某房地产项目年度营销策划方案

银滩新都项目2008年度营销策划方案青腾经纪报告结构1、总体发展概要2、客群定位3、营销定位及策略4、销售策略5、费用估算6、销售管理保证体系精品资料网（）专业提供企管培训资料第一篇总体概念定位幸福海岸

12000亩造城计划

千公里幸福海岸线上的台贸基地项目总体发展概要1．项目总体概念幸福海岸-首个启动项目

海郡项目总体发展概要1．项目总体概念精品资料网（）专业提供企管培训资料海郡

12000亩幸福海岸首开项目

80万平米生活城项目总体发展概要1．项目总体概念酒店公寓度假公寓度假酒店别墅酒店国际社区海郡产品组合项目总体发展概要产品组合1．项目总体概念综合配套4星级国际大酒店英伦小镇国际风情街中国台资商品博览交易中心国际会议中心游艇俱乐部劳动部师资培训基地支撑要素游艇俱乐部总领的滨海休闲娱乐国际酒店管理集团的酒店服务欣业联投资组合的开发实力幸福海岸新城建设的区域规划产业支撑的成熟商业配套会展产业为龙头的台贸基地商业街异地投资的蓝筹产品-海景住宅酒店公寓度假公寓度假酒店别墅酒店国际社区产品线项目总体发展概要产品组合2．项目开发规划形象要素游艇俱乐部国际酒店管理集团欣业联投资组合开发团队幸福海岸新城建设规划海郡生活城中国台资产品基地商业街台湾高新技术产业园幸福海岸新城第二篇客群定位精品资料网（）专业提供企管培训资料客群定位1．客群组合根据开发周期规划客群购买功能阶段组合自住兼投资客群度假客群+投资客群纯投资客群+纯自住客群客群定位1．客群组组合根据开发周周期规划客客群购买能能力阶段组组合中低收入客客群高收入群体体高中低收入入群体客群定位1．客群组组合根据开发周周期规划客客群来源区区域阶段组组合北京天津等等度假投资资客源地东北、鲁中中鲁西有环环境优势地地缘区域西北、东北北、华北投投资客集中中区及本地地精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料第三篇营营销定定位及策略略壹整合策策略精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料三重形象整整合策略1、形象组组合项目（产品）形象城市形象复合旅游地产（大区）形象三重形象策策略城市形象银滩幸福海岸城市发展计划银滩城市建设方向［支持元素素］从4A风景景区到会展展产业带动动的千公里里幸福海岸岸三重形象策策略1、形象组组合大区形象会展旅游方向［支持元素素］中国台台资商品博博览交易中中心、台湾湾高新技术术产业园、、劳动部师师资培训中中心、总部部基地以及及海郡生活活城发展计计划幸福海岸-中国海贸基地城市形象三重形象策策略1、形象组组合大区形象城市形象项目形象海景住宅方向［支持元素素］政府———千公里里幸福海岸岸线规划欣业联———幸福海岸岸-12000亩新新城开发计计划银滩4A风风景区———胶东半岛岛六大国家家4A风景景区之一海郡——幸幸福海岸首首个启动项项目海郡-80万平米滨海生活城三重形象策策略1、形象组组合精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料城市形象复合旅游地产形象项目形象123形象组合千公里幸福福海岸上的的国家4a景区-旅旅游城市中国海贸基基地80万平米米滨海生活活城＋＋＋三重形象策策略1、形象组组合贰、立体推推广策略立体推广模模式——分阶段段，——分产品品，——分对象象，——分区域域，——分媒体体，独立或组合合诉求执行行立体推广－－执行策略略分阶段推广广07/11-08/0308/4-08/0608/07-09/03立体推广－－阶段划分分精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料分区域推广广全国（青岛辐射）北京天津东北三省/三亚等地缘省市胶东/山东内陆（周边地市）本地/外销城市立体推广－－区域覆盖盖分渠道推广广公关/公益活动线上线下活动（推介会）全国性媒体（电视专题，新闻）演艺活动展会（旅游会展）外埠媒体（胶东戶外）常规广告（基地/现场／广告/工具）推广活动（联谊／演艺／展会）行销活动(本地及外销点，数据库)促销立体推广－－推广渠道道分主体推广广政府企业销售单位立体推广－－推广主体体精品资料网网（）专专业提供企企管培训资资料立体推广－－执行组合合第四篇销销售策略略1月筹备期积积累12月11月2007年进场海洋所预预售证取取得海郡第一一阶段开开盘2月销售计划划-销售售阶段7月6月5月4月3月8月12月11月10月9月2008年海郡第二二阶段开开盘旺季强销销秋季房展展会旺季强销销淡季潜销销1月淡季续销销军舰北区区预售证证取得青岛冬季季房展会会青岛/北北京春季季房展会会哈尔滨冰冰雪节开卖阶段销售售产品组组合08/04-08/0608/07-09/03酒店公寓寓度假酒店店09/04-09/12海景公寓寓酒店公寓寓多层公寓寓度假公寓寓海景公寓寓别墅酒店店强銷多层公寓寓度假公寓寓续销续销强销阶段产品策略略别墅酒店店度假酒店店海景公寓寓酒店公寓寓07/11-08/03多层公寓寓度假公寓寓潜销商业精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料阶段销售售价格组组合08/03-08/0608/07-09/03价格策略略酒店公寓寓度假公寓寓度假酒店店多层公寓寓海景公寓寓别墅酒店店商业09/04-09/12销售计划划-筹备备及反季季潜销阶阶段2007年11月－08年3月时间工程节点点售楼处完完成，销售节点点11月进进场，1月/2月预售售证取得得完成人员员招募/培训；；完成各各地代理理巷及金金牌代理理人招募募；完成成开案前前行销工工具的准准备，完成乳山山及青岛岛等胶东东滨海大大道；威威海/蓬蓬莱/泰泰安/淄淄博等旅旅游区联联外省际际高速户户外购买买完成北京京/天津津特渠开开发，哈哈尔滨沈沈阳吉林林等东北北等冬季季旅游节节推广，，推动外外销点建建设市场化内内认幸福福海岸俱俱乐部卡卡务推广广行销工作作推广主题题海上英伦伦梦———我的年年终奖———5万万起，人人人滨海海置产权权这个冬天天不再冷冷——回回家过大大年———5万起起，人人人滨海置置产权展会包装装/推介介易拉宝宝/门票票封套/书签/礼品旅游手册册/旅游游地图/投资指指南名片/纸纸杯/信信封/信信纸/手手提袋/雨伞/遮阳帽帽海洋之心心大区沙沙盘/规规划沙盘盘/单体体模型工具围档/当当地户外外旅游网网络专题题销售计划划-筹备备阶段媒体渠道道精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料反季热销策略全国分销策略俱乐部潜销策略三大营销销策略销售计划划-潜销销阶段团购策略团购策略销售计划划-潜销销阶段销售目标标白金卡（国际社区）200张；黑钻卡（度假公寓）100张；销售套数：300国际社区：200套；度假公寓：100套销售收入：9600万国际社区：5600万；度假公寓：4000万壹反季季热销策策略销售计划划-筹备备阶段北京天津老工业基基地边境贸易易发达较多的来来访客户户国家首都都经济中心心高来客量量经济中心心度假经济济较大量的的山东客客商较大量的的山东客客商较大量的的山东客客商中央直辖辖城市东北三省省大庆牡丹江加格达奇奇17个客客源城市市反季热销销——区区域遴选选度假客源源地三亚冬季旅游游目的地地海洋主题题度假城城市冬季旅游游胜地反季热销销——区区域遴选选目标区域域东北胶东／山山东内陆陆北京天津度假客源源地地缘性能能源输出出地投资客＋＋度假投资客＋＋养老三亚度假目的的地精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料反季热销销——区区域遴选选区域遴选选突显项项目最大大价值最大度假假客源地地——北北京中国最大大，最优优质的客客源市场场之一,2005年年北京居居民出游游率超过过250%。由于地缘缘优势，，环渤海海地区是是北京居居民首选选的旅游游休闲目目的地之之一。全全年北京京居民出出京并以以环渤海海地区为为旅游目目的地的的出游率率大约为为52%左右，，占有国国内游的的最大份份额。区域遴选选突显项项目最大大价值最大度假假客源地地——北北京以以休闲为为主，观观光为辅辅，是北北京居民民去环渤渤海地区区的目的的,秀丽的景景观，海海滨是北北京居民民最倾向向的旅游游景区.从从观光到到度假到到休闲，，从体验验到享受受，将每每年一次次的滨海海度假变变成终年年的滨海海生活一一次一一生，提提升休闲闲度假的的生活模模式。反季热销销——区区域遴选选精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料区域遴选选突显项项目最大大价值最大度假假目的地地——三三亚三三亚，是是北方居居民冬季季出游的的主要目目的地,借船出海海，借三三亚冬季季积聚的的长假度度假客，，体验滨滨海生活活反季热销销——区区域遴选选三亚海景目标地晋蒙黑吉蒙鲁西南京津胶东区域遴选选突显项项目最大大价值最大的迁迁移目的的地———东北《胶澳志志》记载载：“国国人之移移植事业业向以山山东、闽闽、粤著著称，山山东登莱莱之人则则以东三三省为归归。我国国自来由由事辽东东三韩，，陆路则则出卢龙龙海道则则遵登州州。汉唐唐以来大大都如是是。明之之辽东卫卫隶山东东置辽海海东宁道道以分辖辖之；；1653年《《辽东招招民开垦垦条例》》，““燕鲁穷穷氓闻风风踵至””开启了了山东大大规模移移民之先先河。1907年满铁铁成立后后，东北北的现代代工业得得到初步步发展，，所需要要大量廉廉价劳动动力，成成为华北北农村破破产劳动动力谋求求生存之之地，再再加上东东北丰富富的自然然资源和和荒地，，“闯关关东”已已是贫困困的山东东农民寻寻求温饱饱的主要要谋生出出路乃至至演化成成为具有有山东地地方特色色的文化化传统。。反季热销销——区区域遴选选精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料区域遴选选突显项项目最大大价值最大的迁迁移目的的地———东北冬季自然然气候具具有更多多诱导性性的区域域以冬季气气候环境境优势和和年节的的人文传传统突显显项目优优势，挖挖掘人文文及自然然环资源源价值。。以能源城城市等自自然环境境劣势大大，购买买力强劲劲的城市市为优势势区域。。自然环境境+气候候+人文文渊源为为推广方方向。。可延展区区域包括括鲁西南南，鲁中中反季热销销——区区域遴选选反季热销销——推推广渠道道推广渠道道东北鲁西南／／鲁中北京天津行业团体体，企业业教育／金金融／／／能源行业协会会及企事事业单位位工会旅游节投资客＋度假假投资客＋养老老渠道遴选强化化项目优势哈尔滨冰雪节节吉林雾凇冰雪雪节青岛房展会三亚景点酒店/旅游公公司/经纪公公司反季热销———推广工具推广工具东北鲁西南／鲁中中北京天津投资概念报广会议包装投资现场展台票封旅游工具规划目的的性投放，突突显项目优势势团购旅游节三亚外定点包装概念/报广展展台/票封旅游精品资料网（（）专业提提供企管培训训资料反季热销———推广主题推广渠道东北鲁西南／鲁中中北京天津三亚年终奖5万起度假公公寓＝全家欧欧洲双飞过大年大雪小雪又一一年＝枕海听听涛暖冬投资客＋度假假投资客＋养老老针对性主题强强化心理价值值不一样的生活活选择三亚度假三亚过冬银滩滩避暑贰外地设点点策略外地设点－区区域遴选遴选标准——乳山来客客区域分析中中遴选客群来来源中的热点点区域——周边地市市／能源大省省／气候条件件较差的区域域中遴选与房房价高的潜力力区域——城市距离离、交通成本本与便捷程度度不适于自驾驾车的必要区区域锁定城市三亚天津佳木斯等东北城市北京外地设点－外外销点设定2、设点计划划2007年11月开办城市：北北京网点数目：2个2008年1月开办城市：三三亚网点数目：1个2008年2月开办城市：佳佳木斯网点数目：1个2008年推推进观察点：：青岛、呼和和浩特、太原原、哈尔滨、、精品资料网（（）专业提提供企管培训训资料外地设点－外外销点设定3、差异化策策略直销点人性化化服务2345服务的意识专业化的语言言统一的着装文明的举止主动积极的行行动1外地设点－外外销点设定4、北京设点点计划北京直销点———区位选择择目标区域域二目标区域域一●数码大厦●建外媒体配合北京直销点接待点展示业内客户交换换老客户资源开开发客户开发在京企事业团团购人员培训团队组建人员招聘手机简讯网络媒体外地设点－外外销点设定4、北京设点点计划装修特色运用声、光、、色彩、物品品、室内布局局和项目标识识，缔造海景景生活体验馆馆地点北京区域建外外接待点或西西北三环数码码01大厦接接待点北京接待点展展示达到效果令来访客户第第一时间体验验海景生活的的情趣，从而而产生购房欲欲望执行办法2007年11月中人员员到场，12月初开始渠渠道推广。外地设点－外外销点设定4、北京设点点计划精品资料网（（）专业提提供企管培训训资料开展形式发展区域内同同行业的从业业人员，促进进销售。对象北京、天津、、现场等直接接管理区域业业内的同行。。业内客户交换换执行办法同行业座谈、、交流，如购购买可享受95折待遇，，或直接购买买其客户资料料。外地设点－外外销点设定4、北京设点点计划开展形式借助服务跟踪踪电话的方式式，向客户推推介本案。对象公司在各地操操盘时积累的的客户资料。。老客户资源开开发执行办法向有意向的客客户寄送项目目宣传资料；；老客户来参加加购房的，给给予一定折扣扣的优惠；如经过老客户户推荐来购房房的，给购房房人以同样的的优惠，同时时为该介绍人人送去精美纪纪念品。外地设点－外外销点设定4、北京设点点计划目的针对性传播，，制造舆论热热点，与客户户展开良性互互动，提高知知名度网络媒体宣传传执行办法2007年11月初至2008年12月底连贯贯性实施建立网站建立网站以系系统介绍项目目，提高项目目档次举办论坛通过网上论坛坛互动交流的的方式，解答答购房者疑虑虑，促进销售售发新闻稿向不同网站发发布项目动态态新闻，增加加新闻量，引引起关注传播方式发新闻稿、建建立网站、举举办论坛等外地设点－外外销点设定4、北京设点点计划受众群体139、138开头的手手机用户，发发送50万条条区域北京、天津手机简讯发布时机现场售楼部投投入使用，即即8月下旬至至9月上旬期期间主题楼盘信息传播播外地设点－外外销点设定4、北京设点点计划精品资料网（（）专业提提供企管培训训资料叁团购策略略企事业范畴高校、机关、、科研单位、、大型国企区域北京市内在京企事业团团购重点企事业北京大学、清清华大学、人人民大学等执行办法2007年11月初开始始收集资料，，11月底北北京接待处销销售人员利用用周一至周五五时间与上述述类型企事业业单位工会组组织取得联系系，加强宣传传，团购客户户可享受一定定折扣的购房房优惠。团购开发———北京直销点点企事业范畴重污染矿业企企业、高校、、大型国企、、机关区域山东省内区域内单位团团购重点企事业胜利油田、山山东大学、潍潍柴动力、青青岛海运等执行办法2007年11月初开始始收集资料，，11月底通通过企事业单单位工会、团团委等组织展展开宣传，待待现场售楼部部进场后，正正式接待并开开展销售工作作。团购开发———现场肆全国分销销策略精品资料网（（）专业提提供企管培训训资料全国分销－策策略原则2、区域规划划——全国范围围诚招代理，，形成最最广广域的“数据据库行销”覆覆盖——区域分级级，山东省内内热点城市是是一类市场，，设定不同的的分销条件3、分销条件件——提点比例例，累计跳点点46%——结款方式式，最低成本，最最短时间形形成最最大规模，最最广地域的销销售网络覆盖盖1、执行时间间——限时执行行，截止到2008年6月——视直销网网络建设速度度，开发周期期，热点区域域由直销点取取代合作模式个人经纪散客客代理，卡务务合作区域一类区域－北北京／天津带带动河北；二类区域－黑黑龙江带动东东北/青岛带带动山东，三三亚带动全国国三类区域－济济南带动鲁西西南，山西/河南各区域外销代代理点开发执行办法专人负责外销销代理点的洽洽谈、签约工工作。正式征募代理理机构，征募募个人经纪；；我方在当地提提供销售工具具，代理机构构负责当地咨咨询廣告；每每周末发看房房班车带客，，协助在当地地办理销售手手续。执行时间2008年1月—2008年6月（（实施半年后后，对客户重重点聚集城市市采取公司直直接设点系统统代理）全国分销－开开发精品资料网（（）专业提提供企管培训训资料1、乙方按照照甲方提供的的价格对本项项目楼盘进行行销售。2、本项目的的销售执行统统一的销售政政策价格，销销售价格按甲甲方所列价格格执行。本项项目成交价格格在甲方公布布销售底价以以上乙方即有有权销售，但但乙方不得高高于甲方规定定的最高销售售价格，如有有违反或恶意意哄抬房价给给甲方造成损损失的，甲方方有权终止代代理销售合同同。3、根据市场场发展趋势，，经甲乙双方方协商同意后后，可随时调调整本项目的的销售价格。。全国分销———销售价格全国分销———佣金与分成成1、佣金在甲方制定的的统一销售价价格基础上，，降元为双方方结算佣金底底价，并按底底价计算出的的成交额的作作为乙方提取取的佣金。乙乙方书面申请请经甲方同意意后其销售价价格低于佣金金结算底价的的，甲方仍需需按本合同条条款向乙方支支付佣金。2、分成高于底价以上上的元为乙方方分成部分，，与佣金同时时结算。在不不低于底价情情况下乙方有有权给客户进进行价格优惠惠。结算方式：1、一次性付付款的达到合合同总房款时时，按全额结结算佣金。2、银行按揭揭的首付款到到位时，按实实际到款金额额结算佣金。。按揭手续办办理完毕并在在银行放贷时时，结算剩余余佣金。结算时间：1、佣金按照照本合同第六六条规定每月月结算一次，，乙方提供等等额的正式发发票。2、乙方按照照房款的交付付情况于每月月5日前填写写上月佣金结结算表，甲方方于10日内内向乙方支付付佣金。全国分销———结算方式及及结算时间伍公开认购购策略1）会员分级级：将会员分为二二大类：黑钻钻卡会员、白白金卡会员、、翡翠卡会员员后期针对特殊殊群体还可开开发特种会员员，如教师卡卡、公务员卡卡自由卡等，尽尽可能与阶段段销售目标保保持一致。2）适用人群群：黑钻——公开开认购对象（（度假假公寓）1.享受預約約优惠折扣（（9折）2.享受优先先看房、选房房及其他权益益白金卡——公公开认购对象象（多多层公寓）1.享受預約約优惠折扣（（9折）2.享受优先先看房、选房房及其他权益益翡翠卡——普普通销售对象象1.享受會員員各種活動2.提供会员员服務與使用用的空间3.購房折扣扣9。8公开认购－俱俱乐部建设1、俱乐部规规划精品资料网（（）专业提提供企管培训训资料旅遊酒店折扣扣旅遊諮詢圖書書提供高端餐廳折扣扣會員卡聯盟租車、洗車介介紹未來遊艇俱樂樂部、風情街街商家聯盟消消費折扣公开认购－俱俱乐部建设2、会员权益益2、会员权益益：加入银滩幸福福海岸会员后后，可以享受受丰富的会员员权益，———1）.购房折折扣，针对认认购、特殊促促销，不同等等级的会员享享有不同级别别的优惠。2）.幸福海海岸俱乐部海海湾生活体验验，海岸舒适适享受，项目目为会员开辟辟了专门的会会所和沙滩区区只要成为会员员就可以免费费享用。3）.未来游游艇俱乐部和和酒店、商业业等自主项目目的联动，享享受待遇4+.银滩当当地餐饮、住住宿、旅游特特殊的优惠权权益和贵宾身身份。公开认购－俱俱乐部建设4）入会办法法：填写一份会员员资料，即可可加入，同时时拥有翡翠卡卡初始会员权权益，实现一一次优惠旅游游看房招收途径：1.内部人脉脉邀请，给各各联盟公司发发会员招收函函及申请表2.房展会现现场招收会员员3.各地区接接待点招收4.节假日各各大商场门口口设点招收5.银银滩各各旅游游景点点招收收6.联联盟旅旅游单单位招招收7.联联盟青青、烟烟、威威酒店店，联联合促促销招招募8.联联盟分分销城城市特特殊机机构、、团体体招募募公开认认购－－俱乐乐部建建设1、俱俱乐部部规划划开发方方式利用活活动有有效介介入客客群，，直接接或间间接传传达项项目形形象，，培育育客群群区域北京、、天津津、东东北、、鲁中中、鲁鲁西南南客群开开发企业说说明会会借由企企业工工会等等机构构，借借由网网络和和内刊刊发布布概念念广告告及入入会办办法房展会会用项目目名义义参与与房展展会旅游节节参与冰冰雪节节等异异地旅旅游节节、展展会，，以天天候对对比／／节日日包装装吸引引人行业协协会参与北北京、、天津津行业业协会会年会会及与与当地地营销销顾问问机构构合作作办会会公开认认购－－会员员招募募目的配合销销售进进度，，传播播项目目公开开认购购的信信息公共媒媒体执行办办法1月1日至至2月月30日手机简简讯凡进入入乳山山、北北京的的外地地手机机用户户，均均收到到公开开认购购信息息，发发行50万万条户外媒媒体户外媒媒体更更新，，宣传传内容容转向向实质质性的的产品品宣传传网络媒媒体利用网网站宣宣传；；利用用焦点点网组组织网网络论论坛；；利用用其他他网站站发有有关项项目动动态的的新闻闻稿件件。媒体工工具面向客客户采采用针针对性性的媒媒体资资源公开认认购－－会员员招募募精品资资料网网（））专专业提提供企企管培培训资资料1、现现场流流程媒体配配合现场看房团团客户户接待待游客拦拦截户外媒媒体网络媒媒体现场活活动客户开开发手机简简讯售楼现现场接接待公开认认购－－会员员认购购白金卡卡认购购数量：：200张张预约金金：2万元元公开认认购回回款：：400万万元销售产产品：：多层层公寓寓销售额额：5600万万元优惠：：即开开盘价价9折折优惠惠2、业业绩设设定及及认购购办法法公开认认购－－会员员认购购黑钻卡卡认购购数量：：100张张预约金金：5万元元公开认认购回回款：：500万万元销售额额：4000万万元销售产产品：：度假假公寓寓优惠：：开盘盘后购购房总总房款款减3万元元，即即开盘盘价9折优优惠2、业业绩设设定及及认购购办法法公开认认购－－会员员认购购精品资资料网网（））专专业提提供企企管培培训资资料11月月30日售楼处处情景景包装装完成成2月1日2月15日日黑钻卡卡公开开预约约购卡卡优惠惠12月月1日日—12月月30日公开预预约卡卡前期期酝酿酿1月10日日1月月30日白金卡卡公开开预约约购卡卡优惠惠3、认认购时时间公开认认购－－会员员认购购——自自认购购之日日起至至正式式签定定《商商品房房买卖卖合同同》前前三日日止，，预约约者可可随时时提出出退款款申请请；——开开发商商承诺诺自提提出退退款申申请之之日起起3日日内退退款给给预约约者。。——预预约者者不再再享受受正式式认购购时的的市场场优惠惠措施施。4、退退出出机制制公开认认购－－会员员认购购销售计计划-旺季季公开开阶段段2008年年4月月－2008年年6月月时间工程节节点内海景景观呈呈现销售节节点5月初初一期期开盘盘。行销活活动推广主主题工具规规划推广活活动银滩新新都心心区域域发展展论坛坛（会会展经经济论论坛））媒体工工具户外看看板/灯箱箱/路路旗/围档档/报报广/网路路/围围档/软文文（蓝蓝筹海海域专专题））高速路路投资资地图图/旅旅游地地图派派发夹报()人人滨滨海置置产权权－幸幸福海海岸首首开生生活城城海报交通岗岗遮阳阳伞银滩生生活指指南销售阶阶段－－强销销公开开期开盘活活动北京/天津津/济济南等等地夏夏季房房展会会；京京/津津/晋晋/蒙蒙/泰泰/青青/银银/威威无障障碍旅旅游线线路启启动外定点点带来来异地地观光光看房房团外定点策略情景销售策略现场策略三大营营销策策略销售计计划-强销销公开开阶段段销售套数：300国际社区：200套；度假公寓：150套销售收入：11600万国际社区：5600万；度假公寓：6000万销售计计划-强销销公开开阶段段销售目目标精品资资料网网（））专专业提提供企企管培培训资资料壹外地地设点点策略略外地设设点－－区域域遴选选遴选标标准——乳乳山来来客区区域分分析中中遴选选客群群来源源中的的热点点区域域——周周边地地市／／能源源大省省／气气候条条件较较差的的区域域中遴遴选与与房价价高的的潜力力区域域——城城市距距离、、交通通成本本与便便捷程程度不不适于于自驾驾车的的必要要区域域锁定定城城市市青岛岛太原原呼和和浩浩特特外地地设设点点－－外外销销点点设设定定2、、设设点点计计划划2008年年4月月开办办城城市市：：青青岛岛网点点数数目目：：2个个2008年年7月月开办办城城市市：：太太原原网点点数数目目：：1个个2008年年8月月开办办城城市市：：呼呼和和浩浩特特网点点数数目目：：2个个2008年年推推进进观观察察点点：：唐唐山山、、济济南南、、內內蒙蒙、、哈哈尔尔滨滨、、三三亞亞外地地设设点点－－外外销销点点设设定定3、、差差异异化化策策略略直销销点点现现场场差差异异化化包包装装光线线色彩彩海景景生生活活体体验验馆馆声音音室内内布布局局标识识物品品外地地设设点点－－外外销销点点设设定定3、、差差异异化化策策略略海湾湾生生活活风风格格化化看看房房团团导游游式式服服务务银银滩滩新新都都片片海海洋洋题题材材影影片片温温馨馨舒舒适适的的车车体体包包装装精品品资资料料网网（（））专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料外地地设设点点－－外外销销点点设设定定4、、接接待待流流程程突现现产产业业规规划划，，城城市市发发展展，，投投资资前前景景，，大大盘盘气气势势的的现现场场带带看看要要点点参观观路路线线从从大大规规划划看看起起，，触触动动客客户户对对项项目目所所在在地地未未来来愿愿景景的的信信心心，，用未未来来的的发发展展宏宏图图，，激激发发客客户户购购买买的的热热情情。。会展展中中心心海洋洋所所现场场游艇艇俱俱乐乐部部海滨浴场开展展形形式式网上上论论坛坛、、项项目目巡巡展展、、房房展展会会对象象目标标区区域域人人群群新客客户户资资源源开开发发执行行办办法法通过过网网站站论论坛坛宣宣传传项项目目；；在目目标标客客户户区区域域进进行行巡巡展展；；参加加目目标标客客户户区区域域房房展展会会外地地设设点点－－外外销销点点设设定定5、、客客户户开开发发贰情情景景销销售售策策略略精品品资资料料网网（（））专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料1、、样样板板间间规规划划位于于一一层层会会仪仪室室产品品：：5层层电电梯梯公公寓寓，，样板板间间：：两两户户及及梯梯厅厅，，突突出出观观景景阳阳台台，，风风格格英英伦伦活动动样样板板间间开开放放/开开盘盘样板板间间2、、海海上上的的英英伦伦小小镇镇-样样板板间间开开幕幕活动动样样板板间间开开放放/开开盘盘活动动主主题题：：““海海上上的的英英伦伦小小镇镇””活动动时时间间：：5月月活动动形形式式：：名名品品家家私私拍拍卖卖活动动亮亮点点：：英英伦伦风风格格样样板板生生活活活动动内内容容：：5层层度度假假电电梯梯公公寓寓样样板板间间开开放放英国国名名品品家家私私展展英国国创创意意家家居居用用品品展展活动动主主办办：：欣欣业业联联活动动承承办办：：青青腾腾叁现现场场销销售售策策略略精品品资资料料网网（（））专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料1幸幸福福海海岸岸俱俱乐乐部部沙沙龙龙化化售楼楼处处3楼楼室室大堂堂咖咖啡啡吧吧屋顶顶大大露露台台乡村村俱俱乐乐部部软体体服服务务海洋洋文文明明人人文文氛氛围围现场场销销售售－－俱俱乐乐部部沙沙龙龙幸福福海海岸岸电电影影日日钢琴琴课课——咖咖啡啡沙沙龙龙热舞舞派派对对-夏夏日日玫玫瑰瑰1幸幸福福海海岸岸俱俱乐乐部部沙沙龙龙化化大堂堂咖咖啡啡吧吧现场场销销售售－－俱俱乐乐部部沙沙龙龙钢琴琴课课——咖咖啡啡沙沙龙龙1幸幸福福海海岸岸俱俱乐乐部部沙沙龙龙化化3楼楼室室现场场销销售售－－俱俱乐乐部部沙沙龙龙幸福福海海岸岸电电影影日日屋顶顶大大露露台台热舞舞派派对对-夏夏日日玫玫瑰瑰销售售计计划划-旺旺季季强强销销阶阶段段精品品资资料料网网（（））专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料2008年年7月月－－2008年年10月月时间间工程程节节点点会议议中中心心、、酒酒店店落落成成/内内海海景景观观呈呈现现销售售节节点点7月月二二期期开开盘盘。。大客客户户说说明明会会（（大大同同/平平顶顶山山等等煤煤矿矿;大大庆庆/大大港港/南南阳阳等等油油田田；；首首钢钢/邯邯钢钢/济济钢钢等等钢钢厂厂））行销销活活动动推广广主主题题工具具规规划划推广广活活动动72小小时时嘉嘉年年华华媒体体工工具具户外外看看板板/灯灯箱箱/路路旗旗/围围档档/报报广广/网网路路/围围档档/软软文文（（蓝蓝筹筹海海域域专专题题））高速速路路投投资资地地图图/旅旅游游地地图图派派发发夹报报()滨海海生生活活分分水水岭岭－－幸幸福福海海岸岸首首开开生生活活城城海报报交通通岗岗遮遮阳阳伞伞银滩滩生生活活指指南南销售售阶阶段段－－强强销销期期开盘盘活活动动北京京/天天津津/济济南南等等地地夏夏季季房房展展会会；；青青岛岛啤啤酒酒节节/旅旅游游展展京/津/晋/蒙蒙/泰/青/银银/威无无障碍旅旅游线路路启动外定电/异地观观光看房房团反季热销策略团购策略现场策略三大营销销策略销售阶段段－强销销期销售阶段段－强销销期销售套数：700国际社区：400套；度假公寓：300套销售收入：23200万国际社区：11200万；度假公寓：12000万销售目标标销售目标标精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料壹现场场销售策策略室外沙滩滩服务区区演艺广场场烧烤广场场军舰南区区景點电动动车沙滩阳伞伞1、军舰舰南区休休闲娱乐乐空间生生活化比基尼沙沙滩聚会会摇滚新势势力-嘉嘉年华会会酷夏酷烤烤啤酒节节”幸福福的夏天天幸福海海岸“行行动现场销售售－俱乐乐部沙龙龙”幸福福的夏天天幸福海海岸“行行动室外沙滩滩服务区区演艺广场场烧烤广场场比基尼沙沙滩聚会会摇滚新势势力-嘉嘉年华会会酷夏酷烤烤啤酒节节2。摇滚滚新势力力嘉年华华会活动内容容现场销售售－俱乐乐部沙龙龙72小时时中韩台台三地摇摇滚音乐乐会3楼室屋顶大露露台幸福海岸岸电影日日热舞派对对-夏日日玫瑰活动主题题：72小时嘉嘉年华——中韩台台三地音音乐新势势力大型型歌会活动时间间：7月月活动形式式：音音乐主题题72小小时狂欢欢+烧烤烤沙滩文文化节活动亮点点：三地地联办：：中韩台台，从主主办到参参加演出出的团队队，到餐餐饮主题题72小时时不间断断的演出出，三地地音乐新新势力的的夏日盛盛典30天，，整个8月历时时最长的的，最大大规模的的1000米300家家的烧烤烤海滩活动主办办：乳山山旅游局局活动承办办：欣业业联活动协办办：2。摇滚滚新势力力嘉年华华会活动组织织现场销售售－活动动精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料3。我的的海滩不不设限定定活动组织织现场销售售－活动动免费景點點电动车车免费租借借沙滩阳阳伞“沙滩运运动会””免费租借借帐篷免费租借借自行车车免费更衣衣室，冲冲水区”幸福福的夏天天幸福海海岸“行行动活动主题题：“幸幸福的夏夏天—热热舞海岸岸”沙滩滩文化季季活动时间间：8月月活动形式式：沙沙滩运动动会+热热舞活动亮点点：五大大免费服服务：免免费更衣衣，免费费烧考台台，免费费阳伞，，免费帐帐篷等十大沙滩滩运动项项目，沙沙滩排球球噻，沙沙滩摩托托车越野野，水上上电单车车等热舞，劲劲爆,热热辣舞者者，无限限畅饮的的夏夜活动主办办：欣业业联活动承办办：青腾腾3。“””幸福的的夏天““沙滩文文化季活动组织织现场销售售－活动动2008年11月－09年3月时间工程节点点国际社区区结构封封顶完成成，太原、呼呼和浩特特、济南南等地展展会、旅旅游节哈尔滨沈沈阳吉林林等东北北等冬季季旅游节节推广，，推动外外销点建建设市场化内内认酒店店公寓幸幸福海岸岸俱乐部部卡务推推广行销工作作推广主题题滨海生活活分水岭岭——5万起，，人人滨滨海置产产权展会包装装/推介介易拉宝宝/门票票封套/书签/礼品旅游手册册/旅游游地图/投资指指南工具围档/当当地户外外旅游网网络专题题销售计划划-续销销阶段媒体渠道道精品资料料网（））专业业提供企企管培训训资料销售套数：300国际社区：100套；度假公寓：200套销售收入：10800万国际社区：2800万；度假公寓：8000万销售计划划-续销销阶段销售目标标回款计划划强销销售套数：700国际社区：400套；度假公寓：300套销售收入：23200万国际社区：11200万；度假公寓：12000万销售套数：300国际社区：100套；度假公寓：200套销售收入：10800万国际社区：2800万；度假公寓：8000万续销销售套数：300国际社区：200套；度假公寓：100套销售收入：9600万国际社区：5600万；度假公寓：4000万潜销销售套数：300国际社区：200套；度假公寓：150套销售收入：11600万国际社区：5600万；度假公寓：6000万强销公开开销售套数：1640国际社区：900套；度假公寓：750套销售收入：55200万国际社区：25200万；度假公寓：30000万总销销售目标标－阶段划分分精品资料料网（）专专业提供供企管培培训资料料最为命运所屈屈辱的人，只只要还抱有希希望，便无所所怨惧。这个个世世界界并并不不在在乎乎你你的的自自尊尊，，只只在在乎乎你你做做出出来来的的成成绩绩，，然然后后再再去去强强调调你你的的感感受受。。1月月-231月月-2322:47以爱爱为为凝凝聚聚力力的的公公司司比比靠靠畏畏惧惧维维系系的的公公司司要要稳稳固固得得多多。。珍惜惜今今天天的的拥拥有有，，明明天天才才会会富富有有。。一个个公公司司要要发发展展迅迅速速得得力力于于聘聘用用好好的的人人才才，，尤尤其其是是需需要要聪聪明明的的人人才才。。3岁前前后后严严格格管管理理，，做做孩孩子子的的家家长长；；13岁前前后后逐逐步步放放手手，，做做孩孩子子的的朋朋友友。。有有效效的的教教育育是是先先严严后后松松，，无无效效的的教教育育是是先先松松后后严严。。有有效效的的激激励励是是朝朝五五晚晚九九，，无无效效的的激激励励是是朝朝九九晚晚五五。。1月月-231月月-2322:471月月-23怀疑和否定定之海，围围绕着人们们小小的岛岛屿，而信信念则鞭策策人，使人人勇敢面对对未知的前前途。1月-231月-231月-231月-23对人才的运运用，仅仅仅限于收罗罗是远远不不够的，重重要的是对对人才不仅仅要善于识识别其长处处，而且要要敢于大胆胆地使用，，以让其充充分显示自自己的才能能。微软公司在在用人上所所表现出的的胆略与气气魄是别的的公司无可可比拟的。。因为有了感感谢之心，，才能引发发惜物及谦谦虚之心，，使生活充充满欢乐，，心理保持持平衡，在在待人接物物时自然能能免去许多多无谓的对对抗与争执执。只有一条路路不能选择择22:47:1522:47:15一个人在科科学探索的的道路上，，走过弯路路，犯过错错误，并不不是坏事，，更不是什什么耻辱，，要在实践践中勇于承承认和改正正错误。业精于勤勤，荒于于嬉。1月-231月-2311422:47:151月-23合作是一一切团队队繁荣的的根本。。我知道什什么是劳劳动:劳动是世世界上一一切欢乐乐和一切切美好事事情的源源泉。世间没没有一一种具具有真真正价价值的的东西西，可可以不不经过过艰苦苦辛勤勤劳动动而能能够得得到的的。22:4722:47:151月-2322:47靠制订订和管管理标标准吃吃饭的的，有有什么么样的的判断断就会会有什什么样样的产产品，，有什什么样样的标标准就就会有有什么么样的的人才才。讲到国国家的的政治治，根根本上上要人人民有有权；；至于于管理理政府府的人人，便便要付付之于于有能能的专专家们们。只要有有坚强强的持持久心心，一一个庸庸俗平平凡的的人也也会有有成功功的一一天，，否则则即使使是一一个才才识卓卓越的的人，，也只只能遭遭遇失失败的的命运运。有信念不不一定成成功，没没信念一一定会失失败。1月-231月-231月-231月-23我这一生生基本上上只是辛辛苦工作作，我可可以说，，我活了了七十五五岁，没没有那一一个月过过的是舒舒服生活活，就好好象推一一块石头头上山，，石头不不停地滚滚下来又又推上去去。2023/1/522:4722:4722:47:15一次良好好的撤退退，应和和一次伟伟大的胜胜利一样样受到奖奖赏。有非凡志向，，才有非凡成成就。10:47:15下午午1月-2322:47:15我的人生哲学学是工作，我我要揭示大自自然的奥秘，，并以此为人人类服务。我我们在世的短短暂的一生中中，我不知道道还有什么比比这种服务更更好的了。抓住时机并快快速决策是现现代企业成功功的关键。最有有希希望望的的成成功功者者，，并并不不是是才才华华最最出出众众的的人人，，而而是是那那些些最最善善于于利利用用每每一一时时机机发发掘掘开开拓拓的的人人。。05一一月月202305-1月月-23一个个伟伟大大的的企企业业，，对对待待成成就就永永远远都都要要战战战战兢兢兢兢，，如如覆覆薄薄冰冰。。如果果强强调调什什么么，，你你就就检检查查什什么么；；你你不不检检查查，，就就等等于于不不重重视视。。为了了能能拟拟定定目目标标和和方方针针，，一一个个管管理理者者必必须须对对公公司司内内部部作作业业情情况况以以及及外外在在市市场场环环境境相相当当了了解解才才行行。。22:4722:47:15一月月23诚恳恳待待人人是是迈迈向向成成功功的的唯唯一一途途径径。。这这与与没没有有尝尝过过辛辛苦苦，，而而获获得得成成功功的的滋滋味味迥迥然然不不同同。。不不下下功功夫夫，，却却能能成成功功，，根根本本是是不不可可能能的的事事情情。。管理关系就就是人的关关系。22:472023/1/522:47创新是惟一一的出路，，淘汰自己己，否则竞竞争将淘汰汰我