2008资产评估师考试《资产评估》模拟试题

2008年注册资产评估师《资产评估》模拟试题（二）2009-02-0415:48来源：网络评论：0点击：6632008年注册资产评估师《资产评估》模拟试题（二）一、单项选择题1.下列关于资产评估价值类型表述不正确的是（）。资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式,它是对资产评估的一个质的规定不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上是不同的，但是在数量应该比较一致，这是评估特定目的所要求的D■资产评估的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值，是以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估时使用的信息资料的来源划分的2■从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面看，目前国际上的资产评估分类不包括（ ）。A.评估 B.评估复核完全资产评估 D■评估咨询3■某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减10万元，假设折现率为5%,该资产的评估价值最接近于（ ）万元。A.710 B.386C.517 D.4564■评估某企业，经评估人员分析预测，该企业评估基准日后未来3年的预期净利润分别为200万元、220万元、230万元，从未来第四年至第十年企业净利润将保持在230万元水平上，企业在未来第十年末的资产预计变现价值为300万元，假定企业适用的折现率与资本化率均为10%，该企业的股东全部权益评估值最接近于（）万元。A.1377 B.1493C.1777 D.1900TOC\o"1-5"\h\z5■运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本和更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（ ）。功能性贬值 B.经济性贬值C.收益性贬值 D.实体性贬值6■由于同类新型设备的出现，使得被评估设备出现了功能性贬值，据比较数据如下表，则被评估设备的功能性贬值最接近于（ ）元。项目参照资产评估对象月产量10000件10000件单件材料费用0.8元1.2元资产剩余使用年限 3年折现率10%所得税税率 33%A.79978 B.96480 C.119370 D.1219107.下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成本的是（）。重置核算法 B■物价指数法C.功能价值法 D.规模经济效益指数法8■某企业2000年从美国引进一条生产线，当年投入生产。设备进口总金额为100万美元，国内配套设施费40万人民币，当时进口免税费，其他费用15万人民币。2003年评估，经了解该生产线的技术水平仍居先进行列，故决定采用物价指数法估测其重置成本。经调查了解到：从设备进口到评估基准日，进口设备在其生产国的价格上升了10%，国内配套设施价格上升了5%，其他费用价格上升了4%,评估基准日该进口设备的进口关税等税收额为20万元,评估时美元对人民币汇率为1：8.该生产线的重置成本应为（ ）万元。A.957.60 B.937.60C.890.50 D.900.509■用物价指数法评估进口设备时应选用（ ）。设备出口国分类物价指数 B■设备进口国生产资料物价指数C■设备进口国综合物价指数 D■设备出口国综合物价指数评估某加热炉，该加热炉于2000年购置，购置价格为80万元，由耐火材料部分，钢结构炉壳部分，传动及其他部分组成。各部分所占的成本权重分别为35%,45%和20%。经评估人员测定，各组成部分的实体性贬值率分别为25%，17%，43%，评估基准日为2005年6月1日。该加热炉的实体性贬值率最接近于（）。A.40% B.25% C.35%D.75%一台数控机床，重置成本为200万元，已使用2年，其经济寿命为20年，现在该机床的数控系统损坏，估计修复费用为20万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额为（）万元。A.38万元 B.18万元C.20万元 D.30万元12■某被评估进口设备评估基准日的离岸价格为10万美元，海外运输及保险费用为离岸价的10%，关税税率为20%，增值税税率为17%，国内运输费率为2.5%。人民币对美元的汇率为8：1,不考虑其他因素，该进口设备的国内运输费用最接近于（）万元人民币。A.2.00 B.2.20C.2.64 D.3.0113.某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5,建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的是（ ）。建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米14■基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若资本化率为9%,则土地年限修正系数为（ ）。A.0.992 B.0.937 C.0.986 D.1.067某待估宗地规划容积率为5,选择的比较案例宗地的容积率为2,评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3,仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。A.1250 B.1500C.2000 D.3333.33某防护林过去5年的生产成本都是20万元，过去的5年中，每年的物价上涨率是5%,该防护林的林分质量调整系数是1.2,该防护林的年龄是5年。折现率是10%。则该防护林价值大约是（ ）。A.104.6 B.163.43 C.122.52 D.90.99某使用新型专利于两年前才研发成功并取得专利证书，该专利研发成本的研制成本包含直接费用和间接费用：直接费用包含材料费20万元、工资费50万元、专用设备80万元、资料费10万元、其他费用5万元；间接费用包含管理费、非专用设备折旧费，合计占直接费用的10%。由于自己使用该专利，没有交易成本，发生的专利费用合计5万元。假设以上费用均在申请获得专利证书的时候支出。该专利法律保护期是10年，还有8年的剩余保护期，但是估计该专利将在评估基准日后满7年的时候失去超额获利能力。评估基准日前的近两年物价平均每年上涨5%。则该专利的评估价值大约为（ ）万元A.143.61 B.159.57C.159.92 D.160.818■无形资产在不同的地点，同一时间由不同主体使用这一特性称为（ ）。A.共益性 B.积累性 C.替代性D.附着性19■被评估对象为甲企业拥有的某一知名商标，经评估人员分析，预计评估基准日后甲企业每年的净利润在1000万元的水平上，净资产保持在10000万元的水平上，行业平均净资产收益率为8%,假设折现率为10%，企业经营期为50年，不考虑其他因素，则该商标的评估值最接近于（）万元。A.1294 B.1329C.1983 D.250020■假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平，在这种假设下，普通股股票评估模型应该是（ ）。A.固定红利型 B.红利增长型 C.分段型D.综合型某被评估企业账面长期待摊费用余额为110万元，其构成分别为：上年度排污罚款摊销余额40万元，设备维修费摊销余额30万元，房屋维修费摊销余额18万元，尚未摊销的当年度房屋租赁费12万元、设备租赁费10万元，房屋及设备租期均为一年，租期从2007年1月1日起计算。评估基准日为2007年8月1日。经评估人员分析，上述各项支出费用均在合理范围之内，则长期待摊费用的评估值最接近于（）万元。A.0 B.7 C.9 D.22被评估对象为1000件在产品，完工程度为80%，此时帐内产成品价值为每件100元，其中原材料占60%，工资费用占25%，制造费用及其他费用占15%,清查鉴定后有100件为废品，可回收价值1000元，经调查了解评估基准日，原材料、人员工资、制造及其他费用的价格水平分别是企业入账时的1.1倍、1.2倍和1.12倍，不考虑其他因素，则评估值最接近于（ ）元。A.82000 B.102520 C.112800 D.113800被评估对象为甲产成品，共计2000件，账面值为100000元。根据会计资料，在甲产成品账面值中原材料成本占65%,人工费用及其他费用占35%。已知在评估基准日原材料价格比甲产成品入账时上升了5%,人工及其他费用比入账时平均上升了1%,全部甲产成品保存完好，若不考虑其他因素，则甲产成品的评估值最接近于（）元。A.103100 B.103600 C.104850 D.106000某企业融资总额为1200万元，其中长期负债占30%，借款利率为6%，权益资本占70%,无风险收益率为4%，社会平均收益率为12%,经估测，该企业所在行业的0系数为1.5,企业所得税率为33%，用加权平均资本成本模型计算的折现率指标为（）。A.10.2% B.16% C.12.41% D.13%25■甲公司账面有多项控股和非控股的长期投资，资产评估师运用加和法评估甲公司时，其原始资料应以（）数据为基础。A.甲公司报表及所有被投资公司的报表B■甲公司与控股公司的合并报表C.甲公司与所有投资公司的合并报表D■甲公司与非控股公司的合并报表TOC\o"1-5"\h\z广义的资产评估报告是（ ）。A.—种工作制度 B■资产评估报告书C.咨询性意见书 D.公正性报告按有关规定，资产评估说明中的对资产评估行为和结果构成重大影响的事项是由（ ）揭示的。A.委托方 B.受托方 C.资产占有方 D.委托方与资产占有方在设计我国资产评估准则体系时主要应遵循指导思想表述不正确的是（ ）。我国资产评估准则应当是专业性的评估准则体系我国资产评估准则体系应当高度重视程序性准则与专业性准则C■我国资产评估准则体系中应当将职业道德准则放在与业务性准则同等重要的高度D■我国资产评估准则体系应当层次清晰，逻辑严密，并具有一定的灵活性（）是指资产价值量超出和高于其市场价值的部分，反映资产的特定属性仅对特定买方所具有的价值。A.投资价值 B.保险价值特殊价值 D.剩余价值二、多项选择题1■下列关于资产评估的目的表述不正确的有（ ）。资产评估的目的分为一般目的和特定目的，一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公开市场价值资产评估特定目决定资产评估的价值类型，是界定评估对象的基础2■运用（ 。的技术方法，可以确定资产的更新重置成本。A.重置核算法B•价格指数法C■生产能力比例法D■经济效益指数法E•统计分析法3■对资产评估的基本事项做以下（）因素的分析，以确定是否承接资产评估的项目。A.评估项目风险 B.专业胜任能力C■独立性分析 D■评估基准日分析4■以替代原则为理论基础的房地产评估方法有（）。A.路线价法 B.收益法C.基准地价修正法 D.市场法5■基准地价的特征主要是（ ）。A.是区域性价格B■是平均价格是单位土地面积价格D•是宗地价格E•是土地使用权价格关于版权的说法正确的有（）。A.版权的归属，除法律另有规定的外，著作权属于作者B•版权的内容就是法律赋予版权人的权利内容，它是著作权法的核心C.作品的版权包括精神权利和经济权利D■任何人和单位都要经过版权人的许可方可使用其作品，否则构成侵权版权具有以下特征（ ）。自动保护原则形式的局限性独立性权利的多样性法律特征和使用特征8■下列关于产成品评估的说法正确的有（ ）A.对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值B•对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值C•对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值D■对于滞销、积压、降价销售产品，应根据其可收回净收益确定评估值9.资产评估明细表样表包括以下（ ）个层次。A.资产评估结果汇总表B•资产评估结果分类汇总表C■各项资产清查评估汇总表D.各项资产清查评估明细表10■下列关于注册资产评估师的执业责任说法正确的有（）。A.注册资产评估师应当对评估结论的合理性承担责任B•提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任C■基本准则指出注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明D■注册资产评估师应该对评估对象的法律权属提供保证注册资产评估师进行价值评定时，有时还需要利用有关专家协助工作，协助的专家应该对其工作结果负起相应的责任三、计算题1.评估某企业一套自制非标设备。该设备购建于1998年12月，评估基准日为2008年12月30日。根据设计图纸，该设备的主材为钢材，耗量共15吨，钢材利用率90%，评估基准日钢材的不含税市价为3850元/吨，主要外购件不含税费用为55000元，加工工程中发生人工费5000元，冷加工费为30000元，热加工费按钢材耗量净重每公斤2元，其他费用为主材费的15%。成本利润率为15%，设计费率为14%，产量1台，增值税税率为17%，城市维护建设税税率7%,教育费附加费率3%。另外，经工程技术人员现场鉴定，该设备还可使用10年。与该企业最近生产的同类设备相比，被评估设备每年多耗电500度，每度电0.5元，该企业所得税率为33%，该企业所在行业平均投资收益率为10%.要求：(1)计算该设备的重置成本；计算该设备的成新率和功能性贬值额；计算该设备的评估值。2■注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：1、 该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。2、 当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。3、 该被评估房地产，2005年1月订约，整幢出租月租金收入为27万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；4、 各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的3%。计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。5、 假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。6、 该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。7、 计算房屋净收益的时候，假设房屋收益年期为无限年期。试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。3■甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预计甲企业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。该企业账面有形资产包含、现金、银行存款、存货、一项在建工程、一项工业厂房和可确指无形资产一A专利技术。账面现金余额13000元，银行存款200000元，美元存款20000美元，经过评估师盘点和与银行对账，发现现金短缺5000元，人民币银行存款短缺50000元，短缺的款项都是出纳挪用，估计只能够追回23000元。2004年1月1日美元汇率是7.5人民币兑换1美元。存货在评估日的公允价值是220000元。A专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，A专利产品的单位成本与同类产品大体相同。在建工程建筑面积为500平方米，已经接近完成，该在建工程完全完工需要投资500万元，但是目前已经实际完成建筑工程量350万元、实际完成安装工程量120万元，市场可比的A房地产每平方米的价格是8000元/平方米，但是A房地产的位置比该在建工程的差，位置对价格的影响系数为1.2。为了销售房地产，同类产品的营销和广告支出占售价的5%。该在建工程适于采用形象进度法评估。有一位于工业区内的工业厂房，于2000年1月1日以有偿出让方式取得，但是获得使用权是工业用地的最高出让年限，并于2001年1月1日在此地块上建成建筑1000平方米排架结构的生产车间。经济耐用年限为55年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。当时该厂房的造价是每建筑平米2500元，2001年1月1日至评估基准日间，物价平均每年上涨2%。该车间适于使用成本法评估。假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为33%（如果不考虑流转税因素）。请评估在2004年1月1日，甲企业的商誉价值（以万元为单位）。4■被评估国有企业A的一项长期投资的账面价值为500万元，经评估人员调查了解，该项长期投资是企业A于2004年1月1日与外商B在某市经济技术开发区内共同投资组建的中外合资企业C的中方投资，合资企业C的注册资本为1500万元，中方企业A出资500万元人民币，外商B出资1000万元人民币，合资企业的经营期为15年，合资期满，合资企业的剩余净资产也将按中外双方当年的出资比例分享。在评估基准日2007年1月1日，合资企业C已经经营了3年，前3年企业C的每年净利润分别为300万元，500万元和400万元，企业C享受企业所得税二年免税和三年减半征收的优惠待遇，合资企业C适用的所得税税率为15%，经预测企业C未来12年的收益情况如下：未来前三年的利润总额维持在500万元水平上；从未来第四年开始至未来第十二年，利润总额维持在未来第三年的基础上每年增长5%水平上；合资期满，企业C的剩余净资产的预计变现值约为600万元。由于合资企业经营资金周转困难，国有企业A向合资企业以借款形式提供资金2000万元，利率5%。假设折现率为10%，根据上述资料，评估国有企业A在中外合资企业C中的长期投资在评估基准日的价值。合作年度收益时间点A分成比例C适用税率C企业利润总额C企业净利润12004-12-31500/（500+1000）=1/30评估基准日是2007年1月凋，所以这段时间与评估无关22005-12-31032006-12-317.5%42007-12-317.5%500462.552008-12-317.5%500462.52009-12-312010-12-3115%50042515%525=500(1+5%)446.257—15年，共9年时间中，每年收益增长5%,税率保持15%152018-12-31 15%合作期满，企业C剩余净资产的预计变现值分配给A企业情况 600答案部分一、单项选择题1.［答案］C［答案解析］教材9页最后一段，C正确的说法是“不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异'，D是资产评估价值类型的分类。2.［答案］C［答案解析］参见教材5页，C选项属于从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度对资产评估的分类。3.［答案］D［答案解析］本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年(特别注意这种题目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题目告诉收益年限是8年，则应该使用8年计算，如果题目告诉收益年限超过10年，则应该使用10年计算)，使用的计算公式：本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递减额10万元，r=5%,n=10则P=(100/5%—100/5%2)x［1—(1+5%)—10］+10/0.05x［10/(1+5%)10］=456(万元)4.［答案］B［答案解析］本题需将收益分3段计算第一段：第1〜3年，使用复利现值系数计算：P1=200x(P/F,10%,1)+220x(P/F,10%,2)+230x(P/F,10%,3)=200x0.9091+220x0.8264+230x0.7513=536.427(万元)第二段：第4〜10年，使用普通年金现值系数计算，然后使用复利现值系数将其折现到第一年年初：P2=230x(P/A,10%,7)x(P/F,10%,3)=230x4.8684x0.7513=841.25(万元)第三段：将第十年末的预计变现值300万元，使用复利现值系数将其折现到第一年年初：P3=300x(P/F,10%,10)=300x0.3855=115.65万元评估值=P1+P2+P3=536.427+841.25+115.65=1493.327(万元)5.［答案］A［答案解析］二者的功能性贬值的差额就是功能性贬值((超额投资成本引起的功能性贬值)，当使用更新重置成本时，没有这项贬值，但是使用复原重置成本时，有这项贬值；一般当两种重置成本都能够获得的时候，应该选用更新重置成本。6.［答案］A［答案解析］10000x(1.2-0.8)x12x(1—33%)x(P/A,10%,3)=79978.7(元)7.［答案］B［答案解析］重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本；功能价值法和规模经济效益指数法计算的是复原重置成本还是更新重置成本，取决于参照物的重置成本是复原重置成本还是更新重置成本；同时要记住有这四种估算重置成本的方法。8.［答案］A［答案解析］100x(1+10%)x8+40x(1+5%)+15x(1+4%)+20=957.60(万元)9.［答案］A［答案解析］参见教材111页，但是教材内容有错，以这个答案和电子讲义为准。10.［答案］B［答案解析］参见教材133页，该加热炉的实体性贬值率=35%x25%+45%x17%+20%x43%=25%。11.［答案］A［答案解析］实体性贬值额=20+（200—20）x（2/20）=38（万元）12.［答案］B［答案解析］CIF=10x（1+10%）=11（万美元），国内运输费=CIFx国内运输费率=11x2.5%=0.275（万美元）=0.275x8=2.2（万元人民币）13.［答案］C［答案解析］容积率=建筑总面积/土地总面积；建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行。A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。14.［答案］C［答案解析］见教材P213,土地使用年期修正的公式。使用基准地价修正法需要修正年限时,基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地各自的剩余使用年限。15.［答案］C［答案解析］参见教材190页。经容积率修正后价格=可比实例价格x（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）=1000x（3/1.5）=2000（元/平方米）16.［答案］B［答案解析］参见教材239成本法。=1.2x[20x(1+5%)4x(1+10%)4+20x(1+5%)3x(1+10%)3+20x(1+5%)2x(1+10%)2+20x(1+5%)1x(1+10%)1+20x(1+5%)0x(1+10%)0]=1.2x20x6.8094=163.43（万元）17.［答案］B［答案解析］无形资产成本法的运用专利的重置完全成本=［(20+50+80+10+5)x(1+10%)+5］x(1+5%x2)=205.15(万元)确定该项专利技术的贬值率：=已经使用年限/(已经使用年限+剩余使用年限)=2/(2+7)x100%=22.22%评估值=205.15x(1-22.22%)=159.57(元)18.［答案］A［答案解析］参见教材251页，要求比较准确的理解和掌握无形资产的功能特性。19.［答案］C［答案解析］根据行业平均净利润/净资产=行业平均净资产收益率，得出行业平均净利润=净资产10000x行业平均净资产收益率为8%=800(万元)，则使用该商标后高于行业平均净利润1000—800=200(万元)，则评估值=200x{［1—(1+10%)—50］/10%}=200x9.9148=1982.96(万元)20.［答案］A［答案解析］参见教材348页，公式8—6。21.（12+10）/12x5=9.17（12+10）/12x5=9.17（万元）［答案解析］22.［答案］A［答案解析］参见教材368—369页。本题结合运用公式9—3和公式9—6。900件合格品的价值为：(1000—100)x［100x(60%x1.1+25%x1.2+15%x1.12)x80%］=81216(元)全部1000件在产品的评估值=81216+1000=82216(元)［答案］B［答案解析］参见教材372页，甲产成品的评估值100000x［65%x(1+5%)+35%x(1+1%)］=103600(元)24.［答案］C［答案解析］长期负债成本=6%x(1—33%)=4.02%权益资本成本=4%+1.5x(12%—4%)=16%加权平均资本成本=4.02%x30%+16%x70%=12.406%题目没有告诉a解题中出现这种情况默认忽略它。25.［答案］A［答案解析］甲公司账面有多项控股和非控股的长期投资，不但要甲公司的合并报表，还要有所有被投资的公司的报表，甲公司合并报表中不能够体现该项长期投资的有关价值信息。26.［答案］A［答案解析］参见教材436页。27.［答案］D［答案解析］见教材P448页。28.［答案］A［答案解析］参见教材490页。29.［答案］C［答案解析］参见教材P527页，同时市场价值以外的价值分为3类，包括：实体特定价值、资产互换特定价值及由法律和合同特别定义的价值，注意公允价值、投资价值、特殊价值、协同价值的含义。二、多项选择题1.［答案］CD［答案解析］C的正确表述是“资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值”，而且可以进一步的解释说“该评估价值是一个价值估计数”；D的正确表述是“资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用，是界定评估对象的基础'。2.［答案］ACDE［答案解析］ACDE都能够确定复原重置成本和更新重置成本，但是B只能够确定复原重置成本。3.［答案］ABC［答案解析］教材85页。4.［答案］ACD［答案解析］市场法的基本原理就是替代原理，路线价法和基准地价修正法本质上就是市场法的一种，所以其理论基础也是替代原理。5.［答案］ABCE［答案解析］参见教材210页。6.［答案］ABC［答案解析］参见教材313页。7.［答案］ABCDE［答案解析］参见教材319—321页，同时注意各个特征的大致内涵。8.［答案］ABCD［答案解析］参见教材P374页。9.［答案］ABCD［答案解析］参见教材452页。10.［答案］ABC［答案解析］参见教材496页。三、计算题1.［答案］（1）计算该设备的重置成本：除了外购件以外的其他加工成本为：（3分）=15x3850+5000+30000+15x1000x90%x2+15x3850x15%=128412.5（元）设备的重置成本：（2分）=（Mrm=Km+Mpm）x（1+Kp）x（1+Rt）x（1+Kd/n）=（128412.5+55000）x（1+15%）x（1+18.7%）x（1+14%）=285418.65（元）（2） 计算该设备的成新率和功能性贬值额：设备成新率=10/（10+10）=50%（1分）功能性贬值额=500x0.5x（1—33%）x{［1—（1+10%）—10］/10%}=167.5x6.1446=1029.22（元）（2分）（3） 计算该设备的评估值：（2分）=重置成本一实体性贬值一功能性贬值=285418.65x（1—50%）—1029.22=141680.11（元）2.［答案］1、房屋的重置成本（1分）3000x510x（1+2%）6=1723028.5（元）2、 计算房屋现值（3分）⑴房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（记住155页土地出让最高年限），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40—1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额=建筑物重置价x（1—残值率）/使用年限=1723028.5x（1—5%）/35=46767.92（元）⑵房屋现值=建筑物重置价一年贬值额x6=1723028—46767.92x6=1442420.5（元）3、 计算房地产年总收入：（1分）年租金总收入=1000x（1—22%）x510=397800（元）4、 计算房地产年总费用（3分）房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800x12%=47736（元）管理费以年租金的3%计算：397800x3%=11934（元）修缮费以房屋现值的1.5%计算1442420.5x1.5%=21636.31（元）保险费以房屋现值的3%。计算：1442420.5x3%o=4327.26（元）土地使用税以每年每平方米2元计算：2x360=720（元）房地产年总费用=47736+11934+21636.31+4327.26+720=86353.57（元）5、 计算房地产年净收益（1分）397800—86353.57=311446.43（元）6、 求取土地纯收益（3分）房屋年净收益为：1442420.5x10%=144242.05（元）【此步骤解释】有的人认为房屋的在评估基准日的剩余使用年限只有35-6=29年，所以根据房屋的资本化率和房屋的现值求得房屋的净收益为：1442420.5/（P/A,10%,29）=1442420.5/9.3696=153946.86（元）这种理解有一定的道理。但是由于折现率本质上就是投资报酬率，折现率在无限年限的情况下称之为资本化率,同时资本化率和有限年限的折现率是不一定相等的。如果大家要按照 1442420.5/（P/A,10%,29）计算，那么这里使用10%也是不够合理的，因为它是资本化率，是无限年限的折现率，不适用于这里的有限年限。教材184页第5行括号中这句话（假设房屋收益年期是无限年期），这是在2002年左右的教材加上去的，以前的教材没有这一句话。这一句话把有限使用年限的房屋视作收益年限无限期来解决这个问题。在教材没有进一步的改进以前，这里仍然采用我给出的解法，为了回避这个问题，我在本题中加上这个条件。土地年纯收益=房地产年净收益一房屋年净收益=311446.43-144242.05=167204.38（元）7、 求土地使用权价格（3分）评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年土地总价=167204.38x〔1-（1+8%）—33〕/8%=167204.38x11.5139=1925174.51（元）土地单价=1925174.51=360=5347.71（元）【此步骤解释】有的人认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35—6=29年来计算，土地总价为167204.38x〔1-（1+8%）—29〕/8%。这种处理是不正确的，因为评价的是土地价值，土地尚有剩余年限33年，不能够说土地上的房屋寿命期结束了，土地就没有收益了，合理的理解是认为房屋寿命期之后土地仍然能够获得同样的收益，因为可以假设再在土地上建房等获得33-29=4年的收益。3.［答案］⑴计算企业整体评估值P（5分）P=P1（2004至2008年评估值）+P2（2009年以后的评估值）先计算P1P1=100/（1+10%）+110/（1+10%）2+120/（1+10%）3+120/（1+10%）4+130/（1+10%）5=434.66（万元）再计算P2:从2009年起，甲企业净利润将保持按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上，所以，2009年起，甲企业每年净利润A为：Ax（P/A，10%，5）=434.66（万元）（P/A,10%,5）=[1—（1+10%）—5]/10%=3.7908则A=434.66/3.7908=114.66（万元）P2=114.66/10%x（P/F，10%，5）=114.66/10%x（1+10%）-5=711.95（万元）P=P1（2004至2008年评估