某地区房地产住宅市场管理知识调查总结

福州房地产住宅市场研究2013年修改​开发企业实力雄厚，强大的经济实力和政府背景－－彰显开发商雄厚资金实力；－－彰显开发商求新进取精神；－－彰显项目走在时代前沿和城市前列的品质；－－彰显居住品质的不凡；－－彰显购房者眼光的独到一案成名​项目开发市场分析，楼市未来发展预判项目地块区位市场研判目标客户需求剖析项目扫描产品市场定位市场依据鼓楼中心滨江高端品质社区舒适中小户型产品产品市场定位项目整体规划建议项目建筑单体建议项目园林景观建议项目配套设施建议【汇报思路】项目定位​1、宏观经济环境发展分析，楼市未来市场发展预判福州楼市发展的宏观环境福州楼市分析福州土地供求趋势项目开发目标的界定​宏观市场踏浪海西福州楼市高歌而行大家观点：在海西战略成为国策后的五年规划中，福州城区建设面积和常住人口将随着两岸产业经济的强势对接中扩容，房地产开发建设面临新一轮的机遇与挑战。作为海西省会城市的福州快速从江滨型城市向跨江面海型城市发展，城市建设面貌日新月异，房地产开发一片生机盎然。​土地市场分析地块位置土地面积（亩）竞拍人或楼盘名价格（万/亩）楼面价（元/平米）鼓楼区，锦江路东侧、乌山西路南侧50.22厦门海晟房地产开发有限公司1218.644810.39

洪湾路西侧，三环路东侧282.12远珍有限公司（华润橡树湾）340.283002.46洪湾路东、西侧258.06远珍有限公司331.3183106.09金山展览城地块303.06福州新榕城市建设发展有限公司3361800元/㎡仓山区东部新城会展岛西北侧222.9福建省世界闽商股份有限公司80757.58元/㎡台江区,白马南路以东,原保温瓶厂和玻璃场地块46.5福建群升置业有限公司12175680元/㎡为了营造有利于房地产企业开发建设的用地条件，刺激土地市场成交，近期福州市政府不仅从土地供应数量、结构、方式和地块出让条件等多方面的调整入手，更开始试行防止流拍的“用地预申请”制度.土地交易进入“买方市场”​福州楼市分析2008年4月－2009年4月福州市区内住宅成交均价走势图大家观点：从上图看出福州市市区内房价一年内房价趋势为缓慢下降，近阶段略有上升，主要原因为经历了08年年末的一轮调整行情后，多数开发商不看好后市，因此08年年底及09年新入市项目开盘均价基本都低于市场预期水平导致。​福州楼市分析福州房地产市场成交户型趋势逐步降低大家观点：随着成交总价的不断上升，而现今的主要需求为25-40岁一次置业的背景下，80-100平方户型已经成为主流成交户型，且面积需求有进一步下降的可能。同时市场在户型设计的需求上更在乎得房率及实用性和功能性，80-100平方面积的实用三房成为市场热销产品​鼓楼区域产品分析大家观点：上图为2008年4月-2009年4月鼓楼区商品住宅签约均价变化趋势图，4月鼓楼区报出均价8488元/㎡，与3月基本持平。基本体现了鼓楼区应有的水平。鼓楼区域市场随着行业整体复苏也出现了成交放大的情况，但价格并未出现明显波动，基本在8000元左右浮动​福州以及鼓楼区域市场面临一个前所未有的发展机遇市场观点市场研判：从目前情况看，市场价格将保持平稳不会出现过度波动，因此未来市场成交量也将出现温和放大的可能。同时鼓楼区在稀缺的地块资源背景下，以其唯一、独特的升值潜力，消费者可能从原有的自住客户占多转变为多元目的客户增多，将很有可能再次出现价格攀升的情况。市场观点：海西发展战略为福州房地产带来的新的契机，但市场在近阶段刚需放量后，仍需时间调整，鼓楼区市场价格保持平稳，实用且功能齐全的2房、3房户型受市场追捧。​2、项项目地地块区区位市市场研研判鼓楼的的城市市定位位和规规划项目产产品定定位:高端端品质质住宅宅社区区​形成行行政、、商业业双核核中心心经济济区，，构筑筑福州州经济济发展展的““双核核动力力”鼓楼规规划百年商商业核核心区区福州百百年商商业老老城区区，，拥有有无法法替代代的商商业核核心地地位。。行政核核心区区本区域域为福福建、、福州州多个个省市市机关关单位位所在在区域域，历历来为为福州州行政政中心心行政中中心区区东街商商圈新兴商商业核核心区区该区域域为近近年来来福州州市政政府重重点打打造的的商业业龙头头区域域，以以现代代化的的城市市建筑筑规划划及完完善的的公共共基础础建设设对该该商圈圈进行行了重重点发发展。。万宝商商业圈圈本案五一商商圈​市政配配套价价值：：客观观推动动区域域市政政基础础配套套建设设，城城市道道路建建设、、轨道道交通通建、、大型型公共共设施施建设设；城市人人口导导入，，居住住人气气提升升，地地块升升值潜潜力：：新核核心经经济圈圈的发发展带带来大大量居居住人人口和和流动动人口口，人人口导导入地地，居居住人人气的的提升升，居居住价价值得得到提提高；；未来商商业核核心圈圈主要要居住住区：：城市市发展展经验验告诉诉我们们，随随着新新商圈圈经济济的发发展，，核心心区域域将成成为区区域经经济中中心，，周边边区域域必然然成为为核心心圈的的辅助助居住住区。。随着着核心心商圈圈内地地块的的商务务、办办公、、酒店店的开开发建建设，，新商商业核核心区区成长长为福福州的的又一一东街街将毋毋庸置置疑.新核心心经济济圈带带来地块价价值项目位位于新新核心心经济济圈板板块的的辐射射范围围内，，定义义为商商业核核心圈圈主要要居住住区，，享受受新核核心经经济圈圈带来来的市市政配配套，，城市市人口口导入入，体体验城城市中中央新新核心心经济济圈的的便利利生活活​3、项目扫描项目地块城市区位和地块现状项目地块开发目标​项目紧紧邻城城市干干道，，拥有有多条条城市市交通通要道道，通通达性性好区位交交通项目位位福州州鼓楼楼区的的西部部，属属于鼓鼓楼区区与台台江区区板块块交接接地带带；乌山西西路是是鼓楼楼城区区发展展重要要的中中轴线线;与宝龙龙万象象距离离较近近，完完全位位于商商圈辐辐射半半径内内与闽江江亲密密接触触本案​环境项目周周边还还在建建设，，生活活商业业配套套缺乏乏，目目前最最近唯唯一的的集中中式购购物网网点宝宝龙万万象，，生活活配套套主要要靠融融侨配配套商商业本案万宝商商圈融侨配配套拆迁安置房拆迁安安置房房融侨配配套地块周周边商商业配配套地块及及周边边正在在建设设的拆拆迁安安置房房万宝商商圈繁繁华的的商业业​滨江概概念闽江概概念已已十分分稀缺缺，而而鼓楼楼中心心的江江滨概概念更更是无无法再再复制制而今随随着海海西战战略发发展，，福州州沿江江地块块日益益稀缺缺，壮壮美的的闽江江江景景已是是“寸寸水寸寸金””。一一个事事实摆摆在眼眼前：：作为为不可可再生生的资资源，，福州州闽江江边的的江景景房已已经越越来越越稀缺缺。十年闽闽江开开发，，见证证了一一个北北江滨滨奇迹迹，一一个福福州地地产的的价值值奇迹迹。​环境按周边边项目目规划划分析析，本本案的的江景景资源源十分分有限限，无无法做做到全全案观观江项目离离江距距离较较近（（约200米））市政公公园：：北江江滨沿沿江公公园（（金沙沙园））无法做做到全全案观观江，，因此此提出出“鼓鼓楼中中心滨滨江””概念念做为为本案案的卖卖点​本案条条件小小结鼓楼楼区区板板块块/鼓鼓楼楼中中心心板板块块且且滨滨江江项目目位位置置在在鼓鼓楼楼区区板板块块的的中中心心区区域域，，距距离离闽闽江江较较近近，，接接近近台台江江区区板板块块；；北江江滨滨临临江江概概念念按周周边边项项目目规规划划分分析析，，本本案案的的江江景景资资源源有有限限，，因因此此提提出出滨滨江江而而非非江江滨滨概概念念便捷捷城城市市交交通通，，城城市市主主干干道道项目目地地块块四四周周均均有有市市政政干干线线交交通通，，公公共共交交通通方方便便周边边商商业业配配套套有有待待完完善善，，拆拆迁迁安安置置房房影影响响项项目目整整体体品品质质项目目周周边边还还在在进进行行建建设设、、市市政政配配套套还还有有待待跟跟进进建建设设，，周周边边生生活活配配套套缺缺乏乏，，主主要要依依托托1公公里里半半径径内内的的万万宝宝商商圈圈的的商商业业配配套套​楼盘盘快快速速去去化化，，缩缩短短项项目目开开发发周周期期，，实实现现项项目目预预期期利利润润目目标标；；提提高高企企业业市市场场口口碑碑和和美美誉誉度度，，企企业业市市场场形形象象得得到到提提升升开发发目目标标市场依据开发目标海西发展战略为福州房地产带来的新的契机在企业预期的利润目标下，快速实现项目的市场销售，缩短企业项目开发周期，减少企业运营成本，确保项目安全运作项目位于新核心经济圈板块的辐射范围内，定义为商业核心圈主要居住区，享受新核心经济圈带来的市政配套，城市人口导入，体验城市中央新核心经济圈的便利生活鼓楼江滨唯一、独特的升值潜力通过本案开发，提升企业的市场口碑和形象，提升市场对项目的市场预期和信心​产品品定定位位高端端品品质质城城市市住住宅宅区域域板板块块现现状状南北北江江滨滨已已经经形形成成了了大大量量高高端端城城市市住住宅宅鼓楼楼区区江江滨滨资资源源已已基基本本耗耗尽尽本项项目目产产品品定定位位鼓楼楼中中心心滨滨江江高高品品质质住住宅宅项目目地地段段价价值值鼓楼楼区区中中心心城城区区板板块块北江江滨滨临临江江概概念念便捷捷城城市市交交通通，，城城市市主主干干道道市政政配配套套齐齐全全，，商商业业配配套套需需时时间间完完善善未来来商商业业核核心心圈圈主主要要居居住住区区​4、目标标客户需需求剖析析项目目标标客户特特征和需需求总结结福州购房房者需求求分析核心目标标客户特特征分析析次级目标标客户特特需求偏偏好分析析本案核心心目标客客户选择择核心目标标客户需需求偏好好分析项目产品品定位：：区域内内相对较较小，实实用及功功能性强强的户型型产品​客户分析析福州购房房客户以以自住需需求为主主，刚性性需求相相当强烈烈，接近近九成客客户来自自福州本本地从“福州州海西房房产网””对1380个个购房者者网络调调查来看看，有将将近87%的购购房者是是为了自自住型需需求客户户，且这这些客户户基本上上来至福福州本地地；在自住需需求中以以“解决决居住需需求”为为购房目目的的客客户居多多，““改善生生活需求求”的购购房客户户也占有有接近4成比重重，因此此说福州州购房自自住需求求中有相相当一部部分是解解决首套套住房的的刚性需需求，未未来福州州市场的的住房刚刚性需求求会异常常强烈。。​是否购房者拥拥有产权房？？1万以下1-5万5-10万10-20万万20-50万万50-100万100万以上上家庭收入水平平？没有一套二套三套四套以上1人2人3人4人5人以上家庭常住人口口？目前福州住房房的刚性需求求强烈，将近近7成的被访访者目前还没没有产权房，，同时只有一一套的被访者者比重也比较较大占到24.57%，，市场改善型型需求也十分分强烈；家庭收入主要要集中在5-10万元，，占被访者的的78%,其其中收入在10万的家庭庭占超过三成成，福州中高高等收入水平平的购房客户户市场比重较较大；福州市场购房房者家庭人口口为2-3人人的占总受访访者的77%，说明福州州购房者以年年轻家庭为主主；福州购房客户户家庭结构偏偏向年轻化，，家庭年收入入水平在10万元左右的的比重较大​福州购房者需需求最多的户户型是两室两两厅和三室两两厅,分别占占受访者比重重34%和31.6%;其次是两室室一厅的户型型市场接受度度也还可以,对以一室一一厅的小户型型和四室二厅厅的大户型在在福州的市场场接受度较差差;福州需求量最最大的户型面面积是80-100平米米,将近5成成的受访者选选择这一面积积；其次100-120平米的户型型也有21%的受访者会会选择；再次次是60-80平米的小小户型产品；；打算购买的户户型？一室一厅两室一厅两室两厅三室两厅四室两厅其他打算购买的面面积？60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-150150-180200以上福州购房客户户对于两室两两厅和三室两两厅面积在控控制80-100平米的的户型需求量量最大，接近近50%的购购房客户会选选择购买​鼓楼房地产市市场主体客户特征征首套住房需求求居多，改善善生活需求也也比较强烈基本上来自福福州本市区10万元左右右家庭年收入入，相对稳定定8000—9000元/平米，超过过10000元/平米购购买意愿下降降明显二房二厅/三三房二厅，面面积控制在80-100平米房型需需求旺盛家庭结构年轻轻化，2-3人家庭成员员家庭收入水平平购房目的客户来源购房心理价位位户型偏好家庭结构目标客户本案网罗的目目标客户：家庭年收入在在10万元以以上的城市精精英阶层本案目标客户户不再进行锁锁定，而是采采用网罗的手手法，参考客客户为家庭年年收入在10万元以上的的精英阶层，，这部分客户户具有稳定的的家庭收入​客户特征根据目标客户户的判定，本本案主要面对对城市中端客客户和高端客客户支付能力中低端客户职业：小型个个体业主、企企事业单位中中高层管理者者、大学教授授、政府官员员经济实力：置置业预算在150-200万元置业特点：追追求居住舒适适度的提升，，对价格敏感感，关注社区区生活配套和和生活的便利利性职业：大学教教职工、泛公公务员经济实力：置置业预算在80万元以下下置业特点：对对项目价格敏敏感度极高，，通常考虑在在工作区域选选择置业，降降低上班成本本职业：餐饮饮、等行业的的小型个体业业主、企事业业单位中高层层管理者、大大学教授、政政府公务人员员经济实力：置置业预算在80-150万元置业特点：追追求居住舒适适度的提升，，对价格相对对敏感，关注注社区生活配配套和生活的的便利性职业：商贸物物流、加工制制造业等行业业的私营企业业主、外企职职业经理人、、小型个体业业主、企事业业单位高管、、高级政府官官员经济实力：置置业预算在200万元以以上置业特点：多多次置业经历历，对价格不不敏感，喜欢欢圈子里的生生活，追求高高雅时尚，注注重身份感200万元150万元80万元高端客户中高端客户中端客户​知富精英意识年轻高学历城市主人品质/品味关注家庭——他们出生生于上世纪70年代，受受过良好教育育，工作集中中于金融、、、房地产、教教育、医疗、、政府、垄断断国企等这些些相对高收入入的行业，家家庭年收入10——15万；——福州的高高速发展加速速了他们的成成长；他们已已成为所在单单位的骨干，，财富积累迅迅速；——他们大多多子女幼小或或无子女，父父母在经济上上基本能够自自我养老；——这群人有有非常强的精精英意识；——快速的财财富积累、良良好的事业发发展前景使得得他们敢于消消费、敢于享享受生活；——他们相对对知性，能感感知细节，追追求精细的、、高尚的品质质感和尊贵感感；——这群人能能够引领城市市风尚，他们们的生活方式式，消费偏好好能够成为其其他人群追逐逐、模仿的对对象，在市场场上具有相当当的领导力城市精英，追追求便利和品品质的都市生生活，关注家家庭中端客户阶层层​置业现状：无置业经历，，或在市区已已有一套住房房置业目的：改善居住置业敏感点：：产品品质：外外立面材质、、社区风格、、色彩和谐统统一社区环境：自自然的、生态态的社区园林林，如小桥、、瀑布、绿植植有实力的教育育资源能够刺刺激购买，如如实验、育才才生活配套：满满足生活需要要，靠近中心心商业区，生生活便利品牌与实力：：对品牌开发发商的品牌依依赖性较大客户地源：福州本地、周周边县.....置业偏好：注注重项目周边边的生活配套套，对品牌开开发企业具有有一定依赖​——他们或是是政府权力公公务员、或是是事业单位领领导、抑或是是大型国企高高管——他们的工工资收入不甚甚突出，但福福利好，没有有后顾之忧——他们或多多或少会有一一定的隐性收收入，会有一一些性价比极极高的消费机机会——他们住着着单位福利分分房，但多数数在外还有一一、两套商品品房，买给孩孩子或买给退退休后的自己己——他们有很很强的工作能能力和社会责责任感——他们喜欢欢一点“端架架子”的感觉觉，追求身份份感和尊贵感感——他们理想想的房子要有有好环境，规规划概念，有有品位，有一一定知名度以以撑面子高端客户阶层层城市的权力阶阶层，掌握大大量社会资源源，比较低调调，重视家庭庭，较多的考考虑为子女购购房权力隐性收入架子尊贵感身份感贵而不显面子​置业偏好：注注重地段价值值，信任本地地的开发品牌牌，改善生活活需求比较强强烈，注重社社区环境和规规划置业现状：多处房产，有有福利分房置业目的：提高生活品质质、保值置业敏感点：：社区环境：自自然、生态的的社区环境，，绿化率高物业管理：较较关注安全性性生活配套：基基本生活配套套设施品牌与实力：：信赖本地品品牌开发商升值潜力：关关注地块区域域的升值潜力力，有自住加加投资的想法法客户地源：主城区​面积、户型偏偏好分析：需需求量最大的的面积区间70-110平米的两房房户型购买最为集中中的面积段在在70-110平米，占占购房套数的的47%70-110平米在福州州市场基本上上是二房或小小三房的户型型​总价需求判断断：目标客户户能够承受的的房款总价水水平为80-150万元核心目标客户户家庭年收入水水平10万元以上上家庭月收入水水平10000元元能承受的还款款额度3000-4000元/月能承受的贷款款总额度60-80万万元能够购买总价价80—150万元推断条件1：：家庭月收入选选取一个中间间估值推断条件2：：通常还款额度度不能大于总总收入的30-40%推断条件3：：按照通常20年的贷款年年限计算贷款款额度推断条件4：：根据目前新房房能够享受银银行8成房贷贷从目标客户收收入水平推到到出可以承受受的房价区间间​购房优先考虑虑的因素是总总价、户型面面积、城市交交通和项目的的生活配套，，在此基础上上才会考虑物物业管理、升升值潜力数据来源———合美市场研研究部​需求总结本案核心目标标客户可以承承受价格区间间在9000-12000元/平米米需求量最大的的面积区间70-110平米的两房房户型目标客户能够够承受的房款款总价水平为为80-150万元购房优先考虑虑的因素是总总价、户型面面积、城市交交通和项目的的生活配套目标网罗客户户：城市年收收入10万以以上的精英阶阶层​​​区域产品实用、功能齐齐全的户型产产品逐渐增多多楼盘名称产品类型面积区间开盘时间均价小户型较多的产品群升国际尚都高层40-1052009-04-189200元/平米世茂天城超高层105-5382008-915000元/平米三迪香颂枫丹高层43-1902007-129500元/平米乌山荣域高层43-2102008-9-269200元/平米大户型较多的产品融汇江山高层117-200以上2008-11-1611000元/平米江南水都悦湖高层90-1602009.5.68000元/平米大儒世家朗园小高层、高层82-168以上2008-046000元/平米​产品定位中高档价位,实用户型产产品本项目产品品定位鼓楼中心滨滨江中小户户型高品质质社区城市精英阶阶层购房需求9000-12000元/平平米价格区区间可以接接受偏好70-110平米的两两房户型房价总金额额控制在80-150万元购房优先考考虑的因素素是总价、、户型面积积、城市交交通和项目目的生活配配套​5、产品定定位与竞争争对手的比比较优势​本案项目通通过产品定定位规避与与融侨和融融汇及乌山山荣域优势势，错位竞竞争；将产产品总价控控制在80-120万元比较项本案乌山荣域融侨华府融汇江山主力户型面积控制在80-100㎡40—50㎡170㎡以上180㎡以上主力总价控制80-120万元40—50万元150万以上180万以上建筑立面现代风格但富有质感普通较为现代前卫现代古典印象社区配套社区景观会所提供个性化服务社区会所会所国际幼儿学校双会所社区景观风格纯粹且与江景交辉相映社区中庭国际知名公司景观设计公司设计“山”、“水”两大主题园林景观产品竞争比比较结论​融汇江山融侨华府建筑立面乌山荣域​社区配套乌山荣域融侨华府融汇江山社区配套空中泳池、以及的家居智能配套体系等。300米社区环形商业步行街，2万平方米融侨新天地，55摄氏度温泉入户大型购物中心沃尔玛山姆会员店、苏宁电器、永辉超市近在咫尺；水岸休闲商业街、社区高级会所、幼儿园等配套​景观规划融侨华府、、融汇江山山都极力打打造项目的的景观品质质，以此体体现项目独独特的价值值乌山荣域融侨华府融汇江山景观坐拥近20亩城市绿地广场，以“都市中的大山地”的景观理念，构筑社区4大主题公园，并与乌山山景形成相互渗透、相互折射的态势

江滨西大道近25m宽阔尺度退距，营造都市葱茏绿色链

有闽江、金牛山、西河公园等亮丽的自然风景及现代古典水色园林“山”、“水”两大主题园林景观

​6、项目定定位项目整体定定位设想项目生活主主角定位项目形象定定位设想​项目生活方方式设想———会展区区的未来生生活构架与与本案生活活方式的对对接N北S南<本案所在在的区域能能够提供一一个丰富的的大生活圈圈>出行居住交流工作娱乐休闲购物学习满足人们对对于生活的的一切要求求中学、小学学、幼儿园园卖场、购物物中心、商商业街酒吧街、养养生健身会会所娱乐城、、、电玩城写字楼、办办公江滨公园高端住宅、、五星酒店店轨道交通、、公共交通通、绕城高高速、长安安路​总价：80万－120万，大大多数选择择按揭贷款款，月供不超过过家庭月收收入50％％（本案：总总价基本上上在120万以内））地段：临江江至上，倾倾向于成熟熟生活/商商务区（本案：鼓鼓楼区/滨滨江概念））户型：两房房和小三房房，面积紧紧凑，满足足基本功能能需求（本案：1房、2房房、2＋X为主，多多功能空间间，适合自自住）功能：社区区一卡通、、智能化系系统、网络络全覆盖等等等（本案：关关注城市生生活的新变变化，关注注目标客户户的需求在在）项目生活主主角定位———目标客客户群置业业关注点​7、项目整体规划建议经济技术指标分析两种不同的方向产品户型配比说明项目规划建议规划方向简介产品布局示意​经济技术指指标地块位置：：鼓楼区锦锦江路东侧侧、乌山西西路南侧，，地处鼓楼楼区，离福福州市市政政府较近，，且在江滨滨大道旁；；用地性质：：商业、居居住用地；；占地面积：：50.22亩(合合33482.7m2)；建筑密度：：≤24.2%；容积率：≤≤3.8；；绿化率：≥≥30%预估总建筑筑面积：地地上总建筑筑面积(约约120000m2)+地下下总建筑面面积(约15000m2)；；地上总建筑筑面积：120000m2(其中预估估住宅面积积：110000m2，预估估商业面积积：约6000m2)；地下总建筑筑面积：约约15000m2；；地上建面12万平方，建建筑高度为80米以上，，指标上确定定是盖25层层以上的高层层；​项目规划建议议主入口在规划设计时时，要从销售售角度，考虑虑景观的均衡衡性。特别是是对于低楼层层住宅，更要要增加卖点；；为节约成本，，项目的售楼楼处最好放置置临乌山西路路的永久建筑筑内，使项目目形象得到良良好展示。注重营造社区区的私密性和和安全感，建建议社区只设设一个出入口口。乌山西路作为为城市的主干干道，具备了了良好的疏导导小区内人流流和车流的功功能。高品质质项目主入口口是强调社区区品质感、身身份感的重要要体现，将主主入口的设置置在靠近乌山山西路，利于于项目形象的的得以充分展展示；社区内住宅的的排布要保证证较大楼间距距，以提高社社区品质，阳阳台、窗户的的设计要避免免相互视线干干扰；​两种不同规划划方向简介在3.8容积积率下，社区区总建筑面积积在12万平平方米左右：：规划方向一板式住宅搭配配点式住宅，，西北面以点点式中小套型型（1房和2房）为主，，搭配底层商商业街，定位位于年轻客户户市场；东南南面板式住宅宅，户型1－－4房均有。。规划方向二以点式住宅为为主，同样以以100平米米以下的中小小套型为主，，以低总价、、高品质吸引引年轻客户购购买，商业街街同样沿西北北面乌山西路路布置。​[方案一]户户型配比建议议户型配比表建筑形式房型面积区间（㎡）面积比例板式2房2厅1卫(舒适型)85-9010%3房2厅2卫120-12520%4房2厅2卫140-14510%复式180以上2—3%左右点式1房1厅1卫55-607－8%左右2房2厅1卫(紧凑型)75-7820%2房2厅1卫89-9030%合计

100.00%​[方案一]​[方案二]户户型配比建议议户型配比表建筑形式房型面积区间（㎡）面积比例点式1房2厅1卫58-6015%2房2厅1卫(紧凑型)75-7830%2房2厅1卫(舒适型)88-9020%3房2厅2卫120-12520%4房2厅2卫140-14510%复式180以上5%合计

100.00%​[方案二]​8、项目建筑筑单体建议建筑风格及外外立面建议板式高层产品品建议建筑科技化应应用建议​建筑风格及外外立面建议[国际现代的的建筑风格]整体形象表现年轻态住住区的活力并达到整体的的和谐统一国际现代风格格但富有质感感我们希望本案案的建筑是有有气质的，现现代经典，从从容雅致，也也是有思想的的，沟通未来来。立面通过特制制面砖的使用用，突出带有有凹槽的细部部，在某种程程度上形成一一定的呼应；；而在窗户的的外框上，局局部搭配丰富富的颜色，这这样能够体现现新的时代气气息，整个建建筑看上去更更加的现代、、国际和精神神。​体现内涵的当当代建筑符号号使用有质感的材料，如：带有凹槽细部的面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；玻璃使建筑变得通透和敞亮，用面砖和色彩涂料装点局部，体现活力、摩登的感觉。注重窗框、檐口、栏杆、入户台阶等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值；注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现精细化。通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，体现内涵，不落俗套。​科技以人为本本——以科技技、健康住宅宅的国际通行行标准造房中水处理系统统同层排水系统统​以科技、健康康住宅的国际际通行标准造造房新风置换系统统​以科技、健康康住宅的国际际通行标准造造房中央吸尘系统统​品质源于舒适适板式高层产品品建议以经济型房型型为主，控制制总价，合理理空间面积。。餐厅客厅主阳台卫生间厨房凸窗卧室工作阳台主力户型建议议房型：一房两两厅一卫建筑面积：60平方米以以下​板式高层产品品建议以经济型房型型为主，控制制总价，合理理空间面积。。次卧室客厅主阳台卫生间厨房凸窗主卧室工作阳台餐厅主力户型建议议房型：两房两两厅一卫（紧紧凑型）建筑面积：75-78平平方米​板式高层产品品建议以经济型房型型为主，控制制总价，合理理空间面积。。飘窗次卧室卫生间厨房凸窗主卧室客厅餐厅主阳台主力户型建议议房型：两房两两厅一卫（舒舒适型）建筑面积：85-88平平方米​板式高层产品品建议以经济型房型型为主，控制制总价，合理理空间面积。。飘窗次卧室卫生间厨房凸窗主卧室客厅餐厅主阳台主力户型建议议房型：两房两两厅一卫（舒舒适型）建筑面积：85-88平平方米​板式高层产品品建议以经济型房型型为主，控制制总价，合理理空间面积。。飘窗次卧室飘窗次卧厨房凸窗主卧室客厅餐厅主阳台卫生间主力户型建议议房型：两房两两厅一卫（2+1）建筑面积：88-90平平方米​10、项目园园林景观建议议​景观设计建议议生态创造新生生活本项目景观设设计建议：现现代立体园林林景观本项目景观设设计原则要与与本项目的营营销推广定位位－－“未来来家居典范””－－这个个概念相吻合合，与项目配配套设施相结结合，满足观观景的同时，，应强调其实实际使用功能能，并充分考考虑消费者的的生活习惯​中心主景设计计可以考虑采采用立体式设设计，由泳场场会所、地面面绿化及架空空网球场、露露天酒吧等组组成泳场会所地面绿化架空运动场​项目景观设计计需有强烈的的现代感，重重视造型小品品的细节点缀缀设计，可以以考虑以造型型、小品组成成小组团景观观，再由多个个小组团景观观组成中央主主景。​景观人流步行的主主通道。作为为主通道，其其连接会所，，极大的主导导人流方向，，也成为小区区的一大向心心力。中心轴轴即景观主轴轴，高耸的植植株巍列两旁旁，严谨而规规整；铺地的的几何形式采采用自然元素素的归纳。整整个主轴不失失宽阔、壮观观，不失通透透、柔和。整整个的设计不不但表现广场场的个性还把把几个功能完完全不同的空空间有效的连连接起来。项目园林景观观建议​项目园林景观观建议生态绿轴通过绿轴打造造，突出层次次感，还自然然予颜色。通过中部地下下车库的抬高高无形给整个个地势以新的的变数。植栽栽丰富形态化化，进一步强强化主题。再再用现代艺术术手法制造一一种种意境———地势起伏伏、林荫蔽日日。曲径通幽又豁豁然开朗、曲曲水流隐然其其中。漫步小小径散布其间间，极力展示示自然，使人人能为亲近自自然而感到愉愉悦。​树的组团树的组团主要要以块形方式式配置，使之之与建筑、道道路、水体等等所有元素似似在互相渗透透。互相关联联，而又互相相区别的有机机整体。植物物的形态会重重新分割空间间，体现住宅宅邻近的住宅宅组团的形态态并且强化低低平面的处理理效果，展现现一种艺术的的节律、色彩彩和光感的变变化，适于步步行享受。同同时，树阵组组团空间也会会调节日照，，优化空气。。项目园林景观观建议​水系对于大多数人人来说，水面面的粼粼波光光可以引发发发现般的激动动和快乐。这这感觉可以说说是一种狂喜喜的呼喊或是是无声的精神神激荡。而水水现存与整个个小区间，贯贯穿始终。景景观绿廊与水水又自成体系系，息息相关关。水的运用用将成为小区区的一大特色色。当然，水水的运用对于于后期管理会会造成相当大大的难度，因因此适度为宜宜，把握一个个量度，以为为景观点睛为为主，甚至可可以考虑与会会所的运动功功能相结合起起来，做到功功能性利用。。项目园林景观观建议​11、项目配配套设施建议议配套设施概念念建议配套设施形态态建议配套设施业态态配比​以的概念协协同商业街、、会所一起形形成10000平米左右右的社区公共共配套，组成成社区邻里中中心，提升社社区生活品质质。项目配套设施施概念建议​项目配套设施施形态建议我们希望本案案商业能够兼兼顾城市界面面和社区内部部界面的内外外街结合的商商业配套体系系。通过和城市界界面商业的结结合，打造鼓鼓楼核心区首首个社区邻里里中心。1、为住户的的生活服务，，提供便捷、、丰富生活；；2、为周边的的居民服务，，提供更多的的休闲选择；；3、成为一个个沟通、交友友、娱乐等功功能的平台；；4、成为人们们日常生活的的又一个选择择。以一种亲和的的面貌融入城城市生活。我们希望通过过配套设施的的打造​11、项目智智能化建议​项目智能化建建议——​项目智能化建建议——小区电子商务务系统服务网上超市系统统。利用社区区卡在网上购购买消费品，，由小区服务务人员提供上上门服务。电子付费系统统。网上支付付水费、电费费、燃气费，，以及订奶、、订报、房租租、电话、有有线电话、入入托等费用。。网上订餐系统统。可在网上上直接实现点点菜、订餐，，并可在社区区餐厅预订座座位或饭菜。。​形象推广​项目：海晟未未来城—自有有我空间案名解析城市越繁华，，家的概念越越重要。在陌生的路口口容易迷路，，熟悉的家才会会在心中停留留，因此，完整的的生活，需要要一个完全自自我的空间。。​​​​项目案名：：海晟空间​​​​​​THANKS！​企业业未未来来的的竞竞争争，，就就是是细细节节的的竞竞争争。。好的习惯是一一笔财富，一一旦你拥有它它，你就会受受益终生。养养成"立即行动"的习惯，你的的人生将变得得更有意义。。1月-231月-23兵随将转，无无不可用之才才。作为一个个管理者，你你可以不知道道下属的短处处，却不能不不知道下属的的长处。人生就像一条条河，你趟过过去就没有了了。人生不是一种种享乐，而是是一桩十分沉沉重的工作。。三流的点子加加一流的执行行力，永远比比一流的点子子加三流的执执行力更好。。人之所以能，，是相信能。。22:37:2422:37:2422:37大成功靠团队队，小成功靠靠个人。成功开始于想想法，但是，，只有这样的的想法，却没没有付出行动动，还是不可可能成功的。。惟一持久的竞竞争优势，也也许就是比你你的竞争对手手学习得更快快的能力。很多人喜欢拖拖延，他们对对手头的事情情不是做不好好，而是不去去做，这是最最大的恶习。。管理就是把复复杂的问题简简单化，混乱乱的事情规划划化。人生伟伟业的的建立立，不不在能能知，，乃在在能行行。1月-2322:37:2422:37人类学学会走走路，，也得得学会会摔跤跤，而而且只只有经经过摔摔跤他他才能能学会会走路路。管理阶阶层的的领导导能力力是刺刺激员员工努努力工工作的的原动动力。。管理首首先是是人为为达到到自己己目的的而进进行的的自觉觉活动动。管理职职能包包括明明确地地说明明目标标及获获得实实现所所定目目标必必需的的资源源和努努力。。经理理不不是是只只告告诉诉别别人人怎怎么么干干的的家家伙伙，，而而是是要要激激发发队队伍伍产产生生一一定定报报负负，，并并朝朝目目标标勇勇往往直直前前。。22:37:2422:37:2422:37奖励励什什么么，，就就会会得得到到什什么么。。建立立目目标标是是一一种种平平衡衡：：在在企企业业成成果果与与遵遵循循人人们们所所相相信信的的原原则则之之间间的的平平衡衡，，在在企企业业当当前前需需要要与与长长远远需需要要之之间间的的平平衡衡，，在在期期望望的的结结果果与与可可用用的的资资源源之之间间的的平平衡衡。。懒惰惰象象生生锈锈一一样样，，比比操操劳劳更更能能消消耗耗身身体体;经常常用用的的钥钥匙匙，，总总是是亮亮闪闪闪闪的的。。今天天应应做做的的事事没没有有做做，，明明天天再再早早也也是是耽耽误误了了。。言行一致致是成功功的开始始。1月-231月-2322:37:2422:37:24用他，就就要信任任他；不不信任他他，就不不要用他他。赚钱之道道很多，，但是找找不到赚赚钱的种种子，便便成不了了事业家家。恋爱，也也就是说说，我们们不得不不接触生生活中最最甜蜜的的事情，，不过我我们必须须不屈服服于这些些事物。。2023年1月月5日10:37下下午人的一生生，或多多或少，，总是难难免有浮浮沉。不不会永远远如旭日日东升，，也不会会永远痛痛苦潦倒倒。办企业有如如修塔，如如果只想往往上砌砖，，而忘记打打牢基础，，总有一天天塔会倒塌塌。05一月月202310:37:24下下午涓滴滴之之水水终终可可磨磨损损大大石石，，不不是是由由于于它它力力量量大大，，而而是是由由于于昼昼夜夜不不舍舍的的滴滴坠坠。。只只有有勤勤奋奋不不懈懈的的努努力力才才能能够够获获得得那那些些技技巧巧，，因因此此，，我我们们可可以以确确切切地地说说:说:不积积跬跬步步，，无无以以致致千千里里。。一月月2310:37下下午午不要要把把灾灾难难当当作作公公关关，，不不然然你你的的员员工工会会制制造造更更多多的的灾灾难难。。竞争争对对手手就就像像磨磨刀刀石石一一样样，，它它把把我我们们磨磨得得非非常常的的锋锋利利，，然然后后我我们们就就手手起起刀刀落落，，把把竞竞争争对对手手给给砍砍掉掉了了。。2023/1/522:37:24年轻轻人人欠欠缺缺经经验验，，但但请请不不要要忘忘记记:年轻轻是是你你最最大大的的本本钱钱。。不不要要怕怕犯犯错错，，也也不不要要畏畏惧惧挑挑战战，，你你应应该该坚坚持持到到底底，，在在出出人人头头地地的的过过程程中中努努力力再再努努力力。。如果果你你不不能能战战胜胜对对手手，，就就加加入入到到他他们们中中间间。。为顾顾客客节节省省每每一一分分钱钱。。10:37:24下下午午10:37下下午午当大大家家都都变变得得聪聪明明起起来来的的时时候候，，我我就就甘甘心心做做个个笨笨人人;当大大家家都都尽尽力力包包装装自自己己的的时时候候，，我我就就什什么么都都不不穿穿。。这这是是我我的的策策略略，，质质朴朴示示人人，，真真实实有有力力。。轻率和和疏忽忽所造造成的的祸患患不相相上下下。有有许多多青年年人之之所以以失败败，就就是败败在做做事轻轻率这这一点点上。。1月-231月-2322:3722:37:2422:37:24一个有有真正正大才才能的的人却却在工工作过过程中中感到到最高高度的的快乐乐。获得成成功有有两个个重要要的前前题:一是坚坚决，，二是是忍耐耐。在劳力力上劳劳心，，是一一切发发明之之母。。事事事在劳劳力上上劳心心，变变可得得事物物之真真理。。2023/1/522:37:24多数人总想想着为了赚赚钱做点什什么，所以以赚不到。。赚钱是做做了什么才才赚来了钱钱。1月-232023/1/522:37:241月-23谢谢各位！！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。22:37:2422:37:2422:371/5/202310