房产综合类术语全套

房产综合类术语全套第一章 综合类术语1. 综合类术语2. 房地产价格类术语3. 建筑类术语第二章 专业知识1. 物业管理2. 建筑学基本知识3. 房地产法规与制度——合同法与房地产政策第三章 常规业务操作1. 操作技能规范第一章 综合类术语第一节 综合类术语1. 房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。2. 国土局：代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。3. 商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。4. 发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。5. 代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。6. 土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。7. 土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。8. 土地使用费：土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。9. 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。10. 如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。11. 房地产产权登记：凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。12. 产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、它项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。13. 商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。14. 房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。15. 房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。16. 房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。17. 银行按揭：是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。第二节 房地产价格术语1. 均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。2. 起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。3. 预售价预售价是商品房预（销）售合同中的专用术语，是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格。4. 一次性付款一次性付款是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式。一般开发商会给予一次性付款的买方一定的价格优惠。5. 按揭贷款“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。6. 住房商业贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。7. 公积金贷款具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%；贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记的保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。8. 组合贷款个人住房组合贷款,是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，银行向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。第三节 建筑类术语1. 房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。2. 房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3. 商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。4. 建筑面积的计算规定是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有：1) 作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2) 建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。4) 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5) 与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。6) 有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。7) 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。8) 有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。9) 属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。10) 突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。11) 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。5. 套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。1) 套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。2) 套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。3) 套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。6. 公有建筑面积的计算和分摊一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。1) 共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。2) 共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。3) 各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：第1步：计算分摊系数分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。7. 使用率房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。怎样计算房屋的使用率房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。8. 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。9. 建筑密度居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。10. 绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。11. 居住面积房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面（即结构面积）。12. 使用面积房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算房屋租金，都是按使用面积计算。13. 建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。14. 房屋的开间在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。15. 房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。16. 层高房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。17. 净高房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。18. 什么是房屋组团我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。19. 什么是花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。20. 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。21. 跃层和复式、错层有什么区别？通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）：使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。22. 现房是指开发商已办妥妥房地产权证证（大产证）的的商品房，消消费者在这一一阶段购买商商品房时应签签出售合同。通通常意义上指指的现房是指指项目已经竣竣工可以入住住的房屋。23. 期房是指开发商从取得得商品房预售售许可证开始始至取得房地地产权证大产产证止，在这这一期间的商商品房称为期期房，消费者者在这一阶段段购买商品房房时应签预售售合同。期房房在港澳地区区称做为买“楼花”，这是当前前房地产开发发商普遍采用用的一种房屋屋销售方式。购购买期房也就就是购房者购购买尚处于建建造之中的房房地产项目。而而在成都市通通常对期房的的理解是未修修建好，尚不不能入住的房房子。24. 二手房即旧房。新建的商商品房进行第第一次交易时时为“一手”，第二次交交易则为“二手”。一些无房房的人，可以以买一套别人人多余的房；；而另一些手手里有些积蓄蓄又有小房子子居住的，可可以卖掉旧房房买新房；而而那些住房富富余户，也能能卖掉自己的的多余住房换换取收益。25. 尾房又称扫尾房。它是是房地产业进进入散户零售售时代的产物物，是空置房房中的一种。一一般情况下，当当商品房屋的的销售量达到到80％以后，一一般就进入房房地产项目的的清盘销售阶阶段，此时所所销售的房产产，一般称为为尾房。开发发商经过正常常的销售后剩剩下了少量没没有竞争力的的房子，这些些房子或朝向向不好、采光光不足，或是是楼层不佳、位位处两级，其其中一层大多多不带小花园园且遮挡较严严重。26. 公摊面积积商品房分摊的公用用建筑面积主主要由两部分分组成：1) 电梯井、楼楼梯间、垃圾圾道、变电室室、设备室、公公共门厅和过过道等功能上上为整楼建筑筑服务的公共共用房和管理理用房的建筑筑面积；2) 各单元与楼楼宇公共建筑筑空间之间的的分隔以及外外墙（包括山山墙）墙体水水平投影面积积的50％。27. 公用建筑筑面积分摊系系数将建筑物整栋的公公用建筑面积积除以整栋楼楼各套套内建建筑面积之和和，得到建筑筑物的公用建建筑面积分摊摊系数。即公公用建筑面积积分摊系数＝＝公用建筑面面积／套内建建筑面积之和和。28. 标准层是指平面布置相同同的房屋楼层层。29. 平台是指供居住者进行行室外活动的的上人屋面或或由房屋底层层地面伸出室室外的部30. 地下室是指房间地面低于于室外地平面面的高度超过过该房间净高高的1／2者。半地下室是指房间间地面低于室室外地平面的的高度超过该该房间净高的的1／3，且不超过1／2者。31. 玄关是登堂入室第一步步所在的位置置，它是一个个缓冲过渡的的地段。居室室是家庭的“领地”，讲究一定定的私密性，大大门一开，有有玄关阻隔，外外人对室内就就不能一览无无余。玄关一一般与厅相连连，由于功能能不同，需调调度装饰手段段加以分割就就是自己人回回家，也要有有一块放雨伞伞、挂雨衣、换换鞋、搁包的的地方。平时时，玄关也是是接受邮件、简简单会客的场场所。32. 隔断是指专门作为分隔隔室内空间的的不到顶的半半截立面。第二章 专业知识识第一节 物业管理理一、 物业管理的的概念物业管理是物业管管理企业接受受房屋产权人人或业主委员员会的委托，依依照物业管理理合同或协议议，对已投入入使用的各类类房屋建筑和和附属配套设设施及场地进进行管理，同同时对房屋区区域周围的环环境、清洁卫卫生、安全保保卫、公共绿绿地、道路养养护统一实施施专业化管理理，并向住用用人提供多方方面的综合性性服务。物业业管理是集管管理、经营、服服务为一体的的有偿劳动，它它按照社会化化、专业化原原则进行管理理。二、 物业管理的的作用及收费费物业管理是购房者者需要重视的的因素，应由由专门的机构构和人员依照照合同和契约约，对房屋区区域的周边环环境、清洁卫卫生、安全保保卫、公共绿绿地、道路养养护统一实施施专业化管理理，并向住房房人提供多方方面综合性服服务，是集管管理、经营、服服务为一体的的有偿劳动。物业合同在这里起起着非常重要要的作用，它它是进行物业业管理的根据据和标准，签签订物业合同同时应注意以以下几大事项项：1. 购房者应明明确所购住房房的类型和等等级，因为不不同类型和等等级的物业，有有不同的管理标准和和收费标准。2. 购房者对物物业收费的标标准和种类应应了解清楚，基基本包括：1) 管理、服务务人员的工资资和按规定提提取的福利费费；2) 公共设施、设设备日常运行行、维修及保保养费；3) 绿化管理费费；4) 清洁卫生费费；5) 保安费；6) 办公费；7) 物业管理单单位固定资产产折旧费；8) 法定税费。3. 管理内容包包括：1）房屋的使使用、维修、养养护；2）消防、电电梯、机电设设备、路灯、连连廊、自行车车房（棚）、园园林绿化地、沟沟、渠、池、井井、道路、停停车场等公用用设施的使用用、维修、养养护和管理；；3）清洁卫生生；4）车辆行驶驶及停泊；5）治安管理理；6）房地产主主管部门规定定或委托管理理合同规定的的其他物业管管理事项。三、 物业服务的的内容我国推行物业管理理的目的是为为了实现物业业的价值和发发挥物业的最最大使用功能能，以保值增增值，并为物物业所有人和和使用人创造造整洁、文明明、安全、舒舒适的生活和和工作环境，最最终实现社会会、经济、环环境三个效益益的统一。物物业管理行业业属于第三产产业中的服务务行业，具体体服务内容和和范围广泛，包包括各类建筑筑。如高层与与多层住宅区区、综合办公公楼、商业楼楼宇、工业厂厂房、仓库、停停车场等。尽尽管物业类型型各有不同，使使用性质差异异很大，但物物业管理的基基本内容是一一样的。社会会化、专业化化、市场化的的物业管理实实质是一种综综合的经营型型管理服务，融融管理、经营营、服务于一一体，三者相相互联系、相相互促进。物物业管理涉及及的服务领域域相当广泛，其其基本内容按按服务的性质质和提供的服服务方式可分分为：常规性性的公共服务务、针对性的的专项服务和和委托性的特特约服务三大大类。（一）常规性的的公共服务。这这是指物业管管理中的基本本管理工作，是是物业管理企企业面向所有有住用人提供供的最基本的的管理与服务务。主要包括括以下8项：1) 房屋建筑主主体的管理；；2) 房屋设备、设设施的管理；；3) 环境卫生的的管理；4) 绿化管理；；5) 保安管理；；6) 消防管理；；7) 车辆道路管管理；8) 公众代办性性质的服务。（二）针对性的专专项服务。这这是指物业管管理企业为改改善和提高住住用人的工作作、生活条件件，面向广大大住用人，为为满足其中一一些住户、群群体和单位的的一定需要而而提供的各项项服务工作。专专项服务的内内容主要有以以下几大类：：（1）日常生活活类；（2）商业服务务类；（3）文化、教教育、卫生、体体育类；（4）金融服务务类；（5）经纪代理理中介服务。如如物业管理企企业在做好公公共服务的同同时，在管辖辖的住宅区内内附属开展装装饰装修、美美容美发、餐餐饮、副食等等多种经营服服务。（三）委托性的特特约服务。特特约服务是为为满足物业产产权人、使用用人的个别需需求受其委托托而提供的服服务，通常指指在物业管理理委托合同中中未要求，物物业管理企业业在专项服务务中也未设立立，而物业产产权人、使用用人又提出该该方面的需求求，此时，物物业管理企业业应在可能的的情况下尽量量满足其需求求，提供特约约服务。如小小区内老年病病人的护理、接接送子女上学学、照顾残疾疾人的上下楼楼梯、为住用用人代购生活活物品等。上上述三类服务务工作是物业业管理的基本本内容。物业业管理企业在在实施物业管管理时，第一一大类是最基基本的工作，是是必须做好的的。同时，根根据自身能力力和住用人的的需求，确定定第二、第三三类中的具体体服务项目与与内容，采取取灵活多样的的经营机制和和服务方式，以以人为核心做做好物业管理理的各项管理理与服务工作作，并不断拓拓展其广度和和深度。四、 物业名词解解释1. 公共维修基基金公共维修基金是指指楼房的公共共部位和共用用设施、设备备的维修养护护基金2. 安全保安系系统实现小区周界的监监控和红外线线报警防范，火火灾与煤气报报警，紧急呼呼救报警，电电话线被切断断与防破坏报报警。3. 通讯系统实现住户的至少两两对电话线和和一个宽带国国际互联网络络（Interrnet）插口，可可接收有线电电视网节目。4. 信息服务系系统实现三表远程计量量，计算机网网络功能及一一些物业管理理功能。5. 环境控制系系统实现背景音响与公公共广播、出出入口控制、社社区公告版第二节 建筑学基基础知识一、 建筑物的用用途分类及特特点民用建筑的构造组组成建筑物一般是由：：基础、墙或或柱、楼地层层、楼梯、屋屋顶和门窗等等六大部分组组成。民用建筑：供人们们生活、居住住、从事各种种文化福利活活动的房屋。按按其用途不同同，有以下两两类：（1）居住建筑：供人人们生活起居居用的建筑物物，如住宅、宿宿舍、宾馆、招招待所。（2）公共建筑：供人人们从事社会会性公共活动动的建筑和各各种福利设施施的建筑物，如如各类学校、图图书馆、影剧剧院等。工业建筑：供人们们从事各类工工业生产活动动的各种建筑筑物、构筑物物的总称。通通常将这些生生产用的建筑筑物称为工业业厂房。包括括车间、变电电站、锅炉房房、仓库等。二、 按建筑结构构的材料分类类砖木结构：这类房房屋的主要承承重构件用砖砖、木构成。其其中竖向承重重构件如墙、柱柱等采用砖砌砌，水平承重重构件的楼板板、屋架等采采用木材制作作。这种结构构形式的房屋屋层数较少，多多用于单层房房屋。砖混结构：建筑物物的墙、柱用用砖砌筑，梁梁、楼板、楼楼梯、屋顶用用钢筋混凝土制作，成为为砖—钢筋混凝土土结构。这种种结构多用于于层数不多（六六层以下）的民用建建筑及小型工工业厂房，是是目前广泛采采用的一种结结构形式。钢混结构：建筑物物的梁、柱、楼楼板、基础全全部用钢筋混混凝土制作。梁梁、楼板柱、基础组成成一个承重的的框架，因此此也称框架结结构。墙只起起围护作用，用用砖砌筑。此此结构用于高高层或大跨度度房屋建筑中中。钢结构：建筑物的的梁、柱、屋屋架等承重构构件用钢材制制作，墙体用用砖或其他材材料制成。此此结构多用于于大型工业建建筑。三、 按建筑结构构承重方式分分类1、 承重墙结构它的传力途径是：：屋盖的重量量由屋架（或或梁柱）承担担，屋架支撑撑在承重墙上，楼层的重重量由组成楼楼盖的梁、板板支撑在承重重墙上。因此此，屋盖、楼层的荷载均均由承重墙承承担；墙下有有基础，基础础下为地基，全全部荷载由墙、基础传传到地基上。2、 框架结构主要承重体系有横横梁和柱组成成，但横梁与与柱为刚接（钢钢筋混凝土结结构中通常通过端部钢钢筋焊接后浇浇灌混凝土，使使其形成整体体）连接，从从而构成了一个整体刚刚架（或称框框架）。一般般多层工业厂厂房或大型高高层民用建筑多属于框架架结构。3、 排架结构主要承重体系由屋屋架和柱组成成。屋架与柱柱的顶端为铰铰接（通常为为焊接或螺栓连接），而而柱的下端嵌嵌固于基础内内。一般单层层工业厂房大大多采用此法。4、 其他由于城市发展需要要建设一些高高层、超高层层建筑，上述述结构形式不不足以抵抗水平荷载（风风荷载、地震震荷载）的作作用，因而又又发展了剪力力墙结构体系、桶式结构构体系。四、 建筑高度分分类建筑物可根据其楼楼层数量分为为以下几类1、低层：2层及22层以下2、多层：2层以上上，8层以下3、中高层：8层以以上，16层以下4、高层：16层以以上，24层以下5、超高层：24层层以上五、 按结构平面面布置情况分分类1. 框架结构2. 全剪力墙结结构3. 框架--剪剪力墙结构4. 框--筒结结构5. 筒体结构6. 框支结构7. 无梁楼盖结结构六、 房屋面积计计算（一）房屋面积的的分类：1、实用面积（净面面积）：它是是建筑面积扣扣除公摊面积积、及墙体柱柱体所占用的的面积后的净净使用面积，俗俗称地砖面积积。2、建筑面积（套内内面积、轴线线面积）：包包含了房屋居居住可用的实实用面积、墙墙体柱体占地地面积、楼梯梯走道面积、其其它公摊面积积等。3、公摊面积：是指指建筑物的楼楼梯、外墙、首首层大堂及小小区内其它一一些配套设施施的分摊面积积。（二）计算建筑面面积的范围：：1、单层建筑物无论论其高度如何何，均按建筑筑物勒脚以上上外墙外围水水平面积计算。单层建筑物物内如果带有有部分楼层者者，亦应计算算建筑面积。高高低联跨需分别计算建筑筑面积时，按按高低跨相邻邻处高跨柱外外线为分界线线。2、多层或高层建筑筑物按分层建建筑面积总和和计算，每层层建筑面积按按建筑物勒脚以上外墙外围围的水平面积积计算。3、建筑物外墙为预预制挂板的，按按挂板外墙主主墙面间的水水平面积计算算。4、地下室、半地下下室、地下车车间、仓库、商商店、指挥中中心等及附属属建筑物外墙有出入口的的（沉降缝为为界）建筑物物，按其上口口外墙外围水水平面积计算。人防通道端端头出口部分分楼梯踏步时时，按楼梯上上口外墙外围围水平面积计算。5、用深基础做地下下架空层，有有围护结构者者，按其围护护结构外围水水平面积计算建筑面积。6、坡地建筑物利用用吊脚做架空空层，有围护护结构者，按按其围护结构构外围水平面积计算建筑面面积。7、建筑物内的门厅厅、大厅，不不论其高度如如何，均按一一层计算建筑筑面积，门厅、大厅内回廊廊部分按其水水平投影计算算建筑面积。8、电梯井、提物井井、垃圾道、管管道井、附墙墙烟囱等均按按建筑物自然然层计算建筑面积。9、建筑物内的技术术层层高超过过2.2米的，按技技术层外围水水平面积计算算建筑面积。技术层层层高虽不超过过2.2米，但从中中分隔出来作作为办公室、仓仓库等，应按分隔出出来的使用部部分外围水平平面积计算建建筑面积。10、有柱雨罩，按柱柱外围水平面面积计算建筑筑面积；独立立柱雨罩，按按顶盖的水平投影面积的的一半计算建建筑面积。11、有柱车棚、货棚棚、站台等，按按柱外围水平平面积计算建建筑面积；单单排柱的独立车棚、货货棚、站台等等，按顶盖的的水平投影面面积的一半计计算建筑面积。12、突出墙面的门斗斗、眺望间，按按围护结构外外围水平面积积计算建筑面面积。13、封闭式阳台、挑挑廊按其水平平投影面积计计算建筑面积积。挑阳台按按其水平投影面积的一般般计算建筑面面积。凹阳台台按其阳台净净空面积（包包括阳台栏板）的一半计算算建筑面积。14、建筑物外有顶盖盖和柱的走廊廊、檐廊、按按柱的外边线线水平面积计计算建筑面积积；无柱的走走廊、檐廊，按按其投影面积积的一半计算算建筑面积。15、两个建筑物间有有围护结构的的架空通廊，按按通廊的投影影面积计算建建筑面积；没有围护结结构的架空通通廊，按其投投影面积的一一半计算建筑筑面积。16、建筑物内无楼梯梯，设室外楼楼梯的，其室室外楼梯按每每层水平投影影面积计算建筑面积；室室内有楼梯并并设室外楼梯梯的，其室外外楼梯按每层层水平投影面积的一半计算算建筑面积。17、各种变形逢、沉沉降缝，宽在在30mm以内的抗震震缝，均分层层计算建筑面积，高低联跨时时，其建筑面面积并入低跨跨建筑面积内内。（三）不计算建筑筑面积的范围围1、突出墙面的构件件、艺术装饰饰以及挂板突突出的艺术装装饰线，如柱柱、垛、勒脚脚、台阶、无无柱雨罩等。2、检修消防等用的的室外爬梯、宽宽度在60cm以内的钢梯梯。3、穿过建筑物的通通道、住宅的的首层平台、层层高在2.2米以内的设设备层。4、深基础架空层仅仅预留门窗洞洞口，不做地地面及装饰的的。5、没有围护结构的的屋顶水箱间间、舞台及后后台悬挂幕布布、布景的天天桥、挑台。6、单层建筑物内分分隔的操作间间、操作室、仪仪表间等单层层房间。7、地下人防、支线线、人防通道道、人防通道道端头为竖向向爬梯设置的的安全出入口口。8、宽在30mm以以上的抗震缝缝、有伸缩缝缝的靠墙烟囱囱，构筑物如如独立烟囱、烟烟道、水塔、储储水池、储仓仓等。9、建筑物内外的操操作平台、上上料及利用建建筑物的空间间安置箱、罐罐的平台。七、 建筑识图的的一般知识施工图的内容和用用途施工图主要包括图图纸目录、设设计总说明、建建筑施工图、结结构施工图、设设备施工图。图图纸目录包括括每张图纸的的名称、内容容、图纸编号号等，设计总总说明包括设设计依据如设设计规模、建建筑面积等，设设计标准，施施工要求等。施工中常用的符号号施工中常用的符号号包括：（一）、定位轴线线定位轴线采用细点点划线表示。通通常是一个圆圆圈里面一个个阿拉伯数字字或英文字母母表示。在平平面图上从左左到右依次采采用阿拉伯数数字，自下到到上顺次采用用英文字母编编写。需要注注意的是字母母I、O及Z不得作轴线线编号。定位轴线在施工图图中通常将房房屋的基础、墙墙、柱和梁等等承重构件的的轴线划出，并并进行编号。（二）、标高其他标高以此为基基准。在总平平面图、平面面图、里面图图和剖面图上上，经常用标标高来表示某某一部位的高高度。销售人人员必须会计计算楼层高度度。我国把青岛黄海的的平均海平面面作为绝对标标高，及零标标高，通常情情况下，销售售人员计算标标高都是采用用相对标高的的方式。即将将首层室内主主要地面标高高定为相对标标高的零点。八、 阅读图纸的的一般方法一套图纸一般有几几十张，几百百张构成，阅阅读图纸要从从大的方面先先着手，在依依次从大到小小，从粗到细细一次查看，平平面图、里面面图、剖面图图一次一些常用术语的含含义A、开间：指一间房房屋两条横向向轴线间的距距离。B、进深：指一间房房屋两条纵向向轴线间的距距离。C、层高：楼房本层层地面到相应应上一层地面面垂直方向的的尺寸。D、地坪：多指室外外自然地面。E、红线：规划部门门批给建设单单位的占地面面积，一般用用红笔划在图图纸上产生法律效力。九、 建筑总平面面图的阅读基本内容：1. 新建的建筑筑物的名称、层层数、室内外外地面的标高高、新建房屋屋的朝向等。2. 新建房屋的的位置。3. 新建的道路路、绿化场地地、管线的布布置。4. 原有房屋的的名称、层数数以及与新建建房屋的关系系，原有道路路、绿化及管管线情况。5. 将来拟建的的建筑物、道道路及绿化等等。6. 规划红线的的位置。7. 指北针、风风玫瑰图等。8. 周围的地形形、地貌等。9. 熟悉总平面面图中常用图图例（另备）阅读平面图的方法法步骤：1. 先看图样的的比例、图例例以及文字说说明2. 了解新建房房屋的基本情情况、用地范范围、地形地地貌以及周围围的环境等。3. 风玫瑰图与与指北针识读读。十、 建筑平面图图及识读对于一幢房屋有以以下几种平面面图1. 底层平面图图（又称首层层平面图）表示第一层各房间间的布置、建建筑入口、门门厅以及楼梯梯的布置等情情况。2. 标准层平面面图表示房屋中间几层层的布置情况况3. 顶层平面图图表示房屋最高层的的平面布置图图。有的房屋屋顶层平面图图与标准层平平面图相同，在在这种情况下下，顶层平面面图可以省略略。4. 屋顶平面图图注：平面图的阅读读以事例形式式讲述。十一、 立面图及及识读建筑立面图的内容容包括：1. 表明建筑物物的立面形式式和外貌，外外墙面装饰做做法和风格。2. 表示室外台台阶、花池、勒勒脚、窗台、雨雨蓬、阳台、屋屋顶以及雨水水管等位置、立立面形状及材材料做法。3. 反映立面上上门窗的布置置、外形及开开启方向4. 用标高及竖竖向尺寸表示示建筑物的总总高以及各部部位的高度注：立面图的识读读用图例讲解解。对于销售人员只要要求总平面图图、建筑平面面图、立面图图的阅读，而而建筑剖面图图、结构详图图不做要求。第四节 房地产产法规与制度度一、 房地产政策策2003-20006年宏观调控控政策一览2003年宏观调调控政策■2003年2月月18日：国土资资源部下发了了《关于清理理各类园区用用地加强土地地供应调控的的紧急通知》严格控制土地供应应总量，整个个上半年中国国范围内进行行土地市场的的整顿清查工工作；下半年年国家相继出出台了关于清清理园区的相相关政策及通通知(7月国务院出出台关于清理理整顿开发区区和加强建设设用地管理的的通知)，年底统计计，全国撤并并整合各类开开发区2046个。■2003年6月月：国务院公公布我国首部部《物业管理理条例》■2003年6月月13日：中国人人民银行下发发《关于进一一步加强房地地产信贷业务务管理的通知知》（央行121号文件）通知对房地产开发发贷款、土地地储备贷款、建建筑施工流动动资金贷款、个个人住房贷款款和公积金贷贷款等方面做做出了严格的的规定。新政政策的出现对对防范金融风风险、房地产产金融健康发发展起到了极极大的促进作作用。■2003年8月月12日：国务院院下发了《国国务院关于促促进房地产市市场持续健康康发展的通知知》(国务院18号文)。首次明确了房地产产业在国民经经济发展中的的支柱产业地地位，同时肯肯定了房地产产市场持续健健康发展的主主旋律，提出出坚持在国家家统一政策指指导下，各地地区因地制宜宜，分别决策策的方针，同同时表明，对对符合条件的的房地产开发发企业和房地地产项目，要要继续加大信信贷支持力度度。■11月3日：国国务院发出《关关于加大工作作力度进一步步治理整顿土土地市场秩序序的紧急通知知》宣布坚决落实清理理整顿开发区区的规定，切切实解决农民民失地失业问问题，严肃查查处土地违法法行为。■2003年111月13日：国家发发改委、建设设部联合发布布了《物业服服务收费管理理办法》规范了物业服务收收费行为，并并明确指出今今后物业服务务收费将通过过市场竞争形形成，极大保保障了业主和和物业管理企企业的合法权权益。2004年宏观调调控政策■2004年3月月31日：国土资资源部、监察察部联合发文文《关于继续续开展经营性性土地使用权权招标拍卖挂挂牌出让情况况执法监察工工作的通知》（831大限即“71号令”)要求从2004年年8月31日起，所有有经营性土地地一律都要公公开竞价出让让，以协议出出让经营性土土地的做法被被正式叫停。文文件还规定，8月31日以后，开开发商必须及及时缴纳土地地出让金，而而且如果在两两年内不开发发，政府可把把该土地收回回。■2004年4月月25日：经国务务院批准，中中国人民银行行决定从2004年4月25日起，提高高存款准备金金率0.5个百分点，即即存款准备金金率由7%提高到7.5%。■2004年4月月27日：国务院院发出通知《关关于提高钢铁铁、水泥、电电解铝、房地地产开发固定定资产投资项项目资本金比比例的通知》决定适当提高包括括房地产开发发在内的四大大行业固定资资产投资项目目资本金比例例，房地产开开发(不含经济适适用房项目)由20%及以上提高高到35%及以上■2004年4月月29日：国务院院办公厅下发发《关于深入入开展土地市市场治理整顿顿严格土地管管理的紧急通通知》要求全国半年之内内暂停农用地地转为建设用用地审批，深深入开展土地地市场治理整整顿。提出用用半年左右的的时间，深入入开展土地市市场治理整顿顿，同时实施施“三个暂停”，即全国暂暂停审批农用用地转非农建建设用地，暂暂停涉及基本本农田保护区区调整的各类类规划修改，对对新批的县改改市（区）和和乡改镇，暂暂停修改涉及及土地利用的的各类规划■2004年5月月13日：我国第第一部《经济济适用住房管管理办法》正正式规定出台台。经济适用住房面积积严格控制在在中小套型。该该办法对经济济适用住房的的管理具有重重要的意义。■2004年7月月底：国家发发展和改革委委员会、建设设部下发《物物业服务收费费明码标价规规定》，提出出物业服务收收费实行明码码标价。这一规定于20004年10月1日起施行。规规定物业管理理企业向业主主提供服务，应应当标明服务务项目、收费费标准等有关关情况，进一一步保障了业业主的合法权权益。■2004年09月月03日：银监会会发布《商业业银行房地产产贷款风险管管理指引〉主要针对房地产开开发行业的土土地储备贷款款、房地产开开发贷款、个个人住房贷款款、商业用房房贷款等风险险管理。■2004年100月29日：中国人人民银行决定定，从2004年10月29日起上调金金融机构存贷贷款基准利率率并放宽人民民币贷款利率率浮动区间和和允许人民币币存款利率下下浮。金融机机构一年期存存款基准利率率将上调0.27个百分点，由由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷贷款基准利率率上调0.227个百分点，由由现行的5.31%提高到5.58%。此举向社社会传递了中中央银行控制制信贷和投资资过快增长的的政策意图。■2004年111月国土资源源部先后出台台《关于贯彻彻落实〈国务务院关于深化化改革严格土土地管理的决决定〉的通知知》、《关于于完善农用地地转用和土地地征收审查报报批工作的意意见》、《土土地利用年度度计划管理办办法》、《建建设项目用地地预审管理办办法》等一系系列土地管理理政策法规。■2004年122月2日：国土资资源部下发《关关于开展全国国城镇建设存存量用地情况况专项调查工工作的紧急通通知》全国国土部门将以以2004年12月31日为基准日日期，到2005年3月31日，对全国国城镇的存量量用地、闲置置用地情况进进行地毯式调调查。2005年宏观调调控政策■2005年3月月17日：央行下下发《关于调调整商业银行行住房信贷政政策和超额准准备金存款利利率的通知》中国人民银行调整整商业银行自自营性个人住住房贷款政策策，宣布取消消住房贷款优优惠利率，将将现行的住房房贷款优惠利利率回归到同同期贷款利率率水平；对房房地产价格上上涨过快的城城市或地区，个个人住房贷款款最低首付款款比例可由现现行的20%提高到30%。央行此举举表明，中央央政府对房地地产的政策调调控力度进一一步加大。■2005年3月月26日：国务院院办公厅下发发《关于切实实稳定住房价价格的通知》，八八点要求控制制房价涨幅过过快，即“老国八条”。“老国八条”以通知知形式发出，要要求各地政府府重视房价上上涨过快这一一现象。文件件强调：“住房价格上上涨过快直接接影响城镇居居民家庭住房房条件的改善善，影响金融融安全和社会会稳定，甚至至影响整个国国民经济的健健康运行”，并要求各各地方政府高高度重视房地地产价格，明明确提出:“控制措施不不力，造成当当地房地产市市场大起大落落，影响经济济稳定运行和和社会发展的的地区，要追追究有关负责责人的责任。”■2005年4月月27日：国务院院总理温家宝宝主持召开国国务院常务会会议，分析当当前房地产市市场形势，研研究进一步加加强房地产市市场宏观调控控问题。国务务院又出台了了《加强房地地产市场引导导和调控的八八条措施》，即“新国八条”。“新国八条”为具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快■2005年5月111日：国务院院办公厅转发发建设部等七七部委《关于于做好稳定住住房价格工作作的意见》（又又称铁八条）明确了房地产行业业的国民经济济支柱产业地地位，将调控控的目标锁定定为“住房价格的的基本稳定”和“房地产业的的健康发展”；其中明确确规定，自6月1日起，国家家对个人购买买住房转让售售房时将视具具体情况征收收全额或部分分营业税，从从而达到抑制制短期内哄抬抬房价、扰乱乱市场正常秩秩序的炒房行行为。■5月27日，国税总局、建建设部、财政政部等颁发了了《关于加强强房地产税收收管理的通知知》2005年6月11日后，个人人将购买不足足2年的住房对对外销售的，应应全额征收营营业税■2005年7月月11日：《中华华人民共和国国物权法（草草案）》讨论论从2000年年人大法制工工作委员会形形成内部草案案开始，《物物权法(草案)》历经三次次审议，牵动动着无数关注注的目光。今今年，这一关关系到大众民民生切实利益益的国家大法法，再次交由由全国人大审审议。虽然历历经四次审议议，已经完善善许多，但是是，其中有关关业主委员会会的法律地位位等重大问题题仍然悬而未未决。■2005年7月月21日晚19:000：人民币兑兑美元即日升升值2%中国人民民银行2005年7月21日晚19∶00在其网站发发布了《中国国人民银行关关于完善人民民币汇率形成成机制改革的的公告》，备备受瞩目的人人民币升值传传闻得到证实实：“根据对汇率率合理均衡水水平的测算，人人民币对美元元即日升值2%。2005年7月21日19∶00，美元对人人民币交易价价格调整为1美元兑8.11元人民币。”这让此前扑扑朔迷离的中中国楼市的未未来更加复杂杂化，让在全全球化背景下下的中国金融融改革和未来来房地产发展展方向和趋势势前景更加不不明朗。而海海外投资作为为房价居高不不下的“配角”迅速成为众众矢之的。■2005年100月7日：国家税税务总局下发发《关于实施施房地产税收收一体化管理理若干问题的的通知》强调要对20%%个人所得税税进行一体化化征收。■2005年11月：国家税税务总局局长长谢旭人表示示“十一五”期间将出台台物业税2005年11月月，有媒体报报称：国家税税务总局局长长谢旭人表示示，在“十一五”期间，中国国将积极稳妥妥地深化税制制改革，其中中包括实施城城镇建设税费费改革，稳步步推行物业税税，并相应取取消相关收费费。谢旭人的的这一表态，再再度引发了社社会舆论关于于物业税的开开征时机以及及征收方式的的广泛讨论。特特别是物业税税能否平抑房房价的争论更更是成为2005年年终楼市市的一大热点点。“三个八条”的主要要内容对比老国八条 新国八八条 八条意见一、高度重视稳定定住房价格工工作 一、强化规规划调控，改改善商品房结结构 一、强化规规划调控，改改善住房供应应结构二、切实负起稳定定住房价格的的责任 二、加大土土地供应调控控力度，严格格土地管理 二、加大土土地供应调控控力度，严格格土地管理三、大力调整和改改善住房供应应结构 三、加强对对普通商品住住房和经济适适用住房价格格的调控，保保证中低价位位、中小户型型住房的有效效供应 三、调整住住房转让环节节营业税政策策，严格税收收征管四、严格控制被动动性住房需求求 四、完善城城镇廉租住房房制度，保障障最低收入家家庭基本住房房需求 四、加强房房地产信贷管管理，防范金金融风险五、正确引导居民民合理消费预预期 五、运用税税收等经济手手段调控房地地产市场，特特别要加大对对房地产交易易行为的调节节力度 五、明确享享受优惠政策策普通住房标标准，合理引引导住房建设设与消费六、全面监测房地地产市场运行行 六、加强金金融监管 六、加强经经济适用住房房建设，完善善廉租住房制制度七、积极贯彻调控控住房供求的的各项政策措措施 七、切实整整顿和规范市市场秩序 七、切实整整顿和规范市市场秩序，严严肃查处违法法违规销售行行为八、认真组织对稳稳定住房价格格工作的督促促检查 八、加强市市场监测，完完善市场信息息披露制度。加加强舆论引导导，增强政策策透明度 八、加强市市场监测，完完善市场信息息披露制度2006年宏观调调控政策■2006年33月5日：国务院院总理温家宝宝所作的政府府工作报告明明确提出，要要继续解决部部分城市房地地产投资规模模过大和房价价上涨过快的的问题，表明明了中央政府府对今年房地地产宏观调控控的一个主要要政策指向。■2006年33月6日：国税总总局下发了《关关于房地产开开发业务征收收企业所得税税问题的通知知》规定在地城市城区区和郊区的，非非经济适用房房开发项目预预计计税毛利利率不得低于于20％。■2006年44月28日：央行宣宣布全面上调调各档次贷款款利率0.27个百分点，其其中，5年期以上的的银行房贷基基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后后短短一年多多时间里再次次上调利率，此此次加息主要要是为了抑制制投资需求，进进一步稳定房房地产价格■2006年55月17日：国务院院总理温家宝宝主持召开国国务院常务会会议。会上提提出了促进房房地产业健康康发展的六项项措施（国六六条）。包括住房供应结构构、税收、信信贷、土地、廉廉租房和经济济适用房建设设等方面。这这六条措施拉拉开了2006年房地产调调控序幕。■2006年55月29日：国务院院办公厅出台台《关于调整整住房供应结结构稳定住房房价格的意见见》（国办发发（2006）37号），人称9部委"十五条"。对"国六条"进一步细细化，而且在在套型面积、小小户型所占比比率、新房首首付款等方面面作出了量化化规定，提出出90平方米以下下住房所占比比重，必须达达到开发建设设总面积的70%以上的标准准。从2006年6月1日起，个人人住房按揭贷贷款首付款比比例不得低于于30%。对购买自自住住房且套套型建筑面积积90平方米以下下的仍执行首首付款比例20%的规定；土土地闲置2年将被收回回使用权。■2006年55月31日：国税总总局下发《关关于加强住房房营业税征收收管理有关问问题的通知》（国国税发74号文件）对“国六条”中二手房房营业税新政政策的具体执执行问题予以以明确。2006年6月1日后，个人人将购买不足足5年的住房对对外销售全额额征收营业税税。个人将购购买超过5年（含5年）的普通通住房对外销销售，应持有有关材料向地地方税务部门门申请办理免免征营业税的的手续。把征征收营业税的的期限从２年年期限改为５５年，充分表表明政府对个个人所得税调调节的效果的的肯定，也是是进一步加大大控制的信号号。■2006年6月月16日：央行宣宣布从7月5日起，上调调存款类金融融机构人民币币存款准备金金率0.5个百分点，冻冻结资金为1500亿元。存款准备备金率的调整整，将产生多多倍收缩效应应，从而控制制银行的放贷贷盈利的冲动动，并带来信信贷总量的紧紧缩，其中将将造成一些房房地产公司资资金链条的紧紧张。■2006年77月6日：建设部部颁发《关于于落实新建住住房结构比例例要求的若干干意见》进一步明确了377号文件中90平方米标准准为单套住房房建筑面积，并并提出要加强强监督检查，落落实责任追究究制度，地方方政府要负起起切实责任。■2006年77月6日：建设部部联合国家发发展和改革委委员会、国家家工商行政管管理总局下发发166号文件《关关于进一步整整顿规范房地地产交易秩序序的通知》要求房地产开发企企业取得预售售许可证后，应应当在10日内开始销销售商品房。同同时加强房地地产广告发布布管理，未取取得商品房预预售许可证的的房地产项目目，不得发布布商品房预售售广告。■2006年77月11日：建设部部联合其他5部委下发171号文件《关关于规范房地地产市场外资资准入和管理理的意见》，被被业内称为"外资限炒令"。规定外商投资设立立房地产企业业，投资总额额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资资本不得低于于投资额的50%。加强了对对外商投资企企业房地产开开发经营和境境外机构和个个人购房的管管理。■2006年77月13日：国务院院办公厅发布布《关于建立立国家土地督督察制度有关关问题的通知知》九个国家土地督察察局派驻地方方，全国省（区区、市）及计计划单列市的的土地审批利利用，将纳入入九大土地督督察局严格监监管之下。■2006年77月18日：国税总总局发布《关关于住房转让让所得征收个个人所得税有有关问题的通通知》宣布从8月1日起起，各地税局局将在全国范范围内统一强强制性征收二二手房转让个个人所得税。■2006年77月27日：建设部部下发《关于于认真做好住住房状况调查查工作的通知知》2006年下半年年开始，全国国开始实施入入户住房状况况调查活动，掌掌握城镇居民民的真正住房房状况，以便便于进一步改改善住房供应应结构，稳定定住房价格，切切实解决中低低收入家庭住住房问题，促促进房地产业业的持续健康康发展。■2006年88月1日：国土资资源部制定的的《招标拍卖卖挂牌出让国国有土地使用用权规范》和和《协议出让让国有土地使使用权规范》正正式施行规范对招标拍卖挂挂牌或协议出出让国有土地地使用权的范范围作了细化化，进一步明明确六类情形形必须纳入招招标拍卖挂牌牌出让国有土土地范围：供供应商业、旅旅游、娱乐和和商品住宅等等各类经营性性用地以及有有竞争要求的的工业用地，并并建立国有土土地出让的协协调决策机构构和价格争议议裁决机制。■2006年8月月14日：中华人民共共和国建设部部、监察部、国国土资源部联联合发布《关关于制止违规规集资合作建建房的通知》；；■2006年8月月18日：央行宣宣布从8月19日起，上调调金融机构存存贷款基准利利率0.27个百分点。■2006年8月月28日：建设部部印发《房地地产交易秩序序专项整治工工作方案的通通知》。随后后，９月６日日，建设部、国国家发改委、工工商总局三部部委启动的一一项活动－－－－在全国范范围内集中开开展为期一年年的房地产交交易秩序专项项整治活动，活活动的重点打打击对象包括括捂盘惜售、囤囤积房源等恶恶意炒作行为为等６类违法法违规行为。■2006年9月月5日：国家外外汇管理局、建建设部联合发发布《关于规规范房地产市市场外汇管理理有关问题的的通知》明确外国投资者专专用外汇账户户内的资金，不不得用于房地地产开发和经经营；外资境境内代表机构构经常项目账账户资金不得得结汇购买境境内商品房。境境外主体并购购或收购境内内房地产企业业未能以自有有资金一次性性支付全部转转让款的，不不予办理转股股收汇外资外外汇登记。对对外资投机炒炒楼的五条主主要途径，包包括假独资、假假并购、违规规合资、假个个人购房、ＱＱＦＩＩ资金金炒房，该通通知均作出了了极具针对性性的审核规定定。■2006年9月月5日：新华社社受权全文播播发《国务院院关于加强土土地调控有关关问题的通知知》这是继２００４年年《国务院关关于深化改革革严格土地管管理的决定》出出台后，政府府在土地管理理和调控政策策上的又一次次重大调整。土土地出让总价价款必须首先先足额支付安安置补助费、拆拆迁补偿费等等，其余资金金还应逐步提提高用于农业业土地开发和和农村基础设设施建设的比比重；调整新新增建设用地地土地有偿使使用费缴纳标标准，对违规规减免和欠缴缴的新增建设设用地土地有有偿使用费，要要限期追缴；；加大建设用用地取得和保保有环节税收收调节力度；；城镇土地使使用税征收标标准在现行基基础上提高两两倍，并提高高耕地占用税税征收标准。■2006年9月月6日：国土资资源部发布《关关于开展2006年度土地变变更调查工作作的通知》表示将全面查清全全国各类土地地利用变化情情况，以充分分发挥土地管管理在宏观调调控中的“闸门”作用。■2006年9月220日：，国土土资源部下发发《关于适应应新形势切实实搞好土地开开发整理有关关工作的通知知》要求各地从把握方方向、尊重民民意、严格管管理、健全机机制等四个方方面，切实搞搞好土地开发发整理工作。■2006年9月：：新一轮土地地规划修编工工作已启动9月初，国务务院明确要求求暂缓执行前前版的《全国国土地利用总总体规划纲要要》。■2006年10月月：土地出让让金新规将出出炉使用税将提提高两倍《土地出让金收支支管理办法》（草草案）（以下下简称《办法法》）已基本本修订完成，待待国务院审批批后，《办法法》草案中提提出，土地出出让金总额的的15%必须用于农农地复垦和土土地整理开发发。此前的做做法是，土地地出让金增值值部分的15%做此用途。《办办法》明确土土地出让金将将实行收支两两条线，并接接受地方人大大的监督。■2006年111月3日：央行宣宣布从11月15日起，上调调存款类金融融机构存款准准备金率0.5个百分点。■2006年111月7日财政部、国国土资源部、中中国人民银行行三部委下发发《关于调整整新增建设用用地土地有偿偿使用费政策策等问题的通通知》通知进一步明确了了新增建设用用地土地有偿偿使用费的征征收范围。一一是新增建设设用地土地有有偿使用费征征收标准提高高一倍；二是是地方新增建建设用地土地地有偿使用费费全额缴入省省级国库；三三是主要参照照基本农田面面积和土地开开发整理重点点任务分配新新增建设用地地土地有偿使使用费。此外外，《通知》对对新增建设用用地土地有偿偿使用费征管管、收缴程序序、清欠、监监督检查等也也作出了规定定。■2006年111月11日：国务院院公布《外资资银行管理条条例》12月11日开始，我国将取取消对外资银银行的一切非非审慎性准入入限制，向在在中国注册的的外资法人银银行全面开发发人民币业务务。对外资银银行的开放将将在一定程度度上激发房贷贷市场的“鲶鱼效应”。二、 合同法条款款解释最高人民法院关于于审理商品房房买卖合同纠纠纷案件适用用法律若干问问题的解释为正确、及时审理理商品房买卖卖合同纠纷案案件，根据《中中华人民共和和国民法通则则》、《中华华人民共和国国合同法》、《中中华人民共和和国城市房地地产管理法》、《中中华人民共和和国担保法》等等相关法律，结结合民事审判判实践，制定定本解释。第一条本解释所所称的商品房房买卖合同，是是指房地产开开发企业（以以下统称为出出卖人）将尚尚未建成或者者已竣工的房房屋向社会销销售并转移房房屋所有权于于买受人，买买受人支付价价款的合同。第二条出卖人未未取得商品房房预售许可证证明，与买受受人订立的商商品房预售合合同，应当认认定无效，但但是在起诉前前取得商品房房预售许可证证明的，可以以认定有效。第三条商品房的的销售广告和和宣传资料为为要约邀请，但但是出卖人就就商品房开发发规划范围内内的房屋及相相关设施所作作的说明和允允诺具体确定定，并对商品品房买卖合同同的订立以及及房屋价格的的确定有重大大影响的，应应当视为要约约。该说明和和允诺即使未未载入商品房房买卖合同，亦亦应当视为合合同内容，当当事人违反的的，应当承担担违约责任。第四条出卖人通通过认购、订订购、预订等等方式向买受受人收受定金金作为订立商商品房买卖合合同担保的，如如果因当事人人一方原因未未能订立商品品房买卖合同同，应当按照照法律关于定定金的规定处处理；因不可可归责于当事事人双方的事事由，导致商商品房买卖合合同未能订立立的，出卖人人应当将定金金返还买受人人。第五条商品房的的认购、订购购、预订等协协议具备《商商品房销售管管理办法》第第十六条规定定的商品房买买卖合同的主主要内容，并并且出卖人已已经按照约定定收受购房款款的，该协议议应当认定为为商品房买卖卖合同。第六条当事人以以商品房预售售合同未按照照法律、行政政法规规定办办理登记备案案手续为由，请请求确认合同同无效的，不不予支持。当事人约定以办理理登记备案手手续为商品房房预售合同生生效条件的，从其其约定，但当当事人一方已已经履行主要要义务，对方方接受的除外外。第七条拆迁人与与被拆迁人按按照所有权调调换形式订立立拆迁补偿安安置协议，明明确约定拆迁迁人以位置、用用途特定的房房屋对被拆迁迁人予以补偿偿安置，如果果拆迁人将该该补偿安置房房屋另行出卖卖给第三人，被被拆迁人请求求优先取得补补偿安置房屋屋的，应予支支持。被拆迁人请请求解除拆迁迁补偿安置协协议的，按照照本解释第八八条的规定处处理。第八条具有下列列情形之一，导导致商品房买买卖合同目的的不能实现的的，无法取得得房屋的买受受人可以请求求解除合同、返返还已付购房房款及利息、赔赔偿损失，并并可以请求出出卖人承担不不超过已付购购房款一倍的的赔偿责任：：（一）商品房买卖卖合同订立后后，出卖人未未告知买受人人又将该房屋屋抵押给第三三人；（二）商品房买卖卖合同订立后后，出卖人又又将该房屋出出卖给第三人人。第九条出卖人订订立商品房买买卖合同时，具具有下列情形形之一，导致致合同无效或或者被撤销、解解除的，买受受人可以请求求返还已付购购房款及利息息、赔偿损失失，并可以请请求出卖人承承担不超过已已付购房款一一倍的赔偿责责任：（一）故意隐瞒没没有取得商品品房预售许可可证明的事实实或者提供虚虚假商品房预预售许可证明明；（二）故意隐瞒所所售房屋已经经抵押的事实实；（三）故意隐瞒所所售房屋已经经出卖给第三三人或者为拆拆迁补偿安置置房屋的事实实。第十条买受人以以出卖人与第第三人恶意串串通，另行订订立商品房买买卖合同并将将房屋交付使使用，导致其其无法取得房房屋为由，请请求确认出卖卖人与第三人人订立的商品品房买卖合同同无效的，应应予支持。第十一条对房屋屋的转移占有有，视为房屋屋的交付使用用，但当事人人另有约定的的除外。房屋毁损、灭失的的风险，在交交付使用前由由出卖人承担担，交付使用用后由买受人人承担；买受受人接到出卖卖人的书面交交房通知，无无正当理由拒拒绝接收的，房房屋毁损、灭灭失的风险自自书面交房通通知确定的交交付使用之日日起由买受人人承担，但法法律另有规定定或者当事人人另有约定的的除外。第十二条因房屋屋主体结构质质量不合格