2012年北京厂房出租率调查

2012年北京厂房出租率调查-无忧厂房网随着中国进入重工业时代，世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设，国内工业增加值不断提高，工业投资不断增加，工业地产的长期需求呈上升趋势，工业物业的租售价格稳步上扬。年终岁末，我们驻足回望，对2012年工业地产行业发生的租售情况做一个全面的回顾。工业地产的界定工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。目前我国的工业地产主要包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。北京工业用地供应情况图表1：2012年北京土地计划供应及实际成交情况土地用途住宅用地商办用地工业用地2012计划供应（公顷）85035011002012年实际成交（万平方米）286158608成交占计划比例33.6%45.2%55.3%资料来源：北京市土地整理储备中心、BBIC根据《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，2012年全年计划完成供地总量为5700公顷。截至2012年12月31日北京市共成交商品住宅用地286万平方米，商业办公用地158万平方米，工业用地608万平方米。除工业成交用地面积占计划比例高于50%之

外，住宅和商办用地均低于一半。图表2：2012年北京各用途土地成交情况用途宗数（宗）建设用地面积（万平方米）建设用地面积占比（％）住宅3528627.1%商业办公3315815.0%工业9560857.8%合计1631052100%资料来源：北京市土地整理储备中心、BBIC图表3：2010-2012年北京市不同规划用途建设用地面积占比■住宅用地■办公用地■■住宅用地■办公用地■工业用地120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%201020112012资料来源：北京市土地整理储备中心、BBIC2012年工业用地成交95宗，建设用地面积占比57.8%，与2011年相比，工业建设用地面积占比增加了8个百分点。与住宅用地以及商办用成交情况相比，工业用地成交宗数占半壁江山，成交面积稳步增长。图表4：2012年北京各用途※土地成父情况行政区宗数（宗）建设用地面积（万平方米）平均地面地价（元/平方米）平均溢价率通州2293.47500%大兴20110.77920%顺义1746.710233.5%开发区16205.76170%房山527.19220%平谷523.56070%怀柔366.110270%密云35.19170%延庆27.33770.5%昌平126280%海淀12.528600%资料来源：北京市土地整理储备中心、BBIC工业用地区域成交方面，仍以通州和大兴成交宗数最大，占总成交宗地的44%，而开发区成交建设用地面积占总成交量的47%。其他成交地块除一宗分布在海淀中关村永丰产业基地外，其他成交的工业地块均分布城八区之外。北京工业地产需求情况继商业地产走热后，一直处于边缘化的工业地产又逐步走入了人们的视野，目前在北京市场的工业地产项目已经出现了严重的供不应求。2012年的主要经济指标均利好工业物流市场。在“稳增长”政策作用下，北京市全年规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年增长7%。另据北京海关统计，2012年前11个月，北京市进出口总额3359.6亿美元，同比增长5.8%；同期北京市直接利用外商投资达74.1亿美元，同比增长13.1%。工业投资的加速增长带动了工业厂房的建设和租赁，市场的活跃使厂房租金止跌回升。目前北京市场的潜力需求相当旺盛，奔驰在北京亦庄经济技术开发区为其汽车零部件及配件生产部门开建工业园，投资额达到了49亿元。同时，UPS以68亿美元收购了荷兰的TNTExpress，将获得TNT在亚洲的市场，并增加其在中国的市场份额。该收购显示着UPS意识到投资中国市场的重要性，从而将产生更多的仓储物业需求。图表5： 2010年以北京市来规模以上工业增加值累计增速（％）25.0 「0.0资料来源：北京市统计局、BBIC在当前楼市面临严峻调控的背景之下，产业地产已经成为房地产行业以及区域经济当中一道风景，或者成为引人关注的一种现象。对房地产行业来说，产业地产毫无疑问是很多企业未来战略转型、未来拓展新的战略空间的一个重要方向。笔者看来，在“十八大”之后，在房企转型产业地产进退两难的市场背景下，随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断地转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势：趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业一同类企业集群一产业链一产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行做法）。趋势二、由加工型高新区向研发型高新区转型。趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变：随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变：产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型，新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。趋势六、生态工业园区将备受关注。北京工业地产出租情况1、出租概况工业土地价格微跌，优质工业物业租金上涨2012年北京市工业用地价格小幅下降。工业用地平均价格较去年下跌了3.2%，至每平方米1,908元。然而工业厂房与物流仓储设施租金在本年度上涨，上升幅度分别为18.3%和1.1%，至每月每平方米56.6和37.6元。工业园办公物业租金强劲上升2012年北京工业园办公物业租金大幅度上涨，租金较去年上升了24.6%至每月每平方米145.0元。由于北京写字楼租金相对较高,部分写字楼租户流向城市周边的工业园办公楼，致使北京工业园办公楼整体市场需求上升，电子城和中关村地区工业园区办公物业租金涨幅较大，从而带动北京工业园办公楼租金整体上升。工业物业租金短期将保持稳定增长仓储设施和工业厂房市场供应相对不足，新增供应通常在投放市场后不久即被市场吸纳，同时，上述两类物业市场几乎没有空置面积供市场选择，预计租金报价将在短期保持稳定增长。预计2013和2014年工业地产新增供应方面分别将有4.2万和10万平方米入市。鉴于2013年的大部分新增供应已被预租，短缺的供应将难以舒缓现有和预期需求。2013年的工业园办公物业新增供应量有限，市场对该类物业的需求依然强劲，工业园办公物业租金将持续上升。因此北京物流物业市场整体平均空置率将继续稳定在个位数水平,并使租金及资本值保持继续增长势头。工业物业市场平均空置率下降至2012年四季度末，北京工业物业整体市场平均空置率为1.71%，环比下降1.92个百分点。图表6： 2010年以北京市工业物业市场新增供应、净吸纳量和空置率sqm|平方米|畑"2_冲新増供应 2:紐竺净吸纳星 空世率资料来源：高力国际、BBIC

2、各区出租情况2012年北京工业地产租赁价格以海淀区高居榜首位置，而其他区域则比较平均，平均租价均在1.3-1.4元/天.平米。图表7：2012年北京各区工业用地租金情况行政区开发区园区价位（兀/天.平米）独院价位（元/天.平米）通州0.7T.50.5-0.8大兴0.8T.50.5-0.8昌平0.8-20.3-0.8顺义1-1.50.4-0.8怀柔0.7-10.3-0.6海淀1.5-30.4-0.8房山0.4-0.8（平均价格）密云0.4-0.8（平均价格）丰台0.4-0.7（平均价格）石景山0.7-1.5（平均价格）朝阳库房偏多，价格0.5-1.53、相关门户网站信息无忧厂房网成立于2005年，是中国专业的厂房出租出售网络信息平台，提供工业地产租赁信息的免费发布以及工业地产的网络广告等服务，为中国最早的专业工业地产行业门户网站之一，也是目前中国最大最权威的工业地产租售信息平台。无忧厂房网定位中国工业地产市场，是目前唯一能与多家园区及政府达成战略合作的招商网络平台，拥有大量的专业领域用户。2012年北京市工业地产租售总量为47521400平方米，无忧厂房网的租售量占据北京产业地产20%的市场份额，建立了在北京市场的领先地位。

据北京无忧厂房网和北京库房信息网的统计，2012年无忧厂房网出租厂房面积1003704平方米，库房出租面积565043平方米，土地出租面积1385亩，合计2492542平方米。其中出租的厂房主要集中在通州、大兴、顺义、昌平等区域；出租的库房集中在朝阳、通州、大兴等区域；出租的土地集中在通州、延庆、昌平、房山等区域。海淀朝阳海淀朝阳丰台昌平顺义通州大兴亦庄密云怀柔房山石景山平谷燕郊延庆北京周边总面积厂房出租面积（万平米）4.351.722.159.8512.3725.0123.502.463.954.455.591.070.351.302.250.00100.37库房出租面积（万平米）3.1620.981.510.789.188.89&110.232.000.271.4056.50土地出租面积（亩）-1902137917323190100530041385北京工业地产求租方1、求租概况2012年，北京市场对工业物业的需求较为旺盛，全年市场需求量约45716000平方米。来自第三方物流企业、制造商、贸易公司和电子商务企业的询盘量持续增长。据调查，北京市2012年求购厂房的总数371900平方米，求租厂房7285000平方米；求租库房的总面积8434800平方米，求购库房的总面积56900平方米等；求租土地面积44972亩。无忧厂房网2012年工业地产需求量约占市场的70%以上的份额。2012年无忧厂房网求租厂房面积约4182600平方米，约占需求总量的57%；求租库房面积7284038平方米，约占需求总量的86%；求租土地面积约34826亩，约占需求总量的77%；另外，求购厂房面积371900平方米，求购库房面积56900平方米。2、求租方的情况根据无忧厂房网和库房信息网的统计，2012年求租厂房用户主要集中在顺义、昌平、朝阳、海淀等区域；求租库房用户集中在朝阳、大兴、通州；求租土地用户集中在北京周边地区以及顺义、大兴、昌平、朝阳等区域，求购厂房用户集中在大兴、海淀、朝阳、

延庆等区域；求购库房用户集中在朝阳、顺义等区域。海淀朝阳丰台昌平顺义通州大兴亦庄密云怀柔房山石景山平谷燕郊延庆北京周边总面积求租厂房面积（万平米）45.7146.5039.1074.45114.700.000.0027.4015.7025.104.2012.804.304.400.903.00418.26求租库房面积（万平米）49.57180.1851.9624.0874.01122.23148.5010.153.874.7322.7213.194.720.722.6215.18728.40求租土地（亩）0.210.270.160.350.380.140.350.070.150.200.140.160.160.080.180.493.48求购厂房面积（万平米）5.874.873.421.571.873.255.940.800.320.001.400.523.520.123.720.0037.19求购库房面积（万平米）0.032.400.060.002.001.000.200.000.000.000.000.000.000.000.000.005.69小结北京建设未来重点发展工业地产。工业地产发展与城市定位规划和城市产业政策有极其紧密的关系。北京市“十二五”规划提出，未来五年年均生产总值