房地产估价第5章

《房地产评估》第五章市场比较法《房地产评估》学习目的与要求第一节市场比较法概述第二节交易实例的搜集第三节可比实例的选取第四节建立价格可比基础第五节市场比较法的计算公式第六节市场比较法的因素修正第七节市场比较法应用举例本章小结第五章市场比较法《房地产评估》学习目的与要求

市场比较法是房地产评估的基本方法之一。通过本章的学习，理解市场比较法的基本概念和基本原理，了解市场比较法的适用范围，熟练掌握市场比较法的计算公式和评估程序，熟悉交易实例的搜集方法，理解可比实例的选取要求，能够熟练地运用市场比较法的原理和方法评估房地产价格。本章的难点是可比实例的选取，重点是市场比较法的计算方法及应用。《房地产评估》第一节市场比较法概述一、市场比较法的含义二、市场比较法的基本原理三、市场比较法的适用范围四、市场比较法的限制条件五、市场比较法的操作步骤《房地产评估》一、市场比较法的含义市场比较法（MarketComparisonApproach）又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法、市场法等。通过比较方法求取房地产价格的一种方法.返回《房地产评估》市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的正常合理价格。《房地产评估》类似房地产在用途、建筑结构、所处地区等方面，与待估房地放相同或类似的房地产。待估房地产《房地产评估》其前提：交易市场已经形成。比准价格在房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是最成熟的估价方法。《房地产评估》二、市场比较法的基本原理替代原理《房地产评估》三、市场比较法的适用范围房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况：

—没有房地产交易的地方

—在农村等房地产交易较少的地区

—某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑

—难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙《房地产评估》四、市场比较法的限制条件（一）近期性（二）可替代性（三）非单一性（四）正常性（五）可修正性（六）合法性

另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）《房地产评估》五、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格《房地产评估》第二节交易实例的搜集一、广泛搜集交易实例必要性二、搜集交易实例的途径三、交易实例应搜集的内容《房地产评估》二、搜集交易实例的途径1．查阅政府有关部门关于房地产交易的资料。2．实地考察询问，了解类似房地产的交易信息。3．查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告。4．假装成购买房地产者。5．参加房地产交易展示会、换房大会，了解各类房地产信息、行情。6．同行之间相互提供。估价人员相互提供交易实例和估价案例资料。7．其他途径。返回《房地产评估》三、交易实例应搜集的内容1．成交价格。2．成交日期。3．付款方式。4．交易实例在交易时的状态。5．交易双方及交易目的。《房地产评估》第三节可比实例的选取

具体选取时应尽量做到下列6点：1.与估价对象房地产的用途应相同。2.与估价对象房地产的建筑结构应相同。3.与估价对象房地产所处的地区应相同，或是在同一供需范围内的类似地区。4.与估价对象房地产的价格类型应相同。5.与估价对象房地产的估价时点应接近。6.该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易。《房地产评估》第四节建立价格可比基础目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。《房地产评估》换算处理内容：1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种与货币单位4、统一面积内涵与面积单位《房地产评估》1公顷=10000平方米1亩=666.67平方米1平方英尺=0.09290304平方米1坪=3.30579平方米《房地产评估》实例甲：成交总价83万人民币，首付30万人民币，余53万半年后付清，建筑面积250平方米乙：成交总价15万美元，一次性付清，使用面积3000平方英尺《房地产评估》建筑面积下的价格=套内建筑面积下价格*套内建筑面积/建筑面积建筑面积下价格=使用面积下价格*使用面积/建筑面积套内建筑面积下价格=使用面积下价格*使用面积/套内建筑面积《房地产评估》第五节市场比较法的计算公式一、基本公式二、直接比较法计算公式三、间接比较法计算公式四、扩展公式《房地产评估》一、基本公式市场比较法的基本计算公式是：

P=P＇×A×B×C×D×E其中P：待估房地产评估价格

P＇：可比交易实例价格

A：交易情况修正系数

B：交易日期修正系数

C：标准化修正系数

D：区域因素修正系数

E：个别因素修正系数《房地产评估》二、直接比较法计算公式P=P＇×A×B×D×E=P＇××××《房地产评估》三、间接比较法计算公式P=P＇×A×B×C×D×E=P＇×××××C==《房地产评估》四、扩展公式P=P＇×A×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数《房地产评估》第六节市场比较法的因素修正一、交易情况修正二、交易日期修正三、区域因素修正四、个别因素修正五、容积率修正六、土地使用年期修正《房地产评估》一、交易情况修正1．有特殊利害关系的相互间的交易。2．交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。3．买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。4．其他特殊交易的情形。5．特殊的交易方式。《房地产评估》一、交易情况修正6．购买相邻房地产。

图6-2相邻地产示意图7．产权状况不同。8．付款方式不同。AB《房地产评估》二、交易日期修正评估基准日交易实例价格《房地产评估》三、区域因素修正

如果待估对象所处的区域环境优于可比实例所处区域环境的标准，则必须对可比实例的价格进行往高的方向修正，反之，则必须进行往低的方向修正。《房地产评估》四、个别因素修正

如果待估对象所处的个别条件优于可比实例的个别条件，则必须对可比实例的价格进行往高的方向修正，反之，则必须进行往低的方向修正。《房地产评估》五、容积率修正容积率与地价相关关系并非呈线性关系《房地产评估》六、土地使用年期修正K=《房地产评估》第七节市场比较法应用举例

有一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：宗地成交价（元/平方米）交易时间（年）交易情况容积率区域因素个别因素A6801999+1%1.30+1%B610199901.10-1%C7001998+5%1.40-2%D680200001.0-1%-1%E7502001-1%1.60+2%F700200201.3+1%0G200201.100《房地产评估》第七节市场比较法应用举例

该城市地价指数表为：另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1~1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。时间（年）1996199719981999200020012002指数100103107110108107112《房地产评估》为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格,在该写字楼的附近调查了Ａ，Ｂ，Ｃ三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表。可比实例情况表可比实例Ａ可比实例Ｂ可比实例Ｃ成交价格5000元人民币/m2650美元/m25000元人民币/m2成交日期2006.01.12006.03.12006.07.1交易情况+2%+5%-3%房地产状况-8%-4%+6%《房地产评估》表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2006年3月1日为1:8，2006年10月1日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至2006年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上涨0.5%。试用上述资料测算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。《房地产评估》为评估某商品房2005年10月30日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，并有关资料如下：1.可比实例的成交价格和日期可比实习A可比实习B可比实习C成交价格3700元/m24200元/m23900元/m2成交日期2005.5.302005.8.302005.9.30《房地产评估》2.交易情况分析判断结果上表中交易情况分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示成交价格高于市场价格的幅度，负值表示成交价格低于市场价格的幅度。可比实习A可比实习B可比实习C交易情况-2%0+1%《房地产评估》3.该类住宅2005年4月至10月的价格指数表月份45678910价格指数10092.498.398.6100.3109106.8《房地产评估》4.房地产状况的比较判断结果房地产状况权重估价对象可比实习A可比实习B可比实习C因素10.510010510080因素20.3100100110120因素30.2100120100100《房地产评估》本章小结【关键词】

市场比较法