某写字楼市场

天津写字楼市场研究目录市场概况主要楼盘资料热点区域研究友谊路区域南京路沿线客户研究主要楼盘资料市场概况近年天津写字楼市场分析2004年成交19万施工面积达到134.2万平方米，同比增长56.3%；租赁价格3.3元，销售价格7800元商业用房2004年施工面积达到302.7万平方米，同比增长50.1%；。由于受到整体房地产市场向好的影响，2004年写字楼销售价格涨幅明显。第四季度平均销售价格为8000元/平米，较2004年初开盘时涨价约10%-25%。2005年新增项目9个，总建筑面积43.8万成交22万，租赁型5.4万，销售型16.6万金融占4.8万，22%租赁价格3.4元，销售价格8200元十一经路区域 9.4万平方米小白楼 7.4万平方米2005年1至10月天津写字楼施工面积129.9万平方米，2005年1至10月施工面积达到328.1万平方米，同比增长34.6%供应量上涨7%2006年新增项目12个，总建筑面积41万友谊路区域 9.6万鞍山西道区域 3.6万低密度写字楼 9.2万天津写字楼发展历史天津第一栋写字楼国际大厦1993年动工并预售，远洋大厦1997年底开始招租，泰达大厦1997年下半年招租。1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供应。由于当时的民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼，主要产品消化以投资为主1997年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量2003年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企业迅速成长，国内外资金已把天津视为投资热土，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段政府开始进入着手大力整顿烂尾楼，天津原有“烂尾楼”66座，总建筑面积335万平方米，沉淀资金达85亿元人民币。这些停缓建项目都是因为1996年到1999年体制改革转轨时期特别是国际金融风暴等因素造成的停滞。截至2005年底，66个停缓建项目已经被“激活”了60个，占全部项目的90%。这一阶段，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。天津市写字楼市场平均空置率呈不断下降趋势，但目前仍维持在30%左右的水平。05年第三季度降至27.5%，五区分别为25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。租金走势受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在1998-2002年间一直呈下降趋势，直到2003年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分别为81元/平方米和53元/平方米。售价走势天津市写字楼售价在1998-2001年间持续下降。经过2003年至今的价格上涨，目前维持在甲级8650元/平方米，乙级6100元/平方米。高空置率同大面积新增写字楼预期同样对写字楼售价造成较大上涨压力，预计2005-2007年间将维持个案售价下跌趋势，直至2008奥运会的影响可能会带动楼市售价恢复上升。供应量/吸纳量/空置率客户分析甲级写字楼和平国际大厦 金融、物流、货运世贸广场 贸易、电子机械亚太大厦 贸易、运输、电子科技河西金皇大厦 贸易、装饰、运输北方金融大厦 金融、贸易、房地产、事务所泰达大厦 货运、评估、咨询华盛广场 货代、科贸、金融、工程技术、装饰文华中心 事务所、贸易、物流、广告装饰峰汇广场 贸易、金融、市政公司天信大厦 船务货运、电器化工、IT万顺国际经济贸易中心 贸易、金融、事务所、物流南开今晚大厦 装饰、IT、房地产河东天星河畔广场 货运、物流、电子、贸易河北远洋大厦 货运、贸易、金融客户户分分析析乙级级写写字字楼楼和平平河川川大大厦厦金金融融、、货货运运、、贸贸易易君悦悦大大厦厦通通讯讯、、金金融融、、市市政政新华华大大厦厦房房产产、、贸贸易易、、医医药药、、装装饰饰嘉利利中中心心装装饰饰、、广广告告、、事事务务所所河西西凯旋旋门门大大厦厦贸贸易易、、运运输输、、IT、、事事务务所所合众众大大厦厦贸贸易易、、金金融融、、事事务务所所、、房房地地产产恒华华大大厦厦运运输输、、贸贸易易、、通通讯讯大安安大大厦厦贸贸易易、、IT、、电电讯讯友谊谊大大厦厦金金融融、、贸贸易易广银银大大厦厦物物流流、、贸贸易易河东东三联联大大厦厦贸贸易易、、金金融融、、通通讯讯南开开天津津电电子子科科技技中中心心IT、、贸贸易易、、金金融融在津津购购租租房房办办公公的的跨跨国国企企业业组组成成美国国银银行行、、金金融融业业、、保保险险类类、、会会计计、、咨咨询询类类欧洲洲电电脑脑、、咨咨询询开开发发、、科科技技、、通通讯讯类类日本本电电子子、、贸贸易易、、金金融融、、医医药药、、消消费费品品开开发发类类韩国国工工业业、、制制造造业业、、电电子子业业类类港澳澳台台贸贸易易、、食食品品、、中中介介、、批批发发零零售售类类亚洲洲其其它它国国家家：：贸贸易易、、开开发发、、中中介介类类其它它：：政政府府驻驻津津机机构构从现现有有交交易易方方式式上上来来讲讲，，以以租租用用写写字字楼楼办办公公的的企企业业为为主主，，占占总总数数的的94.4%，，而而购购买买办办公公物物业业的的单单位位仅仅占占相相当当少少量量的的市市场场份份额额（（5.6%））。。在租租用用写写字字楼楼的的客客户户中中，，每每天天支支付元元/平平方方米米的的租租户户占占总总数数的的36.6%，，而而支支付付2.5-3元元/平平方方米米租租金金的的占占30.2%。。就被被访访问问公公司司现现有有企企业业人人数数规规模模而而言言，，以以5-20人人的的小小企企业业人人数数为为主主，，多多为为外外资资或或民民营营企企业业驻驻天天津津办办事事机机构构及及分分公公司司。。其其现现有有办办公公面面积积多多为为200平平方方米米以以下下，，其其中中50-100平平方方米米和和100-150平平方方米米的的办办公公单单元元较较多多，，各各占占28%。。甲级级写写字字楼楼市市场场市场场供供应应本市市已已经经投投放放市市场场的的甲甲级级写写字字楼楼只只有有17座座，，其其中中绝绝大大部部分分都都分分布布在在和和平平、、河河西西两两区区，，和和平平区区共共有有甲甲级级写写字字楼楼5座座，，河河西西区区共共有有甲甲级级写写字字楼楼9座座，，从从面面积积上上分分析析，，和和平平区区的的甲甲级级写写字字楼楼存存量量为为11.8万万平平方方米米，，同同样样的的数数据据在在河河西西区区则则达达到到了了27.3万万平平方方米米，，两两区区共共囊囊括括了了14座座甲甲级级写写字字楼楼，，合合计计占占到到甲甲级级写写字字楼楼市市场场总总存存量量的的82.4%。。甲级写字字楼分布布主要为为两个路路段第一：内内环线南南京路南南面(红红色区域域)第二：外外环线的的围堤道道路段(黑色区区域)。。其中红色色区域拥拥有甲级级写字楼楼10座座，数量量上占有有天津市市甲级写写字楼的的59%，黑色色区域共共有甲级级写字楼楼4座，，占天津津市甲级级写字楼楼总数的的24%。形成天津津市甲级级写字楼楼的分布布集中的的原因第一：经经济原因因。和平平区和河河西区经经济上一一直以来来都是天天津市的的经济中中心、商商贸中心心。第二：历历史原因因。1990年年，天津津市第一一座甲级级写字楼楼——国国际大厦厦出现在在了南京京路上，，直到今今天，国国际大厦厦依然是是天津市市租金最最高，出出租率高高居不下下的甲级级写字楼楼，其领领航作用用，使得得其周围围的南京京路段成成为了天天津市甲甲级写字字楼最为为密集的的区域。。以上说明明，商务务商业中中心对写写字楼用用户绝对对的吸引引力，有有影响的的写字楼楼能带动动周围相相同业态态的发展展。租售情况况天津甲级级写字楼楼以国际际大厦、、津汇广广场、万万顺/平平安大厦厦、信达达广场为为代表，，综合素素质较好好，租金金水平在在3.5-6元元/平方方米/天天左右租售价格格差异很很大，出出租率情情况十分分良好，，除了新新开盘的的信达广广场外，，其他写写字楼的的租售率率都在70%或或70%以上，，而且租租售率在在90%-99%之间间占了多多数，是是总数的的56%，甚至至万顺国国际经济济贸易中中心的租租售率为为100%，全全市的的甲级写写字楼平平均租售售率达到到了87.3%在天津市市区，甲甲级写字字楼的需需求大的的区域还还是以和和平、河河西为主主。甲级写字字楼内部部租金分分级第一等级级，国际际大厦（（7.58元/平方米米）；第二等级级，津汇汇广场（（4.63元/平方米米）、金金皇大厦厦（3.31元元/平方方米）、、天信大大厦（2.98元/平平方米））；第三等级级，世贸贸广场（（2.84元/平方米米）亚太太大厦（（2.48元/平方米米）、河河川大厦厦（1.98元元/平方方米）、、北方金金融大厦厦（2.26元元/平方方米）。。乙级写字字楼市场场天津市乙乙级写字字楼的分分布没有有甲级写写字楼如如此集中中，除了了友谊路路上的友友谊大厦厦和大安安大厦，，其他乙乙级写字字楼主要要分布在在内环线线和中环环线之间间。天津市区区现有乙乙级写字字楼12座，其其分布主主要也是是在和平平区和河河西区两两个区域域，其中中又为河河西区最最多，共共有6座座乙级写写字楼，，为天津津市区乙乙级写字字楼现实实存量的的50%，和平平区共有有4座，，和平、、河西两两区共占占有天津津市区乙乙级写字字楼现实实存量的的83%。租售情况况和甲级写写字楼比比较，天天津市区区乙级写写字楼销销售情况况更胜一一筹。除除了天津津电子科科技中心心、三联联大厦、、友谊大大厦这3座开盘盘不久的的乙级写写字楼外外，其他他乙级写写字楼租租售率均均在80%以上上，平均均租售率率为92.9%。乙级级写字楼楼还有很很大的市市场前景景。市场概况况2005天津写写字楼市市场分析析甲级写字字楼市场场乙级写字字楼市场场友谊路区区域区域界定定：东至至华盛广广场，西西至云翔翔大厦，，南至黑黑牛城道道，北至至马场道道。目前状状况在天津津写字字楼市市场中中，友友谊路路区域域属于于写字字楼项项目相相对集集中地地段，，整体体商务务氛围围较为为浓厚厚现存的的写字字楼大大多数数都是是2001年之之前进进入市市场的的，因因此无无论从从硬件件配置置或是是开发发商对对产品品的理理解方方面都都存在在相对对滞后后性。。近年来来该区区域也也陆续续推出出了诸诸如峰峰汇广广场、、友谊谊大厦厦以及及津玉玉大厦厦等项项目，，这些些项目目对该该区域域的确确是一一个有有益补补充，，但仍仍然无无法满满足部部分高高端客客户的的市场场需求求。从区域域客户户现状状看，，由于于友谊谊北路路区域域写字字楼的的品质质一般般，因因而造造成了了平均均价格格较低低的市市场状状况，，进而而也影影响了了友谊谊路区区域整整体写写字楼楼的平平均价价格友谊北北路写写字楼楼的客客户多多为中中、小小型公公司或或成长长型公公司，，因此此客户户的稳稳定性性相对对较低低。友友谊南南路区区域目目前存存在一一些稍稍高品品质的的写字字楼项项目，，并且且写字字楼的的客户户多数数为外外地、、外资资公司司，公公司的的知名名度及及资金金实力力较强强，因因此客客户的的稳定定性也也相对对较高高。发展趋趋势根据市市委市市政府府规划划，到到2010年友友谊路路区域域将建建设成成为以以金融融办公公为主主，集集办公公、公公寓、、酒店店、休休闲、、商业业于一一体的的综合合性商商务服服务区区，最最终形形成一一个资资金密密集、、信息息畅通通、交交易活活跃、、功能能完善善、配配套设设施齐齐全、、环境境优美美的国国际金金融中中心，，从而而将友友谊路路建设设成为为天津津的““华尔尔街””。政府加加大对对该区区域的的建设设力度度，例例如建建设立立体停停车库库等，，道路路的畅畅通以以及配配套设设施的的完善善将为为今后后优化化该区区域商商务办办公环环境提提供有有力的的保障障。从今后后友谊谊路区区域写写字楼楼市场场看，，国际际金融融中心心、云云顶大大厦、、君怡怡大厦厦等高高档写写字楼楼的介介入会会使得得区域域写字字楼市市场面面临一一次重重新洗洗牌的的过程程，届届时高高档项项目的的进入入将会会对现现有的的中、、低档档项目目形成成强有有力的的冲击击。不不过高高档项项目的的入市市及部部分低低档项项目的的退出出有利利于区区域写写字楼楼租金金及售售价整整体抬抬升，，进而而促进进区域域办公公物业业市场场的良良性发发展，，届时时友谊谊路也也势必必会成成为真真正可可以与与南京京路、、小白白楼区区域相相抗衡衡的第第三大大办公公区域域。从从客户户角度度看，，高档档写字字楼的的入市市必定定会吸吸引高高端客客户进进入该该区域域，并并且随随着政政府招招商引引资政政策的的出台台、落落实，，会吸吸引更更多金金融、、保险险等相相关行行业的的公司司进驻驻本区区域，，随之之也可可以缓缓解该该区域域写字字楼供供应量量加大大的不不利局局面。。南京路路区域域区域界界定：：西至至三马马路，，东接接曲阜阜道，，以其其（南南京路路）道道路两两旁的的甲级级写字字楼作作为样样本。。目前状状况：：南京路路区域域，已已经定定型化化了的的机构构办公公楼还还是独独立使使用的的出租租型办办公楼楼南京路路与新新华路路交口口处的的国际际大厦厦，其其作为为我市市的第第一座座真正正意义义的写写字楼楼，见见证了了我市市写字字楼物物业的的发展展历程程。经经过十十多年年的洗洗礼，，大厦厦内部部设施施已经经略显显陈旧旧，但但是由由于其其独特特的建建筑风风格、、优越越的地地理位位置和和完善善的物物业服服务使使它依依然在在业界界有很很高的的声誉誉。本本区域域另外外一个个高档档写字字楼项项目要要算南南京路路与营营口道道交口口的津津汇汇广场场了了，这这个项项目在在2003年年年初正正式供供应市市场，，目前前凭借借自身身全新新的设设计理理念，，完善善周到到的物物业服服务，，已经经吸引引了超超过110家的的中、、外资资企业业（公公司））入住住其中中，主主要以以物流流、保保险、、电子子等行行业为为主。。其次次同属属于南南京路路沿线线的写写字楼楼项目目还包包括：：今晚晚大厦厦、河河川大大厦、、万科科世贸贸广场场等。。在供供应规规模上上，南南京路路沿线线附近近写字字楼项项目约约9个个，建建筑面面积近近14万平平方米米。发展趋势：：和平区作为为我市的政政治、经济济、文化的的中心地区区，居民生生活配套完完善、商圈圈集中、交交通组织发发达。近年年来，随着着天津中心心区旧城改改造力度的的加大，和和平区的区区位优势更更为明显。。南京路又又是和平区区的中心地地段，拥有有滨江道步步行街，国国际商场、、伊势丹等等大型购物物场所。西西面是海光光寺商圈，，东面与小小白楼商圈圈相连。道道路沿线坐坐落有长途途电信局、、商业银行行、医疗机机构、重点点院校等。。其先天的的地段优势势已经具备备建设高端端、综合性性精品项目目的前提条条件。沿线附近早早期写字楼楼项目较多多，如：国国际大厦、、经联大厦厦等，而近近两年建成成的新项目目相对匮乏乏，随着我我市著名““烂尾楼””北洋钢铁铁大厦项目目的成功拍拍卖，未来来沿线附近近将迎来一一波新的房房地产开发发热潮。南京路沿线线区域将仍以高端端产品为主主。从去年年地铁大厦厦、北洋钢钢铁大厦的的复工来看看，南京路路沿线写字字楼供应将将会掀起一一波新的高高潮。尤其其是人才科科技大厦、、和记黄埔埔项目以及及现代城项项目的规划划已经明朗朗化，建设设高端产品品，吸引高高端客户进进驻将成为为本区域写写字楼未来来发展的趋趋势。小白楼商务务中心小白楼地区区目前拥有有信达广场场、文化中中心、金皇皇大厦、凯凯旋门、ICTC等等现代楼宇宇23座，，建筑面积积数万平方方米，已经经成为市内内商业、商商务办公较较为集中的的地区，具具备了向““CBD核核心商务区区”发展的的先决条件件。随着小小白楼地区区道路和地地铁交通的的逐步通畅畅，高端客客户向这一一区域的回回流也将成成为必然。。友谊路围堤堤道区域将形成新的的金融聚集集地。据了了解，目前前入住友谊谊路的金融融机构26家，其中中两家拥有有自我命名名的楼宇，，并且随着着浦发、华华夏等银行行的进驻步步伐，友谊谊路的金融融街的地位位将更加稳稳固。今年年，医药大大厦、罗马马花园二期期、一期建建设，将与与已建成的的合众大厦厦、银丰大大厦连成一一体，形成成大型建筑筑群。同时时在永安道道与湛江路路交口处建建设世贸大大厦，友谊谊路中段将将建成冶金金大厦、金金融大厦、、君谊大厦厦、大安大大厦Ⅱ期等等。河东十一经经路沿线由于地处未未来南站““CBD””核心地区区，毗邻解解放北路金金融服务区区，它将承承接从解放放北路分离离出来的功功能，成为为物流、船船代、贸易易、保险、、金融、房房地产信息息等第三产产业为主的的新型综合合功能区。。鞍山西道及及华苑片区区。特殊的市场场使鞍山西西道形成了了以IT及及相关产业业为主的科科贸一条街街，又由于于天大、南南大两所高高校的在人人才和高科科技技术两两方面的优优势拉动，，华苑产业业园区也渐渐渐与鞍山山西道联动动形成区域域效应，成成为高科技技制造和创创业者的园园地，代表表项目是荣荣华时代广广场、百脑脑汇科技大大厦和即将将要开盘的的海泰·远远舰信息广广场。海泰泰·远舰项项目相关负负责人透露露，项目开开盘后面对对的客层将将明确北方金融大大厦物业地址：：河西区友友谊路5号号电话28357777物业功能底底商，写写字间总占地面积积12000m2总建筑面积积40000m2发展（开发发商）：天天津亚富富物业投资资公司物业管理商商：自行行管理交付时间1997年2月总层数31层智能化程度度设DIV专线，，中央报警警联动系统统，自动门门禁系统，，结构化综综合布线，，自动广播播系统租售率85%主要卖点地地理位置置优越，物物业规划设设计优秀，，周边商贸贸氛围浓厚厚，交通非非常便利，，物业服务务水平优秀秀客户构成以以外国驻驻津办事机机构及本地地区通讯，，电子，贸贸易公司为为主公共区域装装修标准入入口大堂堂及电梯前前厅铺设大大理石及花花岗岩，公公共走廊铺铺设地毯交房房标标准准吊吊顶顶，，乳乳胶胶漆漆墙墙面面，，地地毯毯，，窗窗帘帘，，预预留留电电话话及及网网络络接接口口租售售报报价价租租：：2.50/m2/天天售售：：8800元元/m2物业业收收费费0.50元元/m2/天天面面积积：：80~273m2物业业硬硬件件设设施施4部部OTIS电电梯梯，，双双电电源源供供电电，，中中央央空空调调系系统统，，结结构构化化布布线线物业业服服务务设设施施银银行行，，商商务务中中心心，，餐餐饮饮娱娱乐乐，，会会议议厅厅周边边环环境境地地处处友友谊谊路路与与中中环环线线交交汇汇处处，，环环境境优优越越，，交交通通便便利利，，车车位位充充足足整体体营营销销推推广广分分析析前前期期以以报报纸纸广广告告及及展展销销会会，，路路牌牌广广告告为为主主，，后后期期以以服服务务代代销销售售物业业服服务务水水平平中中等等水水平平车位位数数量量地地下下2层层，，租租500元元/个个/月月远洋洋大大厦厦物业业地地址址：：河河北北区区远远洋洋广广场场1号号物业业功功能能底底商商，，公公寓寓，，写写字字间间总占占地地面面积积16000m2总建建筑筑面面积积75000m2发展展（（开开发发商商））天天津津远远洋洋房房地地产产开开发发公公司司物业业管管理理商商第第一一太太平平戴戴维维斯斯物物业业顾顾问问施工工进进度度现现楼楼交付付时时间间1997年年9月月总层层数数40层层智能能化化程程度度5A智智能能大大厦厦，，全全自自动动管管理理租售售率率89%主要要卖卖点点地地理理位位置置，，远远洋洋知知名名度度，，物物业业管管理理及及服服务务配配套套，，功功能能分分区区合合理理客户户构构成成以以货货运运及及外外国国驻驻津津代代表表处处公公司司为为主主公共共区区域域装装修修标标准准入入口口大大堂堂大大理理石石地地墙墙面面,走走道道铺铺设设地地毯毯，，消消防防走走道道刷刷油油漆漆,各各区区域域均均采采用用进进口口及及合合资资产产材材料料,较较豪豪华华交房房标标准准吊吊顶顶,乳乳胶胶漆漆墙墙面面,包包窗窗台台,窗窗帘帘地地毯毯,，，预预留留电电话话,网网络络接接口口租售售报报价价租租3.5元元/m2/天天(含含物物业业费费)，，售售$1700/m2物业业收收费费40m2~1300m2,物物业业费费0.8元元/m2/天天物业业硬硬件件设设施施6部部OTIS原原装装电电梯梯,一一部部货货梯梯，，IBM2综综合合布布线线,三三洋洋空空调调机机组组物业服务设施施俱乐部,员工餐厅,洗澡间,咖咖啡厅,歌舞舞厅,，台球球棋牌室,美美容美发,银银行,邮局,健身房周边环境周周边临市中心心绿地广场,及意大利风风情区,面临临海河,风景景相当优美,交通状况高高峰期一般有有塞车现象整体营销推广广分析前期期以广告宣传传为主,后期期以人员内部部渠道推广为为主物业服务水平平较好,但但个性化服务务内容车位数量地地上120个个、地下156个今晚报大厦物业地址：南南京路358号27501108物业功能底底商，写字间间，酒店总占地面积18000m2总建筑面积81413m2发展（开发商商）今晚报报社物业管理商北北京城市阳阳光物业管理理公司施工进度现现楼交付时间1997年9月总层数地上上40层，地地下3层智能化程度大大厦实现设设备联动自动动化管理租售率85%主要卖点今今晚报社知名名度，楼宇智智能化设置，，大厦硬件配配套，大厦软软件配套，大大厦地理位置置客户构成网网络公司，服服装公司，广广告公司，贸贸易公司，电电器公司公共区域装修修标准入口口大堂大理石石地面墙面，，大堂面积大大，各部分材材料选用中高高档装饰有一一定档次公共共走廊铺设地地毯交房标准吊吊顶,乳胶漆漆墙面,地毯毯,包窗台,智能电话,网络专线端端口租售报价只只租不售,3.0元/m2/天(含含物业费)，，地下车位300元/个个/月物业收费写写字间12~208m2公寓60~200m2物业硬件设施施全部24部DOVER电梯,消消防保安自动动系统,中央央空调系统,双电源供电电物业服务设施施商务中心心,游泳池,射箭馆,咖咖啡厅,会议议厅,宴会厅厅,酒吧,夜夜总会,洗衣衣房,娱乐中中心周边环境周周边环境较一一般,商务氛氛围不高,交交通较便捷,有塞车现象象,中等水平平整体营销推广广分析依据据今晚报为主主,辅以人员员直销推广物业服务水平平中等水平平车位数量地地上约60个个、地下156个河川大厦物业地址：南南京路物业业功能公寓寓，底商，写写字间总占地面积20000m2总建筑面积50000m2发展（开发商商）河川建建设开发公司司物业管理商自自行管理施工进度现现楼交付时间1995年6月总层数26层智能化程度普普通设置租售率75%主要卖点入入市时机较早早，楼宇采用用港式风格，，地理位置优优越宣传推推广力度大客户构成银银行，通讯，，网络，贸易易等，国内企企业为主公共区域装修修标准入口口大堂铺设大大理石，公共共走廊铺设高高级防滑地砖砖交房标准吊吊顶，乳胶漆漆墙面，防火火地毯，预留留电话，网络络接口租售报价租租：3.0元元/m2/天天（含物业费费），售：$1300/m2物业收费0.7元/m2/元面面积:40~220m2物业硬件设施施6部OTIS电梯,中央空调，，自动报警系系统，消防安安全系统物业服务设施施商务中心心,酒店,会会议厅,中西西餐厅，健身身房,美容美美发周边环境位位于南京路沿沿线,地理位位置相当优越越，交通便利利快捷整体营销推广广分析前期期以天津,北北京,香港开开展大量广告告，后期以坐坐销为主物业服务水平平较差车位数量地地下一层2000m2天星河畔广场场物业地址：十十一经路47号物业功能底底商，公寓，，写字间总占地面积18000m2总建筑面积81413m2发展（开发商商）天星置置业发展有限限公司物业管理商自自行管理施工进度现现楼交付时间1997年9月总层数地上上40层，地地下3层智能化程度大大厦实现设设备联动自动动化管理租售率85%主要卖点楼楼宇智能化设设置大厦硬硬件配套大大厦软件配套套大厦地理理位置客户构成服服装公司，外外国驻津代表表处，贸易公公司，电器公公司、货运公共区域装修修标准入口口大堂大理石石地面墙面，，大堂面积大大，各部分材材料选用中高高档装饰有一一定档次公共共走廊铺设地地毯交房标准吊吊顶,乳胶漆漆墙面,地毯毯,包窗台,智能电话,网络专线端端口租售报价2.5元/m2/天(含含物业费)，，地下车位300元/个个/月物业收费写写字间40~208m2物业费费0.7元/m2/天物业硬件设施施全部6部部DOVER电梯,消防防保安自动系系统,中央空空调系统,双双电源供电物业服务设施施商务中心心,,咖啡啡厅,会议厅厅,宴会厅周边环境面面临海河，周周边环境较一一般，交通较较便捷,有塞塞车现象整体营销推广广分析前期期以报纸广告告，后期辅以以人员直销推推广物业服务水平平中等水平平车位数量地地上约60个个、地下120个奥林匹克大厦厦物业地址：贵贵州路与昆明明路交口物业功能底底商，公寓总占地面积16000m2总建筑面积75000m2发展（开发商商）华港房房地产开发公公司物业管理商新新加坡物业业管理施工进度现现楼交付时间1997年9月总层数29层智能化程度全全自动管理理租售率75%主要卖点地地理位置物物业管理及服服务配套，功功能分区合理理雄伟外观观客户构成以以外籍员工和和中资高级经经理为主公共区域装修修标准入口口大堂大理石石地墙面,走走道铺设地毯毯，消防走道道刷油漆,各各区域均采用用进口及，合合资产材料,较豪华交房标准酒酒店式公寓装装修、家具、、电器租售报价租租9元/m2/天(含物物业费)物业收费120m2~280m2,物业费0.8元/m2/天物业硬件设施施3部OTIS原装电电梯,一部货货梯物业服务设施施俱乐部,游泳池，员员工餐厅,咖咖啡厅,歌舞舞厅,台球棋棋牌室,美容容美发,健身身房周边环境周周边临市中心心五大道风情情区,风景优优美整体营销推广广分析前期期以广告宣传传为主,后期期以人员内部部渠道推广为为主物业服务水平平较好,但但个性化服务务内容车位数量地地上20个、、地下120个金皇大厦物业地址：和和平区南京路路20号物业功能公公寓,写字间间,商场总占地面积18000m2总建筑面积100000m2发展（开发商商）金皇房房地产有限公公司物业管理商香香港戴德梁梁行物业有限限公司施工进度现现楼交付时间2001年3月总层数地上上47层,底底下3层智能化程度美美AT&T综合布线系系统,程控交交换系统租售率25%主要卖点地地理位置，优优异的建筑外外观，知名度度极高，天津津市首座最高高层建筑5A智能性大大厦，完善善的商务配套套客户构成以以跨国公司及及当地大型中中资机构为主主公共区域装修修标准外漆漆采用24K镀金中空玻玻璃，入口大大堂为花岗岩岩,墙面为天天然大理石，，过道用防滑滑地砖及防火火地毯交房标准写写字间为复合合地板,乳胶胶漆墙面，窗窗帘,包装台台,入户木制制门租售报价10800元元/m2起价价，0.5$/m2/天(含物业业费)物业收费0.7元/m2/天48.75m2起至整层层物业硬件设施施中央空调调24小时市市政供水,逆逆渗透供水，，22部OTIS电梯,国际卫星电电视系统物业服务设施施商场,餐餐厅,咖啡厅厅,美容坊,酒吧,娱乐乐厅,会馆,健身房,游游泳馆,保龄龄球馆周边环境位位于中央商业业区小白楼地地段,周边商商业,酒店,银行,写字字楼林立,交交通非常方便便快捷整体营销推广广分析前期期以大版面广广告为主,知知名度和品牌牌度很高后期期由于更换代代理商宣传推推广一度停滞滞物业服务水平平未知车位数量地地下车位300个，地上上约180个个租$120/个/月亚太大厦物业地址：和和平区南京路路35号物业功能底底商，公寓，，写字间总占地面积2800m2总建筑面积34000m2发展（开发商商）天津津津港亚太房地地产物业管理商香香港怡高物物业施工进度内内装修交付时间2002年3月总层数32层智能化程度综综合布线，，宽带网接入入，消防安保保系统租售率23%主要卖点发发展商综合实实力优良的的硬件设施，，中央商务区区核心位置客户构成以以中型公司为为主兼外国投投资机构，开开发区外企在在津设立的办办公分部公共区域装修修标准入口口大堂及电梯梯间为高级云云石铺面，及及优质磨光花花岗岩，公共共走廊为地毯毯交房标准裸裸房+装修菜菜单（400~1500元/m2））租售报价起起价：7888元/m2，租：3.5元/m2/元（含物物业费）物业收费0.7元/m2/天物业硬件设施施5部日立立电梯，安保保闭路监控系系统，办公区区域网设施物业服务设施施银行，快快餐，中西餐餐厅，酒吧，，商务中心，，员工餐厅，，会议厅，健健身房，KTV周边环境周周边环境一般般,有大树及及较多平房，，并有国贸中中心停工楼，，交通相当方方便。整体营销推广广分析未进进行营销推广广，前期以人人员销售为主主物业服务水平平未知车位数量地地下50个，，地上30个个万科世贸中心心物业地址：和和平区南京路路129号物业功能底底商，公寓，，写字间，酒酒店总占地面积5000m2总建筑面积28500m2发展（开发商商）万科集集团/天津市市房产总公司司物业管理商万万科物业管管理公司施工进度现现楼交付时间1995年12月总层数办公公楼19层，，商住公寓，，酒店为25层智能化程度DDN专线线接入，消防防自动化系统统租售率88%主要卖点万万科企业知名名度南京路路上优越位置置配套设施施完善商务务氛围浓厚提提倡家庭办办公诉求客户构成以以外国驻津代代表处及中资资企业为主公共区域装修修标准入口口大堂铺设花花岗岩（磨光光），墙面挂挂大理石，公公共走廊铺设设地毯交房标准吊吊顶，乳胶漆漆墙面，防护护地毯，窗帘帘，预留电话话，网络专线线接口租售报价租租：3元/m2/天（含含物业费）售售：7000元/m2物业收费$2.5/m2/月面面积：40~200m2物业硬件设施施6部OTIS电梯，，楼宇自控系系统，卫星电电视系统，通通讯交换系统统物业服务设施施商务中心心，健身行，，会议厅，超超市，娱乐室室，酒店客房房，员工餐厅厅周边环境位位于南京路沿沿线，紧依市市城建大厦，，地面车位较较少，出入不不方便，但向向外出行较方方便整体营销推广广分析前期期以广告宣传传，人员直销销为主，目前前以服务及坐坐销为主物业服务水平平服务水平平一般车位数量地地上停车，无无地下车位国际大厦物业地址：河河西区南京路路75号物业功能底底商，写字间间，公寓总占地面积12000m2总建筑面积52000m2发展（开发商商）天津华华港房地产开开发有限公司司物业管理商香香港怡高物物业顾问公司司施工进度现现楼交付时间1991年9月总层数37层智能化程度DDN专线线，办公自动动化，楼宇综综合步线租售率90.2%主要卖点地地理位置，入入市时机及好好，硬件设施施完善，软件件服务优秀，，商业配套完完善客户构成以以跨国公司，，知名的企业业，金融机构构为主公共区域装修修标准入口口大堂设大理理石，自动扶扶梯，公共走走廊设进口防防火地毯，电电梯间为磨光光花岗岩，装装饰较具档次次交房标准吊吊顶，乳胶漆漆墙面，包窗窗台，窗帘，，墙踢脚线，，预留电话及及网络接口租售报价租租：$1/m2/天（含含物业费）物业收费0.8元/m2/天面面积：50~980m2物业硬件设施施5部OTIS电梯，，除双电源外外备有发动机机，迅速给排排水，供电，，中央空调系系统等，均采采用世界知名名品牌，物业服务设施施中西餐厅厅，商务中心心，美容美发发，咖啡厅，，航空售票，，邮局，会议议厅，购物周边环境为为天津王牌写写字楼，汇集集了大量全球球500强企企业，商务环环境浓厚，交交通高峰时出出入有所不便便整体营销推广广分析几度度出现爆满现现象，现阶段段以维护老客客户几抓住大大客户为主物业服务水平平较好车位数量地地下一层及地地上租：$120/个个/月滨江国际大酒酒店物业地地址：：河西西区建建设路路105号号物业功功能酒酒店店，商商场，，公寓寓，写写字间间总占地地面积积15000m2总建筑筑面积积65000m2发展（（开发发商））滨滨江商商业集集团物业管管理商商万万毫酒酒店集集团及及戴德德梁行行物业业顾问问施工进进度部部分分现楼楼交付时时间2000年11月月总层数数48层层智能化化程度度5A智智能型型大厦厦租售率率80%主要卖卖点地地理理位置置交交通便便捷独独特特外观观配配套齐齐全，，5A智能能服服务设设施完完备美美国国酒店店集团团品牌牌客户构构成以以跨跨国公公司，，知名名企业业为主主客户户公共区区域装装修标标准入入口口大堂堂为进进口大大理石石，墙墙面贴贴浮雕雕，电电梯间间为大大理石石地面面，公公共走走廊铺铺设高高级地地砖及及防火火地毯毯交房标标准吊吊顶顶，乳乳胶漆漆墙面面，包包窗台台，窗窗帘，，墙踢踢脚线线，预预流电电话及及网络络接口口租售报报价租租：：$0.6/m2/天天（含含物业业费））物业收收费0.5元元/m2/天面面积积：40~70m2物业硬硬件设设施9部部三菱菱电梯梯，通通讯，，给水水，供供电，，空调调等均均为国国际知知名品品牌物业服服务设设施中中日日韩餐餐厅，，会议议厅，，美容容美发发，咖咖啡厅厅，商商务走走廊，，航空空代理理，商商务中中心，，健身身房周边环环境位位于于小白白楼CBD核心心区域域，与与凯旋旋门大大厦相相对，，环境境优美美，面面临休休闲广广场，，交通通及出出入较较方便便整体营营销推推广分分析前前期期以小小幅广广告为为主，，目前前以人人员销销售为为主物业服服务水水平较较高高车位数数量地地下下二层层，地地上车车位（（地地下800元元/个个/月月）华盛广广场物业地地址：：河西西区围围堤道道146号号物业功功能公公寓寓，写写字间间，商商铺总占地地面积积20000m2总建筑筑面积积55000m2发展（（开发发商））天天津华华盛房房地产产开发发公司司物业管管理商商自自行管管理施工进进度现现楼楼交付时时间1997年12月月总层数数A，B座各各31层智能化化程度度光光纤入入户，，楼宇宇自动动系统统，保保安监监控系系统租售率率93%主要卖卖点地地理理位置置优越越价价格较较低入入市市时机机好，，销售售策划划水平平有一一定可可圈点点之处处客户构构成以以中中小企企业及及本地地中资资企业业为主主公共区域域装修标标准入入口大堂堂为花岗岗岩地面面，公共共走廊为为防火地地毯交房标准准吊顶顶，乳胶胶漆墙面面，防火火地毯，，入口木木门租售报价价租2.20元/m2/天（含含物业费费）售售3600元元/m2物业收费费写字字间8.3元元/m2/月公公寓7.5元/m2/月月物业硬件件设施6部DOVER电梯梯，中央央空调系系统，底底下泊车车系统，，卫星电电视系统统物业服务务设施购购物，，娱乐，，会议厅厅，洗澡澡间，KTV，，酒吧，，中餐厅厅周边环境境位于于友谊路路附近，，周边环环境不好好，交通通较为便便利，垂垂直交通通拥挤整体营销销推广分分析前前期以本本地及香香港地区区用广告告及公关关活动开开展，后后期以小小幅广告告及人员员销售为为主物业服务务水平一一般车位数量量底下下二层150个车位位（租600元元/个/月）泰达大厦厦物业地址址：河西西区解放放路256号物业功能能写字字间总占地面面积8000m2总建筑面面积60000m2发展（开开发商））天津津泰达开开发有限限公司物业管理理商天天津市风风荷园物物业有限限公司施工进度度现楼楼交付时间间1997年年7月总层数地地上27层，，地下2层智能化程程度INTERJET网络络，全球球通讯租售率85%主要卖点点地理理位置优优越，泰泰达知名名度，配配套设施施完善，，交通便便利客户构成成市政政协机关关，TEDA驻驻市机关关，广告告公司，，药业公公司公共区域域装修标标准外外檐挂板板，采用用亮银灰灰色铝合合金单板板，美国国PPG氟炭烤烤漆配以以多种进进口装饰饰材交房标准准吊顶顶，乳胶胶漆墙面面，入口口木门，，防火地地毯，包包窗台，，预留电电话插口口租售报价价租：：2.7元/m2/天（含含物业费费），押押三付一一物业收费费0.7元/天/m2面面积：：70~198m2物业硬件件设施美美原装装OTIS电梯梯，变频频恒压供供水，美美原装冷冷水机组组，中央央空调物业服务务设施中中心餐餐厅，歌歌舞厅，，健身房房，保龄龄球馆，，员工餐餐厅周边环境境地处处天津市市经济商商业中心心地带，，位于中中央CBD核心心区整体营销销推广分分析路路牌，广广告兼人人员推广广物业服务务水平中中等水水平，提提供一般般性服务务车位数量量地下下2层，，车位紧紧张，800元元/个/月合众大厦厦物业地址址：河西西区友谊谊北路2号物业功能能商住住公寓，，底商总占地面面积6677m2总建筑面面积52000m2发展（开开发商））合众众国际发发展有限限公司物业管理理商合合晨物业业有限公公司施工进度度现楼楼交付时间间1999年年总层数19层层智能化程程度专专线上网网，自动动报警，，可视视对讲租售率65%主要卖点点地处处涉外区区，地热热温泉，，优越的的地理位位置，及及人文经经贸氛围围外檐檐雄伟壮壮观，规规划分区区合理客户构成成以贸贸易公司司及金融融机构为为主公共区域域装修标标准入入口门厅厅地面铺铺设大理理石及水水磨石，，墙面采采用高级级内墙涂涂料，外外墙采用用花岗岩岩石材及及进口涂涂料交房标准准吊顶顶，乳胶胶漆墙面面，窗帘帘，木质质地板，，配备备厨浴设设备，入入户三防防门租售报价价1.5元/m2/天6500元/m2(14层)物业收费费1.60元元/m2/天天（144.2~216.11m2）物业硬件件设施楼楼宇对对讲，电电脑监控控，IP电话，，12部部OTIS电梯梯，地热热双水温温泉，卫卫星电视视物业服务务设施银银行，，商务中中心，会会议厅，，员工餐餐厅周边环境境位于于友谊路路，是连连接涉外外商务区区（友谊谊路）和和高尚住住宅区（（五大道道）的纽纽带，交交通相当当便捷整体营销销推广分分析前前期以大大幅面报报纸广告告及路牌牌广告为为主，后后期以小小幅面广广告为主主及人员员推销为为主物业服务务水平较较好车位数量量地下下约180个车车位海河之子子海河之子子地理位置置：天津津市和平平区张自自忠路240号号开发商：：天津海海贸物业业发展有有限公司司代理商：：全程（（天津））投资咨咨询有限限公司交通状况况：地铁：规规划地铁铁三号线线经过赤赤峰道。。轻轨：距距南站CBD轻轻轨总站站300米。桥梁：从从北安桥桥至解放放桥将新新建大沽沽桥，民民族桥，，赤峰桥桥至光明明桥将新新建大同同桥、泰泰安桥及及合江路路隧道。。装修状况况：精装装修价格：起起价：8800元/平平方米均均价：：9200元/平方米米最高高价：11000元/平方米米户型总数数：228套主主力户户型为：：92.11㎡㎡—134.36㎡容积率：：10开开盘时时间：2004年8月月28日日建筑面积积：51800平方方米占占地面积积：4945平平方米米楼层状况况：228套租售情况况：现小小户型基基本售罄罄，所剩剩的是100平平米以上上的户型型天津文华华国际商商务中心心项目位置置河西西区大沽沽南路与与苏州道道交口开发商天天津市市康达房房地产开开发公司司建筑面积积56000余平方方米租售形式式售租售价格格售价价：5800元元/平方方米（起起）租售比例例90%以上上档次中中档写字字楼车位地地下车位位约50个，，，租金：：400元/月月；地上上车位约约10个个，租金金：200元/月配套精精装修，，净层高高2.8米，安安防自动动化系统统主要进驻驻企业类类型中中等实力力贸易和和货运企企业峰汇广场场项目位置置河西西区围堤堤道与黄黄浦路交交口开发商隆隆迪立立川天津津国投建筑面积积96000平方米米租售形式式售租售价格格售价价：写字字楼7800元元/平方方米，公公寓式住住宅8000元元/平方方米租售比例例90%档次高高档写字字楼车位地地下车位位约300个，，租金：：600元/月月；临时时车位300元元/月，，车位比比1：1.5配套每每座4部部电梯，，24小小时可调调节照明明，全天天候消防防监控系系统主要进驻驻企业类类型房房地产、、外资企企业、驻驻津办事事处、贸贸易公司司，1-3层法法国欧尚尚万顺国际际经济贸贸易中心心（平安安大厦））项目位置置河西西区马场场道59号开发商天天津万万顺置业业有限公公司建筑面积积91686平方米米租售形式式售/租租售价格格售价价：9100元元/平方方米（起起），租租价：为为3.82元/平方米米•天租售比例例85%档次高高档写字字楼车位地地上车位位300元/月月，地下下车位800元元/月配套23部各各类用途途电梯，，西门子子控制系系统，空空调自控控系统主要进驻驻企业类类型大大型企业业为主、、金融、、商务、、贸易、、医药企企业，狗狗不理、、同仁堂堂信达广场场项目位置置和平平区曲阜阜道与解解放南路路交口开发商天天津华华信商厦厦有限公公司建筑面积积158000平方方米租售形式式写字字楼9-20层层售，其其余层租租；酒店店式公寓寓租租售价格格售价价：写字字楼15000元/平平方米（（均），，租金：：7元/平米/天，酒酒店式公公寓27美金/平米/月档次高高档写字字楼车位地地下车位位500个租金金：700元/月配套8部4-6米/秒电梯梯，写字字间净高高2.45米全全部精装装修主要进驻驻企业类类型国国内外著著名制造造业、金金融、IT、贸贸易货贷贷公司国华大厦厦项目位置置河西西区大沽沽南路与与中环线线交口开发商天天津市市北辰区区房管地地产管局局建筑面积积36643.75平方米米租售形式式售租售价格格售价价：7800元元/平方方米（均均）租售比例例50%档次高高档写字字楼车位地地下一层层车位租租金800元/月，车车位比：：1：1配套5A智能能化办公公设施，，主要进驻驻企业类类型中中小型贸贸易企业业津玉大厦厦项目位置置河西西区黑牛牛城道与与友谊路路交口开发商天天津开开发区津津玉房地地产开发发有限公公司建筑面积积约15000平方方米租售形式式租售售租售价格格售价价：6800元元/平方方米（起起），租租金：2.5元元/平方方米/天天租售比例例50%档次中中档写字字楼车位地地上1000米米区域，，地下一一层，价价格未定定配套三三部东芝芝电梯，，冷暖中中央空调调。主要进驻驻企业类类型贸贸易公司司中小型型企业天信大厦厦物业地址址：河西西区围堤堤道125号物业功能能写字字间总占地面面积3600余平方方米总建筑面面积40442平方方米发展（开开发商））天津津信托投投资有限限责任公公司交付时间间2000年年初总层数27层层，楼高高105.9米米租售率不不详主要客户户天津津信托投投资，天天津国能能投资，，大田集集团，金金光纸业业，施耐耐德电气气，三星星爱商物物流租售报价价只租租部售，，3.2元/天/平平米物业硬件件设施电电梯，，7部物业服务务设施通通讯服服务：宽宽带、集集团电话话、呼叫叫中心、、电话系系统维修修服务、、会议系系统，特特约保安安、特约约保洁周边环境境地处处中环线线，友谊谊路金融融一条交交口。相相邻国展展中心，，科技资资讯大厦厦和佟楼楼商业区区车位数量量100大安大厦厦开发商：：大安房房地产开开发有限限公司建筑面积积：11000平方米米租售形式式：租/售销售均价价：8000元元/平方方米租金：2.5元元/平方方米/天天总户数：：100租售比例例：95%开工日期期：2001年年10月月23日日竣工日期期：2003年年11月月1日配套：宽宽带网FTTX+LAN以太太网和ADSL数据网网，引入入有线电电视网；；多级安安全监控控系统及及消防喷喷淋系统统。主要进驻驻企业类类型：贸贸易企业业居多友谊大厦厦开发商：：天津市市利泰房房地产开开发公司司建筑面积积：40080平方米米租售形式式：租/售销售均价价：8600元元/平方方米租金：2.8元元/平方方米/天天总户数：：171租售比例例：90%竣工日期期：2004年年7月31日入住日期期：2004年年10月月30日日配套：智智能化卫卫星接入