某国际家居广场营销策划报告书

尚城国际家居广场营销策划报告常州泰博企业尚城国际目录营销推广思路项目综合定位项目情况分析市场总体概况招商策略分析尚城国际目录商业市场概况房地产发展概况城市发展概况第一篇、市场总体概况竞争个案分析尚城国际一、城市发展概况1、城市整体概况高邮，始称“淮海首邑，广陵名区”。因秦王嬴政时筑高台、置邮亭，故名高邮，别称秦邮，“华夏一邮邑，神州无同类”，是全国2000多个县市中唯一以“邮”命名的城市，是一座古代文化和现代文明交相辉映的现代工商旅游名城。高邮全境南至北50.04千米，东至西57.6千米，总面积1963平方千米，城市建成区面积16.5平方千米。辖19个镇，1个回族乡，1个省级经济开发区。

2008年末全市总户数27.03万户，户籍人口82.4万人，城区人口15万人，城市化水平进一步提高，年末城市化水平达42.9%。尚城国际2、地理位置高邮行政隶属江苏省扬州市，地处交通便捷的长江三角洲的江苏中部，东邻兴化,南连江都、邗江、仪征，西接天长(安徽)、金湖，北界宝应。它邻近上海、苏州、南京等大中城市，具有接受新事物、享受前沿资讯的区位条件。3、交通状况公路：京沪高速公路和市内外的公路网使高邮交通顺畅便捷，是苏北地区重要的交通枢纽。市区西南经扬州市达南京市165公里，东南经无锡市、苏州市抵上海市331公里，北距北京市980公里，距镇江70公里，距扬州60公里。水路：高邮自古水运发达，大运河贯穿南北，高邮湖连接苏皖。运河高邮段河面最宽，货运码头配套完善，常年可行驶千吨货船。铁路和航空：高邮本身无铁路和机场。距宁扬铁路扬州站60公里（半小时），距镇江火车站70公里（1小时），距南京禄口机场约2小时，距上海虹桥国际机场约2.5小时。尚城国际4、经济状况2009年，全市实现国内生产总值195.3亿元，人均地区生产总值按户籍人口计算27345元，按常住人口计算29479元。城镇居民人均可支配收入16464元，2009年，全市完成全社会固定资产投资142.37亿元，全年实现社会消费品零售总额73.4亿元，比上年增长19.6%。据本地人反映，在高邮各乡镇中，除经济开发区外，高邮镇经济水平最高，其次为卸甲镇、临泽镇、周山和汤庄等镇。5、城市发展规划城市用地发展方向规划向东为主，适当向北向南。布局结构以运河、沿河、北澄子河、新河、十里尖河两纵三横为绿色生态轴，将城市划分为“两区三片”，即老城区、新城区、北片、东片、南片。尚城国际二、高邮房地产市场分析2005—2009年高邮房地产投资快速高额增长，是一个大的跨越，特别是07年以来，高邮的商品房成交量和成交价都有了飞速的攀升，但新政出台后对本地房地产市场造成了一定的不利影响，今年以来房地产投资表现平稳。高邮的房地产投资占固定投资的比重较低，且表现不是很平稳，高邮的房地产市场发展相比其他周边城市较为缓慢。由于高邮国民经济规模基数较小，房地产投资增幅比例比较低，可以分析出高邮近年来的房地产投资尚处于在发展的阶段，房地产投资潜力较大。作为一个经济发展水平不高的三线城市，高邮本地的房地产投资目前仍以住宅投资为主，商铺投资意识不是很强，本地市场的很多商铺多被外地人购买。而在市区商品房方面，农村进城购房成为城市商品房交易的主体。尚城国际2009年，高邮市完成房地产开发投资8.52亿元，同比下降14.11%，其中，住宅完成开发投资5.69亿元，同比下降25.52%，商业营业用房完成投资1.30亿元，同比下降35%，其它类型开发投资1.53亿元。尚城国际2009年，高邮市区新建商品房批准预售面积59.45万㎡，与08年相比增长40.84%，其中，普通商品住房批准预售面积43.41万㎡，同比增长18.26%，商业用房批准预售面积16.04万㎡，同比增长191.64%。尚城国际2009年，，市区新建商商品房合同成成交面积66.29万㎡㎡，同比增长长60.66%，商品住住宅合同成交交55.30万㎡，同比比增长61.74%；商业营业用房房合同成交10.99万万㎡，同比增增长55.45%。尚城国际2009年，，市区商品房房合同成交价价格2947.65元/㎡，同比增增长8.11%，其中，，新建商品住住宅合同成交交均价为2758.69元/㎡，同同比上涨13.78%，，商业营业用房房合同成交均均价为3898.72元元/㎡，同比比下降6.12%。尚城国际名次项目名称房屋用途销售套数销售面积1瑞和阳光城D商铺8413787.672瑞和阳光城C商铺784845.593瑞和阳光城商铺629383.44东方广场水榭华庭商铺65957.165恒生欧洲城商铺294309.596清华园小区商铺7583497文游府第商铺335720.398新河新天地商铺304657.539苏中农贸城商铺516377.6910帝景龙庭商铺263237.752009年高高邮市区商铺铺销售排行榜榜尚城国际三、商业市场场概况1、高邮商业业整体概况高邮商业起步步较晚，而其其规划格局和和经营理念也也离一线城市市的商业形态态相去甚远。。由于长期以来来整个城市商商业业态规划划的落后和缺缺失，高邮现现有的商业呈呈现出分布零零散、布局混混乱、管理落落后、环境脏脏乱等各种弊弊端。高邮的专业市市场数量不多多，而且普遍遍规模小、形形象差、档次次低，格局陈陈旧，很多店店铺分布在城城市中心位置置或主干道两两侧，仍然保保守着最原始始的商业格局局。近两年，高邮邮兴建了两个个新型的专业业市场纺织服装城和和苏中农贸城城，然而服装装城最终因运运营失败不得得不重新调整整业态，苏中中农贸城销售售惨淡，奄奄奄一息。原始商业形态态生命力顽强强，而新型商商业格局经营营惨淡，这一一鲜明对比在在商户心里留留下不好的映映像，减弱了了商户和投资资者对新型市市场的信心。。尚城国际建材市场方面面，高邮的建建材经营店铺铺主要集中在在三个老市场场：新世世纪纪装装饰饰城城、、宝宝林林装装饰饰城城、、苏苏中中装装饰饰城城和和几几条条主主干干道道：：文文游游路路、、屏屏淮淮路路、、海海潮潮路路上上，，同样样分分布布比比较较零零散散，，由由于于市市场场本本身身比比较较陈陈旧旧而而且且规规模模小小，，经经营营产产品品的的档档次次都都不不高高。。高邮邮现现有有家家居居建建材材市市场场商商品品品品种种单单调调，，且且布布局局分分散散，，难难以以满满足足客客户户一一站站式式采采购购到到各各种种所所需需商商品品的的需需求求，，商商户户对对一一个个融融合合各各种种业业态态、、品品种种齐齐全全、、能能够够满满足足各各种种不不同同需需求求顾顾客客一一站站式式采采购购到到家家居居建建材材产产品品的的新新型型专专业业市市场场较较为为期期待待。。2、建建材类类商业业情况况分析析尚城国国际项目名称新世纪建材城开业时间2001年知名度高总面积约15000㎡楼层1层结构类型街铺电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境一般装修档次低停车场/车位无商场定位建材批发零售客流量5人/10分钟空置率无经营状况较好经营档次中高档经营特色经营形式批发、零售管理状况良好单铺面积50—300㎡商户总数70余户商户来源本地顾客来源本地乡镇为主配套设施无交通状况良好售价管理费700元/年租金28-38/㎡/月各分区功能调查楼层经营品种/类别户数面积楼层经营品种/类别户数面积一层(区)家居建材70余户三层(区)二层(区)

四层(区)市场简评土地属于集体用地，由本地商贸公司开发市场，周总承包，商铺只租不售，因为经营档次较高，大品牌较为集中，在本地有很高的知名度，影响力也较大，但随着文游北路建材一条街逐渐形成气候，近年来新世纪的地位有所削弱。市场商户对本项目较为看好，表示市场一旦做起来，他们也愿意随市场整体搬迁。3、商商业个个案情情况分分析尚城国国际项目名称高邮五金装饰城开业时间2006年知名度高总面积22万㎡楼层内部3层结构类型框架电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境一般装修档次中档停车场/车位500个车位商场定位钢材、服装、建材批发大市场客流量1人/10分钟空置率70%经营状况很差经营档次中低档经营特色第四代专业市场经营形式批发零售管理状况一般单铺面积150㎡（一拖三）商户总数约1400户商户来源本地、浙江、福建顾客来源本地配套设施公交、物流、银行交通状况良好售价一拖三：1800元/㎡管理费1140元/年租金第一年5000，第二年8000，第三年根据市场定，现在约5元/㎡/月各分区功能调查楼层经营类别户数面积楼层经营品种/类别户数面积一区服装720110000三区钢材32250000二区建材五金32250000四区

市场简评1、2006年开业至今，市场没有取得成功，典型的失败案例。2、项目体量过大，相对于一个只有10万市区人口的高邮来说难以消化。3、最初的业态定位以服装为主，首先高邮市区已经形成成熟的服装市场，其次高邮以服装代加工为主，不需要多少服装店铺，这么大的服装市场完全不需要。4、服装城运营失败后，开发商重新定位，现市场分为三个区，钢材区、建材区、服装区，招商情况有所好转，钢材区、服装区招商较好，建材稍差，但商户也在陆续进驻中。5、政府开始时对市场非常支持，要求高邮每个服装厂都要在市场设有门面，因此，市场开业时情况很好，入驻率达到70%，后遇到羽绒服装市场的萧条，商户纷纷撤出，导致市场空置，开发商承诺的相关配套没有落实，政府也不再扶持了。6、前期返祖政策：包租5年，前3年24%，第4年9%，第5年10%。尚城国国际项目名称苏中装饰城开业时间1996年知名度较高总面积2.5万㎡楼层2结构类型框架电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境一般装修档次一般停车场/车位50商场定位建材市场客流量10人/10分钟空置率无经营状况良好经营档次中低经营特色陶瓷、卫浴经营形式零售管理状况差单铺面积35㎡（一拖二70㎡）商户总数102户商户来源江西为主顾客来源市区及乡镇配套设施银行、餐饮交通状况一般售价管理费自营户1000/年租赁户700/年租金一拖二：14-18元/㎡/月各分区功能调查楼层经营品种/类别户数面积楼层经营品种/类别户数面积一层(区)家居建材102约1万㎡三层二层(区)办公住宿四层市场简评当地最老的一个专业市场，知名度较高。外地商户较多，以江西人为主。苏中装饰城老板年纪很大，无心经营市场，市场管理和推广的力度不够。在本地消费者印象中该市场档次较低，以经营低档货为主。因与宝林市场为邻，两市场形成了高邮最大的综合建材采购基地。因为市场开发较早，交通、物流、仓储、面积均不能满足经营户所需。对我们市场的位置，目前感觉较远。部分商户表示，新世纪建材城的品牌商户如果能够进入新市场，他们愿意跟随。尚城国国际项目名称宝林装饰城开业时间2006年知名度较高总面积约3.5万㎡楼层2层-5层结构类型框架电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境一般装修档次一般停车场/车位无商场定位建材市场客流量2组/10分钟空置率无经营状况一般经营档次中低经营特色家居建材经营形式零售管理状况无单铺面积一拖二120㎡商户总数100户左右商户来源80%本地顾客来源市区及乡镇配套设施无交通状况良好售价5年前：一拖二3750元/㎡管理费以前每间700元/年，现取消租金一拖二或一拖三：18-25元/平米/月各分区功能调查楼层经营品种/类别户数面积楼层经营品种/类别户数面积地板、门业32约3000卫浴12约1000陶瓷9约1500橱柜14约900市场简评市场相对苏中装饰城业态较齐全，但无区域规划，业态混乱。毗陵苏中装饰成，形成高邮市最集中的家居建材采购中心，知名度较高。交通状况良好，但市场内部无仓储、物流，二层以上无商业价值。多数经营户经营状况不佳，生意不是很好。无委托经营，经营户需自己找人租房，租金涨幅不定，引起商户不满。市场内部以中低端产品为主，基本无品牌商户入驻。尚城国国际项目名称文游府第开业时间2007年知名度一般总面积16000㎡楼层3层结构类型街铺电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境一般装修档次中档停车场/车位店铺前停车约150个商场定位商业街客流量30人/10分钟空置率10%经营状况较好经营档次中低档经营特色家居建材一条街经营形式零售管理状况无单铺面积一拖三180㎡商户总数90户商户来源本地顾客来源乡镇为主配套设施无交通状况良好售价一拖三均价8000元/㎡管理费700元/年租金一拖三13元/月/㎡各分区功能调查楼层经营品种/类别户数面积楼层经营品种/类别户数面积一层(区)家居建材汽配90户5500㎡三层(区)住宅二层(区)住宅四层(区)市场简评地段较好，地处文游北路，宝林装饰城对面，交通方便，商业气氛较浓。商铺主要为本地人购买，一层店铺，二三层住宅或仓库。经营以乡镇客户为主，实行行销和送货上门，店铺主要为摆放样品之用。无人管理，租金比宝林低，比文游中路高，生意较好，三年内房价增值翻一番。商户普遍认为本市场太偏，文游路已经形成气候，其它地方很难再形成成熟市场，本地人买的少，观望的多，投资意向不强。服装城的失败对商户心里有一定影响，怕市场向它一样开不起来。尚城国国际项目名称苏中农贸城项目位置秦邮路高速入口占地面积200亩建筑面积13万㎡项目定位农副产品水产品大型批零中心总套/去化228套约35%返租收益免租2年，返租每间每年一万元开盘/开业09年8月待定单铺面积119或107㎡（一拖三）开间/进深4米8米楼层层高1F:4米2F3.5米3F：3.2米4F售价1F：2800元/㎡（一拖三）租金前2年免租金，须交10000元押金，合同两年一签。楼层经营品种/类别户数面积楼层经营品种/类别户数面积一层/期农副产品、水产品228户三层/期住宅二层/期住宅四层/期配套设施酒店、物流、仓储主力客群外地分销多为盐城综合评析：市场位于高速入口500米处，交通便利；市场定位明确，高邮本地以农副产品为主；开发周期长，估计要5年才能完成，位置偏，本地投资客少，以外销为主；据说市区农贸批发市场都要搬过去。尚城国国际4、高高邮建建材类类各业业态数数量统统计市场\业态陶瓷卫浴五金电气油漆橱柜门业地板楼梯板材木业灯具窗帘石材壁纸家具宝林装饰城9125514161776苏中装饰城4413133132612新世纪装饰城2113326127234五金建材城971363352212文游北路4219636524231文游中路7681432111屏淮路1453513923海潮东路1915761551通湖路1521361033总数885613958324547831192616149总计：590除以上上所述述的街街道和和市场场外，，还有有部分分装饰饰建材材类店店铺零零散分分布于于高邮邮的其其它一一些街街道和和小区区的底底层商商铺，，但为为数不不多，，总计计绝不不超过过100户户，也也就是是说高高邮建建材类类商户户总数数不超超过700户，，按各各业态态经营营商户户数量量从多多到少少依次次为：：五金金电气气、陶陶瓷、、油漆漆、卫卫浴、、地板板、门门业等等，因因此，，本案案在业业态规规划时时应充充分考考虑这这一市市场情情况。。尚城国际目录项目综合评评价项目SWOT分析地块周边概概况第二篇、项项目情况分分析尚城国际一、地块周周边概况本案雅鹿羽绒服厂好友纺织高邮国际服装城加洲阳光酒店沙龙酒店亚星塑业双兔米业诚信物流园空地希望铝业华龙塑业威伍水产欧力特电源华兴石油管道亿力通科技华亿锻造金富蛋品本案雅鹿羽绒服厂好友纺织高邮国际服装城加洲阳光酒店沙龙酒店亚星塑业双兔米业诚信物流园空地希望铝业华龙塑业威伍水产欧力特电源华兴石油管道亿力通科技华亿锻造本案雅鹿羽绒服厂好友纺织高邮国际服装城加洲阳光酒店沙龙大酒店亚星塑业双兔米业诚信物流园空地希望铝业华龙塑业威伍水产欧力特电源华兴石油管道亿力通科技华亿锻造村庄外环路珠光路秦邮路凌波路纬十七路尚城国际项目地块呈呈现出不规规则的手枪枪型，现为为毛地，没没有河流和和土坡，也也没有拆迁迁等压力。。地块周边边道路交通通四通八达达，是市区区通往各乡乡镇的必经经之地，也也是高邮通通向其他城城市的主干干道，给项项目运营提提供了良好好的交通优优势。地块块周边多为为工厂，缺缺少商业配配套和生活活配套，也也没有大型型住宅小区区。离项目目不远有一一个大型物物流园，给给今后的货货物流通提提供了便利利。尚城国际二、项目SWOT分分析优势分析：：1、区位前景优优势：高邮城市整整体向东发发展，部分分向北发展展，本项目目地处高邮东东北部，为为未来城市市发展的主主要方向，，随着法院院、检察院院、公安局等行政政中心先后后迁入，该该区域必然然呈现出巨巨大的发展展潜力。2、交通优势：：项目地块南南侧为京沪沪高速连接接城区的主主干道秦邮邮路，为高高邮城市东部的的门户。东东侧紧邻连连接省道的的外环路，，北邻纬十十七路、西西邻珠光路，为东东部乡镇到到市区的必必经之路，，长途客运运站相去不不远，未来来发往各乡镇的公公交车站台台就在项目目附近，交交通优势非非常明显。。3、规模优势：：占地达10万平方米米，总建18万方，，项目本身身规模较大大，可满足综合型、、现代化的的新型专业业家居建材材市场发展展需求，如如果定位清清晰准确，容易形形成规模效效应，吸引引零散商户户向市场聚聚集。4、口碑效应：：通过成功运运营新世纪纪建材城和和宝应亿丰丰装饰城，，周总在高高邮的建材行业业已经形成成较高的知知名度，同同时也大大大增加了人人们对新市市场成功运营的信信心。5、资源优势：：新世纪建材材城品牌云云集，这将将会给本项项目提供一一定的优质质商户资源。并并且这些商商户具有一一定的市场场号召力，，如果能够够将这些商商户整体搬迁到本本项目，必必将有很多多小商户跟跟随过去。。尚城国际劣势分析1、位置较偏，，配套缺乏乏：项目离高邮邮市中心距距离较远，，所处区域目前较为为荒凉，尚尚缺乏基本本商业和生生活配套，，短时间内内不易形成商业业氛围。2、地块形状不不规整：地块不规整整，呈手枪枪形状，给给项目规划划和施工都带来来不利影响响，且在规规划中容易易出现死角角，不利于于市场业态划分分及后期整整体旺市。。3、项目体量较较大：本地投资客客源不足，，销售周期期将拉长，，需大力投入进行行外销和外外地招商。。尚城国际机会分析1、高邮经经济增长稳稳定，商业业发展迅速速，人口和和收入水平平都在不断增长长，区域发发展潜力较较大，这些些都为商业业发展提供了动力源源泉。2、目前高高邮建材市市场普遍布布局陈旧、、档次较低低，管理混混乱，严重影影响城市形形象和商户户经营需求求，急需一一个现代化、一站式的的专业家居建建材市场进行行市场整合。。4、目前高邮邮商业市场经经营理念落后后、管理方式式陈旧，不能能给经营户以良良好的投资经经营保障，本本项目可制定定具有充分保障性的销销售、招商政政策，充分展展示差异性和和吸引力。5、新世纪装装饰城搬迁到到本项目将会会给本项目提提供大量稳定定且优质的商户户资源，在这这些商户的带带动下，其它它市场和街道的中小商商户也会追随随而来，为兴兴市奠定良好好基础。尚城国际威胁分析1、新的国十十条对住宅市市场影响较大大，宏观政策策对于未来整整体房地产市场场影响如何，，对商业项目目持何态度，，目前还有待观望。2、服装城的的运营困难，，农贸城的奄奄奄一息对客客户投资经营营心理造成较大大压力，也是是本案运营操操作的最主要要威胁点之一。3、服装城中中新划分出来来的五金建材材区招商有好好转迹象，商商户在陆续的进进场装修中，，如果这一区区域起死回生生，逐渐走向成熟，势势必瓜分本地地市场，对本本案运营构成成较大竞争威胁。尚城国际三、项目综合合评价由于高邮本身身城市特征和和项目自身位位置以及服装装城失败等不不利因素的影影响，本项目目目前形势不不容乐观，但但由于竞争项项目不多，项项目地段蕴含含较大潜力，，只要市场定定位准确，营营销思路精准准合理，市场场操作成功的的可能性很大大。尚城国际目录目标客户定位位第三篇、项目综合定位位项目价价格定定位核心形形象定定位项目业业态定定位尚城国国际一、项项目业业态定定位在商户户问卷卷调查查中，，被问问到本本项目目所在在地段段适合合建哪哪类市市场较较好时时，多多数被被调查查者认认为适适合建建装饰饰建材材市场场，占占到总总比例例的66%，对对建材材市场场前景景普遍遍看好好。尚城国国际根据对对市场场情况况的了了解和和综合合判断断，结结合商商户问问卷调调查的的数据据统计计，我我们对对本项项目的的业态态定位位做出出以下下建议议：本案所所在地地段开开发建建材市市场成成功的的可能能性最最大，而且且本地地建材材市场场商户户意向向最强强、资资源最最为丰丰富，，无论论商户户还是是市民民，对对能够够一站站式采采购家家居建建材的的大型型专业业市场场呼声声最高高，因因此建建议本本案业业态定定位为为以家家居建建材为为主、、配套套商业业为辅辅的一一站式式家居居广场场。主营业业态：：一层：：陶瓷瓷、洁洁具、、油漆漆涂料料、五五金电电气、、型材材管材材、玻玻璃制制品、、木业业和石石材等等；二层：：家具具、灯灯具、、地板板门业业、移移门衣衣柜、、橱柜柜厨具具、窗窗帘布布艺和和墙纸纸软饰饰等；；辅助业态态：商务务酒店、、公寓办办公、配配套商业业（超市市、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐等）配套设施施：仓储储区、加加工区、、物流区区、停车车场等尚城国际际二、核心心形象定定位高邮首个个集各种种高、中中、低档档陶瓷卫卫浴、地地板门业业、油油漆涂料料、五金金电器、、橱柜移移门、木木业石材材、窗帘帘布艺、、床上用用品、家家具家饰饰等业态态为一体体，同时时融购物物休闲、、餐饮娱娱乐、宾宾馆酒店店、仓储储物流、、商务办办公等功功能于一一身的大大型一站站式家居居建材广广场。市场实际际需求地块基础础情况+资源整合合需求嫁接接项目形象象定位语语：高邮首席席一站式式家居建建材广场场HOPLICES城市市综合体体尚城国际际三、目标标客户定定位1、商铺铺销售目目标客户户：外销：浙浙江、苏苏南等地地的投资资客。本地：包包括高邮邮沿街门门面经营营户和购购房者；；高邮现现有专业市场的的经营户户和购房房者；高高邮中高高收入人人群，包包括公务员、白白领、医医生、教教师及经经商人群群；高邮邮及周边边乡镇现在和即即将拆迁迁地区的的拆迁户户；高邮邮在外经经商、务务工人员员。2、招商商目标客客户：高高邮现有有建材类类市场的的经营户户；高邮邮现有经营家居居建材类类商铺的的经营户户；高邮邮乡镇现现从事或或欲从事事家居建材材经营的的商户；；江苏地地区有意意向到高高邮从事事家居建建材经营的的商户。。尚城国际际四、项目目价格定定位由上图可可见，由由于高邮邮本地居居民收入入不高，，用于投投资的预预算也不不多，大大部分集集中在10-30万之之间，因因此，本本案的定定价也不不宜过高高，以符符合本地地投资需需求为主主。本地人对对商铺的的租金接接受度较较低，大大约一半半商户希希望租金金在10元以内内，还有有约一半半商户可可以接受受的租金金也在10-25元之之间，超超过25元/平平米/月月的租金金就很难难让人接接受了。。尚城国际际根据对市市场现有有商铺的的调查了了解和商商户问卷卷调查的的统计，，根据市市场的实实际情况况，对本本项目商商铺售价价及租金金做出以以下建议议：1、商铺铺售价定定位：一楼实收收价：6000元/㎡㎡二楼实收收价：4000元/㎡㎡三楼实收收价：2500元/㎡㎡2、商铺铺租金定定位：一楼：18元/㎡/月月二楼：12元/㎡/月月三楼：8元/㎡㎡/月尚城国际际目录宣传推广广策略商铺销售售策略整体营销销思路第四篇、、营销推广广思路广告媒体体选择广告费用用预算营销节点点划分尚城国际际一、整体体营销思思路本案的营营销应重重点解决决三个重重要问题题：1、将新新世纪建建材城搬搬迁到本本项目；；新世纪建建材城是是周总一一手运营营起来的的，并且且取得了了很大的的成功，，因为是是有着十十来年历历史的老老市场，，并且集集中了高高邮建材材行业80%的的一线品品牌，在在高邮还还是具有有较高的的地位的的，对建建材行业业商户的的心理也也有较大大的影响响，新世世纪建材材城的搬搬迁对本本案的招招商起着着至关重重要的作作用。新世纪建建材城几几年前就就听说要要搬迁，，但至今今仍未落落实，如如果能将将该市场场搬迁到到本项目目，则依依附于该该市场的的沿街商商铺也将将跟随搬搬迁，同同时宝林林装饰城城部分商商户也表表示愿意意搬迁，，这样就就为本项项目注入入了强大大的生命命力。尚城国际2、消除服装装城失败对本本案造成的不不利影响；服装城是本地地唯一一个较较新的大规模模专业市场，，而且政府给给予了大力的的扶持，这样样一个市场的的失败，对投投资者和经营营者的心理都都造成了非常常消极的影响响，具体表现现在：人们对新型型市场存在在怀疑，认认为新型市市场华而不不实，只是是开发商的的噱头，最最终还是会会失败；人们对大型型市场能否否操作成功功存在怀疑疑，高邮城城市本身较较小，建设设大规模市市场完全没没有必要，，规模太大大，业态填填不满，最最终还是会会重蹈服装装城的旧辄辄。人们对包租租的形式产产生怀疑，，服装城最最初的政策策是包租5年，前三三年24%，后两年年分别为9%和10%，这样样优惠的政政策都不能能运营成功功，其它市市场要想取取得成功也也很难。人们对浙商商产生抵触触心理，认认为他们只只不过是卖卖市场，商商铺卖完了了就走人，，对市场的的运营不负负责任，害害怕本项目目也像服装装城一样。。人们对本项项目地段不不看好，认认为服装城城位置比本本项目优越越，它都做做不起来，，更何况本本项目呢。。尚城国际3、消除本本案地理位位置偏僻、、配套不全全的不利影影响。在调查中，，我们了解解到，40%的受访访者都认为为地段在商商铺经营中中最为重要要，而通过过我们的调调查，大部部分商户都都认为本项项目位置太太偏，而且且周边非常常荒凉，没没有任何配配套，要消消除这一疑疑虑将是一一个长期的的过程，不不仅要我们们在广告宣宣传上加大大力度，阐阐释地段的的优势和未未来前景，，也需要政政府的大力力扶持，尽尽快落实区区域规划，，在本案周周边多规划划一些市场场配套和商商业配套。。尚城国际针对以上三三个问题，，我们初步步确定了本本案的营销销思路：齐头并进瞬瞬间间引爆招商与销售售并举蓝海策略、、招商先行行，以招商商带动销售售，以销售售促进招商商——认租租认购同时时引爆。坐销与行销销并行项目启动伊伊始，在传传统坐销宣宣传的基础础上大力、、深度开展展人员行销销活动，挖挖掘关键键客户，实实现以商招招商、以客客带客。并及时启动动异地销售售，利用分分销商，大大力挖掘周周边城市的的投资客群群。政策与推广广并重包租政策：：采用2+4+4的的包租模式式（前2年年16%（（8+8））回报一次次性从房价价中扣除，，第3、4、5、6四年，每每年回报依依次为8%，9%、、10%、、11%；；后四年实实收租金1：9分成成。回购政策：：交付之日日起满5年年的第一个个月内，业业主可选130%合合同价退房房推广宣传：：活动与广广告高低搭搭配，全面面渗透。本本案一期销销售形势直直接决定着着整案的生生死存亡，，因此一期期无论在价价格、政策策还是推广广宣传上都都应加大投投入力度，，制造旺销销局面。尚城国际用2到3个个月时间进进行蓄水，，先行吸引引大商户进进行优惠认认租。其后后根据销售售、招商积积累客户量量，在开工工典礼当日日举行品牌牌商户签约约仪式，并并同时进行行所有商户户、投资户户的VIP卡认购、、商铺认租租活动，集集中引爆逼逼定，根据据认购、认认租成绩随随时决定结结束时间，，实行限时时性销售，，用较大销销售强势，，达到阶段段性销售目目的。二、商铺销销售策略尚城国际建议事项:1、通过各各种手段，，努力将新新世纪建材材城全部搬搬迁到本项项目，尽快落实市市场搬迁的的具体事宜宜。2、打好与与商户的心心理战，广广泛宣传新新世纪建材材市场铁定定搬迁的信息，打打破商户的的心理防线线。3、招商先先行，以招招商促进销销售，本项项目只有招招商成功，，才有希望销售成成功，而且且市场招商商应以本地地为主，以以增强商户户和投资者对对本项目的的信心。4、考虑到到本地的经经济水平和和房地产市市场情况，，本项目的的开盘销售价格不不宜过高，，应低开高高走、平价价入市。认购期开盘期强销期盘整期出清期-5%0%+10%+15%+25%尚城国际5、市场分分两期开发发销售，减减少市场供供应量，以以饥饿营销销造成一期商铺供供不应求的的火热局面面，促进二二期商铺销销售。6、本项目目应有一些些具有吸引引力的销售售政策，但但销售政策策切不可与服装城城雷同，最最好能出台台满5年回回购的政策策，以彻底底打消消投投资资者者的的顾顾虑虑。。7、、市市场场保保留留50%以以上上商商铺铺不不对对外外出出售售，，与与商商户户共共同同承承担担市市场场风风险，，这这是是一一个个有有力力卖卖点点，，后后期期应应大大力力宣宣传传。。8、、商商铺铺统统一一划划分分为为小小面面积积独独立立铺铺面面进进行行分分层层销销售售，，以以降降低低总总价，，更更加加适适应应投投资资者者的的投投资资需需求求。。9、、销销售售上上应应以以外外销销为为主主，，本本地地为为辅辅，，招招商商上上应应以以本本地地为为主主，，外地地为为辅辅。。10、、市市场场尽尽快快启启动动，，以以避避免免服服装装城城形形成成气气候候后后瓜瓜分分商商户户资资源源。。尚城城国国际际三、、宣宣传传推推广广策策略略1、、首首先先要要通通过过宣宣传传推推广广培培育育本本地地人人的的商商铺铺投投资资理理念念，，这这是是一一个个长期期的的工工作作。。2、、广广告告宣宣传传应应内内外外结结合合，，相相互互促促进进，，以以外外销销造造成成气气氛氛，，促促进进本本地成成交交，，以以本本地地热热销销带带动动外外销销。。3、外围以大大众媒体为主主，发挥大众众媒体覆盖面面广的特点，，本地以小众传媒为为主，发挥小小众媒体高渗渗透性的特点点，相互结合合。4、对于服装装城的不利影影响，在媒体体推广上要忽忽视，任何媒媒体都不提及服装城城有关的任何何信息，但在在业务员和招招商员与客户户直接面对时，，可以结合本本项目实际情情况分析本项项目与服装城城的不同之处，，打消客户的的顾虑，增强强客户信心。。5、所有广告告媒体应保持持统一性，统统一形象、同同时出街，以以集中力量，发挥最最大的宣传效效果。尚城国际四、营销节点点划分形象推广卖点渗透招商首签VIP卡认购购前期准备7月底持销期8月底9月底10月底3月底1月底一期尾盘4月以后招商启动开盘强销尚城国际推广阶段一：：前期准备一、时间节点点：当前-7月底底二、营销思路路：这一阶段主要要是一些项目目前期准备工工作,由于目目前售楼处尚尚在建设中，，人员无法进进场，广告宣宣传也无法展展开，在售楼楼处建好之前前的主要工作作就是确立项项目施工方案案和形象识别别系统以及一一些基础物料料制作，为进进驻售楼处之之后工作的顺顺利开展做好好准备。三、主要工作作：项目规划方案案确定营销方案及形形象识别系统统确定简单的销售道道具制作，如如纸杯、名片片等沙盘及三维动动画发包制作作工地围墙建设设接待中心布展展方案确定销售电话落实实确定。尚城国际推广阶段二：：形象推广一、时间节点点：7月底-8月月底二、营销思路路：第一期形象广广告要在进驻驻临时接待中中心的同一时时间大范围集集中发布，短短时间内渗透透到各个角落落，迅速扩大大知名度。通过户外和报报纸媒介进行行案名推广，，扩大本案知知名度，重点点通过报纸、、电视、海报报等信息量大大的媒体来扩扩大开发商知知名度和告知知项目详情，，由表及里、、循序渐进。。制作销售道具具，进行置业业顾问的招聘聘和培训，为为下一步销售售工作做好准准备。三、主要工作作第一批形象广广告出街工地围墙建设设并包装销售资料如海海报、折页、、资料袋等制制作完成销售员招聘及及培训完成接待中心包装装并办公物品品采购进驻接待中心心进行初期蓄蓄水申请省重点扶扶持市场等品品牌支撑。尚城国际推广阶段三：：卖点展示一、时间节点点：8月底-尾盘盘期二、营销思路路在项目运营中中逐步释放项项目卖点，并并结合营销节节点，恰当的的制造、增加加卖点，如地地段、交通、、产业前景、、政府扶持、、销售政策，，让客户始终终保持对项目目的良好认知知和投资信心心。三、主主要工工作卖点展展示广广告出出街三维动动画及及沙盘盘后期期修正正尚城国国际推广阶阶段四四：招招商启启动一、时间节节点：8月底二、营销思思路：由于本案需需要招商先先行，因此此，在未开开始正式销销售之前，，应进行招招商试水和和客户积累累工作，争争取在开盘盘销售时，，项目已经经取得不俗俗的招商成成果，这对对项目的销销售将会带带来很大的的促进作用用。三、主要工工作：项目业态划划分招商政策初初步制定招商手册、、单页制作作招商团队组组建与培训训新世纪装饰饰城拆迁工工作取得实实质进展尚城国际推广阶段五五：盛大开开工暨VIP卡认购购/招商签签约盛典一、时间节节点：9月-10月二、营销思思路：在开工典礼礼当日举行行品牌商户户签约仪式式，并同时时进行所有有商户、投投资户的VIP卡认认购、商铺铺认租活动动，集中引引爆逼定，，根据认购购、认租成成绩随时决决定结束时时间，实行行限时性销销售，用较较大销售强强势，达到到阶段性销销售目的。。之所以结合合开工典礼礼可以利用用当天人气气火上加火火、充分展展现项目吸吸引力和开开发商实力力。三、主要工工作：政策制定认购前广告告宣传盛大开工及及认购活动动认购后广告告宣传尚城国际推广阶段六六:开盘强强销一、时间间节点：10月月底-1月底二、营销销思路通过盛大大开盘活活动和展展现热销销态势，，以较好好的销售售业绩进进一步扩大大项目知知名度和和美誉度度，为后后续工作作打下基基础。利用开盘盘热销的的局面，，及时调调整价格格策略，，适当提提高售价，以造造成项目目升值的的现象，，提高购购房者信信心。三、主要工工作开盘前广告告宣传价格及各种种合同、表表格制定盛大开盘活活动开盘后广告告宣传尚城国际推广阶段八八：持销期期一、时间节节点：1月底-3月底二、营销思思路该阶段仍要要深挖项目目卖点，对对项目卖点点进行全面面展示。市场反应平平淡时开展展一次SP活动，通通过会员俱俱乐部的形形式，扩大潜在客客户基础，，让客户产产生归属感感，进而达达到口碑营营销和以老带新新的目的。。针对周边地地区及江浙浙沪发达地地区开始启启动外销。。三、主要工工作卖点持续展展示SP活动的的前期宣传传和盛大举举行外销工作启启动尚城国际推广阶段九九：一期尾尾盘期，二二期蓄水期期一、时间节节点(4月以后后)二、营销思思路利用促销活活动加速尾尾盘去化。。利用一期热热销，进行行二期销售售的蓄水宣宣传。启动招商换换签工作，，利用招商商带动销售售。三、主要工工作二期认购预预约及卖点点展示广告告发布二期卖点深深入挖掘启动招商换换签工作。。尚城国际五、广告媒媒体选择从问卷调查查中我们了了解到，当当地人对媒媒体的接受受程度从高高到低依次次为：电视视广告、户户外广告、、报纸广告告、宣传单单页和公交交车身广告告。我们们在选择媒媒体的时候候应充分考考虑这一特特点，加大大在电视媒媒体、户外外广告的投投入力度，，结合具体体的宣传需需要，适当当进行报纸纸广告、、宣传单页页、短信广广告等其他他媒体的投投放。尚城国际一、电视1、重点考考虑高邮电电视台在其其它频道插插播的游动动字幕或节节目间广告告2、制作3D片作为为项目形象象广告在售售楼处或其其它视频媒媒体播放。。3、重要活活动需要邀邀请电视台台做现场采采访报道，，因此少量量的广告投投放十分必要要。二、报纸1、作为常常规媒体，，报纸广告告必不可少少，但要有有所甄选，，依次为：扬子晚晚报、高邮邮日报、高高邮信息报报。2、报纸广广告将承担担项目形象象推广、卖卖点展示、、重大营销销活动告知知、促销宣传等等重要任务务，应从项项目整体概概念出发，，以项目形形象塑造为主线，，配合产品品各项卖点点的推广及及相应促销销活动多采采用整版发布的形形式交织进进行。并配配合各阶段段工作重点点，阶段发发布软性新闻。尚城国际三、户外1、尽快建建设工地围围墙，及时时发布围墙墙广告，长长期租赁秦秦游路项目周边一段段灯杆旗，，发布项目目形象广告告。2、在高邮邮周边高速速公路选择择位置好的的高炮长期期租赁，发发布项目形象广告。。在重要营营销节点短短期租赁多多块广告位位，达到集集中发布，，高密度推推广的震撼撼视觉效果果。3、在高邮邮城区中心心位置、服服装城附近近、新世纪纪装饰城和和宝林装饰城附近寻寻找合适的的广告位。。4、与公交交公司洽谈谈，租赁经经过区中心心繁华地段段和项目周周边公交车，发布公公交车身广广告。四、DM海海报在不同营销销节点，制制作不同的的销售海报报，采用夹夹报或派发发的方式进行点点对点宣传传。尚城国际五、短信广广告1、在重要要营销节点点针对本地地手机高端端用户（月月话费在100元以以上）进行广广告群发。。2、对本项项目积累客客户及时传传递项目信信息，保持持客户对本本项目的持续关注注。六、特种战战术：1、高速公公路高邮出出入口收费费站及区域域内加油站站放置本项项目海报，由收费费人员随发发票交给司司机。2、各合作作银行网点点放置本项项目易拉宝宝，且赠送送印有本案案广告的红包，供供银行客户户免费取用用。3、制作印印有项目LOGO的的环保购物物袋在超市市免费发放放。尚城国际六、广告费费用预算报广电视户外车身销售物料SP活动合计15%20%25%5%10%25%100%90万120万150万30万60万150万600万各种媒体费费用预算各阶段媒体体费用预算算开盘前销售、招商中开业宣传合计40%50%10%100%240万元300万元60万元600万元尚城国际目录招商策略分分析商业业态分分布第五篇、招商策略分分析经营管理方方式招商流程解解析目录招商准备工工作商业业态分分布第五篇、招商策略分分析租金形式建建议经营管理方方式尚城国际一.商业业业态分布一层：油漆涂料、钢材、型材管材二层：灯具区

一层：卫浴区二层：橱柜、楼梯、门业三层：家具一层：木业区二层：窗帘布艺、床上用品、墙纸软饰一层：陶瓷区二层：地板区三层：家具一二层超市、餐饮三层以上宾馆酒店一二层：五金电气

三层以上办公居住一二层商业配套三层以上办公一二层汽修、汽配三层以上休闲娱乐一层：石材、玻璃制品尚城国际二、招商策策略分析（一）策略略说明本项目的招招商策略根根据商铺位位置不同而而分区、分分段招商，，装饰建材材可整体启启动招商，，结合实际际情况进行行品牌细分分和谈判，，这部分招招商工作在在销售开始始前要全面面展开；配配套商业招招商时段可可在销售持持续期进行行。招商的的大部分精精力应集中中品牌攻略略上，前期主攻一一些大品牌牌、大商户户，以这些些知名度高高、影响力力大的品牌牌和商户打打开其市场场的缺口。。在招招商商初初期期向向客客户户详详尽尽介介绍绍项项目目的的发发展展规规划划及及各各卖卖点点，，落落实实客客户户之之明明确确意意向向，，并并在在招招商商初初期期预预留留一一部部分分铺铺位位以以待待后后期期大大品品牌牌入入驻驻，，前期意向客户户签订《认租租协议》并支支付少量诚意意金，等交房房前三个月签签订正式租赁赁协议。尚城国际（二）各阶段段招商进度比比例1、实际操作作中将根据招招商进度同时时参照工程进进度等因素调调整。2、招商比例例以招商面积积计算。3、实收租金金的整体调节节应以招商状状况为依据。。招商阶段启动招商期强势招商期结束招商期经营调整期招商比例20%50%10%10%尚城国际三、招商准备备工作业态区域划分分：进行业种分布布、功能规划划、品牌组合合规划、铺位面积划分分等工作；制定招商政策策：针对不同区域域、不同经营营种类、不同同经营位置、品牌效效应等情况制制定具体招商商政策；制作招商物料料：根据定案后的的业态划分、、招商政策和和商户心理需求，设计计制作完成招招商海报以及及租赁合同、租金表、、物管协议等等；招商气氛营造造：在与商户初初步接触和前前期洽谈中，，扩大潜在商户储备量，，营造火热招招商气氛；招商人员培训训：在招商筹备期期完成招商人人员的全面培培训，必须保持统一性性、专业性，，从高素质工工作团队的角度给予商商户进驻本场场经营增加信信心；尚城国际四、租金形式式建议1、固定租金金形式：根据据市场调研和和分析，行业业平均租金价价位在15——25元/㎡㎡/月左右，，本项目最终终租金形式、、标准需根据据具体商业格格局，以及实实际客户积累累情况进入实实操期后制定定。目前情况况下要想运作作成功，起码码应该免一年年租金形式。。2、营业额提提成形式：对对部分一、二二线品牌大客客户可考虑此此方式。3、保底租金金+营业额提提成的形式：：对部分沿街街商业配套可可考虑此方法法。五、招商流程程解析商户资料收集集初初步洽谈合合作条件件确认签订协议进进店装修修商品品布展开开业运营尚城国际六、经营管理理方式统一化管理：：统一业态规划划、统一委托托招商、统一一物业管理、、统一服务监监督、统一宣宣传推广。“一站式”经经营：增强市场的复复合功能，能能很大程度上上激发人们潜潜在的购物欲欲望，批发商商、消费者不不需要东奔西西走，他们的的所有需要都都可以在这里里实现。创新型经营：：市场成长与经经营者成长更更好地融合，，传统的市场场模式有“一一卖了之”，，“一租了之之”的倾向，，我们要把““尚城国际广广场”办成一一所大学，让让每一个经营营者与市场一一道成长；注重和院校机机构、行业协协会合作，借借用外脑丰富富市场管理创创新活动。品牌化经营：：做生意、做市市场与做品牌牌、做文化更更好地融合。。本项目要突突出品牌形象象，大力引进进品牌经营；；并创办市场内部部刊物，紧密密把握为商户户服务、为消消费者服务的的宗旨；要把把“尚城国际际广场”打打造成为市场场知名品牌，，建议每年举举办两次会展展类活动以及及相关品牌创创建活动。尚城国际立体式营销：：实行人性化导导购，导购大大厅大型电脑脑，全场产品品可尽收眼底底。有计划、有层层次的策划开开展各项商业业推广宣传活活动，定期举举办各种促销活活动，吸引消消费客流。协作化发展：：协调好社会关关系，与政府府及其他行业业机构保持联联络，积极参参与社会会公益益活动动，不不断提提高品品牌美美誉度度；与与媒体体建立立良好好合作关系系，利利用合合作及及时反反映市市场的的发展展和变变化，，积极极接受受舆论监督督和批批评，，使之之成为为与消消费大大众沟沟通的的桥梁梁。有形市市场与与网上上无形形市场场联动动发展展：有形市市场与与电子子商务务联动动发展展，实实现优优势互互补，，最终终目标标要达到让让市场场的每每一个个经营营户，，在市市场网网站上上都有有一个个网络络电子商铺铺。在在著名名的义义乌小小商品品城，，电子子商务务已成成为继继有形形市场和自自主销销售网网络之之后的的第三三大销销售渠渠道。。尚城国国际汇报结结束谢谢！！尚城国国际最为命运所所屈辱的人人，只要还还抱有希望望，便无所所怨惧。这个世界并不不在乎你的自自尊，只在乎乎你做出来的的成绩，然后后再去强调你你的感受。1月-231月-2321:22以爱为凝聚力力的公司比靠靠畏惧维系的的公司要稳固固得多。珍惜今天的拥拥有，明天才才会富有。一个公司要发发展迅速得力力于聘用好的的人才，尤其其是需要聪明明的人才。3岁前后严格格管理，做做孩子的家家长；13岁前后逐步步放手，做做孩子的朋朋友。有效效的教育是是先严后松松，无效的的教育是先先松后严。。有效的激激励是朝五五晚九，无无效的激励励是朝九晚晚五。1月-231月-2321:221月-23怀疑和否定之之海，围绕着着人们小小的的岛屿，而信信念则鞭策人人，使人勇敢敢面对未知的的前途。1月-231月-231月-231月-23对人才的运用用，仅仅限于于收罗是远远远不够的，重重要的是对人人才不仅要善善于识别其长长处，而且要要敢于大胆地地使用，以让让其充分显示示自己的才能能。微软公司在用用人上所表现现出的胆略与与气魄是别的的公司无可比比拟的。因为有了感谢谢之心，才能能引发惜物及及谦虚之心，，使生活充满满欢乐，心理理保持平衡，，在待人接物物时自然能免免去许多无谓谓的对抗与争争执。只有一条路路不能选择择21:22:4621:22:46一个人在科科学探索的的道路上，，走过弯路路，犯过错错误，并不不是坏事，，更不是什什么耻辱，，要在实践践中勇于承承认和改正正错误。业精于勤勤，荒于于嬉。1月-231月-236921:22:461月-23合作是一一切团队队繁荣的的根本。。我知道什什么是劳劳动:劳动是世世界上一一切欢乐乐和一切切美好事事情的源源泉。世间没没有一一种具具有真真正价价值的的东西西，可可以不不经过过艰苦苦辛勤勤劳动动而能能够得得到的的。21:2221:22:461月-2321:22靠制订订和管管理标标准吃吃饭的的，有有什么么样的的判断断就会会有什什么样样的产产品，，有什什么样样的标标准就就会有有什么么样的的人才才。讲到国国家的的政治治，根根本上上要人人民有有权；；至于于管理理政府府的人人，便便要付付之于于有能能的专专家们们。只要有坚强强的持久心心，一个庸庸俗平凡的的人也会有有成功的一一天，否则则即使是一一个才识卓卓越的人，，也只能遭遭遇失败的的命运。有信念不一定定成功，没信信念一定会失失败。1月-231月-231月-231月-23我这一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以说，，我活活了七七十五五岁，，没有有那一一个月月过的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一块块石头头上山山，石石头不不停地地滚下下来又又推上上去。。2023/1/521:2221:2221:22:46一次良良好的的撤退退，应应和一一次伟伟大的的胜利利一样样受到到奖赏赏。有非凡志向，，才有非凡成成就。9:22:46下午1月-2321:22:46我的人生哲学学是工作，我我要揭示大自自然的奥秘，，并以此为人人类服务。我我们在世的短短暂的一生中中，我不知道道还有什么比比这种服务更更好的了。抓住时机并快快速决策是现现代企业成功功的关键。最有希望的成成功者，并不不是才华最出出众的人，而而是那些最善善于利用每一一时机发掘开开拓的人。05一月202305-1月-23一个伟大的企企业，对待成成就永远都要要战战兢兢，，如覆薄冰。。如果强调什么么，你就检查查什么；你不不检查，就等等于不重视。。为了能拟定定目标和方方针，一个个管理者必必须对公司司内部作业业情况以及及外在市场场环境相当当了解才行行。21:2221:22:47一月23诚恳待人是是迈向成功功的唯一途途径。这与与没有尝过过辛苦，而而获得成功功的滋味迥迥然不同。。