某地产房地产市场调研的理论与实务

房地产市场调研的理论与实务目录市场的调研的概念、过程、意义市场调研的步骤市场调研的方法房地产市场调研的具体内容房地产市场调研的难点与技巧房地产产品分析角度及产品定位概念过程意义第一部分

市场调研是通过收集产品的构成、特性、卖点、成长环境、消费群体、供应商等涉及产品相关的信息，进而对产品的市场份额、消化能力、竞争能力、生命力、威胁点进行分析，最终为目标产品定位提供决策依据。市场调研的概念狭义——Marketresearch广义——Marketingresearch市场调研过程（STP）

细分市场（SEGMENTING）

选择目标市场（TARGETING）

产品定位（POSITIONING）操作性：知己知彼，百战不殆决策性：运筹帷幄，决胜千里准确性：失之毫厘，谬以千里意义第二部分市场调研的步骤调研六步骤

明确调查主题，确定调查目的

制定调查计划准备工具安排人员调查计划的实施调查数据的统计、补充、分析调研报告撰写第三部分市场调研的主要方法一级级：：实实地地调调查查电话话调调查查媒体体信信息息一级级：：问问卷卷调调查查调研研方方法法是是一一个个不不断断延延伸伸的的过过程程产品品网络络调调研研每种种方方法法针针对对不不同同的的对对象象实地地考考察察———产品品构构成成问卷卷———消费费者者群群体体媒体体———报纸纸、、电电视视、、杂杂志志、、广广播播、、网络络早期期调调研研方方法法针针对对对对象象单单一一，，后后期期相相对对比比较较综综合合。。网网络络调调研研的的主主要要特特征征是是：：省省时时、、省省力力、、及及时时、、高高效效。。电话话第四四部部分分房地地产产调调研研内内容容宏观观范范畴畴微观观范范畴畴宏观观六六要要素素经济济增增长长居民民购购买买行业业分分布布及及政政策策主导导产产业业人口口分分布布市场场需需求求宏观调查421563

上海、北京、广州累计GDP远高于其他城市，但广州土地收入在GDP中所占比重略低。深圳、上海相对较高，武汉及重庆明显偏低。在二二盐田区区产业业结构构以第二二产业业为主主导产产业，，产业业主导导人群群消费费能力力普遍遍偏低低。福田人人口密密度最最大，，对住住宅的的消化化能力力强。。行业分分布及及政策策是一一种定定性研研究。。商业区区、旅旅游带带、金金融贸贸易中中心、、高科科技园园区政策法法规、、城市市规划划主要发发展商商集中中区域域。市场需需求（（以深深圳、、上海海为例例说明明）一级市市场土土地出出让情情况二级市市场情情况供应量量消化量量空置量量价格走走势（（多层层、高高层、、TOWNHOUSE别墅））公开招招标拍拍卖卖合计宗数面面积积(万m2)宗数面面积积(万m2)宗数占占土地地出让让总量量199825.8124.5840.7%1999749.720071.2%20001228.60527.311730.7%合计可以获获悉招招标拍拍卖逐逐渐成成为土土地出出让的的主要要途径径97年后，，浦东东房价价以稳稳定的的速度度持续续上扬扬，而而同一一时期期上海海市商商品房房均价价增长长则有有下降降趋势势。这这从一一个侧侧面反反映，，浦东东地价价上升升幅度度高于于全市市整体体水平平。区域价价格比比较自97年至2000年，商商品房房销售售总量量占全全市比比重年年平均均达到到17销售量量比较较微观调查4213消费者者调查查供应产产品竞争对对手周边环环境微观四四要素素消费者者调查查——问卷调调查选取调调查对对象样本消消费水水平样本收收入水水平样本家家庭可可支配配收入入购房意意向消费习习惯调调查步骤客户细细分年龄、、职业业、家家庭构构成、、收入入状况况、文文化层层次等等地段、、可承承受价价位、、愿意意选择择的户户型、、面积积、交交通、、环境、、配套套客户心心理马歇尔尔——最大边边际效效用设置问问卷需需要考考虑的的客户户因素素问卷调调查最最终达达到的的效果果供应产产品参照收收缩思思路（（调查查内容容参见见调研研表））全市——区域——片区——辐射片片区——重点个个案关注要要点整体走走势——推出时时机——价格变变动——主力户户型——客户群群周边环环境（商业业、超超市、、银行行、医医院、、道路路、交交通等等）竞争对对手（（以下下沙项项目为为例））现有竞竞争对对手（（金海海湾））潜在竞竞争对对手（（鸿景景湾、、碧海海红树树园））关注要要点：：1、规模模2、推出出时间间3、价格格4、卖点点5、素质质下沙项项目主主要关关注对对象第五部部分房地产产市场场调研研的难难点与与技巧巧如何确定目目标市市场如何何抽取典典型样样本楼盘调调研的的入门门如何利利用媒媒体获获取信信息现场调调研技技巧调研需需要突突破的的重点点确定目目标市市场——个性产产品除除外产品所所在区区域——片区供产品品成长长的环环境产品可可以参参照的的目标标片区：：同一一片区区的产产品具具有可可替代代性。。例如：广州州绢麻厂调调研：大市市场天河区区、目标市市场员村、锁定定目标黄埔埔大道、中中山大道、、广州大道、二横横路围合范范围，锁定定产品：骏骏景花园、美林花花园。如何抽取典型样样本——将具有可比比性的产品进行比较较产品素质规模发展商品牌牌一般采取：：例1、同素质深业花园、、东海爱地地、黄埔雅雅苑例2、同规模中海怡翠、、星海名城城、四季花花城、风和和日丽例3、发展商实实力、品牌牌金海湾、下下沙、中海海华庭楼盘调研的的入门系统——局部——细部——点1---哥伦布广场场2---欢乐谷3---叠溪台4---海韵大道5---椰风大道6---海天一色7---好望角8---阳光泳池9---逸亭10---悦亭11---迷你NBA12---黄金海岸13---夏威夷岛14---闲情坊15---海洋世界长长廊16---儿童活动中中心17---社区保健中中心18---书（网）吧吧19---乒乓球室20---棋牌室21---健身房鸿景湾名苑苑小区规划划图鸿景湾名苑苑标准层图图一鸿景湾名苑苑标准层图图二鸿景湾名苑苑户型一A型3房2厅2卫建筑面积：113.61-114.06平方米

1222-1227平方呎套内面积：97.15-97.54平方米

1045-1050平方呎鸿景湾名苑苑户型二B型2房2厅1卫建筑面积：73.72平方米

793平方呎套内面积：63.04平方米

678平方呎

平面布局1、上海中远远两湾城——河、商业步步行街2、金海湾花花园塔楼南侧形形成较完整整的室外空空间，作为为小区的景景观平台花花园整个花园坐坐落在几近近满铺用地地的底层架架空车库上上，提高住住户在花花园中的的视点；建筑群设置置在小区北北段，主要要公共空间间位于南面面。既满足足了海景和和红树林景景观需要，，又避免了了干道车道道噪音、沙沙尘的干扰扰。3、蔚蓝海岸岸二期外立面风格格、结构、、材质1、金海湾2、上海东苑苑绿世界3、金地翠园园户型1、蔚蓝海岸岸2、阁林网苑苑3、金海湾如何利用媒媒体获取信信息报纸电视广播网络1、招商海月月花园2、金地翠园3、荔林苑现场调研技技巧伪装现场出击善于发现信息过滤电话复查1、伪装身份包装——讲故事职业隐藏夸大事实去伪现身现场出击2、主要渠道道：楼书、、售楼员、、客户※尽可能地将将专业名词词通俗化、、口语化：：你们的楼太太密了？（（容积率））※反问法：你你们的小区区有100亩吧？3、善善于于发发现现楼盘盘双双六六要要素素：：五五个个“W”和一一个个“H”，调调研研人人员员可可以以有有两两种种渠渠道道：：发展展商商向向消消费费者者传传递递：：WHAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW从消费者接收收信息后反馈馈：WHAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW市场调研人员员获取：WHAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW4、信息过滤辨别真伪迂回深入5、电话复查调研需要突破破的重点销售率客户群第六部分分析产品并进进行产品定位位1、分析产品的的角度

潜在的新参加的竞争者（流动性的威胁）

同行业竞争者

（细分市场内的竞争）

本产品（供应能力）

客户（购买能力）

替代产品（替代产品的威胁）

2、产品定位品质价格主力户型客户层谢谢谢！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:24:5821:24:5821:241/5/20239:24:58PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2321:24:5821:24Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。21:24:5821:24:5821:24Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2321:24:5821:24:58January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20239:24:58下下午午21:24:581月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月239:24下下午1月-2321:24January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/521:24:5821:24:5805January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。9:24:58下下午9:24下下午21:24:581月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。21:24:5821:24:5821:241/5/20239:24:58PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2321:24:5821:24Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。21:24:5821:24:5821:24Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2321:24:5821:24:58January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月20239:24:58下午午21:24:581月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月239:24下下午午1月月-2321:24January5,202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/521:24:5821:24:5805January202317、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。9:24:58下午午9:24下午午21:24:581月-239、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。21:24:5821:24:5821:241/5/20239:24:58PM11、越是没有本本领的就越