某地产苏州劳动路金色家园项目营销推广方案XXXX年

VANKE金色家园项目2007年营销计划方案目录【1】市场情况【2】客户情况从板块看项目：西环路西园路板块三香路干将路板块玉山路板块劳动路胥江板块解放西路板块南门板块主力市场参与市场从板块看项目：板块名称代表个案重要程度主力市场劳动路胥江板块胥江华庭，云庭重要新区玉山路板块国际公馆，保利雅苑重要三香路干将路板块宝石御景苑，金都名苑，新港名仕花园重要参与市场解放西路板块新康新城，金帝城市别墅次要西环路西园路板块中天品园次要南门板块水城丽都，领秀江南次要苏州中心城区06年供销：苏州中心城区06年供销：1、06年1-11月，苏州中心城区住宅供应量为72.6万方2、06年1-11月，苏州中心城区住宅销售量为90.1万方3、06年1-11月，苏州中心城区住宅供销比为0.8：1市场正呈现供小于求的态势劳动路胥江板块三香路干将路板块新区玉山路板块西环西园路板块区位劳动路沿线和胥江之间东到盘门路西到西环路三香路干将路沿线东至阊胥路西到西环路玉山路和滨河路交叉口京杭运河淮海街之间西园路西环路交叉口配套目前板块内居住档次低，高尚的生活配套很少，周边无知名学校医院，劳动路东段环境较西段差，板块交通发达成熟的居住板块。苏州政府所在地，各种配套很发达的板块。有家乐福、体育中心商圈、附二院等。日常生活便利，体育休闲娱乐设施发达，教育配套齐全各种生活配套设施主要依靠新区中心板块和三香路家乐福，生活较便利，本身无任何配套日常生活配套齐全，交通便利，板块内缺乏高档配套，居住环境一般，人文环境优越产品区域内项目均为普通高层，小高层公寓产品，目前无多层产品，无高档产品区域内项目现有产品为普通高层和小高层，占有很好的地理位置，价格较高，但楼盘品质一般板块在售项目产品均为高层和小高层，中档产品目前在售仅有中天品园多层和少量小高层产品价格水平普通高层公寓5700-5800元/㎡普通高层公寓6800-7000元/㎡普通高层公寓5700-6000元/㎡普通多层6500元/㎡代表楼盘云庭宝石御景苑，国际公馆，保利雅苑中天品园将要上市楼盘万科劳动路项目，云庭最后两幢高层金都名苑2期，新港名仕花园苏地2005-B-28地块国际公馆3期中天品园2期07年预计供应量（估）云庭高层1.8万万科项目12万方(多层4万)金都名苑5万方新港名仕花园6万方国际公馆4万方保利雅苑2万方中天品园多层3万方小高层2.5万方07年以后供应量万科项目高层15.3万方多层+花园洋房7.7万高层小高层17.6万方小高层高层6万方小高层2.5万方多层5.5万方别墅1.8万方邻近板块比较：

劳动路胥江板块沿革：

劳动路胥江板块原来多为老工厂及城乡结合部无地队，居住氛围较差，随着道路设施及城市规划逐步改善，近年来居住氛围已经有所提高。但区域内至今无高档住宅区出现主力市场未来利好因素：由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：在劳动路胥江板块有以下规划或在建中项目：1、万科项目地块东拟建道路与三香路相连缩短了到中心区的距离2、万科项目地块东规划学校3、劳动路改造项目实施中4、劳动路高架引桥项目投入使用5、胥江河、运河沿岸将建成几十米宽的“水岸走廊”和“商业观光街”主力市场未来利好因素：由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中有如下规划：1、万科项目地块东拟建道路与三香路相连缩短了到中心区的距离

主力市市场未未来利利好因因素：：由于我我们认认定的的主力力市场场除了了劳动动路胥胥江板板块外外其他他板块块目前前已经经发展展到较较为成成熟的的阶段段，处处于苏苏州城城市附附中心心的地地位，，因此此近期期内不不会有有重大大的发发展规规划，，目前前劳动动路胥胥江板板块在在近期期的城城市发发展中中有如如下规规划：：2、万万科项项目地地块东东规划划学校校主力市市场未未来利利好因因素：：由于我我们认认定的的主力力市场场除了了劳动动路胥胥江板板块外外其他他板块块目前前已经经发展展到较较为成成熟的的阶段段，处处于苏苏州城城市附附中心心的地地位，，因此此近期期内不不会有有重大大的发发展规规划，，目前前劳动动路胥胥江板板块在在近期期的城城市发发展中中有如如下规规划：：3、劳劳动路路改造造项目目实施施中主力市市场未未来利利好因因素：：由于我我们认认定的的主力力市场场除了了劳动动路胥胥江板板块外外其他他板块块目前前已经经发展展到较较为成成熟的的阶段段，处处于苏苏州城城市附附中心心的地地位，，因此此近期期内不不会有有重大大的发发展规规划，，目前前劳动动路胥胥江板板块在在近期期的城城市发发展中中有如如下规规划：：4、劳劳动路路高架架引桥桥(西起起索山山桥跨跨过西西环路路东至至劳动动西路路)项项目投投入使使用主力市市场未未来利利好因因素：：由于我我们认认定的的主力力市场场除了了劳动动路胥胥江板板块外外其他他板块块目前前已经经发展展到较较为成成熟的的阶段段，处处于苏苏州城城市附附中心心的地地位，，因此此近期期内不不会有有重大大的发发展规规划，，目前前劳动动路胥胥江板板块在在近期期的城城市发发展中中有如如下规规划：：5、胥胥江河河沿岸岸将建建成几几十米米宽的的“水水岸走走廊””和““商业业观光光街””板块名称项目名称楼盘形态预计上市时间体量主力市场劳动路胥江板块云庭3期高层07年第二季度1.8万方新区玉山路板块国际公馆3期高层，小高层07年第二季度4万方三香路干将路板块金都名苑2期小高层07年第一季度5万方新港名仕小高层，高层07年第二季度9.4万方参与市场解放西路板块金帝城市别墅3期小高层07年第二季度6万方西环路西园路板块中天品园2期多层，小高层，联排07年初9.8万方南门板块鼎欣南门项目高层07年3月15万方分板块块07年上上市项项目：：主力市市场06年年供应应成交交情况况：项目价格(元/m2)80-100100-120120-130130-140140-160160-180180以上合计供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求保利雅苑5800-6000201151//7152////127115295215宝石御景苑6950-70501514131113//1011019224//184357256云庭5300-5800423916011110778157//51//329236胥江华庭5600-5800//3030//1414////434847总计25820432125417813013012292241783312102975480-140平平方米米面积积段内内均有有较大大量的的供应应和成成交，，其中中以80-120平平方米米为主主。整体片片区的的成交交率较较高，，总体体都在在80%左左右从2006年全全年成成交情情况来来看，，主力力竞争争市场场的成成交价价格均均在7000元元/平平方米米以下下，劳劳动路路胥江江板块块由于于区域域环境境较差差导致致板块块内成成交价价格不不超过过5800元/平方方米，，与本本案项项目拟拟定的的入市市价格格有很很大的的价差差。07年年，主主力竞竞争市市场上上有较较大量量高品品质的的高层层，小小高层层（新新港名名仕，，金都都名苑苑）上上市，，届时时我们们的高高层产产品将将与这这些高高层，，小高高层形形成正正面竞竞争，，由于于地段段环境境的差差异，，我们们的高高层产产品将将面临临较大大的竞竞争压压力，，而同同期市市场上上无多多层产产品推推出，，面临临市场场空白白点，，我们们的多多层产产品较较为乐乐观。。关注项目目：云庭庭案名云庭地址劳动路以南，西环路以东与本案地块隔劳动路相对总建面7.3万方容积率2.8产品形态8幢高层产品二期开盘2006-9成交均价5800元/平方米项目诉求1、便捷的交通条件：小区门口新建高架引桥，出小区就能上高架。2、未来规划：劳动路胥江板块列入了城市规划设计，目前正在改造，将打造商业，居住，休闲一体化的中心生活区，板块升值潜力大。3、中央台地景观：半地下车库集中在小区中央，车库顶部1.1万方绿化形成大规模的中央台地绿化景观。一期二期三期关注项目目：云庭庭云庭三期期规划：：目前云庭庭剩余两两幢高层层产品未未推出（（上图所所示），，共1.8万方方，预计计将在07年第第二季度度与本案案同期推推向市场场，产品品与前两两期相比比变化不不大，届届时其价价格将会会有一定定的上扬扬。云庭1-11月成交情况100%162合计2%3175.273-3-23%4144.643-2-214%23133.01-138.583-2-140%65118.87-127.123-2-114%23105.33-109.862-2-127%4497.43-101.562-2-1比例户数面积房型云庭2期面积配比关注项目目：中天天品园一期关注项目目：中天天品园案名中天品园地址西园路以南，西环路以东总建面12万方容积率1.2产品形态多层5-6层，小高层9层，排屋成交均价公寓6500元/平方米项目诉求1、优越的地理环境：小区临近西环路交通便利，临近石路商业中心，可享受便捷的商业配套，临近西园，留园，寒山寺拥有得天独厚的历史人文环境。2、地块规划：1.2的容积率，多层，排屋低密度社区，市区内的稀缺产品。一期期关注项目目：中天天品园类型房型面积户数比例多层2-2-192-933422%2-2-1106-11185%2-2-2114.4611%3-2-1124.0521%3-2-2120-1358656%3-2-2140-15053%小高层3-2-2142-15096%4-2-2169.5475%4-2-2181-18721%合计154100%居住区域市区和新区临近区域工作区域市区和新区临近区域购房目的主要为自住，两房有少量投资客两房客源小太阳家庭，新婚家庭年收入7-8万三房客源望子成龙家庭，年收入10-12万品园一期期面积配配比销售概况中天品园一期于06年11月18日开盘，首推七幢多层和一个单元的小高层，多层产品主力为3房120-135平米户型，小高层主力为3房142-150平米户型，品园因其市区内的稀缺地段而较受关注，开盘当天多层92平米的两房和120-130平米的三房去化迅速，而小高层产品因为面积偏大，导致销售情况不理想。品园一期期客源概概况关注项目目：新港港名仕案名新港名仕花园地址三香路以南，桐泾南路以东总建面9.4万方容积率2产品形态6幢小高层，6幢高层开盘时间07年第二季度成交均价6500-7000主力面积3房135平方米产品诉求1、优越的地段环境：三香路是苏州市中心城区主干道，该项目紧邻三香路，交通便利，各种配套十分齐全，为市区内的稀缺地块，升值潜力巨大2、良好的规划设计：小高层和高层由南往北，从低到高布置，通透性良好，苏州本地的大型开发商新港集团投资开发，对一些老客户有较大的吸引力关注项目目：保利利雅苑案名保利雅苑地址新区玉山路以北，滨河路西总建面4万方（354户）容积率2.07产品形态4幢高层产品，目前沿路两幢在售成交均价公寓6000元/平方米项目诉求1、高档的定位：保利集团进军苏州的第一个项目，产品定位高档，依靠社区档次和楼盘品质吸引客户2、优越的位置：既能享受新区中心的高档配套，有能拥有玉山路的宁静生活，两者兼得楼层房型面积（平方米）供应户数比例163/2/2124-13810129%2/2/194-10225371%总计354100%面积配比比简要小结结：整体区域域内目前前都没有有高档楼楼盘在售售，打造造精品楼楼盘一方方面打造造万科在在苏州的的品牌，，有利于于销售，，另一方方面是把把握了市市场高档档楼盘的的空白点点。06年云云庭、金金河国际际成交客客户分析析居住区域域分析：：

新区市区园区吴中区本市其它区域上海本省外省港台其它合计累计组数25778231416114155919100695累计比例37.0%11.2%3.3%2.0%2.3%16.4%2.2%8.5%2.7%14.4%100%金河国际际客源居居住区域域分析云庭客源源居住区区域分析析云庭客源源主要为为区域客客，目前前居住区区域在市市区的居居多（来来自盘胥胥路东胥胥江路两两侧的老老新村，，以及三三香路劳劳动路之之间老新新村的客客户），，新区次次之（以以竹园路路两侧居居民居多多），吴吴中区、、相城区区和工业业园区的的客源很很少，外外地客户户几乎没没有。区域客占占了很大大的比例例，其次次是来自自上海和和其他地地区的投投资客。。工作区域域分析：：

新区市区园区吴中区本市其它区域上海本省外省港台其它合计累计组数2908910819122850198695累计比例41.7%12.8%1.4%1.2%2.7%17.6%1.2%7.2%0.1%14.1%100%金河国际际客源工工作区域域分析云庭客源源工作区区域分析析劳动路胥胥江板块块无大型型企业单单位，云云庭客户户工作区区域沿桐桐泾路和和南环路路分布较较多，在在新区中中小企业业工作的的有一部部分，另另外少量量在吴中中木渎工工作，其其他区域域很少。。以在区域域内工作作的客源源为住，，其次是是在上海海和市区区工作的的客户。。需求面积积分析：：云庭客源源需求面面积房型型分析

二房三房四房复式一房商铺累计组数503356281339125累计比例39.0%27.6%21.8%2.6%7.1%1.9%金河国际际需求户户型分析析（来人人分析））从06年年云庭的的供销情情况来看看，100平方方米左右右的两房房和125平方方米左右右的三房房产品都都较受关关注，全全年销售售率均在在70%以上，，其中100平平方米以以下的两两房已经经基本售售磬从06年年供销情情况来看看，客户户的面积积段关注注点集中中在两房房和三房房产品，，其中两两房产品品除了有有一定量量的年轻轻的企业业高层购购买外也也有一部部分的投投资需求求。购房目的的自住和投投资的客客户各占占到了一一半的比比例。但但目前的的形势来来看，投投资客源源不会达达到这么么高的比比例。

自住投资均可累计组数274271150累计比例39.4%39.0%21.6%金河国际际购房目目的分析析云庭客户户购房目目的分析析绝大部分分客户购购房目的的为自住住，只在在云庭所所开的76平方方米的一一房中有有很少量量的客户户用来投投资。年龄构成成客户年龄龄31-50岁岁之间占占了绝大大多数，，其中31-40岁客客户占了了一半以以上。

20-30岁31-40岁41-50岁51-60岁60岁以上合计累计组数109356206204695累计比例15.7%51.2%29.6%2.9%0.6%100%金河国际际客户年年龄分析析云庭客源源客户年年龄分析析客户年龄龄25-40岁岁之间占占了绝大大多数，，相对金金河得客客户较年年轻。职业职位位

外资企业国企单位公务员私营业主有海外亲属外籍人士其他合计累计组数149846530917611695累计比例21.4%12.1%9.4%44.5%0.1%10.9%1.6%100%

董事或合伙人总经理专业技术人员部门主管公司职员其他合计累计组数257161551346127695累计比例37.0%23.2%7.9%19.3%8.8%3.9%100%金河国际客户户职业职位统统计云庭客户职业业职位云庭客户主要要由新区或市市区的中小企企业工作的中中层管理人员员和一些大中中型公司公司司职员组成。。主要客户为私私营业董事或或合伙人，以以及大型企业业经理及部门门主管。客户地图干将路南到南南环路区域客客新区客源全市广泛客源源客户地图

客户居住区域具体区域1级客户干将路南到南环路区域客源盘胥路以西劳动路沿线(姑香新苑，象牙新村，彩虹，三香等小区)盘胥路西胥江路沿线(胥江新村及周边小区)盘胥路西解放路沿线(解放新村，西环新村等)2级客户新区客源玉山路以南竹园路沿线小区居多广泛客户全市投资客，自住客，对万科品牌有喜好的客户/客户居住区域域客户地图政府、附二院院、及学校客客源老新村及学校校客源老新村客源高档写字楼客客源新区大型工厂厂企业客源三香路沿线企企业公司，事事业单位客源源客户地图客户工作区域域三香路市政府府公务员，附附二院医生，，电大职大学学校教师新区中心高档档写字楼客源源，新区大型型工厂企业客客源干将路写字楼楼上众多企业业，公司，事事业单位的职职员我们通过对客客户的整体特特征研究、讨讨论，以客户户的购买驱动动为主要参考考，同时关注注客户的选择择侧重点，人人群特征等多多种表现因素素将客户分为为四大群体首次置业婚房房追求居住品质质自住投资皆可可改善居住环境境附近区域工作作的年轻人，，收入较高在苏州有固定定居所，但房房子已经很陈陈旧，而且子子女成长需求求更大面积的的房子高收入人群，，一方面为改改善目前居住住条件，另一一方面再做一一次置业保值值经济实力强，，有多次置业业经验，追求求一流的居住住品质和生活活品位客户描述类型区分客户群物理属属性分析首次置业婚房自住投资皆可改善居住环境追求居住品质年龄27-30岁为主30-35岁为主35-40岁为主35-45岁为主职业大型国企、外企政府部门，大型企业为主私营，大型企业，医院、学校、政府部门市区（尤其是沧浪区）、新区企业及私营业职位企业技术人员或中层管理人员政府公务员，以及大型企业的中层管理人员政府公务员、企业中高管、私营业主、医院学校领导企业部门主管以上级别人群，以及私营业主家庭收入年收入12-15万左右年收入15-20万为主年收入20-25万左右年收入25万以上家庭结构青年之家青年之家或小太阳家庭后小太阳家庭为主后小太阳、孩子三代为主客户描述客户描述客户区域分析析分析首次置业婚房改善居住环境自住投资皆可追求居住品质工作区域新区长江路上大型企业以及干将路三香路沿线写字楼三香路，干将路沿线区域，以及新区中心区域写字楼和新区的一些大型工厂企业新区市区的政府部门，以及一些大中型企业新区市区的大型企业或私营业居住区域中心市区盘胥路沿线的老新村为主，和父母一起居住干将路南到南环路之间区域的住宅区居民居多新区狮山路沿线或市区三香路沿线区域新区市区的一些较高档的小区内客户描述首次置业婚房改善居住环境自住投资皆可追求居住品质购房目的结婚购置固定居所扩大生活空间，提高生活品质可租，得长期回报；超过五年后可再售，赚取房源的增值部分追求一流的居住品质，一流的生活品位产品需求多层、高层两房多层三房高层两房或小三房高层大三房项目吸引点地段，社区的管理水平，小区内及周围的商业娱乐配套社区环境，周边的生活配套设施，周边学校的师资力量社区档次、商业配套、升值潜力环境，户型，及社区的档次，周边邻里的档次项目抗性不满意周边环境，价格偏高不满意周边环境不满意周边环境不满意地块周边环境竞争力品牌影响力、物业管理、小区环境相对优越、周边配套齐全便利，综合性价比较高物业管理、社区整体环境、户型规划较符合该类目标客户需求稀缺地段、品牌影响力、物业管理、周边配套齐全便利，保值增值较有保障社区规模、档次、品牌影响力、社区整体环境、物业管理、建筑风格较为迎合该类客户客户价值取向向分析9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:20:1622:20:1622:201/6/202310:20:16PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:20:1622:20Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:20:1622:20:1622:20Friday,January6,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:20:1622:20:16January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月202310:20:16下下午22:20:161月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:20下下午1月-2322:20January6,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/622:20:1622:20:1606January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。10:20:16下下午午10:20下下午22:20:161月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。22:20:1622:20:1622:201/6/202310:20:16PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2322:20:1722:20Jan-2306-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。22:20:1722:20:1722:20Friday,J