房地产公司工程管理工作报告项目经理工作报告月

工程管理经验交流尊敬的各位领导、各位同仁大家好！非常高兴今天能同大家共同探讨交流工程管理经验。因为在总结材料的过程也是我本人总结、思考、提高的过程，由于水平和经验有限，难免存在不妥之处，敬请指正。今天从项目前期管理、质量、安全、进度、监理单位管理、例会管理、合同签订及执行等七个方面进行交流。一、项目前期工程管理结合项目开工前公司要求上报的同工程有关的三个文件要求展开工程前期工作内容：《项目开发经营定位报告》、《项目工程总体进度计划》、《项目工程管理方案》.1、项目开发经营定位报告要求其中内容之一：项目“五证”取得时间：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。上述五证一般由前期开发部负责办理，为什么在这里要谈？因为这五证的取得需要工程密切配合。如设计图纸、勘察、施工单位的选定、环评等各类报告的编制、现场开工条件等，不一一列举，（当然上述事项各公司分工不同，但无论哪个部门负责，我认为工程部门都应该了解）。强调三点：1）、配合难点：工程管理人员不熟悉报建业务流程和具体配合要求，脑海里缺乏系统认识。实际上各项报建先后顺序非常严格，且资料有很多应付技巧，如能熟练掌握，对前期工作推进非常有利。如：图纸备案，正常过程全套施工图纸齐全，再经审图公司审图合格，建委备案，但通常要求设计院先配合出报建图纸（深度未必达到施工图纸深度），审图公司不进行审图配合出审图报告，建委完成备案手续，开始后续的招投标、质检报建等手续；还有办理报建需要施工合同如果履行完公司会签手续，估计要花不少时间，可以同施工单位沟通先盖一份供报建用的合同，双方出书面说明用途，同时提前向上级公司有关部门沟通该做法，为手续办理争取到时间。我认为我们不了解前期报建要求不要紧，但要需要同开发部进行充分沟通（沟通时多问几个这样做可不可以），并作出统筹安排，列出清单，一项项紧锣密鼓准备。思路：报建所需各项资料能准备即准备，不能等到开始报建再准备资料，因有些资料准备需要时间，理想状态一具备报建条件即能送相关部门办理手续；如环评报告、水土保持、地质灾害等报告的编制尽早提前确定合作单位，进行编制；办理施工许可证，需要项目各主要负责人亲笔签名样式，可以提前准备妥当。提醒有些事项当地还属垄断：如南宁市抗震评价所需的工程抗震设防技术报告只有地震局下属一家单位编制，在时间配合上没其它单位好协调（他们要按规定动作走手续），但施工图备案时的必备资料之一，需提前启动工作。除此之外，过程中应充分考虑必需经地产公司把关审批事项的审批流程及时间规定。如：规划设计、招投标审批，上述事项不是加急一两天就能审批完，特别规划大多需要反反复复修改，在这方面大家比我更有经验（我们公司现在最开三个月）。我们项目报建时没那么麻烦，因为我们两个项目在设计的时候，还没那么多审批环节，且是保障性住房，项目把关即可。（现在听说很多公司拿地即开工，据了解，他们的勘察、设计工作都前置，且产品已标准化，基本在拿地前就完成同当地各有关部门的对接，获得土地后即开始报建。）2）、应高度重视总平面设计：总平面包含各项指标、建筑定位，且在后期设计中：建筑面积、容积率等指标不能突破，配套类指标不能小于原定指标。总平一旦审定后再调整非常困难，南宁规定半年内不得调整，即使允许调整过程也不亚于重新报建，费时费力费神。同设计院探讨过此问题，建议总平报审时设计最好达到一定深度，理想情况建筑方案：明确户型、人防及车道出入口、设备用房等内容，因上述变动有可能造成退红线距离、防火间距、日照不符合报批要求，规划局在这几方面把关较严。但同时也存在一个矛盾问题，在总平报建时消防、人防都不具备报建条件，人防设计条件需要总平批复后才能申请，难免在消防报建和人防报建时提出修改意见，比如：消防通道设置、人防出入口设置不合理，需要调整，诸如此类修改有时会导致总平的调整，个人认为要求设计院熟悉当地规范，根据以往经验综合考虑，同时加强同各业务部门提前沟通，最好能进行业务初审。（在南宁因我们是政府工程，我们基本出草图后，即拿到业务部门去审，我想商业项目大家可以通过良好的关系向这个方向努力；还有如果有些专业合作单位能确定，可以借助他们同各个部门的关系进行提前对接。）、设计依据的基础资料取得一定要可靠，特别周边配套不完善的情况（道路标高、雨水及污水管网设置及标高）。如:前几天市重点办协调会，有项目就总平面就比道路高2米、直到道路进场施工才发现问题，尽管该项目是政府重点项目，但该问题不是道路标高提高两米就行，有时是系统工程，涉及其它管网标高调整、造价等，幸好该项目还没开工建设，会议要求同规划局及道路业主进行进一步沟通，如果要修改该项目设计方案，等于前期各项工作重新来一次，即使能做工作调整道路标高，估计也耽误不少时间（且该道路工期紧，属10月在南宁召开的体操世界赛配套工程）。插入XX项目平面图：1号项目周边配套污水管网未因征地拆迁施工到位（且具体什么时间能完成，未有定论），经向污水管网建设单位绿城水务书面申请污水排放口，批复临时接入项目西北角和东南角的两个雨水管网，并经规划局审核书面同意（现南宁有多个项目如此处理），但因雨水设计直接排入邕江，项目就位于邕江旁边，且邕江为广西重要取水源。后期在工作梳理中，担心如此处理环保验收无法通过，及时咨询环保局，答复此类情况他们可以不管，但不会环保验收，如果这样就直接影响项目的备案和交付，因我们交付后才能取得回购款，紧急督促建委组织召开会议，同意在项目东边临时绿化带增建临时污水处理设施，污水经处理达标后再排入雨水管网，妥善处理该问题。再就前期资料了解一定要全面：还需要了解周边配套配备及建设情况，如：市政给水供应量及供水压力能否满足项目开发要求；片区污水管网是否完善；就近变电站负载如何、如满负荷规划变电站建设是否能同项目建成时间保持一致；市政燃气管路是否完善；市政弱电管网是否完善（因弱电管网不通在有些地方影响正式用电接通，因为现在远程抄表需借助相关信号，如不同可以同上述运营商沟通建设临时基站）；上述事项如不完善或时间不能满足项目建设要求会引起投资增加，甚至无法按期交楼的风险（因为有些临时事项现场并不具备实施的条件）。特别注意：上述问题解决有时因征地拆迁，过程会很漫长。插入XX平面图：（现林里桥项目周边市政配套都未完善，且上述问题的解决涉及拆迁，已由市重点办召开会议督促相关单位落实，但同时分析：道路和雨水都好解决，主要是解决污水问题，做好加设临时污水处理的预案，但该项目没有场地用于建设污水处理设施，正在协调规划、环保部门在操场位置设置污水处理设施，该项工作正在落实中。）2、如何进行项目分期分区为什么要谈分期分区？因为编制上述三个报告（项目开发经营定位报告、项目工程总体进度计划项目工程管理方案）都需明确项目开发节奏；项目开发节奏需根据项目分期分区情况编制，如果只由一个部门笼统编制就会造成计划同后期实施脱节。如何合理进行划分呢？1）、首先分期的理解：确定分期分区的过程：是工程与前期、设计、营销、财务、成本等部门提前沟通，达成共识的过程，其确定有利于各部门及时有效地相互配合。各部门职责：营销部：售楼部、样板房的位置（如果有单独售楼部除外）、开放时间、环境要求（是否园林景观及封闭区域、样板房是否需要电梯，因有的样板房考虑到充分展示项目周边环境优势，不一定设置在一层，可能设置在5层左右，如果客户通过楼梯走就影响心情，建议走路最好不超过一层高度），项目的销售时间及顺序（根据销售策略，如先销售位置不理想、后期销售位置好的利于项目升价，每次推盘量。）财务部：资金来源、时间、及每期的金额（这里指的资金含施工单位垫资，项目的施工安排必须有资金的支持，还需考虑施工单位垫资承受能力，雅景湾前期资金紧张，且当时楼市销售不是很明朗，各方都有担心，如果施工单位全面铺开将会面临巨大的资金压力。插入XX总平：采取策略为：一期分4号楼、3号楼、5、6、7号楼三批次开工销售交楼，待销售回款后2期1号楼、1号楼同时开工，且开工楼栋周边环境越来越好，有利销售提价）成本部：测算项目各阶段的成本，为资金使用提供依据；工程、设计：工程管理角度对售楼区的设置、样板区的设置、分期分区销售、分期交付等方面提出建议。（后面详述工程考虑角度）前期：针对分期分区情况，报建手续办理的建议明确上述事项后，才能做到合理分期分区；2）、工程管理角度考虑的因素：2.1、分期分区的理想目标：各项工作能按分期分区实施，如销售、交付。因分期后，每期进度间隔时间较长，如不能分期交付将极为不利，当然每个项目都会存在实际问题，不一定想分期分区就能划分。如要实现该目标考虑因素：首先：前期证件办理按分期分区验收备案的思路开展工作，在办理证件时，提前同各职能部门（规划、质监、消防、环保、人防等部门）沟通分区验收及备案的具体要求，并尽可能将证件按分期办理。如：南宁市分期分期备案根据工程规划许可证来分批次。其次：图纸设计按分期分区具备独立使用功能思路进行，如消防控制室、监控室、物业管理用房、首期水电设备房等配套在首期考虑，雨水、污水的排放设计分期独立系统，并单独办理接入口。再次：需了解当地各个部门对配套交付具体要求，如南宁市规定学校同首期一起交付（有沟通余地，但需提前了解并进行沟通）2.2、销售区域(含售楼部、样板房)：要临时围挡区域、通道组织、园林景观、功能使用（水电通及雨污排放，在首次开放时条件多不成熟，水电考虑永久管线，临时水电源，临电在报装时需要充分考虑销售区域的负荷：空调、照明、园林景观；并提前规划好临水临电接入点，并预留负荷，避免后期调整）2.3、施工总平面布置提前做出筹划，例如：生活区设置、临时施工道路组织、机械布置、钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场、雨、污水排放方式等。关注：塔吊、井架、施工电梯的布置，因直接决定了施工道路组织，材料堆场布置；布置时应避开大堂出入口、加固连接层避开样板楼层；2.6、特殊部位外脚手架的搭设方式样板房范围外架采用悬挑方式、范围，为室外工程提前插入创造条件。为加快进度，建议在合同中约定所有楼栋外架全部悬挑，利于园林工程提前介入。插入XX工地图片：说明开放通道、悬挑、施工机械、材料堆场、园林穿插施工2.7、积极和政府相关职能部门的沟通协调，减少工程中受政策影响产生的障碍。如：各地出于地方主义考虑：通常要求合作单位在当地进行备案，如果我们选择的合作单位未在当地进行备案及开展相应工作，势必会带来停工风险；现项目基本都是提供桩基础图后，即进行桩基施工，此阶段往往施工许可证没办理完成、但要加强与政府主管部门私下沟通（建委、质监站等），得到默许，同时商定后期完善手续方案，如对前期违规施工部分，在我们接受范围内适当增加实体检测（合理利用法律规则保护违规），举例：一栋已建好8层民房无规划、施工手续，想办理房产证，需先完善前期规划、施工手续，在完善施工证手续时就是对整栋楼委托第三方检测机构进行结构鉴定合格后办理的施工证手续（相对整栋楼来说，代价相当小）。但需注意：在无证阶段提醒合作单位高度重视安全，在手续办理不齐时出安全事故，直接会带来停工麻烦，且会造成后续手续办理麻烦。另一方面积极了解当地政策规定，并加以合理利用：如目前在南宁市可以单独办理土方工程及基坑支护工程的施工许可证，前提是相应图纸进行单独设计、备案，单独招投标，我认为上述事项单独分开，不存在难度，操作性比较强，且上述工程的合法开工对工程进度极其有利；还有目前南宁市重点工程质监站可以提前事实介入，前提是完成施工图备案、施工招投标。六月考评会即墨项目通过政府开会协调各部门提前介入，个人认为在小地方可以，在大地方难度较大（同政府有良好关系可以，万达可以做到）。二、项目质量管理1、个人从地产角度对工程质量的理解对于房地产公司而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。主要包括以下四部分内容：1）、施工质量可由施工原因引起，也可由设计原因引起（例如：露台根部靠砌体监控管理，防止墙体根部渗漏，势必带来极大工作量，且不能有效保证，建议该处设置混凝土反坎；开敞式电梯厅吊顶，本意美观，但实际受天气潮湿影响，过不了几年变形脱落，后期维修工作量大，且没有美感，增加后期物业管理费用，建议该处在设计时尽可能将结构梁设计为暗梁或设置在消防门上方，尽量在显眼位置不出现结构梁，后期直接进行装修，不再吊顶，同样美观；靠室外部分门设计为木门，多出现在出屋面楼梯口，设备房，经多次雨淋后，即无法使用）。2）、产品效果质量主要包括：建筑布置：室内有无露梁露柱（特别客厅避免有梁出现，有的地方还涉及风水忌讳）；影响用户使用舒适性的质量问题：例如开关面板位置布置在入户门后面、空调机位置设置在阳台上，用户如封闭阳台空调散热在室内；有别墅将空调机位设置在入户门位置，进入室内先感受热风，感觉挺难受；底层商铺、会所未充分考虑空调机位置，因这些空调机尺寸大、噪音大给后期的使用带来极大不便；建筑美观质量问题（例如水电空调管线外露于外墙，看上去很不美观、首层管线的走向，现在多为架空层，如果进入大堂首先看到一根根管线，感觉不好）。3）、不满足政府主管部门竣工验收要求的质量问题：如通道的净高是否满足规范，阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求等；在很多项目验收时都碰到提出问题，后期进行签证整改，建议按规范设计施工。4）、设计出图质量（例如图纸设计矛盾等）。室外管井与园建设计未很好衔接，如出现管井设在首层私家花园内或门口，如遇到维修需打扰业主，会引起业主投诉，或道路上各类井随意设置，虽不影响使用，但影响美观，最好各类管井同园林设计拼在同一张图上，统筹定位安排；还有，经常出现建筑图同结构图外立面不一致，建议在结构施工时同步对照建筑图，及时同设计院沟通协调解决。5）施工质量管理质量控制的思路：强调事前主动控制（也可以说成预控）、事中加强过程监督、事后狠抓整改落实及改进提高。从以下十一方面展开：5．1、设计图纸质量管理：这方面内容在前面涉及到一些，很多公司都已有非常详细的总结资料，（插入XX厨房资料），建议大家结合实际学习掌握即可；同时加强积极同物业公司沟通，其实他们在后期管理方面有很多宝贵的经验。如：曾同物业一起验收，提出对有种植的露台，阳台地漏，如用常规直通式地漏，落叶容易造成堵塞，建议采用钟罩式地漏能有效防止堵塞。还有毛发同油污结合后很容易造成管道堵塞，且清理难度较大，建议采用毛发收集地漏，并对油污做出有效处理。5.2、质量管理体系：建立了项目公司、监理、施工单位的三方质量管理体系，明确各方责任和分工。在实施中，重点审查其体系有效性，注重考察各单位主要岗位所配备人员能力、素质、责任心（相对体系的完善，人员的多少，更看重人员能否发挥作用），例：项目经理对项目的协调管理、资源调配至关重要，建议：必须切实调研其以往业绩，进场后加强考察、考核，如不合格及时予以更换；质检员在质量管理中起着非常重要作用，如经其验收合格后，在监理和项目部复验时仍多次出现不合格，则对相关人员予以警告，甚至更换，针对质检员没有充分授权问题，要求施工单位报验时必须由质检员提出。5.3、方案审查：本人一度认为方案是应付检查资料，但现在认为方案是否有针对性，对后期指导施工至关重要，且是我们和监理后期管控的有力依据，应引起高度重视。除常规审核外，首先，重点加强对易出问题环节的方案审查。如林里桥项目，为解决外墙楼层接缝混凝土观感不好问题，近期要求在下层混凝土浇筑时预埋对拉螺栓，用于加固上层墙柱模板，有效防止漏浆、胀模，现场观感得到提高。其次，重视对重大危险源的审核，我们专业水平不够时，应组织专家审核，且日常监控我们应对照方案抽查，监理应全面检查，如林里桥项目，塔吊加固、整体爬升架连接在中交建检查时，存在不按方案执行的情况；（方案理解：有些方面可以根据我们经验作出判断，不一定非要严格，比如：常规高度、荷载楼层模板支撑扫地杆设置，不一定每个位置都要设置。）但对我们关注的环节一定严格要求，如模板对拉螺杆，方案5道，现场实际4道，直接会影响混凝土观感，应严格按方案执行。）建议：成立方案审核小组，引进答辩制，此过程是参与方互动，沟通的过程，同时也是我们及监理单位提出要求的过程。5.4

、交底（内业交底、现场交底、样板交底）：现场示范交底：因传统的书面交底工人不易理解问题，无法很好贯彻，应要求施工单位在监理、甲方见证下，组织熟练工人进行现场操作示范交底,明确操作要点，讲解注意事项，类似手把手教，能有效避免管理人员多次重复在现场纠正工人错误，提高了管理效率。5.5、实行样板引路制：（工序样板、工班样板、样板间）每个工序开始前，先施工样板，验收合格后再组织工班进场；每个工班进场后在现场做实物样板，验收合格后该工班才能大面积施工。条件成熟时进行样板间施工，可以分阶段实施，（该项工作易早不易迟）上述样板的作用：工序样板：明确工艺、标准；工班样板：考察班组能力；样板间：选用材料是否合适、插座、孔洞埋设、预留是否合适，设计是否存在冲突等(如：1号项目即出现灶台同燃气设施位置冲突，造成签证)，是产品质量整体把关。对样板的理解：本人一度认为现场实物无法达到样板水平，样板只是做给人看的；现在认为，现场大多工作还是能达到样板水平，样板的组织应按能真正指导施工的思想去实施，否则失去意义。样板间的验收：应提前制定验收内容清单，并组织齐全各部门人员：设计、营销、工程、有条件物业、监理、施工。设计选材是否合适、设计不同专业有没有户型冲突、工程插座、空调孔洞定位是否准确、美观、收口是否规范、物业使用功能是否受影响（地漏）、营销从业主角度提出意见；对样板验收有时存在问题：重视不够，人员不齐，走过场；似乎大家更热衷于天天跟到工人后面，不断反复强调同样的问题；我们往往习惯怪工人水平不够，其实的确有部分工人的确水平不够，但有部分工人是对标准不清楚，因为他们好坏都做过，他们通常根据施工单位给他们的单价来做相应的产品（也就是一分钱一分货的概念）。（在工地碰到一个工人，交谈中得知他在万科做过，问万科也这样做吗？他说不，我进万科工地就知道要做到什么标准才能交差！我觉这名工人进场后有两方面需要明确：一是：标准，二是：单价是否合理，在林里桥有抹灰工班认为我们的标准，施工单位的单价做不到，有退场的，有同施工单位调整价格的）。样板验收后的后序工作，监督监理单位、施工单位组织相关人员交底，贯彻到位，形成标准间按样板做即可的程度。5.6、原材料的控制：思路：将管理重心前移、范围外移，重点跟进原材料、设备、半成品的抽检和现场见证取样，注重取样的规范性、代表性。（举例钢筋原材料取样，焊接件取样）对不合格材料及时退场处理，林里桥项目先后3次材料退场。如：砂对抹灰质量至关重要，目前南宁市本地砂含泥量高，用于抹灰无法保证质量，必须要求用钦州砂、梧州砂，当然单价相差一倍多；（对原材料控制的理解：有些是大环境，市场上都在使用不合格，我们难以控制，但大多我们是可以控制。）注意装修材料，受制于专业知识，比较难判断好坏，需要加强了解相关知识。如：铝合金配件对使用非常重要，如果只关注铝合金品牌质量，忽略配件把关，会对后期使用带来隐患。5.7、验收细则：目前正在制定各工序验收细则，用于项目部验收指导文件：包括验收节点或称质量控制点（如明确规定：砌砖前先要进行轴线、拉结筋验收，合格后才能开始砌砖）、验收内容、验收标准及以往出现问题等内容（现在只有文字，后期计划加入图片）。质量控制点：是规范没有明确规定验收批次，突破检验批界限，根据我们自身要求制定的控制环节。如：抹灰工程按抹灰面积或楼层来划分检验批，每批验收的内容含：主控项目：1、基层表面情况;2材料品种性能3、操作要求;4、抹灰层与基层的结合情况；一般项目：1、表面及细部质量;2、抹灰厚度及分格缝;3、表面平整度及垂直度；试想？抹灰基层处理对其质量很关键，如果没设置基层验收控制节点，我们的基层如何验收？只能靠我们巡检，但能每处都巡检到吗？不可能！如我们设置基层验收控制节点，要求施工单位，先进行基层验收，合格才能抹灰，有效使施工质量处于受控状态。如：林里桥出现因基层拉毛不到位引起的抹灰开裂。（插入抹灰验收细则及抹灰照片）5.8、通病的防治：首先：重点审查采取措施的有效性，设置各环节的控制点、经验的总结。其次：更看重有些部位设计进行特殊处理，如针对外墙窗台下易开裂的问题，在窗台下采用C20钢筋混凝土现浇带。思路：有些通病需要设计完善。上述措施侧重于前期预控，下面侧重事中监控。5.9、强调前期管控力度：侧重各工序开始阶段的跟踪检查力度，直到工序进入稳定施工阶段（现场问题应第一时间发现，不能等大面积不合格后才发现，否则对采取措施带来一定难度），水平不够的工班，必须要求总包及时清退。如：林里桥项目两家总包都出现抹灰工班施工质量达不到要求，予以清退。5.10、过程采取多种管控措施相结合的方式，保证质量得到有效控制。采取措施有：返工、罚款、不计量结算及邀请质监部门监督等，采取措施时强调有效性。如：6#楼第31、32层外墙基底未经验收就私自进行抹灰。我司发现后，发文明确上述2层外墙抹灰工程量结算时予以扣除，使得上述行为在后期施工中得到及时有效制止，如单依据合同就该事项进行处罚1000元，力度不够。（为什么采取此措施呢？因为此类问题已是第二次发生，第一次钢筋未验收，即进行混凝土浇筑，当时要求第三方检测合格后，进行了工程款拨付。）5.11、把关环节（不仅仅指质量方面）：如果对现场存在问题只强调说，没有严格把关环节，等于浪费口舌。首先，因日常把关都由监理来进行（我们监督），每道工序监理签字即可进行下步施工，如果监理把关不到位，直接会造成我们的要求大打折扣，此时必须规范监理检验行为，实行动态控制和定期考核，并采取相应的有效措施（如：不按图验收，首次可以说水平不够，但重复出现就是责任心的问题，就要提出警告或不给监理费、处罚人员）。其次，需掌握有效方法，现场人员有时给我诉苦衷，人员少幸苦，这的确是客观事实。但细想，我们每天去现场解决那些问题？是否存在重复纠正工人的错误现象？处理方式：发现一处问题，自己当场要求改一处，但自己一转身如何操作就不得而知，下次还会如此重复，这样效率较低，效果不好。我觉我们的角色应该系统性的解决问题，并且靠以点带面来控制。6）、售楼工程质量专项策划售楼工程存在工期要求紧、质量要求高的特点，往往需通过采取技术加强措施，打破传统的施工工序约束，达到要求的质量标准，保证预定的售楼目标顺利实现。一般措施有：6.1、为压缩墙体砌筑时间，墙体砌筑一次成活。加强措施为墙面满挂钢丝网；6.2、如样板房设在首层，首层楼板直接做成结构板；6.3、在成本超支处于可接受的范围内，室外关键部位基层采用石粉或砂回填；6.4、关键部位提高混凝土标号。三、安全文明管理1、建立完善了三级体系：建立了项目公司、监理、施工单位的三级质量管理体系，明确各级责任和分工（控制思路同质量，不再说明）。2、明确做法标准：当地对安全文明施工部分做法没有明确规定，项目部、监理、施工单位对具体做法理解不同，造成现场做法随意性较大。节后同施工单位和监理单位就安全文明施工统一了做法标准，并予以实施，现场有一定改观。（插入XX安全文明图片）3.重要部位、关键施工的安全技术把关特殊和危险性较大的工程必须单独编制安全施工方案或安全技术措施，并且有设计依据、有计算、有详图。如：塔吊加固、爬升架连接4、安全管控措施：1）、经济措施：目前采取经济措施主要依据双方签订的建设工程施工合同条款进行处罚，后期建议结合招投标活动及地产公司制定《建筑工程安全生产、文明施工费使用管理实施细则》控制该项费用的专款专用的要求，在招标文件及合同中明确标准做法，并分项报价，便于后期管理。：如中标单位未按要求施工，则扣减相应费用，同时约定费用的扣减不免除责任单位的义务。2）、针对施工单位安全整改不积极、存在侥幸心理的现象，正在摸索将安全验收同质量验收挂钩，安全问题整改未落实到位、安全验收不通过，不得进行质量验收。（采取此措施时需根据项目具体情况定：首先，进度压力在施工单位方面；其次，我们是否有加快进度需要，如我们本身进度要求较快，采取此措施反而会使我们被动。）5、安全检查及活动：项目部组织有月检、周检，开展的活动有：进行隐患排查、制定应急预案，并组织演练、同时结合上级公司要求及时开展相应活动。6、售楼工程安全策划1）、现场具备对外开放条件时，凡是客户可涉足的范围一般不应与施工作业立体交叉，否则应有对应的安全防范措施。比如，施工塔吊不应朝向售楼景观区域摆臂，如遇主体脚手架搭设或拆架时，应有专职安全人员巡视警戒并设置安全隔离带；2）、样板房上一层应设置安全防护蓬并遮挡上部施工泥水与坠物，对客户造成伤害或污染样板房外墙立面效果；3）、严格控制施工大门，售楼开放区域必须实现全封闭，保证看楼客户不得随意进出施工场地，避免产生坠物打击、跌落、物品丢失、乱拍照等不必要的问题；4）、售楼开放所涉及的样板房、售楼处、园林绿化景观、停车场等区域，应在开放前进行安全专项检查。例如水景有无儿童跌落的安全隐患，阳台或楼梯间栏杆安全距离是否满足技术要求等。四、进度管控情况1、项目计划体系:项目开发总进度计划、项目施工进度计划、阶段性进度计划（内容根据具体项目定）理解：计划是对设计出图、招投标、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体策划，是设计、合约、销售、工程等部门进行提前沟通过程。1）、项目开发总进度计划：设计勘察、设计、报建、施工、验收、移交等方面，明确项目开工、结构±0.00、达到预售许可条件、结构封顶、外架拆除、道路市政景观工程、验收、竣工备案、项目交付等节点2）、项目施工进度计划：明确各分部分项工程控制节点及劳动力、机械、材料配备及进场计划。3）、阶段性进度计划：出图、甲供材料（设备）采购供货进度计划、独立分包单位进场计划、招投标计划、材料定板计划、分部工程验收计划。2、开发进度计划编制应关注的事项：1）、理清关键线路和关键任务一个项目的各个分部分项工程千头万绪，各工序之间的逻辑关系错综复杂，其中关键线路直接影响着进度总目标的能否按时实现，故编排进度计划时要对关键任务的工期进行重点控制。注意：关键工序会随着时间、条件的变化，出现调整，需及时分清关键工序，并跟进。2）、工序搭接紧凑合理，逻辑关系清晰在工程施工过程中，各分部分项工程之间存在一定的逻辑联系，施工顺序需精心策划，使各分部分项工程在总工期的约束下无缝搭接、穿插施工。强调：工序的无缝搭接对工程进度尤其重要。如：中海要求无缝搭接，即规定开始时间，也规定结束时间；同时，规定各配套的进场时间和进场应具备条件：阶段进度控制要求结构施工自接收工作面后起起算，从桩基基场地移交之之日算起，115天内完成成地下室底板板浇筑，300天内完成地地下室顶板砼砼浇筑，自开开工期1000天内完成所所有地下室顶顶板封闭，990天内达到到预售条件（结结构十层），195天完成所有结构封顶，结构封顶后30天内完成屋面构架。粗装修施工结构施工至8层时时，必须开始始粗装修施工工，开始砌筑筑，结构封顶顶后一个月内内完成全部砌砌筑施工；在砌筑至8层时开开始内抹灰，其中砌筑楼层完成两层顶砖时开始二次配管及抹灰工作，；卫生间包管墙砌体与同层砌体同时进行；卫生间抹灰、防水保护层施工与同层抹灰施工同步进行，结构封顶后两个月内完成全部内抹灰施工；外墙施工在砌体自自下而上完成成17层后开始始施工；外架每拆除7层移移交精装修（具体间隔层数以悬挑架之间层数为准）。精装修施工要求17层结构完完成后或主体体封顶后600天内完成室室内全部砌筑筑、抹灰、卫卫生间防水找找平及保护层层、室内地坪坪刨除浮浆及及清理、窗边边收口、楼梯梯间地坪及踏踏步，向精装装修移交工作作面。地下室工程地库封顶后60天天内完成砌筑筑抹灰及天花花施工，移交交地库安装工工作面。室外工程2013年12月月20日前完成地下下室顶板防水水保护层施工工；20144年6月1日前完成园建建结构配合施施工并移交景景观单位园建建施工作业面面。外架、施工电梯、塔塔吊拆除计划划进场后第220天天开始17层以下的的外架拆除，第第250天完成成17层以下的的外架拆除；；第255天开始始拆除17层以上外外架，第2885天外架全全部拆除；第第295天开始始拆除施工电电梯，第3005天拆除完完成；塔吊拆拆除在施工电电梯拆除完成成后10日内完成成（屋面风机机屋面装修工工程等大型设设备吊装在外外架拆除前完完成）。其他结构封顶后45天天内完成电梯梯机房、井道道清理、电梯梯底坑堵漏，移移交电梯安装装工作面。在结构施工至5层层时开始安装装人货梯，同同时，承包人人应提前考虑虑施工电梯验验收、主体验验收周期，若若因人货梯不不能按时安装装并投入使用用，影响砌筑筑、抹灰施工工，则发包人人将对承包人人进行处罚3）、配套保障计划：制定计划后，应专项制定其保障计划，如：出图、甲供材料（设备）采购供货、施工样板的时间。4）、进度计划要切实可行，留有余地，符合实际、松紧适度4.1）、项目工程目标计划应考虑春节、雨季（南宁2013年全年雨天94天、7-9月份34天）、政府主管部门政策变化（南宁市今年10月份体操世锦赛，南宁每年两会一节最少影响一周）；4.2）、合理的施工技术间歇必须予以考虑：桩基础静载检测时间，需考虑混凝土龄期；4.3）基础、地质情况复杂程度：如1号项目，开始设计桩基础为冲孔桩，直径800mm，2000多条，但进场施工后，施工1条桩需要15天左右，进度相当慢；后要求设计院将桩直径修改为1200mm，1500多条，施工1条桩需要7天左右，大大加快了进度；建议：在桩基础选型时组织各方面专家从成本、工期角度进行论证，因市场上有的桩型几天打1天，有的一天打几条，差别相当大，应根据项目实际情况慎重做出选择。还有溶洞地区，地质条件复杂，施工桩基础时间存在极大的不确定性，且后期的检测不同于常规地方检测，需要较长时间；5)、设计变更的管理：有时设计变更甚至达上百份，会极大的影响项目进度，应加强管理。3、进度计划执行的动态跟进1）、动态检查：项目部原则每月25日进行进度对比，如出现滞后，则要求除同施工单位相关人员了解情况，还必须深入一线同工班甚至工人进行沟通交流、观察、核实情况，并进行综合分析，找对原因(人员、单价、资金拨付、材料供应、机械配套、工人素质)，针对影响进度的原因采取措施，并跟进效果。如：1号项目电梯工班安装进度滞后，开始并没意识到是工班能力的问题，针对安装进度较慢情况，同施工单位开会商定20天完成，但实际20天后，还有大量工作未完成，再次组织开会施工单位说还需要20天，觉问题没那么简单，采取每天定计划，每天跟进情况，连续3天观察，其所用工人不具备安装电梯水平，且带班能力不足，遂做出更换，满足进度要求。教训：第一次开会后没将任务分解到天，及时跟进做出预判，造成耽误时间过长，制定计划后应进行合理分解，并及时做出预判，并采取措施；对于工期较紧项目要求每天跟进进展情况，如目前回迁5号楼施工情况，要求每天记录三方签字，并拍照留底，提供进度滞后是施工单位原因造成的有力证据，有效给施工单位施加压力。2）、预警机制：工程进展中，要求根据现场的实际资源配置情况对各项工作进度进行合理预测，对可能造成延误的工作提出预警，不能到节点才判断延误与否，延误采取措施时机。3）、工作预案：在某项工作出现预警后，及时启动预案，除采取常规的加班加点外。本人认为工序调整最有效，而且有很多值得去研究：如总包砌砖进度滞后，影响外墙装修时间，可以适时强制其先施工外围砌体，保障外墙装修仍按原计划进行；还有制定备选方案，如采用临水临电代替永久水电进行电梯、消防调试、验收，尽管会多投入一点成本，但总工期有保障，综合效益可观。4、进度计划的管控措施1）、节点控制：在签订合同时明确各个控制节点，如未按照约定时间完成各项工程中间进度节点，采取暂扣罚金，如施工单位采取切实有效措施在约定时间内赶上进度，可不处罚金。思路：①、过程中进行控制，②将进度压力能及时有效向责任单位进行传递。建议：在合同中明确，支付进度款是必须附《进度控制节点时间确认表》（格式见下表），对进度滞后及时做出处罚，及时给予施工单位压力，同时缓解项目的压力，具有可操作性。进度控制点时间确认表工程名称：编号：致：（建设设单位和监理理单位）我方于年月日完成成了工程程进度控制点点的施工且通通过验收。合合同规定该进进度控制点完完成时间为年月日，按按时/提前（滞后后）天，按按合同应奖（罚罚）元，请予以以确认。附：1、工程验收收证明资料承包单位（章）项目经理日期监理单位审查意见见：专业监理工程师总总监/总监代表日期工程部审查意见：：专业工程师工工程部经理日期本表一式三份，建设单位、监理单位、承包单位各一份。2）、总分包施工协调：①各工序无缝搭接，如林里桥项目要求：主体结构施工至12层要求人货梯安装到位，开始砌体施工；在主体结构封顶后2个月施工完成；②在总包合同中，明确总包对分包的协调配合责任及双方的工作范围及工作界面进行明确划分，项目部注重协调配合界面施工，以便各项工作能全面展开，如要求总包优先施工机房、管井、分包线路走廊等，为各分包的进场创造条件；调试验收条件同步完善，如消防调试及验收需要电梯联动、强弱电等管洞封同步完成。5、进度计划的调整：在实施过程中，经常会因为各种原因，实际进度同计划不一致，原进度计划已不具备控制依据，需按实际情况，在总工期目标不变的原则下对进度计划进行调整，并对各项资源进行进行相应调配，确保各项工作能得到有效控制。进度理解：在实施中，计划会多次出现调整，有时觉其没有操作性，没必要纸上谈兵。但个人觉得，无论何时都应有能做为控制依据的计划，不能因为多次调整就怀疑其作用，总体计划性可操作性不强，不是不合理，是各项施工条件未按计划实施，发生变化，应分析原因，采取针对性措施；如：有时只关注大面积施工，没关注各单位工作界面的施工只关注各单位的进场时间，没关注起大面积施工条件，应重新安排各分包界面的施工计划，并跟进实施情况。6、售楼区的进度策划1）、售楼区的设置应满足售楼区抢工进度计划的要求如：万达的售楼部没有地下室，感觉就是在进行搭设。2）、样板房尽量设计在第一个标准层上层，以便在结构浇筑完成后能够尽快进行拆模、砌筑、抹灰等粗装修工程，从而为尽早将工作面移交给精装修单位进行样板房装修创造条件3）、再如若项目的售楼区和幼儿园等配套设施不同区，但由于幼儿园等社区配套设施在售楼区办理预售时就需要结构封顶并签署《社区公共配套设施移交协议》，故在售楼区进度计划的编制时需要同时考虑幼儿园的设计、报建及施工进度计划。7、竣工验收安排：1号项目在竣工安排中出现疏忽