某商业营销策划报告

学洲·水云间商业部分营销策划报告谨呈：桂林奥升房地产开发有限公司

桂林市九度营销策划有限公司贰零壹零年叁月奥九联手梦六组合七年造城财富盛宴本报告沟通内容主要框架※第一部分：项目现状认知※第二部分：灌阳县城市场调研※第三部分项目开发现状分析※第五部分：营销部署及推售策略※第六部分：项目广告推广战略及概念包装※第七部分：项目广告投入费用预算※第四部分：项目整体定位策略【第一部分：项目现状认知】一、项目可售商业物业基本指标（1）物业类别苑区物业规格物业面积备注未落名物业A4-1栋住宅约145㎡874.49㎡A4-1栋门面50—70㎡，277—448㎡1133.27㎡A栋车库10—20㎡115.34㎡A栋门面25—38㎡393.87㎡E栋门面38—56㎡682.544㎡D栋门面35—75㎡884.353㎡J栋门面34—60㎡938.18㎡K栋门面20—350㎡189.04㎡B2—2栋车库22—23㎡159.63㎡菜市楼住宅、门面、大厅、负一楼14—556㎡1303.078㎡小计8374.795㎡一、项目可售商业物业基本指标（2）物业类别苑区物业规格物业面积备注已落名物业翰林苑C1—4门面14—32㎡，40—70㎡280㎡老菜市13.6㎡13.6㎡新菜市53㎡460㎡超市门面500㎡500㎡原售楼部230㎡230㎡别墅126—145㎡538㎡小计2021.6㎡项目可售物业面积合计为：8374.795㎡＋2021.6㎡=10396.395㎡二、项目可售物业分析(1)物业类型分析·观点商业街铺面◆从消费惯性来看，大多数灌阳人的消费主要集中在五交机电农机、大市场、钟楼等成熟老商圈地带，而学洲新商圈的商业氛围相对较弱；◆商业街早于2009年开始出租，到目前为止，已形成一定的商业氛围，但业态分布混乱，且各种业态经营参差不齐；◆目标消费者还没有认识到体验到学洲商铺的价值、学洲商铺的升值潜力！◆为什么人文景观叫好，商业不叫座？如何引导来学洲的人从休闲娱乐目的转嫁到商业消费层面，是本案商业得以突围的有效解决之道。二、项目可售物业分析(2)物业类型分析·观点车库/菜市大厅/负一层◆相比住宅来说，车库（杂物间）的优势在于：总价低、可按实际需要灵活使用，车库、仓库、杂物间都可以，甚至当临时住房使用也行得通；◆面积设计灵活多变，覆盖不同购买能力层次的商家和业主，可根据经济情况量力而行；◆商业街旺场之后，上规模的商家对仓库的需求会更加迫切，购买车库、杂物间将成为必然之选。◆菜市与商业大环境成熟之后，上规模的商家会考虑超市物流等多样化需求，购买负一层也将顺理成章。【第二部分：灌阳县城市场调研】一、灌阳县城概况区位路况人口与经济地理区位：桂林辖区的偏远县城，与大桂林及桂林周边省份处于若即若离状态，区位上相对“孤立”。交通区位：对外联络没有交通动脉支撑，外界进来缺乏交通枢纽便利。整个县城缺乏战略地位经济区位：先天地理区位欠佳，后天交通区位制约，导致经济发展机会遭遇瓶颈；外界发达区域经济辐射不到，自身经济建设缺乏支柱产业，发展步伐缓慢。外部路况：东与湖南道县、江永相邻，南、西、北与恭城、灵川、兴安、全州接壤。但交通条件相对不成熟，全国性交通动脉稀缺，过境车流稀少、物流动线匮乏。内部路况：县城地貌呈带状狭长形，城区交通组织比较简单，动线少。灌江路贯穿县城南北；同时，以胜利路为辅助，构成了城区的主要交通干道，其余支线较短较小，难以发展成较大的立体交通网络。人口状况：全县辖3镇7乡，总人口27.8万人；城区2公里辐射范围内常住人口仅2.7万人。经济状况：主要还是以传统的农业为主，产业结构单一，缺乏支柱产业支撑，较大部分经济来源主要还是来自外出涉及矿业的矿主和务工人员。县城收入水平较低，收入比较高的教师和公务员，平均月工资也基本为1200-2000元。结论导向：

◆区位偏远，交通动脉不到区域内，与外界经济发展区域基本脱节，外界经济圈辐射不到，发展受到瓶颈制约；◆全县总体发展水平低，经济来源结构单一，产业组合结构单一，自身内部经济生产能力比较弱；◆全县普遍收入水平偏低，消费水平不高，购买力后劲不足；◆地广人稀，商业氛围缺乏。二、灌阳县城商业格局根据最新城市发展规划及目前灌阳城市发展趋势来看，灌阳主要形成了如下几大商圈格局：1、五交机电、农机商圈：五交机电、农机等业态分布。2、钟楼核心商圈：日常消费品、百货、服饰、家居、食品、饮食、休闲等业态分布。3、大市场商圈：日常消费品、百货、建材、家居、餐饮、休闲等经营业态，业态分布较为杂乱。4、学洲新商圈：目前已招租有日用百货、餐饮等社区商业以及家装建材、摩托车、电单车等业态。5、未来河东新区商圈：定位为未来新行政办公中心，目前已有县法院办公大楼投入使用。河东新区学洲新商圈三、、灌灌阳阳县县城城商商业业投投资资环环境境调调研研1、商业格局调查2、业态分布调查◆大格局：以钟楼为轴心，辐射一公里范围，包括胜利路、灌江路、灌阳大市场、熙城步行街等商业格局元素，构成“钟楼商圈”，反映了整个灌阳县城的商业大格局的布局特征；◆典型格局：以钟楼为基点，联结灌江北路、灌江中路、胜利路，熙城步行街，构成“钟楼商业带”，是代表灌阳商业的典型格局特征；◆大市场商圈：以灌阳大市场为主，覆盖胜利路中段、滨江休闲带，形成相对独立的“大市场商圈”。◆五交机电商业走廊：以汽车站为起点，往灌江北路方向，是以五交机电为主营业态的又一商业走廊。在灌阳县城的商业格局中，业态的分布主要是：日常消费品百货（“大格局”、“典型格局”、“大市场商圈”）；家居饰品与休闲类别（“胜利路”、“灌江路”、五交机电商业走廊）3、、商商业业租租赁赁方方式式和和租租金金水水平平调调查查A2009年2月抽样调查分析街道/商区名称租金水平区间铺面大小区间租赁方式/条件经营状况胜利路600-650元/月20-40㎡转让费1-3万（空铺）良好钟楼/灌江路2000-2500元/月30-40㎡转让费4万（带货）良好熙城步行街1F600元/月20㎡转让费7-9千元1F经营状况一般2F4-8元/㎡·月大卖场有押金（有500元/间）2F经营困难，人气少丽洁步行街500元/月30㎡招商未满，人气少较差灌阳大市场500-650元/月16-20㎡—良好滨江花园20-40元/㎡·月15-20㎡临大市场售价6000元/㎡临大市场良好，临江较差（1））2009年年2月月抽抽样样调调查查统统计计分分析析3、、商商业业租租赁赁方方式式和和租租金金水水平平调调查查B2010年1月底抽样调查分析街道/商区名称租金、售价区间铺面大小区间租赁方式/条件经营状况胜利路（水云间西门口）700元/月4500元/㎡40㎡押租金一个季度转让费1—3万（空铺）卫浴店业态，经营状况较好胜利路（金龙大厦）商铺：1.6—1.8万元/㎡住宅：1550—1800元/㎡53-87㎡303㎡（整体）目前工程为一层施工阶段◎建筑为6＋1层商住楼；◎商铺及住宅销售已近60%；◎住房以约120㎡的三房为主，商铺共8个，目前剩303㎡这个整体商铺未售胜利路（水电大楼）1.8—2万元/㎡20-40㎡项目为单位集资房商铺以竞拍形式销售钟楼/灌江路2000-2500元/月30-40㎡日用百货等经营良好熙城步行街1F600-700元/月20-25㎡转让费7-9千元1F服装类经营状况一般，无物管2F4-8元/㎡·月大卖场押金（500元/间）2F经营困难，人气较少丽洁步行街500元/月30㎡招商未满，人气少较差灌阳大市场500-650元/月16-20㎡—经营日用百货，良好滨江花园临街商铺20-40元/㎡·月15-20㎡临大市场售价6000元/㎡建材类临大市场经营良好，临江较差（2））2010年1月底底抽样样调查查统计计分析析1、整个县县城商商业格格局一一体化化，以钟楼楼商圈圈为统统领，，各区区域板板块相相互渗渗透。。业态态布局局主要要以日日常消消费品品、服服饰、、百货货、家家居、、食品品、饮饮食、、休闲闲等较较为普普遍；；建材装装修业业态经经营普普遍较较好，，但分分布较较为凌凌乱，这与与灌阳阳县人人口数数量、、收入入水平平、经经济产产业结结构等等特征征是密密不可可分的的。2、在商业业经营营方面面，根据不不同路路段人人流的的差异异，铺铺面租租金水水平也也各有有差异异：营营业面面积多多为20-40㎡之之间，，而其其租金金水平平主要要分为为两个个档次次：500-700元/月、、2000-2500元元/月月，整体租租金水水平相相对较较低，，且短短期内内难以以较快快提升升；灌灌阳县县城内内缺乏乏大型型卖场场；而而全县县建材装装修市市场较较好，这得得益于于近年年来较较为火火热的的房地地产开开发以以及江江东600亩开开发新新区的的启动动。3、在商业业管理理方面面，灌阳县县城内内的商商业市市场管管理无无序、、混乱乱，甚甚至还还谈不不上商商业管管理。。4、商业售售价方方面，，不同地地段商商业物物业价价格差差异明明显，，而从从目前前水电电大楼楼商铺铺以竞竞拍形形式销销售来来看，，其售售价高高达2万元元/㎡㎡（水水电大大楼门门面）），已明显显高出出其价价值，，一定定程度度上说说明灌灌阳商商业投投资渠渠道单单一等等状况况。5、铺面租租赁方方式上上，主要分分空铺铺租赁赁转让让、带带货转转让，，对铺铺面的的运营营，一一般以以自购购自营营、投投资转转租两两种方方式，，转租租的情情况下下，一一般都都会有有转让让费，，含货货转让让或者者空铺铺转让让。6、江江东开开发新新区为为灌阳阳未来来新行行政办办公所所在地地，目前已已有灌灌阳县县人民民法院院大楼楼建成成并交交付使使用，，从灌灌阳县县城城城市发发展规规划来来看，，县城城主要要向江江东新新区发发展，，从地地理区区位来来看，，本项目目承前前启后后的商商业升升值潜潜力巨巨大。。7、本本项目目位于于城中中江岸岸的“熟地地效应应”会吸引引目标标购买买者先先入为为主的的印象象。8、由由于新新盘、、单位位集资资房以以及河河东开开发新新区600亩土土地的的开发发已经经启动动，可可以预预见灌灌阳未未来2-5年内内的房房地产产市场场竞争争态势势将更更为激激烈，，同时时，由由于灌灌阳人人口数数量有有限、、社会会经济济不强强，城城乡居居民收收入有有限，，也不不足以以支撑撑大量量的新新兴房房地产产开发发物业业的消消化。。调研结结论灌阳商商业整整体走走向研研判：□从商业业格局局来看看，灌灌阳的的老商商圈正正进入入“新陈代代谢””式的缓缓慢升升级；；□从消费费惯性性来看看，灌阳消费主主要集集中于于五交机机电、、农机机商圈圈、钟钟楼核核心商商圈以及大大市场场商圈圈，而学洲洲新商商圈目目前还还不能能够“非常常强烈烈”地吸引引群众众去消消费；；□从人流流商气气来看看，灌灌阳的的城市市中心心也正正在“由西西岸向向东岸岸”逐步延延伸。。※商商业发发展规规律告告诉我我们，，随着着城镇镇化水水平的的提高高，城城区人人口的的增多多，集集散型型商业业越来来越难难以以满满足大大众的的集群群消费费，灌灌阳商商业也也将出出现结结构性性调整整。※商商业竞竞争规规律告告诉我我们，，随着着商业业环境境竞争争加剧剧，创创新的的、特特色的的主题题商业业街以以及业业态统统一，，规模模较大大的专专业市市场将将逐一一出现现。【策划划视点点】：：1、近近年灌灌阳城城市发发展迅迅速，，老城城区的的改造造升级级，学学洲开开发区区的日日渐成成熟，，河东东开发发区的的启动动，提提升了了灌阳阳城市市品位位，同同时，，也大大大加加速了了灌阳阳城市市化发发展。。2、灌灌阳县县城商商业缺缺乏规规划统统一的的标志志性建建材家家装商商业市市场，，这为为学洲洲新商商圈建建立灌灌阳县县知名名商业业网点点提供供利好好契机机。3、灌灌阳县县商业业结构构调整整势在在必行行，谁谁来摇摇旗抢抢占先先机，，谁就就会主主导消消费市市场。。【第三三部分分项项目目开发发现状状分析析】一、项项目区区位与与开发发建设设进度度区位概括项目开发进度——区位现状：项目地属河西滨江路，座落于整个县城西南端。离胜利路、灌江路、钟楼等核心商业圈尚有一定的距离，是县城中心商圈的边沿地带，目前经济消费辐射有限。——区位预测：未来县城重点发展的区域是学洲水云间河对面的河东开发区，600亩土地的开发启动，将为城区建设发展大提速。——区位发展：项目所在地河西片区周边1公里范围，配套资源少，可开发的土地资源匮乏，未来可持续发展空间有限，特别是往恭城方向，已经没有土地可开发。——纯商品房开发已全部交付使用，目前入住率已超过50%。——项目地块的销售部分，绝大部分地块建筑物已建设完毕。——商业街已建成，并于08年8月开街，目前已有一定的商业氛围，临江滨江休闲带已经投入使用几年。——学洲幼儿园建成投入使用，并于09年春节后招生入住开园运营。——学洲菜市已于09年年底开始试营业。二、项项目SWOT分分析劣势优势◆灌阳城区人口较少，经济基础较为薄弱，目前难以支撑大型规模的商业项目。◆项目与传统的商业老街“胜利路”“灌江路”尚隔一街，距中心商圈“钟楼商圈”还有一定的距离，传统商业中心消费力辐射不到位。◆街区内部服务管理与安全防范等方面有待优化调整。◆街区商业经营业态分布较为混乱。◆人文景观营造好，有众多的休闲娱乐设施。◆项目规模大，超万人大社区。◆滨江路景观带的楼盘，其物业价值高，升值潜力大。◆小区内部各项配套齐全，直接服务业主与商户。◆项目规划富有特色，是灌阳目前唯一富有现代感的商业步行街。威胁机会◆滨江花园铺面也在推出，必然对学洲水云间产生较大负面影响。◆河东的开发，无论是对学洲水云间还是滨江花园来说，待售物业的销售一定程度上均构成威胁。◆目前灌阳全城商业核心区，铺面租金及转让费相对偏低，对本案价格影响较大，短期内难以较大拉升。◆大盘形象好、开发商积极投身公益事业，开发口碑好。◆内部配套设施完善，品质好，上档次，适合居住与游玩。◆市场放量相对较少，竞争环境相对良好。◆发展商与当地有关部门关系融洽，利于项目进展。◆灌阳人对商业地产投资的认识进一步提高，水电大楼门面出售高达2万元/㎡，为本项目的推售做了较好的价值支撑铺垫。◆近年灌阳城市快速发展，河东600亩开发区的的开发建设，必然将带动灌阳商业氛围由河西向河东延伸。一、目目标客客源定定位分分析【第四四部分分：项项目整整体定定位策策略】】目标客户定位客户细分A、经营需求者B、投资需求者本项目的目标客户共性条件为：拥有较多社会资源和财富者，满足其个人经营或投资需求。◆对区域和本案未来发展充满信心的商家。◆外出返乡创业的务工者；外出经营扩大规模，返乡投资开店的商家。◆在灌阳县城内及下辖乡镇或邻近、周边城镇做生意，有意扩大经营规模或更换经营地点者；◆品牌连锁经营者、地区总代理机构布点灌阳，或新增加盟商；◆拟新开店的初次创业者；◆在投资商铺方面已经取得较大收益，吃到甜头的二次投资客户。◆对社区配套商业经营有信心。不以大投资大利润为预期目标的投资客。◆灌阳及邻近周边地区的积蓄颇丰或收入较高者（企事业单位领导、部门负责人、经营较为成功的民营企业主、个体工商户等），将之作为个人投资理财的渠道；◆外出打工族中的收入、积蓄较高者，将之作为安家立业、保值增值的手段；◆有多年积蓄，信奉“一铺富三代”，渴望以黄金旺铺传承家业、颐养天年的中老年人；◆手中有余资闲金，未寻到更好的投资升值渠道的其它富裕阶层；◆开发商人脉关系客户。客户是谁？（采取对策？）◆客户：品牌代理商、私营企业主、来自各乡镇个体工商户、积蓄较高的离退休人员、隐性收入客户、返乡创业人士等；◆对策：免租政策落到实处、先租后买销售、返租销售、商圈前景渲染、老带新销售奖励、今日寸金买铺，明日寸铺寸金、万人社区一间铺，一家三代摇钱树。二、、项项目目商商业业定定位位策策略略分分析析1、、学学洲洲商商业业街街目目前前已已有有业业态态比比例例业态数量比例业态数量比例业态数量比例建材装饰2030.3%饮料、水吧23%摄影11.5%餐饮710.6%粮油食品23%五金11.5%摩修/配件69%家政/社区文化23%花店11.5%日用百/杂货57.5%时尚精品23%服饰11.5%家电46%家居用品23%文体用品11.5%医疗/医疗设备34.5%儿童玩具/玩吧23%茶庄11.5%美容美发23%保健11.5%———建材材装装饰饰、、餐餐饮饮、、摩摩修修配配件件、、日日用用百百货货是是学学洲洲商商业业街街目目前前比比2、、项项目目商商业业定定位位突突围围分分析析（（1））□从从城城市市对对比比分分析析，，滨滨江江商商业业多多以以休休闲闲型型商商业业为为主主，，客客源源主主要要是是群群众众日日常常消消费费倾倾向向，，业业态态多多集集中中于于餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、休休闲闲及及旅旅游游商商品品；；□从灌阳县城城商业格局、、人口规模及及其消费容量量来看，以休休闲型为主的的滨江商业，，其商业体量量已基本饱和和。□目前灌阳县县城商业缺乏乏规划统一的的标志性建材材家装家居市市场，而建材材家装家居业业态经营状况况普遍较好，，经营户市场场信心充足。。□灌阳县商业业结构调整势势在必行，谁谁来摇旗抢占占先机，谁就就会主导消费费市场。□建材家装家家居老板的““店态经营类类型”正在进进入2010年新一轮的的面积扩张、、服务升级、、购买体验提提升的竞争格格局，谁为他他们提供一个个“最理想店店面”？【策划视点】】：商业定位规律律基本就是““跟进或补缺缺”。就目前前学洲新区的的商业区位来来说，跟进———紧随灌阳阳成熟商圈的的休闲型商业业定位，则人人气少成熟周周期长，且商商业体量过大大；补缺———哪种业态会会一定程度上上迅速蓄积人人流商气？※放弃休闲型商商业定位，补补缺定位首先先得到双方公公司认可的就就是建材家装家居居为主导的商商业。建材家装家居居行业的定位位，对于学洲洲新区，乃至至对于灌阳县县，支撑是足足够的，但还还需考虑的就就是目前具体的的市场含有量量和项目商业业体量比例是是否均衡以及及项目社区配配套商业等情情况。2、项目商业业定位突围分分析（2）【策划视点】】：建材家装装家居已是定定位的既定方方向，则为保保证市场含有有量与项目体体量比例均衡衡，业态延伸伸就成为工作作必需。从消消费行为来看看，与建材家家装家居行业业挂钩紧密的的上下游行业业价值链条有有：各类建材材、家私家具具、家居饰品品、家用电器器、家装公司司、甚至园林林花鸟等等方方面。3、项目商业业形象定位策策略核心概念包装形象主推：灌阳学洲*家居建材“创富”平台传播命名：学洲“家居建材大世界”①、以财富为号召力，向目标客户明确传达商业利益点②、突出了项目商业街统一“整个灌阳老建材家居零散店铺”的理念③、该口号恢宏有力，体现商业街的最佳购买利益。④、以“创富世界”为客户内心切入点，昭示学洲商圈升级灌阳商业形态的未来前景。核心概念起着总括项目特征，给目标客户强有力的利益承诺，并对分概念起着统帅作用，它是我们传播的核心。4、项目分区区定位和业态态规划建议超市等社区配套商业摄影等旅游类商业建材家居饰品类商业摩托、电单车等商业4、项目价格格定位建议分分析类比地段铺面面积（M）月租金（Q）平米日租金（P2）每平米年租金（P1）投资年回报系数（R）铺面均价（P）P2=Q÷M÷30P1=P2×365P=P1÷8%胜利路A20㎡700元/月700÷20÷30=1.17元/天1.17×365=427.05元8%5338元/㎡5%8541元/㎡钟楼B20㎡2500元/月2500÷20÷30=4.17元/天4.17×365=1522.05元8%19025.6元/㎡5%30441元/㎡滨江花园C20㎡400元/月400÷20÷30=0.67元/天0.67×365=244.55元8%3056.8元/㎡800元/月800÷20÷30=1.33元/天1.33×365=485.45元8%6068元/㎡滨江花园临大市场铺面销售曾抛出6000元/㎡（市调采集得知）（1）类比地地段物业价格格参考根据常规算法法,对于投资资客而言，年年投资回报率率需达到8%才有足够吸吸引力。根据据市场租金调调查数据推论论，设定年回回报率为8%，那么，从从上表格中调调数据我们可可以初步判断断：胜利路A铺面面销售均价为为5338元元/㎡，投资资回报周期为为8%×（？？）=100%=100%÷8%=12.5年年，这显然是是符合商铺投投资回报规律律的，也是符符合投资客的的心理预期。。因此，具有较较大的参考价价值。反之，，设若年投资资回报系数下下降到5%，，那么A铺面面的投资回报报周期则为5%×（？））=100%=100%÷5%=20年，这对对投资客而言言，其信心无无疑是遭受打打击。根据实际的市市场调查结果果，上表中对对胜利路、钟钟楼铺面价格格的理论推算算是基本符合合事实的。看滨江花园的的铺面：从上上表推算结果果看，当其铺铺面月租达到到400元时，，其销售均价约约为3056元/㎡，偏低了；当其其铺面月租达达到800元时，其销售均价价约为6068元/㎡，事实上目前前滨江花园曾曾有铺面以6000元/㎡销售成交交，这与上述述表格中的理理论推算系数数基本符合。。那么，学洲的的铺面，卖多多少才合适？？？？（2）临近商商圈商业物业业价格对比分分析核心地段商业业售价：约1.6—2万万元/㎡因此，建议，，学洲商业街街的销售均价价可实现3800--4000元/㎡。具体价价格体系制定定，待进入实实操阶段后，，再做一次专专题调查，设设定各类定价价参考因素系系数后，再具具体提交价格格方案。商圈内商业售价：约3050—10000元/

㎡据10年1月底市场调查，胜利路（水云间西门口）某商铺售价为4500元/㎡；那么学洲商街门面售价卖多少合适呢？【第五部分：：营销部署署及推售策略略】时间段目标/任务办法措施工作内容筹备期3月-6月项目产品硬件的优化及业态优化内部认购少量物业试水（5%—8%）项目硬件软件优化整改完成；项目价值整合，包装启动，形象提升；项目招商宣传启动；以《学洲商机情报》、《三元合》、电视台为载体，启动学洲商圈炒作；五一节商家展销会、文艺晚会、游园活动等活动造势；适时举行内部认购。形象期7月—8月新形象入市，全力蓄客免租政策推出返租政策深化1.招商执行，送商机下乡（联合家电、手机等下乡汇演）；2.返租政策前期宣传覆盖到乡镇；3.举行学洲菜市旺场活动；4.结合幼儿园举办儿童才艺大赛、吸引人气；5.召集目标客户，举行投资推介会；6.创新媒体宣传、公关活动配合；7.将前期蓄积的VIP普卡换签成金卡，并启动“日进百金”增值活动。开盘期9月-10月择机开盘销售开盘销售推行“开盘月”：VIP增值计划兑现、老带新有奖；商户买铺折上加折；开盘周认购统一折扣优惠；返租政策落实；……持销期11-12月热销宣传促销活动不断通过举办公关活动来制造人气、旺场，提升客户预期价值尾盘期来年1月以后尾盘促销业主答谢会举办一次业主（商家）答谢会；3、处理好善后事宜，退场。1、年度营销销节点与目标标量化备注：截至至2011年年3月底目标标围绕可售量量85-90%，截至2011年5月底完成95%以上！！2、各营销节节点的价格控控制策略基准价（设为Μ）推盘阶段/价格调整幅度准备阶段推盘阶段强销阶段尾盘阶段商业4000元/㎡-10%3750元/㎡-5%～Μ3900元/㎡+5%～10%4000元/㎡维持Μ3950元/㎡车库/杂物间2800元/㎡-10%2500元/㎡-5%～Μ2800元/㎡+5%～10%2750元/㎡维持Μ2700元/㎡备注1、按照推盘的不同阶段，通过价格策略调整和促销手段，力求自身创造升值的空间；2、具体价格在项目推出经过市场考验后，将对基准价进行调整，以应对市场环境。3、商业部分分销售模式销售目标销售模式（一）销售模式（二）销售手段控制可售面积实现均价先租后卖返租销售（带租约）分段销售1000㎡3800-4000元/㎡◆前期先进行招商，范围覆盖到各乡镇；◆根据经营业态的不同，实行不同的免租期限，从6个月到一年不等；◆先招商进场，推广活动旺场，再销售，自然水到渠成；◆招商目标以调整的业态计划为主；免租，在原来的基础上延期，推行新的政策。◆返租2～3年，与商铺业主约定月租金水平，我方按年度返还业主租金。◆返租销售，具备较大的诱惑力，对于投资客来说，是实实在在的。◆自购自营客户，直接返还2-3年租金，计入房款；投资客户，直接返还2-3年租金，计入房款，同时签委托租赁合同◆在准备预热阶段，通过广告推广、前期招商等手段，向客户销售VIP普通卡预交1000元；◆正式推盘前一个月，通知持卡客户前来售楼部换金卡，预交1万订金。◆增值计划：金卡每日增值100元，直至开盘。◆增值部分计入房款。◆先以内部认购的方式，少量试水◆民工返乡创业，商铺优惠折扣；乡镇进城买铺创业，优惠折扣让利。◆购买指定铺面，送车库。【第六部分分：项目广告告推广战略及及概念包装】】一、总原则：：原则一：以旺场操作带动商业氛围原则二：以提高入住率带动区域人气推进公关活动：如，展销会、乡镇财富通道（活动下乡、看房专车）、电影节、儿童才艺大赛……如：送装修基金、指定期间指定建材品牌特惠价、建筑装饰节（与装修公司合办）、家居展销会……原则三：以业态重组来提升经营原则四：以菜市运营来推动销售引导人流动向，丰富街区业态，填补街区空白……菜市庆典、菜市开张期间登记预约有礼品……二、营销节点点推广工作推推进部署准备期及蓄客期2010.3月—8月强销期2010.9月—10月2010.11月-12月持续期2011.1月以后尾盘期形象整合、价值整合、强势推广、活动旺场形象强化、价值传播、公关手段、活动旺场手段灵活、手法翻新、促销政策、最后冲刺尾盘移交、项目结案、华丽谢幕、完美转身1、《学洲·商机情报（商业内参）》系列启动派发；2、三合元报版系列；3、营销中心包装到位；4、其他招商资料到位；5、活动策划与实施。1、学洲影院落实；2、单张派发频繁；3、举办公关活动旺场；4、学洲商业推介会；5、全面传播学洲商业步行街的价值。1、基本清理完毕，少量尾盘单位打包移交第三方公司代理；2、举办一次业主（商家）答谢会；3、处理好善后事宜，退场。1、促销政策吸引，优惠条件出台；2、不断通过举办公关活动来制造人气，旺场。强化形象概念强化财富概念强化投资概念强化财富概念强化功能概念强化投资概念强化投资概念强化功能概念招商率约65%销售率约50%销售率约80%销售率约90%以上三、各营销节节点推广传播播策略计划操作序列推广内容选择推广方式准备期（销售预热）项目整体优势核心价值部分；招商政策、销售政策、相关活动信息推出；销售认购和推出贵宾卡活动的信息；三合元、公关活动、电视广告、宣传海报、太阳伞、广告扇、横幅等推盘强销期推盘前期项目整体优势核心价值部分；商业街的核心定位和核心价值；销售认购和推出贵宾卡活动的信息；相关活动信息。宣传海报、三合元、《学洲商业情报》、DM数据库专送广告正式推盘项目整体优势的核心价值部分；商业街的核心定位和核心价值；正式开盘信息和相关优惠政策；销售业绩造势；相关活动信息。三合元、公关活动、电视广告、宣传海报、《学洲商业情报》、短信息、横幅等推盘强效项目整体优势核心价值部分；商业街的核心定位和核心价值；销售业绩造势；商家开业信息的发布和开业的推广；入住品牌商家商品和品牌信息；相关活动信息。三合元、公关活动、电视广告、宣传海报、《学洲商业情报》持续期项目整体优势的核心价值部分；招商成果、经营现状发布；销售优惠政策出台；相关活动的信息。三合元、电视广告、宣传海报、横幅等尾盘跟进尾盘促销优惠政策信息。宣传海报、横幅、短信息等备注推广活动将根据具体的步骤安排做一定的调整，调整之前双方沟通确定；推广的目的明确，各项信息互相策动，以活动推广为主，覆盖各乡镇。四、推广手段段组合手段组合手段解释备注宣传车队以包装漂亮、新潮的宣传车（含音响）配合高档海报、传单派发，可有效扩大项目宣传范围县城巡回太阳伞、广告扇、DM数据库专送广告、手机短信在可选择媒体不多的情况下，这是一种有力的宣传、推广手段。产品推介会VIP客户产品推介会，邀请人员：VIP客户、所有意向投资客户、意向较强的老业主参与，产品展示、市场前景、投资回报分析、业态规划，强化客户对市场前景的信心，激发购买欲望。项目现场举行电视广告可较大范围树立品牌知名度，及时发布营销信息。推盘期考虑，作必要的公众媒体支撑，扩大产品知名度，建立品牌公信力。灌阳电视台公关活动含开盘、拍卖、开街及事件营销活动；公关活动可聚集人气，扩大项目影响，制造市场关注的话题。纪念品（配合公关活动）新颖而实用的纪念品赠送、派发，可提升项目知名度，产生深远影响，建立客户认同感。媒体创新手段策略说明创新1：推出《学洲·商机情报（商业内参）》采用4开铜版纸彩印，每周派发一期，内容包括：学洲商业街商业时事动态、投资动态、投资前景、商圈经营指数、销售及价格公告、商业动态、专家点评、客户点评、主题新闻及专题新闻、硬广告等。创新2：推出学洲影院与政府及放映公司协商，由公司买断一批影片，每周六、日在学洲商业街广场播映，现场广告及插片广告使用权归我方所有，并长期执行该方案。创新3：文艺汇演以学洲影院为依托市场要求，可在公关或促销活动推介期配合一些文艺演出活动。五、媒体创新新组合六、广告推广广执行文案构构思核心概念包装文字初步构思海报1主标题：学洲建材家居大世界，推动灌阳（家居）现代化！副标题：今日寸金买铺、明日寸铺成金。第一宣传阶段：主标题：决定灌阳（建材家居）发展的千米商业财富街。第二宣传阶段：主标题：带给灌阳（建材家居）机会的千米商业财富街。第三宣传阶段：主标题：建材家居大世界，灌阳消费万人街！副标题：千年灌阳，万年金铺。核心概念包装形象主推：灌阳学洲*家居建材“创富”平台传播命名：学洲“家居建材大世界”【第第七七部部分分：：项项目目广广告告投投入入费费用用预预算算】】一、、费费用用投投入入细细分分（（大大致致方方向向））项目目商商业业可可售售量量总总销销售售额额估估值值为为4000万万元元，，推推广广总总投投入入暂暂定定为为4000××2.5%＝＝100万元元周期节点投放比例投放数量媒介投入细分公关/促销活动费用比例媒体费用比例形象期总费用的30%100万×30%＝20万元该阶段费用的40%该阶段费用的60%强销期总费用的40%100万×40%＝40万元该阶段费用的60%该阶段费用的40%持续期总费用的20%100万×20%＝20万元该阶段费用的50%该阶段费用的50%尾盘期总费用的10%100万×10%＝10万元该阶段费用的30%该阶段费用的70%【附附：：九九度度营营销销““学学洲洲··水水云云间间””专专案案组组成成员员】】项目总控：覃建达【总经理】项目顾问：陈小龙项目策划：张毅【策划经理】项目运营：何岳男【项目经理】覃建达：全面把控项目策略、运营、招商与销售工作。陈小龙：项目运营、招商与销售等顾问服务全面主持项目各阶段策略策划、公关策划、平面表现工作，为项目运营提供策划支持。组织项目策划执行，对接甲方；主持项目招商、销售工作，案场管理。平面表现：首席设计师1名专案策划：主创策划师1名案场主管：1人招商（销售）：3人奥升升————品品质质地地产产责责任任为为先先Theend！！thankyou！！神圣圣的的工工作作在在每每个个人人的的日日常常事事务务里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一点点一一滴滴做做起起。。创造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再创创造。逆境给人人宝贵的的磨练机机会。只只有经得得起环境境考验的的人，才才能算是是真正的的强者。。21:2121:2121:21:2121:21:21所谓天才才，只不不过是把把别人喝喝咖啡的的功夫都都用在工工作上了了。强烈的欲欲望也是是非常重重要的。。人需要要有强大大的动力力才能在在好的职职业中获获得成功功。你必必须在心心中有非非分之想想，你必必须尽力力抓住那那个机会会。患难可以以试验一一个人的的品格，，非常的的境遇方方才可以以显出非非常的气气节;风平浪静静的海面面，所有有的船只只都可以以并驱竞竞胜。命命运的铁铁拳击中中要害的的时候，，只有大大勇大智智的人才才能够处处之泰然然。不放放过过任任何何细细节节。。1月月-231月月-231月月-231月月-23惟一一持持久久的的竞竞争争优优势势，，就就是是比比你你的的竞竞争争对对手手学学习习得得更更快快的的能能力力。。把你的竞争对对手视为对手手而非敌人，，将会更有益益。一旦做出决定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行动!如果通用公司司不能在某一一个领域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就会把它在这这个领域的生生意买掉或退退出这个领域域。我的宗宗旨一一向是是逐步步稳健健发展展，既既不要要靠耸耸人听听闻的的利润润，也也不要要在市市场不不景气气时，，突然然有资资金周周转不不灵的的威胁胁。05-1月月-2321:21:21在艰难难时期期，企企业要要想获获得生生存下下去的的机会会，唯唯一的的办法法就是是保持持一种种始终终面向向外界界的姿姿态。。若想想长期期生存存，仅仅有的的途径径就是是要使使人人人竭尽尽全力力，千千方百百计让让下一一代产产品进进入用用户家家中。。时间是是一个个伟大大的作作者，，它会会给每每个人人写出出完美美的结结局来来。自始自自终把把人放放在第第一位位，尊尊重员员工是是成功功的关关键。。让流程说话话，流程是是将说转化化为做的惟惟一出路。。1月-231月-2321:21:21在一个崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定会获得成成功。微软离破产产永远只有有18个月。坚持是一种智智慧，固执是是一种死板。。1月-231月-23命运是一件很很不可思议的的东西。虽人人各有志，但但往往在实现现理想时，会会遭遇到许多多困难，反而而会使自己走走向与志趣相相反的路，而而一举成功。。一个管理者如如果不了解其其下属的工作作，那他就无无法有效地管管理他们。人们所认识识到的是成成功者往往往经历了更更多的失败败，只是他他们从失败败中站起来来并继续向向前。21:21:2121:211月-23等待。我将将要在这三三块基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百计请请一个高招招的专家医医生，还不不如请一个个随叫随到到且价格便便宜的江湖湖郎中。是员工工养活活了公公司。。2023/1/521:21能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是伟伟大的的。不满足足让客客户满满意，，要追追求让让客户户感动动，创创造客客户终终身价价值。。新经济济时代代，不不是大大鱼吃吃小鱼鱼，而而是快快鱼吃吃慢鱼鱼。路是脚踏踏出来的的，历史史是人写写出来的的。人的的每一步步行动都都在书写写自己的的历史。。05一一月20239:21下午午1月-23差错发生生在细节节，成功功取决于于系统。。速度就是是一切，，它是竞竞争不可可或缺的的因素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命运本来来就不公公平所以以我要改改变命运运。投机取巧的人人。9:21:21下午21:21:21质量是维护顾顾客忠诚的最最好保证。最好的CEO是构建他们的的团队来达成成梦想，即便便是迈克尔·乔丹也需要队队友来一起打打比赛。2023/1/521:211月-23在这个世界上上，没有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念还站站立的话。一个人要发发现卓有成成效的真理理，需要千千百万个人人在失败的的探索和悲悲惨的错误误中毁掉自自己的生命命。1月-2321:21:21感情投资是是在所有投投资中，花花费最少，，回报率最最高的投资资。壮士临阵决死死哪管些许伤伤痕，向千年年老魔作战，，为百代新风风斗争。慷慨慨掷此身。2023/1/521:21:2121:211月-23谢谢各位！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。21:21:2221:21:2221:211/5/20239:21:22PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2321:21:2221:21Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。21:21:2221:21:2221:21Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2321:21:2221:21:22January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20239:21:22下下午21:21:221月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的