北京丰台石榴庄商业项目提案报告

北京丰台石榴庄商业项目2014.1第1页项目阶段性说明下阶段服务工作商业资源展示市场发展跟踪第2页经营者区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态；消费者市场发展跟踪第3页区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态；宏观层面微观层面第4页宏观层面宏观经济综合经济实力北京市经济一直保持稳步发展的趋势，连续多年维持经济的快速增长。2007-2012年北京市生产总值稳定增长，2012年北京市生产总值达到17,801亿元；增长速率出现小型波动，整体平均速率保持在8%左右；北京市人均可支配收入，2012达到人民币36,469元；房地产市场已经进入商业快速发展时期；资料来源：北京市2007-2012年度统计公报第5页宏观层面宏观经济产业结构及发展趋势产业结构逐步优化，第三产业比重不断扩大，如下图所示，其比重由2007年的1.1:27.5:71.4变化为2012年的0.8:22.7:76.5。可以看出，北京市近年来产业结构进一步优化，形成第三产业的国民经济主导地位，并逐步完善行业内结构调整，巩固金融业、批发零售业、信息传播、计算机服务和软件业、房地产行业的支柱地位。资料来源：北京市2007-2011年度统计公报第6页宏观层面宏观经济社会消费品零售总额社会经济水平及人民生活水平提高的同时刺激消费的增长，社会消费品零售总额从2007年到2012年维持10%以上增长率。2012年，全市社会消费品零售总额为7,702.8亿元，同比增长11.63%，表明商业快速发展并且呈良性态势。商业零售市场的全面开放以及城市经济实力的提高，持续市场消费规模的提升，势必会加快地产市场对零售商业物业的需求。资料来源：北京市2007-2012年度统计公报第7页区域市场通过对区域市场宏观环境与微观环境的数据跟踪，实时准确了解市场变化及发展趋势，有利于本项目时刻保持强势的入市状态；宏观层面微观层面第8页区域集中商业分布与供应现状区域集中商业主要分布呈现两个特性：一是区域配套性，以方庄购物中心、贵友大厦等为代表；二是后期以首地大峡谷、阳光新业广场等项目为代表，除了依托区域的同时，向交通要塞型转移；区域尚未有大型集中型商业入场，因此便利的交通将为项目开发提供坚实基础。三环四环地铁4号线地铁5号线地铁10号线贵友大厦方庄购物中心银泰百货阳光新业广场首地大峡谷微观层面区域市场第9页项目经营内容特征从区域商业项目整体看，超市、餐饮是主力业态，平均占比分别达到15.3%、24.9%。方庄贵友大厦作为区域老牌百货，明显偏向零售业态，以服装类、儿童家居、数码家电和超市为主；首地大峡谷、阳光新业广场是购物中心形式，增加生活类业态比重，如超市、餐饮娱乐休闲业态，在一定程度上增强了消费者的目的性与参与性消费；银泰百货业态配比以零售、餐饮业态为主，规避临近两大商超的竞争，但失去了周边社区消费人群的一定支持，传统的百货形式面临更大的市场风险。名称经营内容配比

服装休闲

运动

儿童家居钟表

首饰化妆品

鞋帽皮具

数码家电超市综合

餐饮娱乐休闲

其他服务

方庄贵友大厦23.3%9.0%16.7%2.4%3.3%10.0%17.3%16.7%0.8%0.5%首地大峡谷15.0%13.6%10.8%2.1%2.4%5.0%3.6%13.7%33.5%0.3%阳光新业广场19.0%8.0%8.0%2.0%1.7%2.0%5.0%27.0%27.0%0.3%银泰百货34.1%6.0%14.5%2.4%1.2%14.0%2.0%0.6%25.0%0.2%合计

22.7%8.9%11.5%2.2%1.9%7.0%5.3%15.3%24.9%0.3%微观层面区域市场楼层经营业态品牌B1生活家乐福超市L1时尚——资讯、品味、流行GAP、H&M、ASOBIO、苹果数码、m)phosis、丝芙兰、宝岛、MACNNA、COSTA和SELECTEDL2潮流——创意、艺术、设计JNBY，播，热风，屈臣氏，2%，猫人等，甜品站和饰品、美甲等专为女性服务的品牌L3活力——动感、阳光、健康阿迪，耐克，PUMA,KAPPA，匡威，李宁；ME&CITY，西遇；马仕奇专业户外店、苏宁3C数码精品店、美发设计中心L4聚会——趣味、生态、欢笑新辣道、川豪、品诺、豆捞、阪神和美日式料理、望湘园、泰鲁人家、上吉胜、花袭人、吴地人家、李老爹、麻里麻里、权金城、牛依客L5温馨——家庭、自然、绿色保利国际影院；休闲餐饮品牌：和合谷、如棒约翰Pisa、九鼎香面馆、禧满多，权味时韩式锅拌饭L6共享——文化、儿童峡谷达人电玩，乐友婴幼儿超市、儿童乐园，以及SPA和美发第10页业态组合特特征—首地大峡谷谷业态规划以以生活类为为主：超市市，影院，，儿童主题题区，呈现现较强的区区域配套性性；业态布局上上将档次偏偏低、目的的性较强的的业态布置置在商场顶顶层或地下下，同时采采用剪刀错错落式挑空空中庭，有有效引导人人流回转；；引入零售品品牌低端，，错落中庭庭布局较为为散乱，停停车入口与与辅路临近近带来一定定的不便，，成为项目目弊端。微观层面区域市场第11页业态组合合特征—阳光新业业广场项目临近近环路，，展示面面较好，，同时与与周边城城中村形形象形成成鲜明对对比；在业态组组合的设设置上，，兼顾区区域基本本消费的的同时，，利用大大型底商商停车场场吸引周周边家庭庭消费；；项目周边边人口密密集，为为商业人人气提供供保障，，但整体体业态品品牌低端端，以超超市、餐餐饮、儿儿童为主主，规划划及购物物环境较较为杂乱乱。楼层经营业态品牌L1超市、珠宝配饰、钟表眼镜、化妆品、餐饮、休闲服饰、运动户外、银行药店、家电/电子产品、鞋/箱包/皮具华润万家、仙踪林、必胜客、SELECTED、MARKFAIRWHALE、TheShoesBar、APPLE、金象珠宝、秀丹名物、千佰莉、伯爵仕、派思丽、卡曼尼F8派、新侨三宝乐、中国银行、VINISTYLE、靓丽金象、Etam、苏宁精品3C数码店、宝盛道吉运动集合店、优衣库、GXG、VLOVL2化妆品、超市、餐饮、影院、咖啡水吧、美甲美体、服装服饰—女装、儿童用品吉野家、真功夫、必胜客、正一味、亚惠、KFC、Fairy、三彩、秋水伊人、ZD美甲、屈臣氏、达衣岩、GRETTON、南瓜芽、乐高智高、巴拉巴拉、CAMKIDS、派克兰帝、李宁儿童、呷哺呷哺、米中堂私房粉馆、MIIOW、CACHECACHE、织悟、三元梅园、DQ、桔子生活、阳光乐园、好孩子、Toonsland、小猪噜噜、空中天使、博士蛙、星美影院L3影院星美影院微观层面区域市场第12页业态组合合特征—银泰百货货楼层经营业态品牌B1食尚小镇:时尚快餐、特色食品、名品烟酒、美甲、芭蕾教育食美汇、呷哺呷哺、权味、和合谷、拿渡、赛百味、屈臣氏、巴贝拉、KFC、宜兰贝尔美甲、灰姑娘L1风尚前沿:时尚大店、黄金珠宝、名表眼镜、女鞋、餐饮优衣库、依波表、CITIZEN、FBI、百思图、Tata、天美意L2霓裳丽人:少女装、淑女装、女士内衣、箱包配饰Pageone、Eland、Prich、Roem、ONLY、Etam、veromoda、芬狄施、TriumphL3品质地带:男士正装、男士休闲、皮具、运动户外、儿童教育Izod、外交官、金宝贝、acome、jasonwood、goidpool、GIY、AIDI、艾格男装L4精致生活:儿童、家居、数码家电、茶餐厅派帝兰克、西瓜太郎、梦洁、阿斯家、Balabala、迪信通L5华美盛宴:商务餐饮、时尚餐饮、娱乐游戏青年餐厅、东来顺、乐食派、串行康乐、川粤湘、环游乐园L6影院华谊兄弟影院定位与可可及客群群稍有脱脱节，高高比例零零售类业业态不符符合社区区消费需需求；项目引入入品牌偏偏向中端端，认知知度较低低，难以以吸引更更多消费费者；项目入市市时间较较短，缺缺乏特色色多元业业态吸引引市场，，限制辐辐射范围围，整体体市场还还有待培培育。微观层面区域市场第13页集中百货货类、购购物中心心商业项目名称经营模式租金/扣点方庄购物中心百货扣点：15-30%贵友大厦百货扣点：20%-31%银泰百货百货扣点：15-30%本区域内内商业项项目主要要是百货货商场，，经营方方式为联联营，采采用流水水扣点的的方式。。本区域内内商业项项目的租租金并未未出现大大幅度的的调整。区域内集集中式商商业采用用扣点方方式的租租金水平平注：以上上租金按按使用面面积计算算，包含含物业管管理费微观层面区域市场第14页集中百货货类、购购物中心心商业项目名称经营模式租金/扣点阳光新业广场购物中心租金：2-18元/平方米/天首地大峡谷购物中心租金：2-25元/平方米/天阳光新业业广场总总体档次次较低，，业态布布局以超超市、影影院等主主力店为为主，零零售业态态缺乏，，租金水水平相对对较低，，达到2-18元/平方米/天；首地大峡峡谷相对对运营时时间较长长，商业业经营趋趋于稳定定，整体体租金水水平达到到2-25元/平方米/天。区域内集集中式商商业租金范围围列表注：以上上租金按按使用面面积计算算。微观层面区域市场第15页区域商业业整体氛氛围区域商业分析区域无论是大中型集中商业，还是特色主题商街，都承担着区域配套功能为主，整体向功能多元化，业态设置向高端化发展；区域缺乏集中休闲娱乐场所，现有娱乐业态以KTV、俱乐部为主，档次相对较低，并未形成聚集，难以满足年轻时尚人群需求；从供应角度分析市场，区域需要大型综合商业项目，提升商业品质形象，满足中高端消费、体验、休闲、娱乐需求；区域商务范围仍然不够浓厚，高端商务客户较少；区域旧有居民总体消费水平限制；对于区域定位、吸引高端零售商都有一定阻力。

传统社区配套商业难以满足多元、一站式消费需求缺乏时尚娱乐业态，区域年轻消费群体诉求亟待释放北京中高端商业快速发展，区域商业处于商业升级拐点

规避区域初级商业形象，特色主题呼应时尚商业微观层面区域市场第16页经营者区域市场消费者作为本项目生存的直接决定者，需要对周边消费群体了解偏好变化保持高度的警惕，从而明确本项目的整体定位；市场发展展跟踪第17页消费者为了了解目前北京市青年消费者的消费习惯，我司针对此次调查的目的设计了200份调研问卷，对目标消费者进行了调查。调查内容包括：现有消费习惯、现有花费支出、对现有商业的满意程度、消费者的文化素质水平、消费者的收入水平等多个方面进行了解，为项目定位作出依据。市场供需消费者需求第18页消费者访谈最常去消费地点及常去购物的原因消费者最最常去购购物的地地点是西西单，选选择西单单购物最最重要的的原因是是交通方方便。本本项目区区域交通通便利，，具有成成为消费费者选择择消费地地点的条条件。30.1%第19页消费者访谈对于以下几种类型的购物场所的偏好程度消费者购购物更偏偏好综合合购物中中心商业业和大型型超市。。因此项项目在业业态设置置上既保保证项目目的综合合性，同同时也满满足区域域内日常常消费的的需求。。

完全不喜欢不太喜欢一般比较喜欢非常喜欢喜欢程度（比较喜欢+非常喜欢）打分均值常规综合购物中心（集购物、餐饮、娱乐为一体，集中于室内）

23.5%56.5%20.0%76.5%3.85大型超市

23.5%56.5%20.0%76.5%3.97百货商业（以百货销售为主）

0.5%34.5%45.0%20.0%65.0%4.19以明星为核心，综合特色购物中心（集购特色、餐饮、娱乐为一体）0.5%1.0%31.5%44.5%22.5%67.0%3.88知名电影院、KTV、酒吧等休闲娱乐设施

1.5%41.5%43.5%13.5%57.0%3.69独立式的商业旗舰店0.5%2.0%45.5%46.5%5.5%52.0%3.55体育健身场馆0.5%7.5%50.5%38.5%3.0%41.5%3.36第20页消费者访谈购物、餐饮、娱乐等消费活动的消费频率购买日常常用品及及餐饮为为消费者者最常发发生的消消费活动动。项目目应以此此两类业业态作为为基本业业态，保保证项目目未来良良好运营营。活动类别无半年以上1次每半年1～2次每月1～2次每周1～2次每周3次及以上花费（元）

购买日常用品1.0%

0%3.5%34.5%58.0%3.0%210.25

中餐厅（非快餐）7.0%

0%

3.0%43.5%37.0%9.5%152.96

西餐厅（非快餐）36.5%7.0%12.0%19.5%21.0%4.0%153.39

快餐14.0%1.5%0.5%10.5%38.5%35.0%46.10

健身/运动/康体59.0%5.0%12.0%21.0%3.0%

0%

107.20KTV/迪厅50.5%10.0%19.0%18.0%1.5%1.0%193.80

咖啡馆/茶馆/酒吧46.0%3.5%21.5%27.5%1.5%

0%169.17

足疗89.0%3.5%1.5%5.5%0.5%

0%92.73

美容美发18.5%3.0%27.0%36.0%15.5%

0%80.03

按摩86.0%4.0%2.5%7.0%0.5%

0%71.72第21页消费者访谈最期望购物场所设有哪两项配套休闲娱乐

人次

人次

人次有就餐的地方75有棋牌休息区2话吧1有休息区、有座椅64台球2健身1有影院27游乐园2健身、保龄球1有饮水区16游艺厅2餐饮齐全1有特色餐饮15每个种类的体验区1超市1有茶吧13美食街1成人购物1有儿童游艺场所10排球厅1蛋糕店1咖啡厅9品牌体验区1电动自行车行1网吧9棋牌室1电话体验区1电玩8烧烤1电脑室，上网线1吸烟区5生活体验区1电子产品体验区1休息区有电视4体验区1服装体验区1休息区有饮料3体育多功能厅1滑梯1游戏厅3停车场免费1有肯德基，麦当劳1有水吧3图书阅读室1有特价餐饮1KTV3小吃排挡1休闲娱乐区轻松舒适1大排档2小孩休闲室1瑜伽1健身房2小孩专门娱乐的地方1羽毛球厅1酒吧2星巴克1中老年人，健身设施1秋千2游泳馆1老人休息室、活动室2球馆2演唱舞台1一个家庭娱乐室有就餐的的地方和和有休息息区是消消费者最最期望购购物场所所设有的的配套设设施。本本项目应应具备并并加大此此两类配配套比例例，满足足并吸引引消费者者。第22页消费者访谈石榴庄新建大规模商业是否会前往，原因是84.7%的消费者者表示会会到本项项目区域域消费，，主要原原因是交交通便利利。不愿愿意到本本项目消消费的主主要原因因是距离离太远。。不来消费的原因频率距离太远了11不认识这个地方，觉得太遥远了1地方有些太远了，还在南城不方便的1丰台区的消费水平一般1距离远，距离近的购物中心很多1觉得有些偏僻了，再说商城的档次一般1来西单最方便，新世界离家进，商品非常齐全1离我太远了，南北大对角1没有时间去太远的地方1我附近的商品设施能满足本人的需求1可能来消费的原因人数交通方便33距离近、购物方便14地铁方便11新开业优惠活动多7大型购物圈吸引人5新开的应该环境好5一站式购物6有时间会去，看一下位置和环境3如路过的话会光顾2第23页消费者访谈石榴庄大型商业适合的经营模式91%的消费者者认为集集购物、、餐饮、、娱乐为为一体的的常规综综合购物物中心较较合适。。

完全不合适不太合适一般比较合适非常合适合适（比较合适+非常合适）均值常规综合购物中心（集购物、餐饮、娱乐为一体，集中于室内）0.5%

8.5%61.0%30.0%91.0%4.20以文化为主题，集超市、室内步行街于一体的综合购物中心0.5%

23.5%57.0%19.0%76.0%3.94大型超市

0.5%35.0%41.0%23.5%64.5%3.88百货商场（以百货销售为主）0.5%

41.5%54.5%3.5%58.0%3.61独立式的商业旗舰店0.5%2.5%56.5%38.5%2.0%40.5%3.39第24页消费者访谈定位为什么档次商业最适合市场需求消费者认认为本项项目应该该定义位位为中档档和中高高档适合合市场需需求。第25页消费人群特征消费人群呈明显的年轻化和高学历化趋势。职位以普通职员和中层管理者为主，高职位人群比例总量相对较少。本商业项目的档次不宜过高或过低，定位在中高档路线较为稳妥。消费者购物习惯及消费心理消费者月可支配收入集中在2,501-4,000元，月总收入在5,000-8,000元。消费者购物更偏好综合购物中心商业和大型超市。因此项目在业态设置上既保证项目的综合性，同时也满足区域内日常消费的需求。交通、综合性、购物环境、停车方便均为消费者选择购物的主要影响因素。餐饮及休息场所是消费者最期望购物场所设有的配套设施。对项目的消费倾向对于区域大规模商业，84.7%的消费者表示会有前往购物或消费意愿。相对距离较远是消费者不能来石榴庄消费的主要原因。总体建议项目区域目前商业认知度有限，增加目的性消费需求，有助于提前市场造势。合理业态配比，满足多元、一站式的综合商业形式是项目的机会点。加大餐饮业态配比，完善内部交通设施，弥补距离远的不足，延长驻留时间。市场供需消费者需求第26页经营者通过对经营者的访谈，了解对方对于本区域的信心，同时也可了解周边是否存在潜在的竞品项目；区域市场消费者市场发展展跟踪第27页经营商家在此访谈部分，我司根据对项目的初步判断并结合我司多年的招商经验，为项目制定了试招商说明，并以此广泛地与30多家不同类别的经营商家进行了沟通，听取其对项目的意见和看法，为项目的定位提供参考，验证定位落地性。市场供需商户需求第28页商户访谈百货类区域认可度大区域条件良好，但南城消费环境不利于百货入驻，周边人群消费力相对较低，发展中高端商业有一定难度。选址要求面积需求较大：大约在50,000平米左右，永旺及正大生活馆面积需求较大。项目展示性要好，交通要方便。项目软硬件标准：承重：营业区250kg，仓库区800kg。如百货品牌自身配备餐饮美食区，则厨房区450kg。租售能力租金承受能力较低，可承受租金不超过2元/天·平方米，且合同时间为20年。对本项目评价本项目地理位置好，交通条件良好。项目紧邻两条地铁钱，但是站口距离项目相对较远，有一定的不便。认为本项目面积较适合，考虑全部用于百货。认可项目的总体定位，有较强的入驻意向。高档百货货对项目目态度相相对积极极，考虑虑所需面面积较大大，承租租能力低低，不建建议引入入第29页商户访谈超市类区域认可度项目所在区域比较好，应该是南城未来发展的重点区域选址要求面积需求：大约在12,000-20,000平米左右。位置：地下1层或地上1层项目软硬件标准：地下一层800kg，仓库1,000kg，收货区1,500kg租售能力租金承受能力较低，可承受租金2元/天·平方米-2.5元/天·平方米

未来发展计划项目所在的位置，均是我司访问的四个超市布点的重要位置。对本项目评价本项目区位条件优越，项目可通达性良好，周边大型社区多，购买力较强。对于本项目的总体定位很认可，四家超市均有较强的入驻意向。超市业态态对项目目态度非非常积极极，考虑虑区域配配套所需需，建议议引入第30页商户访谈零售类区域认可度项目区域是未来南城发展的重点区域，但目前区域商业还比较落后选址要求交通便利，展示性要强倾向于选择首层面积需求：800-1500平米看重开发商及运营商的能力倾向于中高档商业租售能力租金承受能力良好，可承受租金9-20元/天·平方米未来发展计划都有在南城开店的计划，有合适项目会进一步考察，再做决定。对本项目评价本项目地理位置好，交通条件良好。项目紧邻三条地铁线路，未来是人流集中聚集处，有利于零售的发展对于本项目的总体定位很认可，有入驻意向，但需要进一步沟通。国际大众众品牌较较看好项项目位置置，有意意向进入入，但要要综合评评估。国国际大众众品牌符符合项目目未来定定位，建建议引入入第31页商户访谈娱乐类（影院）区域认可度认为本项目是未来南城发展的重点，目前周边发展较快。选址要求影院：面积要求：4,000平米左右。项目软硬件标准：大厅300-400平米/个，300个座位；普通厅200平米/个，160-170个座位。普通影厅层高9米；IMAX影厅层高15米，净高11米以上。其他娱乐：与影院等同类业态在一起，布置面积需求在2,000-3,000平米之间如果高楼层，对于消防通道有一定的要求营业时间：10:00-24:00租售能力租金承受能力较低。影院：租金2元/天·平方米，具体可谈。其他娱乐：3-4元/天·平方米。未来发展计划大地影院和华大影院都对本项目有着十分浓厚的兴趣，愿意进行下一步的深入沟通对本项目评价认为本项目区域优势明显，交通便利，适合影院发展对本项目定位十分认可，未来将会给影院带来巨大的收益影院及娱娱乐业态态对于项项目区域域普遍看看好，考考虑符合合项目未未来客群群及主题题需求，，建议引引入第32页商户访谈餐饮类区域认可度对于本项目区域认可度高，是北京南城未来发展的重要区域选址要求希望在低楼层，但是如果有统一规划不排除高楼层。水、电、排烟租售能力租金承受能力具体项目具体分析，可承受租金2元-10元/天·平方米不等。未来发展计划都有在南城开店的计划对本项目评价认为项目的定位将有很大的人气，餐饮业态适合进入认为项目位于南城交通枢纽，人流量大，适合餐饮业态发展餐饮业态态对项目目区域认认可，主主要担心心项目安安排位置置，可以以接受高高楼层位位置，作作为未来来项目的的主力业业态，建建议大量量引入第33页项目阶段性说明下阶段服务工作商业资源展示市场发展展跟踪港银石榴榴庄项目目第34页北京市整体商业市场处于活跃发展期，城南区域经济快速发展，开发前景向好；体验式、主题化的文化个性商业是主流商业发展趋势，使项目有机会迅速占领商业发展前沿；区域商业发展滞后，原有商业升级遇到瓶颈，给新建项目带来机会；经营商户对项目区域前景普遍看好，超市、国际大众品牌均看好项目位置并有浓厚兴趣；体现时尚、具有主题性，同时满足一站式消费诉求的综合商业，成为年轻客群及区域客群的主要消费需求；项目自身体量及区位展示条件，自身的明星文化资源优势，有机会成为改变城市格局的新型集中商业体。市场需要要全新形形象，特特色文化化主题商商业，项项目有机机会整合合更多的的文化品品牌资源源，创造造出具有有国际时时尚气质质的京城城商业新新标志价值条件件梳理项目阶段段性说明明第35页项目阶段性说明下阶段服服务工作作商业资源展示市场发展展跟踪港银石榴榴庄项目目补充招商商与运营营工作开业前期期工作招商准备备期协助甲方方与设计计院对接接，从项项目未来来落地性性出发，，对产品品的内部部格局提提出科学学化的布布局；协助甲方方对产品品的外立立面、内内外部交交通动线线提出建建议；推广配合合推广主题题城市新兴兴核心区区，都市市生活多多元体名品汇聚聚，名牌牌基地，，无限限商机，，无限限优势×层××商家入住住，热浪浪席卷，，持续升升温！商机的缔缔造、财财富的缔缔造把握时代代发展机机遇，抢抢占南城城财富堡堡垒综合体主主力店、、次主力力店购物中心心意向商商户收集集购物中心心招商全全面铺展展购物中心调整开业后期宣传推广工作工作内容容设立招商商中心制作各业业态宣传传物料及及单体模模型第一阶段：产品跟踪服务第二阶段：招商期第四阶段：开业后期服务第三阶段：开业前期商管服务公关活动动现场包装装户外+报广+网络+短信+电视电台台户外+短信+网络+扫楼扫铺铺城市商业业高峰论论坛——树立南城城商业标标准南城商业业地标，，开业活活动购物中心心主力店店签约仪仪式，同同时进行行购物中中心招商商说明会会购物中心心宣传推推广下阶段服服务工作作招商准备备期协助甲方方建立运运营管理理团队；；协助甲方方审批入入场商户户装修方方案协助甲方方开业活活动筹备备第37页商管顾问工作产品服务工作主要服务于产品的建筑设计阶段，以项目未来的可实施性为基准，收益价值多元化、最大化为保障，提供科学化、专业化的设计布局建议；招商服务工作下阶段服服务内容容购物中心心的布局局设计是是以商业业定位为为依据，，从商业业模块的的概念、、动线和和销售支支持区域域三个方方面进行行展开的的阶段第一部分分商业模模块概念念发展第二部分分动线设设计购物中心心模块布布局购物中心心动线设设计阶段成果果物业条件件假设商业概念念确定业态特性性分析租户需求求访谈工作内容1234购物中心的物物业指标假设设商业业态多维维度分析业态面积占比比、目标客群群定位等租户面积及楼楼层需求访谈谈、位置需求求5人流动线的类类型及其设计计参数人流动线设计计购物中心布局局方法6中庭设计7物流、人流通通道设计原则则及输入参数数物流、消防设设计中庭的类型及及其设计参数数388配套设施、销销售支持设计计第三部分销售售支持设计购物中心落位位产品服务工作作通过物业条件件假设、商业业概念确定、、业态特性分分析以及租户户需求访谈四四个维度的分分析，得到购购物中心的初初步落位图购物中心初步步落位图购物中心初步步落位图物业条件假设设购物中心的物物业指标假设设（建筑物业业类型、商业业体量、层数数、主入口……）业态特性分析析商业概念行业/子行业/业态面积占比比主题模块落位位目标客群定位位商业业态多维维度分析租金水平与面面积需求消费频率与消消费类型租户面积及楼楼层需求访谈谈租户位置需求求租户需求39第一部分商商业模块布布局通过租金水平平、面积需求求、消费频率率以及消费类类型四个维度度的分析，得得出了各业态态的合理落位位楼层图业态特性分析析租金水平面积需求消费频率消费类型多维度分析低层区中层区高层区1234服装服饰服饰配件化妆品药妆店Bodyshop西式快餐中式快餐主题酒吧音乐酒吧便利店食品专业店3C数码体育用品儿童服装体育用品儿童家居及用用品儿童玩具礼品家庭耐用品品品牌店美食广场健身瑜伽影院KTV儿童早教慢摇酒吧SPA足疗家庭餐饮商务餐饮主题餐饮美容美发儿童摄影西式餐吧中式餐吧/茶餐厅专业百货剧院儿童娱乐课外教育购物中心40第一部分商商业模块布布局书店儿童玩具药店BodyShop药妆店化妆品品类杀手店相对购物行业业，第一片区区业态建议楼楼层以低层区区为主，第二二片区以中层层区为主，第第三片区业态态以主力店为为主、楼层可可覆盖B1-4F购物行业各业业态租户的面面积需求及租租金水平分布布图≥3000≤100301-500501-1000101-3001001-3000面积需求租金水平高低大卖场家电百货主力店服装服饰服饰配件化妆品3C数码专业百货品牌多品类组合店3C数码品类杀手店家庭耐用品品牌店精品超市连锁超市便利店食品杂货专业店儿童服装儿童家居及用品体育用品礼品办公用品中中低中高家庭耐用品品类杀手店第一片区第二片区第三片区41第一部分商商业模块布布局美容美发SPA足疗儿童摄影商务餐饮儿童娱乐课外教育咖啡厅茶坊相对餐饮、文文化娱乐行业业，面积需求求小、租金水水平高的业态态建议布置在在低层区、中中层区，面积积需求大租金金水平较低的的业态建议设设置在高层区区业态餐饮、文化娱娱乐行业各业业态租户的面面积需求及租租金水平分布布图≥2500≤4001200-2500400-1200面积需求租金水平低美食广场健身瑜伽中中低中高KTV主题餐饮家庭餐饮中式快餐西式快餐中式餐吧/茶餐厅西式餐吧儿童早教影院剧院演义酒吧主题酒吧慢摇酒吧42第一部分商商业模块布布局购物随机性高高、频率高的的业态建议设设置在低层区区，而购物目目的性高、消消费频率低的的业态建议设设置在中层区区或高层区目的性频率低中中低中高高大卖场服饰配件便利店服装服饰化妆品药妆店BodyShop儿童玩具食品专业店精品超市儿童服饰家居药店办公用品礼品3C数码家电体育用品建材儿童家居及用品随机性43第一部分商商业模块布布局消费频率较高高、随机性大大的中西式快快餐可考虑设设置在低层区区，而目的性性较强的业态态建议设置在在高层区，也也可考虑设置置中层区频率低中中低中高高中式快餐西式快餐中式餐吧/茶餐厅美食广场西式餐吧家庭餐饮商务餐饮咖啡厅茶坊主题餐饮儿童娱乐美容美发KTV影院健身瑜伽酒吧儿童早教儿童摄影SPA足疗目的性随机性44第一部分商商业模块布布局45运动基本时尚女装快速时尚≥3000≤100301-500501-1000面积积和和楼楼层层示示意意图图101-300意向向租租户户大大多多选选择择1F-2F的位位置置，，并并且且大大多多选选择择300平米米以以下下的的铺铺位位样本本量量：：101个B13F1F2F4F及以以上上1001-3000大卖场酒吧咖啡厅家庭餐饮咖啡厅运动基本时尚基本时尚儿童服装、玩具家电家居电影院健身美容SPA百货主力店百货主力店百货主力店化妆品店基本时尚女装设计师时尚男装设计师时尚百货主力店百货主力店儿童服装、玩具家电家电大卖场食品专业店数码品类杀手店数码品类杀手店鞋包运动独立店珠宝家庭餐饮家庭餐饮西式快餐西式快餐中式快餐KTV儿童摄影美发、美容S第一一部部分分商商业业模模块块布布局局基于于第第一一部部分分购购物物中中心心的的初初步步布布局局方方案案，，在在结结合合水水平平动动线线、、垂垂直直动动线线、、中中庭庭设设计计以以及及物物流流、、消消防防通通道道设设计计的的成成果果得得出出动动线线方方案案购物物中中心心的的最最终终布布局局购物中心的初步布局购物中心的最终布局第一一阶阶段段成果果研究究内内容容第二二阶阶段段成果果输入入条条件件输出出成成果果物流流、、消消防防动动线线设设计计人流流动动线线设设计计物流流通通道道的的设设置置原原则则及及其其特特点点消防防通通道道的的类类型型设设置置的的位位置置及及其其特特点点水平平人人流流动动线线的的概概念念、、类类型型及及其其设设计计参参数数垂直直人人流流动动线线的的内内容容、、排排列列方方式式、、特特点点、、数数量量及及其其设设置置的的位位置置中庭庭（（节节点点））的的类类型型及及其其特特点点动线线研研究究46第二二部部分分动动线线设设计计47动线线分分为为人人流流动动线线与与物物流流消消防防动动线线，，主主要要围围绕绕人人流流动动线线研研究究动线线研研究究内内容容人流流动动线线由由平平面面人人流流动动线线、、垂垂直直人人流流动动线线和和节节点点组组成成，，是是组组织织和和联联系系各各个个承承租租户户的的纽纽带带，，使使承承租租户户创创造造出出最最大大的的商商业业价价值值物流流动动线线是是在在购购物物中中心心内内由由货货物物出出入入口口到到各各店店铺铺之之间间的的内内部部物物流流，，取取决决于于购购物物中中心心的的货货物物出出入入口口位位置置、、卸卸货货场场地地、、货货物物通通道道、、货货梯梯规规模模及及位位置置、、中中转转库库房房的的位位置置、、业业态态的的选选择择等等消防防动动线线：：动线线分分为为人人流流动动线线与与物物流流消消防防动动线线，，主主要要围围绕绕人人流流动动线线研研究究人流流动动线线物流流、、消消防防动动线线12第二二部部分分动动线线设设计计48人流流动动线线由由水水平平人人流流动动线线、、垂垂直直人人流流动动线线和和节节点点组组成成，，是是组组织织和和联联系系各各个个承承租租户户的的纽纽带带，，使使承承租租户户创创造造出出最最大大的的商商业业价价值值人流流动动线线构成成概念念作用用“由点点生生线线，，一一个个脚脚印印一一个个点点、、一一窜窜脚脚印印一一条条线线”，这这条条线线就就是是动动线线，组组织织和和联联系系各各个个承承租租户户的的纽纽带带，，使使购购物物中中心心的的空空间间系系统统构构成成一一个个完完整整而而有有序序的的整整体体人流流动动线线在在经经营营中中产产生生组组织织交交通通和和组组织织商商业业的的作作用用，，很很多多位位于于不不同同区区域域、、不不同同楼楼层层的的店店铺铺，，要要通通过过人人流流动动线线有有机机地地将将它它们们联联系系起起来来，，共共同同创创造造最最大大的的商商业业价价值值水平平人流流动动线线、、垂垂直直人人流流动动线线以以及及两两者者的的结结合合的节节点点，，中中庭庭、、主主力力店店可可视视做做节节点点第二二部部分分动动线线设设计计———人流流动动线线49根据据面面积积控控制制原原则则、、最最长长动动线线原原则则、、易易达达性性原原则则、、能能见见度度和和曝曝光光度度原原则则、、均均衡衡性性原原则则和和中中庭庭运运用用原原则则，，指指导导购购物物中中心心人人流流动动线线的的设设计计商业业化化设设计计原原则则通过过分分析析购购物物中中心心人人流流动动线线的的商商业业化化属属性性，，指指导导购购物物中中心心人人流流动动线线的的设设计计面积积控控制制原原则则1最长长动动线线原原则则2均衡衡性性原原则则5易达达性性原原则则3能见见度度和和曝曝光光度度原原则则4中庭庭运运用用原原则则6根据据地地区区经经济济情情况况、、购购物物中中心心所所处处的的环环境境、、经经营营性性质质、、营营业业特特点点、、规规模模档档次次、、顾顾客客层层次次等等动动线线面面积积所所占占比比例例优化人流流运动，，最大限限度地让让人流经经过尽量量多的商商店门口口而又不不把距离离拉得太太长，达达到最佳佳效果使尽可能能多的销销售单元元沿通道道布置以以获得更更多的销销售机会会，避免免死角产产生动线中规规划小中中庭的前前凸或后后凹形式式，以提提高局部部商铺的的能见度度和曝光光度，提提升商业业效益将收银台台、卫生生间、楼楼层休息息区等部部分功能能分布在在次级通通道上，，均衡主主动线与与次级动动线人流流量设置中庭庭可以增增加购物物中心的的通透感感,延长视线线的深度度，最大大化的增增加顾客客视线内内的商铺铺数量,提高顾客客商铺到到达率第二部分分动动线设计计——人流动线线50人流动线线每隔20-25米应考虑虑设置兴兴趣点或或休息处处，动线线宽度根根据商铺铺的设置置情况采采用不同同的设计计数据人流动线线设计平平面参数数平面参数数长度：-“外部模模数理论论”认为为20-25米是人们们恰好能能辨认对对方脸部部的合适适距离，，每隔20-25米，设置置兴趣点点或休息息处-两个兴趣趣点之间间的距离离不超过过200－250米，宽度：-开放式柜柜台，主主通道宽宽度优先先选择双双边三人人走道宽宽2.4m，次通道道选择单单边双人人走道宽宽1.6m-在两侧均均有店铺铺的主动动线宽度度为8-10m左右；次次通道动动线为4-6m-主动线中中间设置置休息空空间的宽宽度为13-15m；-步行街宽宽度需考考虑每侧侧3m的净步空空间，宽宽度为20m第二部分分动动线设计计——人流动线线室内垂直直交通系系统对购购物中心心内部人人流的引引导起到到关键的的作用，，将直接接对购物物中心的的经营产产生影响响自动手扶扶梯提供供一个购购物者的的连续动动线且减减轻购物物中心内内的拥挤挤情形，，同时它它连接不不同水平平标高的的楼层，，也能将将位于下下层的购购物者视视线引导导至较高高的楼层层。垂直升降降电梯占占用面积积少。顾顾客使用用时也比比较不会会紧张。。它的运运转费用用也比较较便宜。。它可运运载大多多数物品品，小至至婴儿车车大至轮轮椅皆可可运载。。同时它它也比自自动手扶扶梯快，，安装费费用也较较为便宜宜。第二部分分动动线设计计——人流动线线52垂直动线线交通工工具主要要分为自自动扶梯梯、自动动步道、、电梯、、楼梯4个形式垂直动线线交通工工具选择择1234自动扶梯梯自动步道道升降电梯梯楼梯垂直动线线交通工工具第二部分分动动线设计计——人流动线线53自动扶梯梯成为购购物中心心交通组组织中的的重点环环节，并并逐渐成成为使用用最频繁繁的交通通元素，，具备速速度快、、占用面面积小、、浏览商商场景观观等优点点自动扶梯梯特点自动扶梯梯特点自动扶梯梯成为购购物中心心交通组组织中的的重点环环节，并并逐渐成成为使用用最频繁繁的交通通元素优点：-速度快、、占用面面积小，，提供垂垂直方向向上的连连续动线线且减轻轻购物中中心内的的拥挤情情形，视视线引导导至较高高的楼层层，同时时浏览商商场的景景观主要参数数：-提升高度度：一般般在10米以内，，特殊情情况可到到几十米米。-倾斜角度度：一般般为30°、35°。-速度：一一般为0.5米／秒，，有的梯梯型可达达到0.65米／秒、、0.75米／秒-梯级宽度度：600毫米、800毫米，1000毫米。-理论输送送能力：：按照速速度0.5米／秒计计算，不不同梯级级宽度的的输送能能力相应应为4500人／时、、6750人／时、、9000人／时第二部分分动动线设计计——人流动线线54自动扶梯梯排列方方式组织织主要起起各楼层层垂直方方向互通通以及引引导人流流等作用用，对购购物中心心营业环环境的营营造起到到一定影影响自动扶扶梯的的排列列方式式并联排排列式式优点-每层楼楼层交交通顾顾客流流动可可以连连续，，升降降两个个方向向交通通均分分离清清楚，，外观观豪华华，较较为醒醒目缺点-安装面面积大大，不不易与与环境境重分分融合合适用范范围-用于环环境较较封闭闭的购购物中中心平行排排列式式串联式式排列列交叉排排列式式分离排排列式式优点-安装面面积偏偏小缺点-每层楼楼层交交通不不连续续适用范范围-早期的的商业业地下下空间间优点-有利于于与环环境结结合，，形成成活跃跃的空空间序序列，，安装装面积积小缺点-每层楼楼交通通不连连续优点-顾客流流动升升降两两方向向均为为连续续，升升降流流动不不发生生混乱乱，安安装面面积小小适用范范围-用于采采光中中庭，，使界界面连连续性性强，，以弱弱化地地上层层与地地下层层之间间的差差异，，并形形成较较强的的导向向性优点-与中庭庭节点点共同同构成成导向向性强强适用范范围-多与连连续中中庭空空间结结合布布置，，适合合于突突出空空间环环境的的购物物中心心第二部部分动动线设设计——人流动动线55自动扶扶梯排排列方方式与与休息息空间间、展展示空空间、、中庭庭空间间的结结合为为购物物中心心创造造出各各种活活跃的的空间间环境境自动扶扶梯空空间组组合平行排排列与与空间间重叠叠分离排排列平行排排列与与空间间延伸伸交叉排排列与与空间间重叠叠采用平平行排排列以以及空空间重重叠的的方式式，构构成序序列感感强的的连续续界面面，易易将人人流引引导至至各个个楼层层，并并且使使动感感与序序列相相结合合，增增加空空间情情趣采用分分离排排列模模式。。狭长长且具具有引引导性性的中中庭空空间，，与单单向扶扶梯组组合。。分离离排列列式通通常将将上、、下扶扶梯分分离相相隔较较长距距离，，旨在在丰富富空间间的同同时，，引导导人流流购物物方向向采用平平行排排列与与空间间延伸伸叠加加模式式。空空间出出现较较为复复杂、、生动动的层层次，，多个个休息息平台台跌落落，顾顾客可可同时时看到到不同同层面面的营营业空空间，，吸引引客源源采用交交叉排排列与与空间间重叠叠，与与中庭庭相结结合，，使购购物人人群可可以感感受到到各楼楼层空空间的的元素素，交交叉排排列打打破了了古板板的平平行排排列模模式，，为空空间注注入活活跃的的因素素第二部部分动动线设设计——人流动动线自动扶扶梯设设计位位置主主要为为入口口、中中庭、、主动动线挑挑空处处、主主动线线节点点处及及与外外墙结结合手扶电梯升降梯入口：：能够够快速速将人人流导导到不不同的的楼层层，提提高高高楼层层或地地下层层的人人流量量；中庭：：随着着扶梯梯的上上下行行，增增加室室内空空间的的动感感，同同时也也在空空间内内形成成了一一个层层间运运动的的主要要交通通枢纽纽主动线线挑空空处：：通过过挑空空部分分能看看到上上楼或或下楼楼的下下一个个动线线连接接主动线线节点点处：：通过过设置置自动动扶梯梯，使使水平平主动动线在在节点点处在在垂直直方向向上保保持连连续性性外墙：：与外外墙结结合构构成独独特景景观，，不占占用室室内空空间，，还能能形成成广告告效应应香港国国际金金融中中心垂直交交通设设置非非常合合理，，手扶扶电梯梯12对，约约30－40米就设设置一一组电电梯，，极大大的方方便了了顾客客自动扶扶梯设设计位位置第二部部分动动线设设计——人流动动线57通过商商业建建筑内内人员员流量量分析析，考考虑乘乘客搭搭乘舒舒适度度原则则，与与自动动扶梯梯实际际运输输能力力匹配配，确确定自自动扶扶梯数数量商业建建筑内内人员员流量量的分分析理论运运送能能力C=3600××k××v/0.4C--理论输输送能能力、、K--系数、、V--额定速度自动扶梯的的运输能力力Q=V*M*(3600s/h)*BQ--通过主通道道单位小时时内的人数数，按照通通道在最拥拥挤程度下下最大的客客流来选择择V--顾客行走的的最大速度度,一般取值0.5m/sM--每平方米人人数，每人人所占800mm半径的圆面面积，即2人/m2B--主通道宽度度0.50(m/s)0.65(m/s)0.75(m/s)600mm450058506750800mm67508775101251000mm90001170013500梯级宽度V自动扶梯理理论运送能能力（人/h）实际运送能能力-600mm和1000mm规格的为理理论值70%-800mm规格的为理理论值的60%自动扶梯数量乘客搭乘舒适度原则则匹配第二部分动动线设设计——人流动线58自动扶梯设设计要点自动扶梯的的倾斜角度度不应大于于30°，现有的自自动扶梯角角度一般在在27°-35°之间，否则则感觉太陡陡不安全自动扶梯的的速度一般般在米/秒，速度不不宜太快，，否则不利利于顾客乘乘坐，尤其其是中老年年顾客，容容易摔倒受受伤自动扶梯上上下入口3米的范围之之内，不应应设置任何何阻碍交通通的物品，，否则容易易容易导致致拥挤，发发生事故自动扶梯最最好采用集集中布置，，如果是采采用多层的的自动扶梯梯，其层高高不同，基基点也就不不同，集中中布置乘坐坐点，安装装及使用均均很方便自动扶梯扶扶手外侧50cm处应设置一一块三角形形防护板，，防止顾客客、货物在在交接处受受到损伤12345自动扶梯与与地板间的的缝隙上应应设置防护护网、垫块块，防止物物体滑落6第二部分动动线设设计——人流动线59升降电梯对对于连接楼楼层及停车车场是非常常重要的工工具，速度度快，安装装、运转费费用便宜，，但容易形形成拥堵，，还可用于于中庭景观观与载货作作用升降电梯特特点升降电梯特特点电梯对于连连接楼层及及停车场是是非常重要要的工具优点：-速度快，安安装、运转转费用比较较便宜，可可运载大多多数物品，，小至婴儿儿车大至轮轮椅皆可运运载，可与与中庭结合合形成景观观设施缺点：-容易形成拥拥塞，不能能同时承载载较多的消消费者和手手推车，且且容易出故故障适用范围：：在中庭内内景观电梯梯、辅助空空间作为运运货电梯使使用，各楼楼层垂直交交通载客所需的载客客量跟建筑筑物面积、、用途相关关。一般的的客运升降降机的载客客量，由数数百公斤至至2,000多公斤不等等，升降机机速度一般般为1.5米／秒第二部分动动线设设计——人流动线60升降电梯作作为垂直交交通工具适适合设置在在主动线附附近的建筑筑角部或者者拐点（节节点）处，，作为景观观电梯则设设置在中庭庭和外墙，，形成独特特建筑景观观手扶电梯升降梯建筑的角部部：升降电电梯设置位位置要求各各层上下贯贯通，此特特点适合于于设置在建建筑角部，，紧邻主动动线或者中中庭；中庭：与中中庭设计结结合，形成成很有视觉觉冲击力的的动态景观观，作为观观光电梯，，成为中庭庭内的主要要景观之一一；外墙：与外外墙结合构构成独特景景观，通过过跨越不断断移动的视视野，获得得新奇的空空间感受，，还能形成成广告效应应；主动线拐角角（节点））处：布置置在主要人人流的方向向，把人流流高效、快快捷的向各各个方向输输送，通过过垂直方向向引导，保保持动线连连续性电梯设计位位置手扶电梯升降电梯香港国际金金融中心上海正大广广场第二部分动动线设设计——人流动线升降电梯数数量根据层层数、楼层层营业厅面面积、电梯梯速度、承承载人数来来确定400080001200016000200002400045678928000一台两台三台四台建筑楼层数数楼层营业厅厅面积（m2）假定：电梯速度90m/min电梯单次承载载20人61第二部分动动线设计——人流动线62楼梯在商场内内主要起消防防疏散的作用用，通常布置置在建筑的角角部或靠外墙墙处，在满足足消防要求的的前提下，尽尽量压缩步行行楼梯的面积积，可通过设设计特色，做做成美化街道道的景观楼梯特点楼梯特点楼梯在实际使使用过程中，，由于自动扶扶梯和电梯的的存在，使用用率非常低，，主要起消防防疏散的作用用设计要求：以以防火规范为为依据，需要要满足疏散距距离、疏散宽宽度、直接对对外出入口等等要求，在满满足消防要求求的前提下，，尽量压缩步步行楼梯的面面积通过楼梯设计计特色，美化化街道景观,活跃空间疏散楼梯通常常布置在建筑筑的角部或靠靠外墙处，在在适合开外铺铺的临街面或或街角则不应应布置楼梯，，首层布置在在外数第二跨跨，满足从楼楼梯到外门不不大于15米的距离第二部分动动线设计——人流动线63自动步道具备备可承载手推推车、婴儿车车、购物车等等，运输率较较高，而且没没有台阶等优优点，但所占占空间较大自动步道特点点自动步道特点点优点：-承载手推车、、婴儿车、购购物车等，运运输率较高，，而且没有台台阶，缺点：-需要比自动扶适用范围：-大型超市内合适于购买日用品或食品较多的顾客，它能有效地承载婴儿车及手推车-距离较长的连廊建议使用第二部分动动线设计——人流动线中庭可以提升升购物中心档档次，创造舒舒适购物环境境，缩短购物物中心空间距距离，提升商商铺价值，刺刺激冲动性购购物第二部分动动线设计——人流动线65中庭是水平、、垂直人流动动线的关键点点，展现购物物中心空间和和景观的设计计特色和精华华，承载文化化、艺术、商商业等功能的的场所中庭功能组织交通：中中庭让购物中中心组织水平平人流动线和和垂直人流动动线的关键，，以中庭为中中心设计的交交通组织是最最直观、最有有效率的购物物中心人流动动线组织方式式展示作用：将将各个楼层的的商业功能在在一个立体空空间内展示出出来，通过舒舒展的视觉空空间，营造剧剧场式的卖场场效果，提高高各个楼层的的商业价值承载多功能：：中庭是承担担多功能休闲闲行动的载体体，提供了免免费的精神消消费，充当临临时性促销活活动、艺术展展览、文艺演演出等场所第二部分动动线设计——人流动线66中庭动线设计计了解中庭功功能，掌握中中庭水平、垂垂直人流动线线形态，遵循循中庭人流动动线设计原则则中庭动线设计计内容中庭动线设计计1234中庭功能：组组织交通、展展示作用、承承载多功能中庭水平人流流动线按形状状可分为导向向形、不规则则形、聚心形形，按照中庭庭位置，可分分为中庭、边边庭、门庭围合中庭的建建筑剖面构成成了具体的中中庭空间，中中庭垂直人流流动线分为四四种剖面形态态中庭人流动线线设计参数要要求灵活运用用高宽比，注注意面积控制制第二部分动动线设计——人流动线67围合中庭的建建筑剖面构成成了具体的中中庭空间，中中庭垂直人流流动线分为四四种剖面形态态中庭垂直人流流动线楼层自上而下下没有变化中庭空间上下下贯通没有变变化，是运用用得较为普遍遍而常见的空空间形态楼层自上而下下逐渐外伸中庭空间的底底层面积缩小小，剖面形式式恰与商业建建筑的特性相相吻合离天窗较远