某地产公司营销策略与执行报告

谨呈：武汉三江航天房地产开发公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.6.20[2007]-GW-48武汉三江“航天·双城”项目营销策略与执行报告报告目的明确方向（项目目标、市场竞争下的策略）清晰思路（执行总纲及执行要点）实施计划（总控图、工作计划表）2项目定位与整体发展战略成果回顾项目整体发展战略站在城市的角度，走都市发展模式，利用本项目规模、区位优势、商业配套优势，打造武汉都市综合示范区项目产品定位……都市示范区项目客户定位………汉口中高收入阶层项目形象定位……都市的、高尚的、现代的3项目的价值体系梳理项目的核心价值成果回顾地段→城市价值地段解放大道是武汉繁华和都市生活的重要标志，是一条重要的项目价值链……规模→规模大盘在城市的核心及其辐射地段规模达到40万平米以上的项目屈指可数……社区→都市综合示范区本项目于武汉市场是一个全新的住宅、公寓、商业全新组合的综合物业类别……4项目分析项目区位及现状——项目位于江岸区老城区,区域印象杂乱而陈旧,目前区域缺乏高档气质江岸区江汉区硚口区环境较差的老居住区档次较低的商业项目位于江岸区，位于武汉市汉口解放大道二七路地段，属于汉口的老城区，在当地人心目中区位较偏，住宅、配套档次较低；地块资源优势：紧靠汉口的主要干道解放大道；公交总站位于项目所在地，建设中的轻轨、地铁在项目附近有站点；二七工人革命纪念馆紧邻项目地块，给项目带来人文气质；地块资源劣势：项目周边是环境较差的老居住区和档次较低的商业，在当地人心中区域形象较差；6区域前景——交通规划存在重大利好，政府规划为江岸区新崛起的中央生活区航天·双城2020年二七路长江大桥通车2010年的一号轻轨延长线第二站双核心商圈：航天·双城位于解放大道北内环，正在兴起的永清商圈和二七商圈交汇重叠处，占双核商圈之势。双桥之间：新建长江七桥和长江二桥之间。七桥的修建又将促成武汉又一商圈的形成。这可填补汉口东部没有商圈的空白。7项目为总建40余万平米的规模大盘，物业形态多样的综合社区总建筑面积：402154.1万m2住宅总建筑面积：246375.84m21栋：30层2、10栋：32层3、4、5栋：28层6栋：30-28-26层7栋：28-30层8、9栋：30-27-24层公寓建筑面积：76659.24万m2商业建筑面积：79119.02m2（其中裙楼商业4.8万m2、街区商铺2.85万m2、底商2619.02万m2）总居住户数：3000户（其中住宅1952户，公寓1000户）容积率：3绿地率：48.8%建筑密度：18%车位配比：1:0.6项目规划经济指标：航天·双城是三江航天地产继仁桥新村、航天花园、航天星苑、航天嘉园、蔚蓝新都等开发项目后的又一力作。8项目注重内部园林景观的营造，与区域形成强烈的边界感项目周边环境及小区：9一期主力房房源为130-140m2舒适三房，，面积偏大大，市场畅畅销面积区区间100-120m2断档楼栋户型建筑面积总建面面积比总套数套数比8,9,10栋两房两厅一卫86.31-92.542646224%29033.5%10栋紧凑三房两厅两卫118.44-124.3037293％46%303.5％42%8,9,10栋舒适三房两厅两卫132.66-141.034803443％33438.5%8,9,10栋四房两厅两卫155.63-162.943431530%21224.5%合计112540866项目一期住住宅部分户户型面积、、套数比户型比例面积（M2）功能两房10％70－90资金回笼紧凑三房35%110—120三房45%120—130四房8%150--160价值标杆顶层复式2%180—220原启动区产产品策略10一期房源户户型全部为为一梯三户户的板式高高层，户型型方正，平平实124.30138.69139.80161.0489.6189.61二房户型评评价：两卧卧室全南向向，客厅采采光不足，，仅1.4米三房户型评评价：端头头户型面积积适中，结结构紧凑；；中间户型型缺乏亮点点四房户型评评价：面宽宽12米，，进深9.2米，舒舒适度较高高N109811项目分析结结论项目远期利利好因数充充足，具有有比较大的的想像空间间；区域价值客客户目前认认知度比较较低，项目目必须依靠靠自身营造造从区域中中脱颖而出出；规模和配套套条件在区区域具有绝绝对优势，，具备成为为区域中心心的基本条条件；家乐福签约约，有利于于聚集人气气，提升客客户信心的的现实作用用；一期产品户户型配比偏偏大，相对对缺乏明星星，需要通通过营销进进行转化达达到市场实实现；项目对于区区域具有优优势，就就目前而言言项目价值值大于区域域价值；作为肩负着着提升三江江航天地产产的城市品品牌大盘，，我们不能能停留在单单个项目，，必须基于于三江航天天的企业品品牌战略方方向，在在城市层面面提升和突突破。12项目目标及及分解项目目标确保项目启启动取得系系统成功，，一期相对对快速销售售，住宅年底回回现1.2亿建立项目中中高端市场场地位，确确保项目可可持续性提提升价值，，实现项目的的利润最大大化直接目标项目成为三三江航天地地产品牌建建设的里程程碑长远目标终极目标14项目营销阶阶段核心问问题第一层面如何在非传传统高档市市场区域脱脱颖而出，，确立项目目中高端市市场形象，，提升项目目的溢价能能力如何快速速积累中中高端客客户，确确保项目目一期入入市一炮炮而红，，快速成成功销售售，合理理安排销销售节奏奏第二层面面项目成功功启动的的标志确保项目目启动取取得系统统成功，，建立市市场影响响力，一期相对对快速销销售，住住宅年底底回现1.2亿亿15年底回款款1.2亿对我我们意味味着什么么？需要要进行目目标量化化分解预期价格需要销售面积需要销售套数市场实现压力550021818241价格压力相对小600020000221突破区域价格天花板，虽然存在一定的压力，但按目前的市场态势判断，我们操盘的实现度是存在的650018462204价格压力大，对于一期而言，会影响速度，在速度与价格之间平衡，启动期需要快速聚集人气，速度优先700017143190价格压力很大总套数：：2046总面积：：住宅11＋公公寓7.5户均面积：90一期指标16我们认筹阶段段的工作目标标及方向由指标的分解解，我们明确确实现目标的的套数上限是是241套，，按10月初初开盘倒推，，我们营销工工作的准备期期就三个月，，认筹期算满满就约二个月月时间：解筹率需要积累客户数量每天积累客户组数现象评价及工作方向选择30%80413在60天左右的时间积累六至八百组客户，在目前场地不具备的条件下，具有难度40%6031050%4838相对比较正常稳妥的考虑，作为我们认筹阶段的量化工作目标60%402770%3456客户积累太少，高解筹率实现要求很高，此方向存在风险80%302517项目成功启动动，建立市场场影响力市场分析客户分析案例借鉴宏观市场背景景中高档住宅市市场公寓市场市场分析武汉市自身宏宏观经济的发发展快速而稳稳健，为房地地产市场的持持续发展打下下了良好的基基础2006年武武汉市人均GDP已达到到3790美美元，按人均均GDP与房房地产发展关关系模型判断断，武汉房地地产市场近几几年处于快速速发展阶段。。2010年武武汉市生产总总值将达到4200亿元元，年均增长长12％以上上，人均生生产总值达到到5000美美元。以上数据来源源：武汉统计计年鉴，世联联分析武汉市历年人人均GDP162061788219560214602989023627262389.8%10.4%9.9%13.90%10.1%11.1%9.7%0100002000030000400002000200120022003200420052006元6%8%10%12%14%16%人均GDP年增长率宏观背景20宏观背景分析析小结从战略层面看看，武汉作为为中部区域中中心，拥有各各种得天独厚厚的条件促进进城市整体发发展。从宏观经济层层面看，良好好的发展势头头和颇具比较较性的发展潜潜力必定会进进一步促进房房地产市场的的发展。从供求情况看看，目前房地地产市场供需需基本平衡，，良性发展，，房地产市场场仍然存在机机会。品牌开发商的的进驻和地价价的屡次刷新新来看，开发发商对武汉房房地产发展的的前景十分看看好。武汉城市处于于房地产快速速发展阶段，，价格处于上上升期，未来市场前景景看好21中高端市场武汉全市在2006年中中高端项目都都取得了比较较好的销售业业绩项目名称价格情况销售情况主力客户东湖天下别墅16000元/㎡高层8500元/㎡(05-06)8个月销售一期343套(06-07)7个月销售二期503套中的70％商人，学校教授（院士），省外人士，少量国外人士水岸星城洋房6100元/㎡联排15000元/㎡叠加8500元/㎡高层5000-6300元/㎡06.4-06.9销售首期400余套06.9-06.12销售700余套06全年销售1200余套政府公务员，私营企业主，钢材业商人，银行，铁四院金都汉宫高层7000-10000元/㎡，集中在8000元/㎡06.11-07.4的6个月时间销售首推三栋高层的50％约200余套武钢，铁四院，学校教授，省外客户（几乎全部为多次置业）锦绣长江毛胚8000元/㎡，精装修11000元/㎡06.10-07.4的6个月时间销售首推1044套中的近50％政府高官，大公司高管，层次较高的商人融科天城起价5800元/㎡均价6400元/㎡最高价7200元/㎡07年5月26日开盘，一期推出605套，当天去化90%以上，第二天全部售罄周边的原居民，周边效益好的企事业单位，汉口生意人与2005年年相比，武汉汉全市2006年新增均均价在6000元/㎡的的中高端住宅宅项目接近30个。22挣脱区域、代代言城市，，大盘——锦锦绣长江开发商武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司位置滨江大道188号

规模占地面积56976.19㎡，建筑面积160665㎡，容积率2.3，总套数1048套产品高层、超高层、联排别墅户型一房两厅：58.24㎡，65.29㎡（60多套）两房两厅：97.46㎡，101.56㎡，107.53㎡，116.77㎡，128.8㎡（300多套）三房两厅：136.68㎡，212.88㎡，142.17㎡，161.81㎡，140.32㎡，145.64㎡四房两厅：166.79㎡，178.06㎡，250.9㎡五房两厅：294.28㎡价格毛胚8000元/㎡，精装修11000元/㎡客户政府高官，大公司高管，层次较高的商人销售2006年10月一期开盘共推1044套，截至3月回款5.8亿，销售40％卖点全面功能配套，长江江景，沿江步行道，滨江公园配套长江之门广场：广场上设有甲级写字楼、五星级酒店、商业及如音乐厅等文化设施精装修标准厨房：香港美时橱柜、美国GE电器阳台：玻璃栏板配铝合金扶手

卫生间：美国贝朗洁具门窗：断桥彩铝门窗配钢化玻璃

地面：地板采暖外立面装饰：高级外墙涂料

电梯品牌：芬兰通力新技术新材料：聚苯板保温雨水回收系统太阳能照明（以下的产品品价格资料为为一期）23强势营销的系系列价值主张张企业理念：缔造生活品位位，成就城市市梦想开发模式：世茂滨江生活活奥斯卡价值展示：巨资打造豪华华会所提升项项目形象营销推广手法法：名师大手笔规规划价值宣扬扬、成熟的展展示、排山倒海式的的推广项目推广定位位语：新武汉，世中中心诠释——打造造"新武汉世世中心"，创创造全球名流流专属聚居领领地24锦绣长江系列列营销活动5月，“世茂品牌品品鉴之旅·沪沪上行”活动动7月，世茂锦绣长江江在香格里拉拉大酒店举行行“全球销售售联盟签约仪仪式暨项目推推介会”10月，北京交响乐团团世茂锦绣长长江专场音乐乐会，知名电电视节目主持持人官琳、江江涛主持音乐乐会11月，“江城星光夜夜滨江奥斯斯卡”一期开开盘庆典，武武汉时尚名流流的PARTY，政府领领导、社会名名流、签约客客户、媒体代代表等6月，“现代人居环环境与建筑易易学文化”主主题讲座06年5月，07滨江生活活OSCAR终端体验季季系列活动07年4月，春季房地产交交易会隆重亮亮相，设计武武汉新区、畅畅想滨江生活活25融科天城开发商融科智地（武汉）有限公司位置三阳路与解放大道交汇处规模占地面积30990.23㎡，建筑面积84318.6㎡，容积率4产品形式多层，小高层，高层户型配比两房两厅：82.37㎡三房两厅：101.35㎡105.22㎡，106.09㎡，123.13㎡，125.32㎡，128.92㎡，135.19㎡四房两厅：158.43㎡，179.87㎡价格一期开盘价格在6400元/㎡客户大部分周边企事业单位人员、周边居民，其余为汉口客户，少量其它客户销售状况一期推盘608套，当天销售90%，第二天全部售罄卖点汉口核心区域位置26水岸星城开发商湖北福星惠誉置业有限公司位置徐东二路2号规模占地面积364660.53㎡，建筑面积650000㎡，容积率1.8，3800户产品形式高层，多层，花园洋房，叠加别墅，联排别墅，独栋别墅户型配比高层-两房两厅：93.11-99.19㎡，90.01－94.67㎡，96.99-99.14㎡三房两厅：101.81-105.28㎡，135.77-157.32㎡，138.89-151.84㎡三房三厅：169.04-176.94㎡四房两厅：166.79-179.34㎡，161.92-179.85㎡四房三厅：128.34-141.59㎡，177.25-195.55㎡；五房两厅：222.58-245.73㎡六房三厅：316.83-359.13㎡花园洋房-四房两厅：242.63-262.44㎡，256-272.41㎡五方两厅：247.84-260.25㎡，259.75-275.30㎡价格均价：洋房6100元/㎡，联排15000元/㎡,叠加8500元/㎡，高层5000-6300元/㎡

客户青山客户占到约50％，政府公务员比例较高（40-50），私营企业主（30-40），钢材业商人，银行，铁四院销售状况05年4月开始蓄客，06年4月第一次开盘，推售432套（别墅、洋房）销售90％，9.28推售399套，11.28推售高层当日销售300多套，2006全年销售1200多套卖点沙湖，市政公园27新汉口、新武武汉——瑞安安·武汉天地地开发商武汉瑞安集团有限公司位置永清片区（与项目交通距离3km）规模占地面积61万㎡，总建筑面积140万㎡，A、B地块容积率分别为3.8和2.5。产品高层住宅，商业街，写字楼，五星级酒店；首期1.7万平方米的以餐饮、娱乐、零售为主的商业项目，明年初提前试运营；其中整个项目的B地块以高档住宅为主客户打造创造外籍人士和知识型工作者的生活社区销售计划一期2007年10月推出卖点上海新天地模式改良拷贝，商业，写字楼，酒店和学校的完善配套营销06年12月，捐赠￥1000万元予武汉市青少年宫，用于建设青少年素质拓展营项目；与法国驻武汉总领事馆联合举办了法国画家ThomaRyse武汉印象画展；28纯粹地段价值值——外滩棕棕榈泉开发商武汉新鸿基地产有限公司位置山海路1-3号规模占地面积6037.82㎡，建筑面积44993.28㎡，容积率7.1，总计800余套产品形式高层住宅户型配比（一期）两房两厅：90-95㎡，约40套三房两厅：190㎡，224套四房两厅：220㎡，28套价格5500元/㎡起，均价8000元/㎡，最高价12000元/㎡客户商人，高级公务员销售状况2006年8月开盘，一期5栋楼销售9成，二期剩余4栋2007年3月开始预售卖点江景，地段优良项目评价：虽然临近江滩滩，但景观面面窄、配备一一般、现场感感受“豪宅不不豪”，项目目的整体规划划及配置尊崇崇感一般，但但是项目周边边教育、市政政公园等社会会配套优质，，得到相当一一部分客户的的青睐，消费费人群主要为为有相当为积积累财富型，，为教育而置置业，为江滩滩地段资源占占有型的高端端享受型客户户。29纯粹地段价值值——武汉时时代广场（时时代豪苑）开发商汉龙实业综合开发(武汉)有限公司位置沿江大道160号规模占地面积17474.46，建筑面积193574.29，容积率10，总套数696套产品形式高层住宅户型配比两房两厅：121.68-133.27㎡三房两厅：149.95-182.86㎡五房两厅：346.5㎡价格起价5000元/㎡，均价9000元/㎡客户汉口区为主，商人，教师，企业中层人员销售状况2006年5月底开盘，一期696套销售400套，起价5000元/㎡，均价9000元/㎡卖点江景，地段佳30金都汉宫（一一期）开发商武汉市浙金都房地产开发有限公司位置临江大道66号规模占地面积91223.81（总占地160亩），建筑面积124448.06，总套数637套产品形式独栋别墅，小高层，高层户型配比两房两厅：112㎡，126㎡，三房两厅：137㎡，142㎡，145㎡，150㎡，153㎡，164㎡，四房两厅：188㎡，215㎡，225㎡，价格最低5500元/㎡起，邻近江景的楼栋均价在8500-11000元/㎡，小区最内部的楼栋均价在7000元/㎡，层差100元/㎡客户武昌客户居多，武钢，铁四院，学校教授，省外客户。所有客户均为多次置业销售状况一期：06年11.18开盘（3.5.8栋），07年初推3.4.6.7栋卖点长江江景，湖北首个3A级建筑31锦江国际城开发商武汉天实房地产开发有限公司位置临江大道55号锦江国际规模占地面积60015.45㎡，建筑面积142699.6㎡，总套数1123套，1.3万㎡商务公寓产品形式高层户型配比公寓：30-90㎡两房两厅：10.91㎡三房两厅：136.32㎡，146.77㎡，155.5㎡，四房两厅：161.13㎡，159.48㎡，价格开盘价格5000-6000元/㎡,现时均价8000元/㎡，邻近江景户型14000元/㎡客户武昌客户居多，来自于学校教师，设计院，武钢企业中高层销售状况住宅基本销售完毕，公寓在5月底开盘卖点长江江景32城市核心地段段，都市综合合体——新新世界中心心开发商新世界发展（武汉）有限公司位置解放大道634号规模占地面积37234.76㎡，建筑面积223651.65，容积率6，总套数632套产品形式4栋高层住宅，商场，写字楼，酒店户型配比一房两厅：68㎡，83㎡两房两厅：124㎡，136㎡三房两厅：157㎡，195㎡四房两厅：238㎡，306㎡价格06年四月开盘，起价6800元/㎡,目前尾盘9000元/㎡客户商人，企业中层卖点汉口繁华地段，商业配套完善评价：武汉第一个都都市综合体项项目，四星级级酒店、高档档写字楼、中中心百货以及及高档住宅构构成的大型复复合型功能建建筑群；开武武汉地产之先先河；33中高端市场分分析总结通常具有地段段和资源双优优势的项目在在营销方面建建树平平，完全仰仗资源源，坐地起价价。典型时代代广场、外滩滩棕榈泉在江景资源不不尽强势的情情况下，为了了保持一线的的地位，采取措施拔升升价值，加科科技含量等，，营销上占据城城市价值据点点全市推广。典型金都汉汉宫武汉的城市中中高端市场具具有两重核心心价值：江景、城市核核心地段在地段弱势的的情况下的城城市中高端住住宅，通过全全方位的产品品打造，营销销上高调取势，直直接站在城市市的层面上营营销项目，已已成为目前大大盘主流的立立势营销方式式，采取的手法主主要为大型活活动、强势的的展示、排山山倒海的推广广。典型锦绣绣长江34武汉汉公公寓寓市市场场需需求求一一般般兼兼顾顾居居住住、、办办公公综综合合需需求求，，酒酒店店公公寓寓主主要要为为投投资资项目名称项目概况位置均价户型面积物业类型兆瑞国际总建面28750㎡，共320户，车位104个江岸区高雄路160号6000一房一厅、两房两厅产权式商务酒店公寓宝丰时代占地面积2414.78㎡，总建面24857㎡，容积率10.1，共150户桥口区宝丰路口4800两房、三房、四房商住两用，户型为阳光.新天地占地5313㎡，总建面37732㎡，容积率7.07，车位200个，共280户江汉区新华路231号5800一房酒店式公寓天瑞国际占地3713.37㎡，总建面28000㎡，容积率15.3，共640户SOGO武展东路特1号7200一房一厅商住两用圣淘沙大厦占地7337㎡，总建面43646.3㎡，容积率6.1，车位152个，共750户万松园路和万松园横路交汇处7000两房为主纯住宅恒源·卓悦假日占地4161㎡，总建面20106㎡，容积率5.8，车位83个，共270户武昌卓刀泉南路虎泉6000酒店29-59㎡；公寓59-90㎡四星级产权式酒店、精装商务公寓公寓寓市市场场35在武武汉汉公公寓寓与与酒酒店店业业结结合合，，作作为为一一种种新新的的物物业业形形态态，，成成为为近近年年公公寓寓市市场场的的一一种种发发展展趋趋势势目前前武武汉汉市市一一些些小小户户型型公公寓寓被被赋赋予予了了酒酒店店式式公公寓寓的的概概念念，，事事实实上上大大都都没没有有达达到到酒酒店店式式公公寓寓的的标标准准，，只只是是引引用用概概念念进进行行炒炒作作；；借用用专专业业的的酒酒店店管管理理及及其其资资源源,保保障障投投资资者者收收益益,得得到到市市场场认认可可；；酒店店公公寓寓由由于于其其投投资资性性,高高单单价价的的产产品品特特性性,使使得得其其对对客客户户群群体体的的要要求求较较高高,市市场场供供应应受受到到消消费费者者,地地段段资资源源的的影影响响大大.目前前武武汉汉市市酒酒店店式式公公寓寓销销售售情情况况一一般般，，含含有有一一定定商商务务功功能能的的酒酒店店式式公公寓寓经经营营状状况况较较好好。。公寓寓市市场场36公寓寓市市场场特特点点酒店店式式公公寓寓大大幅幅度度提提升升了了公公寓寓的的销销售售价价格格，，酒酒店店式式公公寓寓一一般般销销售售价价格格为5800-6500元元/㎡㎡，，高高于于同同期期小小户户型型公公寓寓1000-1500元元/㎡㎡之之间间。。公寓寓市市场场主要项目普通公寓酒店式公寓位置交通便利即可城市商业，商务繁华地段户型一房、一房一厅为主，面积大于酒店客房按标准酒店标间、套间标准设计功能具有基本得居家装修和配置相应星级的高档装修，同时配有全套家私、电器提供服务一般物管提供酒店的专业服务，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等管理经营最多为代客租售开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。一般采取固定收益率（7-8%）、6年包租、免费居住12天—36天/年的权利；规模/规模大于一般酒店，一般数量为300间左右客户过渡居住类客户、投资客中高端投资客户，租户以外地来汉长期办公的商业客户为主租金水平稍高于普通住宅租金比普通公寓高，但略低于同档酒店价格37公寓寓市市场场小小结结及及启启示示公寓寓项项目目聚聚集集在在城城市市繁繁华华核核心心地地段段，，多多为为独独栋栋小小项项目目，，无无自自身身配配套套；；市场场商商务务公公寓寓投投资资特特别别收收到到青青睐睐，，部部分分小小公公司司选选择择低低租租金金的的住住宅宅办办公公；；本本项项目目可可利利用用酒店店公公寓寓大大部部分分是是打打着着““酒酒店店式式公公寓寓””名名号号的的小小户户型型精精装装修修公公寓寓，，部部分分与与酒酒店店管管理理集集团团联联营营的的项项目目按按酒酒店店标标准准进进行行装装修修和和经经营营管管理理，，销销售售状状况况良良好好；；本项项区域的交通规划前景对于公寓非常具有想象价值；利用市场对于公寓的热度为项目一期提升人气作预热和铺垫。38客户分析客户定位回顾顾和验证客户定位回顾顾外地客户，如如周边城市重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户武汉市高收入阶层来源：主要来自武汉三镇职业描述：私营业主、高级公务员、企业高层管理置业需求：二次置业、投资价值取向：喜欢城市生活、关注产品品质、物业管理、居住环境品质置业特征：炫耀性心理，同时关注实惠重要客户群武汉市中高收入阶层来源：汉口职业描述：私营业主、企业中高层管理者、公务员、医生等置业目的：改善居住环境价值取向：关注区位、居住环境、教育、生活配套置业特征：比较理性、总价承受力有限核心客户群客户分析验证：项目组市调访谈行业人士士、访谈客户户宏观消费市场场分析客户消费力分分析40武汉市人均消消费支出逐年年增加，居民民消费能力显显著增强，江江岸区经济主主体规模较大大武汉市城镇人人均可支配收收入与消费性性支出都有显显著增长，但但人均可支配配收入增幅大大于人均消费费性支出增幅幅武汉市人均消消费支出占可可支配收入比比例逐年下降降，但绝对值值仍以年均7%的速度增增长2006年度度《武汉城市市圈投资信息息参考》首次次发布武汉的主城区区企业注册资资金排名来看看，位列前三位的分别别是江岸区、、江汉区和青青山区，这说明了这这三个区的经经济相对而言言更为活跃。。注册资本金过过亿元的企业业数量前三位位的依次是江岸区、江汉区和洪洪山区，分别别为54户、53户和44户，这说说明这三个区区的经济主体体规模较大。。41武汉市随着城城市的扩容和和交通的改善善，武汉三镇镇各自为政的的格局正逐步步被打破，客客户对于地域域的依赖有弱弱化的趋势目前阶段，汉汉口与汉阳的的融合度已经经比较高，逐逐渐形成一个个整体市场，，由于汉阳与与汉口核心区区域的地缘关关系，汉阳成成为汉口的前前庭后院。汉汉口核心区的的客户有被汉汉阳分流的趋趋势。由由于长江关系系，隧道交通通和长江其他他大桥的建设设尚未完成，，武昌目前尚尚自成体系。。汉口核心区洪山、中南鲁巷光谷琴台路、鹦鹉鹉大道42区域目前置业业人群以事业业单位员工、、军校教职人人员，以及个个体经营户为为主流区域学校拥有有大量的教务务职工，教师师等收入稳定定的公职人员员；该群体文文化素质高，，购买力较强强，对区域认认同。片区辐射范围围内拥有如武武钢等国有大大型企业，其其中高层管理理人员收入较较高；单位总人数收入二炮指挥学院教职工约2千，有教授、副教授等高级专业技术职务的占38.8％学校一半职工家庭年收入在30000-50000元。副教授级账面收入在40000-50000元实际收入在60000元以上。正教授级收入普遍在800000元以上，部分在200000-300000元。院士及特殊津贴享有专家收入在120000元以上。空军雷达学院教职工约1.5千人，其高级职称占30%区域企事业在职人员约1万人平均家庭年收入在6万元以上单位与个体经营户江岸区约4.84万户平均年收入在10万元以上武钢等大型国有企业在职人员在10万人以上处级以上干部年收入在15万以上以上数据来源源于06年年年鉴及访谈43融科天城上门门客户,本区区域客户65%,汉口客客户95%；；面积需求85-120平米占55%;年龄段段35-45占70%;客户的面积需需求比例客户的年龄比比例客户来源地44根据不同人群群对项目的吸吸引力和项目目对他们的吸吸引力，我们们可以进一步步细分本项目目的目标客户户群及其需求求客户对项目的的吸引力强弱弱强项目对客户的的吸引力换房、改善生活环境需求本区域客户居住、过渡、投资需求解放大道辐射区域客户自用兼投资、过渡、投资需求其他客户我们需要很明明确，除了地地缘关系外，，究竟会有哪哪些特征的人人来买我们的的房子？便于于我们在营销销阶段与客户户进行对话。。45汉口中高端消消费人群的生生活形态意象象表现描绘关键词出处生活观代表人群鸟自由不安分身体或心灵穿梭于不同的城市或不同的职业角色转换，生活中的不稳定因素享受富二代猫慵懒，敏感及时行乐，有能力自由支配自己的工作和生活，享受总是触手可及温床自由职业者钟摆效率、规律缺乏激情兢兢业业的上班族，相敬如宾的夫妻，接送儿子上下学的家长容器公务员蚂蚁集体主义任劳任怨企业生产线中的参与人，严谨的管理者和被管理者分工企业中高级技术、管理人员蝴蝶关注面子高档消费场所中的主力，请客或被请，忙于应酬，对自己很好攫取生意人46我们能从目标标客户中找到到共同点———这群人是城城市动物，崇崇尚都市生活活，对于城市市怀有特殊情情节关键词：都市市释义：对于表表达都市的意意向敏感，消消费品牌、向向往接轨国际际潮流的复合合社区，对城城市的重点符符号“交通””要求高，渴渴望在城市的的主动脉上炫炫彩生命，但但在喧嚣的都都市中不乏温温情，因此非非常珍惜朋友友、珍视家庭庭。。。。。。。47寻找本项目的的价值信息概念整合Features/fact项目本身的特特性/属性Advantages相对于竞争对对手项目的优势Benefit/value楼盘带给用户户的利益/价值F——项目本身有什什么？A——项目好在哪儿儿？B——项目能给客户户带来什么价价值？FAB分析48找到本项目的的营销核心价价值消费者买什么么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）现代都市规划及产品个性立面大盘商业风情品牌开发商……大盘的第一期区域前景优质商业配套品牌开发商知名物管内园林外公园的环境独特的社区文化精神……边界内的都市感（有边界的社区）复合大社区生活阶层感航天精神品质与众不同安全感更优越的环境……都市大盘品牌牌生活49找到项目的价价值开发商、营销销人做什么？？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）分期开发专注主流市场项目操作空间大市场参与人投入度高“创引科学地产典范”分享都市生活打造品牌温情之家分享都市生活活找到了供求双双方的一致性性50利用营销沟通通价值观也许我们都习习惯了说教，，习惯了牵引引，习惯了强强势：“明天天我们住在哪哪里？”，““到光谷去””，“江景物物业”。作为营销者，我们必须这么做，只是需要改变一下沟通姿态，接近消费者真实的生活状态，与消费者建立平等，取悦甚至是迎合的沟通方式和沟通渠道。我们就此发掘掘航天双城的的价值观———分享都市生活活51价值观可以不不用说，但它它是项目骨子子里的烙印，，必须铭刻于于心，成为Action的驱动力；；区别于北京人人因“首都””而自大，上上海人因“上上海”而优越越，武汉人只只因“中心地地位”而知足足；航天双城作为为“分享都市市生活”的城城市的新活力力源泉，消费费者和营销人人都将因共同同的心愿在航航天双城不期期而遇。分享都市生活活利用价值观引引领营销52竞争分析按客户区域来来源特性，本本项目未来市市场竞争比较较激烈2008年2007年2009年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度微量1期约5-6万万㎡下半年约6万㎡约6-7万板块竞争区域内竞争项目市场竞争争后续约10万万后续约8万后续约30多万万㎡后续2-5期期约30万㎡融科天城，总建45万㎡三鑫国际，总建48万㎡美林公馆，总建20万㎡东立国际，总建45万㎡百步龙庭，总建18万㎡后续约10万㎡竞合1期约3万㎡后续约13万㎡金色家园，总建16万㎡1期约18.5万㎡三江航天，，总建40万万㎡54板块竞争———核心心问题是区区域价值竞竞争解放大道pk新新华路航天双城VS新华路板块块：

新华华西美美林公馆三三金鑫鑫城国际际►处于武汉城城市价值最最浓烈的核核心主干道道之上；►未来规划长长江大桥、、轻轨，区区域前景想想像空间更更大；►未来的区域域活力中心心；►武汉天地的的价格标杆杆对于本项项目是看得见的升值空间间；

。。。。。。。。55区域内竞争争——核核心问题是是价格竞争争航天双城VS区域项目：：

东立国国际

百步步亭项目►项目居于区区域的核心心位置，为为区域未来来利益的最最大受惠者者；►享有区域最最优质的配配套；►项目自身品品质高；►项目规划起起点区域最最高，配置置最优；►。。。。。。都市品质生生活示范社社区pk普普通住宅宅社区►东立国际建建筑园林粗粗放，挑战战追求品质质的客户；；►百步亭项目目，工薪楼楼盘，位置置处于区域域边缘，交交通、规划划前景劣势势►。。。。。。56贩卖规模：：40万万平米借借势城市价价值：解放放大道品品牌价值：：三江品牌牌

客户价价值：因拥拥有而荣耀耀

主力面面积：40-70、、130-160贩卖规模：：45万万平米贩贩卖区位：：中央生活活国度品品牌价值：：联想品牌牌

客户价价值：因拥拥有而荣耀耀

后续产产品主力面面积：100－120平米竞合项目———融科天城一一期销售完完成企业今今年回款目目标，而且拆迁迁问题牵扯扯，主要销销售动作在在08年市场机会：：产品差异异，营销节节奏差异，，利用价格格提升时推推盘，本项项目的形象象要更高，，社区生活活方式营造造、服务提提升航天双城VS融科天城相对弱势相对弱势相对弱势解析目标一致机会57竞合项目———金色家园，，07下半半年汉口都都市楼盘综综合品质标标杆两项目核心心客户群不不同,该项项目目前一一期对外的的报价均价价8000元/平米米,继续抬抬升汉口价价格航天双城VS产品:创新复式户户型设计主力面积：：面积80-130装修:全面家居解解决方案物管:独具特色的的“3G””物业服务务模式生活:都市核心，，极致文明明，私享奢奢华容积率：6.3……规模:40万平米米产品:高舒适度板板式大宅主力面积：：40-70、130-160生活:都市双生活活(大社区区\园林)容积率：3……58项目形象定定位项目的形象象元素外在属性内在属性解放大道区域核心区域前景升值潜力规模项目特色产品特色园林双城双核演绎外延客户观念沟沟通分享都市生生活中央生活区区整合区域共享竞争60航天·双城航天·双城解放大道都61案例借鉴:星星河丹堤借鉴点:战略层面：：如何建建立新的区区域认知？？62项目当时面面临的困局局地理位置：：二线关口口

项目背背景：一期期普通工薪薪盘丰泽湖湖山庄目目标：打打造成为被被市场和客客户认可的的

一线豪豪宅63奇迹是这样样发生的———关键举措“资资源挖掘””、“品牌牌嫁接”，，改变身份份美国《国家家地理杂志志》合作进进行品牌嫁嫁接，提升升项目级别别感；出版项目专专刊《哈罗罗中产》、、《原墅》》，展现未未来社区20个生活活场景，建建立了具一一定煽动性性的影响力力。银湖山城城市别别墅CEO官官邸与深圳政府府合作，共共同推广““银湖山山郊野公园园”，链链接高端区区域“银湖湖区”直接接提高区域域“含金量量”；64案例营销要要点借鉴建立区域价价格标杆首先树立强强势高端物物业形象以价格界定定形象强势建立形形象与客户重度度沟通高展示标准准冲击目标标客户群大事件营销销聚集人气，，扩大影响响力实景展示、、配套先行行区域准垄断断秀出看得见见的未来生生活建立区域强强势影响力力取势展示65项目战略项目SWOT分析———推导战战略工具SWOT优势-----Strength劣势-----Weak城市价值主干道解放大道，临街面长，项目昭示性强都市综合体物业形态，具备形成区域的中心的条件世界级强势品牌商家进驻，是客户建立价值信心的保障大规模社区区域远期规划利好，轻轨、跨江大桥项目位于老城区，区域面貌陈旧，周边整体形象较差，缺乏高档气质客户对区域熟悉，但区域价值尚未得到认可缺乏优质城市资源配套周边人群的消费能力相对比较有限机会-----OpportunitySO战略——发挥优势，抢占机会WO战略——利用机会，克服劣势武汉在中部崛起战略中的位置优势武汉房地产市场发展整体趋势向好汉口二七路片区大规模项目缺乏区域缺乏名片区域的产品竞争层面目前较低区域项目营销水平较低，本项目有突破的机会以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；凸现项目核心价值，打造稀缺性的特点，形成项目核心竞争力以克服项目劣势，抓住市场机遇为核心手段；通过取势制造市场热点，通过强势来回避弱势威胁-----ThreatenST战略——发挥优势，转化威胁WT战略——减少劣势，避免威胁政府规划的不确定性，规划给消费者带来的价值近期兑现能力弱城市其它中高端项目对客户的分流城市中高端项目供应具有增加趋势未来房地产政策风险加大以充分展示项目优势，转化市场威胁为核心手段；塑造新的价值体系，制造项目唯一性，建立高端形象；以性价比快速回现以规避项目劣势，避免项目威胁带来的风险；突破客户对楼盘既有的评价标准，回避弱势SO战略———发挥优势，，抢占机会会塑造新的价价值体系，，制造项目目唯一性，，建立高端端形象，一一期走性价价比快速去去化、回现现。67本项目的战战略方向市场中高端端项目竞争争激烈，利利用区域缺缺乏名片项项目机会点点二七片区是是非传统高高档住宅区区，竞争中中处于相对对劣势区域营销已已成为目前前大盘主流流的立势营营销方式城市印象市场营销环环境市场项目竞竞争城市高档项项目形象占占位原则－在形象上上占据市场场“高端”房地产市场场保持健康康稳定发展展、地价上上涨影响房房价房地产发展展占据市场高高端必须－－城市层面面“取势”、区域层面面“垄断”68取势城市、、垄断区域域本项目的营营销核心战战略取势高立意，跻跻身城市主主流垄断快速建立区区域话语权权最具价值的的都市资源源解放大道都市综合示示范社区城市层面区域层面69本项目的立立势导向以项目城市市形象建立立为总体目目标，给消费者带70里程碑取势势如何实现现取势攻势垄断展示取势攻略7月份：强强势营销““航天·双双城”的都都市属性，，主动融入入城市主流流生活取势攻势辅助动作：：发布航天双双城是一个个具有国际际标准的都都市复合社社区与深圳或上上海著名社社区开发商商建立互访访机制重点动作：：联合媒体与与政府资源源“话说解解放大道””系列媒体体炒作以上活动后后续阶段细细案738月份：让让“航天··双城”的的都市生活活成为一股股风潮重点动作：：商业巨头头签约庆庆祝酒会会取势攻势势辅助动作作：品牌商家家入驻仪仪式时尚大典典活动武汉历史史图片展展、区域域规划展展以上活动动后续阶阶段细案案749月份：：让“航航天·双双城”的的都市生生活拥有有无限奢奢华体验验取势攻势势辅助动作作：三江老业业主、双双城诚意意客户独独享的商商业VIP资格格营销中心专设设客户大大使，提提供专业业服务重点动作作：豪华阵容容的项目目品牌暨暨产品推以上活动动后续阶阶段细案案75展示攻略略垄断展示示扩展项目目边界———向城市核核心方向向扩展，，占据解解放大道道和长江江二桥交交汇的战战略要地地另外，项项目周边边主要路路口设立立强势的的导视；；项目地块块包装围围墙尺寸寸5米以以上，彰彰显项目目气势77垄断展示示营销中心心外观———成成为解放放大道上上一道亮亮丽的风风景，具具有鲜明明的标志志性商业建筑筑外部需需要另外外装修，，要求昭昭示性更更强，呈呈现出气气势。78垄断展示示巡展———为了了提前储客保证开盘盘，在项项目辐射射区域人人流集中中地巡展展储备意意向客户户在销售中中心尚未未启用之之前，有有效提前前储客时时间。巡展标配配：项目主背背板一张张展板一套套区域位置置图、社社区鸟瞰瞰图各一一幅接待台一一张展位规格格约6米米x6米备选地点点：武商武广广大福源徐东商圈圈沃尔玛玛79垄断展营销中心心内部———成成为都市市品质生生活体验验馆内部环境境：由灯光、、特式家家私营造造的气氛氛体验点：：VIP区区、水吧吧、影视视厅、都都市艺术术廊等80垄断展示示都市生活活场景展展示系列列——路路面，处处理的国国际化元元素，富富有情趣趣而亲切切81都市生活活场景展展示系列列——城市雕塑塑系统+城市指指路系统统+城市市家俱，，强化都都市意象象82都市生活活场景展展示系列列——打打造国际际购物氛氛围，渲渲染示范范社区生生活感受受83商业展示示——借借势国际际商业巨巨头，强强化项目目特性，，保障客客户信心心垄断展示示84商业展示示——打打造国际际感，营营造浓烈烈的都市市生活氛氛围垄断展示入口：巨大大的入口吊吊灯成为商商业街独特特体验商业街的提提前展示：：极富特色色的橱窗（（人物+名名品）统一一的广告牌牌位地面结合导导视的处理理85产品指标系系列－公共共空间展示示电梯大堂架空层园林林垄断展示关键公共空空间：1、入户大大堂电梯大大堂；2、架空层层园林；在一期工程程条件不允允许的情况况下，利用用效果图，，示意图片片展示。86产品指标系系列－工程程及材料展展示展板及挂牌牌说明结构剖示实物展示实验体验87产品指标系系列－安防防系统展示示不仅是高档档住宅的必必备，而且且从心理上上消除客户户对区域环环境的忧虑虑。垄断展示88空姐服饰销销售代表服务系列－－把服务融融入流程，，让客户感感受前所未未有的尊贵贵酒店式服务务人员服饰饰，礼服门门童、清洁洁、保安、、物管人员员等垄断展示为看楼客户户撑伞，护护送至售楼楼处停车场车－－遮阳罩、、车牌贴销售人员服服饰参考和接待流程程结合的销销售服务体体系、物业业服务体系系设计，良良好的气质质、房地产产的专业知知识，极强强的服务意意识，为客客户提供最最优质的销销售服务，，极强的团团队精神，，最训练有有素的销售售队伍。89大盘营销节节奏参考我们参考了了：深圳.波托托菲诺广州.星河河湾深圳.蔚蓝蓝海岸北京.富力力城二期开盘开展体验式式文化活动动示范区展示示地标售楼处处建成，一一期开盘大事件造势势，客户参参与设计富力城三期开盘，，营造尊贵贵品质建立社区文文化品牌，，创造新新新卖点二期开盘文化体验活活动一期开盘，，配套跟进进示范区展示示、开发理理念及社区区文化宣传传蔚蓝海岸创造新价值值点，提升升社区品牌牌二期开盘社区品牌建建立展示细节卖卖点及资源源品质一期开盘区域、资源源概念、开开发理念宣宣传星河湾三期开盘第三届意大大利文化周周二期开盘意大利文化化周体验一期开盘开发理念宣宣传与蓄客客波托菲诺90我们的营销销节奏总指指导思想渐进式、持持续的树立立区域形象象，形成项项目品牌传传播；配合合开盘期爆爆发式营销销；开盘配合充充分的客户户积淀、局局部现场体体验展示、、大规模及及未来蓝图图展示，增增强客户购购买信心；；此后，通过过分阶段现现场亮点展展示，争取取价值最大大化的价格格策略；；宣传传节节奏奏：：宣传传主主题题：：至至始始至至终终贯贯穿穿一一条条主主线线；；展示示由由““未未来来前前景景————社社区区实实景景””；；卖点点宣宣传传由由““形形象象宣宣传传————实实质质卖卖点点””；；渠道道营营销销节节奏奏：：开盘盘前前：：多多种种渠渠道道立立体体组组合合；；开盘盘后后：：主主要要通通过过关关系系营营销销+活活动动营营销销挖挖掘掘客客户户；；9110月月8-9月月7月月时间间阶段段目标标销售售节奏奏展示示、、工工程程符符合合预预售售条条件件局部部实实景景园园林林展展示示营销销中中心心到到位位、、展展示示区区包包装装围墙墙、、导导示示、、销售售物物料料完完成成工程程进度度蓄客客期期形象象期期持销销期期营销销节节奏奏铺铺排排营销销强度度营销销费用用比比40%50%11-12月月……开盘盘强强销销10%建立立项项目目客户户充充分分感感知知认认同同项项目目价价值值，，完完成成蓄蓄客客目目标标促进进销销售售，，积积累累二二有效去化化92启动区推推广节奏奏时间7月阶段目标建立项目目品牌的的形象框框架建立项目目品牌的的内涵和和价值主主张社区品牌牌拓延宣传方向都市都市市地段及及未来价价值都市价值值下的都都市复合合社区生生活模式式演绎8月9月10月11月12月都市复合合社区生生活模式式具体验验宣传占领领高度：：企业开发发模式的的角度宣传诉求求点宣传贴近近消费者者：结合理财财投资的的都市价价值论都市复合合社区生生活模式式；宣传都市市复合社社区生活活模式所所在的区区域未来来生活蓝蓝图商业巨头头加盟关键路口口路牌新闻报道道活动新闻报道道软文炒炒作：解解放大道道及区域域未来价价值宣传渠道道形象网站站开通（（都市复复合社区区生活模模式的立立体演绎绎）区域导示示系统进行项目目系列介介绍软文炒作作：都市市复合社社区生活活模式演演绎的系系列报道道DM投放放、短信信群发项项目辐射射的单位位、学校校及路段段、小区区网站与业业主的互互动活动动新闻报道道软文炒作作：都市市复合社社区生活活模式在在区域内内未来发发展蓝图图的系列列报道开盘期的的全面媒媒体组合合密集轰轰炸市场场，制造造开盘热热销局面面93各物业类类型推盘盘节奏计计划10月9月7－8月月时间公寓11-12月……住宅商业蓄客期蓄客期蓄客期开盘间隔大间隔大约约1个月月开盘开盘目的：聚聚集项目目人气、、推高项项目基础础价格目的：先先期高调调入市，，建立项项目形象象目的：商商业的价价值最大大化是在在人气和和繁华的的基础之之上住宅与商商业的开开盘节奏奏及后续续推售安安排后续续讨论方方案94武汉营销销渠道分分析渠道效果反馈本项目选择口碑传播★★★★★★★重点现场包装售楼处★★★★★重点围板、导视系统★★★★★★重点楼体条幅★★★★★重点路牌，路旗★★★★★重点媒体报纸★★★★阶段重点户外广告★★★★重点电视\电视剧片头★★阶段运用分众传媒★★考虑阶段运用杂志★考虑阶段运用DM★★阶段运用车体★运用客户俱乐部★★重点网络★★★全程运用外展点★★★郊区楼盘多用，本项目不考虑销使★★★郊区楼盘多用，本项目不考虑客户认可可度较高高的渠道道主要集集中在昭昭示性强强、直观观的渠道道上资料来源源：行业业人士访访谈95渠道推广广费用预预算渠道类型所占比例推广费用（万元）活动18%64%100350户外广告28%150报纸18%100展会6%30模型、3d等销售工具4%20楼书、户型等物料3%15网站4%20电视6%30现场包装6%30其它9%50总计100%545费用预算算说明：：按项目总总体销售售额2%计，约约2500万，，一期摊摊30%约750万，，按回款1.2亿目目标，营销销费用3%－5%，，360-600万万区间，545万占占目标的4.5％，，但其中户户外、网站站、销售工工具、物料料等200万费用应应该分摊到到整个项目目之中。96THANKS2007。。06。20世联地产顾顾问

武汉汉航天双城城项目组住宅开发推推盘节奏建建议时间附件一：07下半半年08上半年年08下半年年09下半年年。。。09上半年年公寓住宅C1栋、C2栋7.5万万平米，先先推C1栋栋，再推C2栋8栋、9栋栋、10栋栋11.2万平米米3栋、4栋栋、5栋约约7万平米米1栋、2栋栋、6栋、、7栋约8万平米米整个销售期期约10个整个销售期期约12个个月整个销售期期约10个个月整个销售期期约10个个月09年2月月08年10月08年10月07年10月07年9月月住宅分栋、、分批次多多次推出，，每期约200-300套，，具体推盘盘量视积累累客户数量量而定，98如何形成持持续的品牌牌开发战略略，让三江江航天稳健健向前，而而避免形成成品牌提升升的瓶颈？？中国标杆地地产品牌企企业——万科的的启示992007三三江航天品品牌营销关关键动作企业品牌关关键战术项目品牌关关键战术物业品牌关关键战术母品牌子品牌子品牌100三江航天企业品牌关键战术“鲁豫有约约”都市综综合示范社社区主持人:凤凤凰卫视名名主持合办单位：：湖北电视视台、武汉汉电视台、、楚天都市市报邀请：三江江老业主、、行业人士士、各大媒媒体形式：关于于城市住宅宅榜样话题题辩论活动亮点：：以话题讨论论的形式，，引起业界界思考，在在一段时间间内形成业业内话题活动目的：：加深市场对对三江航天天企业核心心都市综合示示范社区的认识企业品牌关关键战术101三江航天品牌关键战术《双城汇》》企业杂志——传递企企业信息——传递企企业文化——传递项项目信息项目杂志——传递项项目信息——传递企企业简单信信息——与业主主沟通的工工具《万科周刊刊》《SOHO小报》社区专属期期刊，加强沟通渠渠道，让客户参与与：共同规规划、建设设、共同运运营和维护护的一些探探讨会议、、对项目、、服务的反反馈。102三江航天物业品牌关键战术品牌理念：：打造都市市综合示范范社区A社区安安全性B服务务快速反应应C亲情社社区感物业业品品牌牌关关键键战战术术103三江江航航天天物业业品品牌牌关键键战战术术A社社区区安安全全性性严格格业业主主卡卡管管理理社区区巡巡逻逻队队管管理理三江航天公共共管管理理契契约约增加加业业主主对对社社区区的的信任任感感104三江江航航天天物业业品品牌牌关键键战战术术B服服务务快快速速反反应应“业业主主互互动动咨咨询询月月””组织织物物业业和和业业主主互互动动访访问问月月活活动动，，形形成成统统一一认认识识，，共共同同建建立立快快速速反反映映机机制制，，增增加加业业主主的的参参与与感感和和对对温温情情社社区区的的认认同同感感积极极配配合合社社区区内内外外的的媒媒体体传传播播，，建建立立社社区区交交流流网网站站等等。。重重视视对对社社区