复合地产综述

复合地产综述一、给复合地产界定主题复合地产，简单地说即在地产开发中融入其它要素。“复合地产”是通过对未来适合人类发展的各种新的生活方式适度超前地研究。升华和提炼的思维精华，是渗透、融合、演绎在房地产的开发之中的创新理念。这种新的思路的结晶，是开发项目的灵魂和统率它对房地产开发其他要素，如：设计、产品、销售、运营、管理、服务等的创新具有直接的指导作用。在地产市场只有通过房地产的理念创新，才可以创造出房地产消费市场而不是去迎合房地产消费潮流复合地产是对传统复合开发的一种更新。它属于自选动作，难度系数很高。正因为它是自选动作，所以它需要一个总结的过程，需要一个标准化的过程。复合地产涉及到项目开发的各个环节，其资源耗费要比一般房地产开发多，如果没有统一的系统整合，要做复合地产是比较难的。一个成功的复合地产项目，应该在开发理念、功能价值、生活体现、系统工程、开发模式、资源整合六方面体现出特色，否则复合地产就不是完整的复合，而是有缺陷的复合。复合地产像神奇的嫁接术，根本点在于将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，从而为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

从某种意义上讲，一个成功的复合地产之所以成功，就在于贯彻了“创造给消费者一个适宜的人居环境”，突出人性化、生活化、便利性、新生活方式等主题诉求。“产业渗透”的开发模式，就像学科之间的相互渗透造成了现代学术体系中的“边缘学科”一样，复合地产可以看做是把狭义的房地产开发与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、休闲、科技、金融等产业融合起来，所创造出的一种全新的人居生活方式。这表明，房地产开发已经脱离了单纯的“盖房子”和一般的住宅开发，而发展到“房地产业和其他相关产业进行整合”的阶段，开发模式通过资源的整合和产业的整合以创造出更大的开发价值。

成功的复合地产，都是人类生活息息相关的元素同地产嫁接整合的结果，人性化的特征非常明显，因为它必然是与人类生活基本需求高度相关，比如休闲、旅游、运动、教育等，正是由于不同的复合地产产品体现了房地产开发与不同的人类生活元素的有机结合。因此，也可以认为，复合地产意味着房地产开发步入一个细节化、差异化的时代，而各种各类的复合地产，其不同的组合方式是房地产开发商对特定目标群体进行市场营销细分的结果，“特色化生存”作为房地产开发纵深发展的体现，表现出房地产市场竞争对同质化产品竞争的超越。

二、复合地产发展之路回述几年前，复合地产对百姓而言，还是一个陌生的概念。但是现在以广州奥林匹克花园为代表，产生了深圳万科四季花园、华侨城、北京SOHO现代城、锋尚国际公寓、成都芙蓉古城等各具特色的复合产品，这些楼盘以其超前的文化内涵、先进的科学理念、全新的生活水准赢得了市场。

以先驱者奥园为例，奥园理解和实践的复合地产分成以下三个阶段：第一阶段为奥林匹克花园连锁开发阶段，将房地产业和体育产业进行复合。第二阶段为“奥园学村阶段”，“奥园加上学村”，将房地产业与文化教育产业、休闲体育产业进行复合，当它进一步成熟和发展后，进入“构建了综合生活方式的复合地产阶段”。第三阶段为城市运营阶段，复合地产发展商由居住空间的供应商上升为城市空间的运营商，由开发社区到参与城市运营。城市运营作为复合地产的高级阶段，已经不再只是停留在某个项目的经营上，而是充分整合政府资源，参与城市的运营、规划、开发全过程。城市运营，是对复合地产精髓的充分理解和进一步发扬，也必将为复合地产提供更广阔的发展空间。三、现阶段全国范围内复合地产代表性项目1、东莞黄江镇的“华南塑胶城”可谓深圳发展商的又一个杰作，这个由深圳飞马物流有限公司投资建设的专业物流城，占地60万平方米，全部建成后，塑胶销售额可望达到百亿人民币，并与浙江余姚的“中国塑胶城”形成南北对峙，平分天下的格局。2、南京旅游商业地产：8个新项目静海寺—天妃宫：主要由商业步行街、静海寺和天妃宫三个建筑群构成。2005年上半年将全面完成静海寺和天妃宫两部分建设，并正式对外开放，迎接纪念郑和航海600周年活动。年底将基本完成商业步行街建设，基本形成融古都特色与现代文明于一体的历史景区。朝天宫：根据总体规划方案，将拆除区域内破旧房屋，并对可保留建筑进行综合整治，同时调整朝天宫地区现状用地结构，建设朝天宫文博中心、梨园艺术中心、六朝石刻艺术苑、休闲游憩中心、传统商业购物区和美食城。2005年计划完成项目招商、房屋拆迁和主体工程建设，将朝天宫地区逐步建设成兼备游憩、购物、餐饮等功能的综合性旅游地区。南捕厅：建设内容包括历史文物保护修缮、区域路网及环境改造和区内地块开发等。开发原则是在保护历史景区和古树古井的基础上，进行院落式低层高密度住宅区建设，并继承当地传统的手工业作坊产业进行旅游开发。根据项目规划设计及市场化运作方案，2005年计划完成历史街区范围内的文物古迹修缮、保护以及出新工作，恢复部分历史街区的面貌，并同步完成土地挂牌，实施房屋拆迁，建设沿中山南路景观绿地，最终与东部夫子庙、西部朝天宫景区形成历史文化旅游线路。梅园新村：按照长江路文化街和总统府历史文化景区规划要求，搬迁长途汽车站，拆除周边影响景观建筑，建设文化、休闲、旅游等配套设施，并对钟岚里民国建筑进行功能置换和出新改造，增加旅游配套服务功能。2005年计划完成项目招商、长途汽车站片区拆迁和钟岚里房屋功能置换工作。江宁织造府：江宁织造府是专门织造御用和官用缎匹的官办织局，也曾为清代皇帝行宫，始建于清顺治二年（1654年），其遗址中心位于今中山东路、大行宫一带。2005年，将在完成地块招商、房屋拆迁、考古发掘和项目概念性规划的基础上，完成规划设计等前期工作，并开工建设主体工程。工程主要内容为恢复江宁织造府部分建筑，建立全国唯一的云锦艺术馆和曹雪芹故居纪念馆，同时建设停车场等配套设施。颐和路：这里是南京最集中的民国公馆区，占地37万平方米，拥有外国公使馆、名人旧居等225处民国建筑。首期将对江苏路和宁海路围成的三角片区进行保护开发。按照规划设计方案，将拆除影响景观建筑，对保留建筑进行功能置换和出新改造。2005年在进一步完善规划设计工作的基础上，力争启动项目招商、房屋拆迁置换和主体工程建设，努力将这一片区建设成为以城市“水景”公园为主题，具有轻松休闲气息的人文商业景观区域。金陵大报恩寺塔：金陵大报恩寺和五彩琉璃宝塔始建于1412—1431年间，坐落在中华门外的古长干里，因其雄伟壮丽，被美誉为中世纪世界七大奇观之一，后毁于太平天国战火。按照整体规划方案，将在原址重建大报恩寺琉璃塔，建设报恩大殿、香河桥、展览馆及相关配套设施。2005年，在完成项目总体规划方案、用地手续、市场化运作策划和可行性研究工作的基础上，实施该项目的一期拆迁工作，建设部分商业设施和遗址公园。3、阳江闸坡奥园4、座落在千岛湖镇麒麟半岛之上，占地302亩，包括85栋半岛私家别墅与一座五星级酒店的“五星级酒店式度假社区”的千岛湖开元度假村项目5、而重量级的复合地产代表项目无疑是2005年4月2日落定的“天府华侨城”“天府华侨城”项目瞄准了成都的高端市场，将规划建设一个集主题公园、旅游度假、主题生活社区于一体的大型主题旅游区，项目占地面积2平方公里。。“天府华侨城”项目落户在金牛区，“这是政府部门集中的区域，也是传统的豪宅集中区。成都地产市场上真正的高端产品还是一个空缺，尚未形成集文化、产业、旅游、地产为一体的综合性社区，天府华侨城项目将填补这个空缺。”华侨城集团控股的华侨城控股股份有限公司，其2004年年报显示，公司2004年的利润功臣是“波托菲诺”旅游地产项目。一年间，“波托菲诺”旅游地产项目为公司带来的投资收益达到13318.04万元，此外，深圳华侨城房地产有限公司也带来了12334.38万元的投资收益。“旅游＋地产”模式在深圳的巨大成功使华侨城意欲将其复制到全国。年报还透露了一个重要信息：深圳东部华侨城项目、北京世纪华侨城项目、上海浦江镇项目和深圳尖岗山项目将是公司未来重要的利润来源。华侨城集团“旅游＋地产”的模式向全国扩展始于2002年。目前，“北京世纪华侨城”项目占地1.5平方公里，“上海浦江意大利城”项目占地2.6平方公里，深圳东部华侨城项目占地6.89平方公里，加上本次意向的成都“天府华侨城”2平方公里。华侨城集团“旅游＋地产”的开发模式已经实现了全国布局战略。

成都统计局数据显示，2004年四川省旅游总收入566.23亿元，比上年增长34.6％；接待国内旅游人数11425.6万人次；接待入境旅游者达96.6万人次，比上年增长114.3％；其中日本、新加坡、英国、法国游客比前年有大幅增加。

四、复合地产的几个主题复合房地产将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。然而复合地产并非是随便一个主题和房地产的结合，而是两者或者更多者的有机结合。复合地产可以是单一主题，也可以是多元主题，但无论什么样的主题，都应突出“复合”这一根本主题。1、确定主题的重要性复合地产的内涵不是简单地把两个产业拼凑在一块儿，它至少必须具备两个产业，且跟房地产高度关联。他们之间的关系并不是借用某个产品来作为卖点，而是两个产业之间处于一种互动、叠加的血肉相连、唇齿相依关系。复合房地产不是错开，是融在一起，互动，优势互补。复合地产究竟要复合什么题材？是体育、旅游、文化产业，还是其他，这除了根据项目所处的具体情况、地理位置、资源状况、综合价格性能比等来综合考虑外，还要与市场消费趋势结合起来。地产的控制很重要，控制过度了，成本会增加；如果控制得太轻，可能充其量只是一个卖点。比如把体育当成一个产业来做，要把复合理念渗透到理念设计、规划设计、园林设计、户型设计、物业管理等每一个角落、每一个毛孔，并把这些理念充分、完整地表达出来，具备权威性、排他性、惟一性，才能在市场里具有主动性和吸引力，才能在市场里站住脚。传统的住宅产品和一些能产生附加值的东西复合了以后，它给老百姓、消费者带来的冲击力和诱惑是不可抵挡的，尤其是一种复合产品在第一次进入某一个区域的时候，它基本上是无往而不胜的。传统房地产开发的建筑套路是一种标准工作，但是复合上去自选动作，就会出现一些教育因素、一些艺术元素等。所有这一切如果都建立在对目标客户群的准确把握和适当理解上，使生产的产品和目标客户群一致，那么这种效果产生的力量将是非常巨大的。奥林匹克的品牌可以做复合地产，休闲产业、教育产业、旅游产业同样也可以作，只不过要大胆一点。房地产和文化结合，那么文化含量一定要高，起到提高房地产品位的作用。当然无论是和医卫、体育、文艺，还是教育结合，这些也都只是一种表现形式而已，目的是通过互相融合提升项目品位，而最终起主导作用的还是房地产本身。复合地产的主题既可以是单一的，也可以是多元的，但无论如何都必须具备以下特点：第一它必须人性化，如果所确定的主题和人类的基本需求高度相关，那么它成功的可能性就会大一些。在市场比较发达、人均收入比较高的地区，可以搞一些消费性的复合，比如健康、运动等项目。因为处于生存型的地区，他们对教育的依赖性比对体育的依赖性要强得多，这时要偏重教育。对人均收入也很高的地区，已经处于小康型了，这时候要考虑消费型的复合内容，比如体育、休闲产业、旅游产业等。这些都必须符合实际需求，而且还要讲究大中型区域之分。同时在主题方面，突出广泛的群众基础，体现参与性与匹配性。主题与当地消费者的需求匹配，主题和资源能够匹配，突出差异性和权威性。对开发商来说，首先要具备过硬的基本功能，否则做复合地产是比较危险的。第二，要有预见未来、创新理念的能力。第三，要有把握市场、把握消费者需求的能力。第四，要有整合资源的能力，能够把与房地产相关联的产业整合成生活所需求的内容。第五，要把握功能性价值和文化之间的平衡和经营能力，体现功能价值和文化价值。只有将项目主题变成真正开发理念，落实到项目上的房地产才算是真正的复合地产。对于因内容主题较多，变成综合性主题的项目，要根据它的实力、竞争状况以及这个地区的经营状况来具体决定。所以无论是与体育产业、教育产业，还是休闲产业进行复合，主题一定都要鲜明，顾客群定位准确。这样做，起码在价格战打起来的时候，可能还会有点优势。2、融侨所拥有的多元化主题复合地产是一种功能价值的具体体现，是有形的、实用的、可见的、物质化的东西，主要体现在规划设计、户型设计、建材使用等方面。做房地产的最终目的就是要给买家一个适宜的人居环境，所以复合地产只有满足生活化需求，这样才能算得上真正复合成功。而融侨所拥有的是与教育产业、休闲产业、旅游度假产业、主题文化产业相结合的复合地产主题，温泉生活馆无疑是休闲产业、旅游度假产业的一个重要组成部分。把握温泉生活馆的两点重要市场前景因素1、旅游已经从观光旅游

商务旅游向休闲旅游转化

我们现在谈的旅游可能和传统意义上