某楼盘营销执行报告

观澜河畔的爱丁堡中航格澜郡二期营销执行报告2006/08/29​一、二期推售时机及节奏二、二期项目包装要点三、二期项目分阶段执行计划1、形象导入期2、开盘强销期3、持续热销期4、尾盘消化期目录​一、二期推售时机及节奏推售原则：1、中航·格澜郡二期主体工程进度计划表

12、15、16栋11月底达到销售条件13栋11月中旬建成，开始进场装修售楼处。12月售楼处还不能使用2007年3－5月份，二期其余楼栋陆续达到销售条件环观南路和大和路的商业立面、街道铺装、环境绿化在2007年3－5月份完成2、市场竞争态势：

06年下半年市场大量项目入市，以三、四房为主，二期应打差异化，推出中小户型。07年上半年市场供应产品以三、四房为主，供应量略减，二期产品开发接近成熟，应推出中大户型。​一、二期推售时机及节奏推售计划：中航·格澜郡二期住宅分三批销售：第一批推出单位：12.13.15.16栋在2006年12月初推出；第二批推出单位：2.5.7.8.9.10.11栋在2007年3月下旬推出；第三批推出单位：1.3.6.17.18.19.20.21栋在2007年5月中旬推出。中航·格澜郡二期商业在2007年5月中旬一次性整体推出​第一批推出单位：共348户，住宅建筑面积35933.55㎡，2119201817139101157628161512A12B​2119201817139101157628161512A12B第二批推出单位：共188户，住宅建筑面积29067.5㎡，​2119201817139101157628161512A12B第三批推出单位：共470户，住宅建筑面积64661.6㎡​商业推出单位：建筑面积5986.97㎡​二、二期项目包装要点1、售楼处/样板房设置看楼通道外围环境展示12栋，三房，111㎡清水房设置意义：考虑到样板房施工进度会滞后于计划开盘时间，建议设置清水房，满足意向客户看户型结构的要求，提高开盘销售率12栋D座4层清水房9月初——发标书；10月上旬——确定装修公司及装修方案；11月初——开始样板房施工；11月中旬——开始售楼处施工；12月初——样板房交付使用。12月下旬——售楼处交付使用。工作时间安排：售楼处看楼路线两房，402，70.5㎡三房，401，93.5㎡​2、售楼处包装13栋销售接待线路的安排：售楼处外停车场→接待前台→模型展示厅→洽谈区→样板房→洽谈区（签约区）→财务室售楼处形象展示要点装修必须有品质、贵气、舒适（注重建筑的细部体现及装饰效果）。包装风格体现苏格兰风情：生态、和谐、从容、自在。大面积玻璃为主，强调内外环境的沟通。​3、临时时售楼处处包装考虑到第第一批单单位销售售时，13栋售售楼处没没有完工工，必须须使用一一期售楼楼处作二二期的临临时接待待中心接接待线路路的安排排：详细整改改方案见见《二期期临时售售楼处建建议》环观南路路大和路临时咨询询中心二期样板板房二期看楼楼路线由于路途途较远，，设置4台电瓶瓶车​三房两厅厅现代欧式式风格：：色调相对对比较明明快（如如米色调调与白色色调）；；突出户型型的实用用性，尽尽量使户户型显得得比较宽宽敞。两房两厅厅现代风格格：线条简单单明快，，多样的的空间可可保证生生活的新新鲜感；；设计可移移动的墙墙板既可可节约空空间，开开阔视野野；将空间的的灵动与与多变发发挥得淋淋漓尽致致；4、样板板房包装装​5、商业业街包装装道路绿化带停车位走道走廊问题：由于商铺铺与道路路之间距距离空间间较大，，中间设置置了停车车位、绿绿化带，，造成商商铺氛围不易于于形成；；建议：在绿化带带和停车车位之间间设置灯灯箱柱。。设置灯箱柱包装效应应：增强商业业氛围凝凝聚，增增加商业业元素，，注重多多样化。。​门牌标识识花框花坛花架包装效应应：增强强商业亲亲和感，，体现统统一性。。​6、商业业立面包包装底座采用用大理石石面处理理，体现现项目商商业气势势和商业业贵气。。预留广告告位，便便利商户户同时，，丰富商商业立面面和营造造商业氛氛围。顶部采用用项目建建筑主题题颜色，，保证商商业与住住宅的协协调统一一包装效应应：商业业立面丰丰富和谐谐，塑造造出完美美建筑视视觉震撼撼力​玻璃门，，突出商商业品质质及时尚尚特征。。顶部采用用暖色材材料处理理，促使使商业街街整体统统一。包装效应应：统一一透明玻玻璃门处处理，商商业骑楼楼过道顶顶部用暖暖色材料料处理​营销推广广重点：：营销推广广主题：：关键节节点点：1、形象象导入期期（2006年年6月——11月月）2006年全球球幸福指指数人居居综合大大奖观澜中航航城运营营模式-凸显““观澜中中航城””价值和和魅力前前景《解读中中航城》》书籍出出版观澜中航航城，荣荣耀之城城在观澜，，畅想苏苏格兰06.6.16：2006年年全球幸幸福指数数人居综综合大奖奖：：秋交会会参展06.10月中中：中航航地产““观澜中中航城战战略”新新闻发布布会三、二期期项目分分阶段执执行计划划​媒体配合合：阶段目标标：落实细节节：积累诚意意客户1000批；“观澜中中航城””的知名名度大幅幅提升；；中航开发发模式价价值被市市场认可可并成为为议论焦焦点。诚意客户户积累以户外广广告和报报纸广告告为主。。正式售楼楼处装修修、临时时售楼处处整改装装修；样板房装装修二期工地地围墙、、楼体条条幅、灯灯杆旗发发布；二期现场场导视系系统完成成；二期模型型完成；；宣传物料料准备；；进场前销销售百问问确定及及培训。。1、形象象导入期期（2006年年6月——11月月）​网络广告2006年9月末-10月初秋交会参展信息（一期待售单位促销信息）搜房网，信息网2006年10月中旬中航地产“观澜中航城战略”新闻发布会搜房网11月29日一期入伙信息搜房网报纸广告2006年6月16日2006全球幸福指数人居综合大奖获奖信息特报整版2006年9月28日秋交会参展信息（一期待售单位促销信息）晶报1/2版，南都1/2版2006年10月中旬中航地产“观澜中航城战略”新闻发布会特报1/2版，商报1/2版，晶报1/2版，南都1/2版，晚报1/2版2006年11月下旬二期即将发售信息特报1/2版，晶报1/2版，晚报1/2版2006年11月29日一期入伙信息商报1/2版，南都1/2版媒体推广广计划安安排报纸/网网络​户外广告2006年7月初观澜中航城2006全球幸福指数人居综合大奖深南天虹商场，福民收费站，梅龙路2006年10月中旬中航地产“观澜中航城战略”新闻发布会梅龙路，深南天虹商场，梅观入口2006年11月中下旬二期即将发售信息一期入伙信息梅龙路，深南天虹商场，清湖立交，观澜高尔夫高速出口，梅观入口现场广告牌电台广告9月底-11月底发售信息集中发布2个月电视广告8-10月制作期10月底完成制作9月下旬-11月下旬项目形象正式发售前发布媒体推广广计划安安排户外广告告/电台台​目的：形象树立立+品牌牌提升。。安排——现场设置置物业顾顾问介绍绍，并设设置看楼楼专车；；现场积累累诚意客客户。营销活动动安排秋交会​中航地产“观澜中航城战略”新闻发布会主题内容容：向深圳正正式推出出“观澜澜中航城城”战略略发展计计划，阐阐述中航航地产战战略思考考方略及观澜中中航城未未来发展展规划和和前景。。参会人：：中航领导导、相关关媒体。。营销活动动安排中航地产产“观澜澜中航城城”战略略新闻发发布会​7、营销销活动/《解读中中航城》》书籍发发布仪式式营销活动动安排《解读中中航城》》书籍发发布仪式式书籍内容容：深圳25年发展展历程开开始阐述述中航城城历史发发展轨迹迹，中航航城发展展版图及及发展理理念。由总体规规划到建建筑设计计，全面面介绍中中航城（（华强北北/观澜澜），分分析缔造造的中航航地产文文化理念念；建筑单体体——建建筑大城城——建建筑文化化，建构构一个全全新的集集合住宅宅、酒店店、商业业等多种种功能为为一体的的“最适适合人居居”的中中航城。。参会人：：中航领导导、地产产兄弟企企业领导导、相关关媒体。。​营销活动动安排中航·格格澜郡一一期业主主尊尚入入伙仪式式活动内容容：苏格兰文文艺节目目表演+苏苏格兰点点心红酒酒会+“赠送送温馨果果篮”活动作用用：提供业主主入伙便便利，使使业主享享受到入入伙的尊尊尚享受受和进驻驻社区荣荣耀感。。媒体配合合：报纸媒体体新闻性性发布跟跟踪。​营销推广广重点：：营销推广广主题：：关键节节点点：2、开盘盘强销期期（2006年年12月月—07年2月月）创造开盘盘销售佳佳绩观澜区域域城市价价值项目差异异化特点点宣传观澜中航航城02号作品品中航格澜澜郡二期期，生活活之城在观澜，，沉醉苏苏格兰06.12.2：一批批开盘；；06.12月中中：观澜澜中航城城区域运运营研讨讨会07.1月中：：业主联联谊活动动​阶段目标标：媒体配合合：落实细节节：以硬版广广告和现现场营销销为主。。第一批单单位销售售率60%；项目品质质及美誉誉度比一一期有所所提升；；产品充分分展示及及宣传到到位。样板房开开放展示示；开盘物料料；价格策略略提交确确定；开盘策略略提交确确定；价格表提提交确定定；相关法律律文件及及条款；；现场开盘盘礼仪包包装。售楼处广广场、看看楼通道道展示（（按工程程进度时时间）；；2、开盘强销销期（2006年12月—07年2月）​媒体推广广计划安安排报纸广告告报纸广告2006年11月23日国际气度，荣耀之城。开盘信息特报1/2版2006年11月30日国际气度，荣耀之城。开盘信息特报1/2版，商报1/2版，晚报整版，南都整版2006年12月6日国际气度，荣耀之城。开盘热销信息晚报1/2版2007年12月中观澜中航城区域运营研讨会特报1/2版2007年1月22日业主联谊活动。热销信息南都1/2版​户外广告2006年12月中旬观澜中航城区域运营研讨会二期热销信息梅龙路，深南天虹商场，清湖立交，观澜高尔夫高速出口，现场广告牌2007年1月中旬业主联谊活动梅龙路，清湖立交媒体推广广计划安安排户外/报报纸/网网络网络广告12月初二期热销信息搜房网12月中观澜中航城区域运营研讨会搜房网房信网2007年1月中旬业主联谊活动搜房网​安排———邀请政府府人士参参加剪彩彩；组织现场场活动，，活跃客客户与现现场的沟沟通。营销活动动安排喜悦开盘盘​研讨内容容：对中航区区域运营营开发模模式概念念和发展展进行研研讨，探探讨中航航在区域域城市开开发中创新模式式。参会人：：中航领导导、政府府相关领领导、专专家学者者及相关关媒体。。营销活动动安排观澜中航航城区域域运营研研讨会​营销活动动安排业主联谊谊活动———悠扬扬风笛中中的苏格格兰美食食主题内容容：答谢业主主，以苏苏格兰美美食的活活动形式式充分展展示项目目文化理理念，增增强客户户深度了了解和感知知，提升升项目参参与度和和口碑。。​营销推广广重点：：营销推广主主题：关键节节点：3、持续热热销期（2007年年3月—07年5月月）项目卖点宣宣传推广积累新的诚诚意客户资资源住宅/商铺铺公开发售售观澜中航城城02号作作品中航格澜郡郡二期，气气质之城在观澜，鉴鉴赏苏格兰兰07.3月月下旬：第第二批住宅宅单位选房房活动；07.5月月初：春交交会参展07.5月月初：皇家家英里路开开街仪式07.5月月中旬：第第三批住宅宅单位选房房活动；07.5月月中旬：商商铺单位选选房活动；；​报纸、户外外、网络、、电台等媒媒体内容卖卖点更换园林展示；；二期商业立立面及商业业街完成；；第二批/三三批住宅样样板房开放放展示；样板铺开发发展示。春交会参展展相关事宜宜。第三批住宅宅选房相关关事宜。商铺选房相相关事宜。。“中航开发发模式”深深入民心；；”观澜中航航城”版图图概念让市市场认可。。媒体配合：：阶段目标：：落实细节：：3、持续热销期期（2007年3月—07年5月））​媒体推广计计划安排报纸/户外外报纸广告2007年3月16日国际气度，荣耀之城。二批单位选房活动；特报1/2版，商报1/2版，晚报整版，南都整版2007年3月30日二批单位热销信息南都1/2版2007年4月27日春交会参展信息。皇家英里路开街仪式商报1/2版，晚报整版，南都整版2007年5月上旬国际气度，荣耀之城。第三批单位选房活动；商铺选铺活动商报1/2版，晚报整版，南都整版户外广告2007年3月16日国际气度，荣耀之城。二批即将发售信息梅龙路，深南天虹商场，清湖立交，观澜高尔夫高速出口，现场广告牌2007年4月20日国际气度，荣耀之城。皇家英里路开街仪式梅龙路，深南天虹商场，清湖立交，观澜高尔夫高速出口，现场广告牌2007年5月上旬第三批单位选房活动；商铺选铺活动梅龙路，深南天虹商场，清湖立交，观澜高尔夫高速出口，现场广告牌​媒体推广计计划安排网络/短信信网络广告2007年3月16日—3月30日二批开盘信息搜房网房信网2007年4月20日—5月7日春交会参展信息皇家英里路开街仪式搜房网2007年5月上旬第三批单位选房活动；商铺选铺活动搜房网房信网​媒体推广计计划安排中航·格澜郡皇皇家英里路路开街仪式式主题内容：：皇家英里路路商业街开开街仪式天虹商场开开业仪式作用：增强商业价价值，形成成观澜·中中航城的大大盘效应，，利于区域域开发理念念的深入推推广和延续续。​营销活动安安排苏格兰舞蹈蹈节主题内容：：举办苏格兰兰舞蹈节，，提升项目目苏格兰文文化氛围。。节日参加：：一二期业主主、二期诚诚意客户​营销推广重重点：营销推广主主题：关键节点：：4、尾盘消消化期（2007年年6月及以以后）注重实景展展示；注重客户互互动。观澜中航城城02号作作品中航格澜郡郡二期，价价值之城在观澜，典典藏苏格兰兰07.6.中旬16中航杯三三人篮球球对抗赛名人高尔夫夫邀请赛；；​落实细节：：阶段目标：：媒体配合：：以软性新闻闻报道为主主现场条幅气气氛渲染销售率达到到90%以以上；“中航城””生活模式式及价值体体系展现。。注重现场情情景展示细细节。4、尾盘消化期期（2007年6月及以后后）​媒体主题具体选择报纸促销信息商报1/2楼体条幅促销信息环观南路、大和路上昭示面好的楼体短信活动及促销信息——媒体推广计计划安排​增强业主与与社区的亲亲切感，互互动业主，，提升社区区交流氛围围，体现中中航地产文文化发展理理念篮球赛媒体推广计计划安排中航杯三人人篮球赛​分类比例宣传物料5.30%户外广告牌25.21%销售期形象导入期38.59%开盘强销期22.36%持续热销期7.48%尾盘消化期1.06%整个营销推推广费用根根据观澜本本地客户关关注特征，，户外广告告比例较大大，而在销销售期，形象导入其其和开盘期期分配比例例分别占据据38.59%和22.36%份额，，其他阶段段主要以现现场营销为为主。各阶段推广广费用比例例​谢谢观看！！​神圣的工工作在每每个人的的日常事事务里，，理想的的前途在在于一点点一滴做做起。创造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再创创造。逆境给人人宝贵的的磨练机机会。只只有经得得起环境境考验的的人，才才能算是是真正的的强者。。22:5422:5422:54:5422:54:54所谓天才才，只不不过是把把别人喝喝咖啡的的功夫都都用在工工作上了了。强烈的欲欲望也是是非常重重要的。。人需要要有强大大的动力力才能在在好的职职业中获获得成功功。你必必须在心心中有非非分之想想，你必必须尽力力抓住那那个机会会。患难可以以试验一一个人的的品格，，非常的的境遇方方才可以以显出非非常的气气节;风平浪静静的海面面，所有有的船只只都可以以并驱竞竞胜。命命运的铁铁拳击中中要害的的时候，，只有大大勇大智智的人才才能够处处之泰然然。不放过任何何细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的竞争优势势，就是比比你的竞争争对手学习习得更快的的能力。把你的竞争争对手视为为对手而非非敌人，将将会更有益益。一旦做出决决定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行动!如果通用公公司不能在在某一个领领域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就会把把它在这个个领域的生生意买掉或或退出这个个领域。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步稳稳健健发发展展，，既既不不要要靠靠耸耸人人听听闻闻的的利利润润，，也也不不要要在在市市场场不不景景气气时时，，突突然然有有资资金金周周转转不不灵灵的的威威胁胁。。05-1月月-2322:54:54在艰艰难难时时期期，，企企业业要要想想获获得得生生存存下下去去的的机机会会，，唯唯一一的的办办法法就就是是保保持持一一种种始始终终面面向向外外界界的的姿姿态态。。若若想想长长期期生生存存，，仅仅有有的的途途径径就就是是要要使使人人人人竭竭尽尽全全力力，，千千方方百百计计让让下下一一代代产产品品进进入入用用户户家家中中。。时间间是是一一个个伟伟大大的的作作者者，，它它会会给给每每个个人人写写出出完完美美的的结结局局来来。。自始始自自终终把把人人放放在在第第一一位位，，尊尊重重员员工工是是成成功功的的关关键键。。让流流程程说说话话，，流流程程是是将将说说转转化化为为做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2322:54:54在一一个个崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定会会获获得得成成功功。。微软软离离破破产产永永远远只只有有18个月月。。坚持是一种智智慧，固执是是一种死板。。1月-231月-23命运是一件很很不可思议的的东西。虽人人各有志，但但往往在实现现理想时，会会遭遇到许多多困难，反而而会使自己走走向与志趣相相反的路，而而一举成功。。一个管理者如如果不了解其其下属的工作作，那他就无无法有效地管管理他们。人们所所认识识到的的是成成功者者往往往经历历了更更多的的失败败，只只是他他们从从失败败中站站起来来并继继续向向前。。22:54:5422:541月-23等待。。我将将要在在这三三块基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百计请请一个个高招招的专专家医医生，，还不不如请请一个个随叫叫随到到且价价格便便宜的的江湖湖郎中中。是员工工养活活了公公司。。2023/1/522:54能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是伟伟大的的。不满足足让客客户满满意，，要追追求让让客户户感动动，创创造客客户终终身价价值。。新经济济时代代，不不是大大鱼吃吃小鱼鱼，而而是快快鱼吃吃慢鱼鱼。路是脚踏出出来的，历历史是人写写出来的。。人的每一一步行动都都在书写自自己的历史史。05一月月202310:54下午1月-23差错发生在在细节，成成功取决于于系统。速度就是一一切，它是是竞争不可可或缺的因因素。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命运本来来就不公公平所以以我要改改变命运运。投机取巧巧的人。。10:54:54下下午22:54:54质量是维维护顾客客忠诚的的最好保保证。最好的CEO是构建他们的的团队来达成成梦想，即便便是迈克尔·乔丹也需要队队友来一起打打比赛。2023/1/522:541月-23在这个世界上上，没有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念还站站立的话。一个人人要发发现卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百万万个人人在失失败的的探索索和悲悲惨的的错误误中毁毁掉自自己的的生命命。1月-2322:54:54感情投投资是是在所所有投投资中中，花花费最最少，，回报报率最最高的的投资资。壮士士临临阵阵决决死死哪哪管管些些许许伤伤痕痕，，向向千千年年老老魔魔作作战战，，为为百百代代新新风风斗斗争争。。慷慷慨慨掷掷此此身身。。2023/1/522:54:5422:541月月-23谢谢谢各各位位！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:54:5522:54:5522:541/5/202310:54:55PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:54:5522:54Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:54:5522:54:5522:54Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2322:54:5522:54:55January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202310:54:55下下午午22:54:551月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:54下下午1月-2322:54January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/522:54:5522:54:5505January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。10:54:55下下午午10:54下下午午22:54:551月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。22:54:5522:54:5522:541/5/202310:54:55PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2322:54:5522:54Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。22:54:5522:54:5522:54Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2322:54:55