设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装Word专业资料.发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统含消防水、电、防排烟自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓◆水消防系统系统◆电消防系统烟感、温感、报警、消防广播◆气体灭火系统◆防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮对讲系统包括可视及非可是对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座电话主体内外布线及终端插座宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费室外给排水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外室外给水系统接的消火栓Word专业资料.雨污水系统室外采暖系统室外燃气系统室外电气及高低压设备红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压高低压配电设备及安装柜；箱式变压设备室外强电管道及电缆敷设 室外强电总平线路部分用于电视、电话、宽代网、智能化布线的管道预室外弱电管道埋设埋、检查井室外智能化系统露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管停车管理系统理系统小区闭路监控 摄像头、显示屏及电气统安装周界红外防越 红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六 园林环境工程费1 绿化建设费 公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区Word专业资料.周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等到3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程室外背景音乐儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾室外零星设施桶、座椅、阳伞配套设施费1游泳池建造成本及配套资产购置2业主会所建造成本及配套资产购置3幼儿园建造成本及配套资产购置4学校建造成本及配套资产购置网球场6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费建造成本及配套资产购置⋯⋯Word专业资料.八 开发间接费工程管理费工程监理费支付给聘请的项目或工程建立单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补行政管理费贴等人工及行政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门的质监费安全监督费建设主管部门的安监费工程保险费2营销设施建造费广告设施及发布费车站广告、路牌广告现场包装费彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆接待厅装修、装饰费设计、工程、装饰等包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造样板间费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。销售模型费售楼沙盘、户型模型等Word专业资料.其他直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑资本化利息损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、4 物业管理完善费 物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参九 期间费用考，详见《费用核算办法》管理费用人工费用行政费用财产费用其它2销售费用详见《费用核算办法》电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、媒介广告费电子屏等广告费用展销费展位费、布置费、制作费等设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员促销活动费餐费宣传资料及礼品费售楼书、各种礼品Word专业资料.现场销售器具费 饮水机、家私等销售人工费 工资、奖金、补贴等看楼交通费 看楼专车运行费、修理费、司机行车费用客户会费用支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售和销售代理费及佣金佣金支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应中介策划及咨询费的咨询等费用总产权登记费 政府收费分户产权转移登记费 政府收费房屋交易费 政府收费其他第五章 工程招标管理办法一、总则1.1 为规范集团工程招标管理，维护招标单位的权益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最佳投标单位，制定本办法。1.2 本办法适用于集团内所属房地产公司工程项目的施工、 监理、造价咨询招标，其中金额在 5万元以上（含 5万元）工程施工项目、工程监理、工程造价咨询必须实行招标选择合作单位。工程招标应采Word专业资料.用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都须有三家以上投标单位参与竞标。但下列情况除外：（1）金额在 5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经详细填写《考察承包人结果审批表》，报公司招标工作小组批准后确定承包人； （2）某项工程已经过集团审批确定了长期合作伙伴关系；（3）某些政府垄断工程。1.3 招标应遵循以下基本原则： 全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包人； 整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标；事前预算原则：施工类招标应先根据施工图预算编制标底，限制无标底根据费率招标；资质审查原则：所有投标单位都要经过资质预审，符合项目要求的投标单位才能参加项目投标；合理低价中标原则：选择的中标单位应是在满足各项要求的前提下，报价低且合理；透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，各部门间积极配合、加强沟通、信息共享，杜绝暗箱操作；保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。1.4招标管理机构及职能划分 招标管理机构 公司设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：总经理、副总经理或总监、成本管理部经理、工程管理部经理、项目部经理，由总经理担任组长，副总经理或总监担任副组长；招标小组对定标起集体决策的作用。 工程招标的执行部门包括工程管理部与成本管理部，两部门应分设招标职能岗位，负责招标工作的具体操作。 ]职能划分 工程管理部职能：投标单位资质预审，建立合格承包人数据库，编制招标文件，发标，参与开Word专业资料.标，评技术标，参与谈判，控制整个招标工作进度，并负责组织安排全过程的招标小组的会务，在上述各阶段的招标小组会议上，以工程部为会议主持人；成本管理部职能：编制标底，接标，主持开标，评经济标，主持谈判以及负责招标资料的收集、整理、归档，在上述各阶段的招标小组会议上，以成本管理部为会议主持人； 项目部职能：编制招标计划，全过程参与招标工作（主要是会审工作）并督促检查招标工和的进展。二、合格承包人数据库2.1 合格承包人是经各相关部门推荐并经公司招标工作小组审查合格的工程施工、 监理、造价咨询单位，工程管理部主持合格承包人相关资料的收集、 整理，并建立合格承包人数据库， 所有项目招标都须从合格承包人数据库中选择投标单位。2.2 合格承包人符合以下要求：证照齐全、守法经营、管理规范；技术力量和资金实力雄厚，在本行业中有一定的知名度；重合同、守信用，信誉良好；近三年无重大质量、安全事故；近三年与公司无诉讼。2.3对未列入合格承包人数据库中的投标单位，应由招标工作小组组织进行考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写《承包人考察结果审批表》 ，经公司招标工作小组审查合格后列入合格承包人数据库中。2.4合格承包人资格评审Word专业资料. 合格承包人资格（并非终身制） ，每隔一定时间应对其进行重新评审。对于签署承包合同的承包人，成本管理部应对其履约情况进行评审，评审主要内容为承包人工作质量、进度、配合情况等，评审结果经招标小组审查后作为该承包人综合记录。招标工作小组根据承包人的评审情况决定该承包人是否在合格承包人数据库中保留。三、招标工作程序部门成本管理部工程管理部项目部程序主持开标会议，根据项提出招标项目、时间计1、制定招标计划参与并提出意见目情况制定招标详细计划、技术交底等要求划编制标底、审查修改标2、编制招标文件主持编制招标文件参与并提出意见书中经济条款等工作3、发布招标信息或投标选择投标单位并提出意主持信息发布及选择投选择投标单位并提出意邀请函见标单位见参与并负责经济标部分主持发标、答疑会议，参与并负责有关技术交4、发标、答疑的答疑审本投标单位资质底、答疑主持接标工作，主持开5、开标参与会议并提出意见参与并提出意见标会议主持评标会议、负责评评审技术标并与投标单提出意见并根据情况参6、评标审经济标、谈判位谈判与谈判Word专业资料.7、定标、发中标通知 招标工作小组副组长主持，集体表决定标，并发出中标通知成本管理部主持招标资料的收集、整理、归档工作（应指定专人负责资料管、资料管理理）；工程管理部进一步完善合格承包人数据库3.1 招标文件标准(示范)招标文件标准(示范)招标文件由工程管理部组织成本管理部、财务部及法律人员共同起草，经公司招标工作小组审核后，作为公司该类招标的标准示范文本。施工招标文件内容施工招标文件应包括正文和附件。正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、造价要求、投标须知、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任及特别约定、相关规范、投标文件格式；附件包括：施工图纸、拟签标准合同（合同中应明确发包人要求的所有内容） 。其中施工招标文件的造价要求应包括：定额及计价文件约定；合同价包含范围，甲方分包的范围；工程款支付方式；主材价格在标书中详细明确；甲供材料和限价材料的范围及其价格结算办法；签证、变更的处理及费用确定的原则；材料、设备调差；报价明细表；开办费、施工组织措施费、文明现场施工费、赶工费、扰民费等费用明确的计取方式；Word专业资料.总价结算方式。 施工类项目招标， 正常情况下，应根据施工图编制标底。 标底做为评标的重要依据， 应力求准确、全面，不得漏项。施工类项目限制采用费率招标。如确因施工图不能及时提供但经营需要而采用费率招标，则工程第一期应严格按《公司工程评标、定标评审表》会审，经分公司第一负责人签字批准，并及时报总部财务部成本管理组备案； 后期相似工程如仍采用费率招标， 则应经分公司第一负责人和集团主管副总签字批准，并报总部财务部成本管理组备案；在有详细施工图的情况下，严禁采用费率招标。总部财务部成本管理组对各分公司费率招标情况进行跟踪监控，定期检查。采用费率招标的项目，特别要求投标单位按招标文件规定对以下费用作出详细、明确的说明（是否计取，如何计取），这类费用包括：开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费用、总承包配合管理费等。3.2招标信息发布及投标邀请公司招标的项目在当地主要报纸上或建设交易服务中心发布招标信息，并按政府有关部门规定办理手续。实行邀请招标，选择投标单位的工作由工程管理部主持；工程管理部、成本管理部、项目部等共同参与并分别从合格承包商承包人数据库中选择等数量的投标单位进行邀请招标。如合格承包人数据库中没有合适的投标单位，应由招标工作小组组织进行考察确定（考察人员不得少于三人且分属不同部门） ，补充、完善该数据库。3.3发标招标文件的发放和答疑由工程管理部组织。公开招标的项目，要按照合格承包人标准和项目要求对投标单位进行审查，审查合格的投标单位才能领取招标文件。Word专业资料.招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。3.4开标按招标应规定：投标单位应在规定日期之前将投标文件送交成本管理部，投标截止日期之后，原则上不再接受任何投标文件。成本管理部主持开标工作，开标工作应集体、现场拆封，过程需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。3.5评标、定标评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证（可采取综合评议或其他方式） 。中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价；对于技术简单、规模不大的施工招标应按最低报价确定中标单位。成本管理部主持招标项目的评标工作，招标工作小组全体人员参与（与投标单位有利害关系的人员不得参与评标），工程管理部评审技术标，成本管理部评审经济标。评标过程中，如果不同投标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与甲方在类似工程中有过良好合作关系的投标单位可考虑其在企业实力（信誉、项目经理资质、施工经验）方面的综合评标权重，填报《公司工程评标、定标评审表》 ，在同等条件下，优先中标。招标工作小组应根据招标文件中的各项指标要求，制定评标办法，并结合项目目标成本指导书，客观、公正地对所有投标文件进行评价。 评标人员对投标文件有疑问时， 可向投标单位问询并要求其做出书面解释，但该解释不得对投标文件进行实质性修改。确定中标单位后 3天内，招标工作小组向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。下列情况须重新招标：投标单位相互串通投标，投标单位以向招标工作小组成员行贿的手段谋取中标的；Word专业资料.投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标的；开标后，发现所有投标皆不满意，例如各标价皆高出标底价，不在合理报价范围之内；整个评标、定标过程需要做好记录，全体参加评标人员签字确认。3.6签定合同在中标通知规定的签定合同时间内，成本管理部负责按照招标文件中的合同条件和中标单位的相关承诺与中标单位签订承包合同。应加强与当地招标办等政府有关部门的沟通，积极配合政府部门的工作，争取政府部门的支持。在配合当地政府部门有关招标工作的同时，全面考虑各种不确定因素，注意规避各种风险，确保合同实际利益条款（让利优惠、承包人资金垫付等）的有效执行。具体情况参照《公司房地产工程合同管理办法》执行。四、其他规定4.1投标结束后，成本管理部应做好项目招标资料（招标文件、投标文件、承包人考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、相关会议纪要等）的收集、整理、归档工作。4.2招标工作小组人员及其他相关人员应严格遵守公司员工守则和职业道德， 不得与投标单位私下接触，不得接受投标单位的财物或其他好处，不得泄露标底，不得透露有关评标的任何情况；否则，按公司有关制度进行处罚，触犯国家法律的移送检察机关。4.3本管理办法各分公司务必严格执行；在执行过程中，如与实际情况确有不合适之处，执行部门可根据实际情况请示（修改）集团财务部、设计工程部。表格承包商考察结果审批表Word专业资料.编号：03-20-F1 版本：A/0 表格生效日期： 2001年09月01日 序号：日期： 年 月 日考察单位名称基本情况（成立日期、注册资金、企业性质、资质等级、营业执照等有关证书）技术经济情况考 （人员组成、施工机械设备、察 固定资产、净资产、负债、流内 动资金）容 近年（在建）工程一览（施工质量、获奖等）其他情况（信誉、与业主配合等）参与考察人员签名项目部 工程管理部 成本管理部公Word专业资料.司 其他部门及公司领导招标小组意见工程开标记录编号：03-20-F2 版本：A/0 表格生效日期： 2001年09月01日 序号：招标项目： 开标时间：编号 投标单位名称 投标价（元） 标价名次 备注1234Word专业资料.5678910招标小组会签栏Word专业资料.工程评标、定标评审表编号：03-20-F3 版本：A/0 表格生效日期： 2001年09月01日 序号：第 次评标会 日期： 年 月招标项目招标内容建筑面积承包方式投标单位报价（费率）付款方式投优惠条件标文件工期评审结质量果企业实力（信誉、项目经理资质、施工经Word专业资料.验）评标概要及定标结论招标工作小组定标会签项目部 工程管理部 成本管理部 其他部门及公司领导Word专业资料.投标承诺函致：我方已经详细阅读了贵公司关于 工程的招标文件、标准合同、施工图等附件，完全理解了其中的内容，现参加此项工程投标，所作承诺如下：一、工程造价：1.我方完全接受招标书、 标准合同、施工图等附件中有关计价方式、 付款方式、工期、质量、奖罚措施等全部要求，则：投标总价合计为 元，我主愿意在上述投标总价基础上下浮 %，实价为： 元，实价（人民币大写）： 元；2.如贵方接受我方对贵方招标书、标准合同中的条款进行以下修改，我方完全接受招标书、标准合同、施工图等附件中的其他所有内容，则：投标总价合计为 元，在上述投标总价基础上下浮 %，实价为： 元，实价（人民币大写）： 元；我方对贵方招标书、标准合同中的全部要求中仅提出修改意见如下：二、主材承诺报价：Word专业资料.三、工程付款方式：我方同意贵方标书、合同中的以下条款：1.工程预付款：签定合同日内，业主支付合同价的%为预付款；2.工程进度款：为支付；3.工程结算款：按总价的%结算；4.工程保