朗诗上海顾村别墅地块市场报告X年

朗诗上海顾村地块市场分析报告2008年3月15日目录一、上海整体住宅和别墅市场分析二、宝山区域市场分析三、顾村概况四、顾村板块市场分析五、竞争板块六、附件一：上海“四高”示范居住区七、附件二：顾村区域市场竞争个案列表一、上海整体住宅和别墅市场分析2007年别墅市场供应量154.60万㎡,成交量为255.34万㎡.供求比例0.6:1,呈现供不应求局面,价格范围在12000-15000元/㎡之间。单月最高成交均价达18079元/㎡。2007年别墅市场上的两极分化特征明显，一是相对豪宅，一般都是在700-1500万/套左右，这一档次销售情况较好，另外是经济型的别墅，一般总价在400-600万/套,此类别墅市场竞争加剧。2007年1—12月全市新建普通住宅成交均价为9484元/平方米，较06年均价9162元/平方米上涨了5.2%；在成交量方面，07年1—12月全市新建普通住宅合计成交约1900万方，较06年全年成交量约1400万方增加了35.7%，07年月均成交约158万平方米。注：普通住宅指全部新建住宅类商品房剔除别墅、动迁配套住宅后的部分2007年1—12月上海内环内区域新建普通住宅成交均价为19303元/平方米，较2006年全年该均价17100元/平方米上涨了12.9%；成交量方面，07年1—12月份合计成交250万方，较06年成交量226万方增加了10.6；07年内环以内区域普通住宅成交面积占全市的比例为13%，较06年16.3%的比重下降了3.3个百分点。2007年1—12月上海内外环间区域新建普通住宅成交均价为11132元/平方米，较06年的9461元/平方米上涨了15%，价格上涨迅速；成交量方面，07年1—12月份的成交600万方，较06年565万方增加了6.2%，；07年本区域普通住宅成交面积占全市的比例为31.2%，较06年40.7%的比重下降了9.5个百分点。2007年1—12月上海外环以外区域新建普通住宅成交均价为6189元/平方米，较06年的5872元/平方米上涨了5.4%，；成交量方面，07年1—12月份合计成交1073万方，较06年597万方的成交量增加了79.7%；06年外环以外区域普通住宅成交面积占全市的比例为55.8%，较06年43%的比重增加了12.8个百分点。二、宝山市场分析-市场概况2007年宝山房地产市场行情随着新盘供应量的郊区化，郊区商品住宅的成交比例也逐年增长，数据显示，去年宝山区商品住宅成交量和2006年相比，上升65%，占全市比重的11.5%，较2006年上升了2.8%。业内人士表示，从当前的房产成交区域看，郊区的商品住宅成交占全市的比例将进一步呈上升趋势。宝山2007年楼市的行情火爆的主要原因，就是区域内新房供应量更为充足，去年共有212.31平方米的商品住宅被推盘上市，供求比为1：1.13，与同期全市1：1.43的供求水平相比，宝山新房供应情况明显好于全市水平。2007年年第第四四季季度度宝宝山山区区普普通通住住宅宅成成交交均均价价为为7773元元/平平方方米米，，较较第第三三季季度度均均价价7419元元/平平方方米米上上涨涨了了4.8%；；本本区区第第四四季季度度合合计计成成交交普普通通住住宅宅64.4万万方方，，较较第第三三季季度度88.6万万方方减减少少了了27.3%。。期期间间，，成成交交量量逐逐月月递递减减，，成成交交价价格格逐逐月月递递增增，，其其中中12月月成成交交均均价价达达到到了了8408元元/平平方方米米，，创创下下了了新新高高。。二、、宝宝山山市市场场分分析析-价价量量走走势势二、、宝宝山山市市场场分分析析-单单价价面面积积曲曲线线如上上图图所所示示，，该该区区的的单单价价面面积积曲曲线线呈呈现现出出7字字型型，，说说明明面面积积为为60——115平平方方米米的的户户型型最最受受客客户户的的青青睐睐。。三、、顾顾村村概概况况-功功能能规规划划顾村村镇镇位位于于上上海海北北翼翼的的工工业业重重镇镇――宝宝山山区区中中西西部部，，南南濒濒蕰蕰藻藻浜浜、、东东临临宝宝钢钢，，西西与与嘉嘉定定卫卫星星城城相相连连，，北北与与罗罗店店镇镇接接壤壤。。地地理理位位置置具具有有相相当当优优势势，，总总面面积积41.66平平方方公公里里，，总总人人口口为为8万万。。顾村村今今后后的的发发展展将将分分为为四四大大区区域域：：沪太太路路以以西西约约10平平方方公公里里的的区区域域内内形形成成中中高高档档居居住住区区；；外环环线线蕰蕰藻藻浜浜附附近近，，形形成成7000亩亩的的绿绿色色生生态态林林；；沪太太路路以以东东，，宝宝安安公公路路南南片片4.6平平方方公公里里进进行行房房地地产产开开发发，，预预计计150万万平平方方米米的的体体量量；；北片片则则以以工工业业开开发发为为主主体体的的工工业业园园区区。。园园区区总总面面积积600公公顷顷，，一一期期规规划划面面积积363公公顷顷,已已有有10多多个个国国家家和和地地区区的的80多多个个项项目目落落户户，，并并逐逐步步形形成成了了非非织织造造新新材材料料、、医医用用仪仪表表、、新新型型建建筑筑材材料料、、针针织织服服装装、、汽汽车车配配件件、、有有色色金金属属等等产产业业基基地地。。规规划划建建设设成成为为以以一一、、二二类类工工业业为为主主的的综综合合性性现现代代化化工工业业园园区区。。三、、顾顾村村概概况况-交交通通条条件件公路路共和和新新路路混混合合高高架架延延伸伸段段，，沪沪太太路路、、外外环环线线、、宝宝安安公公路路贯贯穿穿整整个个顾顾村村镇镇，，预预计计未未来来上上海海市市区区任任何何地地方方到到顾顾村村镇镇的的距距离离只只需需40分分钟钟，，从从顾顾村村到到虹虹桥桥机机场场的的距距离离也也只只要要25分分钟钟。。为为此此，，宝宝山山区区已已将将顾顾村村镇镇定定位位为为枢枢纽纽型型城城镇镇。。公共共交交通通连接接市市区区：：公公交交701路路、、702路路分分别别沿沿共共和和新新路路、、沪沪太太路路进进入入市市区区。。203路路等等班班车车直直接接驶驶入入人人民民广广场场。。区内内和和区区间间：：淞淞马马线线、、祁祁宝宝线线、、虎虎南南线线、、北北浏浏线线、、彭彭罗罗线线、、淞淞安安线线、、533、、761等等可可以以到到达达吴吴淞淞、、宝宝山山、、嘉嘉定定以以及及江江苏苏太太仓仓等等周周边边地地区区。。轨道道交交通通：：一一号号线线、、七七号号线线（（在在建建））三、、顾顾村村概概况况-商商业业及及生生活活配配套套目前前该该地地区区周周边边的的生生活活配配套套只只能能满满足足基基本本生生活活需需求求，，并并且且主主要要商商业业设设施施集集中中在在顾顾村村镇镇中中心心及及泰泰和和新新城城周周围围。。主主要要生生活活配配套套有有：：医院院：：顾顾村村地地段段医医院院学校校：：顾顾村村中中学学、、菊菊泉泉中中学学、、蓝蓝天天中中学学银行：农业银银行、中国建建设银行商场：华联超超市、农工商商超市、泰和和新城集贸市市场目前的商业设设施仅能满足足当地居民必必要的生活需需求，一些生生活设施如大大型商场、医医院、教育、、餐饮、娱乐乐都较匮乏，，随着小辣椒椒商业广场、、大润发、沃沃尔玛、天虹虹百货等商业业项目的陆续续建成，将促促成区域商业业的成熟和完完善。四、顾村板块块市场分析-土地市场2001年下下半年，顾村村招投标的中中标地价为40万元/亩亩，2005年起中标地地价上升至170—205万元/亩亩，目前土地地成交价位约约为220－－565万元元/亩，与五五年前相比整整整上涨了14倍之多，，在上海大部部分地区已经经开发饱和的的情况下，该该区域的土地地开发价值愈愈发被看重。。2007年保保利地产，以以32.4亿亿元的总价价拿下宝山顾顾村此次出让让的全部三幅幅住宅用地，，获得土地储储备超过40万平方方米，总建筑筑面积超过55万平方方米，楼板均均价5877元/平方方米，该项目目上市后将进进一步推动区区域住宅价格格上扬。年份200120052007成交价（万元/亩）40170-205220-565四、顾村市场场分析-住宅宅市场顾村作为上海海市配套四大大商品房基地地之一，经过过数年的成功功运作，已形形成配套的四四高小区和商商品房开发并并重的双轨模模式，顾村楼楼市整体向上上的迹象十分分明显，西部部板块楼盘以以圣卡洛·铂铂庭、依云湾湾、世纪飞凡凡、新天地荻荻泾花园等，，东部以檀乡乡·湾等为代代表的一批中中高档楼盘陆陆续入市，改改变了顾村的的“动迁房””基地的形象象。随着顾村7000亩的绿绿色生态林规规划，日益完完善的生活配配套和城市轨轨道交通1号号线和7号线线的拉动，区区域居住品质质迅速提升。。其相对的低低廉价格以及及综合品位、、交通、地段段优势，已呈呈现以区域外外购客为主，，以及外地买买家明显增多多的趋势，显显现出了“新新移居人群””集结板块。。顾村房价也已已从2004年的2100元/平方方米上涨到6000－8000元/平方米左右右，与周边乃乃至莘庄房价价相比，顾村村的房价上涨涨空间十分明明显。种种迹迹象表明，顾顾村的房价有有望突破万元元。一方面是是配套的日趋趋改善；另一一方面，保利利集团在顾村村以32.4亿元人民币币拿下菊太路路地块，该地地块建设楼盘盘的开盘价很很可能在9000元/平平方米以上，，这一项目入入市必将带动动周边楼盘的的价格上涨。。四、住宅市场场-供应情况况顾村住宅市场场总建筑面积积逾240万万平方米，其其中可售面积积在100万万平方米左右右，2007年转让的土土地，将在明明后2年陆续续上市，顾村村板块由此也也将形成北区区重要的新兴兴城市居住区区域，开发前前景被看好。。统计指标可售套数可售面积总面积总套数合计12017101.3097197.92623710（统计数据截截至2008.02）四、住宅市场场-普通住宅宅主力价格段段主力价格（元/㎡）案名6000-700007000-75007500-80008000-85008500－90009000以上世纪飞凡圣卡洛铂庭环绿国际檀香湾四、住宅分析析-普通住宅宅主力面积段段主力面积段（㎡）案名50以下50－7070－9090－110110－130130－150150以上世纪飞凡圣卡洛铂庭环绿国际檀香湾四、普通住宅宅市场小结区域商品房住住宅主力面积积段主要分布布在90－110㎡这一一区间，按区区域均价8000元/平平方米计算，，则区域主力力总价在70－80万/套，属于满满足普通居住住消费需求阶阶段的产品。。低价质优和和区域后续的的发展潜力是是吸引跨区域域客户前来购购房的主要原原因；从房型面积上上看，二房的的面积在100平方米左左右是市场的的主流，90平方米以下下的产品也有有一定的供应应量。三房的的面积范围更更大，130平方米是最最主要的面积积落点；从市场的动态态发展评估，，在整体房价价平稳的前提提下，顾村区区域市场的紧紧凑经济房型型仍将受到市市场的青睐。。四、住宅市场场-别墅主力力面积段主力面积段（㎡）案名150以下150－180180－210210－240240－270270－300300以上圣卡洛铂庭环绿国际檀香湾区域别墅以叠叠排别墅为主主，其中叠加加别墅面积段段主要集中在在150－180平方米米之间，个别别楼盘如宏润润韶光花园叠叠加别墅面积积较大，达到到180－240平方米米。区域叠加加别墅价格主主力价格为10000元元/㎡左右，，总价大多不不超过200万/套，对对于跨区域客客户的吸引力力较大；区域联排别墅墅面积段主要要集中在200－240平方米左右右，部分达到到300平方方米，售价在在13000元/㎡左右右，区域经济济型别墅特征征明显。五、竞争板块块-外环沿线线从整个上海土土地市场看，，土地的稀缺缺性日益呈现现，上海住宅宅“外围化””趋势日显。。住在外环将将是一种大势势所趋。目前前地处外环的的顾村、西城城区、东城区区、高桥、金金桥、张江、、川沙、周康康、三林、春春申、莘庄、、七宝、北新新泾、江桥、、桃浦这15个板块，从从板块的成熟熟度来看，顾顾村板块尚处处于开发初级级阶段，发展展潜力大于现现有的外环板板块。从外环环各大大板块块的区区域特特性来来看，，均有有轨道道交通通线，，顾村村板块块在轨轨道交交通方方面还还优于于其它它板块块。因因为上上海北北侧已已经形形成2条轨轨道交交通的的规划划，其其中轨轨道交交通1号线线距离离顾村村区域域3公公里左左右，，而今今后的的7号号线2010年年左右右建成成后将将进一一步缩缩短与与市区区的距距离。。五、竞竞争板板块-外环环沿线线按照与与市中中心的的直线线距离离来计计算，，顾村村板块块其实实与目目前的的莘庄庄、春春申板板块差差不多多，均均在23公公里左左右。。顾村村地区区目前前尚未未将配配套完完善到到位，，但是是随着着今后后的区区域商商业设设施的的完善善，这这一局局面将将彻底底扭转转，同同时顾顾村高高性价价比的的优势势将更更加突突显。。从各个个板块块的成成交情情况来来看，，顾村村的成成交量量排在在外环环线各各区域域板块块的第第八位位，市市场去去化排排名前前列，，市场场需求求旺盛盛，这这是由由于顾顾村地地区的的商品品住宅宅，主主要针针对的的是城城市中中低收收入家家庭。。而从从同区区域各各个板板块的的成交交价格格来看看，顾顾村地地区排排在最最后，，这与与它供供应成成交大大区的的地位位并不不相衬衬。显显然，，区域域市政政配套套不成成熟是是导致致其价价格较较低的的主要要原因因。而而伴随随区域域配套套的不不断成成熟以以及已已经形形成的的极为为便利利的交交通网网络，，根据据其他他板块块的发发展历历程来来看，，顾村村板块块将来来价格格的提提升是是必然然的结结果。。五、竞竞争板板块-周边边区域域1.2－1.7万元/㎡0.6－0.8万元/㎡（顾村以西）0.75万元/㎡0.95万元/㎡1.1-1..5万元/㎡0.8－0.9万元/㎡（顾村以东）1.1－1.2万元/㎡0.8－1.0万元/㎡“四高高”定定义高起点点规划划、高高水平平设计计、高高质量量施工工、高高标准准管理理“四高高”基基地南汇康康桥镇镇、南南汇周周浦镇镇、宝宝山顾顾村镇镇、嘉嘉定江江桥镇镇四高标标准（（2003年首首批四四高示示范居居住区区标准准）单位总总价控控制在在3500元以以内；；主打打房型型为2房1厅约约70平方方米，，占总总量的的60%；；1室室1厅厅，约约50平方方米，，占15%；3室1厅，，约90平平方米米，占占25%。。目前，，四高高示范范居住住区以以不再再仅仅仅是动动迁房房基地地，由由于交交通和和配套套的完完善，，商品品房开开发的的档次次逐步步升级级，房房价也也在上上升趋趋势当当中。。附件一一:上上海““四高高”示示范居居住区区四高示示范居居住区区现状状分析析一、周周康板板块目前有有中邦邦城市市园、、绿州州康城城、东东方晶晶华园园等近近20个楼楼盘，，集中中了南南汇区区的大大量新新建商商品房房。由于紧紧邻浦浦东的的三林林和北北蔡板板块，，作为为南汇汇最靠靠近市市中心心的区区域，，周康康板块块目前前的房房价涨涨幅可可谓惊惊人，，平均均涨幅幅达到到4000元/平方方米左左右。。比如如中邦邦城市市5月月底时时销售售均价价还在在6300元/平方方米左左右，，10月则则已飞飞涨至至11000元元/平平方米米，5个月月上涨涨约4700元元/平平方米米。而而绿洲洲康城城6月月销售售均价价6800元/平方方米，，10月其其均价价已经经达到到10000元元/平平方米米，4个月月上涨涨近3200元元/平平方米米。其其他几几个涨涨幅不不大的的楼盘盘如美美林小小城和和圣鑫鑫苑二二期等等，在在最近近5个个月中中也有有接近近2000元/平方方米的的价格格上调调。二、江江桥板板块江桥板板块是是嘉定定区最最为靠靠近市市区的的板块块，目目前该该板块块内一一般的的生活活需求求都能能得到到保证证，但但在短短时间间内都都将始始终依依靠江江桥老老镇的的商业业配套套。从从现有有交通通状况况看，，江桥桥也能能通过过一部部公交交车直直达长长寿路路、中中山公公园等等中心心城区区，但但没有有地铁铁却成成为江江桥发发展的的最大大硬伤伤。江桥板板块现现有楼楼盘多多为大大盘，，总数数不多多，主主要是是嘉城城、城城市岸岸泊和和锦华华茗园园，可可选房房源也也已经经有限限。城城市岸岸泊公公寓房房源目目前已已经几几近售售罄；；锦华华茗园园则仅仅有少少量复复式房房，面面积200平方方米左左右，，单价价6300元/平方方米；；相对对房源源较多多的嘉嘉城只只有60平平方米米左右右的一一房和和120平平方米米以上上的三三房在在售，，单价价在8000～～9000元/平方方米。。四高示示范居居住区区-现现状分分析上海四四高示示范居居住区区现状状分析析三、顾顾村板板块目前以以顾村村镇为为中心心，在在沪太太路以以东，，宝安安公路路以南南的部部分形形成了了顾村村核心心生活活区，，包括括圣卡卡洛铂铂庭、、世纪纪飞凡凡、宏宏润韶韶光花花园等等楼盘盘都在在该核核心生生活区区范围围内，，均价价基本本都在在7500元/平方方米左左右，，比之之前期期大幅幅上涨涨。近近期顾顾村核核心生生活区区的配配套将将不断断改善善，占占地约约220亩亩的小小辣椒椒商业业中心心正在在建设设，沃沃尔玛玛、天天虹百百货等等大型型商业业配套套即将将入驻驻。此此外，，上海海最大大的开开放式式休闲闲主题题公园园也是是顾村村板块块继轨轨道交交通之之后的的另一一卖点点。种种种迹迹象表表明，，顾村村的房房价有有望突突破万万元。。一方方面是是配套套的日日趋改改善；；另一一方面面，保保利集集团在在顾村村以32.4亿亿元人人民币币拿下下菊太太路地地块，，仅楼楼板价价就已已达到到6300元／／平方方米，，该地地块建建设楼楼盘的的开盘盘价很很可能能在9000元元/平平方米米左右右，将将带动动周边边楼盘盘的价价格上上涨。。附件二二:顾顾村区区域市市场竞竞争个个案列列表详见附附件9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。21:06:5521:06:5521:061/5/20239:06:55PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2321:06:5521:06Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:06:5521:06:5521:06Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2321:06:5521:06:55January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20239:06:55下午21:06:551月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月239:06下下午午1月-2321:06January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/521:06:5521:06:5505January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。9:06:55下午午9:06下午午21:06:551月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。21:06:5521:06:5521:061/5/20239:06:55PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2321:06:5521:06Ja