扬州市某房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告估价项目名称：A位于砚池小区5幢501室的房地产抵押价值评估报告委托估价方：A受托估价方：扬州市A房地产评估咨询有限公司估价人员：***估价日期：2007年1月15日至2007年1月19日估价报告编号：扬新评报字(2007)第205号目录一、致委托方函…………………3二、估价师声明…………………4三、估价的假设和限制条件……6四、房地产估价结果报告………8五、房地产评估技术报告………15六、附件…………21致委托方函XXX：我公司接受委托，秉着客观、公正、科学、独立的原则，对您委估的位于砚池小区5幢501室的居住用房地产进行了市场价格和抵押价格评估，估价时点为2007年1月15日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。本公司根据国家有关法律、法规和规范的要求，结合估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房产市场因素进行分析，确定估价对象可能实现的价值如下：1、市场价值：委估房地产建筑面积为102.92平方米，评估总价为人民币34.91万元，大写：人民币叁拾肆万玖仟壹佰圆整。2、抵押价值：委估房地产建筑面积为102.92平方米，评估总价为人民币34.91万元，大写：人民币叁拾肆万玖仟壹佰圆整。委估方在使用本报告时，务请注意本评估结果报告中的估价的假设和限制条件，并且，报告的全文作为一个不可分割的整体，仅有部分内容则不能成为有效的评估报告。法定代表人（签章）：扬州XX房地产咨询评估有限公司二零零七年一月十九日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的；2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3.我们与委托方没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系或偏见；4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.本次评估中没有人对本估价报告提供主要专业帮助。7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.9.本评估结果反映评估对象在本次评估目的下，根据国家、地方现行政策规定，按房地产评估程序和公认的评估方法确定的现行价格，没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格对其评估价的影响；不考虑假定该房地产到市场变现时因特殊的变现方式和价格折扣而引致的价格变化；也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价格的影响。当前述条件在评估结果有效期内发生明显变动时，上述评估结果在未作相应修正的情况下不再生效，如需使用，须重新委托评估。10.估价时点后、估价报告有效期内，随着时间的推移，本报告所评估的价值会随着房地产建筑市场状况、房地产市场行情、政府规划条件、开发条件以及估价对象自身情况等条件的变化而变化。在抵押存续期间，抵押权人应当加强对抵押物市场价格变化的监测，及时掌握抵押物价值的变化情况，对这些变化导致抵押物的价值减损保持关注。如果这种变化对估价对象估价价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论，如需使用，须重新委托评估。11.委托估价方在进行待估房地产抵押时，抵押权人应仔细阅读本报告全文，以对抵押物价值有全面了解。抵押权人应在评估的抵押物市场价值基础上，充分考虑估价的假设和限制条件，并考虑抵押权实现时，处分时点与抵押权设定日不一致带来的年期减少、市场变化等风险因素及交易时点的政府税费与各项中介费，再根据抵押人的资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限给予相应比例的贷款。12.本报告所提供的抵押价值未扣除当抵押权实现并在处分抵押物过程中所发生的诉讼费用、各项中介费用（如变现费用、评估费用等）、以及按照政府规定须缴纳的相关税费。13.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。14.参加本次估价的注册房地产估价师姓名签名（盖章）估价的假设和限制条件本估价报告中分析、意见和结论是我们自己公正的分析、意见和结论，但受以下及本次估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：一、估价的假设条件1.本报告是根据评估基准日委估房地产现状进行的评估。2.本报告提出的评估结果，是假设估价对象的现状用途均合法、按其现状用途持续使用、产权完整合法为前提。3.合法性是指委托估价方必须对估价对象拥有合法产权，估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分。本估价报告依据了委托方提供的相关资料，本次评估设定委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。根据委托方要求，本报告估算估价对象当前状态于估价时点的客观市场价格，即估价对象不存在担保以及其他对其权利发生限制的他项事项。设定委托方在能合法取得土地使用证、房屋所有权证，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。4.最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、规划许可，能使估价对象产生最大效应的使用。5.估价时点假设。即要求估价结果是估价对象于当前状态、于估价时点、于当时市场的客观合理价格。估价时点后、估价报告有效期内，随着房地产建筑市场状况、市场行情、规划条件、开发条件、估价对象自身情况的变化，均会对估价结果产生较大的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整。6.本报告房屋面积是以委托方提供的由扬州市房地产管理局核发的《房屋所有权证》上的面积为依据，土地面积以扬州市国土资源局核发的《国有土地使用证》为依据。7.其他因素假设。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：（1）估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。（2）本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。（3）估价时点后、估价报告有效期内，估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。8.评估价值中已包含该房地产享有的合理分摊的公共配套设施，如水、电、通讯以及道路交通等使用的权益，以及相应的土地使用权价值，未考虑抵押权实现时的价值减损和处置成本。二、估价的限制条件1.本报告估价结论仅为委托方在上述已有假设条件下用于抵押提供价格参考，不得做其他用途。2.估价报告应用的有效期自提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。随着时间的推移，本报告所评估的价值随着时间、房地产建筑市场状况、市场行情、规划条件、开发条件、估价对象自身情况的变化，估价对象的价值将发生变化，评估结果也需要根据市场情况的变化作出相应的调整。3.本评估报告的报告解释权为本评估机构所有。本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得本公司书面同意；未经本评估机构书面同意，其全部或其部分内容不得在任何公开文件或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律有规定的除外。4.根据委托方的要求，本次评估仅对现状房地产进行价格评估，不涉及权属的复核和确认。因此，本评估报告仅对估价对象在上述已有假设条件下的抵押价格进行估测，不作为权属确认的依据。估价结果报告（一）委托估价方XXX（二）受理估价方机构名称：扬州XX房地产咨询评估有限公司机构地址：扬州市XX路资质级别：土地评估贰级资质；房地产评估贰级资质资质证号：苏房估字第XXX号联系电话：0514-789XXXX邮政编码：225009（三）估价对象1.地理位置估价对象位于砚池小区5幢501室，距扬州市中心（文昌阁）约约6分钟车程。估价对象所在区域有在建中的学府大街和景悦花苑，周边各项公共配套设施完善，居住环境理想。估价对象位于一般繁华地带，商业繁华程度一般。估价对象所在区域内有育才小学，扬州中学，扬州大学等文化教育设施，有荷花池公园，农工商超市，荷花菜菜市场等生活服务设施。该区域内道路通达状况好，主干道江阳路和大学南路，交通状况优。区域内基础设施完善，供电、供水、通讯和排水保证率均较高。2.建筑物状况本次估价对象为XXX位于砚池小区5幢501室的一处住宅，建于1998年，混合结构，总层数为5层，估价对象位于第5层，建筑筑面积为102.92m2，附设阁楼。委托方于2004年办理了房屋所有权证，2004办理了国有土地使用权证，房屋所有权证号为扬房权证维字第4012003778号，国有土地使用权证号为扬国用（04Z）第04959号。根据委托方提供的资料，委估房产的登记用途为居住用房，土地登记用途为住宅，土地使用权类型为出让，终止日期为2068年2月25日。根据估价师实地查勘，待估房地产实际用途为居住用房。两卧朝南，采光、通风条件优，视野开阔，室内未装修，为毛坯房；另可通过木楼梯到达阁楼。估价对象所在小区人文环境较优。3.委估对象所在宗地状况（1）宗地的位置：扬州市砚池小区5幢501室。（2）宗地的用途：登记用途为住宅用地，现状用途为住宅用地。（3）宗地的面积：登记面积60.7m2（分摊土地面积）。04Z04959（5）登记时间：（6）土地所有权：国有。（7）土地使用权：国有土地使用权，使用权终止日期至2068年2月25日。（8）他项权利：在估价基准日，宗地未设定抵押等他项权利。4.变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（1）抵押房地产的通用性：根据估价师现场查勘，委估房地产为居住用房，作为住宅，居住条件较好，具有较好的通用性。（2）抵押房地产的独立使用性：该房地产位于砚池小区5幢501室，水电齐全，功能完整，为和，权属清楚，具有良好的独立使用性。（3）变现的成本：变现成本主要是指抵押权的实现成本，抵押权实现时一般可采取拍卖、变卖或议价折卖的方式。抵押权实现导致抵押物（房地产）流转时，除须按政府规定缴纳房地产在流转过程中的相关税费外，如果抵押权人向人民法院申请强制执行委估房地产时，根据相关规定，需支付法院的诉讼费用，如果是采用拍卖形式的，尚需按拍卖成交价的3％～5％支付拍卖机构的拍卖费用。另外，因存在短期内强制处分，潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般要比公开市场价格要低，与评估的市场价值的有一定的差异程度即价值减损。。（4）清偿顺序：根据《中华人民共和国担保法》和“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”，抵押权实现时，首先应支付实现抵押权的费用，然后是支付主债权的利息及主债权。如果同一财产向两个以上债权人抵押的，且抵押合同均已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。因此，在抵押存续期间，抵押权人必须及时跟踪了解抵押人的资产、负债以及经济效益情况，及时了解其纳税情况，并及时了解在抵押权实现过程中的所有变现费用，做好动态跟踪和监测，以降低房地产信贷风险。（四）估价目的（五）估价时点本项目评估的基准日确定为2007年1月15日。评估基准日的确定是根据评估目的，由委托方和评估人员共同协商确定。（六）价值定义：根据估价对象及委托方要求，本报告评估委估房地产在估价基准日、在现状利用条件下的抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。因抵押权实现方式的不同会导致抵押权实现的处置成本和价值减损不同，因此，本报告所提供的抵押价值未扣除当抵押权实现并在处分抵押物过程中所发生的诉讼费用、各项中介费用（如变现费用、评估费用等）、以及按照政府规定须缴纳的相关税费。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应同时抵押。考虑到扬州市土地管理部门和房屋管理部门的实际情况，结合委托方要求，因此本报告对委估房地产进行房地合一的总价值评估，评估价格中包含土地的使用权价值。（七）估价依据1.法律、法规和政策文件1.1《中华人民共和国城市房地产管理法》1.2《中华人民共和国担保法》1.3《中华人民共和国土地管理法》1.4《中华人民共和国土地管理法实施条例》1.51.6《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》1.7江苏省人民政府、江苏省建设厅和江苏省国土资源厅以及原江苏省国土管理局颁发的有关文件1.8扬州市人民政府和扬州市房地产管理局、国土资源局颁发的其它有关文件2.技术规程2.1中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）2.2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）3.其它3.1委估对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》3.2房地产估价师实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、区域条件、宗地条件方面的资料3.3房地产估价师收集的与估价对象相近的工程造价信息等方面资料3.4《江苏省建筑工程综合预算定额》3.5《江苏省建筑装饰工程综合预算定额》3.6扬州市房地产市场的其它相关资料（八）估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1、合法原则：应以估价对象的合法权益为前提估价。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。2、替代原则：所谓替代原则，即在评估一宗房地产价格时，如附近地区有相近效用的房地产价格存在，那么可根据替代原则推断出估价对象房地产的价格。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。3、估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理的价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况静止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。4、最高最佳使用原则：由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且房地产权利人都期望从其所占用的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产的价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提的。在评估中应充分考虑待房地产的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的房地产价格。5、谨慎原则：又称为保守原则或稳健原则，是指房地产估价师进行抵押价值评估时，在存在不确定因素和风险、估价参数的确认和计量的精确性受到影响的情况下，应运用谨慎的职业判断和稳妥的评估方法进行处理。充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。（九）估价方法房地产估价方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。不同的估价方法从不同的角度反映了所估房地产在一定权利状况及一定时间点的价格水平，只是各种方法的适用条件、方法特点、资料要求有所不同，需根据委估房地产的估价目的、实际情况等选择合适的估价方法。我们对委估房地产的文件资料进行了必要的审核及分析，并进行了认真的实地勘察和调查了解，考虑估价对象的实际情况，故本次评估选用市场比较法进行估价。所谓市场比较法，是指将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即：待估房地产楼价=比较案例房地产楼价××××（十）估价结果本公司根据国家有关法律、法规和规范的要求，结合估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房产市场因素进行分析，确定估价对象可能实现的价值如下：市场价值：委估房地产建筑面积为102.92平方米，评估总价为人民币34.91万元，大写：人民币叁拾肆万玖仟壹佰圆整。抵押价值：委估房地产建筑面积为102.92平方米，评估总价为人民币34.91万元，大写：人民币叁拾肆万玖仟壹佰圆整。因抵押权实现方式的不同会导致抵押权实现的处置成本和价值减损不同，因此，本报告所提供的抵押价值未扣除当抵押权实现并在处分抵押物过程中所发生的诉讼费用、各项中介费用（如变现费用、评估费用等）、以及按照政府规定须缴纳的相关税费。（十一）估价人员注册房地产评估师李加龙（签章）：注册房地产评估师赵松原（签章）：（十二）估价作业日期2007年1月15日至2007年1月19日（十三）估价报告应用的有效期在房地产市场和委估对象情况变化不大的情况下，估价报告应用的有效期自提交估价报告之日2007年1月19日起原则上为一年。扬州XX房地产咨询评估有限公司二零零七年一月十九日估价技术报告(一)个别因素分析详见《估价结果报告》中“三、估价对象”(二)区域因素素分析(1)交通条件：：估价对象位位于砚池小区区5幢501室，距扬州市市中心（文昌昌阁）约约6分钟车程。该该区域内道路路通达状况好好，主干道江江阳路和大学学南路，交通通状况优。有有19路；29路等公交车车可直接到达达。(2)生活服务设设施：有荷花花池公园，农农工商超市，荷荷花菜菜市场场等生活服务务设施。区域域内基础设施施完善，供电电、供水、通通讯和排水保保证率均较高高。(3)教育配套设设施：估价对象所在在区域内有育育才小学，三三元桥小学，扬扬州中学，扬扬州大学等文文化教育设施施。(4)环境质量：：估价对象周围围没有大的噪噪声污染，空空气质量良好好，斜对面是是免费开放的的荷花池公园园，绿化率较较高。(三)市场背景分析在建立诚信房产市市场的前提下下，过去几年年，随着经济济的发展，基基础设施条件件的改善和房房地产基本制制度与政策不不断完善，市市区内的房地地产交易日益益活跃，房地地产市场日新新月异，扬州州房地产业的的快速发展已已成为拉动国国民经济快速速增长的重要要一环；今年，扬州的房地地产市场虽受受到国家宏观观政策的影响响，但还是保保持良好的发发展趋势，房房地产市场仍仍然呈现健康康、快速发展展的态势，房房地产市场出出现购销两旺旺的喜人局面面，房地产市市场开发投资资出现理性回回落，房地产产市场供应结结构基本合理理，商品房价价格有升有降降；从目前的市场经济济分析看，扬扬州的经济发发展已步入快快车道，国民民经济的持续续发展推动房房地产业的快快速发展，而而房地产的发发展又会推动动经济的发展展，二者相辅辅相成。根据据这种形势分分析，预测将将来扬州市房房地产将会出出现稳中有升升的局面。（四）最高最佳使使用分析房地产应当以估价价对象的最高高最佳使用为为前提进行估估价。最高最最佳使用是指指法律上允许许、技术上可可能、经济上上可行，经过过充分合理论论证，能使估估价对象产生生最高价值的的使用。另外外，房地产价价格受土地与与建筑物组合合状态的影响响，两者的配配合适当均衡衡时，房地产产效用才能高高度发挥，达达到最高最佳佳使用状态。该估价对象地理位位置优越，建建筑设计合理理，配套设施施齐全，交通通条件便利，居居住环境理想想，区位条件件较为优越；；估价对象为为居住用房，混混合结构，面面积、层高、布布局均适合作作为居住用房房。本次估价价目的为抵押押评估，土地地登记用途为为住宅用地，根根据估价人员员分析，本报报告中的使用用功能以现状状用途为最高高最佳使用。（五）估价方法选选用房地产估价方法主主要有市场比比较法、收益益法、成本法法、假设开发发法等。不同同的估价方法法从不同的角角度反映了所所估房地产在在一定权利状状态及一定时时间点的价格格水平，只是是各种方法的的适用条件、方方法特点、资资料要求有所所不同，需根根据委估房地地产的估价目目的、实际情情况等选择合合适的估价方方法。我们对对委估房地产产的文件资料料进行了必要要的审核及分分析，并进行行了认真的实实地勘察和调调查了解，考考虑估价对象象的实际情况况，故本次评评估选用市场场比较法进行行估价。所谓市场比较法，是是指将估价对对象与在估价价时点的近期期有过交易的的类似房地产产进行比较，对对这些类似房房地产的成交交价格做适当当的修正，以以此估算估价价对象的客观观合理价格或或价值的方法法。即：待估房地产楼价==比较案例房房地产楼价××××（六）估价测算过程1.选择交易案例进行行比较本次评估，我们选选择委估对象象附近相同或或相似类型的的交易案例进进行比较：实例1：砚池小区住宅用房房，混合结构构，建筑面积积为148平方米米，与估价对对象户型相似似，总层数55层，所在层层数为5层，高装，成交日期为2006年07月，成交交单价为3588元/㎡。实例2：砚池小区住宅用房房，混合结构构，建筑面积积为126平方米，与与估价对象户户型相似，总总层数为5层，所在层数数为5层，中装，成成交日期为2006年09月，成交交单价34997元/㎡。实例3：砚池小区住宅用房房，混合结构构，建筑面积积为127平方米，与与估价对象户户型相似，总总层数为5层，所在层数数为4层，高装，成交日期期为2006年11月，成交单单价为35335元/㎡。2.进行交易情况况修正交易情况修正，是是排除交易行行为中的一些些特殊因素所所造成的交易易价格偏差，它它是对可比实实例价格本身身是否正常的的修正。由于于所选取的案案例均属正常常交易，故交交易情况无须须进行修正。3.进行交易日期修正正交易日期修正，是是指将可比实实例在其成交交日期的价格格修正到估价价时点的价格格。由于所选选取的案例成成交价均为2006年下半年的成交交价格，扬州州市在此期间间房地产市场场稳定增长，无无大的价格波波动，故交易易日期修正幅幅度较小。4.进行区域因素修正正区域因素修正，是是将可比实例例相对于估价价对象在外部部环境方面的的差别所产生生的交易价格格差别排除掉掉。5.进行个别因素素修正个别因素修正，是是指将可比实实例相对于估估价对象在本本身的使用功功能、质量好好坏等方面的的差别所产生生的交易价格格差别排除掉掉。可比交易易实例与估价价对象的个别别因素差异，主主要体现在：：状、结构、朝朝向、房屋成成新度与楼层层等。以待估估对象的个别别因素为基准准，设为100，交易案例例与之比较评评分。6.估价对象与可比实实例的情况因因素说明（见见表1）7.因素条件指数表（见见表2）8.比较因素条件指数数表（见表3）1因素情况说明表估价对象实例1实例2实例3交易情况正常正常正常正常交易价格（元/㎡㎡）358834973557交易时间2006年2006年2006年区域因素基础设施状况齐全齐全齐全齐全况/150150150150两条两条两条两条优优优优施较优较优较优较优个别因素混合混合混合混合5/55/55/54/5朝南朝南朝南朝南一般一般一般一般毛坯高装中装高装0.850.850.850.85表2因素条件指数表表估价对象实例1实例2实例3交易情况正常正常正常正常交易价格（元/㎡㎡）358834973557交易时间999999区域因素基础设施状况100100100100况100100100/100100100100100100100100100100100100施100100100100个别因素100100100100层次状况100100100101100100100100100100100100装修状况100103102103100100100100表3比较因素条件指