土地估价报告评分标准

土地估价报告评分标准土地估价报告以满分100分计。一、估价报告中如有以下情况出现，以零分计算：估价报告与规范格式严重不符的；报告中土地估价师签名不足两名的，或非该机构在册土地估价师签名的；与有关法律、法规不符合的；评估方法选择严重错误的；报告严重漏项的。二、评估测算方法中如有以下情况出现，该种方法以零分计算：成本逼近法1、征地费用和相关税费与法律、法规及区域客观情况严重背离；2、开发费用与地价定义严重不符，造成地价与实际水平相差较大。（二）市场比较法1、比较案例的选择不符合评估方法要求；2、比较案例的选择与待估宗地的要求不相符。（三）基准地价1、没有明确指出基准地价内涵；2、宗地级别确定错误；3、基准地价系数修正法整体使用错误。（四）剩余法1、不是最佳开发利用方式；2、不动产总价的估算与客观水平严重不符。（五）收益还原法总收益和总费用的确定与客观水平严重不符。（六）其他方法1、直接影响土地价格的关键因素选择错误；2、评估价格的基本概念不清，造成地价与客观水平严重背离。三、估价报告的具体评分标准：土地估价报告评分标准（试行）评估机构名称：报告名称：报告编号：评分标准得分得分点存在问题土地估价报告155文字说明式第一部分摘要3分“估价结果一览表”、“签字”、“盖章”第二部分估价对对象界定2分估价对象界定清楚楚第三部分土地价格格结果5分估价依据2分估价依据是否全面面估价方法2分方法选择依据阐述述是否得当估价结果1分土地单价、总地价价、大写币种种等第四部分附件5分土地证及权属证明明、位置示意意图、相关图件、机构资资质土地估价技术报告告80第一部分总述8估价对象界定1分估价对象界定清楚楚估价依据1分估价依据是否全面面价格定义2分土地使用权性质、年年期、期日、实实际开发程度与用途、设设定开发程度度与用途估价结果1分土地单价、总地价价、大写币种种等需要特殊说明的事事项3分假设、特殊处理、有有效条件、使使用限制、资料来源、其他说说明（抵押……...）第二部分估价对象象描述及地价价影响因素分分析14土地位置状况2分位置、用途、面积积、四至等土地权利状况3分权属、权利年期、他他项权利地上建筑物状况1分建筑总面积、建筑筑密度等一般因素2分影响地价宏观性的的政策等区域因素4分区域界定范围是否否合理、区域域位置、基础础设施、环境条件、产产业集聚度、规规划条件、区域土地利用情情况等描述是是否恰当个别因素2分最有效利用、宗地地自身条件、个个别开发程度度第四部分土地估价价58估价原则1分与方法联系选择是是否得当、全全面，描述是否规范、正正确地价确定2分评估结果可信度分分析，最终地地价确定依据与方法估价方法与估价过过程55分估价报告总体评价价5逻辑性、一致性3分前后描述一致、语语句是否通畅畅、有无错别别字制作标准与设计2分格式是否规范、制制作美观总评分数100分对估价方法评分说明如下：用两种方法进行评估的估价方法与估价过程评分的55分中，主要方法占30分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占50％，使用三种方法进行评估的，各占三分之一。方法项目评分比例（％）得分得分点存在问题成本逼近法征地成本20组成部分是否全面面、费用的确确定依据是否否充分合理、是是否是客观成成本土地开发费用20开发状况及相应的的开发费用标标准、依据、是是否为客观的的开发费用相关税费10组成部分是否全面面、费用的确确定依据是否否充分合理利息计算10利率选择、开发周周期的设定、计计息期利润求算10利润率的选择、依依据土地增值收益10增值收益率选择、依依据相关修正10年期、区位、还原原利率等地价计算10市场比较法比较实例选择20案例个数、实际交交易案例、时时间限制、用用途一致、相相同供需圈、案案例描述清楚楚、选择特殊殊案例的说明明比较因素选择15是否包括影响地价价的全部主要要因素、因素素选择是否合合理、修正系系数确定的理理由和标准因素条件说明及说说明表编制5描述各条件是否客客观、具体、量量化因素条件及系数550情况修正系数10期日修正系数5年期修正系数5区域修正系数20个别修正系数10地价计算10方法项目评分比例（％）得分得分点存在问题基准地价系数修正正法基准地价简介地价内涵10制订时间、开发程程度等修正体系10宗地级别的确定10宗地位置所对应的的土地级别及及价格基准地价修正600编制待估宗地因素素条件说明表表30与基准地价修正系系数表一致编制待估宗地因素素修正系数表表20其他因素修正10地价计算10剩余法最佳开发利用方式式10土地用途、容积率率等是否符合合规划和设计计的要求不动产总价估算20估算方法和依据开发成本估算30估算成本全面、准准确及其选择择依据编制利息计算10开发周期、利息率率、计息周期期利润计算10利润