年长沙市商业地产市场

2006年度长沙沙商业地产分分析本报告转载：《金金牌房产》特特别出品的《2006长沙房地产年鉴》。本报告由合富辉煌房地产（湖南）提供。2006年，长沙沙市商业地产产向品牌化、规规模化、郊区区化、开放型型、人防型发发展，不断更更新换代，趋趋向规范与成成熟。2005年7月《长长沙市商业网网点布局规划划》定案，令令长沙商业未未来15年的发展展有了更明晰晰的发展方向向，基本形成成与长沙市社社会经济发展展和对外开放放水平相适应应、区域布局局合理、业态态结构优化、服服务功能齐全全的市区网点点三级体系，板板块效应日趋趋明显。数据显示，20004年至20066年9月，长沙市市商业用房新新开工面积共共计654．78万平方米米，竣工面积积452.2万平方米，销销售量1611.87万平平方米，呈现现出明显的供供过于求的状状况。由于零零售业竞争加加剧，导致数数个管理不善善的(或是定位不不准的)大型商场、写写字楼暂时停停业以重新定定位或装修，也也有部分商场场、写字楼缩缩减零售楼面面，改做其他他用途。综合市场调研可了了解到，从22006年开开始的往后三三年之内，长长沙市商业物物业将历经一一个放量的高高潮期。一、长沙商业地产产现状

1、长沙市商商业格局；根据二OO五年七七月通过我省省专家评审会会的《长沙市市商业网点布布局规划》，确确定了长沙未未来15年城市商商业发展总体体目标：到2020年，建设设完善1个市级商业业中心、2个市级商业业副中心、110个区域性性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。根据专家的看法，此此次规划遵循循三个方面：：（1）随着需求的变化化，对商业网网点布局会提提出新要求。（2）规划要进一步与长长株潭融城及及长沙一小时时经济圈的战战略相结合，提提高辐射能力力。商业今后后的布点不一一定集中在核核心城区，而而要向交通便便捷，辐射力力强的城市外外环、城郊接接合部分布。（3）三是规划要将整整合控制现有有城区网点与与规划引导新新城区网点相相结合。长沙传统商圈分析析五一广场商业中心心——地位稳固固的市级商圈圈区域范围：以五一大道与黄兴兴路交汇立交交为圆心，步步行在30分钟的范范围简介：五一商圈有有2000多年年历史，最初初由居民聚居居形成原始商商业发展而成成。位于长沙沙核心地带，高高度集中的商商务与金融配配套奠定了其其商业主导地地位，是各路路商家必争之之地。汇聚百百货、大型连连锁超市、步步行街、专卖卖店等，商业业营业面积达达50万以上。南南北、东西两两大城市主干干道的汇集，每每日人流量达达30-500万。主要商业物业：

特点及发展前景分分析：1、历史悠久，是历历来长沙商业业中心，城市市中唯一市级级商圈；五一商圈20000多年来一直直是城市商业业的集中地，有有着深厚的湖湖湘文化沉淀淀和商业根基基。东西主干干道五一路与与南北主干道道黄兴路、湘湘江中路在此此交汇，联接接河东与河西西的橘子洲大大桥亦联接了了五一商圈，政政府对防洪工工程建设及旅旅游资源开发发的大力投入入而成就的湘湘江风光带近近在咫尺，众众多金融、办办公场所入驻驻，交通的便便利性、城市市的中心位置置、丰富的旅旅游资源、人人口的集中、消消费的惯性，这这些都奠定了了五一商圈成成为城市唯一一市级商圈的的霸主地位。目目前商圈内汇汇聚了60000多家商业业品牌，年消消费额逾千亿亿。2、业态齐全，以中中高档次为主主，经营状态态良好圈内汇集了平和堂堂、春天百货货、王府井百百货、新世界界百货、百联联东方商厦、万万达购物广场场、百盛购物物广场等大型型购物场所，黄黄兴路步行街街、金满地商商业步行街、坡坡子街民俗商商业街共三条条商业步行街街，苏宁、国国美电器专业业卖场，沃乐乐玛、家乐福福、好又多等等大型生活超超市，友谊宾宾馆、万代大大酒店、国贸贸大酒店等酒酒店，麦当劳劳、肯得基、火火宫殿、杨裕裕兴、黄春和和、东北饺子子馆、蒙娜丽丽莎中西餐厅厅等知名餐饮饮，建行、商商行、工行、人人寿保险、中中信银行、中中国银行等金金融机构，金金色年华、挪挪威森林、钻钻石钱柜、星星光灿烂、魅魅力四射等休休娱休闲场所所，是一个集集购物、休闲闲、娱乐、餐餐饮、办公、旅旅游于一体大大型商业中心心，商圈内以以中高档次业业态为主。省内单店营业额最最高的平和堂堂年均营业额额达6亿，王府井井百货20006年销售额额接近5个亿，黄兴兴路步行街22005年营营业额达111亿元，沃尔尔玛年销售额额逾3亿，整体经经营状况良好好。3、百货业趋向饱和和，竞争异常常激烈，百联联东方与新世世界百货走差差异化路线商圈内有9家大型型百货及购物物中心，密集集分布在以五五一路与黄兴兴路交汇的周周边，多为自自主经营，主主要采取保底底扣点经营模模式，功能分分区基本为一一层珠宝、化化妆品，二层层女装，三层层休闲装，四四层男装，五五层以上为休休闲娱乐、餐餐饮，所针对对的消费群体体主要是中、高高层消费者，同同质化竞争激激烈。在商圈内百货趋向向饱和的情况况下，20006年新开业业的新世界百百货与百联东东方商厦开始始走差异化路路线，均开辟辟奢侈品专柜柜来提升价值值，吸引消费费，设有CEERRUTII18811、GIEVEES＆HAWKEES、DANIEELCREEMIEUXX、PIOMMBO、MRPHIISTO、OHUII、MOMO、AGATHHA、OMEGAA等世界名品品专柜。4、辐射全市及外来来游客，人流流旺五一商圈的消费辐辐射全市，也也吸引了很多多外来游客来来此消费，是是湖南人流、物物流、资金流流、信息流的的中心，日客客流量达300-50万人人次。黄兴路路步行街成为为外来游客必必游之地,日均客流量量8万余人次，双双休、节假日日达15-118万人次。5、以五一路为界，南南盛北衰，百百联东方的进进驻有望复兴兴以北区域黄兴南路与解放西西路集中了大大量的人流，五五一路上集中中更多的是车车流，受五一一路立交桥及及人们消费习习惯的影响，五五一商圈出现现以五一路为为界，南盛北北衰的商业状状况。北片区区的长沙东汉汉名店广场（现现更名为新世世界大厦），原原规划有4660多个铺位位，由于立交交桥的影响及及定位偏差，目目前仅有一层层临街铺位还还在经营，新新大新百货经经营状况也远远不及南片区区的百货。百联东方所所走高端差异异化路线使得得北片区有了了高档百货，有有希望能带旺旺北片区，但但与晚几个月月开业的新世世界百货相比比，人气有所所不及。南区域基本饱和，以以北区域还存存在较大量的的在开发与待待开发用地，在在开发的项目目有金都商业业中心210000多平方方的商业体量量，待开发项项目已知的有有中环一世界界和万代大酒酒店以北地块块，北区域的的复兴需要各各项目的对话话与联动。荣湾镇商业副中心心——河西唯一一商圈区域范围：河西通通程商业广场场为中心，步步行5-8分钟范范围内。商圈简介：荣湾镇是岳麓区由由来已久的商商贸重镇，通通过湘江一桥桥与河东相连连，是该区最最重要的交通通枢纽，人流流旺。随着枫林路路拓改、岳麓麓时尚购物中中心、新外滩商商业中心广场场等大型商业业的落成，溁溁湾镇的商业业价值急速上上升。目前商商业营业面积积约6.5万平方米，日日人流量达115万，消费费层面主要是是来自河西高高教区的教职职工及学生、长长沙高新区、麓麓谷的白领人人群。主要商业物业：商圈特点及发展前前景分析：1、商圈现有商业面面积与河西消消费力不相称称，后续发展展空间大；岳麓区有近40万万人口，非农农人口31万，20055年，城市居居民人均可支支配收入为112522元元，比长沙市市整体水平略略高，商圈商商业面积约66.5万平方米，后后续发展空间间大。在建或规划中的的的部分项目如如下：2、业态基本齐全，以以中、低档为为主，高档消消费市场空白白；商圈内业态基本齐齐全：大型购购物中心有通通程商业广场场和新外滩购购物中心，餐餐饮有东锅中中西餐厅、荷荷香楼湘菜馆馆、晶珠国际际美食城、必必胜客、麦当当劳、肯德基基、桂林人、台台北豆浆等；；金融配套有有中国银行、招招商银行、中中信银行、中中国农村信用用合作社；酒酒店有麓山宾宾馆、枫林宾宾馆；大型生生活超市有新新一佳、步步步高，较为零零散低档的娱娱乐休闲场所所较多，上档档次的少。总总体来看业态态以中低档为为主，高档消消费市场空白白。3、消费群以河西教教师、学生、高高新区麓谷的的白领人群为为主，集中在在通程商业广广场消费；长沙教育事业历来来比较发达，驻驻区有以中南南大学、湖南南大学、湖南南师范大学为为代表的300多所高等院院校、科研院院所，在校大大学生达166万人，各类类科技人员110万余人，国国家级长沙高高新技术开发发区、岳麓区区国家大学科科技园位于中中心区域，堪堪称全省典型型的文化区、科科教区。麓谷科技新城是长长沙高新技术术产业开发区区从20000年起集中开开发建设的科科技新城区,,科技新城的的发展定位为为以高新技术术产业为主导导、生态环境境为特色、兼兼具城市功能能。截至目前前，麓谷园区区已聚集4000多家高新新技术企业。

河西具规模、上档次的商业目前集中在荣湾镇商圈，高校教师、学生及高新区的白领人群消费也集中在了荣湾镇商圈的通程商业广场。4、岳麓山、湘江风风光带等旅游游资源利于商商圈发展；岳麓山为国家4AA级风景名胜胜区，20004年接待游游客100多万人人次，毗邻荣荣湾镇商圈的的岳麓山风景景名胜区提升升了商圈对区区外游客的消消费吸纳能力力。未来3--5年，岳麓麓区计划投入入120亿将潇潇湘大道北段段打造为最美美的湘江风光光带。政府对对于旅游资源源开发与基础础设施建设有有利于商圈发发展。5、岳麓区政府、长长沙市政府的的搬迁对荣湾湾镇商圈价值值有所提升，长长远来看有可可能削弱商圈圈辐射力区政府与市政府搬搬至岳麓区北北部，周边起起来了很多高高档住宅小区区，当人气提提升到一定程程度，将会形形成一个新的的商业中心，对对于荣湾镇商商圈来讲会削削弱其辐射能能力。在目前前区北人气不不旺的情况下下对此商圈的的价值有所提提升。东塘商业中心———快速更新换换代中的传统统商圈区域范围：以东塘塘立交为圆心心，步行在115-20分分钟的范围商圈简介：东塘商圈是城市南南拓的门户，南南部居民传统统的商业聚集集地，商业营营业面积约115万平方米米，每日人流流量约10万人次，消消费群以东塘塘立交桥为圆圆心的南部家家庭为主。东东塘是湖南电电信、湖南联联通的大本营营，移动公司司最大的营业业厅也在这里里，加上易佰佰通讯、迪信信通等手机销销售商，东塘塘已成为长沙沙通讯产品最最前沿最迅捷捷的发布平台台。主要商业物业：

商圈特点及发展前前景分析：1、业态齐全，档次次拉差大，大大众化专业卖卖场与超市受受欢迎东塘商圈有2家知知名百货公司司，2家综合卖场场，8家专业卖场场，步步高、家家润多共3家大型生活活超市，屈臣臣氏精品超市市，大都市商商业街。餐饮：新华楼、麦麦当劳（2家）、桂林林人、肯德基基、火宫殿、哈哈特波波巴西西烧烤餐厅、北北京饺子馆、绿绿茵阁咖啡厅厅、上岛咖啡啡、米萝咖啡啡、金牛角王王中西餐厅金融：中国银行、建建设银行、交交通银行、中中国农业银行行文化：东塘恒远图图书城、东塘塘图书城酒店：波月宾馆、神神禹大酒店休闲娱乐：浣溪保保健休闲中心心、音乐房子子KTV大型药店：楚仁堂堂大药房、星星城大药房、芝芝林大药房等等。以上数据可看出，东东塘商圈业态态齐全，大众众化的专业卖卖场与超市占占了很大比例例,也是最受到到消费者欢迎迎的。金色家家族定位成“顶级名品”，拥有LACCOSTE、BWM、KLOSSS、ECACAA、PORTSS、ELLE、RADO、AutaSSon、BOSS、RAYMOONDWEEIL等近50多种世界界名品，目的的在于走差异异化的路线，在在周边中低档档的商业中脱脱颖而出，但但周边消费力力有限，场内内显冷清。沿沿线有不少临临街的小商铺铺，商品低档档，形象差，有有待更新换代代。2、目前消费主要以以南城消费者者为主东塘立交桥一公里里范围内有100万人口左右右，人口密集集，是长沙传传统商业聚集集地，20004年后开开始进驻国美美电器、通程程电器、步步步高超市等众众多规模大众众化商业，东东塘商圈正式式步入更新换换代时期。由由于目前主要要以中低档商商业占较大比比例，且东塘塘立交桥与交交通的过于拥拥挤在一定程程度上制约了了中高档商业业的发展，目目前主要以南南城消费者为为主。3、作为南拓的门户户，东塘商圈圈发展空间大大，东塘商圈圈往南部延伸伸，大东塘商商圈逐渐形成成。南北主干道韶山路路拓改成功，交交通便利性更更佳，南城已已最适宜居住住地之一。加加之长株潭化化进程加快,,往来于此的的经商者越来来越多，商圈圈快速的更新新换代，令东东塘商圈的发发展空间巨大大。2005年11月月，深国投购购物广场落户户雨花亭，共共四层，每层层面积逾一万万平方米，首首层为精品购购物场所，含含屈臣氏，沃沃尔玛超市（世世界500强企业业）占据二、三三层，第四层层由时代华纳纳（世界5000强企业）斥斥资2亿元作影视视。在世界5500强推动动下，东塘商商圈顺应城市市南拓进程，逐逐渐形成大东东塘商圈，在在雨花亭附近近形成中高档档商业，将辐辐射更多的南南部消费者，甚甚至吸引其他他区的消费。火车站商业中心———湖南省最最大电脑及电电子产品集散散地区域范围：以长沙沙火车站为辐辐射中心，沿沿车站路与五五一大道（东东段）向四周周延伸，北到到八一路、南南至人民中路路。

商圈级别：：传统商圈商圈简介：ITT产品市场经经过近十年的的发展，目前前已形成了湖湖南省最大的的电脑及电子子产品集散地地，辐射面甚甚广。众多的的IT卖场林立立，已形成传传统消费习惯惯氛围，引导导人流消费走走向。由于火火车站与长株株潭汽车站的的影响，人流流量大而杂，交交通路网发达达但阻塞。商商业营业面积积约10万平方，日日人流量约220万。主要商业物业及商商业配套：商圈特点及发展前前景分析：1、业态齐全，以电电脑及电子数数码产品销售售为主，交通通优势明显，酒酒店业发达。火站商圈业态齐全全，尤其以电电脑及电子数数码产品销售售为主，有99家大型IT专业卖场场，苏宁、国国美、通程电电器、家润多多家电超市内内也有大量IIT产品销售售，已形成湖湖南省最大的的电脑及电子子产品集散地地，辐射面广广。由于火车站、长株株潭汽车站、民民航大酒店的的影响，火车车站商圈交通通优势明显，同同时带旺周边边酒店业、娱娱乐休闲。餐饮：金至尊酒楼楼、兄弟海鲜鲜酒楼、麦当当劳（2家）、杨裕裕兴（2家）、秦皇皇食府、咖啡啡语茶中西餐餐厅、芙蓉人人家、福楼酒酒家酒店：芙蓉华天酒酒店、长岛饭饭店、民航大大酒店、银河河大酒店、金金泓大酒店、三三九楚云酒店店、银河大酒酒店、东方大大酒店、凯旋旋大酒店、蓝蓝天大酒店、金金港酒店、海海程大酒店金融：中国农业银银行、中国农农村信用合作作社、交通银银行、长沙市市商业银行娱乐休闲：海东青青健身俱乐部部、敦煌千子子莲足道、美美度概念生活活馆2、人口密度高，消消费人群偏向向年轻化商圈中心区域人口口总数接近335万，分别别为IT人士、写写字楼白领、企企事业单位以以及原有居民民群，其中以以IT人士为主主，约占600%的份额，而而这群IT人士的年年龄大多在225-35岁岁之间，个人人年薪普遍在在5-10万元元左右，人均均年收入高于于长沙城区整整体人均收入入水平甚多。另另外，南来北北往的旅客占占有相当的消消费比例，金金苹果大市场场吸引了全市市中低收入群群客户。3、整体商业形象欠欠佳，中高档档购物场所不不成主流火车站人流很杂，众众多不法商贩贩横行，商圈圈整体商业形形象不佳。传传统百货商厦厦晓园倒闭，国国储转型，目目前仅有阿波波罗商业广场场在持续经营营，中低档次次。在政府的的扶持下，刻刻意引进品牌牌商家，努力力改变火车站站形象，整改改经营环境，发发展前景好。伍家岭商业中心———北部唯一一商圈，发展展前景好区域范围：以伍家家岭立交为核核心、步行在在15分钟的范范围。商圈简介：伍家岭岭商圈一直以以来就是长沙沙北部唯一的的一个商业区区，以丽臣路路和芙蓉路交交叉处为核心心，泰阳商城城、北斗星商商厦雄踞此地地多年，随着着芙蓉路的修修建，世界著著名零售企业业通程电器也也相继进驻，但但由于20002年波隆立立交桥的修建建，削弱了该该商圈本身就就不够浓厚的的商业氛围，加加上该地区客客户的消费能能力不强，导导致普尔斯玛玛特、北斗星星商厦被迫关关门或经营转转向。商业营营业面积约44万，日人流流量7-8万。主要商业物业：商圈特点及发展前前景分析：1、业态不丰富，商商业档次不高高，整体经营营状况不佳伍家岭商圈，业态态不丰富，主主要是满足人人的基本生活活要求。整体体商业形象较较为破败，档档次不高。维维多利购物中中心（原北半半星商厦）、泰泰阳商城由传传统百货转营营，现在百货货功能已不复复存在，重装装后以批发和和家电卖场为为主，档次不不高，伍家岭岭机电市场与与地板城是两两个较为破败败规模也不大大的专业市场场。相对而言，新一佳佳超市及附近近的娱乐、餐餐饮相对较旺旺。金融：中国农业银银行、中国工工商银行娱乐休闲：百度慢慢摇会所、诺诺亚方舟娱乐乐港、伊甸园园洗浴广场、酒店：诺亚方舟大大酒店、华悦悦大酒店餐饮：麦当劳、银银苑海鲜酒楼楼、银星酒楼楼2、消费以周边居民民为主。3、交通便利，但发发展受制于立立交桥。商圈以芙蓉路与三三一大道交界界，波隆立交交桥为中心，南南北有足够的的延伸条件，尤尤其是向南的的芙蓉路周边边汇集了众多多的写字楼与与金融大厦。但但波隆立交桥桥影响了商业业的扎堆效应应，东西延伸伸更加受到制制约，使得商商圈的覆盖面面受到限制。4、随着新河三角洲洲的整改，及及地铁线的设设定，发展前前景较好新河三角洲规划范范围南起3119国道，北北至浏阳河，西西临湘江，东东到芙蓉北路路，计划三年年内完成简陋陋房屋与棚户户区等拆迁，解解决由于造纸纸厂、化工厂厂等40多家企业业的生产污染染问题，建成成一个总面积积2072亩，以以滨江文化园园（含两馆一一厅）为龙头头的文化娱乐乐区，以湘江江大道为依托托的商业金融融区，以文化化为内核的人人文居住区，这这对于提质整整个北城区具具有极重要的的意义根据地铁建设规划划，20144年前建设完完成1号、2号线一期，总总长52.2275公里，43座车站，1号线站口就就设在伍家岭岭。根据广州州、北京等城城市经验，地地铁站口商业业具有极大的的发展潜力。同时通过伍家岭商商圈的重塑与与地铁线的设设定，将加速速城北与主城城区的融合，发发展前景较好好。发展中商圈星沙商业副中心：：规划：以北到潇湘湘路，南至凉凉塘路，西至至天华路，东东至东二线地地区为核心，是是政府重点发发展的区域新新商圈之一，设设置业态结构构，形成与长长沙经济技术术开发区和星星沙镇综合性性新城相协调调，配套齐全全、功能完备备的现代都市市商业中心。星沙是长沙市从996年开始规规划建设的物物业新城（即即长沙市卫星星城），星沙沙目前城镇人人口为15万人，流流动人口：66万人，目前前已建城区面面积有22平方公里里。星沙是湖南省著名名的汽车销售售及汽车零部部件销售集散散地（包括其其中机电产品品市场），数数万家中小企企业积聚了强强劲的消费力力。餐饮业发发达，但档次次较低，中高高档酒楼数量量较少。休闲闲业颇为发达达，但规模小小，经营手段段单一，经营营地域零散。正在建设的专业市市场有星沙湘湘绣城、山水水茗园（茶叶叶市场），星星沙商业步行行街招商顺利利，星沙目前前唯一大型购购物中心为星星沙通程商业业广场，其主主力卖场为中中国生活超市市连锁巨头新新一佳超市和和通程电器超超市。全球商商业连锁机构构一泰国正大大集团旗下的的“易初莲花购购物广场”于2006年4月中旬开业业。星沙未来一段时间间期内需围绕绕政务、公务务、会务、商商务、业务类类消费以及外外资港资，投投资开发商人人员休闲与夜夜生活消费需需求，进行消消费趋向定位位与对接。红星商业中心：规划：将以湘府路路与韶山南路路交汇处为核核心，构建以以金融信息为为先导、商贸贸流通为主导导，产业为支支撑的内供与与外向结合，财财富与人气齐齐聚的南长沙沙复合型现代代商贸经济圈圈。红星商圈是借农博博会之机而迅迅速崛起的南南部商圈，会会展业带来了了巨大的人流流、资金流。商商圈内汇聚了了多个专业批批发市场，如如电动车城、渔渔具城、体育育用品城，灯灯饰城、太阳阳能批发城、红红星糖酒批发发城、红星通通讯器材批发发城、红星家家用电器批发发城、红星农农副产品大市市场、红星建建材市场、莲莲湖汽配市场场、红星花卉卉市场等，受受区域整体市市场消费水平平以及消费意意识限制，商商业氛围不够够成熟，业态态单一，消费费场所档次不不高,目前许多多专业市场难难以维济，部部分商家经营营回报率低。商业营业面积约334万平米，消消费以周边区区域人口为主主，以及会展展业所带来的的其它区域及及外地人员。捞霞商业中心：规划：捞霞商业中中心位于开福福区霞凝新港港城内，是开开福区现代新新城，也是长长沙市未来发发展重心。其其主要功能是是服务于依托托霞凝新港和和长沙火车货货运北站为中中心的物流园园，以及沿长长沙经开区外外围的青竹湖湖外商城工业业小区和大明明工业园为对对象的商业活活动，辐射范范围包括长沙沙县和望城县县广大区域。马坡岭商业中心：：规划：马坡岭商业业中心位于芙芙蓉区东部隆隆平高科技园园内，与长沙沙县县城星沙沙镇共同组成成长沙市的副副中心城市——星马新城。构构建以服务于于长沙县、浏浏阳市为主要要对象的区域域性商业中心心；以大型超超市和仓储店店为骨干，鼓鼓励发展仓储储超市、大卖卖场、配套完完善餐饮、生生活服务、休休闲娱乐和其其它服务设施施；发展科技技市场。合理理配置资源，优优化商业布局局，按照城市市发展规划和和区域发展要要求，发展新新兴产业，形形成新型的现现代化商贸区区。黎托商业中心：规划：以武广高速速铁路黎托客客运站的建设设为契机，建建设完善配套套商业设施，构构建商贸、文文化、健身休休闲、高档住住宅为一体的的新商业中心心。大托商业中心：规划：依托长株潭潭三市经济一一体化和大托托机场口的区区位优势，以以及以中信新新城购物中心心为代表的商商家落户于此此，结合天心心生态新城的的建设，逐步步发展形成一一个新的区级级商业中心。望城坡商业中心：：规划：远期规划建建设引导性商商业中心。其其主要功能服服务于以岳麓麓山风景名城城区旅游、休休憩为主题的的商业活动，辐辐射范围包括括宁乡县和望望城县广大区区域。商业中中心的所有设设施不仅应方方便、满足居居民、旅客的的生活和购物物需求，同时时应与自然景景观融合，与与文物建筑协协调，有利于于环境保护和和可持续发展展。观沙岭商业中心：：规划：随着市政府府西迁，市府府周边地区逐逐渐形成了一一个新兴的经经济发展增长长极，带来了了众多的发展展商机。依托托岳麓大道、金金星路、银杉杉路、杜鹃路路和北大桥桥桥头，重点发发展商务、会会展、商贸餐餐饮和高档房房产等行业，建建设商务楼宇宇，发展“总部经济”，构建岳麓麓新城楼宇经经济核心发展展区。建设好好远大城市文文化购物广场场、府东商业业大厦、新区区治商务酒店店等项目。商业格局特点总结结：1、现有商圈集中在在城市的中心心位置，围绕绕唯一市级商商圈——五一商圈圈向外扩散。2、随着城市的不断断扩张，外来来大发展商与与大品牌商家家的入驻，逐逐渐形成外围围商圈。3、商业消费主要集集中在五一商商圈，旺盛的的人流与消费费习惯支撑起起此商圈的庞庞大商业体量量；4、现有商圈自成特特色：1）五一商圈业态丰丰富，百货业业趋向饱和，同同质化竞争激激烈；2）河西消费主要集集中在荣湾镇镇商圈，岳麓麓山风景区与与沿江风光带带打造等旅游游资源成为商商圈发展契机机，发展空间间大；

3）东塘商圈圈不断的更新新换代，但发发展受到立交交桥制约，由由于深国投、沃沃乐玛进驻雨雨花亭，范围围向南延升；；4）火车站商圈已形形成湖南省最最大的电脑、电电子产品集散散地，交通优优势明显，人人流旺而杂；；5）伍家岭商圈由于于新河三角洲洲规划及地铁铁站口设点，未未来前景广阔阔；6）红星商圈专业市市场云集，业业态单一，后后续商业量大大；业态特征：1）各业态发展不平平衡：大型超超市、家电卖卖场分布密集集，社区型商商业的发展滞滞后；2）传统百货转向购购物中心：传传统百货都是是在旧商圈中中人流密集的的地方，但因因为业态单一一逐渐退出竞竞争，被复合合型的商业中中心取代；3）步行商业街对人人流要求高：：步行商业街街必须布置在在较高等级的的商圈中，需需要有一定人人流保证，长长沙最成功的的商业街是黄黄兴路步行街街，其它的经经营状况一般般；4）超市相对是最普普遍适合的业业态：基本上上各个商圈每每个超市的经经营状况都很很好，超市在在长沙仍有发发展空间；5）电器等专业卖场场吸引力大：：在对商圈的的人气要求不不敏感，只要要有品质，可可以吸引较远远的人群；6）批发市场需要长长时间的培育育，形成消费费惯性，对交交通及基础配配套的要求较较高，且档次次一般，容易易使区域形象象受损，目前前长沙批发市市场经营状况况有好有差。二、2006年至至2007年重重点纯商业物物业面市情况况

从调查数据中可看看出，长沙市市纯商业物业业近两年推向向市场的货量量有所增长，但但涨幅较为平平缓。作为投投资物业风险险较高的商业业物业来讲，开开发商对市场场也相当谨慎慎，尽管如此此，这两年推推向市场的典典型纯商业项项目体量至少少达到9733203平米米以上，市场场竞争激烈。

从图表中可看出：：1、五一商圈仍然是是最热商圈，2006年至2007年推出与即将推出市场的商业项目达到6个，商业体量达21.7万平方米以上，稳居第一位，成为各路商家必争之地；2、城东区域近两年年推出量排在在五一商圈之之后，所推44个项目中有有一个倍受关关注的超大型型shopppingmmall项项目，也是长长沙市第一个个Shopppingmmall——上河国际际商业广场，商商业面积达115万平米，066年年中开盘盘销售火爆。表表明城东商业业的迅速崛起起已经得到市市场认可；3、从数据上看星沙沙的商业量较较大，但受人人气影响，商商业起来还需需要较长时间间的培育；4、依托融城及、省省府南迁、农农博会展作为为契机而发展展迅速的红星星商圈目前进进驻大量高尚尚住宅楼盘，人人气渐旺，大大量商业也即即将应势而起起，20077年表现会很很明显；南部部的两大商圈圈之一——大托商圈圈，也即将有有一大型商业业项目——中信新城城推向市场；；5、相对而言，河西西的商业推出出较为分散，分分布在荣湾镇镇商圈、市府府片区、麓谷谷片区，其中中荣湾镇商圈圈的整体价值值将有所提升升；三、2006年长长沙商业地产产亮点1、投资首选——商商铺在长沙城市未来115年的城市市远景规划中中，一小时经经济圈的中南南商业现代化化城市中心格格局在20006年开始真真正的发力。对对于其所带得得影响无疑在在深层次上影影响着长沙的的商业格局和和发展，商业业地产的整体体提升在这场场大变革中变变得尤为重要要。

伴随着城城市发展和住住宅商品化的的脚步，商业业房地产的发发展在其中占占据着举重轻轻重的作用，这这就是作为房房地产开发商商或地方政府府主导开发的的商业街、SSHOPPIINGMAALL、社区区底商等商业业房地产物业业随着城市发发展的步伐不不断上演着跳跳跃的音符。其其中有一部份份商业地产项项目在长沙城城市新老城商商业城区间演演绎着了自己己与众不同的的魅力，也正正是他们让我我们看到了商商业地产所不不断绽放出来来价值，在推推动着一个城城市脉动的血血液。就让我我们一起回顾顾一下20006年长沙城城市商业地产产中的新兴力力量，看看他他们给长沙这这座城市带来来的商业价值值和他们所具具有的闪光点点。首先看看五一商圈圈，这一号称称湖南第一商商圈的黄金区区，这拥有66000余商商家，每年消消费额达数十十亿元，日均均客流量高达达30-500万人次以上上，这里所产产出的零售额额达长沙市零零售总额的近近一半以上。正正是在这里，平平和堂、春天天百货、万府府井、香港新新世界、长沙沙百联东方商商厦、电器巨巨头苏宁等各各路商业诸侯侯纷纷亮剑，搅搅得20066年五一商业业只能用沸来来形容。有业业内人士指出出，现在五一一商圈正经历历着扩容和升升级、这里掀掀起的是长沙沙最火的“淘金热潮”！其中三大零售、百百货的加盟，令令这一商圈“商业巨鳄”更加壮大。而而作为其中的的香港新世界界百货与长沙沙百联东方商商厦的强势入入市，凭借其其已有的招商商渠道和商家家资源，很快快就在长沙市市五一商圈中中鼎立了自己己的一方霸图图。他们带来来的不仅仅是是奢侈品后的的消费文化，更更多地它们在在给长沙百货货业增添一种种新的前沿、时时代感、时尚尚文化购物的的西化海派风风尚。作为一一个城市寸土土寸金的黄金金商圈，他拥拥有着的是无无与伦比的聚聚集效应，其其商铺保值、增增值能力通过过一组数据可可以看得出，其其店铺租金与与售价在近55年内已经上上涨了2000%。而位于于其中的香港港新世界百货货、长沙百联联东方商厦，不不光带来了独独一无二的中中庭式购物空空间，世界级级、国内一线线的商业品牌牌、让人留恋恋忘返的购物物环境，更多多的是他们改改变以往长沙沙商业地产低低端化格局，现现在正在创造造的是一种轻轻松的理财模模式，由专业业商家的统一一经营管理，稳稳健的、低风风险的投资平平台让长沙的的投资市场开开始步入正轨轨，而城市发发展和经济发发展为投资者者们留下了无无限商业价值值增值的空间间。2、投资次选——产产权式酒店。作为一种新型的房房地产投资和和消费模式，其其所具有的投投入轻松、风风险低、收益益稳定、投资资省心、省力力等优势，在在这近年来被被越来越多的的人士所青睐睐。长沙酒店店行业的整体体发展态势良良好，酒店的的整体开放率率近80%，五星星级以上酒店店的开房率更更高，这与长长沙的消费习习惯分不开。长沙人喜欢在酒店店休闲娱乐，喜喜欢在酒店聚聚会，喜欢在在酒店谈生意意，酒店消费费空前火爆；；产权式酒店店这种投资方方式在这几年年已经被市场场所广为接受受，近年的时时代帝景到华华雅华天都是是较为成功的的典范，当然然作为一个想想成为国际化化大都市的长长沙，国际化化的高品质酒酒店就成为其其必需的，而而目前长沙知知名的国际酒酒店品牌只有有同属于世界界500强的喜喜来登和豪廷廷，从05年的喜来来登到06年的豪廷廷，他们都有有一个最大的的优势——即显赫的的国际化品牌牌和先进的配配房系统，显显然这些白金金级五星级品品牌已经成为为至尊荣耀，至至尊享受的象象征。在国际际酒店品牌的的市场号召下下，加之产权权式酒店区别别于商铺这种种投资产品更更为稳健、风风险更低的产产品，产权式式酒店在20006年的商商业舞台上也也实实在在火火了一把。站站在城市发展展的角度，国国际品牌知名名酒店集团的的进驻，带来来的行业更高高标准和管理理系统，无论论对目前的芙芙蓉国-豪廷大酒店店，还是对整整个长沙酒店店业的发展而而言都是一种种推动。2006年品牌商商业，是长沙沙商业的最大大亮点……四、热点投资个案案（上河国际际商业广场）分分析：上河国际商业广场场作为20006年大东城城首个最具规规模的商业大大盘、超大型型SHOPPPINGMAALL，在面面对20066年新政下的的市场，面对对国家宏观政政策不断的调调控，国八条条、新八条、国国六条相继出出台的情况下下，整个长沙沙市商业地产产市场不被看看好，尤其投投资市场整体体低迷的状况况下，作为一一个城东城郊郊结合处的大大体量商业体体量项目，它它取得让市场场为之一亮的的骄人成绩。该项目由香港上市市公司背景的的合富辉煌房房地产（湖南南）分公司全全程策划代理理，在20006年5月21日上午，上河河国际商业广广场仅在开盘盘当日，就创创下了商铺销销售逾4300多套，公寓寓销售2600套，当日销销售总额逾22亿元的销售售奇迹，而且且成为20006年长沙楼楼市房地产销销售界一座暂暂时无人超越越的里程碑。

“上河国际商业广场场”，在众多的的疑惑、众多多的问号、众众多的不解中中，绚丽地火火热地盛开在在长沙楼市，成成为长沙楼市市一段长久谈谈论的有关商商业投资价值值的话题。该项目的东家，为为天润五江置置业有限公司司，是由企业业界赫赫有名名的湖南五江江集团、长沙沙城建开发公公司和湖南天天润房地产开开发有限公司司共同组建。前前者创立于11996年，是是中国最大的的保温瓶生产产企业，占据据国内保温瓶瓶市场40%%的份额，系系全国民营企企业第2000强，资金后后盾强大。而湖南天润房地产产开发有限公公司，也是一一家颇有经验验的开发商，曾曾先后成功开开发了天润花花园、家润新新城等项目。长沙市城建开发有有限公司具有有一级房地产产开发资质，先先后承担了火火车新站、五五一路、芙蓉蓉路、解放路路、二环线、火火星大道等110余项重点点市政工程开开发建设。并并在娄底成功功开发了中南南地区规模最最大的，是中中南地区规模模最大的商业业步行街———春园商业步步行街和五江江建材家居城城。凭借雄厚的资金实实力和娄底两两个商业项目目的成功开发发经验以及由由此而带来的的战略合作伙伙伴——沃尔玛，天天润五江集团团再次雄心勃勃勃，准备打打造大东城首首个超大型SSHOPPIINGMALLL。尽管在资金实力上上、开发经验验上几家公司司都具有相当当的优势，但但毕竟操作一一个巨无霸商商业项目也并并非容易事，因因此，营销策策划板块的工工作，天润五五江集团选择择了中国唯一一一家在香港港主板上市、全全国著名的专专业营销代理理机构——合富辉煌煌房地产。追溯合富辉煌以往往的业绩，并并不难发现这这次上河商业业广场成功的的痕迹。合富富辉煌拥有十十五年的专业业房地产操作作经验，在国国内，均与知知名的大财团团、大型开发发商合作，已已经形成了非非常成熟的、系系统的、专业业的营销运作作模式。正是是凭借多年积积累商业地产产操作经验，作作为服务方的的合富辉煌房房地产——这家专业业地产公司，成成功实现了项项目大商业体体态的长沙东东城顺利登陆陆。在上河国际商业广广场的整体营营销战略中，合合富辉煌的操操作空间非常常广阔，项目目的规划调整整、全程营销销策划、客户户经营拓展、销销售组织管理理、推广效果果监控的工作作全面由合富富辉煌负责，合合富辉煌凭借借丰富的商业业地产前期运运营经验，为为上河开创了了一条为政府府、消费者、商商家、投资者者“四赢”的成功模式式，确保了上上河国际商业业广场的开发发和商业营销销操作中成功功的规避了一一系列风险因因素。毫无疑问，上河的的成功不仅仅仅在于商业策策划定位，成成功的招商令令品牌商家的的进入也是一一大成功，国国际大鳄———沃尔玛、名名品家具欧亚亚达，餐饮品品牌必胜客、肯肯德基，折扣扣品牌服饰狐狐狸城、化妆妆品品牌折扣扣店、屈臣士士等一系列知知名商家的纷纷纷入住，也也为上河国际际商业广场营营造了浓厚的的商业氛围。通通过这些实力力商家的加盟盟，也为上河河国际商业广广场的投资者者大大增强了了投资信心。项目为处于高桥商商业的主要商商业核心。政府十一五规划里里明确提出“高桥商圈”为长沙新商商业的代表，并并把上河国际际商业广场列列为省重点工工程。期间，政政府将投入上上千亿资金为为之护航发展展护航。周边边相对已经颇颇具成熟的高高桥大市场所所辐射出的商商业效应，不不光为项目锁锁定了商业价价值，配合政政府规划的“西文东市”发展格局，加加上根据长沙沙市政府的远远景规划，22010年大大东城城市人人口将达1000万以上。所有一切，显出了了东城新城区区急待新商业业的明显优势势。对于芙蓉蓉区政府和雨雨花区政府相相继落户万家家丽路，更加加充分显示了了政府对东区区发展的重视视。天时地理理人和，令上上河国际商业业广场的区域域商业定位及及所体现出来来的投资价值值格外让人关关注。在合富辉煌的营销销策划中，重重点抓住了上上河国际商业业广场的前瞻瞻性、国际性性和未来发展展市场高度，针针对区域市场场的中高端商商业空白点，上上河商业广场场的市场定位位在功能及业业态组合上予予以了有效的的补充。上河国际商业广场场体现的是长长沙市未来现现代商业生活活的模式。投资超过20亿元元，总建筑面面积超过500万㎡，总用用地15.22公顷，由3条主题商业业街、2大休闲广场场、约15000个车位的的超大停车场场、高级住宅宅、时尚公寓寓、商务办公公、百货店、超超市、美食馆馆、电影城、儿儿童乐园、酒酒吧等业态构构筑而成，是是集购物、娱娱乐、休闲、居居住、商务、餐餐饮、参观等等多功能的大大型商业广场场。其超前的定位，令令得上河国际际商业广场在在本土品牌中中脱颖而出，成成为本地具备备“唯一性”的国际品牌牌项目，上河河国际商业广广场毫无疑问问将会成为东东城新商业的的龙头项目。案例策划纪事：一、合富辉煌策划划本项目的亮亮点：1、以前瞻性视觉挖挖掘区域价值值潜力，把握握项目发展的的成长性对比分析区域价值值和市场格局局，充分挖掘掘、准确预判判区域未来价价值提升潜力力，以此为基基础确定具有有成长性的项项目发展总策策略。2、多角度评估各功功能开发强度度的合理性对于原规划设定的的办公、公寓寓和酒店等功功能，合富辉辉煌对比分析析国内外城市市可参照项目目实际开发案案例，结合长长沙市场需求求现状和发展展趋势，区域域自身的发展展定位等因素素，综合确定定各功能最科科学合理、符符合市场规律律的开发强度度。3、前瞻性的产品定定位策略通过项目发展的持持续性和产品品的前瞻性，塑塑造项目品牌牌，从而培育育企业品牌，据据此策略，项项目顺应区域域发展方向和和区域消费趋趋势，合富辉辉煌将其定位位为“中南最大体体验式国际风风情主题商业业广场”并根据市场场供需两面的的动态把握，构构建与项目档档次相匹配的的产品体系。4、定位与招商、经经营紧密结合合前期定位指引后期期招商和经营营管理，为商商场寻找更多多的优质商家家，同时吸引引消费者和投投资者，实现现旺场，带动动商场的整体体运营。5、准确所定目标客客户，高效公公关策略制胜胜经过深入的投资者者调查，将目目标客户锁定定为周边众多多专业市场老老板、当地政政府及事业单单位等领域的的中高收入人人士，成功通通过产品推介介会等公关活活动引起潜在在客户及获取取客户信息，锁锁定数百名有有明确购买意意向的客户，成成功通过社会会舆论把区域域发展前景和和项目价值准准确传递给客客户。二、策划工作阶段段实录：第一阶段工作：发发展策划调整整及营销策划划时间：2005年年11月至20066年4月工作重点：1.调查长沙市零零售商业、办办公、公寓等等发展现状及及前景，分析析其对项目的的影响；2.分析国内外相相应综合功能能项目的成功功与失败的典典型案例，总总结项目开发发经验和借鉴鉴；3.项目周边或区区域性、竞争争性物业的开开发及其对本本项目的影响响；4.以市场需求为为依据，结合合本项目特点点，提出最具具竞争优势的的发展定位和和进行定位深深化；市场定位：中南商商业第一极主题定位：中南最最大体验式国国际风情主题题商业广场功能定位：1、首期商业业态调调整：A区：社区生活馆负一层：美食广场场首层：香港长江百百货（主力店店）二层：沃尔玛超市市（主力店）三层：沃尔玛超市市（主力店）四层：大型餐饮G3区：FOXTTOWN（狐狐狸城百货———名品折扣扣店）一层：南面：女人世界（女女性时尚服饰饰、服装饰品品、化妆用品品、屈臣氏个个人护理品等等）北面：FOXTOOWN（国际际名品折扣店店）二层：南面：女人世界（女女性时尚服饰饰、服装、饰饰品、化妆用用品、必胜客客等）北面：国际名品折折扣店（FOOXTOWNN）三层：餐饮、休闲闲四层：餐饮、休闲闲五层：餐饮、休闲闲G1区：运动休闲闲馆一层：运动休闲服服饰（品牌运运动服装、休休闲服饰、运运动用品）二层：运动休闲服服饰（品牌运运动服装、休休闲服饰、运运动用品）三层：休闲、娱乐乐（网吧、健健身房、足浴浴、电玩）四层：休闲、娱乐乐（网吧、健健身房、足浴浴、电玩）5.在以上分析基基础上，本项项目的规划设设计指引建议议；调整前图示：调整后图示：6.项目如何降低低成本风险，找找出盈亏平衡衡点；7.就项目发展提提供开发经营营模式建议；；8．制订项目首期商业业及公寓营销销策划方案；；9．部署项目首期商业业及公寓营销销推广工作。服务成果：1、成功将原设计规规划的23万商业面面积调整到合合理的MALLL面积约16万平方米米左右，2、从2006年44月9日起，至5月20日，短时间以以合富辉煌的的“泛营销模式式”蓄客达到12200组，其其中商业8000个，公寓寓400个。3、招商工作取得突突破，招进狐狐狸城百货、百百安居、肯德德基、批萨克克等大型主力力商家。第二阶段工作：销销售代理时间：2006年年5月21日业绩：2006年年5月21日当天，销售售商铺4399间，公寓2668间，短时时间实现销售售井喷，万人人瞩目，盛况况空前。五、长沙商业地产产发展中存在在的问题；

2006年，长长沙商业地产产的发展越来来越规范，尽尽管未完全突突破困局，但但已经较几年年前开始向进进程化迈进。但但长沙商业地地产发展所暴暴露并表现出出来的问题，仍仍然发人深思思。在此，我我们总结了目目前长沙，也也即国内商业业地产发展中中存在的普遍遍同一问题：：1.长沙市商业地地产项目开发发盲目化总多商业地产开发发商出于自身身利益的需要要，盲目追求求新的投资盈盈利模式，单单纯认为商业业地产的价值值高于住宅地地产，打着政政府发展的旗旗号纷纷搞大大型商业网点点建设，但是是由于大多数数项目商业缺缺乏市场论证证，或是没有有得到充分考考究，就纷纷纷上马，导致致建设开发中中存在盲目无无序。目前长沙仍然有很很多商业地产产项目采取“先开发后招招商”的方式，最最终造成“项目无用”的现状，引引发开发商、经经营商、物业业管理商三方方的矛盾，这这是目前商业业的投诉热点点，也是长沙沙当商业不足足曝光的焦点点内容。有的的项目还导致致了就业、扰扰民、影响交交通、破坏环环境等一系列列社会问题，常常常见报的高高曝光率也让让市场缺乏信信任危机。项目开发的盲目化化开发还是近近年来长沙市市商业地产空空置率急升的的一个重要原原因。2.开发的模块化化思维影响整整体商业运作作现代商业地产是与与各种零售业业形态充分结结合的高专业业化产业，因因此应该是多多功能相协调调的。就长沙沙城市东城的的上河国际商商业广场而言言，它在开发发规划中综合合了商业地产产的购物、休休闲、运动、餐餐饮、商住、办办公、酒店、高高尚住宅等九九大功能，实实现了多功能能之间的优势势互补。加上上本身商业和和周边豪华公公寓、酒店式式公寓、商务务公寓、五星星级酒店汇聚聚的白领群体体和上流阶层层形成庞大的的消费市场，为为其商业部分分今后将带来来巨大商机，商商务公寓内公公司之间的商商务往来又为为酒店带来强强大的销售能能力和客房超超低空置率，这这种强势联盟盟正在塑造了了长沙城市东东城上河国际际商业广场的的整体优势。但是，目前长沙市市绝大多数大大型商业地产产项目仍然采采用的是所谓谓“模块化”的运作模式式，即简单地地把整个项目目分割成若干干模块再进行行叠加。在实实际操作中由由于一些客观观的原因，开开发商放弃了了统一规划和和专业化的开开发操作程序序，结果导致致模块之间、商商业项目与零零售业态接口口出现偏差，削削弱了整个商商业项目规划划的合理性，严严重制约了商商业地产的正正常发展。比比较普遍的情情况是，在同同一区域内的的几个项目相相隔距离较远远，无法形成成整体规模，反反倒削弱了项项目的总体竞竞争优势。3.忽视后续经营营而导致的后后续经营管理理失控很多地产开发商都都抱着“卖完就走”的经营思路路，只注重前前期开发并尽尽量缩短开发发周期，项目目建成后能租租则租、能卖卖则卖，根本本不考虑能否否经营、是否否适合经营等等问题，结果果导致了很多多开